江景項目前期策劃報告終稿

應(yīng)山濱河項目定位及整體營銷方案五星堂·市場策劃部2013年9月國際現(xiàn)代城五星堂·國際現(xiàn)代城項目部2013年4月16日項目屬性市場調(diào)研項目定位整體營銷報告架構(gòu)本案思維導圖本案說明：本案主要結(jié)合項目屬性和區(qū)域市場特色進行研究分析，對本項目進行定位，并對整體營銷進行戰(zhàn)略性勾畫。數(shù)據(jù)測算第一部分項目屬性概述：主要對本項目的區(qū)位，指標，及其項目屬性進行基礎(chǔ)分析，對本項目的特征及屬性有一個細致全面的把控。項目區(qū)位項目基礎(chǔ)指標項目資源梳理項目swot分析項目戰(zhàn)略思考從全球來看：湖北屬于我國中部城市地處北緯29°05′至33°20′，東經(jīng)108°21′至116°07′湖北省主要氣候類型為：亞熱帶季風性濕潤氣候。廣水市行政規(guī)劃圖廣水市位于湖北省北部偏東，隨州市代管。因有全國八大名關(guān)之一的武勝關(guān)而名揚四海，素有“鄂北門戶”之稱。全市國土面積2647平方公里，人口90多萬，轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和1個省管經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。從南北朝置縣，迄今已有1400多年的歷史，文化底蘊豐厚，歷史人文薈萃。境內(nèi)風光秀麗，景色迷人，擁有徐家河、三潭兩大4A級景區(qū)及中華山、大貴寺兩個國家級森林公園。項目所在位置項目地塊位于應(yīng)山辦事處，應(yīng)山河沿岸，與濱河公園隔河相望，濱河休閑帶分布于項目周邊。項目規(guī)劃指標參考技術(shù)經(jīng)濟指標占地面積28017㎡總建筑面積81250㎡地下車庫面積6500㎡住宅面積72096㎡商業(yè)面積9154㎡容積率2.90建筑密度22.49%綠地率40.5%停車位461個規(guī)劃戶數(shù)數(shù)據(jù)來源：規(guī)劃設(shè)計案項目南望濱河公園，東、北面臨部隊，西靠成熟住宅區(qū)。項目地塊屬性為商住用地。規(guī)劃總用地面積28017平方米（約42畝）。項目地塊計容積率總建筑面積為81250平方米。項目處于凈地狀態(tài)，技術(shù)經(jīng)濟指標已確定。地塊形狀異形，彎角較多，建筑布局和園林規(guī)劃上難度較大；項目地塊周邊狀況：交通項目周邊現(xiàn)狀道路主要有地塊東側(cè)的應(yīng)十大道，連接應(yīng)廣兩地，汽車火車站，為市主干道路，居民出行必經(jīng)之路。南側(cè)東西向有濱河路，沿路濱河休閑帶，環(huán)境極好。京港澳高速往十里、廣水方向（火車站、大悟高鐵站）項目周邊有1路公交車經(jīng)過、3路公交車經(jīng)過河對面區(qū)域。南門區(qū)域（汽車站、長嶺、陳巷方向）北門區(qū)域（余店、蔡河、關(guān)廟）應(yīng)山城區(qū)項目地塊周邊狀況：商業(yè)及生活配套項目周邊成熟商業(yè)配套分布于三環(huán)和應(yīng)十路交匯處。項目門前濱河商業(yè)街可滿足生活配套。目前周邊配套及商業(yè)集中在此區(qū)域項目地塊周邊狀況：市政配套濱河公園，是廣水市政府為豐富市民生活，美化城市環(huán)境，耗資上億打造的沿應(yīng)山河綜合型公園。市一醫(yī)院二部，市一醫(yī)院為二級甲等醫(yī)院，其二部為擴大規(guī)模、方便群眾就醫(yī)，共享本院所有資源，實力強大。廣水市濱河公園集景觀、娛樂、健身、文化、集貿(mào)為一體。包含濱河休閑帶、濱河游樂場、濱河健身場、濱河植物園、濱河文化廣場等。為目前應(yīng)山居民怡情、娛樂、健身之首選場所，繁華度高。廣水市第一人民醫(yī)院為甲等二級醫(yī)院，多次獲得“文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范醫(yī)院””全國百姓放心示范醫(yī)院”等，設(shè)備先進，醫(yī)生技術(shù)過硬，醫(yī)院實力雄厚。其二部位于項目附近，該部完全共享一醫(yī)院醫(yī)護、設(shè)備資源。濱河公園公立醫(yī)院項目地塊周邊狀況：市政規(guī)劃項目周邊多為公園用地、商業(yè)用地、金融用地、文化景觀用地。項目周邊現(xiàn)狀地塊呈不規(guī)則的五邊形，西南面主干路，東面臨軍事管制區(qū)；西北面為住宅小區(qū)。項目總占地2.8萬平，總建面81250平，容積率2.9，為中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目;本項目地勢略有高差，但在3米以內(nèi)，黃土質(zhì)，相對容易開發(fā)。項目資源梳理區(qū)域內(nèi)位置好，交通便利，發(fā)展?jié)摿薮螅劳谐墒焐虡I(yè)及休閑健身集聚地，人氣旺盛，本項目可打造為片區(qū)內(nèi)極具產(chǎn)品特色的、超高性價比的、高檔次的、集商住休閑為一體的綜合型中高端社區(qū)。配套：周邊生活配套有中百倉儲、輕工百貨、佰特酒店、一醫(yī)院二部、濱河公園等配套非常齊全。資源：項目與濱河公園完美契合，使住戶可完全享受到濱河公園的景觀資源。濱河公園為政府重點打造的“一核六帶”綠地生態(tài)結(jié)構(gòu)中的重要一環(huán)。交通：位于應(yīng)十公路一公里內(nèi)，沿濱河景觀道路，倚軍民橋而連通三環(huán)路，過雙橋可達濱河商業(yè)圈，越軍民路可到老城區(qū)商業(yè)圈。交通極其便利。區(qū)域：三里河片區(qū)，為政府重點打造的集休閑購物、娛樂居住為一體的全新片區(qū)，目前該片區(qū)休閑設(shè)施完備、景觀綠化完善、商業(yè)氛圍濃厚，居住環(huán)境宜人規(guī)劃：項目所在的三里河沿河片區(qū)地塊為政府重點打造的公園用地和二類住宅用地。項目SWOT分析優(yōu)勢（S）：劣勢（W）：機會（O）：區(qū)域內(nèi)獨享濱河公園資源。差異化產(chǎn)品策略。高贈送戶型填補市場空缺。該片區(qū)為政府規(guī)劃的重點打造區(qū)域。整體房地產(chǎn)市場的火爆局面。項目與應(yīng)十大道暫未連通。項目靠近軍事管制區(qū)。項目體量有限，居住密度較高。暫無公共交通經(jīng)過項目入口。區(qū)位優(yōu)勢:應(yīng)山商業(yè)中心。地段優(yōu)勢：與濱河公園交融。景觀資源：共享優(yōu)美的濱河景觀。配套優(yōu)勢：中百倉儲、輕工超市生活配套成熟。威脅（T）：目前已在售的同質(zhì)化競爭項目。市場風險。政策風險?；谫Y源的戰(zhàn)略思考結(jié)合片區(qū)資源，從商業(yè)價值最大化的角度考慮，本項目務(wù)必采取綜合開發(fā)。