房地產(chǎn)投資一三

第四章

房地產(chǎn)投資分析主要內(nèi)容

4.1房地產(chǎn)投資分析概述

4.2市場與區(qū)位分析

4.3基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算4.4財(cái)務(wù)分析4.5不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析4.6房地產(chǎn)投資決策

4.7房地產(chǎn)投資分析運(yùn)用§4.1

房地產(chǎn)投資分析概述

投資與房地產(chǎn)投資的含義廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為。狹義的投資是指經(jīng)濟(jì)主體(個人、家庭、企業(yè)等)以獲得所期望的未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先投入一定的資源(資金、不動產(chǎn)、技術(shù)等)，經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。投資行為的四項(xiàng)基本要素包括：（1）投資的含義

投資主體投資客體投資目標(biāo)投資方式

（2）房地產(chǎn)投資的含義

房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。

房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資可以分為直接投資和間接投資。房地產(chǎn)投資類型體系圖

房地產(chǎn)投資的目的從房地產(chǎn)投資的不同類型闡述其投資目的：房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的是為了在完成房地產(chǎn)開發(fā)后進(jìn)行銷售，以獲得商品房銷售所帶來的投資利潤，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常經(jīng)營獲利，在房地產(chǎn)價格上漲階段，通過儲備土地、減緩銷售速度等方式以獲得房地產(chǎn)增值收益。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的有四個：滿足自身生活居住即自用作為投資的物業(yè)出租給最終使用者作為投資的物業(yè)進(jìn)行儲備購入物業(yè)以滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要房地產(chǎn)間接投資的主要目的就是通過購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股票、債券以及房地產(chǎn)抵押支持證券等有價證券，通過長期持有以獲得利息收益并實(shí)現(xiàn)保值、增值，在合適的價格出售獲得利差收益。

房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)房地產(chǎn)投資分析是一項(xiàng)高知識含量的工作，需要分析人員為投資者提供諸如投資方向、運(yùn)作方式、投資收益、投資風(fēng)險(xiǎn)等方面問題的解決方法，這是房地產(chǎn)投資分析的基本任務(wù)。

為投資者提供投資方向?yàn)橥顿Y者提供運(yùn)作方案建議為投資者報(bào)批及合作提供依據(jù)為投資者預(yù)測投資收益為投資者描述風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法

房地產(chǎn)投資分析的發(fā)展?fàn)顩r《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》出臺投資主體的多元化和資金渠道的多樣化

過去，在當(dāng)時的國家投資管理體制下，房地產(chǎn)投資分析多局限在房地產(chǎn)投資可行性研究上?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)投資分析更強(qiáng)調(diào)專業(yè)性、實(shí)用性、準(zhǔn)確性，并且不再局限于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資分析中，而是已經(jīng)擴(kuò)展到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收購、企業(yè)股權(quán)收購、股票和債券分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營管理等多個方面。

§4.2

市場與區(qū)位分析

市場分析①房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)在國家、區(qū)域、城市、鄰里的層次上進(jìn)行。（1）市場分析的內(nèi)容②房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進(jìn)行。（2）市場分析的方法①市場需求預(yù)測市場需求預(yù)測是要估算出一個特定的市場對某產(chǎn)品的潛在需求數(shù)量。最常用的方法是連比法，是將基數(shù)乘以若干修正率而得到預(yù)測結(jié)果。其公式如下：總市場潛量=特定產(chǎn)品或市場的購買者數(shù)量×購買者的平均購買數(shù)量×平均單價×市場因素修正率1×市場因素修正率2×其他修正率例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)酒店式公寓項(xiàng)目，擬判斷潛在市場需求量，則可以利用下面的計(jì)算式獲得計(jì)算值：新建酒店式公寓市場需求量=家庭戶數(shù)×戶均用于購房的可支配收入×滿足酒店式公寓消費(fèi)最低收入要求的家庭比例×酒店式公寓消費(fèi)傾向比例②市場趨勢預(yù)測市場趨勢分析主要方法有：意見調(diào)查分析法主要包括購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法和德爾菲法。時間序列分析法主要包括簡單平均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法和指數(shù)平滑法。相關(guān)分析法主要包括回歸分析法和市場因子推演法。

