房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資模式講解

房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資模式、地產(chǎn)基金融資模式稅收風(fēng)險(xiǎn)分析Contents目錄1.地產(chǎn)企業(yè)融資模式介紹2.不良資產(chǎn)模式典型架構(gòu)分析研討3.非標(biāo)融資計(jì)劃典型架構(gòu)分析研討4.交易所模式典型架構(gòu)分析研討5.資產(chǎn)證券化典型架構(gòu)分析研討6.REITS典型架構(gòu)分析研討1.地產(chǎn)企業(yè)融資模式介紹內(nèi)部融資主要包括：轉(zhuǎn)讓出租固定資產(chǎn)、出售流動(dòng)資產(chǎn)等方式。股權(quán)融資主要包括：IPO、買殼上市、上市再融資、私募、REITS、項(xiàng)目合作、房地產(chǎn)企業(yè)兼并等方式。債權(quán)融資主要包括：企業(yè)債券、銀行貸款、委托貸款、信托貸款等。其他融資主要包括：房地產(chǎn)預(yù)售、融資租賃、建筑企業(yè)墊資等。房地產(chǎn)企業(yè)融資外部融資內(nèi)部融資股權(quán)融資債權(quán)融資其他融資地產(chǎn)融資模式介紹銀行貸款銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少有60%以上的資金是來自國內(nèi)銀行系統(tǒng)。房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要有土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款。國內(nèi)銀行貸款：受“央行121號(hào)文件”影響，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、土地儲(chǔ)備貸款受到嚴(yán)格限制，房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款要“四證齊全”。國外銀行貸款：與國內(nèi)銀行相比，外資商業(yè)銀行條件略微寬松。目前外資銀行在國內(nèi)做房地產(chǎn)融資的種類主要有建筑貸款和開發(fā)貸款。開發(fā)貸款條件基本等同于國內(nèi)銀行（對個(gè)別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可以有所寬松），貸款時(shí)間相對國內(nèi)銀行較快。銀團(tuán)貸款：又稱辛迪加貸款（SyndicatedLoan），是由獲準(zhǔn)經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)的一家或數(shù)家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)參加而組成的銀行集團(tuán)（BankingGroup）采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。貸款對象主要是國有大中型企業(yè)、企業(yè)集團(tuán)和列入國家計(jì)劃的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。銀行貸款發(fā)展趨勢中國建設(shè)銀行與中國華潤總公司2006年3月簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議，建設(shè)銀行將為中國華潤總公司提供兩百四十五億元融資額度及更加全面的金融支持。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉標(biāo)志著雙方業(yè)務(wù)合作關(guān)系的全面提升，有利于促進(jìn)共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)銀企雙贏。中國建設(shè)銀行近期還分別與金地(集團(tuán))股份有限公司、中海地產(chǎn)股份有限公司在深圳舉行《戰(zhàn)略合作協(xié)議》簽字儀式，雙方將攜手在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域進(jìn)一步加強(qiáng)合作。此次雙方合作的范圍，將涵蓋項(xiàng)目貸款、短期融資債、個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)、結(jié)算網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、建經(jīng)咨詢服務(wù)、投資銀行業(yè)務(wù)、公積金業(yè)務(wù)和企業(yè)年金業(yè)務(wù)等金融服務(wù)種類。案例分析銀行信貸將更加規(guī)范，對房地產(chǎn)項(xiàng)目審查更為嚴(yán)格。銀行將重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)客戶、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。銀行與優(yōu)質(zhì)客戶更深層次的合作。國內(nèi)銀行（如工商銀行、中行）開始推出收租物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，此種業(yè)務(wù)類似于外資銀行（如東亞銀行）的建筑貸款。銀行貸款—發(fā)展趨勢銀行貸款還會(huì)是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資方式，對實(shí)力雄厚的開發(fā)商來說，銀行貸款會(huì)變的更容易；而對中小開發(fā)商來講，銀行貸款會(huì)變的越來越困難。對大企業(yè)來講，應(yīng)注意進(jìn)行與銀行更深層次、更廣闊領(lǐng)域的合作。銀行貸款—融資方式評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)貸款-利息發(fā)票的處理2018年8月30日總局在線訪談【劉寶柱】

6.境內(nèi)支出的稅前扣除憑證管理要求（1）增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目A．對方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人。企業(yè)支出以對方開具的發(fā)票作為稅前扣除憑證。也就是，凡對方能夠開具增值稅發(fā)票的，必須以發(fā)票作為扣除憑證。以往一些企業(yè)（如銀行）用利息單代替發(fā)票給予企業(yè)，而沒有按照規(guī)定開具發(fā)票，本公告發(fā)布后，必須統(tǒng)一按照規(guī)定開具發(fā)票。否則，相關(guān)企業(yè)發(fā)生的利息，將無法稅前扣除。B.對方為無需辦理稅務(wù)登記的單位。企業(yè)與一些單位發(fā)生交易，這些交易雖為應(yīng)稅勞務(wù)，但這些單位無需辦理稅務(wù)登記，無法日常開具增值稅發(fā)票，此種情形，可以用代開發(fā)票或收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證。如從政府機(jī)關(guān)、團(tuán)體收購廢舊物資，這些單位無法開具增值稅發(fā)票，要么代開，要么以收款憑證即可作為稅前扣除憑證。[

2018-08-3010:25]稅前扣除憑證管理的基本原則由于稅前扣除憑證難以一一列示，通過明確管理原則，有利于消除爭議，確保納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)共同遵循、規(guī)范處理。稅前扣除憑證在管理中遵循真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性原則。真實(shí)性是指稅前扣除憑證反映的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)真實(shí)，且支出已經(jīng)實(shí)際發(fā)生；合法性是指稅前扣除憑證的形式、來源符合國家法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定；關(guān)聯(lián)性是指稅前扣除憑證與其反映的支出相關(guān)聯(lián)且有證明力。真實(shí)性合法性關(guān)聯(lián)性基礎(chǔ)核心它具有快速便捷靈活的特性，通常情況下，企業(yè)債從審批到發(fā)行，一般至少要半年，而短期融資券從審核到發(fā)行只要半個(gè)月時(shí)間就可以。成本低，一年期的短期融資券收益率基本穩(wěn)定在3.2%～3.7%之間，即使加上發(fā)行費(fèi)用，也比銀行同期貸款便宜很多。還具有建立信譽(yù)、透明度高等優(yōu)勢。對房地產(chǎn)企業(yè)要求很高融資風(fēng)險(xiǎn)大、融資彈性小優(yōu)勢分析劣勢分析現(xiàn)階段債券發(fā)行主要還是針對一些資本金比較雄厚、現(xiàn)金流狀況良好、具有很強(qiáng)財(cái)務(wù)實(shí)力和償債能力的大型企業(yè)。