房地產(chǎn)物業(yè)管理概述

物業(yè)管理概述內(nèi)容一、物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展二、物業(yè)管理的基本概念

三、物業(yè)裝修管理一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展1、物業(yè)管理的起源與發(fā)展2、物業(yè)管理在中國(guó)的產(chǎn)生與發(fā)展3、物業(yè)管理是房地產(chǎn)的延續(xù)和完善4、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理1、物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。

奧克維婭-希爾女士。雛形

現(xiàn)代物業(yè)管理成形于十九世紀(jì)末的美國(guó)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高樓增多．高層建筑物附屬設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，要求管理人員具有一定的專業(yè)性，技術(shù)性。建筑物由多個(gè)業(yè)主共有，選擇有能力和講究職業(yè)道德的管理企業(yè)及管理人員成為需要。

1908年，世界上第一個(gè)物業(yè)管理組織：芝加哥建筑物管理人員組織成立；推動(dòng)成立了第一個(gè)全國(guó)性的業(yè)主組織：建筑物業(yè)主組織。成形2、物業(yè)管理在中國(guó)的產(chǎn)生與發(fā)展萌芽時(shí)期（19世紀(jì)中葉---1949年）休眠時(shí)期（1949年---改革開放）復(fù)蘇時(shí)期（改革開放初期）蓬勃發(fā)展時(shí)期（改革開放后）萌芽時(shí)期（19世紀(jì)中葉---1949年）

19世紀(jì)中葉，上海，廣州，天津等沿海城市逐步成為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和動(dòng)力，得到了有效需求并迅速發(fā)展起來(lái)。上海外灘，青島八大關(guān)別墅區(qū)等，房地產(chǎn)市場(chǎng)上，出現(xiàn)了代理招租，清潔衛(wèi)生，住宅維修，服務(wù)管理等性質(zhì)的專業(yè)公司．這是我國(guó)物業(yè)管理的雛形。休眠時(shí)期（1949年＿改革開放）

新中國(guó)成立后，我國(guó)城市土地歸國(guó)家所有，絕大部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為公有制，中國(guó)的房屋采取的是“行政性”管理模式。所有公房統(tǒng)一由城市房管部門管理或單位自已管理，私房自主管理，房地產(chǎn)不再作為商品進(jìn)入流通領(lǐng)域。復(fù)蘇時(shí)期（改革開放初期）

住房從福利分配到貨幣化分配轉(zhuǎn)變。從1981年開始，深圳探索出一條經(jīng)營(yíng)型綜合性物業(yè)管理的新路子。

1981年3月深圳市物業(yè)管理公司宣告成立，東湖麗苑小區(qū)率先實(shí)行了物業(yè)管理。蓬勃發(fā)展時(shí)期（改革開放后）

鄧小平南巡后，涌現(xiàn)了大量的物業(yè)管理公司。

1993年6月28日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，這是深圳乃至中國(guó)第一個(gè)物業(yè)管理行業(yè)組織。

1994年6月18日，第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布；《物業(yè)管理?xiàng)l例》：2003年6月8日經(jīng)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布，2003年9月1日起施行的；二○○七年八月二十六日第504號(hào)國(guó)務(wù)院令公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，自2007年10月1日起施行。《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》國(guó)務(wù)院令第666號(hào),已經(jīng)2016年1月13日國(guó)務(wù)院第119次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。3、物業(yè)管理是房地產(chǎn)的延續(xù)和完善

物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)消費(fèi)環(huán)節(jié)，是為完善市場(chǎng)機(jī)制而逐步建立起來(lái)的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)。

建設(shè)部125號(hào)令《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》于2004年3月實(shí)施；資質(zhì)等級(jí)：分一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)等級(jí)資質(zhì)；

4、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理：二、物業(yè)管理的基本概念概念一、物業(yè)概念二、物業(yè)管理概念三、業(yè)主概念四、業(yè)主大會(huì)概念五、業(yè)主委員會(huì)概念六、業(yè)主管理規(guī)約概念一、物業(yè)定義：

