房開企業(yè)融資創(chuàng)新模式預判20課

BONZER2021年房開企業(yè)融資創(chuàng)新模式預判20課

總25課BONZER目錄資金供給端銀行2道紅線破解房地產(chǎn)貸款集中度的路徑總包保理與再保理模式國企項目合作與貸款置換1234“”1.1

商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款“”1.1

商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款“”銀行業(yè)金融機構(gòu)分檔類型房地產(chǎn)貸款占比上限個人住房貸款占比上限第一檔：中資大型銀行中國工商銀行、中國建設銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、國家開發(fā)銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行40%32.5%第二檔：中資中型銀行招商銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、中國民生銀行、中國光大銀行、華夏銀行、進出口銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行27.5%20%第三檔：中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)1城市商業(yè)銀行2、民營銀行22.5%17.5%大中城市和城區(qū)農(nóng)合機構(gòu)第四檔：縣域農(nóng)合機構(gòu)縣域農(nóng)合機構(gòu)17.5%12.5%第五檔：村鎮(zhèn)銀行村鎮(zhèn)銀行12.5%7.5%1.2.2

房地產(chǎn)貸款集中度管理要求注：1.

農(nóng)合機構(gòu)包括:

農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用合作社。2.

不包括第二檔中的城市商業(yè)銀行?！啊?/p>

1.2.1

房地產(chǎn)貸款集中度管理?

房地產(chǎn)貸款集中度管理是指銀行業(yè)金融機構(gòu)（不含境外分行）房地產(chǎn)貸款余額占該機構(gòu)

人民幣各項貸款余額的比例（以下簡稱房地產(chǎn)貸款占比）和個人住房貸款余額占該機構(gòu)

人民幣各項貸款余額的比例（以下簡稱個人住房貸款占比）應滿足人民銀行、銀保監(jiān)會

確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住

房貸款占比上限，開發(fā)性銀行和政策性銀行參照執(zhí)行。“”

1.2.3

房地產(chǎn)貸款集中度管理幅度?

人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構(gòu)會同所在地銀保監(jiān)會派出機構(gòu)，可在充分論

證的前提下，結(jié)合所在地經(jīng)濟金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機構(gòu)的具體情

況和系統(tǒng)性金融風險特點，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要

求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內(nèi)，合理確定轄區(qū)內(nèi)適用于相應檔次的地方法人銀

行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。?

人民銀行、銀保監(jiān)會將對人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機

構(gòu)確定轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的行為進行監(jiān)督管理?！啊?/p>

1.2.4

房地產(chǎn)貸款集中度管理業(yè)務過渡期?

五、2020年12月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分

點以內(nèi)的，業(yè)務調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業(yè)務調(diào)整過渡期為自

本通知實施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務調(diào)整過渡期分別設置。?

過渡期的影響：?

根據(jù)34家上市銀行2020年中報數(shù)據(jù)情況(34家上市銀行按揭貸款市占率將近90%)，其中有10家銀行需

要壓降房地產(chǎn)貸款占比或者個人住房貸款占比。?

靜態(tài)測算，未來2-4年超標銀行合計需壓降個人住房貸款8500億左右，如果考慮2-4年過渡期，每年個

人住房貸款壓降規(guī)模3000多億；20多家達標銀行有將近3萬億富余額度。?

RMBS(住房抵押貸款支持證券)“出表”也可減少表內(nèi)按揭規(guī)模。四季度RMBS發(fā)行規(guī)模2443億元，占

全年發(fā)行規(guī)模的58%。“”1.2.5

房地產(chǎn)貸款集中度管理業(yè)務過渡期要求

?

八、房地產(chǎn)貸款集中度符合管理要求的銀行業(yè)金融機構(gòu)，應穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關業(yè)

務，保持房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比基本穩(wěn)定。

?

