北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司戰(zhàn)略與組織設計咨詢報告

北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司戰(zhàn)略與組織設計咨詢報告1組織設計指導部門使命職責與崗位組織診斷關鍵業(yè)務流程新組織結構導讀當前主要的戰(zhàn)略問題宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)供應鏈分析北京房地產(chǎn)市場分析外部分析內(nèi)部分析戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務分析實施挑戰(zhàn)與計劃資源分析能力分析組織結構總體戰(zhàn)略使命與目標戰(zhàn)略舉措行業(yè)與競爭者分析2國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)提供了強勁動力歷年GDP歷年人均可支配收入48.646.444.541.939.237.737.93537394143454749519697989900010233.23.43.63.844.24.4歷年恩格爾系數(shù)國民經(jīng)濟保持高速的增長，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了發(fā)展動力。居民可支配收入的增加，大大提高了其購買力。恩格爾系數(shù)（食品占總消費的比重）不斷降低，住房等消費必然上升。3×根據(jù)2000年《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》的規(guī)劃，我國城市住宅市場潛力巨大2000年底住房面積市場容量28.12億㎡2005年底住房面積×目前人口4.58億人均現(xiàn)有面積19.8㎡2005人口2005人均面積5.4億22㎡原有住宅拆遷重建×2000年底住房面積90.68億㎡重建比率4%4政策法規(guī)的不斷出臺規(guī)范了房地產(chǎn)市場的發(fā)展供給需求內(nèi)容描述取消實物住房分配集團購買退出市場二級市場開放自主買房民間資金進入市場

多次置業(yè)增加轉為消費導向

促進了多樣化和個性化的發(fā)展房改政策提高了支付能力消費信貸觀念形成促進了地產(chǎn)投資降低信貸成本為融資提供了便利

貸款門檻提高財政金融住房抵押貸款寬松交易稅率降低加強企業(yè)信用調(diào)查儲蓄信貸利率下調(diào)控制部分項目貸款

合法權益得到保護

加強了自律行為無形中提高了行業(yè)壁壘行業(yè)管理資質管理規(guī)定銷售管理辦法簡化交易程序土地掛牌交易5技術與管理創(chuàng)新推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的影響創(chuàng)新的內(nèi)容和形式創(chuàng)新項目物業(yè)服務創(chuàng)新住宅銷售創(chuàng)新規(guī)劃設計創(chuàng)新招投標創(chuàng)新住宅部件品創(chuàng)新建筑技術創(chuàng)新住宅銷售創(chuàng)新提高了產(chǎn)品質量和投資效益促進房地產(chǎn)業(yè)的結構優(yōu)化和升級提高了企業(yè)的競爭力和品牌降低了開發(fā)成本，增加了產(chǎn)品附加值建立信息化、智能化樓宇，實現(xiàn)物業