物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類建筑物和與之相配套的設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地。特征：位置的固定性和地區(qū)性形式上的多樣性使用上的長(zhǎng)期性建設(shè)周期長(zhǎng)、投資量大容易受政策的限制保值性和增值性物業(yè)的分類：按使用功能分為：居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、其他物業(yè)按產(chǎn)權(quán)分為：公有產(chǎn)權(quán)、私有產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)按結(jié)構(gòu)層次分為：?jiǎn)螌印⒍鄬?、高層、超高層概念二、物業(yè)管理定義：

物業(yè)管理是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，同時(shí)維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)的總稱。物業(yè)管理的作用：1、確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮，并且延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命；2、能夠?yàn)闃I(yè)主和用戶提供優(yōu)美、舒適、安全的環(huán)境；3、使物業(yè)保值、升值；4、促進(jìn)政府部分職能的轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理的范圍

1、紅線以內(nèi)

2、分戶以外公共部位物業(yè)琴管理總的對(duì)步象對(duì)物妄的管欲理對(duì)個(gè)體浸人的管丸理通過(guò)對(duì)勝物和違似規(guī)個(gè)體痕人的管紅理，達(dá)魂到為群沈體服務(wù)衰的目的還。物業(yè)捐管理許的內(nèi)槍容1、對(duì)房屋練及其花配套棉的設(shè)凡施設(shè)棒備和林相關(guān)瀉場(chǎng)地進(jìn)行維修壩、養(yǎng)號(hào)護(hù)、洽管理。2、維觸護(hù)相關(guān)妥區(qū)域內(nèi)妖的環(huán)境衛(wèi)聰生和秩帆序，包括清暢潔衛(wèi)生方、安全榨防范、鑒裝飾裝塘修、綠磁化養(yǎng)護(hù)殃等。3、愁接受業(yè)主和猶使用人轉(zhuǎn)的特別季委托，提悶供物夫業(yè)合同屬約定陸以外壁的服蛛務(wù)項(xiàng)謠目。通常智我們居概括晨為：艦房屋傭主體竭管理炒、設(shè)兼施設(shè)座備管打理、束環(huán)境午衛(wèi)生紛管理隊(duì)、綠謎化管哥理、爺保安蛋管理糊、消球防管蠶理、標(biāo)車輛蠻道路尋管理叼、公棵眾代條辦性粥管理映。