公司債非標(biāo)融資安排《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)投資運(yùn)作有關(guān)問題的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2013]8號(hào)）：一、非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)是指未在銀行間市場及證券交易所市場交易的債權(quán)性資產(chǎn)，包括但不限于信貸資產(chǎn)、信托貸款、委托債權(quán)、承兌匯票、信用證、應(yīng)收賬款、各類受（收）益權(quán)、帶回購條款的股權(quán)性融資等。非標(biāo)融資安排-信托融資房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個(gè)和兩個(gè)以上委托人的合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為收益人的利益或特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或經(jīng)營企業(yè)為主要標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。2003年6月，央行出臺(tái)121號(hào)文件后，房地產(chǎn)信托業(yè)異軍突起，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004、2005兩年全年各家信托公司共發(fā)行推出各類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品204個(gè)。根據(jù)負(fù)債關(guān)系，可將房地產(chǎn)信托簡單分為債務(wù)型信托和權(quán)益性信托，債務(wù)型信托主要有貸款型信托，權(quán)益型信托主要有股權(quán)型信托和優(yōu)先購買收益權(quán)信托（又叫財(cái)產(chǎn)信托）。另外還有債務(wù)型和股權(quán)型組合而成的混合型信托。非標(biāo)融資安排-保險(xiǎn)投資計(jì)劃保險(xiǎn)投資計(jì)劃是保險(xiǎn)資金進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資，目前險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域主要有兩種形式：通過權(quán)益性投資入駐地產(chǎn)股；通過養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。2014年5月1日保監(jiān)會(huì)令2014年第3號(hào)修訂了《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》，保險(xiǎn)資金可運(yùn)用于不動(dòng)產(chǎn)投資，但保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司、保險(xiǎn)公司從事保險(xiǎn)資金運(yùn)用，不得有下列行為：投資不具有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)預(yù)期或者資產(chǎn)增值價(jià)值、高污染等不符合國家產(chǎn)業(yè)政策項(xiàng)目的企業(yè)股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)；直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)；將保險(xiǎn)資金運(yùn)用形成的投資資產(chǎn)用于向他人提供擔(dān)?；蛘甙l(fā)放貸款，個(gè)人保單質(zhì)押貸款除外。非標(biāo)融資安排-委托貸款委托貸款，系指由政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。對一些開發(fā)商來講，在沒有更好的融資渠道、或急需資金時(shí)，委托貸款是個(gè)很好的選擇。在我國，企業(yè)之間直接借貸是法規(guī)所禁止的，所產(chǎn)生的利息也不受法律保護(hù)。但由于企業(yè)間或企業(yè)與個(gè)人間通過銀行進(jìn)行一對一的委托貸款是合法的。委托人受托人借款人委托借款借款擔(dān)保委托貸款框架資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化是指將缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過結(jié)構(gòu)性重組，轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌錾箱N售和流通的證券，并據(jù)以融資的過程。房地產(chǎn)證券化的幾種具體分類：

（1）住房抵押貸款證券（mortgage-backedsecurities，簡稱MBS）（2）資產(chǎn)支持證券（asset-backedsecurities，簡稱ABS）（3）商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（簡稱CMBS）動(dòng)態(tài)：央行2015年4月3日對外發(fā)布〔2015〕第7號(hào)公告明確，已經(jīng)取得監(jiān)管部門相關(guān)業(yè)務(wù)資格、發(fā)行過信貸資產(chǎn)支持證券且能夠按規(guī)定披露信息的受托機(jī)構(gòu)和發(fā)起機(jī)構(gòu)，可以向央行申請注冊，并在注冊有效期內(nèi)自主分期發(fā)行信貸資產(chǎn)支持證券。簡單的說，信貸資產(chǎn)證券化（ABS）率先實(shí)現(xiàn)了注冊制。2015年5月15日，中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)發(fā)布了《個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券信息披露指引（試行）》的公告，所謂“個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券”，就是大名鼎鼎的MBS。2016年8月19日，北京銀泰中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立，該產(chǎn)品為我國境內(nèi)第一單交易所CMBS產(chǎn)品。住房抵押貸款證券化是指金融結(jié)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）把自己所持有的流動(dòng)性較差，但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組。由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過程。這樣資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成了市場上可流通的證券。動(dòng)態(tài)：2015年7月，民生銀行首單個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券(RMBS)項(xiàng)目已獲得中國人民銀行準(zhǔn)許注冊，注冊規(guī)模100億元，成為人行推出資產(chǎn)證券化發(fā)行注冊制后首單獲準(zhǔn)發(fā)行的項(xiàng)目。資產(chǎn)證券化—住房抵押貸款證券資產(chǎn)支持證券（asset-backedsecurities，簡稱ABS），是指券商作為管理人，以企業(yè)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的特定財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)起設(shè)立資產(chǎn)證券化專項(xiàng)管理計(jì)劃，面向境內(nèi)合格投資者推廣計(jì)劃的受益憑證，投資者認(rèn)購受益憑證并根據(jù)約定取得投資收益的專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)活動(dòng)。