區(qū)位條件分析房地產(chǎn)行業(yè)的投資真理是“位置，位置，還是位置”，在很多情況下，房地產(chǎn)銷售價格和租金水平主要是由其區(qū)位因素決定的。對投資項(xiàng)目構(gòu)成影響的區(qū)位條件包括所在地域的政治、經(jīng)濟(jì)、人文、法律等社會因素，還包括該項(xiàng)目具體地點(diǎn)的自然特征，如地塊寬度和深度、地貌、排水、土壤構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施等內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇，包括地域的分析與選擇和具體地點(diǎn)的分析與選擇。

地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。具體地點(diǎn)的分析與選擇，是指能夠直接顯現(xiàn)土地價值的、相對微觀的一種分析，一般針對某一特殊地塊來進(jìn)行。是對房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的臨街狀況、建設(shè)用地的大小。利用現(xiàn)狀、交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素?！?.3

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本分析估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。

開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資估算表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖

如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)完成后存在自營部分，則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本滿足下面的等式：開發(fā)項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營資金①開發(fā)建設(shè)投資=總成本費(fèi)用=固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)+開發(fā)產(chǎn)品成本②將①②兩式進(jìn)行整理得：開發(fā)項(xiàng)目總投資=固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)+開發(fā)產(chǎn)品成本+經(jīng)營資金如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)完成后只有租售而沒有自營部分，則開發(fā)項(xiàng)目總投資中不存在經(jīng)營資金，同時，開發(fā)建設(shè)投資全部形成了開發(fā)產(chǎn)品成本，而不存在固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本滿足下面的等式：開發(fā)項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資=總成本費(fèi)用=開發(fā)產(chǎn)品成本4.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入分析估算從投資分析的角度出發(fā)，市場分析與預(yù)測的最終目的就是對投資項(xiàng)目租售方案的確定、租售價格的確定和經(jīng)營收入與稅費(fèi)的估算。（1）租售方案房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)在項(xiàng)目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的出售、出租、自營等計(jì)劃即租售方案。（2）價格確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給自己的產(chǎn)品所定的價格，必定是介于兩個極端(一端為低到?jīng)]有利潤的價格,另一端為高到無人問津的價格)之間。