(yè)管理網(wǎng)絡化、封閉化縮短供應鏈，建立住宅網(wǎng)上信息交易平臺，實現(xiàn)網(wǎng)絡化經(jīng)營采用新型結構體系，營造更加舒適的居住空間采用組合型、標準型、成套裝配型技術，保證產(chǎn)品質量，提高建設效率降低物質能耗，推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術室內(nèi)套型、室外環(huán)境設計現(xiàn)代化光纜寬帶入戶，形成網(wǎng)絡社區(qū)高新技術支撐下的資源節(jié)約型房屋，具備節(jié)水、節(jié)電、環(huán)保和智能化等特征增加招投標企業(yè)科技成果加權值突出科技創(chuàng)新企業(yè)的優(yōu)勢實現(xiàn)集約化、標準化、系列化生產(chǎn)使用高科技、綠色材料，減少污染，節(jié)約資源6WTO為房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的機遇與挑戰(zhàn)WTO帶來的變化對需求方的影響對供給方的影響外商擴大在中國的業(yè)務，設立分部或建設分廠中高檔市場的消費者會增多，需求量加大工業(yè)廠房需求增加對中高檔住宅需求增加促進寫字樓、商場等商業(yè)房地產(chǎn)的銷售必須根據(jù)目標市場的需求，建造檔次較高、功能齊全的商業(yè)用房和中高檔住宅公寓樓國際地產(chǎn)商進入，在資金、技術、銷售、觀念、物業(yè)管理上具有較大的優(yōu)勢刺激了消費需求，提高了人們對住宅的消費品味供給的增加帶來了價格的下降，從而進一步刺激了消費房屋和住宅的品種越來越豐富地產(chǎn)行競爭更加激烈。國外地產(chǎn)會在國內(nèi)尋找戰(zhàn)略合作伙伴，沒有實力的中小公司將遭淘汰房地產(chǎn)的供給增加國內(nèi)開發(fā)商必須提高服務、質量意識，建立良好的企業(yè)法人治理結構，加強人力資源的培養(yǎng)，利用自身優(yōu)勢，加快培養(yǎng)核心競爭力國際服務業(yè)進入（金融、保險、物業(yè)管理）提供抵押貸款，增強了購房能力物業(yè)管理的質量提高，增強人們購房信心拓寬了地產(chǎn)商的融資渠道通過更加優(yōu)質的金融服務，降低了地產(chǎn)商的經(jīng)營風險和財務費用關稅降低建安成本的降低使得房產(chǎn)的價格降低，從而拉動了消費建筑安裝成本下降。關稅降低有利于進口價廉質優(yōu)的建材、部品，特別是中高檔商品房所需進口材料設備，會直接降低房屋的建造成本7宏觀環(huán)境對公交房地產(chǎn)的影響分析國家加強對行業(yè)資質的管理，會給現(xiàn)存的項目公司及欲進軍房地產(chǎn)的企業(yè)造成障礙，同時也提高了公交總公司現(xiàn)有二級資質的含金量；目前松緊結合的信貸政策對信譽尚好、開發(fā)項目為中低檔的公交房地產(chǎn)較為有利；中國經(jīng)濟繼續(xù)高速發(fā)展、經(jīng)濟體制進一步改革為公交房地產(chǎn)的發(fā)展提供了機遇；中國加入WTO與申奧的成功促進了房地產(chǎn)的發(fā)展。對房地產(chǎn)信用審查的日益嚴格及高檔項目銀根的緊縮成為公交房地產(chǎn)向高檔住宅進軍不得不考慮的阻礙因素；技術的不斷創(chuàng)新對項目經(jīng)驗尚不夠豐富、市場敏感度尚有所欠缺的公交房地產(chǎn)提出了新的挑戰(zhàn)；土地的掛牌交易增加了成本，也弱化了原本擁有的土地優(yōu)勢，同時也必將拉大強弱差距。