物業(yè)管理客戶服務(wù)培訓(xùn)

物業(yè)管理客戶服務(wù)培訓(xùn)第一頁，共三十九頁。培訓(xùn)的結(jié)構(gòu)主線做為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，我們需要具備哪些方面的基本知識？三、房地產(chǎn)建筑知識四、房地產(chǎn)測繪知識第二頁，共三十九頁。第三章房地產(chǎn)建筑知識建筑物的概念和分類建筑識圖建筑工程造價(jià)第三頁，共三十九頁。第三章房地產(chǎn)建筑知識⑴按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑

⑵按建筑物層數(shù)或總高度分類：

住宅按層數(shù)分：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層住宅（7—9層）和高層住宅（10層以上）

公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑

建筑總高度超過100MR，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。建筑物的分類第四頁，共三十九頁。⑶按建筑結(jié)構(gòu)分類磚木結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架簡體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。第三章房地產(chǎn)建筑知識建筑物的分類第五頁，共三十九頁。剪力墻其實(shí)就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大，預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)常可以做到大空間住宅布局，剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式第三章房地產(chǎn)建筑知識建筑物的分類第六頁，共三十九頁?？蚣?剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。第三章房地產(chǎn)建筑知識建筑物的分類第七頁，共三十九頁。核心筒筒體結(jié)構(gòu)tubestructure

由豎向箱形截面懸臂筒體組成的結(jié)構(gòu)。筒體有剪力墻圍成豎向箱形截面的薄壁筒和密柱框架組成豎向箱形截面的框筒。筒體由一個(gè)或多個(gè)組成；分筒中筒、單框筒、框架—薄壁筒和成束筒等四類。第八頁，共三十九頁。絕對標(biāo)高：相對海平面的高度，海平面的標(biāo)高規(guī)定為0，在以上的為正值，以下的為負(fù)值，相平的為0，也叫海拔高度，高程

相對標(biāo)高：對于一個(gè)地區(qū)，通常市政國土部門會測量出某個(gè)特定的、固定的點(diǎn)的絕對標(biāo)高，其他的測點(diǎn)相對于絕對標(biāo)高的高度，其上為正，下為負(fù)；

建筑標(biāo)高：建筑標(biāo)高和結(jié)構(gòu)標(biāo)高差別在于裝修，通常情況下，施工放線會在結(jié)構(gòu)高度上作出而不是裝修高度，一些地區(qū)經(jīng)常忽略掉建筑標(biāo)高和結(jié)構(gòu)標(biāo)高的差別。

以上的量單位只能是米(m)

高度第三章房地產(chǎn)建筑知識建筑識圖第九頁，共三十九頁。

板樓：就是指“東西長、南北短”的樓型，一般板樓同層住戶在2到4戶，板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。塔樓：一般是一梯四戶到一梯12戶。建筑單體分類第十頁，共三十九頁。什么是房地產(chǎn)圖？

房地產(chǎn)圖是地籍圖和房產(chǎn)圖的總稱。

第四章房地產(chǎn)測繪知識地籍圖分為基本地籍圖和宗地圖。

▲基本地籍圖：是全面反映土地及其上附著物的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖?！诘貓D：是指土地所有者或土地使用者的土地權(quán)屬界址線所封閉包圍的一塊土地。

第十一頁，共三十九頁。房產(chǎn)圖主要包括3類圖形：分幅圖、分丘圖和分層分戶圖。是辦理房產(chǎn)證的必要圖件資料。地籍圖是全面反映土地及其上附著物的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。宗地圖是指土地所有者或土地使用者的土地權(quán)屬界址線所封閉包圍的一塊土地。地形圖是表示地形、地物的平面圖件，是用測量儀器把實(shí)際測量出來，并用特定的方法按一定比例縮繪而成的。它是地面上地形和地物位置實(shí)際情況的反映。第十二頁，共三十九頁。房產(chǎn)圖：是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料

▲房產(chǎn)分幅圖：比例尺一般為1：500。

▲房產(chǎn)分丘圖：比例尺在1：100~1：1000之間。▲房產(chǎn)分戶圖：比例尺一般為1：200。

第四章房地產(chǎn)測繪知識第十三頁，共三十九頁。房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測繪房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖的基礎(chǔ)資料，也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料，比例尺一般為1：500。房地產(chǎn)分幅圖表示的內(nèi)容有：控制點(diǎn)、行政邊界、丘界、房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護(hù)物、房產(chǎn)要素和房產(chǎn)編號，以及與房產(chǎn)管理有關(guān)的地形要素和注記第十四頁，共三十九頁。

房產(chǎn)分丘圖為單位繪制，是房產(chǎn)分幅圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)附圖的基本圖，比例尺在1：100～1：1000之間第十五頁，共三十九頁。房產(chǎn)分戶圖以產(chǎn)權(quán)登記戶為單位繪制，是在房產(chǎn)分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用，比例尺一般為1：200第十六頁，共三十九頁。第四章房地產(chǎn)測繪知識房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？