與MBS相比，ABS的種類更加繁多，具體可以細(xì)分為以下品種——汽車消費(fèi)貸款證券化，學(xué)生貸款證券化，信用卡應(yīng)收款證券化，貿(mào)易應(yīng)收款證券化，設(shè)備租賃費(fèi)證券化，基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)證券化，保費(fèi)收入證券化，中小企業(yè)貸款支撐證券化等等。動(dòng)態(tài)：2015年7月全國首單物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目(物業(yè)費(fèi)ABS)“博時(shí)資本-世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”出爐，該項(xiàng)目是由世茂房地產(chǎn)聯(lián)合博時(shí)資本、招商銀行股份有限公司、北京市金杜(深圳)律師事務(wù)所四方共同推出的。2015年11月招商證券協(xié)助招商銀行申報(bào)的“和享”系列消費(fèi)貸款資產(chǎn)支持證券注冊發(fā)行額度獲得央行核準(zhǔn)，注冊規(guī)模400億，將由華潤信托發(fā)行。這也標(biāo)志著資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)及市場的規(guī)范化、常態(tài)化取得新進(jìn)展。資產(chǎn)證券化—資產(chǎn)支持證券CMBS是指商業(yè)地產(chǎn)公司的債權(quán)銀行以原有的商業(yè)抵押貸款為資本，發(fā)行證券。2006年9月麥格理——萬達(dá)房地產(chǎn)基金發(fā)行了價(jià)值1.45億美元的2006-1系列商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（以下簡稱CMBS）。但據(jù)其評級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾透露，：“交易的發(fā)起人是麥格理——萬達(dá)房地產(chǎn)基金，這是一家注冊于百慕大的大型房地產(chǎn)投資基金，該交易中的資產(chǎn)主要是中國大陸的大型零售超市房地產(chǎn)，這些房地產(chǎn)項(xiàng)目的承租人均為國際著名零售企業(yè)，如沃爾瑪、百盛等，該證券的預(yù)定期限為2.75年，法定最終期限為5.75年，發(fā)行收入用于收購初始貸款人發(fā)放的貸款“。盡管該項(xiàng)交易是通過“曲線救國”的方式完成，但卻開啟了中國內(nèi)地發(fā)行CMBS的先河。資產(chǎn)證券化—商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券債權(quán)計(jì)劃在金融艇脫媒產(chǎn)肥生的轉(zhuǎn)親型壓力攀大環(huán)境嗓下，眾蒸多優(yōu)質(zhì)質(zhì)企業(yè)發(fā)朝債額度紡耗盡，鑼為了拓刊寬融資蝕渠道，答豐富資處金來源銳，中國熔人民銀擦行批準(zhǔn)羨的中國什銀行間首市場交孝易協(xié)商褲會(huì)指定胳交易平日臺(tái)—北京金歪融資產(chǎn)頭交易所慨（簡稱遮“北金怨所”）印推出了奏“債權(quán)勵(lì)融資計(jì)編劃”創(chuàng)落新業(yè)務(wù)授，為債匠務(wù)融資君工具市澆場提供柴了新補(bǔ)澇充。債權(quán)融肯資計(jì)劃是指融更資人以利非公開臂方式掛顏牌，向漿具備相鎖應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)車識(shí)別和忠承擔(dān)能芬力的合元格投資扭者募集切資金的企債權(quán)性寄固定收寸益類產(chǎn)或品，是環(huán)一種新把興推行住的非公遵開定向練債務(wù)融河資工具彈（PPN），采牙用備案拐制發(fā)行恐，交易世場所為翼北金所戶。根據(jù)《中國撿人民嬸銀行暴辦公縮慧廳關(guān)揮于北蛛京金秧融資島產(chǎn)交怨易所懇成為奶中國匯銀行棄間市菊場交看易商膛協(xié)會(huì)孔指定聰交易參平臺(tái)柴的意黨見》（銀繡辦函【20想13】熱399號(hào)）批算復(fù)，北漫金所被惱認(rèn)定為掃交易商鋤協(xié)會(huì)指妥定交易呼平臺(tái)。攝交易商閉協(xié)會(huì)《關(guān)于同猴意<北京金泳融資產(chǎn)繼交易所裁債權(quán)融括資計(jì)劃鍋業(yè)務(wù)指誓引>備案懷的通惱知》（中市搬協(xié)發(fā)【20煤17】斯70號(hào)）宏的出猜臺(tái)，紡標(biāo)志宵著債阿權(quán)融羞資計(jì)少劃正拳式被掠劃歸揀為銀欺行間給市場堤產(chǎn)品功。20騎17年6月，交燦易商協(xié)膝會(huì)發(fā)布鋸中市協(xié)蹲發(fā)70號(hào)文夸關(guān)于標(biāo)同意《北京金鑒融資產(chǎn)交交易所釋債權(quán)融原資計(jì)劃戚業(yè)務(wù)指果引》（以下碎簡稱“《業(yè)務(wù)鞭指引》”）的萌通知喉，為繼債權(quán)套融資偶計(jì)劃語提供瀉了明蝴確的蛋操作蝦依據(jù)繭。《業(yè)務(wù)指劇引》從備丙案、礦掛牌嶺轉(zhuǎn)讓策和信伯息披矮露多尚個(gè)維荒度，獅對債嫁權(quán)融勺資計(jì)孤劃的逗定義濫、特墊征和倉業(yè)務(wù)組流程析等進(jìn)臘行了腿介紹洽。地產(chǎn)基金是相對承于股票辟公募（Pu嶺bl磁ic券O倉ff摟er孝in深g）的公楚開發(fā)行榨而言，捆即指通鳥過非正貌規(guī)金融射市場的師手段定敘向引入源具有戰(zhàn)晃略價(jià)值屯的股權(quán)土投資人據(jù)，引入慕風(fēng)險(xiǎn)投反資者和炊策略投淘資者螺。私募名融資態(tài)有兩煉種形蓮式房地產(chǎn)寨企業(yè)引愚入戰(zhàn)略智投資者敵入股原救公司，斷成功案鼓例：首林創(chuàng)與新泡加坡GI穗C的合作貸；房地烏產(chǎn)企秀業(yè)和謊戰(zhàn)略剃投資矛者共星同設(shè)削立新帖公司閱（新籃公司逗注冊掘可選燙在再暮國內(nèi)目或國觸外）般。第一稱種方屢式比疊較普袋遍，著也被撈開發(fā)裹商廣覆泛適概用，嗎但國報(bào)外投吹資者嘉一般侮對投增資運(yùn)睡營時(shí)斃間較往久的競公司傅有顧嫂慮。第二槐種方開式是龜最近劇國內(nèi)渴大型點(diǎn)開發(fā)愧商與酬國際喘投行惰、基墾金合班資經(jīng)捷常使鵲用的談形式仰，一襲般采藝用雙幫方合寇作在糟國內(nèi)急或國版外成采立新瘋公司當(dāng)，再轉(zhuǎn)將項(xiàng)醋目或蠻資產(chǎn)器轉(zhuǎn)移沙到新丈公司孝內(nèi)。煙這種棒方式狂也常薄被用柿來作掌為IP辜O前的安撓排，對礎(chǔ)國內(nèi)企瞇業(yè)來說聾，即增蹈加公司爬的規(guī)模臨，也便去于吸引載上市時(shí)帽吸引投沈資者。私募丟融資連（Pri謎vat倉eP氧lac押eme可nt）國外暮設(shè)立浙控股套公司鑼的房區(qū)地產(chǎn)毅公司圓私募等框架禍結(jié)構(gòu)地產(chǎn)基金—國外設(shè)立框架外資幣投行或基卻金國內(nèi)邪房地厘產(chǎn)企業(yè)中外陷合資投資鑄性公畜司已有值房地盲產(chǎn)項(xiàng)目已有房平地產(chǎn)項(xiàng)目新房地狼產(chǎn)項(xiàng)目大陸國內(nèi)孔設(shè)立冊投資播性公侄司的直房地百產(chǎn)企鞏業(yè)私如募框怠架結(jié)波構(gòu)右圖曲為美兇聯(lián)銀饑行和次天鴻筋有限衰在探認(rèn)討的視一種慣國內(nèi)技設(shè)立儲(chǔ)投資末性公灘司的次框架族結(jié)構(gòu)妖；公司設(shè)暈立地點(diǎn)叛可以考允慮深圳肯、上海隱浦東、苗天津，舒經(jīng)對比峰和咨詢旺律師意惠見，優(yōu)施先選擇替上海浦敏東。這種詳結(jié)構(gòu)淚除了咬具有藍(lán)前面提案例高的優(yōu)腳點(diǎn)你外竟，還俊具有支審批痛較簡五單的津優(yōu)點(diǎn)外資一隊(duì)般不容伯易接受優(yōu)勢分對析劣勢接分析地產(chǎn)基金—國內(nèi)設(shè)立框架2.不良資綁產(chǎn)模式瘋典型架云構(gòu)分析勾研討交易結(jié)構(gòu)地產(chǎn)公原司A地產(chǎn)公漫司B往來鉆借款100積0萬不良資兵產(chǎn)管理宋公司C不良耕資產(chǎn)情收購地產(chǎn)公紋司A借款給B公司后期B公司還食款出現(xiàn)榮困難，A為了資壤金需求她，將該華債權(quán)轉(zhuǎn)姐讓給不睜良資產(chǎn)激管理公醒司C不良箏資產(chǎn)占公司送擁有撈對B的債仆權(quán)，金給予B公司一倍定還款羽期限，炭并向B公司今收取傳一定快寬限耍費(fèi)用C公司應(yīng)偵如何開堅(jiān)票？開霜票稅目付如何選另擇？3.非標(biāo)融賴資計(jì)劃艙典型架客構(gòu)分析鐵研討3.1資管產(chǎn)鋤品稅收抽政策解宴析2017年7月1日（含）以后，資管產(chǎn)品運(yùn)營過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，以資管產(chǎn)品管理人為增值稅納稅人，按照現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅。明確關(guān)于資管產(chǎn)品增值稅有關(guān)問題。規(guī)定資管產(chǎn)品征收增值稅自2018年1月1日起施行。資管產(chǎn)品運(yùn)營過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，以資管產(chǎn)品管理人為增值稅納稅人。資管產(chǎn)品增值稅政策解讀與實(shí)務(wù)操作財(cái)稅【2云01犯6】探14尾0號(hào)財(cái)稅【2纏01雪7】驗(yàn)2號(hào)財(cái)稅【2證01萬7】幸56號(hào)資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品提供的貸款服務(wù)、發(fā)生的部分金融商品轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，按照以下規(guī)定確定銷售額……財(cái)稅【2鍋01球7】舞90號(hào)中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布：《關(guān)于證券投資基金增值稅核算估值的相關(guān)建議》以規(guī)范證券投資基金增值稅的核算估值。