WTO與申奧所帶來的市場繁榮會帶來新的競爭者，加劇市場競爭，要求公交房地產(chǎn)必須迅速改變機制，把握目前的先機。有利影響不利影響8導讀當前主要的戰(zhàn)略問題宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)供應鏈分析北京房地產(chǎn)市場分析外部分析內(nèi)部分析戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務分析實施挑戰(zhàn)與計劃資源分析能力分析組織結構總體戰(zhàn)略使命與目標戰(zhàn)略舉措行業(yè)與競爭者分析組織設計指導部門使命職責與崗位組織診斷關鍵業(yè)務流程新組織結構9各項因素推動居民個人成為住房投資決策的主體城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達到20平方米。城鎮(zhèn)居民成為市場主體房改政策取消福利分房集團購買力退出消費觀念改變推動入市住房不再等靠要，而要自己住房是消費與投資的組合住房可以不一步到位，按能力和人生階段進行更新?lián)Q代消費能力提高住房分配貨幣化個人消費信貸支持家庭收入提高進入個人散戶時代居民成為消費投資主體，對自身利益高度關注，消費日益理性成熟10居民購買能力的提高和消費結構的變化使住宅消費成為熱點以千元級為主的家電消費萬元級普通住房、空調(diào)、移動電話等為主的消費十萬元、數(shù)十萬元級私人轎車、商品房及裝修為主的消費一級臺階二級臺階三級臺階滿足吃穿用的基本消費需求舒適愉悅的消費新方向醫(yī)療保健、交通通訊、娛樂教育文化和居住支出與1995年相比分別以年均28.9％、21.7％、18.7％和17.1％的速度增長部分家庭消費熱點已向商品房、家庭轎車、旅游和信息化服務等方面轉移北京市居民消費呈跨越式發(fā)展今后5年，國民經(jīng)濟年均遞增速度保持在9%左右，城鄉(xiāng)居民收入年均實際增長6%左右，11需求的多元化、個性化驅動住宅的發(fā)展和變革人性需求生態(tài)化環(huán)?；：瘋€性化環(huán)境、配套智能化實用化社區(qū)化生態(tài)空間營造功能設置戶型合理化功能分區(qū)小區(qū)管理系統(tǒng)小區(qū)服務系統(tǒng)智能保安、監(jiān)控系統(tǒng)景觀設計共享空間生活、商務設施建筑風格空間布局裝飾選材大型社區(qū)住宅組團功能模糊化地域模糊化環(huán)保建材環(huán)保建設生態(tài)支持系統(tǒng)結合自然特質ISO14000認證客戶模糊化12居民收入結構和年齡結構特征影響未來的市場定位6.1%24.2%30.3%23.7%15.7%1.5－2萬元1.2－1.5萬元1.2萬元以下2－2.5萬元2.5萬元以上不同級差年收入的人數(shù)分布具備購房能力的階層24.9%30.6%35.0%9.5%50歲以上40－50歲30－40歲30歲以下月均收入7656元月均收入8264元高收入階層年齡段構成比率目前具有購買能力的人群占比不到20％，高收入階層年齡分布為30歲－50歲。居民收入兩級分化，大多數(shù)的居民只是潛在需求，低收入特征預示著未來低價位市場的巨大需求量。來源：建設部信息中心**房地產(chǎn)資訊中心13消費者特征影響購房因素日趨年輕化的購房群體特征是決定產(chǎn)品風格特性的重要參數(shù)。家庭結構年齡特征家庭年收入三口之家成為城市最核心家庭結構，家庭結構直接影響到產(chǎn)品設計。10萬元以下的家庭年收入占絕對優(yōu)勢，未來低價位市場需求巨大。14資料來源：中國消費者協(xié)會“百萬用戶評住宅”活動的統(tǒng)計資料用戶滿意度評分綜合滿意度為45.5

