房地產(chǎn)市場三

第2章房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法市場分析應(yīng)用舉例2．1房地產(chǎn)市場的一般問題2．1．1房地產(chǎn)市場的特征1．房地產(chǎn)市場是信息不充分的市場由于房地產(chǎn)市場與完全競爭市場的四個(gè)條件相差較遠(yuǎn)，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場的重要特征。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題2．房地產(chǎn)市場的區(qū)域性強(qiáng)房地產(chǎn)商品的這種固定性，決定了房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場發(fā)育和完善程度千差萬別；同一類型產(chǎn)品地域價(jià)差大；市場供求圈小，市場輻射功能弱等。房地產(chǎn)市場所包括的范圍越大，對房地產(chǎn)投資者的意義就越小。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題3．房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的異質(zhì)性這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化，也就是說產(chǎn)品之間不可替代。

2．1房地產(chǎn)市場的一般問題4．地產(chǎn)市場的壟斷性土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會(huì)形成對該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對土地的壟斷也具有不同的特點(diǎn)。在土地私有化為主的國家，土地的壟斷實(shí)質(zhì)上是一種私人的壟斷。我國的土地市場總體上是由國家直接經(jīng)營的壟斷市場。此外，地產(chǎn)市場交易的金額一般都很大，使進(jìn)入地產(chǎn)市場的競爭者較一般市場大為減少，因而也容易出現(xiàn)壟斷。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題5．房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒有物質(zhì)實(shí)體的“物流”。房地產(chǎn)市場是不動(dòng)產(chǎn)市場，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對房地產(chǎn)權(quán)利的重新界定，從這個(gè)意義上說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，是權(quán)益的讓渡市場。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題6．房地產(chǎn)市場對商品短期供求變化反映不靈敏當(dāng)市場上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過于求時(shí)，由于開發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進(jìn)行，而不可能停止建設(shè)。當(dāng)市場上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不應(yīng)求時(shí)，雖然開發(fā)商可采取某種措施加快施工進(jìn)度，但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)市場需求拿出產(chǎn)品來投放市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲鈍。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題2．1．2房地產(chǎn)市場的效率

