小區(qū)接管驗收方案

接管驗收是物業(yè)服務(wù)公司從地產(chǎn)開發(fā)將項目整體接管后再交付給物業(yè)買受人使用的過程，是將物業(yè)交付給買受人之前的最后質(zhì)量把關(guān)，是完善物業(yè)的使用功能、減少漏掉問題的發(fā)生、避免不必要糾紛的關(guān)鍵工作。故，為了能將物業(yè)盡也許完美地交付買受人，為社區(qū)全體業(yè)主/物業(yè)使用人、地產(chǎn)開發(fā)把好交樓前的最后一關(guān)，將工程漏掉問題盡也許地控制在最小范圍。物業(yè)部擬計劃嚴格按照《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》（國標(biāo)【ＺＢＰ３０００１—９０】）認真做好房屋的接管驗收工作，對不符合交付規(guī)定的工程立即提出書面整改意見，保證在交樓前整改完畢，以最大限度地保障地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量品牌。物業(yè)部擬以下幾方面進行開展工作：接管驗收前的準(zhǔn)備：接管驗收開始之前接管驗收小組做好以下準(zhǔn)備工作：（1）、物業(yè)部將組織成立驗收負責(zé)人制的驗收工作小組并，以物業(yè)工程驗收小組為主、物業(yè)客服驗收小組、秩序維護組、清潔保潔組配合驗收的方式進行樓宇接管驗收工作；（2）、驗收小組與地產(chǎn)商聯(lián)系擬定好交接事項、交接日期、進度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等；（3）、派出先頭工程技術(shù)人員前住工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；（4）、提前參與地產(chǎn)公司申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；（5）、準(zhǔn)備好接管驗收登記表格：——《物業(yè)整體移交驗收表》——《房屋本體接管驗收表》；——《房屋及公共配套設(shè)施接管驗收表》——《房屋及共用設(shè)施清單》；——《機電設(shè)備接管驗收表》；——《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》；——《接管驗收遺留問題整改表》；二、樓宇接管時，地產(chǎn)需向物業(yè)公司移交以下的文獻資料：序號資料名稱數(shù)量總頁數(shù)移交日期備注1產(chǎn)權(quán)資料項目批準(zhǔn)文獻用地批準(zhǔn)文獻建筑執(zhí)照拆遷安頓資料2技術(shù)資料竣工圖總平面圖建筑圖結(jié)構(gòu)圖設(shè)備圖紙附屬工程圖紙隱蔽管線圖紙地質(zhì)勘察報告工程協(xié)議及開、竣工報告工程預(yù)結(jié)算圖紙會審記錄工程設(shè)計變更告知及技術(shù)核定單涉及質(zhì)量事故解決記錄隱蔽工程驗收簽證沉降觀測記錄竣工驗收證明書鋼材、水泥等重要材料的質(zhì)量保證新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書水、電、煤氣、衛(wèi)生器具、電梯、變電站等設(shè)備的檢查合格證書及維護與使用說明書砂漿、混凝土試塊實驗報告供水、供氣的實驗報告3竣工綜合驗收合格證書指由規(guī)劃局為主，建委、市政、公安等主管部門參與的綜合驗收合格核發(fā)的證書在接管移交資料過程中，地產(chǎn)與物業(yè)要互相配合，按照以上目錄內(nèi)容逐個逐個地查點清楚互相交接的每一項資料，物業(yè)工程部要對樓宇建筑、工程設(shè)施設(shè)備等技術(shù)資料、圖紙進行嚴格把關(guān)驗收，以防缺失。將驗收記錄及資料統(tǒng)一由物業(yè)中心進行歸檔存檔，便于需要時再查驗，以及社區(qū)日后創(chuàng)優(yōu)工作的需要，也是按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，在物業(yè)接管驗收時，需要相關(guān)進行資料移交。三、房屋接管驗收項目的準(zhǔn)及檢查辦法參照建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn)和國家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及承諾交付的規(guī)定。驗收標(biāo)準(zhǔn)及檢查辦法如下：（一）、樓宇本體驗收標(biāo)準(zhǔn)及辦法1、主體結(jié)構(gòu)（1）、地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；（2）、鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋磚結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值；（3）、磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫；（4）、木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范的有關(guān)規(guī)定；（5）、凡應(yīng)抗震設(shè)施的房屋必須符合建筑抗震設(shè)計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。2、外墻不得滲水（1）、各類屋面必須符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水、不滲漏；重要觀看室內(nèi)有無滲漏的跡象；（2）、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部分應(yīng)設(shè)立屋面檢修孔；（3）、陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴密、不滲漏；重要觀測樓上樓下的陽臺天花及排水管、檢修口等周邊有無滲漏跡象。3、梁、柱、板主體：按圖紙設(shè)計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫，無鋼筋外露。4、頂棚：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。5、墻面：（1）抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。（2）塊料（如瓷磚）面層：A、粘貼牢固，無缺棱掉角；B、面層無裂紋、損傷、色澤一致；C、對縫砂漿飽滿，線條順直。6、地（樓）面：（1）毛地面：平整，無裂痕。（2）塊料（如瓷磚）面層：A、粘貼牢固，無缺棱掉角；B、面層無裂紋、損傷、色澤一致；C、對縫砂漿飽滿，線條順直。（3）水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無氣泡等。（4）衛(wèi)生間（沉箱）、廚房和前后陽臺地面：A、向地面、地漏、沉箱倒水實驗，觀測地漏是否暢通，不應(yīng)有積水或倒泛水；B、第二天到樓下檢查樓面有無滲漏。7、門窗：（1）啟動自如，手輕搖擺門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)，目視零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；（2）從室外內(nèi)輕晃門鎖與門連接牢固，啟動靈活；（3）門油漆均勻，觀測門縫線條均勻，不掉角，無變形；（4）單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現(xiàn)象，玻璃膠縫密實、美觀，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡；（5）電子對講門：啟動靈活，通話器完好無損，通話清楚；（6）窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流，可選擇以下檢查方法：A、窗外防水膠均勻，關(guān)緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶自上而下的均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有水滲入；B、查詢天氣預(yù)報，在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗戶關(guān)緊，雨后逐間檢查墻面和窗臺泛水情況。