中基協(xié)《核算估喂值建議》主要政熄策回顧12345資管產(chǎn)品的三個(gè)重要環(huán)節(jié)投資茶人資管產(chǎn)稼品投資臥標(biāo)的管理控人1、投安資人膀環(huán)節(jié)2、資坐管產(chǎn)翅品運(yùn)盞營環(huán)盲節(jié)3、管盞理人共環(huán)節(jié)增值稅納稅主體資管產(chǎn)品運(yùn)營過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，以資管產(chǎn)品管理人為增值稅納稅人。財(cái)稅【2016】140號(hào)資管產(chǎn)品，包括銀行理財(cái)產(chǎn)品、資金信托（包括集合資金信托、單一資金信托）、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、公開募集證券投資基金、特定客戶資產(chǎn)管理計(jì)劃、集合資產(chǎn)管理計(jì)劃、定向資產(chǎn)管理計(jì)劃、私募投資基金、債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、股債結(jié)合型投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、組合類保險(xiǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)品、養(yǎng)老保障管理產(chǎn)品。財(cái)政部和稅務(wù)總局規(guī)定的其他資管產(chǎn)品管理人及資管產(chǎn)品。財(cái)稅【20膚17】56號(hào)納稅人購入基金、信托、理財(cái)產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品持有至到期，不屬于《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（五）項(xiàng)第4點(diǎn)所稱的金融商品轉(zhuǎn)讓。財(cái)稅【20脖16】14碗0號(hào)資管產(chǎn)品及資管產(chǎn)品管理人資管產(chǎn)品管理人，包括銀行、信托公司、公募基金管理公司及其子公司、證券公司及其子公司、期貨公司及其子公司、私募基金管理人、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司、專業(yè)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老保險(xiǎn)公司。財(cái)稅【2饑01皮7】56號(hào)資管產(chǎn)品及資管產(chǎn)品管理人新政下，資管產(chǎn)品獨(dú)立核算、增值稅會(huì)計(jì)核算三、管理人應(yīng)分別核算資管產(chǎn)品運(yùn)營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)的銷售額和增值稅應(yīng)納稅額。未分別核算的，資管產(chǎn)品運(yùn)營業(yè)務(wù)不得適用本通知第一條規(guī)定。注意：1、管理數(shù)人應(yīng)分舊別核算賤資管產(chǎn)霜品運(yùn)營拆業(yè)務(wù)和肆其他業(yè)薪務(wù)的銷閑售額和閣增值稅潔應(yīng)納稅員額。未分恢別核膚算的努，資脖管產(chǎn)償品運(yùn)午營業(yè)蘇務(wù)不引得適祥用簡喘易計(jì)溫稅規(guī)捧定。2、管理栽人應(yīng)按摩照規(guī)定根的納稅尖期限，誘匯總申撞報(bào)繳納壟資管產(chǎn)訪品運(yùn)營貢業(yè)務(wù)和教其他業(yè)叫務(wù)增值捕稅。財(cái)稅20餓17拒[5它6]號(hào)管理人資管產(chǎn)擺品運(yùn)營禽業(yè)務(wù)其他業(yè)懇務(wù)簡易冊計(jì)稅按現(xiàn)行謝規(guī)定繳攪納增值茄稅新政下，資管產(chǎn)品獨(dú)立核算、增值稅會(huì)計(jì)核算第十三涉條金蘭融機(jī)構(gòu)貫開展資臭產(chǎn)管理凈業(yè)務(wù)，撲應(yīng)當(dāng)確測保資產(chǎn)管精理業(yè)務(wù)刃與其他膛業(yè)務(wù)相幼分離，資克產(chǎn)管陶理產(chǎn)蔽品與決其代麥銷的雷金融俯產(chǎn)品詢相分桐離，帖資產(chǎn)喝管理瓶產(chǎn)品吸之間項(xiàng)相分廟離，悟資產(chǎn)墊管理插業(yè)務(wù)王操作筋與其窩他業(yè)燙務(wù)操繪作相擱分離姑。——恢《關(guān)于規(guī)范范金融微機(jī)構(gòu)資侮產(chǎn)管理糾業(yè)務(wù)的叼指導(dǎo)意嗚見》（銀滅發(fā)〔20隆18〕番106號(hào)）第十六八條有私興募基昨金管需理人雷應(yīng)當(dāng)對建立滿完善嫌的財(cái)壓產(chǎn)分娘離制顆度，緒私募獵基金象財(cái)產(chǎn)小與私胖募基有金管雙理人紋固有上財(cái)產(chǎn)毯之間軟、不紙同私善募基解金財(cái)名產(chǎn)之狡間、仰私募孝基金眠財(cái)產(chǎn)達(dá)和其盯他財(cái)證產(chǎn)之錯(cuò)間要跪?qū)嵭歇?dú)立運(yùn)反作，分烘別核算?！啤端侥疾橥顿Y劇基金敲管理浪人內(nèi)城部控激制指專引》第十輩六條激信托悠財(cái)產(chǎn)糧與屬就于受源托人肥所有遠(yuǎn)的財(cái)旱產(chǎn)（蚊以下旗簡稱籃固有箭財(cái)產(chǎn)局）相的區(qū)別城，不帆得歸掀入受鳥托人腰的固敘有財(cái)嫩產(chǎn)或關(guān)者成梁為固笨有財(cái)葵產(chǎn)的潑一部詢分。第二十罷八條訴受托人雕不得將到其固有裹財(cái)產(chǎn)與都信托財(cái)揀產(chǎn)進(jìn)行泡交易或桿者將不五同委托蛇人的信騎托財(cái)產(chǎn)眼進(jìn)行相增互交易驕，但信醒托文件劇另有規(guī)床定或者視經(jīng)委托頌人或者若受益人埋同意，襯并以公峰平的市挎場價(jià)格或進(jìn)行交概易的除響外。受托痰人違幟反前朋款規(guī)雷定，通造成泛信托莊財(cái)產(chǎn)患損失征的，滋應(yīng)當(dāng)壞承擔(dān)姻賠償筐責(zé)任渡。第二即十九堡條蓄受歐托人賺必須群將信纏托財(cái)趁產(chǎn)與伍其固繩有財(cái)薪產(chǎn)分別穗管理固、分嫂別記瓦帳，并指將不決同委嶄托人椅的信紀(jì)托財(cái)者產(chǎn)分膏別管族理、眨分別焦記帳昌?！摺吨腥A人柱民共和裝國信托游法》相關(guān)代政策資管產(chǎn)品增值稅發(fā)票的開具和使用資管尾計(jì)劃融資命方管理嘩人1.提供救貸款幅服務(wù)2.支付利甜息索取絡(luò)發(fā)票3.實(shí)際怕收到悟利息似后傳啄遞開婚票需攤求4.開具發(fā)蘭票開票貴流程稅收分噸類編碼脹的選擇資管產(chǎn)品增值稅納稅申報(bào)與核算所需管理人確認(rèn)信息簡易還計(jì)稅綱的備防案根據(jù)乓申報(bào)除系統(tǒng)彈的規(guī)娘則，裝只有魯辦理夸了簡率易征象收備幻玉案，膚一般靜納稅悶人附愛表一搜相應(yīng)扣行次龍才能糕填寫汽。因叛此，勸管理毫人對子資管僵產(chǎn)品組應(yīng)稅想行為學(xué)進(jìn)行素納稅嶼申報(bào)尤時(shí)，鵲可能話出現(xiàn)繪附表回一第12欄灰拒化無串法填無寫的翠問題柔，需般要進(jìn)再行簡蚊易征肉收的辭備案詞。過渡期，財(cái)稅[2017]90號(hào)的解讀與運(yùn)用跨期限提供貸款服務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入如何繳納增值稅及開具發(fā)票五、根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于資管產(chǎn)品增值稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2017〕56號(hào)）有關(guān)規(guī)定，自2018年1月1日起,資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品提供的貸款服務(wù)、發(fā)生的部分金融商品轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，按照以下規(guī)定確定銷售額：（一）提供貸款服務(wù)，以2018年1月1日起產(chǎn)生的利息及利息性質(zhì)的收入為銷售額；20誓18年1月1日以20刪18年1月1日起蜂產(chǎn)生笨的利帳息及臣利息鞋性質(zhì)牽的收秀入為趕銷售巷額應(yīng)稅不征盈稅財(cái)稅[2攪01捐7]銅90號(hào)貸款服舉務(wù)-銷售額忽的確定案例邀：假設(shè)豬一基術(shù)金于20成17年9月1日買萬入100萬元信效用債，繡按年付攻息，年乎利率9%。首次喂付息日201爪8年8月31日。按照90號(hào)文燦，只地對20示18年1月1日之后將產(chǎn)生的序利息征溫收增值猜稅。所賊以這收憑到的9萬利息可收入中欄，只有巨約6萬需計(jì)勉繳增值緩稅。20助18年1月1日應(yīng)稅不征稅發(fā)票覽開具發(fā)票正摘常開具如何開睡具？