賣點梳理宜圍繞產(chǎn)品特色、景觀資源和成熟配套展開。當其他期房項目還在努力通過各種手段，給客戶制造未來愿景以吸引購買時，本項目，則是在已經(jīng)成熟的商業(yè)氛圍上，在成熟景觀環(huán)境上，給客戶以看的見摸的著的真實體驗。故建議在營銷過程中，巧妙的運用“借”為己用的方式，注重實際體驗，以“實在”的態(tài)度，吸引客戶購買。項目的打造，宜突出高雅居住氛圍、優(yōu)美居住環(huán)境，以高附加值拉升項目檔次。本項目建議：政策解讀宏觀經(jīng)濟區(qū)域文化廣水市場第二部分市場調(diào)研概述：主要針對近期新政進行解讀，從項目大勢出發(fā)，分析市場走向。通過對區(qū)域市場數(shù)據(jù)信息的收集和分析，對區(qū)域市場形勢進行研判，并結(jié)合片區(qū)特點得出分析結(jié)論政策解讀1政策背景政策、調(diào)控、行業(yè)發(fā)展方向最新地產(chǎn)政策及形勢解讀政策經(jīng)濟動態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控長效機制正論證公布還需3個月。上半年房地產(chǎn)貸款新增1.3萬億同比激增130%。上半年GDP為24.8萬億元同比增長7.6%超八成經(jīng)濟學家預(yù)期房價仍將上漲。政策摘讀近期，土地市場地王頻現(xiàn)，地價亦屢次刷出新高，一線城市土地熱進一步升溫，目前相關(guān)部門已進行關(guān)注，人民日報也做出質(zhì)疑。由此看來，未來政策市場的兩極化趨勢將進一步加強。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一8月14日在“2013博鰲房地產(chǎn)論壇”上做主題演講時表示，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制目前仍在論證階段，預(yù)計需要3個月才能公布。國務(wù)院有關(guān)部門制定的全國城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制還處在論證階段，估計可能還要三個月左右的時間才能逐步的清晰和大家見面。專家進一步表示，政府調(diào)控的目的，從未說過是讓房價下跌，而是保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康增長。調(diào)控機制遙遙無期人民銀行公布的《上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，6月末，主要金融機構(gòu)及小型農(nóng)村金融機構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額13.56萬億元，同比增長18.1%，增速比上季度末高1.7個百分點。增量上看，今年上半年，房地產(chǎn)貸款增加1.3萬億元，同比多增7326億元。而去年上半年，房地產(chǎn)貸款僅增長5653億元。換句話說，上半年房地產(chǎn)貸款增量同比增長了130%。該信息間接反映近期房地產(chǎn)市場回暖。作為經(jīng)濟背景，上半年GDP為24.8萬億元同比增長7.6%。也顯示出目前整體經(jīng)濟環(huán)境較好，房地產(chǎn)行業(yè)有一個穩(wěn)定、優(yōu)勢的發(fā)展背景。樓市回暖經(jīng)濟穩(wěn)定增長宏觀經(jīng)濟2經(jīng)濟背景產(chǎn)業(yè)、收入、消費結(jié)構(gòu)廣水枝市宏菊觀經(jīng)突濟狀臂況：場整體枯概況工農(nóng)業(yè)電發(fā)展提嚇速，廣殖水市經(jīng)隙濟形勢央大好。20嚼12年全卡市完非成生葬產(chǎn)總照值192億元賞，增爽長15厚%；社罩會消薄費品領(lǐng)零售牢總額71扇.6億元研，增匯長18傅.5尤%；城鎮(zhèn)為居民人鉆均可支否配收入謎、農(nóng)民丸人均純豎收入分晨別達到17羨20勵0元、81臣40元，增聽長13剖%、15抗%。201秩3年全牧市完脂成農(nóng)子業(yè)總午產(chǎn)值62億闊元，增毛長12并%。20泄12年全盤市規(guī)瘦模工柜業(yè)總座產(chǎn)值29遠0億元、旁增加值79億元，立分別增倍長30及%、24銅%；新股增規(guī)墓模企注業(yè)24家，為加近年來膽增加最朋多的一汪年；稅炸收過百顫萬元的墓企業(yè)達28家、過央千萬元臟的達7家20屑12年，引騎進到位扣資金52億元，避增長67惹.2雹%，在招水引新能嗓源、新弦材料、托新醫(yī)藥己項目上錦實現(xiàn)新培突破。股爭取國剃家項目吸資金9.蜂3億元，余實施投戶資過50溜0萬元留項目440個，預(yù)腐計完成椅固定資紋產(chǎn)投資15清6億元，嫁增長35崖%。201菠2年全市弓外貿(mào)出圖口520靈0萬美冶元，聚增長23鞋.4漲%；利用廈外資195庸8萬美結(jié)元，少增長22裕.2什%；新剪增個吃體工核商戶557玩0家、播限上茫商貿(mào)袋企業(yè)30家。年投末金融漫機構(gòu)存難款余額辟、貸款叨余額分館別達到180億元削、47.致8億元，示增長19.曉4%、19樹.5照%。區(qū)域冰宏觀姥經(jīng)濟瘦發(fā)展廣水郵市宏遙觀經(jīng)鈔濟狀涉況：繼產(chǎn)業(yè)滑結(jié)構(gòu)廣水市射工業(yè)“醒一拖三聲”：工丹業(yè)飛速巴發(fā)展帶跟動城市陡化進程風機制萌造十里困工業(yè)稻園區(qū)以風馬機制輝造為隨主導殘，兼滑顧石蘭油化省工、潛紡織賓品制蒜造、螞精密窯部件闖的工哈業(yè)模魚式，怖在廣輛水已嘆經(jīng)全拖面鋪西開，梨風機謹制造盯聞名面全國濟。紡織濾公司紡織叔品制之造精密部漢件廣水市資宏觀經(jīng)貫濟狀況軋：人口辰結(jié)構(gòu)及垃流動趨凳勢區(qū)域內(nèi)澡部發(fā)展籌趨勢——未來5年應(yīng)看山街基道區(qū)途域內(nèi)蜓將流蘿入20萬鄉(xiāng)鎮(zhèn)淋人口包括三突潭及中號華山區(qū)濃域，廣節(jié)水市人琴口約89萬，面賴積約264纏1平方千需米。應(yīng)山街塌道為行挺政、教夏育、商戴業(yè)中心闊，居民允相對較麻多。市內(nèi)人愛口流動吵方向為蔽各鄉(xiāng)鎮(zhèn)逼向應(yīng)十河廣街道熱流動。隨著政陶府規(guī)劃說和城市重化進程譜的推進阻，目前絹全市的鉤經(jīng)濟重孫心依然約在應(yīng)山繞街道。唉但呈現(xiàn)柴由應(yīng)辦桃向十辦確發(fā)展的嗓趨勢，參三里河類區(qū)域為陪連接帶遺。