房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分推的共有建筑面積，預(yù)售面積，竣工面積，產(chǎn)權(quán)面積。

第十七頁，共三十九頁。套內(nèi)面積和套內(nèi)建筑面積？第十八頁，共三十九頁。第四章房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋建筑面積？

房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。

第十九頁，共三十九頁。第四章房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的使用面積？

房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算

。

什么是房屋的實(shí)用面積？

它是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。使用率和實(shí)用率的差別？

第二十頁，共三十九頁。第四章房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的套內(nèi)建筑面積？

房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積

。

套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積

公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和

第二十一頁，共三十九頁。第四章房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的共用建筑面積？

房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)?/p>

。

第二十二頁，共三十九頁。第四章房地產(chǎn)測繪知識分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：是指某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。預(yù)售面積：俗稱樓花面積。指在商品預(yù)售時(shí)按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。

房屋產(chǎn)權(quán)面積：是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

第二十三頁，共三十九頁。

商品房有哪些公共面積需要分?jǐn)?？第四章房地產(chǎn)測繪知識1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。第二十四頁，共三十九頁。

第四章房地產(chǎn)測繪知識

不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括那些？

1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?/p>

3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。

第二十五頁，共三十九頁。

第四章房地產(chǎn)測繪知識層高

層高是指住宅高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。第二十六頁，共三十九頁。

⑹挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

⑺地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。

⑻有柱（不含獨(dú)立柱、單排柱）或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

第四章房地產(chǎn)測繪知識計(jì)算全部建筑面積的范圍：第二十七頁，共三十九頁。第四章房地產(chǎn)測繪知識房屋建筑面積的計(jì)算計(jì)算建筑面積的一般規(guī)定如下①計(jì)算建筑面積的的房屋應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋

②計(jì)算建筑面積的房屋，層高應(yīng)在2.2m以上。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

③同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算建筑面積。

第二十八頁，共三十九頁。第四章房地產(chǎn)測繪知識房屋建筑面積的計(jì)算

組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積

計(jì)算：

⑴套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：

①套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

②套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

③不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

④內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

第二十九頁，共三十九頁。

⑼玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

⑽屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

⑾依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按其高度在2.2m以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。

⑿有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。第四章房地產(chǎn)測繪知識計(jì)算全部建筑面積的范圍：第三十頁，共三十九頁。⑴與房屋相連有上蓋而無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

⑵獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

⑶未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

⑷無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

⑸有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算

第四章房地產(chǎn)測繪知識計(jì)算一半建筑面積的范圍：第三十一頁，共三十九頁。⑴層高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夾層、插層、技術(shù)層和層高在2.2m以下的地下室和半地下室。

⑵突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾件、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

⑶房屋間無上蓋的架空通廊。

⑷房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

⑸建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

⑹騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

⑺利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

⑻活動房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。

⑼獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線

⑽與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。第四章房地產(chǎn)測繪知識不計(jì)算建筑面積的范圍：第三十二頁，共三十九頁。

共有建筑面積分?jǐn)?/p>

１．計(jì)算公式

各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（㎡）=應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e/參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積之和*參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積．

２．分?jǐn)偟姆椒ǎ?/p>

住宅樓：以套為單位，按各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e；

商住樓：先將住宅與商用的共有建筑面積區(qū)分，商住共用部分進(jìn)行分?jǐn)偅缓髮⒆≌c商住共用分?jǐn)偟拿娣e相加，得出分?jǐn)偯娣e．第四章房地產(chǎn)測繪知識第三十三頁，共三十九頁。第四章房地產(chǎn)測繪知識案例：某項(xiàng)目設(shè)計(jì)指標(biāo)第三十四頁，共三十九頁。第四章房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)房屋建設(shè)狀況統(tǒng)計(jì)房屋居住狀況統(tǒng)計(jì)房屋面積及價(jià)值指標(biāo)商品房銷售與出租附件：房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的解釋第三十五頁，共三十九頁。第四章房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)房屋建設(shè)狀況統(tǒng)計(jì)【房屋施工面積】【房屋新開工面積】【房屋竣工面積】【竣工房屋價(jià)值】第三十六頁，共三十九頁。第四章房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)房屋居住狀況統(tǒng)計(jì)【居住人口】【居住戶數(shù)】【人均住宅建筑面積】【人均住宅使用面積】【戶均住宅套數(shù)】【住宅成套率】【住宅自有（私有）率】第三十七頁，共三十九頁。第四章房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)商品房銷售與出租【實(shí)際銷售面積】

【外銷（租）】【預(yù)售面積】

【空置面積】

【出租面積】【出租給個(gè)人】【實(shí)際銷售額】

第三十八頁，共三十九頁。內(nèi)容總結(jié)物業(yè)管理客