市場效率，是指市場傳遞產(chǎn)品和價(jià)格的信息的功能。獲得反映市場價(jià)格最新信息的時(shí)間通?？梢杂檬袌鲂蕘砗饬?。相對于某些市場而言（如證券市場），房地產(chǎn)市場是一個(gè)低效率的市場。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題1．房地產(chǎn)市場低效率的原因1）在房地產(chǎn)市場上，每一個(gè)交易物都是彼此獨(dú)立的。2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。3）房地產(chǎn)交易過程較為復(fù)雜。4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費(fèi)大量時(shí)間。5）有關(guān)房地產(chǎn)市場價(jià)格的刊物較少。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題2．市場的低效率與投資機(jī)會(huì)正因?yàn)槭袌鲂实牡拖?，才造成了對市場價(jià)值評估的困難，才帶來了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商通過從事投資、租賃和開發(fā)等活動(dòng)以謀取利潤提供了機(jī)會(huì)。在一個(gè)效率較高的市場上尋找一個(gè)被人忽視的投資項(xiàng)目較為困難，而在效率較低的市場上，則可以通過細(xì)心的觀察尋找到被人忽視的投資項(xiàng)目，并能不斷獲取額外收益。由于前述的房地產(chǎn)市場的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場是個(gè)低效率的市場，因而，房地產(chǎn)市場就格外需要市場研究和分析。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題2．1．3房地產(chǎn)市場的分類按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為：1）居住物業(yè)市場居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。2）商業(yè)物業(yè)市場商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題3）工業(yè)物業(yè)市場工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲(chǔ)用房等。4）特殊物業(yè)市場對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題5）土地市場在我國，土地市場是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對象進(jìn)行交易的市場。土地的征購、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場的內(nèi)容。房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場的分析。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題2．按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場可分為：1）房地產(chǎn)自用市場自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動(dòng)對入住空間的需要。

2．1房地產(chǎn)市場的一般問題2）房地產(chǎn)投資市場投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。

房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題3．按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場可分為：1）租賃市場租賃市場是對不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場。2）產(chǎn)權(quán)市場產(chǎn)權(quán)市場是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買賣的市場。2．2房地產(chǎn)市場分析2．2．1房地產(chǎn)市場分析的必要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、了解項(xiàng)目背景資料、辨識投資風(fēng)險(xiǎn)、選擇投資機(jī)會(huì)的過程。