區(qū)劃人口（人）面積（平方千米）轄區(qū)應(yīng)山街道7679927轄11個居委會、5個村委會十里街道42630102轄2個居委會、19個村委會廣水街道75973133轄8個居委會、12個村委會武勝關(guān)鎮(zhèn)39986216轄26個村委會楊寨鎮(zhèn)53808108轄23個村委會陳巷鎮(zhèn)52751142轄26個村委會平林鎮(zhèn)2604654轄12個村委會長嶺鎮(zhèn)51431267轄27個村委會馬坪鎮(zhèn)4225198轄1個居委會、14個村委會余店鎮(zhèn)40332130轄22個村委會關(guān)廟鎮(zhèn)57569160轄27個村委會吳店鎮(zhèn)29332222轄15個村委會郝店鎮(zhèn)35846236轄18個村委會蔡河鎮(zhèn)47259231轄22個村委會寶林鄉(xiāng)1852780轄12個村委會李店鄉(xiāng)4284172轄20個村委會太平鄉(xiāng)3283762轄16個村委會城郊鄉(xiāng)5211983轄20個村委會駱店鄉(xiāng)43984109轄21個村委會興隆鄉(xiāng)26853109轄17個村委會廣水市幕宏觀經(jīng)慈濟狀況?？偨Y(jié)近年來拔，廣水零市工農(nóng)項業(yè)發(fā)展艇快，整參體經(jīng)濟斜呈一片腰繁榮景芽象。以應(yīng)山料街道為面中心的施城市規(guī)允劃，使起得該片芒區(qū)無論由在商業(yè)典配套還改是在居鑼住環(huán)境霉上，近姓年來都結(jié)有了極籠大的改紛善。以目前獅的形勢縮慧來看，患未來幾名年廣水己市由各棵鄉(xiāng)鎮(zhèn)流諒入應(yīng)山涉街道辦柴的人口蛛將大增逃，也為擔該片區(qū)原的房地百產(chǎn)提供蛛了巨大這的市場蘭。居民朝的生凝活配釘套齊舊全、袍較高暮端消軍費區(qū)武域豐掉富，密使得軋本項切目更咱具賣口點和枝吸引窄力。經(jīng)濟叢的發(fā)孩展，倍導致頃居民災(zāi)對居虜住條幻玉件、姿居住萍環(huán)境煩及居營住相增關(guān)的漠服務(wù)謠，提作出了燃更高怖的要肥求。宏觀尚經(jīng)濟延狀況區(qū)域文只化3文化拉背景風俗賭、習身慣、稻消費文化示概況廣水殺市為眼中國立書法戰(zhàn)之鄉(xiāng)限，自羨古文講化氣粥息濃飲厚，據(jù)古代承廣水槐出現(xiàn)鍵連舜邀賓、昏鄭獬攝、連層南夫擦、李顆庭芝販、楊娛漣、塌聶洗抖等名窯人。龍泉元寺、政渡蟻烘橋更顫是與掙古代常文豪攜李白競、宋菊氏兄壯弟結(jié)個緣并都留下做千古虛佳話閱。高貴剪凌霄縮慧”(高貴山)、“寶脅林擁翠稈”(寶林猴寺)、“天君澗云深液”(龍興足溝)、“筒印臺擔半月動”(印臺冰山)、“軍膛山環(huán)秀撈”(馬坪妨軍山)均已成櫻為全國姐聞名的書風景名狠勝。信仰皮文化廣水災(zāi)宗教友信仰違有佛河、道扛、伊胞斯蘭偶、天過主、熊基督尖諸教嗚。其洗中佛獻教早畏在唐懂代即細流傳勢至境灑內(nèi)。冰明清盛兩代聯(lián)最為御興盛撈，全匙縣市嫩寺廟質(zhì)百余歡座，番著名咬寶林酸寺曾低由明小太祖司敕賜話增修滿。廣水項人對閑于宗叫教的販信仰庫程度播較深燥，至聲今仍英保留備著許卻多對卵神佛趴偶像支的尊歪崇，眼大部滋分廣陽水人咬依然培初一貓、十梳五堅扇持上悠香拜肌佛的頃習慣射。對廣猶水人濟宗教煎文化且的了尿解，俯易于燙在與嶺客戶守交流餡中，煩更容舒易找白到話懇題，皇避免蘋談到沸客戶效忌諱形的話塌題；耳同時瞞，在冤項目絮細節(jié)離制作毫上，濁可利珍用此甘點增守加本坡項目梅的品豈質(zhì)感粱與親笑和力脫。節(jié)日風盤俗廣水啊人比災(zāi)較重踩視的救節(jié)日戴為：扯春節(jié)化、元伙宵節(jié)躍、清鉆明節(jié)柱。廣水人玻較多在羨外地務(wù)藏工或經(jīng)骨商，常殖年在外供，集中篇返鄉(xiāng)期保為春節(jié)暖及清明搏節(jié)期間靠。通過帝實地靠數(shù)據(jù)距分析安，近趣年來偉，暑歐假及恒開學柿日期起，廣畢水人特返鄉(xiāng)迫比例暫逐年跨上升支。返鄉(xiāng)巴高峰吃時節(jié)斃，亦伴為購校房高港潮期諸，掌咬握返扣鄉(xiāng)時雜段，紡可更敵好的識調(diào)節(jié)嚷銷售群策略流，針閥對性仁推廣錫和挖惰掘客沃戶資忽源。娛樂最及生虧活方濕式散步與諒健身：蟲廣水人咬對于健挎康的追崖求強烈叨，每天滋傍晚本茫項目地意塊周邊輕，均有酒上千人帽集聚，診或廣場啊舞健身良，或跑樸步，或櫻散步。鮮增加該凍時段項辛目展示曬，對于創(chuàng)擴大項粒目知名找度極有鑰好處。麻將朗：有躲評論口稱廣咐水是秧“被怠麻將瘡?fù)峡逦牡某谴小蔽椋銘?yīng)以反棗映麻彎將對扁廣水狼人生媽活的臣影響濕力。信后期恭可針釋對性狼做現(xiàn)鞭場活憲動吸公引到拾訪，擁或提怖供免樂費麻云將設(shè)問施供鵲娛樂啟等，梯均可多有效屬促進功客戶壤到訪套。廣水喉市場4市場來調(diào)研市場居、產(chǎn)保品、遼價格廣水房拳地產(chǎn)市毯場狀況荷總覽上半年棒，全市隱在建項齒目26個，雄共完乘成房債地產(chǎn)伍開發(fā)轉(zhuǎn)投資45扔24篩0萬元，靈同比增縣長75鍛54萬元彩，增村長比否率為16.量7%。其中二合季度，營全市共確完成房階地產(chǎn)開習發(fā)投資24嗓20貧7萬元，善同比增楊長623鋪6萬元，丙增長比樓率為25敲%；環(huán)比哈增長317捕4萬元，謀增長比排率為16影%。今年宇上半孕年，陵全市旦共完默成商裙品房旱開發(fā)謙面積262藥519平方懷米，攏其中但商品蹄住房19害53蜘82平方米昨，15仍96套。同蝦比減少99刻91剪1平方你米，77蔽6套，減毒少比率脹為48櫻%。今年二飽季度完全成商品忘房開發(fā)身面積143鍋660平方拼米，腰同比桌增長31蔥66駁0平方轉(zhuǎn)米，送增長帥比率末為22賠%；環(huán)因比增迷長248供01平方米閉，增長肺比率為21圾%，其布中商捉品住溪房15狗00密88平方米邪，116溪3套，環(huán)努比增長10雙47勉94平方米曬，73損0套，增替長比率吃為168何%。開發(fā)略投資雄狀況廣水房僚地產(chǎn)市烈場狀況替總覽上半年臘，全市甜共完成丟商品房惡銷售面艷積189羅683平方米登，其中已商品住晃房銷售逗面積180物318平方慕米，138幕2套，色同比巖增長106淺141平方絹米，68光7套，增極長比率些為41%。今年二胸季度完陽成商品提房銷售困面積97騙95淘5平方米賀，環(huán)比旱增長622保7平方米花，增長翻比率為6.8迎%，其中層商品住廟房銷售晝面積93踩87慣2平方址米，70尾5套，同訓比增長593媽78平方米政，443套，朋增長嘴比率宅為63張%，環(huán)役比增長74漏26平方剝米，途增長壩比率品為8.喪9%。上半庫年廣革水市翅房地悟產(chǎn)市顧場銷踢售前紗三名岔分別杏為：慌國際嘴現(xiàn)代暴城項笑目；煙翡翠脫山湖撤項目鄰；寶溝利城料市印治象項臥目。商品荒房銷悶售狀輛況廣水是房地垃產(chǎn)市柄場狀厚況總膏覽上半年振，全市酷商品房砍價格略中有上漲轎，其中勞多層銷凡售均價暫為188濁9元/平方登米，蚊電梯鉤房銷燦售均米價為279誤0元/平方米啦，同比錢分別上載漲18元/平方苦米，20元/平方椒米，盜上漲別比率馬分別婆為0.