房地產行業(yè)相關合同操作實務

合同法培訓

——房地產行業(yè)相關合同操作實務目錄合同履行注意事項如何簽訂合同合同的形式、內容簽訂合同的流程簽訂合同的意義合同的原理公司關于合同管理的相關規(guī)定合同的含義 也稱為契約，我國合同法對其的定義：平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。特征1、平等主體之間的民事法律關系；2、當事人意思表示一致即合意的結果；3、目的是為了設立、變更或終止民事權利義務關系。其他備忘錄、會議紀要、意向書、框架協(xié)議等綱要性文件不屬于合同，但這些文件如果具有了合同所需的主要內容、有具體的權利義務約定也應當屬于合同。一、合同的原理目錄合同履行注意事項如何簽訂合同合同的形式、內容簽訂合同的流程簽訂合同的意義合同的原理公司關于合同管理的相關規(guī)定二、簽訂合同的意義DCBA約束合同當事人，保障交易的順利進行；合同當事人都能獲得合同預期利益；劃清合同當事人各自的權利、義務，減少紛爭；為守法、誠信者尋求法律救濟提供依據。官司打得好，不如合同簽得好。目錄合同履行注意事項如何簽訂合同合同的形式、內容簽訂合同的流程簽訂合同的意義合同的原理公司關于合同管理的相關規(guī)定賴祖亮@小木蟲賴祖亮@小木蟲三、合同簽訂的流程交易磋商Step1Step2起

草合同Step3合同條款磋商Step4簽字蓋章格式合同與非格式合同？格式合同四個特征：合同條款具有預先確定性；1合同條款與形式的標準化；2合同他方當事人的不確定性；3合同雙方當事人地位事實上的不平等。4格式合同與非格式合同區(qū)分標準：以合同條款是否由當事人共同協(xié)商確定為標準。對格式合同提供方的限制為保護相對人的利益，合同法對格式合同中預先擬定合同條款一方的權利作了較大的限制。《合同法》第40條提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效?！逗贤ā返?1條對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款《合同法》第39條應當遵循公平原則，采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，對該條款予以說明。公司常見合同BECDA工程類合同廣告類合同買賣合同租賃合同承攬類合同目錄合同履行注意事項如何簽訂合同合同的形式、內容簽訂合同的流程簽訂合同的意義合同的原理公司關于合同管理的相關規(guī)定四、合同的形式、內容

我國《合同法》第12條的規(guī)定，合同的內容一般包括以下條款：當事人的名稱或者姓名和住所；標的；數量；質量；價款或者報酬；履行期限、地點和方式；違約責任；解決爭議的方法。合同的內容目錄合同履行注意事項如何簽訂合同合同的形式、內容簽訂合同的流程簽訂合同的意義合同的原理公司關于合同管理的相關規(guī)定五、如何簽訂合同合同格式：合同首部前言(背景情況）合同項目期限價款或報酬質量權利義務違約責任解決爭議的方法簽字蓋章頁及附件（一）合同首部簽訂合同的主體是否正確、是否合法、是否具有相應資質、是否具有履約能力1單位的，確認當事人名稱與工商注冊一致；個人的，確認當事人姓名與身份證一致2住所地具體、真實，可以聯系到合同相對方3聯系電話是否能聯系到合同相對方42、當事人名稱、住所、聯系方式1、合同名稱：簡明扼要、反映合同主題消防無資質或資質等級不夠常用網站：深圳市市場監(jiān)督管理局深圳市信用網：身份證查詢網：（二）前言（背景情況）前言（背景情況）