市場分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面：一是房地產(chǎn)投資決策需要市場分析。二是房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場分析。三是房地產(chǎn)價(jià)格策略的制定需要市場分析。2．2房地產(chǎn)市場分析2．2．2房地產(chǎn)市場分析的限度1．市場分析的限制由于以下幾方面的限制，市場分析的效果有時(shí)并不如我們想象的那么好。1）費(fèi)用的限制2）時(shí)間的限制3）技能的限制4）偏好的限制市場分析可以提供重要的資料與客觀的報(bào)告供投資者或決策者參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策。2．2房地產(chǎn)洋市場分塘析2．市場昌分析的味程度進(jìn)行市法場分析樓的目的由是想使份投資項(xiàng)歸目的現(xiàn)此金流量寄及市場僑價(jià)值的陵變化預(yù)局測的準(zhǔn)住確，以國使自己運(yùn)在開發(fā)最結(jié)束時(shí)屬或持有俱期內(nèi)獲具得最大險(xiǎn)利潤。如果想眾做，市床場分析撿是無止樂境的。澇因此，雷在分析云到一定閣階段時(shí)繡，會(huì)有跳一個(gè)點(diǎn)撓使市場挨分析所境需的成鍵本超過俊收益。介這就說閃明，即劍使上面燭所述的惹四個(gè)限桐制均不思存在，趨也仍然搶有一個(gè)饅市場分鹿析的合騙理程度勝問題。從圖2-2我們燙可以技看出蔑，只免有當(dāng)益市場催分析數(shù)的收臟益超納過該麥分析誓所花設(shè)費(fèi)的榮成本饑時(shí)，成市場規(guī)分析谷才是益合算固的。收益市場研究的深度M成本總成本總利潤成本利潤凈利潤圖2-2市場分哪析的成走本、效旅益示意泛圖2．2房地產(chǎn)另市場分績析2．2．3房地產(chǎn)英市場分觀析的內(nèi)模容房地產(chǎn)艦市場分合析的內(nèi)溪容主要添是市場晴調(diào)查與紗市場預(yù)伯測。房共地產(chǎn)市查場調(diào)查抱與預(yù)測巧包括房粱地產(chǎn)投具資環(huán)境懲的調(diào)查節(jié)與預(yù)測侮、房地砌產(chǎn)市場案狀況的虧調(diào)查與欺預(yù)測。1．房地劈燕產(chǎn)投資邀環(huán)境的釣調(diào)查與款預(yù)測投資環(huán)翠境是指炎擬投資革的地域僑（國家葉、地區(qū)臟、城市腦或街區(qū)蠅）在一述定時(shí)期服內(nèi)所具輪有的能嗽決定和血制約項(xiàng)叮目投資還的各種熊外部境掠況和條部件的總話和。2．2房地產(chǎn)權(quán)市場分演析對投資喪環(huán)境的吊調(diào)查和諒預(yù)測，途一般是叢指對下商列各環(huán)慮境的調(diào)呆查和預(yù)睬測：1）政刺治環(huán)狗境2）法塘律環(huán)粘境3）經(jīng)贈(zèng)濟(jì)環(huán)提境4）文牽化環(huán)吳境5）自然瞎環(huán)境6）規(guī)謠劃環(huán)檢境7）基佳礎(chǔ)設(shè)隊(duì)施環(huán)鴉境2．2房地產(chǎn)畝市場分敏析2．房姨地產(chǎn)禮市場腥狀況澇的調(diào)屈查與舞預(yù)測房地槍產(chǎn)市捎場狀種況的映調(diào)查免與預(yù)膛測應(yīng)齊在房拴地產(chǎn)在投資陸環(huán)境型調(diào)查殿與預(yù)漏測的吊基礎(chǔ)農(nóng)上進(jìn)彈行。如果銷一份餡市場友分析溜報(bào)告余能說察明上扎述所沙有的翁問題復(fù)當(dāng)然御更好砍，但質(zhì)實(shí)際趙上，雞不是調(diào)每一芹個(gè)項(xiàng)濁目都郵必須理把所晝有信撤息都紛調(diào)查惰分析以得面牽面俱留到——這既不爆太可能楊，有時(shí)抄也沒有挽必要。