物業(yè)蝕管理襖的類技型居住物巡壽業(yè)的管鄰理（多座層、小繪高層、禾高層、頑別墅）工業(yè)吳物業(yè)驅(qū)的管崗理（鎮(zhèn)生產(chǎn)牙廠區(qū)踐、儲(chǔ)奧存、池物流三）商業(yè)僅物業(yè)侵的管略理（課百貨地、超竄市、任連鎖度店）辦公物霸業(yè)的管崖理（寫鞋字樓、惕政府辦流公）其他物稀業(yè)的管瞧理（醫(yī)湖院、公尚園、地益鐵、機(jī)幟場(chǎng)、碼粗頭）概念敏三、椒業(yè)主業(yè)主：物業(yè)的遇所有權(quán)出人。非業(yè)主婦使用人去：是指物憂業(yè)的承梯租人和列實(shí)際使折用物業(yè)細(xì)的除業(yè)疑主以外銳的其他幣人。對(duì)于物清業(yè)管理探服務(wù)公園司來(lái)講珠，業(yè)主界就是物騎業(yè)管理絡(luò)服務(wù)的虎對(duì)象。定義：業(yè)主大錯(cuò)會(huì)：一步個(gè)物業(yè)陣管理區(qū)脈域內(nèi)最高的維權(quán)利機(jī)隆構(gòu)，它由沈物業(yè)管括理區(qū)域酬內(nèi)所有業(yè)華主組成，對(duì)關(guān)弦系到整體情業(yè)主勁利益的事刊情進(jìn)非行決議，并環(huán)通過(guò)選舉建芒立業(yè)主晚委員會(huì)。成立條檔件：物業(yè)匹管理鈔區(qū)域艘內(nèi)，已交毫付的專有貍部分面掀積超過(guò)燭建筑物嘴總面積5騎0%時(shí)，或隙者首套曠住宅糧交付弟使用怠滿兩氏年的，該罰物業(yè)貝所在權(quán)地的明區(qū)房厭地產(chǎn)謝主管艙部門夠會(huì)同吸街道配辦事甘處、生鄉(xiāng)鎮(zhèn)逆人民賀政府煎組織款業(yè)主膽成立域業(yè)主至大會(huì)或籌備色組，筆選舉拔產(chǎn)生貿(mào)業(yè)主蓄委員頌會(huì)。概念四察、業(yè)主釋大會(huì)定義：業(yè)主委打員會(huì)，卻是指由降物業(yè)管貞理區(qū)域由內(nèi)業(yè)主代據(jù)表組成怨，代表?yè)?dān)業(yè)主的副利益，向社帶會(huì)各方何反映業(yè)兔主意愿瓜和要求鄰，并監(jiān)顫督物業(yè)嘗管理公壞司管理檢運(yùn)作的耍一個(gè)民歪間性組至織。業(yè)主斤委員閘會(huì)由業(yè)主絮大會(huì)缸或業(yè)旅主代里表大澡會(huì)選描舉產(chǎn)懷生，每屆任倍期2-補(bǔ)3年，可連屈選連任滔。業(yè)主如委員會(huì)割委員由羽業(yè)主擔(dān)瞞任，業(yè)牙主委員回會(huì)主任寇、副主沙任在業(yè)屠主委員剖會(huì)委員捎中推選銳產(chǎn)生。挖一般說(shuō)藏來(lái)，一甩個(gè)物業(yè)光管理區(qū)拔域成立愿一個(gè)業(yè)趕主委員療會(huì)，根撫據(jù)物業(yè)貫管理區(qū)銳域規(guī)模旬大小，胖由5-落15人所組成。概念五墨、業(yè)主葡委員會(huì)概念卸五、租管理樂(lè)規(guī)約定義舌：開發(fā)建日設(shè)單位或者業(yè)主共縮慧同制定的規(guī)剃范區(qū)周分所醒有建軍筑物獄或者季建筑酷區(qū)劃番內(nèi)業(yè)主套權(quán)利舍、義智務(wù)、輔責(zé)任內(nèi)容：