簽訂補充協(xié)議、變更協(xié)議必須有前言部分對主合同簽訂的時間、主要內容、履行情況進行簡要描述，切忌冗長。合同無相關簽訂背景的，可以省略前言部分描述合同交易的背景情況：如建設工程合同：建設工程用地的相關情況、項目名稱、規(guī)模等含義三：即三合同三的標三的，三指合三同要三交易三的對三象，三例如三承包三的工三程范三圍、三要購三買什三么貨三物、三租賃三什么三房產三、設三計什三么東三西、三定作三什么三貨物三等是否三與合三同的三名稱三一致三、相三符確定三合同三項目三是否三合法（違三法建三筑不三得使三用、三特種三物品三不得三交易三）ABC（三三）合三同項三目比如三：以三違法三建筑三物為三標的三物訂三立的三房屋三租賃三合同三無效--三-建設三工程三規(guī)劃三許可三證（四三）合三同期三限1什么時間內完成、租賃多長時間、借款期限、什么時間交貨等賴祖亮@小木蟲2期限須具體明確，有確定的起始時間和終止時間若簽訂合同時無法確定，應約定計算期限的方式賴祖亮@小木蟲3約定的期限應當合法、合理，能實現合同目的質三量合同三項目三成果三的合三格標三準質量三標準三的種三類采用三何種三標準質量三標準三的最三終目三標建設三工程三竣工三驗收三標準設計三成果三的驗三收標三準電器三設備三是否三具有三質量三安全三檢驗三合格三證書房地三產是三否符三合使三用條三件貨物三是否三和樣三品一三致符合三合同三目標三、能實三現、三滿足三同目的國家三標準地方三標準行業(yè)三標準市場三標準企業(yè)三自身三標準有明三確的三國家三、地三方標三準的三，應三采用三國家三、地三方標三準；三企業(yè)三標準三高國三家、三地方三標準三的，三應同三時采三用企三業(yè)標三準沒有三明確三的標三準可三以采三用的三，應三約定三確定三質量三標準三的方三法，三例如三指定三第三三方檢三測、三鑒定三，或三試用三一段三時間三無故三障等（五三）質三量賴祖三亮@小木三蟲賴祖三亮@小木三蟲（六三）價三款或三報酬合同三對價既可三以約三定一三次性三支付三，也三可以三約定三分期三支付三。政府三指導三價、三市場三價注意三：約三定支三付的三成就三條件三，盡三量有三利于三我方三。（約三定定三金的三，不三得超三過合三同總三價款三的20三%）支付三方式三：現三金、三支票三、轉三賬收款三收據三、發(fā)三票應三與付三款數三額一三致賴祖三亮@小木三蟲（七三）權三利義三務合同三當事三人在三合同三關系三中各三自應三承擔三的責任和三享有三的權三利，三包括三解除三、終三止合三同。不能三違反三法律三法規(guī)三的禁三止性三規(guī)定三，盡量三體現三公平三、公正。1、有，不要過多地重復闡述；若要重點強調的，盡量簡要；2、無，應盡量詳細、具體、具有可操作性，有利于我方。法律三有無三規(guī)定（八三）違三約責三任構架違約三行為預期三違約明示三違約默認三違約實際三違約不履三行延遲三履行不完三全履三行延遲三給付延遲三受領瑕疵三履行部分三履行救濟三方式要求三繼續(xù)三履行三、采三取補三救措三施并三承擔三一定三數額三的違三約金應當三約定三解除三合同三并要三求對三方承三擔一三定數三額的三違約三金例如三：1）針對三具體三的違三約行三為約三定不三同的三違約三責任；2）違三約金三的數三額應三當具體三明確三。實踐三：可三操作三性根本三違約（重三大違三約）一般三違約違約三金、三定金三、損三害賠三償金三的適三用定金三與違三約金不能三并用三，守三約方三選擇三對自三身有三利的三方式（例三外）定金三與損三害賠三償金可以三并用三，相三互補三充，三但兩三者并三用的三結果不得三超過三合同三金額三總額三（不三能獲三得額三外利三益）1）主三張違三約金三，放三棄定三金罰三則；2）主三張定三金，三放棄三違約三金，然后三主張三損失三賠償三，兩三者并三用；3）比三較兩三種方三案金三額的三大小三，選三擇適三用有三利方三案。定金三與違三約金三、定三金與三損害三賠償三金有違三約金三條款三的，三優(yōu)先三適用三違約三金條三款：A、違三約金<損三失，三可要三求增三加；B、違三約金>損三失（三過分三高于三損失三），三可要三求予三以適三當減三少；C、違三約金>損三失（三不過三分高三于損三失），適三用違三約金違約三金與損害三賠償三金三者三并存三時案例甲乙三訂立三蘋果三購銷三合同三，約三定：三甲向三乙交三付20萬公三斤蘋三果，三貨款40萬，三乙支付三定金4萬，如三任何三一方三違約三，須支付三違約三金6萬，現三甲無三法交三貨。乙選三擇何三種方三式對三其有三利？提示三：合同三法規(guī)三定：三收受三定金三的一三方不三履行三約定三的債三務的三，應三當雙三倍返三還定三金。甲：三收受三定金三方，三違約三，雙三倍返三還定三金，三也即三返還8萬，三乙方三實際三得到4萬；案例甲乙三公司三依法三訂立三一份三總貨三款為20萬的三購銷三合同三。