2．2房地產(chǎn)焦市場分?jǐn)匚?．房寫地產(chǎn)蝴項(xiàng)目訪在不蜻同階吼段進(jìn)棄行市耍場分驢析的按要點(diǎn)1）房我地產(chǎn)乘項(xiàng)目謙定位皆階段該階段吃的市場衡調(diào)查分炕析除了浙進(jìn)行公鞏開在售掩項(xiàng)目基誼本數(shù)據(jù)循的調(diào)查雞、市場秀供求研棍究之外聯(lián)，還包陰括項(xiàng)目清的細(xì)分頸市場分遣析、目車標(biāo)市場某狀況，擦消費(fèi)者登活動(dòng)、妙購買動(dòng)戶機(jī)、傾別向、決士策等心靈理過程手的分析堤。2．2房地財(cái)產(chǎn)市零場分登析2）房火地產(chǎn)惑項(xiàng)目錦市場完推廣嘉階段該階逐段的幼市場龍調(diào)查產(chǎn)分析筐除了患進(jìn)行巨在售貞項(xiàng)目擠基本腎數(shù)據(jù)軟的調(diào)麻查、害市場驚供求斯研究俯之外食，還話包括嗓特定液項(xiàng)目顯的銷胸售狀作況、憑價(jià)格假調(diào)查宣、目吸標(biāo)消示費(fèi)者棟的特猾征研愿究，場以及藏用科毯學(xué)方添法收層集消苗費(fèi)者郵購買廊以及芬使用柄產(chǎn)品租的事勞實(shí)、屯意見拌、動(dòng)阻機(jī)等父有關(guān)糧資料忌，并栽予以圍分析若研究未。2．2房地產(chǎn)愿市場分煉析3）房田地產(chǎn)仗銷售贏階段該階段仁的市場粉調(diào)查分講析主要破包括房蚊地產(chǎn)項(xiàng)臺目廣告截策略在始目標(biāo)市姨場中的粱反應(yīng)和恐收效情敢況，收互集并充項(xiàng)分研究壯所收集圓到的資估料，了怎解公司乞營銷計(jì)饑劃的執(zhí)散行情況資、市場密上其他黎在售項(xiàng)手目的主為要營銷垃手段和廣銷售狀腫況、價(jià)莊格走勢戚等；此慨外還包觀括消費(fèi)飛者購買候商品的霞動(dòng)機(jī)以骨及使用汁商品的斑事實(shí)情后況調(diào)查梅分析。2．2房地秘產(chǎn)市已場分勻析4）房乏地產(chǎn)慘三級兵市場廈調(diào)查隸分析具體內(nèi)櫻容包括肌房地產(chǎn)冶再轉(zhuǎn)讓融過程中俱價(jià)格調(diào)淺查、成議交客戶壺調(diào)查和猾區(qū)域調(diào)石查以及死競爭狀誦況調(diào)查容。2．2房地葉產(chǎn)市鋸場分岸析2．2．4房地產(chǎn)句市場分海析中的筑信息類睛型1．從代投資宋者的日角度源看，笨分為肥三個(gè)剖類型路。1）是與湖宏觀環(huán)凡境相關(guān)韻的信息下，如政領(lǐng)治法律新環(huán)境、炎經(jīng)濟(jì)環(huán)壇境。2）是悠與區(qū)繡域環(huán)偷境有肌關(guān)的無信息僻。3）是吐與投飲資項(xiàng)霧目直妙接相預(yù)關(guān)的蹲信息濟(jì)。2．2房地產(chǎn)艱市場分妹析2．從市航場分析另的角度塑看，市翻場信息誰分為四書個(gè)方面飯。1）房辭地產(chǎn)糞需求捆方面溫的信旋息。2）房地?fù)癞a(chǎn)供給歷方面的才信息。3）房地轉(zhuǎn)產(chǎn)市場釋交易方嘗面的信修息。4）其教他信椅息。2．3房地指產(chǎn)市滑場調(diào)終查的行方法純與程嬸序2．3．1房地產(chǎn)賊市場調(diào)稱查的方某法房地櫻產(chǎn)市納場調(diào)像查是超以房膝地產(chǎn)尸為特涼定對慮象，踩對相訪關(guān)的轉(zhuǎn)市場床信息銹進(jìn)行勁系統(tǒng)蛙的收罰集、私整理屠、記帖錄和尸分析寨，對腿房地交產(chǎn)市辯場進(jìn)甲行研亭究和貓預(yù)測慘，并巴最終坡為房團(tuán)地產(chǎn)綿投資耐項(xiàng)目技提供梳決策冬服務(wù)送的一外種活符動(dòng)。房地產(chǎn)激市場調(diào)疤查方法甜是指市眨場調(diào)查陷人員在含實(shí)地調(diào)很查中收莊集各種諷信息資歇料所采腰用的具浪體方法菊。2．3房地產(chǎn)筆市場調(diào)杜查的方拖法與程他序市場調(diào)貢查的方停法主要們包括以段下幾種盜：1．普查困法2．抽樣吵調(diào)查法3．直脊接調(diào)陜查法4．間接眨調(diào)查法上述介獲紹的調(diào)宏查方法孝，具體屠到房地愉產(chǎn)項(xiàng)目葛的不同鏡階段會(huì)鍵有很強(qiáng)驅(qū)的選擇有性。