住戶對現(xiàn)有住宅的評價為基本不滿意。47％的住戶把“建筑質量”放到了“重視程度”的第一位，說明廣大住戶最關心、最重視的是建筑質量問題。消費者關于房地產(chǎn)的投訴連年上升：1998年1.89萬件，1999年2.12萬件，2000年2.22萬件，2001年前3個季度已達1.86萬件(其中不含房屋裝修投訴)。開發(fā)商應盡快從“概念時代”轉向“產(chǎn)品質量時代”。這應成為所有開發(fā)商的關注點，而且應以此為方向，主動回歸到住宅“輕炒作、重品質”的質量主體。從用戶滿意度可以進一步發(fā)現(xiàn)用戶對住宅品質的要求15從恩格爾系數(shù)分析個人購房潛力還遠沒被挖掘出來北京市的恩格爾系數(shù)已降至40%以下按國際慣例住房開支的占比應達到15-20%，而實際情況是長期徘徊在5—6％之間。北京市居民的購房需求遠沒得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的上升空間。目前的政策和外在條件遠沒有成熟，使居民購房時顧慮重重。來源：建設部信息中心**房地產(chǎn)資訊中心北京市恩格爾系數(shù)的住房開支比率199920002001恩格爾系數(shù)住房開支占比%39.536.336.25.220019151052025303540455055606570755.75.1恩格爾系數(shù)國際慣例的恩格爾系數(shù)下的住房開支比率40-4518.92001915105202530354045505560657075住房開支占比%55-587.650-5511.245-5012.116從市場實際情況來看，房價穩(wěn)中走低，原因是中低檔住宅比重上升北京市歷年商品房平均價格房價降低的原因是中低價位住宅比重上升，在商品住宅銷售的全部中，售價在每平方米5000元以下的已占66.1％，比上年上升3.7％。銷售價格相對偏低的四環(huán)路以外商品住宅銷售增加較快，經(jīng)濟適用住房銷售面積，都有力地推動了房價下調(diào)。來源：中國房地產(chǎn)報17但房價之高仍居于全國首位，也超過國際標準

全市房屋及住宅每平米均價分別高于全國6.8倍和6.6倍聯(lián)合國與世界銀行聯(lián)手對52個國家（地區(qū)）的城市住房價格與收入水平的調(diào)查結果顯示：平均比值為5，而北京獨占鰲頭為14.8。上市售價高，尤其地價高，售價以每年5.4%的速度遞增，始終在高位上徘徊，居高不下。北京普通職工平均年收入12000元，雙職工家庭是24000元，家庭收入與房價的比為14，就是說一個家庭要用14年的時間才能攢足買房的錢，遠高于一個家庭用6年時間的收入夠買房的國際標準。過高房價，超過了大多數(shù)普通消費者的承受能力。供需不匹配商品房的空置和滯銷截至2002年底，空置面積達到774萬平米，多年來空置率保持在20％左右，超出國際預警線10％，而且空置面積還有增加趨勢。面積所占比率價值所占比率18從價格來看，供需錯位問題十分突出20.0%20.0%5.7%23.5%34.6%29.1%10.0%22.9%21.4%9.9%2.2%0.5%3000以下3000-40004000-50005000-60006000-80008000以上供給需求從上圖可以看出，市場需求主要集中在5000以下的住宅，尤以3000－4000區(qū)間為突出，而市場供給在3000－8000的區(qū)間內(nèi)保持平均狀態(tài)，供需錯位問題十分明顯。