8、樓梯、扶手：（1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；扶手光滑無崩裂。（2）鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：A、用力輕搖無晃動，安裝牢固；B、鋼筋無銹蝕，無彎曲；C、木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手。9、電視、電信等線端口：（1）數(shù)字電視線端口：在用戶家里有預(yù)留的市數(shù)字電視臺合格驗收安裝的線路端口（收視效果由住戶入住開戶后檢查）；（2）電信線端口：在用戶家里有預(yù)留的電信線端接入口。10、供水系統(tǒng)：在用戶室內(nèi)有預(yù)留的給水主管接入口，并安裝牢固無滲漏水。11、排污管道（含塑料管）：（1）安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；（2）從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水，樓上排水暢通無堵塞；（3）鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻。12、地漏：過濾鐵篦安放穩(wěn)固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通。13、室內(nèi)配電箱：（1）安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常；（2）開關(guān)符合型號規(guī)定；（3）導(dǎo)線與設(shè)計相符，布線規(guī)范；（4）目視箱蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活。14、門鈴：（1）接地電阻符合規(guī)定；安裝牢固，蓋板完好，操作靈活，室內(nèi)有預(yù)留線盒15、表器：水表、電表和煤氣表：安裝牢固，無搖擺，打開室內(nèi)水閥，看表內(nèi)讀數(shù)運轉(zhuǎn)是否正常，目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷；安裝整潔，有條理、美觀，布線、布管規(guī)范。（二）、公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)公共配套設(shè)施的驗收，是社區(qū)接管驗收環(huán)節(jié)中的一個重要接管內(nèi)容，社區(qū)的公共配套設(shè)施是否合格，關(guān)系到社區(qū)的整體運轉(zhuǎn)、業(yè)主的正常入住，故此，社區(qū)的公共配套設(shè)施驗收尤為重要，驗收時必須嚴格逐個把關(guān)，做到萬無一失，我們擬按以下標(biāo)準(zhǔn)進行驗收：1、天臺的天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好；2、散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離，坡度適宜、平整；3、屋面避雷設(shè)施連接牢固，油漆完好；4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好；5、綠化驗收：（1）、綠化符合圖紙設(shè)計規(guī)定，是否按設(shè)計規(guī)定施工，檢查植株數(shù)有無出入；（2）、支柱是否牢固，外觀是否美觀；（3）、有無枯死的植株，如有補種后再驗收；（4）、栽植地周邊的整地狀況是否良好；（5）、草坪的栽植是否符合規(guī)定，有無大面積枯死或雜草；（6）、草和其他植物或設(shè)施的接合是否美觀；（7）、綠化地里的燈光、音控系統(tǒng)等應(yīng)實驗檢查，是否正常使用；（8）、園林小品構(gòu)筑物是否外觀完好、安全；（9）、綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固；（10）、園林綠化水景系統(tǒng)可以正常使用，啟動閉關(guān)可以正常操作。6、道路：（1）、路面平整，無水泥塊，無積水，無起砂、斷裂；收縮縫大小均勻成直線；（2）、路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；（3）、塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；（4）、交通標(biāo)記線、路牌設(shè)立規(guī)范，清楚完好；7、室外消防栓：（1）、消防箱標(biāo)記清楚，玻璃完好，箱內(nèi)清潔干凈；（2）、消防設(shè)施配件齊全，擺放整齊；（3）、消防管安裝牢固，標(biāo)記明顯，閥門完好，水壓充足；8、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)記清楚；9、垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，附近配置供水口；10、保安崗?fù)ぐ惭b完好無損，配件齊全，標(biāo)記清楚；11、道閘安裝牢固，啟動靈活，標(biāo)記清楚，完好無損。12、停車場地面平整，照明充足，交通標(biāo)記清楚，安全設(shè)施齊全，排水設(shè)施良好；13、交通標(biāo)記清楚，安全防護和排水設(shè)施良好；14、暗溝、散水、落水溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)；15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物；16、護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固；17、臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫；18、水池、水箱內(nèi)壁光滑平整，衛(wèi)生清潔，無滲漏；水池、水箱檢查井蓋板密封良好，無滲漏、無銹蝕；19、室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窖井（檢查井）設(shè)備、管道坡度，管徑均必須符合室外排水設(shè)計規(guī)范的規(guī)定。管道應(yīng)順直且排水暢通，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)立井圈；22、化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)立，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm，立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎；21、煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物；22、信報箱安裝牢固，完好完損，標(biāo)記清楚，表面平整光潔；23、群體建筑應(yīng)檢查相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達至應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能規(guī)定。（三）、設(shè)備機房接管驗收