市雹場調(diào)查鼠通過一鞠定的市捷場調(diào)查洗程序得心以實(shí)現(xiàn)債。2．3房地產(chǎn)累市場調(diào)喜查的方兼法與程內(nèi)序2．3．2房地獲產(chǎn)市然場調(diào)厲查的策程序1．提出吊問題，毅確定調(diào)媽查的目源的這一淘步要嚇解決車的問誘題是矮為什以么調(diào)余查。夜只有瞇當(dāng)需梢要調(diào)囑查的樓問題濕被仔捷細(xì)、仇準(zhǔn)確谷地定蠶義以揀后，遇才能盟設(shè)計(jì)典研究掛計(jì)劃怎，獲哥取切庸乎實(shí)她際的漲信息班。一般羅來說平，確艘定調(diào)涌查目梯的要宋有一沫個(gè)過睬程，嗚不是革一時(shí)鏡就能堪確定樸下來蝕的，揭可以穿采用鎮(zhèn)探測飯性調(diào)秩查、州描述鑼性調(diào)怕查、凝因果餅性調(diào)術(shù)查來和確定妨。2．3房地產(chǎn)篇市場調(diào)釣查的方辟法與程用序2．決定幟收集資歌料的方敘法資料分釋為第一灰手資料助和第二億手資料屢。第一明手資允料是晝專門廳為要壇調(diào)查絹的問綠題而根特地曉收集肢或?qū)崫M驗(yàn)而鈔得的惹統(tǒng)計(jì)肺資料讀；第二平手資障料是亂指原盞始資距料經(jīng)拍過整直理后滅所形藥成的撲可為膚他人對利用鍋的資叮料或?yàn)⑵渌唔?xiàng)目庫已經(jīng)鏈擁有偷的資拳料。2．3房地產(chǎn)遺市場調(diào)先查的方優(yōu)法與程憑序3．設(shè)個(gè)計(jì)調(diào)骨查表設(shè)計(jì)調(diào)觀查表的狐程序和徹應(yīng)注意扎的問題幻玉如下：1）決定斑調(diào)查方?jīng)Q式2）決定湊采用哪襯一種類斤型的問誦題3）設(shè)滴計(jì)調(diào)丸查表共問題毛應(yīng)注夫意的泊事項(xiàng)2．3房地產(chǎn)銳市場調(diào)場查的方韻法與程射序4．選樣5．?dāng)?shù)甲據(jù)處踢理、蓄分析狂與解良釋6．提出拿調(diào)查報(bào)樂告需要說宣明的是快，房地紀(jì)產(chǎn)市場鼠調(diào)查是節(jié)房地產(chǎn)曉市場分猾析的前派期工作萍，房地支產(chǎn)市場徹分析是盆對市場影調(diào)查信襖息再加盟工的過古程。但暫有時(shí)一展些市場鴉調(diào)查做籠完后，悠市場分邪析也就尋直接包須括在市擴(kuò)場調(diào)查駕的過程創(chuàng)中了。2．4房地夸產(chǎn)市略場預(yù)盤測的貼種類悠與方穗法2．4．1房地產(chǎn)煉市場預(yù)災(zāi)測的種珠類房地惡產(chǎn)市熔場預(yù)卡測是個(gè)指運(yùn)涉用科憐學(xué)的是方法詞和手恰段，尸根據(jù)掌房地封產(chǎn)市屆場調(diào)副查所舟提供句的信鄉(xiāng)豐息資禿料，咱對房蕩地產(chǎn)翅市場顧的未級來及嬌其變介化趨梢勢進(jìn)雁行測睜算和心判斷指，以辨確定侵未來膛一段趣時(shí)期敬內(nèi)房概地產(chǎn)哪市場慮的走揉向、悉需求紗量、燥供給妥量以余及相躺應(yīng)的杜租金聲售價(jià)抱水平載。房地產(chǎn)仍市場預(yù)甘測一般粗分為定質(zhì)性預(yù)測權(quán)和定量顫預(yù)測。2．4房地產(chǎn)喉市場預(yù)特測的種益類與方述法1．定性睜預(yù)測定性蓮預(yù)測屆是指綁依靠哥人們際的經(jīng)唐驗(yàn)、缺專業(yè)續(xù)知識花和分平析能霞力，摔參照早已有擴(kuò)的資園料，天通過態(tài)主觀梯判斷唐，對法事物皮未來士的狀煉態(tài)如鼻總體丙趨勢冰、發(fā)喂生或足發(fā)展當(dāng)?shù)母鞣狈N可寸能性夾及其么后果艘等做木出分潮析與仔判斷酒。其特點(diǎn)攤是，主低要靠經(jīng)惕驗(yàn)判斷黑未來，旨有時(shí)也陳做一些眨量化分環(huán)析作為只判斷的虛輔助手夠段。2．4房地循產(chǎn)市晴場預(yù)侵測的杏種類育與方壺法2．定量傾預(yù)測定量預(yù)運(yùn)測是在米了解歷慣史資料貸和統(tǒng)計(jì)用數(shù)據(jù)的畫基礎(chǔ)上嘴，運(yùn)用旅數(shù)學(xué)方緒法和其餅他分析謠技術(shù)，驚建立可災(zāi)以表現(xiàn)月數(shù)量關(guān)料系的數(shù)申量模型怒，并以串此為基民礎(chǔ)分析續(xù)、計(jì)算工和確定伏房地產(chǎn)軌市場要航素在未脈來可能許的數(shù)量谷。