項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)各階段面積演變

“面里淘金”淺析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)各階段面積演變面積規(guī)劃面積出讓面積預(yù)售面積產(chǎn)權(quán)面積利潤(rùn)多變多部門多口徑

需要通過(guò)測(cè)繪測(cè)算確定第一部分面積與測(cè)繪（規(guī)劃設(shè)計(jì)面積計(jì)算規(guī)則VS.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范）設(shè)計(jì)測(cè)量規(guī)范房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（GB/T17968-2000）房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程（DB11/T661-2009）建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)程（GB/T50353-2013）房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范建筑物結(jié)構(gòu)層高在大于等于2.2m以上時(shí)計(jì)算建筑面積，小于2.2m時(shí)計(jì)算一半建筑面積。設(shè)計(jì)測(cè)量規(guī)范建筑物結(jié)構(gòu)層高在大于等于2.2m以上時(shí)可以計(jì)算建筑面積，小于2.2m時(shí)不計(jì)算建筑面積。結(jié)構(gòu)高度為主導(dǎo)的差異房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范結(jié)構(gòu)高度為主導(dǎo)的差異部位層高示意圖結(jié)構(gòu)高度為主導(dǎo)的差異部位層高不足2.20米時(shí)有一半面積差異采光井平面圖實(shí)景立面圖常見(jiàn)建筑部位為主導(dǎo)的差異有頂蓋時(shí)有一半面積差異外墻外側(cè)坡道常見(jiàn)建筑部位為主導(dǎo)的差異常見(jiàn)建筑部位為主導(dǎo)的差異雨篷常見(jiàn)建筑部位為主導(dǎo)的差異常見(jiàn)建筑部位為主導(dǎo)的差異凸窗測(cè)繪：當(dāng)H大于等于0.20米時(shí)，不計(jì)建筑面積設(shè)計(jì)：當(dāng)H小于0.45，且h大于2.10米時(shí)，計(jì)算一半面積常見(jiàn)紛建筑身部位乏為主侮導(dǎo)的粒差異界定標(biāo)餓準(zhǔn)不同陽(yáng)臺(tái)常見(jiàn)建隱筑部位康為主導(dǎo)每的差異面積相繞差將近疏一倍常見(jiàn)建芒筑部位嫌為主導(dǎo)供的差異綜上花所述隙，對(duì)朽于兩手個(gè)現(xiàn)概行的填規(guī)范件中，祖同一堆項(xiàng)目疫的測(cè)昂繪面賓積和少設(shè)計(jì)邊面積舍會(huì)有事很多迷差異晶，其東中對(duì)羨面積深有較夜大影瘡響的嘆差異奇有26項(xiàng)之筒多，監(jiān)目前絞比較性有效眼的措克施是義：在項(xiàng)閘目有跡了規(guī)項(xiàng)劃條市件和京初步詳設(shè)計(jì)遇圖紙違后，心開(kāi)發(fā)想企業(yè)越應(yīng)會(huì)偷同設(shè)濫計(jì)、者測(cè)繪梢單位選對(duì)建泉筑面攻積進(jìn)申行匡算，核對(duì)差異，再資進(jìn)一繩步調(diào)孫整設(shè)本計(jì)，創(chuàng)從而隱避免睜因面妨積差雪異在筆后續(xù)像開(kāi)發(fā)微過(guò)程肥中遇圈到的豪問(wèn)題殊，為獎(jiǎng)項(xiàng)目情開(kāi)發(fā)避險(xiǎn)增見(jiàn)值。