詳細(xì)的租售方案制定方法和租售價格的確定方式將在本書的第八章予以闡述。（3）經(jīng)營收披入房地產(chǎn)未投資項(xiàng)宵目的經(jīng)縫營收入攝主要包鋤括房地產(chǎn)唉產(chǎn)品的嘗銷售收切入、租金敏收入和自營收抹入。①銷售撈收入包刪括土地勤轉(zhuǎn)讓收漂入、商廟品房銷網(wǎng)售收入灰和配套蘿設(shè)施銷漿售收入庭。銷售收咱入=可出樹售建梯筑面竟積×銷售昨單價②租綠金收嘆入包洋括出亭租房啞租金豪收入妄和出干租土偉地租頭金收備入。租金收糖入=可出租醬建筑面鼓積×租金輕單價③自巾營收瓣入是專指開捆發(fā)企榆業(yè)以寺開發(fā)蜜完成萬后的狂房地績產(chǎn)為口其進(jìn)晶行商村業(yè)和袋服務(wù)昨業(yè)等經(jīng)營卡活動的矛載體，百通過綜但合性的槽自營方林式得到泊的收入達(dá)。注意：寇空置期濟(jì)（項(xiàng)目竭竣工后尿暫時找編不到租協(xié)戶的時蛛間）和汁出租率對租用金收勤入的廈影響氣。沒有厲考慮港空置壟率或嶺出租厭率的甘租金早收入縫叫潛在細(xì)總收勸入；考慮某了空歪置率報(bào)或出槽租率虛以后丙，從計(jì)潛在龜總收精入中我扣除洗空置斥和租金損失街，再加滅上其他督收入，傲就得到暢了該物講業(yè)的實(shí)際總至收入；如果問再考捕慮出富租期暫的運(yùn)禾營費(fèi)副用，去則租鴨金收耳入就纖是凈租金潔收入。三者的頸關(guān)系表貫示如下瞧：潛在總例收入=可出租苦面積×單位租賄金實(shí)際俘總收銅入=潛在帶總收等入×（1-空置率恭）+其他盡收入=潛在貫總收臟入×出租率+其他收搖入凈經(jīng)營壩收入=實(shí)際斜總收遠(yuǎn)入－睛運(yùn)營圾費(fèi)用（4）稅費(fèi)目前我外國房地央產(chǎn)開發(fā)想投資中尸涉及到故的主要地稅金包功括營業(yè)陽稅、城謊市建設(shè)凡維護(hù)稅凍、教育嚼費(fèi)附加(通常叉也叫絞兩稅鬼一費(fèi))、城巨鎮(zhèn)土幕地使衛(wèi)用稅差、房牲產(chǎn)稅申、企驕業(yè)所例得稅腐、土腿地增慘值稅百、契陳稅、寸印花跟稅。稅金的鴿計(jì)算方離法需要既根據(jù)國拆家稅收飲管理政潮策和項(xiàng)糊目投資拒與成本期、收入販的基礎(chǔ)怪?jǐn)?shù)據(jù)估填算。4.3女.3資金宜籌措踐分析資金抱籌措錫分析齊共分?jǐn)n為資金籌彼措計(jì)劃和資金阿使用途計(jì)劃兩部分嗚。資金綠籌措刊計(jì)劃需要解映決籌資貸渠道選爹擇、各晨渠道籌儲資比例片、渠道垮風(fēng)險(xiǎn)分邪析、籌傭資成本肢控制等發(fā)四方面走的問題竹。資金獲使用最計(jì)劃應(yīng)根據(jù)吹可能的創(chuàng)項(xiàng)目施沒工進(jìn)度稅與資金倡來源渠股道進(jìn)行囑編制。窮在房蛾地產(chǎn)蓋項(xiàng)目費(fèi)可行弄性研芬究階涌段，青計(jì)算天期可勻取年奮、半浮年、玻季甚礎(chǔ)至月劈燕為單堂位，爆資金健使用富計(jì)劃旦應(yīng)按公期編順制。資金戒來源次的渠黑道主要有謎資本金抽、銀行愉貸款、步預(yù)售收陸入。除了這鑒三種形榜式，承田包商帶摘資承包扯、合作吃開發(fā)、何社會集騙資(發(fā)行股票、居發(fā)行星公司禍債券)、利傍用外絹資也腎經(jīng)常私被開那發(fā)商班作為魯籌資偶的渠兼道?！?.查4財(cái)務(wù)分模析4.4糾.1財(cái)務(wù)孫分析葬概述房地勢產(chǎn)投店資項(xiàng)咽目財(cái)奸務(wù)分趨析是指以投資倚分析預(yù)人員跨在房父地產(chǎn)霉市場翁調(diào)查捆與預(yù)衡測，沉項(xiàng)目悶策劃屢，投拒資、般成本跳與費(fèi)督用估恨算，桌收入踢估算具與資疤金籌討措等螺基本愉資料丹和數(shù)牲據(jù)的蟻基礎(chǔ)曲上，溝通過廢編制聲基本嬸財(cái)務(wù)拼報(bào)表為，計(jì)蝕算財(cái)串務(wù)評督價指如標(biāo)，題對房尖地產(chǎn)掃項(xiàng)目挎的盈枕利能東力、取清償則能力格和資袖金平傲衡情駝況所揚(yáng)進(jìn)行蓄的分雪析，嗎據(jù)此歌評價咐和判覽斷投隨資項(xiàng)亮目在撿財(cái)務(wù)孫上的出可行嚼性。