2．4房地產(chǎn)燃市場預(yù)內(nèi)測的種康類與方活法2．4．2房地產(chǎn)氏市場預(yù)傷測的方掌法房地產(chǎn)句市場預(yù)禾測的具渴體方法荒因預(yù)測違的對象虛、內(nèi)容斃、期限督不同而將有所不俘同。通常采濃用的方療法有：1．直觀雨判斷法這是柳定性各預(yù)測次方法序的統(tǒng)至稱。圣這種啟方法謠適用踩范圍身廣、河成本月低、歷費(fèi)時(shí)嘆少，墓但受宋預(yù)測炮者的聯(lián)主觀販因素色影響掀大，倍較難西提供桿以準(zhǔn)奸確數(shù)攻據(jù)為硬依據(jù)羞的預(yù)河測值塑，在拔數(shù)據(jù)般資料論較少穿或不秒準(zhǔn)的汪情況縮慧下，停多采刪用此款法。手定性哭預(yù)測站方法惑主要豈包括惹集體喝判斷盆法、萬專家艱意見皇法。2．4房地宵產(chǎn)市欄場預(yù)段測的父種類悟與方深法2．歷扶史引檔伸法這是澇定量吩預(yù)測驕方法搶的統(tǒng)本稱。傲在占霉有若攻干統(tǒng)曠計(jì)資敗料、塞預(yù)測茄對象個(gè)的未扶來受瘦突發(fā)饞性因逗素影膀響較雁小的帥情況榴下，廈選用倉適當(dāng)濁的數(shù)惰學(xué)模給型進(jìn)朋行定裳量預(yù)嫩測，葡可以槳得到竟比較五滿意愛的預(yù)賽測效洋果。慨但是什，由圣于所拍選擇炭和建善立的逝數(shù)學(xué)屬模型敲不可筋能把拿所有盜因素理都考校慮進(jìn)除去，孕因此網(wǎng)定量剖預(yù)測辦的結(jié)鑄果出攏現(xiàn)誤淹差也唇在所莖難免成。此稈種方案法包臣括簡找單平伴均數(shù)條法、纖移動(dòng)腿平均軍數(shù)法辰、加利權(quán)移敞動(dòng)平建均數(shù)怪法、逼趨勢挽預(yù)測棍法、伸指數(shù)漿平滑誰法和陣季節(jié)掏指數(shù)掘法等藏。2．4房地產(chǎn)單市場預(yù)曬測的種辭類與方陰法1）簡霸單平胳均數(shù)唯法簡單平唉均數(shù)法反是用算逮術(shù)平均絮值作為銳新一期霉的預(yù)測鳳值的方芽法。其計(jì)弱算公蜜式如幻玉下：式中，：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測時(shí)的預(yù)測值；

n：代表資料數(shù)；

xn：代表第期的實(shí)際銷售數(shù)（=1，2，3，……）。2．4房地他產(chǎn)市煮場預(yù)玩測的蟻種類卷與方俊法2）移動(dòng)淡平均法移動(dòng)平巧均法是難在簡單錯(cuò)平均法拳的基礎(chǔ)信上發(fā)展芝起來的戴，其做律法是把遵被平均種的項(xiàng)逐棵漸向后肅移動(dòng)加厲以平均填，每項(xiàng)壇平均的亞總項(xiàng)數(shù)稅不變。些這個(gè)平衫均數(shù)就蠢直接作升為下期捉的預(yù)測飽值。平于均時(shí)，擇可以用糕簡單的切算術(shù)平瞧均數(shù)，瘋也可以需用加權(quán)秀平均數(shù)斷。2．4房地產(chǎn)涂市場預(yù)堆測的種躁類與方殿法簡單移識動(dòng)平均塌法的計(jì)心算公式廉為：加權(quán)移袋動(dòng)平均里法的計(jì)祝算公式嗎為：從公式般可見，狡不論簡徒單式還讀是加權(quán)四式，只撿能預(yù)測汗下一期昆數(shù)值。2．4房地產(chǎn)微市場預(yù)劈燕測的種剪類與方梅法3）趨勢清預(yù)測法這是歷香史引伸洞法中最腔適合于越中長期榨預(yù)測的狠方法。鋤其基本桑原理是瓜：根據(jù)搜過去各楚期的實(shí)妖際數(shù)據(jù)厭，分析春其發(fā)展柜趨勢，服并假定袖今后按篩該趨勢田繼續(xù)發(fā)良展，從燭而測定蜻今后各禾期的數(shù)退據(jù)。如處果過去制各期數(shù)裂據(jù)大體掃呈現(xiàn)等嶄差級數(shù)第，則其牲變化趨連勢可用耀直線方小程來表是示；如坊果過去杰各期數(shù)酷據(jù)大體悅呈現(xiàn)等屋比級數(shù)徹，則可怠用曲線使方程來帖表示。在這里蛋，我們蠅只介紹政直線趨攻勢方程蛋。2．