避免差重異產(chǎn)生賤的方法項(xiàng)目?jī)?yōu)閘化增值升及特別才提示悶頂花架層高梨不足2.2狐0米回填土陽(yáng)臺(tái)慘、平煎臺(tái)（死露臺(tái)掠）、疊設(shè)備腸平臺(tái)概、空圈間（勇層高冶和上束空）項(xiàng)目?jī)?yōu)沃化增值捕及特別蘋(píng)提示規(guī)劃職批復(fù)裝指標(biāo)特別提辜示樓門牌柿證明信特別提珠示第二部樂(lè)分面積與枝出讓開(kāi)發(fā)進(jìn)夠度與出撕讓合同現(xiàn)簽訂的筐關(guān)系規(guī)劃初步納設(shè)計(jì)階段審批魄依據(jù)島：規(guī)劃意幼見(jiàn)書(shū)（莊或規(guī)劃撓條件）與國(guó)土傲局簽訂《國(guó)有宗土地即使用帆權(quán)出疤讓合疏同》目的參：取世得出并讓性狗質(zhì)國(guó)有土永地使用寶證規(guī)劃深化設(shè)計(jì)階燒段審批依惠據(jù)：規(guī)劃意檢見(jiàn)復(fù)函與國(guó)土誤局簽訂《國(guó)有土始地使用減權(quán)出讓宋合同》補(bǔ)充協(xié)夸議目的綁：增廚加出碑讓用炭途、觀建筑說(shuō)規(guī)模避免爆：規(guī)證愉面積崗審批模受限規(guī)劃許壓可階段審批帖依據(jù)識(shí)：規(guī)劃脾許可拾證與國(guó)尸土局乖簽訂《國(guó)有僚土地斗使用使權(quán)出角讓合贈(zèng)同》補(bǔ)充風(fēng)協(xié)議目的圾：修歇訂出琴讓用曬途、存建筑遵規(guī)模但及土邁地證暫信息避免：預(yù)售按許可樂(lè)面積境受限預(yù)售于建筑你面積吵如超究出出蜘讓總余建筑舅面積奮，將帳限制驅(qū)相應(yīng)便房屋萍不能糠預(yù)售箭?？⒐を?yàn)絲式收階段審批依亞據(jù)：房屋面幣積實(shí)測(cè)嶼數(shù)據(jù)（實(shí)膀測(cè)備碎案表哲、竣哈工測(cè)搶繪成篇果說(shuō)拾明）與國(guó)訪土局與簽訂《國(guó)有功土地凳使用體權(quán)出幣讓合荒同》補(bǔ)充協(xié)診議目的：炕修訂出微讓建筑唯規(guī)模、挖繳清地戒價(jià)款避免騙：房屋初斬始登記努面積受迅限房屋產(chǎn)贏權(quán)登記宣受限；土地變招更登記喇受限；出讓合游同需要重新泊評(píng)審地價(jià)沈的情五況一、招構(gòu)拍掛項(xiàng)府目招拍掛償項(xiàng)目土己地出讓皺合同對(duì)耐建筑規(guī)春模及用軋途變更孕后地價(jià)膠水平已鑄有約定廉，按照膚合同約反定條款移執(zhí)行即末可，特都殊情況卻需要重戴新審定委地價(jià)二、協(xié)攀議出讓斧合同該類土巡壽地出讓算合同建持筑規(guī)模陷及用途毅變更后兔，以下壇情況需鋤要重新歉審定地贏價(jià)1、現(xiàn)丸狀項(xiàng)跑目調(diào)定整規(guī)劃條攤件2、容積率小于（卻大于）1.0，調(diào)犧整為黑大于然（小孟于）1.0的情揭況3、規(guī)劃或竣工面積較醋原出讓器合同約譜定地上建筑規(guī)模調(diào)增超養(yǎng)過(guò)3%備注宮：新莖建出納讓項(xiàng)況目因載規(guī)劃竟調(diào)整列，建晝筑面隱積減捧少不退錢建筑知規(guī)模1、新增地上系用途的項(xiàng)摔目2、新增地下用縫途且地價(jià)水平通肥知單已悲超過(guò)有效期的項(xiàng)目規(guī)劃遵用途例如假：地上錯(cuò)住宅例、商劫業(yè)。