第十八條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。三、物丹業(yè)裝修盛管理依據(jù)開工審變批裝修申加請(qǐng)人應(yīng)枯帶齊各轎種證件討（房產(chǎn)豈證、身踐份證、稼裝修設(shè)垃計(jì)方案辛、裝修紡單位資那質(zhì)證明罵）和相兄關(guān)費(fèi)用慈（垃圾猜清運(yùn)費(fèi)敬）到物驗(yàn)業(yè)公司側(cè)辦理裝豈修許可渣證。施工鳳檢查怕：裝飾裝花修許可喘證及裝犁修工人軟出入證筐辦理后貫，業(yè)主脊即可開挽工裝修浙，但必輸須遵守《物業(yè)管書理裝飾銹裝修協(xié)急議》、《建設(shè)部110號(hào)令》，物業(yè)嚷管理企單業(yè)對(duì)裝虹修過(guò)程梢要進(jìn)行鑰嚴(yán)格的解檢查與羞管理。駿工驗(yàn)班收：裝飾裝民修結(jié)束榜后，由款物業(yè)管是理企業(yè)半按《住宅室港內(nèi)裝飾患裝修管鄉(xiāng)豐理辦法》--建設(shè)蠟部11互0號(hào)進(jìn)趣行驗(yàn)恭收。沖對(duì)違影反《建設(shè)部11陪0號(hào)令》及物寒業(yè)管瞇理協(xié)警議的咳行為耀，應(yīng)鬧提出水書面銀整改器意見否，要擔(dān)求業(yè)緒主限趁期整螺改。趣若發(fā)（一史）裝售修管廚理流濱程1、嚴(yán)禁棍改變房醒屋主體取結(jié)構(gòu)。2、嚴(yán)想禁拆珍改承懇重墻勢(shì)或在疤承重染墻上碌打洞洲，將求窗改滔門等來(lái)行為狀。3、嚴(yán)禁愈未經(jīng)原抽設(shè)計(jì)單秀位或具狹有相應(yīng)臥資質(zhì)等標(biāo)級(jí)的設(shè)余計(jì)單位太出示證屠明的情屆況下，托拆改非棕承重墻尖。4、嚴(yán)禁桌擴(kuò)大承秤重墻上詠原有門輪窗的尺救寸，拆旨除連接凱陽(yáng)臺(tái)的扯磚混凝狼土墻體懂。5、嚴(yán)禁渡損壞房赤屋原有考的節(jié)能掌設(shè)施，船降低節(jié)列能效果論。6、嚴(yán)禁慶將沒有瓣防水要刮求的房裙間或陽(yáng)逼臺(tái)改為閉衛(wèi)生間槍、廚房蜓間。7、嚴(yán)桶禁未經(jīng)龜電力、準(zhǔn)水力或碰供暖，伴供氣部糕門的審濃批私自憲改變室臂內(nèi)的各渡種管路推網(wǎng)絡(luò)。8、屯嚴(yán)禁墾私自泡搭建蛛建筑綱物、犧構(gòu)筑山物。9、嚴(yán)弱禁在矩外墻紡上隨假意打盞洞，歸應(yīng)按東統(tǒng)一捏標(biāo)準(zhǔn)向?qū)嵭胁弧?0、嚴(yán)禁衡將空調(diào)李外機(jī)肆界意亂裝首，應(yīng)按莊統(tǒng)一標(biāo)錫準(zhǔn)安裝貸。（二）缸室內(nèi)裝攀修禁止虜?shù)男袨?、裝園修工判必須望辦理《裝修工慎出入證》，憑莖證出友入小耀區(qū)。2、裝修虜工首次濁進(jìn)入小犯區(qū)時(shí)，心門衛(wèi)要摧做好裝價(jià)修工的旦信息登譯記工作蜘。3、裝帝修作漸業(yè)：鉤不得渣影響旗、占宏用公拉共部漸位、姻樓道晶，不康得損巖壞或夢(mèng)污染搶建筑嫩物的灰外墻仰及公繩共建枝筑物羨的內(nèi)咱墻。4、裝修立人員不考準(zhǔn)在社獲區(qū)內(nèi)赤炒膊行走剖、酗酒輔、大聲田喧嘩，幻玉嚴(yán)禁隨罵地大小昨便。（三省）裝原修管傻理規(guī)核定5、建升筑材鵝料必?cái)囗氃谵D(zhuǎn)規(guī)定近的時(shí)巡壽間內(nèi)脹移至追裝修央戶內(nèi)片，不販得在棋道路俊及公邀共部那位攪歌拌泥耀沙，感凡因扶搬運(yùn)帽材料院弄臟用、損筒壞公拼共部笨位者隙照價(jià)返賠償枝。裝械修材袖料不估可直平接倒著在路日面上互，須廟在路排面上統(tǒng)鋪上亮篷布訓(xùn)，然漫后將嘴裝修猾材料禍倒在坦篷布音上。6、不龍得違吼反規(guī)無(wú)定存挺放易嬸燃、紋易爆讀、劇諷毒、倘放射滿性等構(gòu)物品爹和排債放有妖毒、康有害記、危逃險(xiǎn)物鞭質(zhì)。7、施滴工結(jié)丑