4房地產(chǎn)貧市場預(yù)昌測的種害類與方張法求趨勢孝直線的傘方程式籌是：式中輝：y：預(yù)測暢值；x：代表飯的年渾份；a，b：待定系諷數(shù)運(yùn)用揉最小仰二乘鋼法求悟得如弱下方蓮程組箱：令，則上式可簡化為：式中：yi：各年的悔實(shí)際銷介售量；xi：各年睬的代與號；n：已掌洞握叫數(shù)據(jù)疼的年澡數(shù)。2．4房地產(chǎn)決市場預(yù)期測的種揪類與方地法值得注蓬意的是徹，每一碰趨勢直秧線方程肚都必須直注明原結(jié)點(diǎn)的時(shí)買間和計(jì)期量單位恭，這一汗點(diǎn)和后爐面闡述也的表明案現(xiàn)象變嬸量之間瞧相關(guān)關(guān)題系的回木歸方程盞是有區(qū)敢別的。2．4房地產(chǎn)依市場預(yù)輸測的種臺類與方哭法4）指數(shù)墊平滑法指數(shù)們平滑督法是搭在移袖動(dòng)平肺均法雀的基撿礎(chǔ)上違發(fā)展脂起來胡的，指數(shù)平歌滑法是壟利用預(yù)述測前一柏期的實(shí)棒際值和召前一期車的指數(shù)潮平滑預(yù)草測值進(jìn)它行加權(quán)桌平均來璃取得預(yù)酒測值的么方法。它實(shí)猴際上口是一墨種特曉殊的圣加權(quán)奏移動(dòng)施平均券法。2．4房地?fù)醍a(chǎn)市絨場預(yù)栽測的部種類姓與方威法其計(jì)造算公蛾式為則：本期毛預(yù)測徑值=a×上期折實(shí)際急發(fā)生樣值+（1-a）×上期預(yù)膝測值式中：a為平禁滑系欲數(shù)，害且0≤≤損1當(dāng)a=1時(shí)，鉤預(yù)測商值=上期實(shí)具際發(fā)生澆值當(dāng)a=0時(shí)，預(yù)墓測值=上期預(yù)工測值一般拴根據(jù)嶼經(jīng)驗(yàn)擊估計(jì)謎，當(dāng)賞差異聯(lián)較大與時(shí)，a取0.7～0.8為宜走；當(dāng)歸差異賓較小紋時(shí)，a取0.雪2～0.3為宜。2．4房地產(chǎn)滿市場預(yù)北測的種黨類與方父法5）季節(jié)務(wù)指數(shù)法季節(jié)竿性預(yù)跨測比溝較簡號單的紐奉方法哀是計(jì)他算各羊個(gè)季級度的偶不同驗(yàn)銷售毯指數(shù)盲。季娃節(jié)銷繁售指盤數(shù)可澤利用雕簡單鎖平均腿法算店出。拌它是談根據(jù)要?dú)v史斑資料如求出森每季叔度平耗均數(shù)樓占全牌期總召平均筆數(shù)的叮比例老，以折表明叫各季量銷售藝水平廢比全焦期總動(dòng)銷售勒水平害高低炭的程嫌度。2．4房地產(chǎn)荒市場預(yù)潑測的種殿類與方區(qū)法其預(yù)何測步淚驟為鼻：第1步：思求出秤歷年鎖各季腳的平窯均銷槐售量旗。第2步：求詠出各季意的季節(jié)孩指數(shù)，浮即當(dāng)季牌的平均辨數(shù)占全宅年平均師數(shù)總和皮的百分很比。第3步：手根據(jù)群季節(jié)湖指數(shù)簡和已懇知某摔年某穿季的少實(shí)際霧數(shù)預(yù)倍測該越年其贏它各拘個(gè)季糠的數(shù)敏據(jù)。2．4房地板產(chǎn)市界場預(yù)貨測的墓種類擇與方睛法3．因果雨預(yù)測法因果預(yù)意測法是鵲利用原喘因和結(jié)脫果之間芒存在數(shù)綿學(xué)函數(shù)泳式的內(nèi)測在聯(lián)系血，建立燦相應(yīng)的眨數(shù)學(xué)模裝型來進(jìn)雖行預(yù)測于。包括留回歸濾分析賊法和酒相關(guān)夸分析逼法等鏡。2．4房地產(chǎn)魄市場預(yù)眠測的種諒類與方咳法1）回剝歸分種析法回歸抖分析陰法就屋是根笑據(jù)“睜自變飛量”狡來分奶析“腔因變督量”捷的變鳥化方啄向和卷程度寺。在采用藏回歸分扁析法進(jìn)叮行預(yù)測敘時(shí)，預(yù)洪測對象端和影響釀因素之徹間一定資要存在鳳因果關(guān)喉系，且龜樣本數(shù)煉據(jù)量足辟夠；預(yù)惠測對象亮和影響既因素的眨樣本數(shù)助據(jù)之間護(hù)存在某荷種統(tǒng)計(jì)吊規(guī)律，淘且能反態(tài)映未來冰發(fā)展?fàn)蠲駪B(tài)；樣船本數(shù)據(jù)轎的分布系若存在放著線性挎趨勢，跪則可采朽用線性亂回歸分偵析法進(jìn)聞行預(yù)測免。2．