齒規(guī)劃聞新增政地上蜂社區(qū)循配套連、地冷下車問(wèn)庫(kù)或談地下笑物業(yè)朝管理彼用房肝等用份途，取需重握新評(píng)域估地偵價(jià)(招牌掛跑項(xiàng)目用途已有約逼定地價(jià)呀的除外死）出讓搭合同裂補(bǔ)充病協(xié)議府簽訂注完意登事盒項(xiàng)第三部遞分面積末與權(quán)各屬（柴銷售洪）規(guī)劃面廁積預(yù)售亦面積產(chǎn)權(quán)面荒積經(jīng)過(guò)分帶攤計(jì)算胞的面積出讓求面積物理滿面積預(yù)售許者可面積孝與規(guī)劃貓面積預(yù)售厲許可故面積≤規(guī)劃?？偯姘谭e－傍人防肉面積瓜－自絨行車緊庫(kù)面辭積－涉不分南攤部遺位面毅積－御其他啟不售狐部位媽面積釣（本鋒樓分學(xué)得－嘆本樓可分出幅）不能“超規(guī)振劃”規(guī)劃總鬧建筑面鹽積本樓煌分得-本樓分抖出人防面襖積+自行車谷庫(kù)面積+不分?jǐn)偧辈课幻媸e預(yù)售許扣可面積欲需控制善在該范參圍內(nèi)預(yù)售許江可面積章與出讓周面積不能“超出讓”（某躲一類糧用途炮）準(zhǔn)片許預(yù)墾售面趕積≤項(xiàng)目研該類芳用途傷的出濤讓建煤筑面窯積否則，秩就需要購(gòu)扣除一現(xiàn)部分房屋不能辦鈴理預(yù)售雁許可，腔直到滿兵足條件用途B出讓該面積用途A出讓豪面積用途B預(yù)售面下積用途A預(yù)售徹面積房屋初顫始登記規(guī)面積與申出讓面拼積辦理初羅始登記懼的（某傭一類用謹(jǐn)途）累槐計(jì)總建倦筑面積≤項(xiàng)目該約類用途緒的已出材讓建筑方面積不能“超出賣讓”否則，咸就需要荒扣除一果部分樓棟不能恥辦理臺(tái)初始阿登記驕，直姐到滿便足條疾件出讓面撒積補(bǔ)足遇出讓晉面積測(cè)繪辟面積刺：預(yù)測(cè)：罷預(yù)售許涉可面積實(shí)測(cè)：信初始登樣記面積銷售貨鍛量回款業(yè)績(jī)面積稱分?jǐn)偧?xì)計(jì)算貫的基善本原苦則專有昆部分共有零部分可分姜攤部島位不可分煉攤部位可分?jǐn)偡癫课粚Ｓ胁拷叻?、不物可分?jǐn)倓虿课坏难捞變?nèi)建跌筑面積設(shè)備狗用房溝、水侍泵房械、變受配電幸室、綱附屬娛設(shè)施望、水滴箱間產(chǎn)、垃械圾收藍(lán)集間獸、消蝦防貯華水池達(dá)、消恢防水稿泵房縱、消呈防水史池、朽引風(fēng)牌機(jī)房培、電深纜分蹦界室住、消屋防值沙班室漁、地薯下制購(gòu)冷機(jī)膚房、睬消防疊控制氧中心丑等可分聚攤部希位一脾般包口括但政不限卡于以振下名復(fù)稱或展者用榴途的附部位：1、人員薄通行丑類：利大堂為、大微廳、欄門廳懶、樓類（電株）梯沾間、樓（電蘋(píng)）梯前授室、通濟(jì)道通廊剝、連廊怠等2、公共異設(shè)備橋類：赤僅為構(gòu)建筑劍物內(nèi)杜各專淘有部權(quán)位服君務(wù)的臂設(shè)備房屋初廊始登記遺面積數(shù)夸據(jù)來(lái)源具備倒初始守登記娛條件大證圖異表辦理瘋房屋泰初始危登記類階段辦理房惰屋初始范登記階洞段專有托部分，指建筑過(guò)物內(nèi)具援有獨(dú)立名構(gòu)造和采用途的忠住宅、或經(jīng)營(yíng)性分用房等寨房屋或奇者特定頂空間。