仗9扯%、0.垮7%。其中潮應(yīng)山城黑區(qū)房地吊產(chǎn)商品網(wǎng)住房多刷層銷售符均價為225閉0元/平方米蜓，電梯吵房銷售臺均價為302攏0元/平方意米，脾環(huán)比五分別格增長49元/平方狂米，51元/平方郵米，棒增長螞比率曠分別業(yè)為2.大1%、2.7禾%。至今年礎(chǔ)二季度按末，全悔市可供妹銷售的著商品房激面積966各715平方狐米，奪環(huán)比秀增長276加56平方碗米，疏增長盼比率習為2.9思%，其中肆商品住賤房面積76暢31湖71平方米垂，58葬75套，環(huán)復(fù)比增長991今3平方米杠，增長抄比率為1.3筐%。價格傘與供盲應(yīng)量應(yīng)山在家售商品近房項目敢分布應(yīng)山城挺區(qū)及周但邊在售股項目12個，預(yù)均計年內(nèi)咽新增在答售項目3個。主應(yīng)要分布玩于應(yīng)十踐大道和晨三環(huán)路兄沿線。幟項目體遵量均不浴大，競康爭相對別緩和。應(yīng)十兩片區(qū)甚在售恨樓盤張總覽應(yīng)十片區(qū)在售樓盤一覽表項目名稱開發(fā)商建面（萬方）地址均價（元/㎡）產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）國際現(xiàn)代城三期東恒19前河路3500高層、小高層、洋房123-177翡翠山湖潤和37十里2800高層、洋房、別墅118-157金海國際國安6.3三環(huán)路3200高層126-145盛泰城盛泰8南門汽車站2900高層129-139寶利城市印象寶利來16紅石坡2800高層105-132嘉業(yè)陽光華府嘉業(yè)5北門加油站2850高層155天湖馬德里天湖50應(yīng)臺山約3800高層89-137水岸星城宜居6三環(huán)路3128高層101-165鑫世紀花園鑫天地12法院旁2898高層92-125濱河休閑街公寓蘭信13國際現(xiàn)代城旁2856高層109-153南苑麗都南苑9交通局2816高層106-143中懋和府中懋11十里工業(yè)區(qū)2888高層88-139云錦星城云錦6中醫(yī)院旁約4000高層113-154前河片奮區(qū)國際現(xiàn)代城三期項目名稱國際現(xiàn)代城三期項目地址前河橋頭檔次中高檔特色園林、規(guī)模占地面積6.6萬平方米建筑面積19萬平方米容積率2.46綠化率35%園林風格地中海建筑風格地中?？倯魯?shù)1175戶物業(yè)費1.2元/平·月物業(yè)公司得發(fā)物業(yè)開發(fā)商江西東恒規(guī)劃宜居環(huán)境配合超大規(guī)模，分三期開發(fā)出廣水市規(guī)模最大、檔次最高的房地產(chǎn)項目。目前在售為三期產(chǎn)品。價格目前均價在3500元/平方米目前銷在推仗為12讓0平米賀以上巡壽中大蜜戶型賄，該汽項目煩目前120平方炎米以料下戶梁型已恒完全夫售罄噸。該監(jiān)項目情為廣戒水市洪規(guī)模起最大幫的項果目，旋目前御綠化躲、園慚林、駁道路匹、泳滑池、租幼兒世園、齡羽毛久球館狐等均磨以完脈備，輝居住愈環(huán)境貼好。折近期犁其配師備的傅公立念小學六已進搬入工贊程準俱備階澡段，夜預(yù)計絹后期情會對歸其銷駐售起曠到巨蠟大的膝推力什。應(yīng)十哭片區(qū)翡翠山湖項目名稱翡翠山湖項目地址十里工業(yè)區(qū)檔次中高檔特色綜合項目占地面積13萬平方米建筑面積37萬平方米容積率2.66綠化率30%園林風格地中海建筑風格地中?？倯魯?shù)約2602戶物業(yè)費1.2元/平·月物業(yè)公司開發(fā)商湖北潤和規(guī)劃郊區(qū)大盤，產(chǎn)品包括別墅、洋房、小高層、高層。有商業(yè)和幼兒園。價格均價2800元/平米。目前在當售為86平兩房優(yōu)和11拾8三房、164三房鑰產(chǎn)品睜，該余項目脫地處賓較偏拋遠，餃周邊伶生活扒配套刷稀少駁，靠牽近工素業(yè)區(qū)且。項愿目內(nèi)哲園林粒景觀巡壽效果欠較好份，缺煉點為敘樓間靜距過鉤近，屠戶型中設(shè)計樂有較患多不燦合市吳場需雅求的菊地方疫，別免墅產(chǎn)只品由叉于戶談型問楚題，京銷售柄進度遍緩慢色。其86平兩設(shè)房較植受市晨場歡特迎。城郊片釋區(qū)寶利城市印象項目名稱寶利城市印象項目地址三環(huán)路紅石坡檔次中低檔特色綜合占地面積5.3萬平方米建筑面積16萬平方米容積率3綠化率30%園林風格現(xiàn)代簡約建筑風格現(xiàn)代簡約總戶數(shù)約800戶物業(yè)費1.2元/平·月物業(yè)公司得發(fā)物業(yè)開發(fā)商廣水寶利來規(guī)劃規(guī)劃為兩期，目前二期在售，主要產(chǎn)品為小高層。價格銷售均價為2800元/平米目前尾二期鹽在售渣，戶爛型為11巧6㎡和13熟2㎡的產(chǎn)攝品，煉該項朗目位規(guī)置較辨偏僻怎，產(chǎn)乳品檔蛾次低昌，社挺區(qū)幾綁乎無若綠化結(jié)，建鞠筑里乓面陳狂舊，豆但其壺主打蟻低價屈路線醫(yī)，使遮其銷哄售速戴度較礎(chǔ)快。濱河你片區(qū)云錦星城項目名稱云錦星城項目地址三里河中醫(yī)院旁檔次中高檔特色復(fù)合地產(chǎn)占地面積2萬平方米建筑面積6萬平方米容積率3綠化率42%園林風格無建筑風格未知總戶數(shù)約490戶物業(yè)費待定物業(yè)公司待定開發(fā)商湖北云錦規(guī)劃1-4層為商業(yè)，設(shè)置有地下停車場，住宅部分共490余套，其中還建房約200套。價格約4000元/平米產(chǎn)品屆面積醒區(qū)間鉆為11立3-到13咐6㎡，戶型旗設(shè)計一繪般，該鎮(zhèn)項目主棉要賣點閃為交通鍋便利，帖配套成嘆熟。主要璃競爭泡項目本項目辟主要競享爭對手企為三環(huán)無路沿線區(qū)應(yīng)山河叉周邊各伏項目、持應(yīng)山老蕉城區(qū)項華目、迎址賓路沿鏈線各項遠目。該區(qū)移域項傾目在缺推產(chǎn)趕品多燥為中狐大面兩積，狂故與古本項錯目不姓構(gòu)成均直接訓競爭蟲。從廣水聽人的購?fù)龇苛晳T掃出發(fā)，接廣水辦疑事處的葉人較少簡會到應(yīng)王山購房融，應(yīng)山默人幾乎吳不到廣瓶水辦事百處購房鉗，亦不凳會到鄉(xiāng)端鎮(zhèn)購房略，故本附案市場出部分直貸接將廣詠辦及其勇他鄉(xiāng)鎮(zhèn)感項目不匙作為競阻爭項目農(nóng)分析。主要競臂爭對手絮為云錦月新城和昂翡翠山谷湖。本項紙目所論在地住宅屠市場深小結(jié)該片院區(qū)屬回于房員地產(chǎn)注項目朵較多蛙的片感區(qū)，絮目前慎在售羊項目誘及未陸來房殼地產(chǎn)狗項目恩開發(fā)城均在努此片尚區(qū)；臨近濱輩河公園惠，風景熱優(yōu)美，均周邊客洋流量大獻，屬于副市民健率身娛樂德休閑的競首選之撓地，項智目開發(fā)刊銷售過警程中，襖可充分誤利用該緞優(yōu)勢。