項目開發(fā)建設(shè)各階段面積演變

“面里淘金”淺析項目開發(fā)建設(shè)各階段面積演變面積規(guī)劃面積出讓面積預(yù)售面積產(chǎn)權(quán)面積利潤多變多部門多口徑

需要通過測繪測算確定第一部分面積與測繪（規(guī)劃設(shè)計面積計算規(guī)則VS.房產(chǎn)測量規(guī)范）設(shè)計測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17968-2000）房屋面積測算技術(shù)規(guī)程（DB11/T661-2009）建筑工程建筑面積計算規(guī)程（GB/T50353-2013）房產(chǎn)測量規(guī)范建筑物結(jié)構(gòu)層高在大于等于2.2m以上時計算建筑面積，小于2.2m時計算一半建筑面積。設(shè)計測量規(guī)范建筑物結(jié)構(gòu)層高在大于等于2.2m以上時可以計算建筑面積，小于2.2m時不計算建筑面積。結(jié)構(gòu)高度為主導(dǎo)的差異房產(chǎn)測量規(guī)范結(jié)構(gòu)高度為主導(dǎo)的差異部位層高示意圖結(jié)構(gòu)高度為主導(dǎo)的差異部位層高不足2.20米時有一半面積差異采光井平面圖實景立面圖常見建筑部位為主導(dǎo)的差異有頂蓋時有一半面積差異外墻外側(cè)坡道常見建筑部位為主導(dǎo)的差異常見建筑部位為主導(dǎo)的差異雨篷常見建筑部位為主導(dǎo)的差異常見建筑部位為主導(dǎo)的差異凸窗測繪：當(dāng)H大于等于0.20米時，不計建筑面積設(shè)計：當(dāng)H小于0.45，且h大于2.10米時，計算一半面積常見紛建筑身部位乏為主侮導(dǎo)的粒差異界定標(biāo)餓準(zhǔn)不同陽臺常見建隱筑部位康為主導(dǎo)每的差異面積相繞差將近疏一倍常見建芒筑部位嫌為主導(dǎo)供的差異綜上花所述隙，對朽于兩手個現(xiàn)概行的填規(guī)范件中，祖同一堆項目疫的測昂繪面賓積和少設(shè)計邊面積舍會有事很多迷差異晶，其東中對羨面積深有較夜大影瘡響的嘆差異奇有26項之筒多，監(jiān)目前絞比較性有效眼的措克施是義：在項閘目有跡了規(guī)項劃條市件和京初步詳設(shè)計遇圖紙違后，心開發(fā)想企業(yè)越應(yīng)會偷同設(shè)濫計、者測繪梢單位選對建泉筑面攻積進(jìn)申行匡算，核對差異，再資進(jìn)一繩步調(diào)孫整設(shè)本計，創(chuàng)從而隱避免睜因面妨積差雪異在筆后續(xù)像開發(fā)微過程肥中遇圈到的豪問題殊，為獎項目情開發(fā)避險增見值。避免差重異產(chǎn)生賤的方法項目優(yōu)閘化增值升及特別才提示悶頂花架層高梨不足2.2狐0米回填土陽臺慘、平煎臺（死露臺掠）、疊設(shè)備腸平臺概、空圈間（勇層高冶和上束空）項目優(yōu)沃化增值捕及特別蘋提示規(guī)劃職批復(fù)裝指標(biāo)特別提辜示樓門牌柿證明信特別提珠示第二部樂分面積與枝出讓開發(fā)進(jìn)夠度與出撕讓合同現(xiàn)簽訂的筐關(guān)系規(guī)劃初步納設(shè)計階段審批魄依據(jù)島：規(guī)劃意幼見書（莊或規(guī)劃撓條件）與國土傲局簽訂《國有宗土地即使用帆權(quán)出疤讓合疏同》目的參：取世得出并讓性狗質(zhì)國有土永地使用寶證規(guī)劃深化設(shè)計階燒段審批依惠據(jù)：規(guī)劃意檢見復(fù)函與國土誤局簽訂《國有土始地使用減權(quán)出讓宋合同》補(bǔ)充協(xié)夸議目的綁：增廚加出碑讓用炭途、觀建筑說規(guī)模避免爆：規(guī)證愉面積崗審批模受限規(guī)劃許壓可階段審批帖依據(jù)識：規(guī)劃脾許可拾證與國尸土局乖簽訂《國有僚土地斗使用使權(quán)出角讓合贈同》補(bǔ)充風(fēng)協(xié)議目的圾：修歇訂出琴讓用曬途、存建筑遵規(guī)模但及土邁地證暫信息避免：預(yù)售按許可樂面積境受限預(yù)售于建筑你面積吵如超究出出蜘讓總余建筑舅面積奮，將帳限制驅(qū)相應(yīng)便房屋萍不能糠預(yù)售箭。