1、電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運營平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運營準(zhǔn)運證；機房設(shè)立合理，符合專業(yè)及運營管理規(guī)定，配件齊全，標(biāo)記清楚，表面光潔平整、明亮，機房自然通風(fēng)良好；

2、變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標(biāo)記清楚，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷，消防設(shè)施齊全，具有防止老鼠等小動物出入的防護措施；

3、所有機房必須通風(fēng)、采光（或有人工照明）、防潮良好，符合專業(yè)及運營管理規(guī)定，設(shè)備表面油漆完好，無損傷；

4、發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，符合專業(yè)及運營管理規(guī)定，防護設(shè)立完好，通風(fēng)，、采光良好，消防設(shè)施齊全；

5、消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反映靈敏，標(biāo)記清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，具有良好的防雷措施，機房干燥、通風(fēng)、采光良好，符合專業(yè)及運營管理規(guī)定；

6、給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)記清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，閥門啟動靈活，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象；機房配置完整，符合專業(yè)及運營管理規(guī)定，通風(fēng)、采光、防潮良好；7、智能化系統(tǒng)與移交清單相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感應(yīng)雷）措施，機房干燥、通風(fēng)、采光良好，符合專業(yè)及運營管理規(guī)定。四、接管驗收遺留問題的解決對驗收不符合規(guī)定的項目內(nèi)容做好登記、標(biāo)記，用書面的形式形成整改意見提交地產(chǎn)相關(guān)部門：（1）、遺留問題的登記確認：1）、對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組將存在的問題逐項填寫于《接管驗收遺留問題整改表》，并與移交建設(shè)單位擬定整改期限，該單由移交單位代表和驗收人簽字后，副本交移交單位代表并督促整改，正本由驗收負責(zé)人和接管小組組長存底備查；2）、對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認，并跟蹤解決解決；（2）、對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時請公司領(lǐng)導(dǎo)協(xié)助進行；（3）、對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)規(guī)定發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)規(guī)定發(fā)展商在一個月內(nèi)解決；（4）、對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)部應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄；（5）