合三同約三定違三約金三為貨三款總三價的5%。同三時，三甲向三乙支三付定三金50三00元，三后乙三違約三，給三甲造三成損三失2萬元三。違約三金為20萬×5三%=三1萬元三，損三失為2萬元三，定三金為50三00元。三這三三筆錢三該如三何向三乙公三司進三行主三張更三為有三利？方案三一：三主張三違約三金，三放棄三定金三罰則三。甲三公司三可主三張2萬元三違約三金，三并要三乙公三司返三還50三00元定三金。三綜上三，共三可主三張乙三公司三賠付2.三5萬元（實三際賠三付2萬元三）；注意三，此三處只三要求三將50三00元定三金返三還，三并沒三有適三用“三定金三雙倍三返還三”的三規(guī)定三，與三之前三分析三并不三矛盾三。方案三二：三主張三定金三責任三，放三棄違三約金三。甲三公司三要求三乙公三司承三擔定三金責三任，三雙倍三返還三定金三，即50三00元×2三=1萬元三，另三外可三再主三張損三失賠三償2萬元三，共三計3萬元（實三際賠三付2.三5萬元三），未超三過合三同總三金額20萬元三。比較三兩種三方案三，在三金錢三賠付三方面三，方三案二三優(yōu)于三方案三一，三甲公三司最三多可三以向三乙公三司主三張3萬元三的賠三償。（九三）解三決爭三議的三方法仲裁協(xié)商/調解訴訟應選三擇對三我司三有利三的法三院管三轄，以公三司辦三公所三在地三法院三為首三選一裁三終局仲裁三費用三遠高三于訴三訟費三用慎重選擇三：合三同簽三訂地三、合同履三行地三、當三事人三住所地的三法院三管轄（十三）簽三字蓋三章頁三及附三件簽字三蓋章生效三時間三：合三同自三簽訂三之日三起生三效。三若對三合同三項目三有特殊三要求三，當三事人三也可三以約三定附條三件或附期三限生效三。簽字三蓋章三：公三司應三加蓋三公章三或合三同專三用章三（有三備案三），個人三應當三是其三本人三簽名三。（十三）簽三字蓋三章頁三及附三件簽字三蓋章生效三時間三：合三同自三簽訂三之日三起生三效。三若對三合同三項目三有特殊三要求三，當三事人三也可三以約三定附條三件或附期三限生效三。簽字三蓋章三：公三司應三加蓋三公章三或合三同專三用章三（有三備案三），個人三應當三是其三本人三簽名三。A、合三同當三事人三必須三具有三相應三的民三事行三為能三力；B、意三思表三示真三實；C、不三違反三法律三和社三會公三共利三益；D、合三同標三的確三定。有效三合同（十三）簽三字蓋三章頁三及附三件簽字三蓋章附件生效三時間三：合三同自三簽訂三之日三起生三效。三若對三合同三項目三有特殊三要求三，當三事人三也可三以約三定附條三件或附期三限生效三。簽字三蓋章三：公三司應三加蓋三公章三或合三同專三用章三（有三備案三），個人三應當三是其三本人三簽名三。無法三在合三同中三描述三的或三不適三合在三合同三中描三述的三，應三當作三為合同三附件三。附件三與合三同具三有同三等法三律效三力，三應重三視。附件三的名三稱與三數量三應在三合同三中列三明。舉例三：電梯三維保三合同目錄合同三履行三注意三事項如何簽訂三合同合同三的形式三、內容簽訂三合同三的流三程簽訂三合同三的意義合同三的原理公司三關于三合同三管理三的相三關規(guī)三定六、三合同三履行三注意三事項架構抗辯三權合同三法66條：三沒有三先后三履行三順序三的，三應當三同時三履行三。一三方在三對方三履行三之前三或者三對方三履行三債務三不符三合約三定時三，有三權拒三絕其三相應三的履三行要三求。案例同時三履行三抗辯三權同時三履行三抗辯三權案三例房屋買賣合同甲交付房屋，并辦理登記手續(xù)，乙分三期付款之后，乙按期支付了一、二期款，甲移交鑰匙，但未辦登記手續(xù)乙表示：剩余款項在登記手續(xù)辦理完畢后再付，未按期支付第三期甲以乙違約為由起訴，請求乙承擔違約責任，乙如何抗辯/維權?結論三：乙三有權三以甲三未按三期辦三理房三產所三有權三移轉三登記三手續(xù)三為由三行使同時三履行三抗辯三權進三行抗三辯?？罐q三權合同三法66條：三沒有三先后三履行三順序三的，三應當三同時三履行三。一三方在三對方三履行三之前三或者三對方三履行三債務三不符三合約三定時三，有三權拒三絕其三相應三的履三行要三求。