4房地產(chǎn)毀市場預(yù)迎測的種倡類與方溪法其計(jì)算魄公式如詠下：式中遠(yuǎn)：y：預(yù)測哥值；x：自變看量；a、b：回歸系棗數(shù)其中：這一方程與趨勢預(yù)測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預(yù)測中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令2．4房地產(chǎn)龍市場預(yù)搜測的種獸類與方牌法2）相監(jiān)關(guān)分捕析法相關(guān)分勾析法是浴分析市敬場商品蔬供求變辮化諸因盜素中兩摩個(gè)相關(guān)弟變量之活間的因仙果關(guān)系痛。它主能要是在夫定性分幼析的基箭礎(chǔ)上，礙找出事盞物發(fā)展拒的內(nèi)在香聯(lián)系，虹確定自偏變量與滑因變量汪之間的儲(chǔ)函數(shù)關(guān)胡系，然灶后用回啄歸方程款來進(jìn)行有預(yù)測。它與服一元揉線性治回歸繼法不和同的慎地方奪是，諸此處田因變?nèi)恿康年愖儎?dòng)浪不一茅定決以定于睡某個(gè)貞主要叼自變徑量，埋也可市以是丹其他的相關(guān)競因素皇。2．4房地況產(chǎn)市捎場預(yù)厘測的穗種類咽與方侄法其計(jì)算妨公式是響：2．5市場測分析嚴(yán)應(yīng)用違舉例——某房夢地產(chǎn)壓市場敢分析輛報(bào)告珠大綱2．5．1摘要1．市工場分榮析的裁目的膏。2．分析宜方法、愚主要假桶設(shè)條件筋和風(fēng)險(xiǎn)愛因素。3．建印議——做/放棄/推遲/改進(jìn)以貴后可以成做。2．5市場罵分析墊應(yīng)用科舉例——某房四地產(chǎn)今市場禾分析油報(bào)告?zhèn)鞔缶V2．5．2概述1．國家謎或整體登社會(huì)經(jīng)五濟(jì)狀況售和主要戶的增長塊領(lǐng)域（硬確認(rèn)有算吸引力蜜的物業(yè)焰投資類缺型——可選擇進(jìn)的投資侄方向，俯分析當(dāng)宋前所處免的經(jīng)濟(jì)嗓周期或大房地產(chǎn)題周期中菊的位置舒）。2．地區(qū)推經(jīng)濟(jì)概鋼況（可子與國家讓進(jìn)行對祝比分析掩）。2．5市場分懂析應(yīng)用俯舉例——某房地陵產(chǎn)市場循分析報(bào)怒告大綱3．城匯市經(jīng)途濟(jì)狀性況（分與國綿家和廊地區(qū)講相比功城市乏的就蝕業(yè)狀亂況及霸趨勢繡，本矩城市嚇就業(yè)脆情況裝短期束預(yù)測練，確制認(rèn)和桑介紹租當(dāng)?shù)毓庵饕旬a(chǎn)業(yè)唱、企倘業(yè)和葉產(chǎn)品訴）。4．市朋場環(huán)逆境與撐場地核分析結(jié)（市診場區(qū)介域的拍劃分遇、土能地面云積、溜土地酸利用債情況顫、場與地描抓述，造場地繁周圍帆交通餡環(huán)境牌及可秩及性烏分析榨，場令地周切圍土墻地利紗用情吸況和濕競爭漂情況行）。2．5市場福分析士應(yīng)用蛙舉例——某房地旦產(chǎn)市場啊分析報(bào)季告大綱2．5．3需求抗分析1．預(yù)計(jì)案的總需到求（詳繞細(xì)分析信項(xiàng)目所拍在市場腳區(qū)域內(nèi)姜就業(yè)、豬人口、彎家庭規(guī)嶺模與結(jié)患構(gòu)、家疊庭收入意等，以錄預(yù)測擬頌開發(fā)房云地產(chǎn)類韻型的市脆場需求好）。（1）就業(yè)吵分析；（2）人仆口和健家庭重分析舒；（3）收入觀分析。2．5市場分薦析應(yīng)用面舉例——某房搶地產(chǎn)撤市場掉分析運(yùn)報(bào)告莫大綱2．吸納功率分析木（就每棉一個(gè)相蕩關(guān)的細(xì)暮分市場戚進(jìn)行需吵求預(yù)測舉，以估森計(jì)市場另吸納的顫價(jià)格和鑼數(shù)量）撲。（1）市挑場吸撒納和及空置末的現(xiàn)布狀與度趨勢希；（2）預(yù)膝估市浸場吸浴納計(jì)休劃（故相應(yīng)棄時(shí)間眉周期秤內(nèi)的押需求裹）。2．5市場拌分析賺應(yīng)用老舉例——某房頂?shù)禺a(chǎn)制市場移分析舞報(bào)告療大綱2．5．4供給分少析1．調(diào)查科房地產(chǎn)循當(dāng)前的虹存量、拔過去的領(lǐng)走勢和央未來可竄能的供折給。（1）相關(guān)壘房地產(chǎn)濾類型的按存量、仁在建數(shù)脫量、計(jì)腸劃開工慣數(shù)量、柴已獲規(guī)偷劃許可輩的數(shù)量惑、改變