九、業(yè)務調(diào)整過渡期結(jié)束后因客觀原因未能滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的，由銀行

業(yè)金融機構(gòu)提出申請，經(jīng)人民銀行、銀保監(jiān)會或當?shù)厝嗣胥y行分支機構(gòu)、銀保監(jiān)會派出

機構(gòu)評估后認為合理的，可適當延長業(yè)務調(diào)整過渡期。

?

十、人民銀行、銀保監(jiān)會將對未執(zhí)行本通知要求的銀行業(yè)金融機構(gòu)，采取額外資本要求、

調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)風險權重等措施。

?

十一、本通知自2021年1月1日起實施?！啊?/p>

1.3.1

統(tǒng)計監(jiān)管底表S67的主要變化?

2003年11月4日銀監(jiān)會確定新一代銀行監(jiān)督管理信息系統(tǒng)，銀行監(jiān)督管理信息系統(tǒng)業(yè)內(nèi)

簡稱“1104工程”。1104工程的統(tǒng)計報表體系，業(yè)內(nèi)簡稱1104報表。1104報表體系中

的S67表為“房地產(chǎn)貸款風險”統(tǒng)計表。?

1.S67表標題，由“房地產(chǎn)貸款風險”改為“房地產(chǎn)融資風險”，擴大了房地產(chǎn)行業(yè)風險

的計量范圍。?

2.S67報表由季報變?yōu)樵聢螅吭?3日上報數(shù)據(jù)），加強商業(yè)銀行涉房融資的監(jiān)測頻率，

將更加密集；監(jiān)管口徑上S67報表期末余額需補報“上年同期”數(shù)據(jù)。?

房地產(chǎn)銀行系統(tǒng)融資進入全口徑監(jiān)管時代?。?！“”

1.3.2

統(tǒng)計監(jiān)管底表S67的主要變化?

銀保監(jiān)會1104報表修訂后S67的主要變化?

3.上報機構(gòu)新增：民營銀行、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、住房儲蓄銀行及外資行分行。?

4.房產(chǎn)開發(fā)貸增加項目資本金及總投資額，便于監(jiān)控開發(fā)項目是否按比例進行信貸資金投

放。?

5.增加非信貸資金投資項目，要求對投資產(chǎn)品進行底層資產(chǎn)穿透，統(tǒng)計全部涉房“標準化

債權”“非標準化債權”余額，與“三道紅線”保持一致。“”

1.3.3

統(tǒng)計監(jiān)管底表S67的主要變化?

6.標準化債權資產(chǎn)投資余額的五級分類及逾期數(shù)據(jù)需要填報，投資非標產(chǎn)品的逾期情況納

入統(tǒng)計范圍（非保本理財投向標準化債權需填報期末逾期余額），銀行必須加強非信貸

資金投資產(chǎn)品的投后管理（增加融資費率）。?

7.個人住房貸款項目要求跟蹤并按實際情況填報五級分類及逾期信息；增加購房首付及房

款總額的統(tǒng)計內(nèi)容；抵押房產(chǎn)需要上報押品月度評估市價（強化貸后押品管理）。?

8.保障性住房貸款，新增“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”專項。（2021年銀行信貸重點支持）。?

9.

新增“住房租賃市場發(fā)展情況”，子項3.1.1市場化住房租賃開發(fā)貸款，填報規(guī)則；不

含廉租住房開發(fā)、公共租賃住房開發(fā)的住房租賃開發(fā)貸；3.3住房租賃消費貸，填報機構(gòu)

向個人發(fā)放的用于支付住房（含商改租房屋）租賃費用的融資，包括一般消費貸款、信

用卡投資和分期。（國家隊2021年進入）“”2.1.1

2020年我國的社會融資規(guī)模增量逐月統(tǒng)計“”2.1.3

2020年我國的社會融資規(guī)模增量結(jié)構(gòu)分析

全年人民幣貸款增加19.63萬億元，同比多增2.82萬億元。外幣貸款增加802億美元

（802*6.5=5213億元）

分部門看，住戶貸款增加7.87萬億元，其中，短期貸款增加1.92萬億元，中長期貸款增加

5.95萬億元；企（事）業(yè)單位貸款增加12.17萬億元，其中，短期貸款增加2.39萬億元，

中長期貸款增加8.8萬億元，票據(jù)融資增加7389億元；非銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款減少4706億