該片頂區(qū)內(nèi)算，鑫染世家館項目捏銷售殲周期巡壽短，部云錦背新城懇預(yù)推倆效果桐很好探，認路籌量種較大慚，說志明同融環(huán)境劍下，媽住宅部產(chǎn)品笨受關(guān)謹注度帥高；該片區(qū)膜目前商胳業(yè)發(fā)達伐，生活瞇配套齊鬼全；相對于餓其他片贈區(qū)來說挪，項目直所在片丹區(qū)的住溉宅價格膝，已領(lǐng)膚銜全市奇，成為害標桿。他與本項莫目資源沒相似的串云錦星忠城項目瞇，亦可藥為全市則第一個黨突破均廈價400灑0元/㎡的。從廣誘水市輕房地弊產(chǎn)發(fā)檔展的筐狀況克來看為，目宜前整宅體市她場存蝦量較餡多，楚但供舟需仍線未飽蔽和，池國民墾消費投劇增奧的廣管水市么場，病需要茅高品倚質(zhì)高磨檔次酸的住祖宅產(chǎn)造品。第三部不分項目盜定位概述：通過南對項奸目資摧源的沉整合末，客祝戶來相源的祥分析損，以廳及區(qū)紙域客思戶的乖習慣專偏好種，給坦出項蜘目相為關(guān)定錄位，爸并以弊此延欄伸至汗推廣蹲形象攔。整體定累位客戶定據(jù)位形象定烤位推廣形槳象整體眾定位1整體恒定位屬性、策資源、曉核心價進值屬性眉定位以居拒住為率主導角的,具備鉤健身昂、文軟化娛旋樂、界購物穩(wěn)等多腥種功毛能的鐮資源輩型高尚尚居優(yōu)住生優(yōu)活區(qū)班。住宅蟲是項魂目的榮核心柄利潤唯點,也是充項目氏的核秤心產(chǎn)北品線喬。中小麥面積盲的高脅贈送撕率產(chǎn)干品是襯項目拖的形象膜貢獻臂點。區(qū)域蹲資源其的整同合者,公園·家概塑念的踐發(fā)起青者和甘倡導治者。項目杯核心險價值踐提煉基于凈區(qū)域工及項凡目本撞體分威析，走梳理憶出項第目價丑值體杯系>>區(qū)域規(guī)嚼劃價值——特色煮化宜嬸居區(qū)卻域，零公園-家完美呈融合。>>區(qū)位交房誠通價值——廣水鋸市交鴿通網(wǎng)叼絡(luò)發(fā)份散的纖核心洽位置皂。>>稀缺的也資源價宋值——靠近凳濱河噴公園宮，與卻公園歷景觀澤完美員融合結(jié)，瞰丈河賞握園。>>稀缺迷產(chǎn)品霜價值——中高鉆端的榆產(chǎn)品熔類型堵，高重贈送評率加這百變蝴戶型嬌。>>產(chǎn)品及墳附加價薪值——環(huán)境旬、配及套、鹿商業(yè)醒、品貨牌、擁服務(wù)催。Val雅ue涂sys某tem——五大?；A(chǔ)模價值崗點構(gòu)梢筑項繩目價魄值體浴系核心價值客戶際定位2客戶定增位購買警力、制用途蔬、來法源客戶值定位攜一私企業(yè)橋主拆遷戶園區(qū)及如市政工購作人員公職人依員當?shù)刳A從事亭當?shù)貒虡I(yè)拆生意真或開餓小型搭工廠馳，資現(xiàn)金實皇力較版強，抬是應(yīng)們山本飯地客平購房仍的主脖力。來源：老特城區(qū)磨舊改艱遷出販人員堡。其服他市形政改智造拆壩遷地弓遷出帶人員附。工業(yè)園紹、市政歲工程的根高端管自理人員擺、包工捏頭等具察有較強驢購買力菜的人員素。事業(yè)呆單位言、公釋務(wù)員公、老股師以托及其沉它工堡廠白超領(lǐng)等陷。市內(nèi)拜客客戶鳥定位環(huán)二鄉(xiāng)鎮(zhèn)客鄉(xiāng)鎮(zhèn)詞進城捏客投資客目前蹤蝶廣水閣市各秧鄉(xiāng)鎮(zhèn)揪配套束不足柱，常電住人盤員稀阻少，專房地苦產(chǎn)項場目少友，且別檔次奸均較石低。大量的向往莖城市夠生活傲的鄉(xiāng)務(wù)鎮(zhèn)人枕口會主流入諒到市戴區(qū)，兄形成你強大把的購穗買力睡。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)擔人口常治年在外揪地經(jīng)商膜、工作輝的具有木購買力鎖的人群謊。各鄉(xiāng)閱鎮(zhèn)縣慶事業(yè)其單位剛領(lǐng)導形及家差人。適婚年牛齡且向害往城市裙生活，隙但購買猛力偏低使的鄉(xiāng)鎮(zhèn)惰客戶（狼在外地橡打工者爽）。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)崇經(jīng)濟條詠件較好患的，但姻暫無自里住需求森，手上雜有錢，趴但并無衫專業(yè)投剩資知識壤的人員逐及家庭投。在外省君市經(jīng)商械的廣水賣人，常擱年在外仇，偶爾瀉回鄉(xiāng)的艷非專業(yè)家投資客纏戶。鄉(xiāng)鎮(zhèn)筒征地胞拆遷敞，靠健賠償構(gòu)獲取逐巨額集金錢筍賠償遭和房司產(chǎn)賠己償?shù)母迦耍S該部手分客握戶購禽買力仍強，冰且無葡投資何經(jīng)驗刮。客戶遵定位期三外地遷紡入客：部分與滅公職人閘員重合散，屬于赴外地調(diào)魚入本地畝企事業(yè)宋單位工叨作的客蘭戶?！皬V水間女婿”梅：部分員廣水皺女性售由于蠅常年絮在外獄務(wù)工撫，在森外地鴉結(jié)婚幻玉，結(jié)招婚后谷迫切笑需要吳帶丈半夫定升居廣晶水的稠客戶判。部隊人欣員：部分財部隊隱人員雙，或獅部隊舌干部左，由抖于常渾年居撐住在未廣水惕，也圓會在蓬本地殲購房鍛，且貸購買梨力較年強。尋親訪瞞祖客：熟悉翠廣水麻歷史艇文化蜜者皆鞠知，剖歷史互上廣省水曾認大規(guī)勢模移縮慧民至拆安徽融寧國噴，至拴今寧輝國人村依然堤保留枝著與押廣水違人一霸直的佛方言傍、生沾活習城慣等劉，隨割著近尾年廣更水政京府與氏寧國忙政府料頻繁賤走動辟，越污來越圓多的贈寧國枯人選技擇回蟻到廣該水，異并購選房居則住。潛在購禽房客戶歪：外地赤遷入客叛及尋親龍訪祖客客戶構(gòu)澇成游離筆客戶偶得客詳戶游離客肯戶重要?？蛻艉诵目蜔龖魧W校教枕師、工敬廠高級兆管理人啦員、當忙地生意禽老板、蜓政府高補級公務(wù)播員、關(guān)蘋系戶企業(yè)胸高層控、各脆縣經(jīng)刻商者貸、部闊分“換賠富懸”客竭戶。打工階平層、本杏地新婚投需住房榴的民眾催。其他流限動人口客戶分飛析區(qū)域客葡戶分析區(qū)域客涂戶構(gòu)成客戶置埋業(yè)目的區(qū)域客役戶置業(yè)賴需求區(qū)域客懇戶敏感帝點廣水市水客戶構(gòu)嫁成主要慰為：應(yīng)十客沙戶約占40棋%，以器應(yīng)山麗客戶匹為主繭；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客究戶約占50%，以省蔡河斥、關(guān)旦廟、啊陳巷令客戶堅為主劑；其他客臣戶約占10兄%。自住以黃鄉(xiāng)鎮(zhèn)進半城客戶刻為主，拜購房為冤了方便縣在城市畏內(nèi)生活棚、工作襪或?qū)W習偽；另有懶部分回偵鄉(xiāng)客購逃房作為番改善性屠自住，肥或在外填地已有種房，回確鄉(xiāng)為父祖母購置莊住所；棒投資客稍戶則傾傲向于在澤該片區(qū)綱購買住粗房，簡門單裝修槽后用作倍出租，溪小投入更保持穩(wěn)躬定收益用，并抱洪有對房講價上漲墊后帶來罪巨大收踩益的僥恰幸期望填。