來源：中國房地產(chǎn)報19北京惱寫字候樓市鏟場：路現(xiàn)狀愁與預讀測謹慎樂觀入世、申奧的利好因素不會立竿見影北京高檔寫字樓市場大部分由美日公司支撐，而美日經(jīng)濟進入衰退期寫字樓供應量很大，可能將使投資收益率下降100500存量附：2002年下半年至2003年上半年為120萬m2，超過高峰年1997年的116萬m21500總計200中關村地區(qū)500CBD至2008年北京寫字樓市場供應量（單位：萬m2）金融街及其延長線地區(qū)來源興：建煌設部朋信息哀中心**界房地發(fā)產(chǎn)資拳訊中曠心20北京浪寫字蓬樓市劉場:暗甲級臨寫字宜樓新增：2故00且1年季為1舊1棟點甲級燦寫字認樓，先總面柱積6棉56功22佳0m2（2田00珍0年捎新增友供應堅的2德倍）存量：截御止到呆20怎01膜年底傅，北溝京甲馳級寫僑字樓赤為3弓26慌萬m2分布：主葛要在舞CB匯D、炒中關教村地悄區(qū)，惰金融闖街地逼區(qū)由鄉(xiāng)豐于政稀策的樸傾斜析，發(fā)粉展速款度減酒緩，也沒有畜新增差甲級遇寫字晌樓CB毒D束54反％中關腰村蕩46攜％供應需求20脈01走年北檔京甲刊級寫梅字樓鐵需求差比2指00陣0年塑明顯納下降原因：1嚴、2借00襪0年梢蓬勃缺發(fā)展滑的互沃聯(lián)網(wǎng)行業(yè)議20辭01貞年幾返乎陷真入停巧頓2、類國外塘經(jīng)濟淺的放京緩甚起至衰貸退導致殘跨國病公司爆的需藏求縮序水3、佳“9虛11搬”事版件削碰弱了匹國外選大公司眨的投溝資信萬心價格20誤00撈年施20銹01披年20貌00將年四雷季度點20繭01飄年1冶1月吸納忠量（威萬m2）7020空置吉率（呢％）7.潑214鄙.320甚00厚年四形季度憂20哥01瞞年1耗1月平均字租金鄉(xiāng)豐報價杯（$舊/m2…月，不含催物業(yè)快費）2526慌.520小00挖年四爸季度雹20虜01潮年1癢1月平均茶售價物（$／m2）22熊4021類9820伏01杯年北受京甲榴級寫以字樓槐供應21北京捧寫字功樓市湖場:奔乙丙慶級寫榆字樓次級商務頌圈由于漁地處稱繁華拒地段染，出撿租率交都比釀較高有的者并非貪專門猾的辦邪公樓硬，而獎是原漁所在死地單善位用泛房出租餐價格古、物肝業(yè)管懇理費仍和設遙施使網(wǎng)用費情比附仆近甲厭級寫逢字樓駝低很肌多，粒但有晚的卻漫高過你其他含區(qū)位焰的甲貨級寫柱字樓地處吩交通所要道決，價測格較納低，欺開間趣靈活挑，出迎租率爹很高掘，一度般能土達到藍80苦％以縣上頂級商務鐵圈CB承D、膠中關畢村地驗區(qū)、持金融漏街地喝區(qū)等西直前門、瘡廣安前門、糠安外擊大街授地區(qū)外墻裝飾室內(nèi)公共部分裝修室外及綠化停車位電梯等候時間電力夜間藝術照明設計通訊控制擦窗機給排水空調(diào)附：北京寫字樓分甲、乙、丙三級，指標為：22北京狹寫字按樓市雜場:揀大單鼓客戶房誠分析大單稠客戶泄購買頸寫字赤樓考逐慮因維素依螺次是輛：相范對獨限立性緣瑞、公神司形將象、樓盤仇檔次波、位閃置交住通、浩置特念殊需沒求、辛配套癢設施允、區(qū)法域因志素來源晝：建趨設部稅信息銅中心**府房地鞋產(chǎn)資懷訊中慌心23房地淡產(chǎn)市趁場分鬧析總待結及糞其對床公交途房地拳產(chǎn)公從司的倆影響受全挑球經(jīng)與濟低掘迷的菊影響酸，目買前的音寫字持樓市盞場供欄大于吐求，私而將議來的萄市場情況庫受經(jīng)帥濟影銳響大腐，進輩入風嘉險較鄉(xiāng)豐高；居民碧消費池能力柔不斷吼提高戒，可螞以支給撐房危地產(chǎn)仔行業(yè)拉的持偉續(xù)繁秩榮；供需劫錯位煤的矛梁盾比束較突宵出，程主要超表現(xiàn)亡在價機格需剝求、啟戶型惠需求域、區(qū)薪域需求、韻面積僑需求傭方面飼；價格仔穩(wěn)中塵走低庭，可庫以看笑出開駛發(fā)商倒已逐駕漸關建注消寫費導掀向，退開發(fā)摟重心壺向中低檔園商品序轉變嫩；東北勇區(qū)域傷、中遲低檔久價格副、中耀小戶材型是歲需求宣主流戰(zhàn)。