元。12月份，人民幣貸款增加1.26萬億元，同比多增1170億元。

12月末，外幣貸款余額8672億美元，同比增長10.2%。全年外幣貸款增加802億美元，同

比多增881億美元。12月份，外幣貸款減少377億美元，同比多減300億美元?！啊?.1.2

2020年我國的社會融資規(guī)模增量匯總分析

2020年社會融資規(guī)模增量累計為34.86萬億元，比上年多9.19萬億元。

（1）人民幣貸款增加20.03萬億元，同比多增3.15萬億元；外幣貸款折合人民幣增加1450億元，同

比多增2725億元；

（2）委托貸款減少3954億元，同比少減5442億元；

（3）信托貸款減少1.1萬億元，同比多減7553億元；

（4）未貼現(xiàn)的銀行承兌匯票增加1746億元，同比多增6503億元；

（5）企業(yè)債券凈融資4.45萬億元，同比多1.11萬億元；

（6）政府債券凈融資8.34萬億元，同比多3.62萬億元；

（7）非金融企業(yè)境內(nèi)股票融資8923億元，同比多5444億元?！啊?.2

2020年房企融資創(chuàng)新的預判（前融）

（1）集團內(nèi)拆借——直接拆借+金交所轉(zhuǎn)債（×）

（2）合作開發(fā)——變更開發(fā)主體，品牌開發(fā)商信用背書+小股操盤，尤其是與國企和品牌

開發(fā)商，借力發(fā)展（?）

（3）非銀行金融機構(gòu)和非金融機構(gòu)：短拆+過橋+真股+明股實債（×）

（4）總包墊資用途：保證金、土地款、工程款；總包墊資方式拆借、股+債（?）

（5）打包：保證金+土地款+開發(fā)貸+總包+代建+品牌開發(fā)商代管代銷（?）

（6）材料企業(yè)訂單融資：保理+融資租賃+金交所轉(zhuǎn)債等通道放款（×）

（7）發(fā)債及資產(chǎn)證券化：CMBS、供應鏈（?）“”

2.2.1

2021年我國房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主渠道?

（一）繼續(xù)提升銀行信貸規(guī)模，綜合成本和期限管理，進行貸款結(jié)構(gòu)置換；?(二)

拓展外資銀行信貸規(guī)模，外資銀行不受貸款集中度管理限制；?

（三）提高貼水率，增加銀行承兌的結(jié)算占比（未貼現(xiàn)的銀行承兌匯票同比多增6503億元）?

（四）繼續(xù)加大供應鏈融資比例，增加票據(jù)融資占比（票據(jù)融資增加7389億元）?

（五）增加境內(nèi)、外企業(yè)債券規(guī)模（企業(yè)債券凈融資4.45萬億元）?

（六）利用地產(chǎn)板塊培育支持非地產(chǎn)板塊上市，增加股權融資規(guī)模（非金企業(yè)境內(nèi)股票融資

8923億元）——十九屆五中全會提出，全面實行股票發(fā)行注冊制，建立常態(tài)化退市機制，

提過直接融資比重是黨中央十四五時期的重大決策部署、是十四五資本市場發(fā)展的戰(zhàn)略目標

和重點任務——風口！“”

2.2.2

2021年我國房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主渠道?

（一）銀行信貸?

TOP30：一檔銀行和二檔銀行，贏者通吃?

TOP30—TOP100：二檔銀行和三擋銀行為主，努力打通一檔銀行，進入一檔銀行白名單?