竣工驗絲式收階段審批依亞據(jù)：房屋面幣積實測嶼數(shù)據(jù)（實膀測備碎案表哲、竣哈工測搶繪成篇果說拾明）與國訪土局與簽訂《國有功土地凳使用體權(quán)出幣讓合荒同》補(bǔ)充協(xié)診議目的：炕修訂出微讓建筑唯規(guī)模、挖繳清地戒價款避免騙：房屋初斬始登記努面積受迅限房屋產(chǎn)贏權(quán)登記宣受限；土地變招更登記喇受限；出讓合游同需要重新泊評審地價沈的情五況一、招構(gòu)拍掛項府目招拍掛償項目土己地出讓皺合同對耐建筑規(guī)春模及用軋途變更孕后地價膠水平已鑄有約定廉，按照膚合同約反定條款移執(zhí)行即末可，特都殊情況卻需要重戴新審定委地價二、協(xié)攀議出讓斧合同該類土巡壽地出讓算合同建持筑規(guī)模陷及用途毅變更后兔，以下壇情況需鋤要重新歉審定地贏價1、現(xiàn)丸狀項跑目調(diào)定整規(guī)劃條攤件2、容積率小于（卻大于）1.0，調(diào)犧整為黑大于然（小孟于）1.0的情揭況3、規(guī)劃或竣工面積較醋原出讓器合同約譜定地上建筑規(guī)模調(diào)增超養(yǎng)過3%備注宮：新莖建出納讓項況目因載規(guī)劃竟調(diào)整列，建晝筑面隱積減捧少不退錢建筑知規(guī)模1、新增地上系用途的項摔目2、新增地下用縫途且地價水平通肥知單已悲超過有效期的項目規(guī)劃遵用途例如假：地上錯住宅例、商劫業(yè)。齒規(guī)劃聞新增政地上蜂社區(qū)循配套連、地冷下車問庫或談地下笑物業(yè)朝管理彼用房肝等用份途，取需重握新評域估地偵價(招牌掛跑項目用途已有約逼定地價呀的除外死）出讓搭合同裂補(bǔ)充病協(xié)議府簽訂注完意登事盒項第三部遞分面積末與權(quán)各屬（柴銷售洪）規(guī)劃面廁積預(yù)售亦面積產(chǎn)權(quán)面荒積經(jīng)過分帶攤計算胞的面積出讓求面積物理滿面積預(yù)售許者可面積孝與規(guī)劃貓面積預(yù)售厲許可故面積≤規(guī)劃耍總面疤積－傍人防肉面積瓜－自絨行車緊庫面辭積－涉不分南攤部遺位面毅積－御其他啟不售狐部位媽面積釣（本鋒樓分學(xué)得－嘆本樓可分出幅）不能“超規(guī)振劃”規(guī)劃總鬧建筑面鹽積本樓煌分得-本樓分抖出人防面襖積+自行車谷庫面積+不分?jǐn)偧辈课幻媸e預(yù)售許扣可面積欲需控制善在該范參圍內(nèi)預(yù)售許江可面積章與出讓周面積不能“超出讓”（某躲一類糧用途炮）準(zhǔn)片許預(yù)墾售面趕積≤項目研該類芳用途傷的出濤讓建煤筑面窯積否則，秩就需要購扣除一現(xiàn)部分房屋不能辦鈴理預(yù)售雁許可，腔直到滿兵足條件用途B出讓該面積用途A出讓豪面積用途B預(yù)售面下積用途A預(yù)售徹面積房屋初顫始登記規(guī)面積與申出讓面拼積辦理初羅始登記懼的（某傭一類用謹(jǐn)途）累槐計總建倦筑面積≤項目該約類用途緒的已出材讓建筑方面積不能“超出賣讓”否則，咸就需要荒扣除一果部分樓棟不能恥辦理臺初始阿登記驕，直姐到滿便足條疾件出讓面撒積補(bǔ)足遇出讓晉面積測繪辟面積刺：預(yù)測：罷預(yù)售許涉可面積實測：信初始登樣記面積銷售貨鍛量回款業(yè)績面積稱分?jǐn)偧?xì)計算貫的基善本原苦則專有昆部分共有零部分可分姜攤部島位不可分煉攤部位可分?jǐn)偡癫课粚Ｓ胁拷叻?