投資客政戶考慮舞到投資贏成本及篩轉(zhuǎn)手等莊因素，駛較為青些睞50夏-9抓0㎡的小2房，小3房為爽主的定戶型柔；自住客煩戶則傾肌向于80暫-1漂00逝㎡的2房、10僚0-速12物0漏㎡的3房等舒軍適型居首家型產(chǎn)發(fā)品。改善型嫁自住客減戶偏向灶于14定0㎡左右月的舒握適3房?？h鄉(xiāng)客筒戶則更匙傾向于震贈送面床積較多油，總價蠅較低的書單位。廣水客碗戶購房線較偏好選居住環(huán)坐境，對油居所所奇處環(huán)境列資源要呼求較高盞。偏愛允悠閑生遠活，注次重生活悠情趣，飲且愿意做為該方粒向上的訴較高額喜消費買揮單。形象定積位3形象討定位形象駐、檔葛次、淺品質(zhì)丹、價腳值形象燒定位定位徒思路擦：以中端才形象入份市，品朱質(zhì)提升裕以拉升幟項目檔抗次后期通搜過環(huán)境頭、服務(wù)究提升檔佳次，增揭加產(chǎn)品圓附加值眾，把整莫體形象互拉高。中端節(jié)形象銜入市細節(jié)針及服躍務(wù)拉剖升檔簡次受項目松規(guī)模和廉園林面崇積限制賢，建議咸以中端歉形象入蟲市，切覺合實際灑打造差投異化產(chǎn)艦品，亦至可節(jié)省杰相關(guān)成業(yè)本。高端形象中端形象低端形象景觀擁有較好自然景觀或大規(guī)模的人工景觀自然景觀較弱或小規(guī)模的主題型人工景觀小規(guī)模的人工景觀或無景觀配套自身完善規(guī)?；呐涮自O(shè)施自身較為完善、需依賴周邊其他配套自身配套較少，較多的依賴周邊配套產(chǎn)品自身為別墅或類別墅等高端產(chǎn)品容積率較低的多層或小高層產(chǎn)品容積率較高的高層及超高層產(chǎn)品規(guī)模整體規(guī)模較大整體規(guī)模居中整體規(guī)模較小推廣力度通過高端、高成本的廣告投入塑造高端形象以常規(guī)推廣方式及適當?shù)耐茝V投入塑造中端形象低端的推廣方式、小規(guī)模的投入中端孟形象品質(zhì)蝕提升形象環(huán)境外立面大堂產(chǎn)品園林景觀物業(yè)管理泛會所商務(wù)配套細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)，品質(zhì)提升價值隔音玻璃新風系統(tǒng)燈光系統(tǒng)安防系統(tǒng)服務(wù)智能化市場滋形象視定位千總結(jié)形象定槐位---載-濱河咸片區(qū)首席河景咱公園喂社區(qū)定位薦差異巷化通過閥前期者分析網(wǎng)得出覺，周邊資源挖展掘是本項販目占位翁市場高細度的殺手咽锏。形象野推廣4形象推改廣形象某、環(huán)宋境、VI、價醒值推薦院案名⊙取棉中央疊位置勻而俯察瞰全閑城，值城中椅央、系公園濟中央嘉、景援中央范，確館立項隨目高休檔次榴，優(yōu)踐資源誓的定旋位。蠟⊙公須館釋詳義為丟諸侯魔的離佳宮別獸館或疏宮室奧，古懶時公撒家所澆建造業(yè)的館謝舍，壩也指父大官債或富敞家的遙住所掃。取府該義暮，顯特項目暴檔次搭。闖⊙扯該案監(jiān)名推蠅廣語普建議澤為——“屹中考央而碰俯全易城，問臨河巨親園肥，升毯級一念座城紙市的晝居住驚品質(zhì)邁”“鬼居城盜中央役，河幫岸公污館”。建議罩案名——中央列公館推廣案蜻名中央墾公館居城尿中央河岸抖公館立城痛之中餓央，手親河掏景而惰俯瞰爭全城領(lǐng)。新古泰典主稈義建蚊筑、矛盡顯驚公館崇檔次麗。推廣形際象——L盒OGO創(chuàng)意克設(shè)計推廣形料象——項目VI設(shè)計（勻名片信卻封）推廣形稈象——項目VI設(shè)計彼（戶槍外效輸果）推廣握形象——項目VI設(shè)計綁（紙祝杯手松提袋冷效果遲）推廣形資象——項目VI設(shè)計哭（海烘報效結(jié)果）推薦趣案名政二——廣水揪新天恐地廣水鍛新天等地廣水團中央天賦上掌品廣水中戰(zhàn)央，再銹造一片剩天地，掙河岸府懶邸，詮菠釋高尚爬公園生母活。推廣形淡象——L聚OGO創(chuàng)意揉設(shè)計推廣匯形象——項目VI設(shè)計邪（名塔片及痰信封竊效果蹦）推廣谷形象——項目VI設(shè)計（澆海報效坡果）推廣突形象——項目VI設(shè)計（令紙杯及村手提袋還效果）推廣騙形象——項目VI設(shè)計此（戶芬外效生果）備選案壩名——御景械灣御景灣屹灣糟之畔御河之敲景都市中目心，應(yīng)煉山河畔敲，御景盲美宅。第四部暗分營銷液戰(zhàn)略概述：成功的砌對項目灶及產(chǎn)品流進行定員位后，滿本章將畏闡述整醋體營銷份戰(zhàn)略思計路、營遙銷鋪墊佛、節(jié)點名建議及拆相關(guān)準廟備工作舉等內(nèi)容院。進度節(jié)脫點展示判包裝硬件緩及人鳥員進度節(jié)妹點1進度節(jié)張點分期懲開發(fā)蛛、工駛程節(jié)避點開發(fā)區(qū)步驟——分兩衫期開雁發(fā)依據(jù)變項目軋體量鍛，初危步建篩議整慘體分兩期開發(fā)嚼，這萄樣可勿以降低一次板性開發(fā)鋤的風險淺，也會父減少資邪金壓力項目轉(zhuǎn)西面辱部分販（藍泥色色晚塊）炎部分件為一斬期核，一期疼主要浸包含6棟住征宅，二期為洞項目南路面部分絕（黃色必色塊）液，包含5棟住宅同。開發(fā)妖節(jié)點憂設(shè)置201象4年9月各項迅準備序工作屆完畢剛，工掘程動蔬工；二期開辨盤銷售紅，工程克收尾。201劫5年2月一期銷納售過半銀，二期集開始動刊工；第一批雁產(chǎn)品拿良到預(yù)售輝許可證丸，各項槳開售前多準備工鬼作皆完統(tǒng)成。4月開機盤銷練售。201封3.1慢1月初201裙4年1月20食15年12月樓盤掃底尾推售伶二批每單位營銷獎節(jié)點摘設(shè)置20闊14劉.9月.201斑4.1月201趙5.2月售樓聯(lián)處已幸經(jīng)裝淹修完惹畢；戶型暗銷售念資料椅需要12月份到日位；部分蛛現(xiàn)場誤包裝阿需要12月同況步到印位。1月18日開賭始定責向認圾籌；2月初后各項余包裝箭準備桌工作筐到位局；完成開端盤前準聰備。首批開象盤活動宣、二批揮單位推殘售活動囑；利用潔開盤前良機徐持續(xù)集銷售貸工作??；10月份婦樣板灣房開桌放二批單語位持續(xù)伍推售；二期斤產(chǎn)品2月份夫開盤悲；通過各智種營銷型手段促趴進剩余昨房源銷鏟售；推售由首批求單位蓄客薄期熱銷期持銷杜期201扇4.4月201及5.1挪2月樣板瓜房開家放20義14灘.3月二期皂開盤首批裹產(chǎn)品纏開發(fā)雞及營柴銷進育度工程進想度20環(huán)13年9月份20朋13年12月份竣工短信銷售貞持續(xù)赴期主體/內(nèi)裝/立面正式開課盤蓄勢認穗籌期營銷中芬心進場樣板扇房交財付★條幅少、其安他主渡流媒胞體投棄放關(guān)系橡媒體惜推廣報紙/直郵主體懼開始虧施工項目階芳段活動節(jié)今點媒體推渣廣展示倦節(jié)點主體、鴨小區(qū)景練觀綠化顆全部交介付媒體推昨廣主體包虎裝20熟14年2月份201黨4年12月份主題蝕活動認籌刻期解籌、秒開盤二期開洗竣工展示偽包裝2初期形齡象售樓序部、窩樣板約房、泉看房桑通道圍欄包笑裝建議作為營纏銷啟動秀前期的賤推廣方佛式，項吃目主體錯的圍欄交廣告，林能很好戲的釋放饒項目基忍礎(chǔ)信息狡，或做柜概念解秋析以吸肺引受眾剖眼球，番引起關(guān)赤注。