財(cái)務(wù)分文析的基織本程序包括：①搜掙集、寒整理奧和計(jì)例算有鎖關(guān)基士礎(chǔ)財(cái)里務(wù)數(shù)諒據(jù)資牛料；窩②編工制基窩本財(cái)駛務(wù)報(bào)晴表；見③財(cái)程務(wù)分壁析指序標(biāo)的計(jì)計(jì)算醫(yī)與評米價；釘④進(jìn)闊行不定確定是性分拾析；量⑤財(cái)疲務(wù)分哈析結(jié)期論。財(cái)務(wù)分期析的重譽(yù)點(diǎn)是基鹿本財(cái)稈務(wù)報(bào)型表的辦編制龜和財(cái)父務(wù)分籠析指務(wù)標(biāo)的襲計(jì)算談與評膽價。4.4擋.2財(cái)務(wù)押分析臟基本克報(bào)表財(cái)務(wù)遷分析躬基本答報(bào)表主要階有現(xiàn)耐金流著量表接、資獅金來奔源與妙運(yùn)用藝表、巾利潤誕表、叮資產(chǎn)智負(fù)債薪表。財(cái)務(wù)諸分析掩的基增本原恢理就是從傲基本報(bào)恰表中取索得數(shù)據(jù)怪，計(jì)算膏財(cái)務(wù)分枯析的各憶項(xiàng)指標(biāo)佛，然后川與基本漿參數(shù)作屆比較。注意：各種嶄基本開報(bào)表棵之間攔存在龜?shù)拿芗扒新?lián)臥系4.4蓄.3財(cái)務(wù)分訴析指標(biāo)財(cái)務(wù)勢分析償指標(biāo)陜根據(jù)糞出現(xiàn)走時代猛的不賽同，曬劃分黎為傳統(tǒng)財(cái)糊務(wù)分析指次標(biāo)和現(xiàn)代財(cái)珠務(wù)分析雨指標(biāo)，目誼前最襪常使場用的價是現(xiàn)說代財(cái)務(wù)指未標(biāo)。（1）傳統(tǒng)的鏈財(cái)務(wù)分旅析指標(biāo)主要夸包括響收益礦乘數(shù)糠、財(cái)驗(yàn)務(wù)比馳率、盈利裝能力砌指標(biāo)妄、回撕收期些指標(biāo)賣。傳統(tǒng)財(cái)搞務(wù)分析私指標(biāo)構(gòu)菜成圖現(xiàn)代移財(cái)務(wù)穿分析睡指標(biāo)看構(gòu)成龍圖（2）現(xiàn)代輕的財(cái)瘡務(wù)分鄰析指螞標(biāo)包括母：靜良態(tài)分獅析指起標(biāo)和采動態(tài)糾分析跨指標(biāo)弦。財(cái)務(wù)分用析指標(biāo)歲和基本放報(bào)表的耀關(guān)系：§4.5不確偷定性黎分析支和風(fēng)劑險(xiǎn)分直析4.5逃.1不確定借性分析不確定拋性分析主要是嘆分析開賞發(fā)項(xiàng)目庭評估中券所選變韻量的估巨計(jì)值與厲實(shí)際情輩況發(fā)生氧差異時池，該項(xiàng)物目盈利尼能力發(fā)摟生的變悟化或變汽化的程柔度。不確格定性膜分析遇主要昏有臨界邪點(diǎn)分趨析和敏感抗性分夸析兩種蹤蝶分析央方法飲。（1）臨界凳點(diǎn)分析臨界續(xù)點(diǎn)分科析又樓稱之能為盈虧平廚衡分析，是在泛完全競辯爭或壟念斷競爭昨的市場鎮(zhèn)條件下豎，研究菊投資項(xiàng)偉目產(chǎn)品社成本、綁產(chǎn)銷量完與盈利洋的平衡貿(mào)關(guān)系的更方法。對于投助資項(xiàng)目菊而言，痕隨著產(chǎn)酷銷量的編變化，獸盈利與巷虧損之壞間一般洞至少有塵一個轉(zhuǎn)僚折點(diǎn)，禿即盈虧平紅衡點(diǎn)(Bre仇ak只Eve統(tǒng)nP近oin遠(yuǎn)t,B減EP)。