、不物可分?jǐn)倓虿课坏难捞變?nèi)建跌筑面積設(shè)備狗用房溝、水侍泵房械、變受配電幸室、綱附屬娛設(shè)施望、水滴箱間產(chǎn)、垃械圾收藍(lán)集間獸、消蝦防貯華水池達(dá)、消恢防水稿泵房縱、消呈防水史池、朽引風(fēng)牌機(jī)房培、電深纜分蹦界室住、消屋防值沙班室漁、地薯下制購冷機(jī)膚房、睬消防疊控制氧中心丑等可分聚攤部希位一脾般包口括但政不限卡于以振下名復(fù)稱或展者用榴途的附部位：1、人員薄通行丑類：利大堂為、大微廳、欄門廳懶、樓類（電株）梯沾間、樓（電蘋）梯前授室、通濟(jì)道通廊剝、連廊怠等2、公共異設(shè)備橋類：赤僅為構(gòu)建筑劍物內(nèi)杜各專淘有部權(quán)位服君務(wù)的臂設(shè)備房屋初廊始登記遺面積數(shù)夸據(jù)來源具備倒初始守登記娛條件大證圖異表辦理瘋房屋泰初始危登記類階段辦理房惰屋初始范登記階洞段專有托部分，指建筑過物內(nèi)具援有獨(dú)立名構(gòu)造和采用途的忠住宅、或經(jīng)營性分用房等寨房屋或奇者特定頂空間。居住細(xì)用房環(huán)類商業(yè)嬸辦公舟類倉儲庫層房類工業(yè)用臟房類居住臨公共攀服務(wù)校配套深設(shè)施主要包戰(zhàn)括建筑咽區(qū)劃內(nèi)撓規(guī)劃用臣途為學(xué)咱校、醫(yī)罪院、郵庸局、銀戰(zhàn)行、社雨區(qū)服務(wù)毯站、老嗓年活動費(fèi)中心、出居委會冰、派出貨所、社藏區(qū)服務(wù)鏟用房等嘉房屋定向轉(zhuǎn)壞移的專輪有部位不可分虜攤部位，指建筑莖物內(nèi)的熔警衛(wèi)值反班室、狗自行車菠庫、物他業(yè)服務(wù)尼用房等烏房屋；石建筑區(qū)奶劃內(nèi)，建為本小少區(qū)業(yè)主滋服務(wù)的辛市政基慕礎(chǔ)設(shè)施倆、公共撫設(shè)施等嫂用房。物業(yè)管截理類市政辯基礎(chǔ)襲設(shè)施網(wǎng)類（閱水、纏電、卵氣、水熱、診有線堅電視披）其他羞（自房誠行車暑庫、雜警衛(wèi)賽值班炸室、漆值班燙室、氏門衛(wèi)瞞等不但不炸能被分淋攤，還翁要參與俱分?jǐn)偛粍赢a(chǎn)登記輩簿，是評指記升載不三動產(chǎn)迅上的友權(quán)利參狀況故并備叉存于趙特定表機(jī)關(guān)星的簿游冊。《物權(quán)摟法》規(guī)定，茶不動產(chǎn)起登記簿低是物權(quán)遍歸屬和纖內(nèi)容的運(yùn)根據(jù)。發(fā)證芒面積，即產(chǎn)枕權(quán)證災(zāi)書中鼠所記珠載的機(jī)建筑慕面積方數(shù)據(jù)求。是所有燥權(quán)人真未正擁有隔產(chǎn)權(quán)的哨面積。XXX淘XX專業(yè)敞房地籌產(chǎn)綜僚合服際務(wù)機(jī)禽構(gòu)我們將機(jī)竭盡全篇力，提筒供值得封信賴的兼房地產(chǎn)宰綜合服廢務(wù)realestateintegratedserviceWeprovidereliablethroughoutChina.番外篇不動產(chǎn)產(chǎn)登念記政散策最新消虜息《不動袍產(chǎn)登罵記暫擺行條唇例》，自20借15年3月1日起擠施行鴨?！稐l例》共六仿章三蟻十五道條，社對不獵動產(chǎn)耐登記期機(jī)構(gòu)閣、登您記簿蛋、登圣記程粱序、不登記蓄信息列共享案與保薦護(hù)等呼作出唯規(guī)定唯?！稐l例》要求國督土資源診部會同側(cè)有關(guān)部脫門建立在統(tǒng)一的牧不動產(chǎn)膜登記信耀息管理腔基礎(chǔ)平仙臺，資來源確保粥國家、乎省、市蒼、縣四未級登記介信息的貪實時共談享；國糠土、公滿安、民淘政、財疏政、稅辨務(wù)、工巾商、金儉融、審誼計、統(tǒng)跪計等不傲同部門飄之間要集加強(qiáng)不蚊動產(chǎn)登惡記有關(guān)勵信息互男通共享中華人駛民共和銳國第656號國務(wù)林院令原房屋權(quán)屬登記事務(wù)中心原土地權(quán)屬登記事務(wù)中心市建委機(jī)構(gòu)否變化--市級機(jī)構(gòu)匆變化--區(qū)縣原房屋權(quán)屬登記事務(wù)中心原土地權(quán)屬登記事務(wù)中心區(qū)縣建委分工分工—