跨期限提供貸款服務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入如何繳納增值稅及開具發(fā)票保本與非保本如何判定？對產(chǎn)品增信措施，如何分析投資人是否保本？分析按照140號(hào)文佳的具慣體表雜述：驗(yàn)《銷宅售服虛務(wù)、捉無形語資產(chǎn)拋、不責(zé)動(dòng)產(chǎn)開注釋壟》（步財(cái)稅集〔2蛾01火6〕師36弊號(hào)）逆第一些條第炊（五段）項(xiàng)數(shù)第1曠點(diǎn)所夫稱“藥保本雀收益硬、報(bào)膊酬、漿資金炸占用望費(fèi)、羞補(bǔ)償遲金”耍，是指徑合同蟻中明驢確承持諾到賀期本解金可冷全部軟收回稅的投蹦資收配益。金融行板業(yè)一般扁說保本晨主要是同看風(fēng)險(xiǎn)吹級(jí)別，捏如果是辛銀行或平保險(xiǎn)金爹融機(jī)構(gòu)場擔(dān)保，火或者通渠過非常局好的結(jié)違構(gòu)安排盒確保部桶分投資紛人（比庫如優(yōu)先腹級(jí)）本禁金不受賠損失，舅則就認(rèn)北為比較施靠譜，頃屬于“拾保本”通，但如尿果只是溫一個(gè)高摟風(fēng)險(xiǎn)債舟券，雖宇然發(fā)行擦人明確積承諾到巡壽期償還停本息，據(jù)可能認(rèn)漂為這個(gè)謝是風(fēng)險(xiǎn)醬資產(chǎn)而中不是保戰(zhàn)本。財(cái)稅摸14棋0號(hào)追文對豬保本蹲的定頌義保本與非保本如何判定？對產(chǎn)品增信措施，如何分析投資人是否保本？各種占觸用、拆碧借資金姨取得的獅收入，包括柄金融商抄品持有殼期間（顛含到期驢）利息衡（保本供收益、沿報(bào)酬、屑資金占刃用費(fèi)、鐘補(bǔ)償金躁等）收森入、信躍用卡透循支利息才收入、遵買入返搖售金融岸商品利炮息收入福、融資負(fù)融券收掉取的利唉息收入規(guī)，以及判融資性妻售后回分租、押將匯、罰搜息、票潤據(jù)貼現(xiàn)燃、轉(zhuǎn)貸草等業(yè)務(wù)黃取得的裕利息及斷利息性受質(zhì)的收譯入，按奧照貸款稿服務(wù)繳猾納增值律稅。以貨幣棍資金投下資收取倦的固定利陳潤或者達(dá)保底利脖潤，按照地貸款服齒務(wù)繳納走增值稅爹。——嘉《財(cái)政陳部敞國家居稅務(wù)仁總局稀關(guān)于篇全面脾推開捉營業(yè)惜稅改宿征增祥值稅贏試點(diǎn)豎的通撓知》（財(cái)轟稅[20院16]較36號(hào)）附溜件一《營業(yè)然稅改鎖征增擋值稅禾試點(diǎn)貢實(shí)施雅辦法》屬于36號(hào)文規(guī)棄定范圍不需要血做保本駝與非保害本的判港定，都富按照貸敵款服務(wù)瞞繳納增播值稅債券慶利息彈收入類買剝?nèi)敕凋?qū)售業(yè)濕務(wù)類貼現(xiàn)肝業(yè)務(wù)名股茂實(shí)債銹投資……保本與非保本如何判定？對產(chǎn)品增信措施，如何分析投資人是否保本？一、《銷售服都務(wù)、無牙形資產(chǎn)頌、不動(dòng)事產(chǎn)注釋》（財(cái)稅〔2水01輔6〕志36號(hào)）第渴一條第曾（五）碗項(xiàng)第1點(diǎn)所稱漆“保本套收益、矮報(bào)酬、界資金占礦用費(fèi)、者補(bǔ)償金習(xí)”，是懷指合同中妨明確承等諾到期穿本金可剛?cè)渴諔K回的投惠資收益。金融濫商品持景有期間戀（含到是期）取糧得的非縫保本的擺上述收傅益,不屬執(zhí)于利冰息或累利息炒性質(zhì)領(lǐng)的收信入，陡不征換收增曬值稅居?！S《財(cái)政廟部勢國家蟻稅務(wù)敢總局繡關(guān)于浴明確淚金融主房枕地產(chǎn)臘開發(fā)然教匆育輔兆助服勇務(wù)等銀增值帆稅政涉策的繭通知》（財(cái)祥稅[20義16]六140號(hào)）金融要商品辯持有缸收益需要福做保語本與昨非保馳本的債判定括，非護(hù)保本狡不繳誓納增鈔值稅和：股票帖投資基金茅分紅資管枯產(chǎn)品扛收益先分配……保本與非保本如何判定？對產(chǎn)品增信措施，如何分析投資人是否保本？優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)差額資金補(bǔ)足回購承諾第三方擔(dān)保保證金/現(xiàn)金儲(chǔ)備……產(chǎn)品增始信措施稅務(wù)實(shí)萍踐中，足基層稅耍務(wù)機(jī)關(guān)機(jī)會(huì)從業(yè)蟻務(wù)實(shí)質(zhì)黎判定資暖管產(chǎn)品脈各層面豬是否構(gòu)召成貸款省關(guān)系，娘對資管絡(luò)產(chǎn)品的稱增值稅研進(jìn)行征少管。建議估基于客合同蠢本身喜看，崇同時(shí)晌對于湯合同鳴外的緊增信方措施涼也要俊綜合機(jī)看，將把稅姥務(wù)的碰“保檢本”己口徑扒與監(jiān)播管層漿“是檔否剛剪兌”姓口徑棍統(tǒng)一度起來冊把握暢。稅務(wù)上強(qiáng)調(diào)的是合同設(shè)立時(shí)是否承諾償還本金，“保本”指的是到期有無償還本金的義務(wù)，并非有無償還本金的能力。因此，金融商品違約風(fēng)險(xiǎn)的高低以及為降低違約風(fēng)險(xiǎn)所做的增信措施并不影響保本與否的認(rèn)定?！谢鶇f(xié)《關(guān)于證券投資基金增值稅核算估值的相關(guān)建議》保本與非保本如何判定？對產(chǎn)品增信措施，如何分析投資人是否保本？營業(yè)揀稅下逃實(shí)質(zhì)葬判斷詞的案忘例：污名股譜實(shí)債《國家色稅務(wù)忘總局非關(guān)于陷中國堡人壽均保險(xiǎn)六（集端團(tuán)）叨公司望等發(fā)森起設(shè)拴立北醬京國刻開國私壽城干鎮(zhèn)發(fā)瓦展投間資企患業(yè)相右關(guān)涉仔稅事膊宜的友通知》（稅總拾函[20疲15]莫300號(hào)）北京西市國倚家稅飯務(wù)局烘、地伴方稅徑務(wù)局向：經(jīng)研究概，現(xiàn)將說有關(guān)中岸國人壽碗保險(xiǎn)（獲集團(tuán)）運(yùn)公司等腥發(fā)起設(shè)洋立北京吩國開國序壽城鎮(zhèn)職發(fā)展投四資企業(yè)筑（以下夜簡稱“炒合伙企盞業(yè)”）悼有關(guān)企弄業(yè)所得庸稅和營樹業(yè)稅的左稅務(wù)處關(guān)理事項(xiàng)援通知如預(yù)下：一、禍關(guān)于域中國怒人壽尺保險(xiǎn)赴（集布團(tuán)）砍公司鍬和中屆國人豆壽財(cái)育產(chǎn)保虜險(xiǎn)股皇份有崗限公撒司（視以下黑簡稱趙“中渠國人醒壽”券）的修稅務(wù)槳處理中國好人壽蕉與國衛(wèi)開東丹方城戒鎮(zhèn)發(fā)陜展投阿資有乞限公顧司、粒國開角東方未（北宇京）枝企業(yè)滔管理蠟有限艷公司嶺共同倆出資噸（均燭為貨允幣出圈資）塵設(shè)立耗北京創(chuàng)國開監(jiān)國壽好城鎮(zhèn)留發(fā)展殼投資佳企業(yè)棍。根鞏據(jù)投飄資合里伙協(xié)藥議（它以下孔簡稱亞“協(xié)弱議”漠）約霸定，在每個(gè)著利潤分膝配年度刷內(nèi)按照誓實(shí)繳出康資額，貧在預(yù)期泰年度投展資收益蝕率稅前8%的范圍逗內(nèi)，中正國人壽超就合伙泥企業(yè)的口分配收銜益享有宰優(yōu)先分筐配權(quán)；興每個(gè)利魚潤分配齡年度從稀合伙企敢業(yè)獲得魂的投資襖收益低黑于按其盾實(shí)繳出剝資額與顯預(yù)期年怠度投資慰收益率驚稅前8%計(jì)算肝金額職的，治中國返人壽域有權(quán)歐選擇御退出賠；在鋼最后眼一個(gè)害利潤橋分配代年度站，中營國人盾壽在牢實(shí)際喉出資榜額加幻玉上預(yù)拉期年辦度投皺資收止益率盯稅前8%計(jì)算敘金額船之和紹范圍碑內(nèi)，錦就合餃伙企朋業(yè)的乞收益坊和清仁算?？苡嘭?cái)獲產(chǎn)享開有優(yōu)蒼先分贊配權(quán)剛?！秶叶愂輨?wù)總局忽關(guān)于印猜發(fā)〈營業(yè)再稅稅哲目注謎釋〉（試行耀稿）的澤通知》(國稅驕發(fā)〔1化99屑3〕色14述9號(hào))以及《國家貫稅務(wù)駱總局滅關(guān)于光印發(fā)〈金融保居險(xiǎn)業(yè)營夕業(yè)稅申鉆報(bào)管理噴辦法〉的通知》（國稅鋒發(fā)〔2棗00亂2〕東9號(hào)）規(guī)誦定，以莫貨幣資友金投資蓮但收取冒固定利耕潤或保延底利潤戒的行為男屬于貸積款業(yè)務(wù)玩，應(yīng)當(dāng)癢繳納營捎業(yè)稅。中國旺人壽半按協(xié)皺議從水合伙柳企業(yè)絕取得段的收僻益，忌應(yīng)按孔照“雨金融鬼保險(xiǎn)買業(yè)”遣稅目忍照章榴繳納售營業(yè)斷稅。國家偉稅務(wù)巨總局20冊15年6月2日監(jiān)管政策：“保本保收益”的界定《證券期畝貨經(jīng)營陶機(jī)構(gòu)私外募資產(chǎn)返管理計(jì)構(gòu)劃備案蜂管理規(guī)退范第3號(hào)--結(jié)構(gòu)化區(qū)資產(chǎn)管茅理計(jì)劃》一、混嚴(yán)迷格按拴照“替利益資共享籮、風(fēng)協(xié)險(xiǎn)共籠擔(dān)、倍風(fēng)險(xiǎn)肚與收要益相秋匹配網(wǎng)”原音則設(shè)寺計(jì)結(jié)頸構(gòu)化勒資產(chǎn)名管理屈計(jì)劃照。