在這鈔一點(diǎn)上面，銷售級收入與超總成本偏費(fèi)用相掠等，既狂不虧損長也不盈潑利。臨賊界點(diǎn)分骨析就是嘗要找出濾項(xiàng)目方砍案的盈賊虧平衡幻玉點(diǎn)。臨界頭點(diǎn)分詢析的油數(shù)學(xué)鞭模型是：Z=來PQ（1－r）－CVQ－CF式中庫：Z為利潤黨；P為單價叢；Q為產(chǎn)（店銷）量淡；r為銷柱售稅房誠率；Cv為單器位變坑動采成本只；CF為固留定成滅本。將銷量太、成本飯、利潤透之間的吉關(guān)系反舒映在直陣角坐標(biāo)護(hù)系中，即形成鍛臨界點(diǎn)沒分析的遍圖解：收入成本0虧損區(qū)Q0產(chǎn)量QES盈利區(qū)CCVCF注：C為總星成本暈；CV為可變啦動成本向；CF為固鋤定成號本；S為銷售座收入；Q為產(chǎn)（喂銷）量（2）敏感害性分析敏感性輛分析是指陣從眾提多不鈔確定喪性因碎素中簡找出或?qū)ν额~資項(xiàng)棗目經(jīng)伏濟(jì)效渠益指匯標(biāo)有椒重要禮影響晌的敏匹感性夢因素甩，并挪分析踐、測月算其堡對項(xiàng)蟲目經(jīng)團(tuán)濟(jì)效消益指鏟標(biāo)的知影響片程度戰(zhàn)和敏歲感性送程度不，進(jìn)結(jié)而判都斷項(xiàng)代目承輪受風(fēng)虹險(xiǎn)能起力的陸一種狡不確毛定性撕分析符的方炕法。敏感性豪分析的腿一般步趣驟是：確定影證響因素確定訊分析蒸指標(biāo)敏感迅性分燥析計(jì)竿算敏感性辛分析包都括單變汽量敏紀(jì)感性萬分析和多變量塑敏感性廳分析，單變脖量敏感頸性分析替是敏感場性分析尾最基本拜的方法古。下面暖是某貫項(xiàng)目集的單變田量敏擇感性駱分析禿表和帝分析腔圖，依次具設(shè)定售逝價、單輛位變動革成本、朱固定成巴本和銷攏量單方薄變動的呈情況下旨，計(jì)算冊該項(xiàng)目革的利潤曾額，據(jù)掩此判斷合各變量享對項(xiàng)目投整體盈聚利性的膜影響。4.仿5.紡2風(fēng)險(xiǎn)分象析房地產(chǎn)仇投資的而風(fēng)險(xiǎn)主猴要體現(xiàn)腎在投入榨資金恭的安盛全性、期望收腸益的可禍靠性、投資株項(xiàng)目卷的變繭現(xiàn)性和資產(chǎn)管肢理的復(fù)暗雜性4個方啦面。通?？汕闆r校下，雖人們衰往往屆把風(fēng)應(yīng)險(xiǎn)劃股分為科對市糧場內(nèi)義所有銜投資駁項(xiàng)目均產(chǎn)生亦影響、閱投資者典無法控綿制的系統(tǒng)風(fēng)殼險(xiǎn)和僅對歉市場內(nèi)細(xì)個別項(xiàng)目產(chǎn)生旁影響、建可以由伙投資者臟控制的個別風(fēng)漢險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)際分析堂的過貓程主牙要包濫括風(fēng)險(xiǎn)辨乳識、風(fēng)險(xiǎn)努估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評滔價三個階段救。風(fēng)險(xiǎn)咽分析祥的主崇要方獎法是概率分俊析法和蒙特雷卡洛炭分析載法。（1）概率淹分析法概率分面析的步懂驟概率占的確統(tǒng)定方蠶法客觀概高率是在某沫變量過杏去長期柿歷史數(shù)稅據(jù)基礎(chǔ)前上，進(jìn)敞行統(tǒng)計(jì)嗽、歸納壞得出的僅。主觀概飼率是指肥決策律者不奴以對叮過去斑數(shù)據(jù)殺的客班觀分聞析為泥基礎(chǔ),而以粥某種酸主觀殺判輸斷來嘉確定棒預(yù)測收對象彎在未切來會辣發(fā)生礎(chǔ)的各尤種可礦能性款的方蜂法。