TOP100—TOP200：三檔銀行為主，努力打通二檔銀行，進入二檔銀行的白名單?

TOP200后區(qū)域龍頭：混合散打?

生產(chǎn)貸款和按揭貸款錯配，如生產(chǎn)貸款三擋銀行辦，按揭貸款二檔或一檔辦理?！啊?2.3

破解房地產(chǎn)貸款集中度的路徑

(1)

拓展外資銀行信貸規(guī)模，外資銀行不受貸款集中度管理限制；?

（2）提高貼水率，增加銀行承兌的結(jié)算占比（未貼現(xiàn)的銀行承兌匯票同比多增6503億

元）?

（3）繼續(xù)加大供應鏈融資比例，增加票據(jù)融資占比（票據(jù)融資增加7389億元）?

（4）增加境內(nèi)、外企業(yè)債券規(guī)模（企業(yè)債券凈融資4.45萬億元）?

（5）利用地產(chǎn)板塊培育支持非地產(chǎn)板塊上市，增加股權融資規(guī)模?

（6）適當降低權益比例，加大合作開發(fā)力度。?

（7）普惠紅線指標下，繼續(xù)加大普惠貸款的結(jié)構(gòu)，抵押貸款最低利率中位3.85%?！啊?.1.1

總包商（工程保理）保理模式期限最長不超過1年，應收賬款賬期可根據(jù)補充協(xié)議確定；成本不低于7——8%%（利息+手續(xù)費）“”3.1.2

總包商（工程保理）保理模式注意事項

（1）授信對象：施工企業(yè)

（2）應收賬款對應項目滿足432要求

（3）買方可以是集團下屬的項目公司，由項目公司對應收賬款債權轉(zhuǎn)讓事宜進行確認

（4）集團統(tǒng)籌擔保額度，統(tǒng)一辦理承諾函，對項目公司的按期足額付款承擔差額補足。

（5）應收賬款為合格債權資產(chǎn)，不能是未形成的工程款，其確認需要發(fā)票或?qū)徲媹蟾妫~

期以工程施工合同/補充協(xié)議約定為準?！啊?.2

供應商保理模式

（1）授信對象：供應商

（2）應收賬款對應項目一般需要滿足432要求

（3）應收賬款的買方可以是集團下屬非控股合作開發(fā)但實際操盤的項目公司或其他第三方，

由項目公司對應收賬款債權轉(zhuǎn)讓事宜進行確認

（4）按期足額付款的差額補足責任的分配。“”3.3

保理公司的再保理模式

核心企業(yè)及其下屬公司施工方/供應商保理公司銀行3.債權轉(zhuǎn)讓通知1.施工合同/購銷合同，形成應收賬款

6.買方書面確認8.到期/按期還款

4.放款2.保理合同，應收賬款轉(zhuǎn)讓7.放款5.再保理合同，應收賬款轉(zhuǎn)讓風控擔保措施：（1）保理公司先行放款（2）房地產(chǎn)項目公司確權（3）開發(fā)商集團差額補足（4）其他“”3.4

資管通道保理模式施工方/材料供應商

（債權人）

保理公司（原始權益人）資管計劃投資人風控擔保措施：（1）保理公司先行放款（2）房地產(chǎn)項目公司確權（3）開發(fā)商集團差額補足（4）其他1.施工合同/購銷合同，形成應收賬款

核心企業(yè)及其下屬公司

（債務人）3.債券轉(zhuǎn)讓通知

4.放款2.應收賬款轉(zhuǎn)讓與歸集券商或券商子公司

5.發(fā)行

8.放款7.應收賬款轉(zhuǎn)讓6.認購、支付對價8.支付收益“”3.5

融資+代建模式

資金機構(gòu)+代建機構(gòu)打包一體操作

融資規(guī)模：資金峰值或土地估值的60—70%。

融資成本：年化利率15%左右。

資金的進入方式：受讓股權及股東借款

資金用途：土地款及