所謂吃利益著共享廊、風(fēng)舍險(xiǎn)共揚(yáng)擔(dān)、撓風(fēng)險(xiǎn)緊與收悅益相娘匹配豪，是連指在合結(jié)構(gòu)枝化資期產(chǎn)管憤理計(jì)滾劃產(chǎn)嗎生投喝資收撕益或積出現(xiàn)誤投資絕虧損具時(shí)，痛所有卷投資揪者均脊應(yīng)當(dāng)敞享受酬收益提或承早擔(dān)虧饒損，韻但優(yōu)沿先級(jí)鉤投資許者與濕劣后烈級(jí)投求資者孤可以叉在合閃同中合理約馬定享受肯收益和復(fù)承擔(dān)虧速損的比牲例，且該嚷比例應(yīng)倦當(dāng)平等適真用于享購受收益麻和承擔(dān)們虧損兩種情燈況。收益分令配比例形合理收益分清配比例平平等適勤用與盈/虧監(jiān)管宅機(jī)構(gòu)發(fā)判斷哭標(biāo)準(zhǔn)預(yù)的一流種理適解：監(jiān)管政狹策《<證券鄭期貨撲經(jīng)營誕機(jī)構(gòu)知私募繳資產(chǎn)請管理犁業(yè)務(wù)服運(yùn)作工管理脈暫行弟規(guī)定>相關(guān)秒問題奏解答》（20選16年7月14日證子券基伴金機(jī)魔構(gòu)監(jiān)轎管部根編寫版）七、纖如何溝理解《暫行規(guī)火定》第四條泄規(guī)定的范“利益啊共享、寧風(fēng)險(xiǎn)共甜擔(dān)”原欠則？答：王“利益桃共享、烤風(fēng)險(xiǎn)共蔑擔(dān)”原脹則是指吼結(jié)構(gòu)化推資產(chǎn)管堵理計(jì)劃謠整體產(chǎn)得生收益欲或出現(xiàn)污投資虧曉損時(shí)，所有弓投資峽者均叔應(yīng)當(dāng)可享受恥收益奪或承陪擔(dān)虧墳損，不能零夠出現(xiàn)陳某一級(jí)糊份額投若資者僅棗享受收距益不承滔擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)溜的情況滔。換言積之，產(chǎn)品架整體敲凈值疤≥1，劣款后級(jí)姥投資港者不甜得虧碼損；礙產(chǎn)率品整本體凈賢值<1時(shí)，優(yōu)源先級(jí)投態(tài)資者不鄙得盈利津或保本。在上墓述底線思要求上傍，結(jié)構(gòu)更化資產(chǎn)冠管理計(jì)賴劃可對吹各類份敞額的風(fēng)視險(xiǎn)與收他益分配麻進(jìn)行噸約定，戒但應(yīng)當(dāng)駕公平恰賴當(dāng)，不違得存在鎮(zhèn)利益輸莊送。如何安排非標(biāo)產(chǎn)品增信結(jié)構(gòu)避免重復(fù)征稅問題投資秩人資管獎(jiǎng)產(chǎn)品投資啊標(biāo)的差額糞補(bǔ)足投資劉人資管產(chǎn)膠品投資標(biāo)科的差額漲補(bǔ)足不同少差補(bǔ)療層級(jí)催的增齡值稅蟻影響樹處理債券、基金、資管產(chǎn)品持有至到期如何繳納增值稅二、榮納稅己人購速入基名金、蓄信托塌、理努財(cái)產(chǎn)輔品等各類切資產(chǎn)密管理停產(chǎn)品持有至仇到期，不屬河于《銷售持服務(wù)罷、無征形資傍產(chǎn)、威不動(dòng)至產(chǎn)注略釋》（財(cái)稅〔2峰01贊6〕晉36號(hào)）第上一條第貞（五）擊項(xiàng)第4點(diǎn)所霸稱的金融商生品轉(zhuǎn)讓?！敦?cái)政部級(jí)國家族稅務(wù)總側(cè)局關(guān)于鹽明確金傾融房榨地產(chǎn)開央發(fā)教攤育輔助復(fù)服務(wù)等若增值稅僑政策的勞通知》（財(cái)稅〔2咸01區(qū)6〕鉆14邪0號(hào)）基金轉(zhuǎn)塌讓基金贖宇回增值叔稅如吹何繳尖納？在相夠關(guān)稅桐收法棗規(guī)明蒸確前雜，暫不對赤基金轉(zhuǎn)泳讓、灑贖回證價(jià)券投資嗽基金計(jì)慣提增值深稅。由于敘金融夜商品雕還本鍛兌付奴、債素券回?zé)捠?、京債轉(zhuǎn)鬼股等化行為跡，并糟非是恰持有焰人之穩(wěn)間金岡融商拳品所描有權(quán)欄轉(zhuǎn)移徹，而得是發(fā)章行人嘴與管殲理人層之間戰(zhàn)的交賴易行盼為導(dǎo)殖致的默金融歐商品頭所有褲權(quán)滅才失，塔不錄屬于唯金融克商品倒轉(zhuǎn)讓晌，不顫征收尼增值鳳稅。四為單避免拾重復(fù)借征稅愚，崇在相權(quán)關(guān)稅睬收法睡規(guī)明廚確前險(xiǎn)，暫睜不對移基金該轉(zhuǎn)讓皺、艇贖回含證券絞投資緒基金顛計(jì)提雄增值程稅——中基渾協(xié)《關(guān)于證躁券投資繩基金增煉值稅核藏算估值救的相關(guān)瞎建議》債券利息、基金收益、資管收益分配如何繳納增值稅債券利藝息有免稅貪政策無免咐稅政某策國債、致地方債遙：《財(cái)政亦部喚國家池稅務(wù)色總局?jǐn)n關(guān)于皮全面汽推開扇營業(yè)喪稅改跟征增膜值稅襯試點(diǎn)吵的通領(lǐng)知》（財(cái)啞稅[20社16]言36號(hào)）萬：（十九相）以下驢利息收難入免稅陳：國揪債、地晌方政府殊債。金融壘債券昏：《財(cái)政部萄國家頁稅務(wù)總員局關(guān)于凝金融機(jī)祥構(gòu)同業(yè)鄉(xiāng)豐往來等招增值稅魄政策的乞補(bǔ)充通森知》（財(cái)轟稅[2曠01趨6]叼70號(hào)）透：一、金壁融機(jī)構(gòu)抖開展下詢列業(yè)務(wù)蓄取得的征利息收惱入，屬襖于《營業(yè)軟稅改辛征增孫值稅謙試點(diǎn)砌過渡徑政策從的規(guī)著定》（財(cái)稅[20疫16]富36號(hào)，以原下簡稱《過渡獻(xiàn)政策于的規(guī)洋定》）第一像條第（錫二十三海）項(xiàng)所騰稱的金快融同業(yè)擱往來利辰息收入者：（五模）持有繩金融債隙券。貸款服堂務(wù)：《財(cái)政隆部璃國家姓稅務(wù)棕總局食關(guān)于它全面釣推開最營業(yè)漿稅改編征增謎值稅川試點(diǎn)腫的通觸知》（財(cái)稅[20指16]咸36號(hào)）：以貨耳幣資鏡金投庸資收痰取的泰固定菌利潤欺或者膊保底服利潤祖，按嚼照貸惱款服浮務(wù)繳相納增像值稅括。債券利息、基金收益、資管收益分配如何繳納增值稅基金分按紅非保本陷收益：《財(cái)政部肉國家外稅務(wù)總昌局關(guān)于識(shí)明確金冬融房占地產(chǎn)開帖發(fā)教陰育輔助欠服務(wù)等蕉增值稅紐奉政策的衛(wèi)通知》（財(cái)凝稅[20介16]占140號(hào)）卸規(guī)定恰：一、《銷售升服務(wù)閉、無沙形資督產(chǎn)、勢不動(dòng)摩產(chǎn)注站釋》（財(cái)虛稅[2芬01閑6]帽36號(hào)）炸第一立條第午（五盟）項(xiàng)棗第1點(diǎn)所次稱“刪保本詢收益抗、報(bào)窯酬、逆資金監(jiān)占用邁費(fèi)、吐補(bǔ)償漂金”狐，是狠指合懶同中批明確尚承諾求到期魄本金峰可全侍部收疑回的蓄投資刃收益內(nèi)。金使融商江品持寺有期認(rèn)間（犁含到鎖期）醫(yī)取得那的非保士本的翅上述芒收益,不屬喜于利及息或掃利息封性質(zhì)爆的收棵入，不征收圖增值稅席。資管收職益分配區(qū)別保費(fèi)本與非腎保本：《財(cái)政昂部鮮國家柜稅務(wù)剪總局漁關(guān)于纏明確選金融停房麻地產(chǎn)求開發(fā)賞教快育輔孫助服喝務(wù)等性增值混稅政君策的直通知》（財(cái)稅[20規(guī)16]籮140號(hào)）規(guī)尾定：一、《銷售服班務(wù)、無敏形資產(chǎn)語、不動(dòng)浪產(chǎn)注釋》（財(cái)稅[20蘋16]僅36號(hào)）終第一配條第猴（五其）項(xiàng)窄第1點(diǎn)所咬稱“窯保本鍬收益斑、報(bào)撒酬、卵資金至占用嫩費(fèi)、榆補(bǔ)償艘金”匹，是廢指合泳同中語明確俱承諾躍到期寺本金冊可全激部收障回的粒投資扛收益遲。金箱融商戲品持倆有期爺間（繞含到蟲期）撒取得駁的非保畢本的觸上述榨收益,不屬于構(gòu)利息或茂利息性盲質(zhì)的收法入，不征減收增板值稅間?；谑芤鏅?quán)（收益權(quán)）的各類交易安排如何繳納增值稅，如何設(shè)計(jì)降低稅收負(fù)擔(dān)第四蛾十三脫條受益季人是在任信托框中享田有信爹托受益安權(quán)的人那。受歲益人客可以瞧是自肢然人慣、法非人或抓者依剛法成釘立的流其他線組織幣。第四十個(gè)八條其受益人妹的信托受益渴權(quán)可饅以依止法轉(zhuǎn)號(hào)讓和便繼承，但信帽托文件進(jìn)有限制循性規(guī)定然的除外柳?！吨腥A人解民共和體國信托牲法》按照忠金融姑商品蝴轉(zhuǎn)讓型繳納釀增值血稅4.金融商莊品轉(zhuǎn)讓觸。金融演商品亡轉(zhuǎn)讓控，是慎指轉(zhuǎn)吵讓外蜻匯、改有價(jià)憐證券擔(dān)、非碎貨物旁期貨堅(jiān)和其苗他金鳳融商徹品所有因權(quán)的業(yè)務(wù)務(wù)活準(zhǔn)動(dòng)。其他折金融制商品猛轉(zhuǎn)讓激包括基金許、信木托、窗理財(cái)擦產(chǎn)品等各廟類資便產(chǎn)管尖理產(chǎn)青品和法各種向金融袖衍生山品的掀轉(zhuǎn)讓目。——墊《財(cái)政傅部妖國家補(bǔ)稅務(wù)習(xí)總局抗關(guān)于菠全面受推開已營業(yè)燦稅改紀(jì)征增舉值稅吩試點(diǎn)線的通端知》（財(cái)稅[2傳01轎6]源36號(hào)）1、受益椅權(quán)轉(zhuǎn)讓邪：基于受益權(quán)（收益權(quán)）的各類交易安排如何繳納增值稅，如何設(shè)計(jì)降低稅收負(fù)擔(dān)2、收胸益權(quán)鍬轉(zhuǎn)讓打：信托計(jì)零劃收益繡權(quán)信托計(jì)趕劃凈值蹤蝶化后可等以進(jìn)行訊份額的切轉(zhuǎn)讓，碌沒有凈睛值化的蠅則可以營轉(zhuǎn)讓收據(jù)益權(quán)，農(nóng)由于二滅者實(shí)質(zhì)彎一樣，建議桌按照36號(hào)文規(guī)拖定的其統(tǒng)他金融儀商品，需要亭繳納增儀值稅?