注意著：由邪于房膛地產(chǎn)李投資涌項(xiàng)目惡評價頌中常潑常缺弄乏足慕夠的惕歷史耐統(tǒng)計(jì)具數(shù)據(jù)租，因悄而大尿部分束都不你能通碰過客高觀概遞率來摔表達(dá)給，在樓實(shí)際絲式工作憑中多領(lǐng)使用碧主觀遵概率升。例如，飯已知某捎地區(qū)房獲地產(chǎn)開瞧發(fā)項(xiàng)目訴的工程憶發(fā)包價請和建造倚成本自19張85年～20類00年的變隸動情況側(cè)，通過淡歸納后中，預(yù)測20駕01年～20水05年間承窯包價的拼上漲率割大約為搭每年8%，建斤造成孟本的董上漲虹率大碑約為剖每年6%～7%。在此基涼礎(chǔ)上進(jìn)駛一步分譯析了200籌1～200游5年間火該地罷區(qū)房折地產(chǎn)卵開發(fā)敞項(xiàng)目誕發(fā)包踏價和狂建造岸成本胡上漲爽情況紛的各習(xí)種可常能值讀，以軌及出帥現(xiàn)的奴可能則性（燃概率照）。寶以建些造成脆本為貨例，宋分析喂結(jié)果裳如下涂表所拿示。嗽此種截分析塊所得筆即為童主觀額概率腸。（2）蒙種特卡煙洛法蒙特欺卡洛恨法也叫群模擬建抽樣絕法，旺借助舟于真積實(shí)分梯布中返的抽聚樣來榜模擬城一個房地產(chǎn)闖投資全河過程，謠使模擬皆系統(tǒng)中壁的各個墨經(jīng)濟(jì)變本量及時子間與過飼去的實(shí)靈際情況代相對諸應(yīng)。蒙特辯卡洛仍法的幼實(shí)施吉一般止分為聚三個塌步驟：蒙特卡廁洛法的罪要點(diǎn)是需下要準(zhǔn)參確估鐮計(jì)各區(qū)因素滑的變冊化范座圍以后及各脫因素笑變化的估概率稼?！?.6房地綢產(chǎn)投買資決歇策4.6熊.1投資方油案分類投資方烏案的類虎型很多勤，根據(jù)待多個方補(bǔ)案之間沿的經(jīng)濟(jì)乳關(guān)系，住可以分為互斥恐方案、獨(dú)立方蘆案和混合來方案等三類盼?；コ鈶c方案是在若職干個方營案中，維選擇其鏟中任何承一個方糾案則其想他方案忍就必須綁被排斥紗的一組猜方案。獨(dú)立轟方案是指一犧組互相貪獨(dú)立、張互不排澡斥的方挖案?；旌仙桨甘侵溉嬗匈t互斥震方案舒和獨(dú)魯立方冊案兩渠種關(guān)灘系的隙混合暮情況蓬。4.元6.鍬2方案的哄比選（1）方巡壽案比置選中伍常用患的分辯析指樹標(biāo)差額投治資收益底率（△R）差額投踩資收益他率是單倉位追加顆投資所正帶來的窄成本節(jié)尺約額，京也叫追甘加投資刺收益率棗。其表伍達(dá)公式樂為：式中：行△R為差額曠投資收療益率；C1、C2分別為熔兩個比株較方案拉的年經(jīng)書營成本沒；I1、I2分別掀為兩域個比森較方撞案的手總投幟資。差額投略資回收熟期（△P）差額投偏資回收穴期是指黃通過成雙本節(jié)約裕收回追頃加投資局所需的幟時間，膨有時也歇叫追加菠投資回遭收期。吧其表達(dá)海式為：式中：戀△P為差額五投資回直收期；I1、I2分別貪為兩財(cái)個比齊較方陷案的斧總投涉資；C1、C2分別為認(rèn)兩個比抽較方案辭的年成底本。凈現(xiàn)值（NP湊V）凈現(xiàn)遷值是告投資誰項(xiàng)目毅凈現(xiàn)浮金流看量的鈴現(xiàn)值殊累計(jì)脊之和宜。用負(fù)凈現(xiàn)躁值進(jìn)效行方團(tuán)案比舅選的謎方法回叫凈這現(xiàn)值籍法，主有時永也叫查現(xiàn)值障法。旋其表智達(dá)式戰(zhàn)為：式中：NP剪V為凈匪現(xiàn)值慕；CIt為為第t年的慶現(xiàn)金付流入挨量；COt為第t年的現(xiàn)撕金流出擴(kuò)量；t為項(xiàng)目助計(jì)算期軋（t=盯0，1，…，n）；i為行業(yè)富或部門狀基準(zhǔn)收斥益率或襪設(shè)定的矩目標(biāo)收蟻益率。如果判越斷項(xiàng)目婚的可行臺性，則NPV類≥0的擬建久方案是數(shù)可以考高慮接受手的；如貿(mào)果進(jìn)行屋方案比守選，則濁以凈現(xiàn)課值大的忘方案為握優(yōu)選方固案。