工程跑樓體律包裝主體工握程開始希以后，詢在工程駝樓面出均來以后辟，可做仰燈光字食、橫幅巾或是覆端蓋型樓篇體廣告示。此廣若告方攤式可些釋放棚基礎(chǔ)花的項敵目名部、電諷話及旺工程奧進度卵相關(guān)液信息夾。臨時售搏樓中心廉選擇右圖訪中紅豎色標汪注地閘為臨后時售信樓中怨心。主要原膛因為目朝前項目憲南面道垂路未連暫通應(yīng)十神大道，佛目前客液戶到訪垃還是要北經(jīng)過軍廉民橋，媽且此面薄客流量酒多，臨碌時售樓瘋部選擇釣此處，筍昭示效推果好。此處扒為一捏期地澆塊，鉤臨時懶售樓謹選擇喉此地援，亦叫可增燃強產(chǎn)涌品展恰示的辯效果狠。后期鍛項目費南面迫道路規(guī)連通竟后，目考慮緞在南房誠角商名鋪做撐正式酷售樓軍部。售樓網(wǎng)中心弓包裝售樓部鉛包裝建榆議：作為技客戶輪第一敢印象效，裝方修宜有高端停、大惡氣、柄上檔才次，捕給到恒訪客摟戶以修視覺鴿沖擊陡感。功能性魂硬件齊壓備，如滴：大型熄沙盤、券區(qū)位圖檢、項目謝畫面平膛面展示縮慧等?，F(xiàn)場燈灑光、裝敬飾、盆顫栽等均符應(yīng)精致錯細膩。建議振分隔零洽談莫區(qū)，糖隔離信出VI怒P洽談宋室，我以保胸證折煮扣協(xié)兔商等馬步驟港時，杏提高哄成功獨率。外展崖售樓堡部選花擇為增歪加客捧戶到賓訪量糟，建旋議在切東正僅街附勻近或待其他門客流芒量大脆的區(qū)翼域做待外展腿售樓逢部。外展售李樓部兼滑顧外展址和售樓驕的雙重招功能，棕既能收斃集客戶禿資料和坊意向，仇又可對須項目進緊行形象額展示，議起到巨屋大的作盆用。外展荒售樓荷部建馳議租慕用街腳鋪，40平方米早左右，娘做精裝弓修，放共置項目散戶型模倘型，如達空間足窮夠，可勞放置小擱型沙盤竟。建議唉派專擾車往莊返于瀉項目驚售樓程部與畏外展心售樓錢部之脖間，低以保延證最擺快速本的使基客戶喜到訪桶現(xiàn)場腰，防登止客膀戶流榜失。樣板房賣包裝建數(shù)議為增強碗展示面除效果，幣使客戶樹更親切壺的體驗熔本項目起的居住昆環(huán)境，蹲給到訪串客戶視夜覺刺激胳，建議蘆首批選慎擇B戶型4-1做樣板津房，建父議樓層鉗為13樓。裁樣板額房為仗精裝跡樣板垂房。樣板紙房的椒風格沫建議壓為：嘗現(xiàn)代舒簡約奏風格拳?？捶客ㄐ腊b看房路毅線的設(shè)掙置原則晌為：出言售樓中貞心后，炕選擇最曉大化展費示項目攻園林、乳樓盤規(guī)油模路線普。前期品需考慮貸與施工灑區(qū)隔離悅封閉，篩使用噴家繪美化減視覺效恒果?？捶侩x通道潮周邊雅為展捉示區(qū)榆，建正議此御部分鹿綠化攪及小搭品裝茫飾提墨前進昌行。在建筑柳主體外礙架未拆安之前，棗看房通偉道的安筋全性須枯第一，掠其次才族是展示離美觀和折體驗感革受。硬件及團人員3銷售準品備圍欄咽、售蹲樓處傍、樣隙板房圓、售齡樓處物料呈準備項目現(xiàn)場物料單張戶型圖手提袋水杯畫冊小禮品推廣準備網(wǎng)絡(luò)廣告及軟文文字廣告文案三維動畫戶外畫面路旗畫面圍墻畫面廣告投放方案階段性營銷推廣執(zhí)行案銷售準備人員分工及責任細化銷售案場管理制度接待流程及統(tǒng)一說辭激勵計劃與培訓計劃各項銷售表單各項公示文本各項交易說明售后及反饋處理規(guī)范銷售報表范本預(yù)約客戶接聽客戶電話核審客戶資格專人預(yù)約專人專線整理分類預(yù)約時間通常要３天左右登門拜訪置業(yè)顧問全面介紹參觀現(xiàn)場堅定信心再次參觀現(xiàn)場簽約1）接待2）專業(yè)顧問介紹整合四塊主要內(nèi)容（區(qū)域分析）（產(chǎn)品分析）（資源展示）（置業(yè)分析）項目周邊濱河公園風光贈送精美禮品到預(yù)客刺戶蜜提高想成交率理現(xiàn)場殺旦客客壓戶滿意股度禮儀遺要求蔽及接掘待流威程培訓方薪式授課、捆沙龍、財辯論、挺座談、棟交流4個培留訓階段第一敬階段炮：1月—2月第二油階段巨：3月—5月第三階吉段：6月—7月第四階壩段：8月—壇12甚月1.許常規(guī)第培訓厲2縣.針漠對性件知識案培訓3.節(jié)徑點前培湯訓庸4羊.考核廚后糾正泰培訓培訓模孝式培訓總新綱市場草與知擱識房地產(chǎn)呢基礎(chǔ)知病識項目周秀邊地產(chǎn)牲市場的垮調(diào)研當前膊樓市票走勢諷的分羽析共換享項目輩知識傳與賣攏點案場交規(guī)章已制度預(yù)與接埋待禮肉儀銷售統(tǒng)材一說辭援培訓銷售百醬問的培拐訓銷售政弓策與技盤巧銷售因政策寒培訓銷售技泊巧培訓客戶分許析培訓息主要腎內(nèi)容營銷總甘監(jiān)（銷海售主猴管）置業(yè)修顧問置業(yè)落顧問置業(yè)債顧問置業(yè)戚顧問置業(yè)欲顧問置業(yè)掘顧問總經(jīng)驕理平面設(shè)千計師策劃師公司友后臺引技苗術(shù)支柱持（銷售體經(jīng)理）項目右組人屠力架柱構(gòu)第五昏部分營銷策蘿略概述柄：本章渾將分鋼別從4P膚S及階飯段性吸營銷阻上，艦闡述曉整體峽營銷兆策略暑、階紛段性關(guān)策略閱等內(nèi)篇容。產(chǎn)品策屆略價格初策略促銷活蓄動階段性奔策略推廣根策略產(chǎn)品策幸略1產(chǎn)品劑策略分批誼、組游合、跟控制分批策調(diào)略目前針敞對廣水載市場特遷色，給凱出兩種觸分批策雪略：策略餃一：儉以10剩0套房盞源為才一批餐進行陳正常乖推售貫；策略呢二：釀融入郊“饑坦餓營竊銷”侍概念店，首酸批在涌強推痰廣的師基礎(chǔ)具上，胃僅推絲式出50套產(chǎn)品簡，制造聞產(chǎn)品稀江缺性以繞拉升期盞望值與悔成交價胃格。而慢后以每50井-1燈00套為單梯位進行海加推；產(chǎn)品組腥合策略根據(jù)海項目馬的實及際情柱況，押以一月批或日多批胸次的顯推盤頑原則兼，保捐持在錫一定化時間叨階段膏的推腿售量碰。首批推求盤為房鍵源較多心的戶型漂，平價冬出貨，般營銷熱監(jiān)銷搶購頸氛圍，斷穿插部楚分好戶楚型，避父免戶型乖的單一句性，形隱成推售痰單位的街戶型均紫好性。每批哈推售球單位洲各棟旋品質(zhì)粘存在澇一定屢差異導化，奴通過俱不同禽品質(zhì)率產(chǎn)品勸的同察時推稻出，郊相互向產(chǎn)生等價格果差，仍拉動舍全部釣產(chǎn)品道的銷昂售。具體的縣首批產(chǎn)豎品組合德方式的爛確定，謙受工程腫進度制慨約。銷售控銅制策略雙層控甚制策略容：將具跨備銷睜售資半格的央產(chǎn)品胸，劃仰分在詢推和饑預(yù)加荷推范其圍；在推產(chǎn)絨品，可值正常銷段售，正皆常銷控兇；預(yù)加推擾產(chǎn)品，腔銷售說打辭中一墨律不提捐，不得畢推售，畝但如有脹開發(fā)商融內(nèi)部關(guān)崗系戶，研或其他躁原因?qū)现碌谋卣咭剖鄹?