；斓灿行疾煌^狠點(diǎn)。3、收益析權(quán)持有閥收益：買斷非買贏斷根據(jù)撞資產(chǎn)誓的類兵型判團(tuán)斷，喬持有夾股權(quán)均收益明權(quán)，巡壽取得斤股息愈不交頓稅；粥持有竄資管評計(jì)劃奶收益養(yǎng)權(quán)，筐非保營本的備不繳雹納增搬值稅舍。如果妄為收蘭益權(quán)功做的惹質(zhì)押替貸款堡，則畝應(yīng)按痛照貸蛇款服附務(wù)繳樓納增幻玉值稅墓。將應(yīng)收賬款等債權(quán)轉(zhuǎn)讓給保理公司或者其他機(jī)構(gòu)，合同中約定不帶追索權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬完全轉(zhuǎn)移給受讓方。該業(yè)務(wù)是否也按照受讓方提供資金融通服務(wù)即貸款服務(wù)處理？發(fā)票如何開具？債權(quán)集人債務(wù)卡人保理陶公司噸或其俯他機(jī)峰構(gòu)貸款發(fā)久票具體席業(yè)務(wù)項(xiàng)發(fā)票債權(quán)四、提揪供有形姥動(dòng)產(chǎn)融弱資租賃柿服務(wù)的嘉納稅人勁，以保丘理方式麗將融資沿租賃合暑同項(xiàng)下跳未到期蘭應(yīng)收租局金的債緒權(quán)轉(zhuǎn)讓融給銀行損等金融汗機(jī)構(gòu)，免不改變路其與承座租方之頸間的融翁資租賃鬧關(guān)系，陡應(yīng)繼續(xù)按逗照現(xiàn)行夫規(guī)定繳睜納增值倦稅，并凡向承租昨方開具堂發(fā)票。——《國家稅序務(wù)總局危關(guān)于營晌業(yè)稅改橫征增值隨稅試點(diǎn)侵期間有叼關(guān)增值談稅問題血的公告》（國家灑稅務(wù)總珍局公告20香15年第90號(hào)）36號(hào)文證券投資基金免稅的適用范圍和爭議焦點(diǎn)一、下吼列項(xiàng)目勒免征增慢值稅（二十絲式二）下培列金融暗商品轉(zhuǎn)炸讓收入粒。4.證券緊投資土基金態(tài)（封鋪閉式是證券纖投資依基金仰，開耀放式光證券徹投資神基金醉）管理粉人運(yùn)咬用基俘金買知賣股渠票、侍債券杰?！！敦?cái)政部億國家衫稅務(wù)總般局關(guān)于黑全面推雕開營業(yè)為稅改征賣增值稅毛試點(diǎn)的銅通知》（財(cái)稅[2回01捐6]終36號(hào)）蘆附件莫三私募基扶金能否扯享受優(yōu)以惠政策靈？財(cái)稅僑部門歪與資杠產(chǎn)管茂理行催業(yè)各汽自專竭業(yè)語季言不痛同，糊為對潤接財(cái)提稅語艘言體玻系與些基金朽運(yùn)營俘語言負(fù)體系雞，良本《參考云意見》對基蘭金產(chǎn)盈品運(yùn)賭營過植程中開增值澤稅核寺算估沒值處異理進(jìn)鋪行了獲全口女徑分烘析……。4.明確腫基金慘投資困債券技的增磁值稅紛會(huì)計(jì)勁處理（1）明誼確基棋金買勸賣債圍券的罰差價(jià)努收入憤免稅財(cái)稅〔2耐016歲〕3通6號(hào)文滋附件3第一條薄第二十猛二項(xiàng)第尾四款明抱確，證券關(guān)投資卷基金壩（封廳閉式怖證券指投資關(guān)基金莫，開輩放式像證券援投資煉基金左）管理驅(qū)人運(yùn)沃用基項(xiàng)金買若賣股鍛票、剪債券晚，屬徐于免披征增噸值稅宣項(xiàng)目惠?；娼鹳I競賣債挪券的憑差價(jià)雷收入過屬于業(yè)免征掉增值兼稅收推入。延債券罷是指幼依法女在境爐內(nèi)外袋合法芒交易上場所填發(fā)行海的、風(fēng)按約閉定還嗎本付戲息的猾有價(jià)驚證券倡，因鮮此資溫產(chǎn)支扶持證泉券（稼優(yōu)先漿級(jí)、衣中間悄級(jí)）朱、碗同業(yè)蛇存單涉屬于臥債券月。——中基乒協(xié)《關(guān)于證絲式券投資警基金增孔值稅核稈算估值禍的相關(guān)媽建議》嵌套結(jié)構(gòu)安排中的增值稅稅收籌劃方法及交易成本資管計(jì)執(zhí)劃合伙型肯基金底層諷資產(chǎn)管理人投資者管理投資收益智分配投資收益分際配合伙型獄基金資管計(jì)安劃底層頂資產(chǎn)管理人投資杜者管理投資收益忽分配投資收益分秧配在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)中，管理人為增值稅納稅人與原始權(quán)益人的增值稅納稅人身份的協(xié)調(diào)原始權(quán)財(cái)益人在僑“2”中轉(zhuǎn)誤讓的孝只是東合同賤之債資管計(jì)稿劃管理梨人原始權(quán)剩益人客戶基礎(chǔ)摔資產(chǎn)服務(wù)機(jī)氣構(gòu)（包水括評級(jí)繭、托管卡等）投資登者1234原始煮權(quán)益阻人和煮客戶搜之間衣基于屈合同揀形成炎了一例系列欄法律痛關(guān)系膜，如昂貸款鍬合同稻、融跟資租澤賃合飼同、尤房屋脾租賃談合同柿等。在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)中，管理人為增值稅納稅人與原始權(quán)益人的增值稅納稅人身份的協(xié)調(diào)未來權(quán)貿(mào)益證券筐化資管渴計(jì)劃管理人原始嚇權(quán)益檔人客戶提供廉服務(wù)貸款歲發(fā)票服務(wù)察發(fā)票四、椒提供遇有形服動(dòng)產(chǎn)瓶融資隔租賃戰(zhàn)服務(wù)盡的納犯稅人禁，以騾保理悅方式獵將融瞞資租獲賃合蝕同項(xiàng)續(xù)下未稀到期糊應(yīng)收無租金確的債歡權(quán)轉(zhuǎn)蘿讓給窯銀行聲等金淺融機(jī)蜻構(gòu)，袖不改冷變其杜與承淹租方戒之間并的融淡資租否賃關(guān)遇系，版應(yīng)繼續(xù)按梁照現(xiàn)行過規(guī)定繳薪納增值奪稅，并保向承租彩方開具慶發(fā)票?！秶邑浂悇?wù)看總局貫關(guān)于徑營業(yè)株稅改魚征增勢值稅池試點(diǎn)輝期間踐有關(guān)垂增值鮮稅問周題的六公告》（國映家稅價(jià)務(wù)總兵局公德告201帶5年第90號(hào)）基礎(chǔ)資惡產(chǎn)在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)中，管理人為增值稅納稅人與原始權(quán)益人的增值稅納稅人身份的協(xié)調(diào)二、關(guān)缺于營業(yè)德稅政策宰問題（一身）對算受托晨機(jī)構(gòu)匹從其眾受托辮管理扔的信辦貸資某產(chǎn)信閃托項(xiàng)都目中驢取得稠的貸亮款利表息收杜入，裙應(yīng)全腸額征姓收營呼業(yè)稅即。（二）友在信貸虹資產(chǎn)證閱券化的慌過程中厚，貸款付服務(wù)機(jī)孫構(gòu)取得殿的服務(wù)壞費(fèi)收入望、受托僵機(jī)構(gòu)取扒得的信古托報(bào)酬甲、資金縣保管機(jī)索構(gòu)取得智的報(bào)酬甩、證券袖登記托映管機(jī)構(gòu)禍取得的曾托管費(fèi)翼、其他搬為證券敘化交易麻提供服地務(wù)的機(jī)蘋構(gòu)取得懲的服務(wù)漆費(fèi)收入虧等，均著應(yīng)按現(xiàn)雀行營業(yè)最稅的政雨策規(guī)定北繳納營玩業(yè)稅?！薄敦?cái)政部劉國家景稅務(wù)總瘦局關(guān)于信信貸資褲產(chǎn)證券峰化有關(guān)悅稅收政紐奉策問題府的通知》（財(cái)鳥稅[20煉06]界5號(hào)筆）出表日胳之后的孔利息納慮稅義務(wù)蒜歸屬信旦托公司封包條日出表稻日銀行融資方信托公氧司貸款撿發(fā)票貸款斃發(fā)票評？重復(fù)征呈稅貸款發(fā)露票？信貸資耳產(chǎn)證券玩化債權(quán)投資類、證券投資類、股權(quán)投資類、其他類資管產(chǎn)品的基本模式債權(quán)投她資類資管毫產(chǎn)品康的基藝本模榜式證券局投資款類股權(quán)投它資類其他契約型基金、合伙型基金增值稅處理的差異、稅負(fù)籌劃方法基金形式增值稅應(yīng)稅范圍納稅主體有限合伙基金基金產(chǎn)品投資業(yè)務(wù)有限合伙基金基金管理費(fèi)私募管理人契約型基金基金產(chǎn)品投資業(yè)務(wù)私募管理人基金管理費(fèi)私募管理人結(jié)構(gòu)性存款的增值稅政策判斷結(jié)構(gòu)性查存款指本金融機(jī)棋構(gòu)吸收漢的嵌入副金融衍畫生工具么的存款荷，通過完與利率仰、匯率庭、指數(shù)噴等的波拆動(dòng)掛鉤夠或與某憂實(shí)體的鄰信用情走況掛鉤窯，使存作款人在搏承擔(dān)一進(jìn)定風(fēng)險(xiǎn)怖的基礎(chǔ)核上獲得易更高收杜益的業(yè)牌務(wù)產(chǎn)品選。《關(guān)于印禮發(fā)<存款統(tǒng)刻計(jì)分類課及編碼下標(biāo)準(zhǔn)（母試行）>的通知》（銀懼發(fā)〔20只10〕娛240號(hào)）：基礎(chǔ)金融工具衍生工具結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品債券、貨幣市場期權(quán)保證本金/收益期權(quán)收益（如有）期初日到期日973100X？是否應(yīng)強(qiáng)繳納增騰值稅？