凈現(xiàn)擁值率（NPV）凈現(xiàn)雞值率杰是投樸資方卻案的蘋凈現(xiàn)舌值與晝投資區(qū)現(xiàn)值碼的比嫁率，旨它表徒明單映位投濱資的鬼盈利銳能力獄和資編金的話使用體效率綁。由窗于用纖凈現(xiàn)圓值指曠標(biāo)進(jìn)褲行多貫個項(xiàng)隔目的住比選鼠時，仍沒有將考慮開各個溫項(xiàng)目輕投資州額的嫂大小停，因亭而不通能直伏接反喝映資捷金的逢利用法效率妙。式中：NPV還R為凈現(xiàn)塵值率；NP芒V為凈現(xiàn)晴值；Ip為投資繭現(xiàn)值。轟在進(jìn)行者方案比弓選時，氣凈現(xiàn)值摟率大的能方案為往優(yōu)選方筐案。差額投西資內(nèi)部抵收益率稱（△IRR）差額投紅資內(nèi)部占收益率溜是兩個困方案各肚期凈現(xiàn)誕金流量趁差額的趨現(xiàn)值之昆和等于嫌零時的氧折現(xiàn)率柳。其表暢達(dá)式為于：式中：志△IR便R為差猛額投穿資內(nèi)賞部收航益率家；（CI-呀CO）t′為投資陵大的方罰案第t期凈磨現(xiàn)金繭流量蛋；（CI患-C統(tǒng)O）t′′為投撐資小存的方竹案第t期的乘凈現(xiàn)值金流酬量；n為開屈發(fā)經(jīng)遮營期顆。等額年槽值（AW）將項(xiàng)目眼的凈現(xiàn)運(yùn)值換算兩為項(xiàng)目福計(jì)算期沿內(nèi)各年胳的等額棒年金就醉是等額瞞年值。沈用等額俯年值來蓋進(jìn)行多降方案比案選的方璃法就叫章做等額貴年值法物。等額剩年值是趣考察項(xiàng)蠶目投資遼盈利能隔力的指儉標(biāo)。其護(hù)表達(dá)式潛為：從其爬表達(dá)辣式可蔽以看纏出，AW實(shí)際襲上是NPV的等錦價指欺標(biāo)。腎也可崗以說種，在詢進(jìn)行驚方案狀比選職時，哪等額犁年值李大的杰方案抄應(yīng)為惠優(yōu)選膚方案辮。費(fèi)用現(xiàn)旁值（PC）把項(xiàng)惡目計(jì)使算期讀內(nèi)的謎各年窩投入托（費(fèi)翁用）吊按基璃準(zhǔn)收貍益率垂折現(xiàn)挖成的戚現(xiàn)值閣就是抄費(fèi)用勺現(xiàn)值艘。用以費(fèi)用陽現(xiàn)值柄進(jìn)行肯方案錄比選疼的方扮法就分叫費(fèi)鐘用現(xiàn)銅值法堪。它衡是一賠種特瞇定情旦況下業(yè)的凈?，F(xiàn)值艷法。犧其表培達(dá)式靜為：式中痰：C為第t期投入娃總額；B為期末徑余值回眼收；n為項(xiàng)目線的開發(fā)用經(jīng)營期蛙。在進(jìn)行記方案比予選時，榜以費(fèi)用墓現(xiàn)值小離的方案慰為優(yōu)選初方案。等額年課費(fèi)用（AC）把項(xiàng)正目計(jì)岡算期歡內(nèi)的懶各年彎投入的（費(fèi)誓用）賽按基償準(zhǔn)收兼益率跡折現(xiàn)昏成的性現(xiàn)值育就是省費(fèi)用蒼現(xiàn)值起。用脾費(fèi)用暴現(xiàn)值步進(jìn)行假方案憐比選裕的方要法就碑叫費(fèi)照用現(xiàn)盤值法慣。它混是一謀種特喉定情窮況下贏的凈王現(xiàn)值依法。賄其表酸達(dá)式泡為：在進(jìn)行壘方案比屋選時，棗以等額磚年費(fèi)用猾小的方役案為優(yōu)柳選方案框。在效益妄基本相扭同或相獅似的項(xiàng)肌目之間層進(jìn)行投奮資方案狐比選時寺，主要姿考慮項(xiàng)檢目的投雕資額及大未來的臟維護(hù)、抵使用成寨本額。腸由于這趟二者發(fā)歉生的時棵間不同專，常需福要通過都動態(tài)等緞值變換患，換算膏為費(fèi)用先現(xiàn)值或底等額年紙費(fèi)用，配所以產(chǎn)別生了上困述兩種靠方法。（2）方案比遍選中應(yīng)折注意的府問題費(fèi)用現(xiàn)浪值和等弱額年費(fèi)賊用指標(biāo)惕在進(jìn)行雙方案比盞選時，丸