居住細(xì)用房環(huán)類商業(yè)嬸辦公舟類倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)層房類工業(yè)用臟房類居住臨公共攀服務(wù)校配套深設(shè)施主要包戰(zhàn)括建筑咽區(qū)劃內(nèi)撓規(guī)劃用臣途為學(xué)咱校、醫(yī)罪院、郵庸局、銀戰(zhàn)行、社雨區(qū)服務(wù)毯站、老嗓年活動(dòng)費(fèi)中心、出居委會(huì)冰、派出貨所、社藏區(qū)服務(wù)鏟用房等嘉房屋定向轉(zhuǎn)壞移的專輪有部位不可分虜攤部位，指建筑莖物內(nèi)的熔警衛(wèi)值反班室、狗自行車菠庫(kù)、物他業(yè)服務(wù)尼用房等烏房屋；石建筑區(qū)奶劃內(nèi)，建為本小少區(qū)業(yè)主滋服務(wù)的辛市政基慕礎(chǔ)設(shè)施倆、公共撫設(shè)施等嫂用房。物業(yè)管截理類市政辯基礎(chǔ)襲設(shè)施網(wǎng)類（閱水、纏電、卵氣、水熱、診有線堅(jiān)電視披）其他羞（自房誠(chéng)行車暑庫(kù)、雜警衛(wèi)賽值班炸室、漆值班燙室、氏門衛(wèi)瞞等不但不炸能被分淋攤，還翁要參與俱分?jǐn)偛粍?dòng)產(chǎn)登記輩簿，是評(píng)指記升載不三動(dòng)產(chǎn)迅上的友權(quán)利參狀況故并備叉存于趙特定表機(jī)關(guān)星的簿游冊(cè)?！段餀?quán)摟法》規(guī)定，茶不動(dòng)產(chǎn)起登記簿低是物權(quán)遍歸屬和纖內(nèi)容的運(yùn)根據(jù)。發(fā)證芒面積，即產(chǎn)枕權(quán)證災(zāi)書(shū)中鼠所記珠載的機(jī)建筑慕面積方數(shù)據(jù)求。是所有燥權(quán)人真未正擁有隔產(chǎn)權(quán)的哨面積。XXX淘XX專業(yè)敞房地籌產(chǎn)綜僚合服際務(wù)機(jī)禽構(gòu)我們將機(jī)竭盡全篇力，提筒供值得封信賴的兼房地產(chǎn)宰綜合服廢務(wù)realestateintegratedserviceWeprovidereliablethroughoutChina.番外篇不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登念記政散策最新消虜息《不動(dòng)袍產(chǎn)登罵記暫擺行條唇例》，自20借15年3月1日起擠施行鴨?！稐l例》共六仿章三蟻十五道條，社對(duì)不獵動(dòng)產(chǎn)耐登記期機(jī)構(gòu)閣、登您記簿蛋、登圣記程粱序、不登記蓄信息列共享案與保薦護(hù)等呼作出唯規(guī)定唯?！稐l例》要求國(guó)督土資源診部會(huì)同側(cè)有關(guān)部脫門建立在統(tǒng)一的牧不動(dòng)產(chǎn)膜登記信耀息管理腔基礎(chǔ)平仙臺(tái)，資來(lái)源確保粥國(guó)家、乎省、市蒼、縣四未級(jí)登記介信息的貪實(shí)時(shí)共談享；國(guó)糠土、公滿安、民淘政、財(cái)疏政、稅辨務(wù)、工巾商、金儉融、審誼計(jì)、統(tǒng)跪計(jì)等不傲同部門飄之間要集加強(qiáng)不蚊動(dòng)產(chǎn)登惡記有關(guān)勵(lì)信息互男通共享中華人駛民共和銳國(guó)第656號(hào)國(guó)務(wù)林院令原房屋權(quán)屬登記事務(wù)中心原土地權(quán)屬登記事務(wù)中心市建委機(jī)構(gòu)否變化--市級(jí)機(jī)構(gòu)匆變化--區(qū)縣原房屋權(quán)屬登記事務(wù)中心原土地權(quán)屬登記事務(wù)中心區(qū)縣建委分工分工—