，需?jīng)面開發(fā)商教領(lǐng)導簽壤字后，評方可銷那售。預(yù)震加推產(chǎn)臟品與在匠售產(chǎn)品助的數(shù)量瞎比例為1：10。價格策潤略2價格策殲略均價姨、價倡差、寶調(diào)整籍、折來扣整體犬價格減策略中等價椅格入市即保證疫項目的御高檔次撒和高品規(guī)質(zhì)感，曲同時又層容易客售戶接受卷，降低擠入市消烤化風險馳。整體最美大化收繳益中價獸入市譯，小沃步快煤跑，布聚集國人氣伸和市脈場關(guān)丘注，岡保證賓項目徐成功氧銷售節(jié)，實淺現(xiàn)整腫體最成大化全收益暮；小幅走將高、小賞步快跑提高后滲市預(yù)期馬，試探媽市場反瞞應(yīng)后，并可小步共高走，勸提高預(yù)用期，催系逼觀望舊者行動漏購買。中開邪高走僚：同類算物業(yè)每價格賀呈上島漲態(tài)孟勢背牽景下侄使用崇；以中惕高價墊格入態(tài)市，尤即略孤高于浮片區(qū)咳同類昨物業(yè)墊價格嶺；通過小陸幅階段爺性調(diào)價市實現(xiàn)整甩體均價禍上升。中開俘高走妨策略綜合碑本項昨目定將位及購產(chǎn)品于、資麻源優(yōu)姐勢，飛建議衡“中言開高挪走，臉擇機皺上揚羊”的鋪價格呈策略集。均價推物導區(qū)域市場資源配套規(guī)劃產(chǎn)品營銷品牌市場形式；升值前景區(qū)域規(guī)劃；相關(guān)配套自然資源（廣場、山、水）市政設(shè)施（交通、公共配套）實用性與使用率；采光與通風；贈送面積與附加值戶型創(chuàng)新；建筑質(zhì)量。規(guī)模；容積率；智能化；內(nèi)部配套；梯戶及景觀均好設(shè)備及材質(zhì)。推廣形象；現(xiàn)場價值展示；專業(yè)陣容。開發(fā)商品牌物管品牌；客戶與合作伙伴品牌。核心均價均價粥由資種源、啟規(guī)劃謹、區(qū)山域、朝產(chǎn)品斗、營營銷與壺品牌特多方耐面決杏定定價方秒法在房地型產(chǎn)價格弦確定方溜法中最也常見的使有成本坦法、收尖益法、襖市場法驕、長期籠趨勢法歡與假設(shè)憲開發(fā)法年。市場粉法是列使用掘最多與的房零地產(chǎn)徑定價姐法。假設(shè)丸開發(fā)追法主漂要用犁來確找定土詳?shù)貎r醉值與忽在建完工程遲價格泰，而際對于翼銷售輸樓盤災(zāi)定價族使用懼很少爸。房地產(chǎn)總項目定宰價方法成本化法收益法市場法假設(shè)開模發(fā)法長期趨笑勢法合理衣定價遭方法弊確定軍均價均價垂衡量價格太學低不能悠產(chǎn)生利剖潤，定暴得太高鏈又限制支需求。敵圖中歸奇納了在確制定價印格的3種主覽要考棚慮因刪素成本規(guī)渡定了某灰價格的冶最低底摘數(shù)競爭者輸?shù)膬r格婦和代用壞品的價稠格提供劉了在制親定價格狠時必須能考慮的妥標定點獨特的庫產(chǎn)品特士點是其構(gòu)價格的污最高限脹度低價格高價榜格在這朽個價竭格上早不可縫能獲淺利在這個擾價格上但不可能售有需求成本競爭者背的價格和代棗用品寨價格顧客拋評估喂獨特筆的產(chǎn)經(jīng)品特瀉點4C定價捐模型——需求桶、成臥本、緞競爭竹（溝輛通）喂、便垃利以競亂爭定欄價（村市場神比較樸）和脅成本她定價激為主耽要方襯法均價眨推導成本定予價方法阻：假設(shè)旬本項財目綜榜合成緞本為250井0元/㎡，為保團證不低埋于30捐%的利狠潤，伐則均直價應(yīng)纖不低輕于32虧50元/㎡。比準定價方法

本項目鑫世家國際現(xiàn)代城云錦星城金海國際權(quán)重—25%20%35%20%產(chǎn)品類型2015161514區(qū)位交通10148119配套設(shè)施10111098戶型設(shè)計109865自然環(huán)境201619189園林景觀1071553物業(yè)管理54443建筑風格53433發(fā)展商54656建筑密度54832綜合得分10087987962比準系數(shù)0.871.130.810.78銷售均價3800340038003300比準價格3306383030632590比準均價3183綜合筍定價價格調(diào)芬整：根據(jù)市烏場變化僑進行調(diào)犧整。根據(jù)早客戶救預(yù)期彎價格培進行拳調(diào)整永。根據(jù)健實際津認籌味情況呈進行阿調(diào)整疾。綜合石以上支定價豪方法茅，根據(jù)成餅本定價族法，得淡出本項振目均價捆為32懶50元/㎡。根據(jù)比超準均價冶定價方詞法，得享出本項說目均價帥為318勵3元/㎡；結(jié)合糞本項剃目產(chǎn)啄品差擊異化示特色,即高濟贈送磁反算超均價灣，單們價提思升400元/㎡；結(jié)合各上項折扣辜及優(yōu)惠適損失，聽建議本匹項目首李批產(chǎn)品入市均姐價為380矛0元/㎡。得出價格表確定平面因素價差確定層差確定樓棟價差價格分待布及折奪扣折扣折扣率備注付款折扣一次性98

按揭99

節(jié)點折扣認籌折扣5000抵20000根據(jù)均價反算折扣率開盤折扣98

其他折扣逼定折扣98

團購折扣98需滿足團購條件折扣駁為暫萍定折研扣，償后期植可考齒使用球提單即價放錘折扣郵的方逝式進口行價扁格操擋控。促銷只活動3促銷策往略活動共、節(jié)弊點、蹄優(yōu)惠初、成址交促銷活背動：認紋籌活動活動電時間聰：認籌期洞間活動爽內(nèi)容劫：客獵戶當查日認尊籌，眠交一定安量的定金，跌開盤抵一定量俗的房款弟。自X月X日開型始，元認籌智客戶過每周嶼周末奏參加血暖場鞠活動橋，并稈成功咐簽到皺的，機將會舟在開六盤時呼候抵一定量傻的房款，陵優(yōu)惠可蛇以累加惱，但每盜周僅限窯簽到一決次。該制活動能器促進客鞠戶到訪火，增加執(zhí)現(xiàn)場人槳氣，提筆升活動愿效果，壩且增加近認籌客如戶不簽上約的機托會成本拜，增加梢解籌率燭?；顒幽涟咐隣C：認攏籌活斷動周扶進千測金促銷活道動：開爬盤活動活動時腹間：開盤師日購房抽慮獎：客戶解練籌（成久交）后龜，可參關(guān)與現(xiàn)場雖抽獎，懷大獎為LE臂D電視柏、冰哭箱，為小獎桃為各著種實勻用小緞家電柔。此柏方式唇為形施成搶勒購氣棋氛，叫促進千客戶嘩成交鉛。送裝修吉基金：繳凡認籌踢客戶開噸盤日解吩籌的，鋒前30名可珠享受挑萬元測裝修凍基金撓的獎械勵。鞏即認上籌客合戶當井日成倒功解船籌后兇，可縫獲得暗一萬貿(mào)元裝么修基鳳金，裙派送蛛方式貿(mào)為：識一次營性付縫款客康戶，阻直接柔從總沃房款維中扣坐除；重按揭曠客戶手，需技按揭議放款指后，李憑相陰關(guān)證僻件和搭證明迎到售安樓部柿辦理蔑裝修?；疬w領(lǐng)取販手續(xù)昨后領(lǐng)腰取。抽獎潮獎品遮產(chǎn)生申的費漸用，尚算入慣營銷打推廣撫費用濃中的饞活動按費用饅。萬朱元裝訪修基俱金活溫動，疾所贈折送的流一萬息元購拳房款植，需殼反算粉到單猛價上賄。此澆方式緣瑞對于頃按揭遇客戶窮而言莫，即柔為變游向的返低首貍付，姨即降媽低了偷客戶求一萬旗元的砍首付時款。本項目頌產(chǎn)品賣以點即為煌高贈送透率，對緒于客戶虛而言，塘