案例B合同三法67條：三有先三后履三行順三序，三先履三行一三方未三履行三或其三履行三債務三不符三合約三定，三后履三行一三方有三權拒三絕其三履行三要求三。案例同時三履行三抗辯三權先履三行抗辯三權先履三行抗三辯權三案例供貨合同甲交付設備，乙分三期付款，余款年底付清按照合同約定，乙按期支付了一、二期款，甲交付了設備乙在使用過程中發(fā)現設備質量問題，運回甲方處進行維修年底設備維修完畢，甲以乙未支付余款為由拒不返還設備乙起三訴，三要求三甲返三還設三備，三站得三住腳三嗎？甲所三交付三的設三備存三在質三量缺三陷，三使乙三的合三同目三的不三能實三現，三乙以三甲所三交付的三設備三有質三量缺三陷，三債務三履行三不適三當，三而未三支付三到期三款15萬元三，其三行為符合三先履三行抗三辯權三的行三使條三件，三行為三是正三當的三?？罐q三權合同三法66條：三沒有三先后三履行三順序三的，三應當三同時三履行三。一三方在三對方三履行三之前三或者三對方三履行三債務三不符三合約三定時三，有三權拒三絕其三相應三的履三行要三求。案例B合同三法67條：三有先三后履三行順三序，三先履三行一三方未三履行三或其三履行三債務三不符三合約三定，三后履三行一三方有三權拒三絕其三履行三要求三。案例C合同三法68條：三只有三負擔三先履三行義三務的三一方三當事三人有三證據三表明三后履三行義三務一三方有三難為三給付三之風三險。同時三履行三抗辯三權先履三行抗辯三權不安三履行三抗辯三權《合同三法》第68條規(guī)三定：應當三先履三行債三務的三當事三人，三有確三切證三據證三明對三方有三下列三情形三之一三的，三可以三中止三履行三：（一三）經三營狀三況嚴三重惡三化；（二三）轉三移財三產、三抽逃三資金三，以三逃避三債務三；（三三）喪三失商三業(yè)信三譽；（四三）有三喪失三或者三可能三喪失三履行三債務三能力三的其三他情三形。當事三人沒三有確三切證三據中三止履三行的三，應三當承三擔違三約責三任。賴祖三亮@小木三蟲對方三未按三合同三約定三履行三的Q1我方接受的，應如何處理？Q2我方不接受的，應如何處理？賴祖亮@小木蟲保留對方違約證據，不放棄追究其違約責任的權利（簽訂補充協(xié)議，確認對方的違約行為）

保留對方違約證據，停止履行我方的義務；書面通知對方，告知其已違約，要求其承擔違約責任；若對方構成根本違約，書面通知對方，解除合同。所有通知需由對方簽收，若不當面簽收，采用EMS郵寄送達。知會三法律三部，三并上三報賴祖三亮@小木三蟲賴祖三亮@小木三蟲我方三未按三合同三約定三履行三，應三當如三何處三理？采取三補救三措施三，積三極和三對方三協(xié)商三，請求三對方三豁免三我方三的違三約責三任。不要三讓對三方掌三握我三方違三約的三證據三，及時三解決三違約三問題三。（簽三訂補三充協(xié)三議，三變更三合同三，消三除違三約責三任）若對三方不三接受三我方三的違三約行三為，三要求三解除三合同三，我方三應和三對方三簽訂三解除三合同三協(xié)議三，和平三解決三糾紛三，避三免進三入訴三訟程三序。知會三法律三部，三并上三報合同三履行三過程三中，三我方三和對三方的三往來三函件三應注三意哪三些事三項？對方三發(fā)給三我方三的函三件須三是原三件；發(fā)給三對方三的函三件須三由對三方簽三收（三有權三簽收三）；若是三傳真三件，三應同三時保三留發(fā)三送成三功回三執(zhí)單三；函件三內容三應先三總結三合同三的履三行情三況，三明確三發(fā)函三目的三；若我三方存三在違三約行三為，三在往三來函三件中三不能三輕易三承認三，避三免給三對方三抓住三把柄三。合同三承辦三部門三在合三同履三行過三程中三，涉三及到三違約三、合三同內三容變三更、三解除三、終三止等三事項三的往三來函三件，三必須三經過三法律三部審三查后三才能三發(fā)給三對方三，且三此類三函件三必須三采用EM三S郵寄三送達三或專三人遞三送由三對方三簽收三送達三，不三能采三用傳三真、三電子三郵件三等形三式送三達。賴祖三亮@小木三蟲公司三常出三現的三合同三糾紛三及其三處理三程序Q1租賃合同欠繳租金：催繳通知→解除合同通知→切斷水電供給下落三不明三：解除三合同三通知三→限三期搬三離通三知→邀請三租賃三管理三所、三社