結(jié)構(gòu)性存款的增值稅政策判斷觀點(diǎn)一凍：應(yīng)繳鎖納增值棕稅保本鏟金融信商品實(shí)質(zhì)斬上不蓬同于隊(duì)存款結(jié)構(gòu)性爛存款不緊同于其平他的存雞款業(yè)務(wù)架，在存笛款業(yè)務(wù)煎的基礎(chǔ)讀上嵌入可金融衍漸生品，爬實(shí)質(zhì)不腦屬于存校款，而贈(zèng)是一種胳金融產(chǎn)理品收益桿具有彼“保達(dá)本”典特點(diǎn)結(jié)構(gòu)回性存搜款通轎常保津證本姨金，蹲因其抖“保室本”保特點(diǎn)扯，持漸有期吼間取冠得的站收益卷應(yīng)按腎照“巖貸款誼服務(wù)糞”繳秤納增貿(mào)值稅結(jié)構(gòu)性存款的增值稅政策判斷觀點(diǎn)洪二：持不應(yīng)熄繳納歉增值綠稅屬于存菠款稅務(wù)澇上存宜款利劉息不棟征增姓值稅《財(cái)政欺部繳國家衛(wèi)稅務(wù)培總局求關(guān)于尚全面澡推開獅營業(yè)距稅改稼征增炎值稅伍試點(diǎn)圖的通研知》（財(cái)開稅[2犧01悅6]膏36號(hào)）掩附件2：（二亡）不苗征收陰增值兄稅項(xiàng)被目。2.存款利僅息。監(jiān)管節(jié)機(jī)構(gòu)每將其銷歸類群為存附款管井理《關(guān)于墊印發(fā)<存款統(tǒng)休計(jì)分類鞠及編碼野標(biāo)準(zhǔn)（砍試行）>的通知》（銀發(fā)〔20薪10〕陸240號(hào)）忌：結(jié)啦構(gòu)性昌存款樓指金資融機(jī)忌構(gòu)吸牧收的伙嵌入脂金融導(dǎo)衍生介工具劇的存黎款，斃通過害與利送率、跪匯率釋、指晴數(shù)等公的波伏動(dòng)掛核鉤或爺與某枯實(shí)體恰的信赴用情捐況掛芽鉤，另使存采款人賞在承譽(yù)擔(dān)一塔定風(fēng)去險(xiǎn)的漏基礎(chǔ)泡上獲優(yōu)得更談高收耗益的勺業(yè)務(wù)戴產(chǎn)品滔。銀行實(shí)池務(wù)中按熄照存款餓對待銀行在圾統(tǒng)計(jì)結(jié)趨構(gòu)性存嶺款時(shí)，反算入表徒內(nèi)存款脂，作為枯存款的待一個(gè)小脖項(xiàng)來核鼻算3.2地產(chǎn)基肚金稅收油政策解話析地產(chǎn)基金的設(shè)計(jì)構(gòu)架，不同構(gòu)架下的稅收成本地產(chǎn)基委金常見市結(jié)構(gòu)投資層項(xiàng)目公培司契約陰型基沸金項(xiàng)目公盒司合伙型順基金真股拆權(quán)明股實(shí)浴債真股權(quán)+債權(quán)明股詳實(shí)債+債權(quán)投資關(guān)狹系如何定抹性“預(yù)泉分紅”柴？……產(chǎn)……因……舟……王……每….地產(chǎn)基稍金常見艱結(jié)構(gòu)合伙涉型基芽金合伙型輝基金資管計(jì)捷劃合伙型首基金投資者投資粘者投資譯者一般不彩選擇該浩結(jié)構(gòu)地產(chǎn)臥基金消主要次結(jié)構(gòu)適用吵于PE基金合伙型萌基金契約型咽基金投資者項(xiàng)目煩公司募集索層（投茅資層差為契閑約型冊基金星）募集層（投資干層為合唉伙型基瞇金）地產(chǎn)基金的設(shè)計(jì)構(gòu)架，不同構(gòu)架下的稅收成本地產(chǎn)基雞金常見毯結(jié)構(gòu)契約型乎基金投資者項(xiàng)目公稼司單層結(jié)植構(gòu)信托計(jì)蕩劃投資者項(xiàng)目翠公司契約嫂型基赤金合伙盲型基品金合伙裂型基只金項(xiàng)目公從司或者嵌套闖結(jié)構(gòu)地產(chǎn)基金的設(shè)計(jì)構(gòu)架，不同構(gòu)架下的稅收成本地產(chǎn)基金的設(shè)計(jì)構(gòu)架，不同構(gòu)架下的稅收成本地產(chǎn)攝基金誓常見烤結(jié)構(gòu)女要素蔽總結(jié)投資形式收益形式增信措施土地增值稅企業(yè)所得稅真股權(quán)分配股息無不涉及不涉及明股實(shí)債預(yù)分紅第三方差額補(bǔ)足按照利息支出處理，無法扣除按照利息支出處理，取得發(fā)票可扣除，須考慮與金融監(jiān)管的協(xié)調(diào)真股權(quán)+債權(quán)分配股息+支付利息第三方差額補(bǔ)足利息無法扣除利息支出可取得發(fā)票稅前扣除明股實(shí)債+債權(quán)預(yù)分紅+支付利息第三方差額補(bǔ)足+股權(quán)回購利息無法扣除利息支出、預(yù)分紅均須取得利息發(fā)票稅前扣除地產(chǎn)基金案例一：債權(quán)融資計(jì)劃中的增信措施管理人融資縱方第三余方投資盞者增信措增施：保證、符質(zhì)押、股權(quán)轉(zhuǎn)豈讓、授權(quán)嫁委托、碧項(xiàng)目管耀控……還本付對息產(chǎn)權(quán)交悔易所借款管理看、承涉銷融資閃計(jì)劃1元股撇權(quán)轉(zhuǎn)墳讓+回購為保教證融若資人嚇能夠且按時(shí)傍償還焦本金何及收獸益，第三方將其啟持有寬的融議資方急母公倍司的股權(quán)叉，轉(zhuǎn)聯(lián)讓給活管理也人指脅定的遇公司填。但由于第三方對融資贏方母阻公司未實(shí)藍(lán)繳出鴨資，敲所以科轉(zhuǎn)讓廉價(jià)款徐為1元，同時(shí)動(dòng)約定，錢若后期惡融資方惜能夠按畫時(shí)償還懇本金及叫收益，渾管理人陷指定公竊司還需剩將其持零有股權(quán)蝦以1元平溝價(jià)轉(zhuǎn)湖回給第三艇方。融資方母公司持有股權(quán)管理人指定公司第三方1、按1元轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)2、若后期融資方按期還款，再按照1元平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)管理慨人融資專方第三爹方投資壞者增信允措施熟：保證槍、質(zhì)押劫、股權(quán)鵝轉(zhuǎn)讓柔、授藝權(quán)委駐托、葡項(xiàng)目搶管控……還本救付息產(chǎn)權(quán)交休易所借款管理、廢承銷融資計(jì)確劃為進(jìn)一步保證融鬼資人能燙夠按時(shí)懲償還本噴金及收業(yè)益，第三益方將其持訴有的融衫資方母黎公司的股權(quán)判，質(zhì)押給管理怒人指定腔的公司解。當(dāng)融買資方宮未合沸同約猜定履核行其姓義務(wù)債時(shí)，闊質(zhì)權(quán)潑人有愁權(quán)直溪接要頑求出粘質(zhì)人原在其扔擔(dān)保套范圍穗內(nèi)承名擔(dān)擔(dān)禍保責(zé)乒任。融資罰方母石公司持有股飛權(quán)管理人啦指定公鎮(zhèn)司第三方質(zhì)押股權(quán)憲質(zhì)押地產(chǎn)基金案例一：債權(quán)融資計(jì)劃中的增信措施存在風(fēng)追險(xiǎn)：股權(quán)轉(zhuǎn)桐讓價(jià)格沿明顯偏舊低第三十娃五條晚納稅人挖有下列脆情形之屆一的，是稅務(wù)機(jī)畢關(guān)有權(quán)附核定其狂應(yīng)納稅屈額：……（六）截納稅人墨申報(bào)的地計(jì)稅依敘據(jù)明顯金偏低，刺又無正飼當(dāng)理由犁的?！吨腥A人熟民共和蛋國稅收躺征收管遣理法》風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)俊對明確襯轉(zhuǎn)讓厘目的為了避侮免爭議剩，建議備在轉(zhuǎn)讓縮慧合同中典同時(shí)明霸確轉(zhuǎn)讓歐的目的享，即是蔑為了實(shí)拿現(xiàn)融資完后的監(jiān)千管安排至，而不墳是為了棗避稅，泉交易安尋排存在戶合理的懸理由，壇從而降臣低被認(rèn)桐為是“擇明顯偏四低,又無昌正當(dāng)廢理由繪”而乳被核鍋定征孤收稅吐款的憶風(fēng)險(xiǎn)鈔。如，股份權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合始同中滲明確拖：“受讓文方（乙霧方）以1元受渣讓甲粗方未總實(shí)際分出資得股權(quán)較的目烏的是雄為了慕實(shí)現(xiàn)寧乙方封關(guān)聯(lián)搖方為聯(lián)甲方兼及其飾關(guān)聯(lián)械方提述供債春權(quán)融迅資計(jì)痰劃服魯務(wù)后盆，能只夠保腦證融執(zhí)資安桂全和助資金快監(jiān)管來的合偉理商漲業(yè)目暑的。輩在甲摧方及雨其關(guān)湯聯(lián)方奶順利菌歸還冤本息篇后，并乙方寬應(yīng)無色條件掉同意炕甲方潮按1元回購熱原股權(quán)葛，實(shí)現(xiàn)鍛整體債泡權(quán)融資迅計(jì)劃的未順利退戰(zhàn)出。”以其美他增凈信措冠施代文替1元股權(quán)傍轉(zhuǎn)讓在項(xiàng)浙目設(shè)狐立時(shí)溪，可惕以考非慮其娘他類嗚型的帳增信頸措施桶，若班股權(quán)藍(lán)質(zhì)押睬、第穴三方枕擔(dān)保逗等措嘩施。地產(chǎn)基金案例一：債權(quán)融資計(jì)劃中的增信措施地產(chǎn)基金案例二：契約（明股實(shí)債）-合伙（真股）-標(biāo)的契約型基金管理人委托人合伙型基金LPB（GP）投資載體C（管理人）A房地產(chǎn)項(xiàng)目A新設(shè)控股企業(yè)A或者指定第三方固定對價(jià)分期受讓合伙份額全資控股契約鑒型基側(cè)金投難資合肆伙型爸基金散擔(dān)任都合伙斧企業(yè)烤的有湯限合救伙人報(bào)。合?；镄蛨?jiān)基金狐與A新設(shè)誓的控嬸股企油業(yè)，壞一起字投資丘于投桶資載掃體，沃投資叮載體校投資陶于房與地產(chǎn)騙項(xiàng)目甚。契約型棋基金持勞有合伙斜份額期櫻間，合俊伙型基檔金不向按其進(jìn)行慈收益分捐配，在礙每筆資始金投資嘴滿一定年亞份后將其持己有的合伙份鏟額按照日固定價(jià)殊格轉(zhuǎn)讓儲(chǔ)給A或其膊指定綠的第害三方仇，取饒得合猛伙份納額