房地量產(chǎn)市場螺特點對公怕交房地產(chǎn)愉的影朝響市場根定位蕉時應怨充分富考慮修到家膀庭結囑構、孟年齡造特征客、家侄庭年臭收入吃等因乒素；準確扮針對絞目標咱消費省者的考購房勞考慮否因素閉，應卡在提橡供給法消費詳者高敲性價假比的產(chǎn)飯品上抵下功胞夫，漫而不冬是單壘純的恨銷售杜與炒痛作。24導博讀當前皺主要障的戰(zhàn)己略問聯(lián)題宏觀羞環(huán)境分析房地晨產(chǎn)供許應鏈腦分析北京俘房地雨產(chǎn)市濾場分給析外部密分析內(nèi)部殃分析戰(zhàn)略居規(guī)劃業(yè)務爐分析實施苗挑戰(zhàn)驕與計坡劃資源赤分析能力益分析組織唇結構總體伶戰(zhàn)略使命養(yǎng)與目俗標戰(zhàn)略切舉措行業(yè)虹與競轎爭者鄉(xiāng)豐分析組織警設計指導部門域使命嗽職責莊與崗沈位組織佛診斷關鍵綁業(yè)務流程新組稅織結昨構25合作篩開發(fā)憶可以乖選擇利用稱其它叔方式兄融資（槐章房項穿目做腳的不遵錯）房地桿產(chǎn)業(yè)領供應薯鏈：土地蹈供應花方建筑消規(guī)劃證設計況機構其它豆信息造中介托機構資金抹供應建筑嗚供應銀商營銷何策劃硬代理物業(yè)她管理配套舟設施重要蠟性公交供應獵能力供方饅產(chǎn)業(yè)鍛價值態(tài)占有演力公交應對惱策略供應五方式掛牌卵上市染交易品呢殊蛇截時坊尺疊自有萄資金徹預持收賬踏款銀行凍貸款斜房汪產(chǎn)抵臂押貸肉款債員券融獎資酒股稅票融缸資合直作開甚發(fā)曲其月它自己遇銷售室（可子以委顆托策妨劃）雀經(jīng)紀形銷售劍（公淹開報顧價、滅獨家與代理索或獨獨家銷共售權肌、多誓重開通價、蘭凈開材價）自設叔物業(yè)旋管理承公司外包退（議征標、疼公開蘇招標職）公開厘招標邀請嗚招標議標目前標招投絡標尚不規(guī)接范，舍經(jīng)驗較少如果職上市差，則掘自我供槽應能憑力較案差利用錯相關杠政策繭，避吸免上菌市交付易，翠降低閥開發(fā)控成本自有硬資金陸不足機構千融資騙能力贊差債券斑、股比票融反資行公不通整體化融資色能力絹較差土地耐價值章居高續(xù)不下地產(chǎn)饅商利敲潤較昨高供方港價值亭占有籮力最囑強設計架招標自選港中介沒有宅自己嬌的規(guī)內(nèi)劃設霧計機伸構；熊分析離市場闖信息艱能力融不足缺乏蛛營銷描策劃炎能力株，沒有漿銷售報經(jīng)驗可以冰選擇票經(jīng)紀悟銷售目前你有控豈股公司可承以負室責，消費掠者相達對滿畢意規(guī)劃桑設計并產(chǎn)品仔是開發(fā)項寒目成堡功的約關鍵價值桑占有遲力適粗中融資家方式駕的不冶同決乞定了供駱方價糖值占器有能氏力關鍵役看融螞資手樸段供方添價值乎占有筍力最特低建筑放業(yè)競允爭激蝕烈所喪致價值湊占有賞力較瘡強，描銷售環(huán)劣節(jié)直榨接決浮定整糠個產(chǎn)業(yè)肚價值它的實騎現(xiàn)是穩(wěn)緣瑞定的敏持續(xù)井現(xiàn)金流入術對開依發(fā)商繞價值占有倘影響表較小提高宇本公盆司物叔業(yè)管理青水平眼，保陸證持續(xù)纏現(xiàn)金絲式流外聘古策劃軌機構依據(jù)礙項目池性質決定合銷售別方式銷售兆方式厲多樣麥化招標蔽方式館確定建筑嫁商讓巴榮士控艦股引入鞏好的黎融資迫人員和金譜融機逢構建男立良好吐的關繞系開辟責多種古融資登渠道首先喘要提囑高自內(nèi)身對規(guī)劃遮設計資的認躁識把握蚊未來插產(chǎn)品慣設計的市毀場信睛息房地硬產(chǎn)業(yè)析供應雹鏈及獻其對突公交富房地恭產(chǎn)的路影響26導討讀當前棋主要卸的戰(zhàn)歸略問歲題宏觀牧環(huán)境分析房地蓋產(chǎn)供要應鏈鼓分析北京驢房地芽產(chǎn)市戴場分洗析外部虛分析內(nèi)部摟分析戰(zhàn)略彈規(guī)劃業(yè)務尺分析實施循挑戰(zhàn)段與計斥劃資源捆分析能力幣分析組織鑒結構總體評戰(zhàn)略使命皂與目震標戰(zhàn)略第舉措行業(yè)盈與競瓦爭者襪分析組織咸設計指導部門溪使命緩職責累與崗手位組織喬診斷關鍵案業(yè)務流程新組餃織結詢構27北京奧市房攔地產(chǎn)宣投資誕逐年現(xiàn)增加從上飛圖可慎以看蠢出，緒19蠻90蹦年到嗎19朝93妹年房迎地產(chǎn)繡投資彼呈平貌穩(wěn)增紹長態(tài)顫勢，糕19不94捧年到句19漢95唐年投壺資猛慌增，截19負96戚年到泉19援97綱年投饒資數(shù)辨量略頌有下賤降，帳19袖98脂年到御現(xiàn)在統(tǒng)一直銅保持限高速會平穩(wěn)飄增長造的狀坡態(tài)。19救90切年－輔20弱02秀年北暮京市褲房地勢產(chǎn)開職發(fā)投釋資額億元28市場制銷售卵也呈此增長腦趨勢房地撓產(chǎn)開訓發(fā)投巴資中婚以住約宅為滅主。耍20欠01搏年揪，用乎于住光宅建蜂設的望投資賓46泥4.革2億廈元，輝增秧長6便1%伙，占畏開發(fā)會投資使的5擴9.院2%菊。單位宗：萬恰M2單位犯：萬鉗M229房地頃產(chǎn)業(yè)狐處于叉二次朱發(fā)展嘩期成長邪期與經(jīng)燥濟體膨制改崇革和柱對外烈開放長不斷尿推進秘相適殺應，傻以住恭房制裁度和吳土地估制度狐的商駱品化敲改革漂為標賤志，敲房地投產(chǎn)作扶為生烘產(chǎn)要男素為開始都進入撒市場。穩(wěn)定仔期鄧小館平南斤巡講婚話和扎十四飛大的急召開鳥，房界地產(chǎn)礎產(chǎn)業(yè)草迅速肺成為暗國民德經(jīng)濟烏的熱菜點產(chǎn)塌業(yè)生播產(chǎn)低潮耕期受國謹家宏于觀調(diào)類控、朗貨幣群從緊楚政策醒影響閥，房萌地產(chǎn)凡業(yè)轉概入低策潮復蘇近期規(guī)范副房地腰產(chǎn)市興場、辯大力氏發(fā)展儲住宅仰建設二次塘發(fā)展責期申奧俯成功千、入擊世成坑功擴漏大了茫投資方需求永，房薄地產(chǎn)革業(yè)將法成為路新的變增長騾經(jīng)濟姻點78仇92瞇9擦4稠9酬8忌20服0130開發(fā)笑企業(yè)戰(zhàn)數(shù)量接多，種但總倍體規(guī)側模小南，資兩質有稅待優(yōu)掙化房地鬧產(chǎn)開例發(fā)企遵業(yè)數(shù)詢量據(jù)統(tǒng)俘計，椒截至縣20乖01塘年底丈，北陽京共缺有房綁地產(chǎn)惱開發(fā)辛企業(yè)價26詢04五家，固其中謀內(nèi)資帝企業(yè)怖21龍74糞家，倍占8喪3.寸4%勇，比輸20屆00衣年增把加1蟻55顆0家字。從左沖圖資零質比眼例中辦可以?？闯霰荆煌?、二社、三冷級資渾質企歇業(yè)僅它占不項到5購％，甜大量載屬于卵項目蘋公司腐。且?guī)Т蟛肯卜质窍蹲罱h2、穿3年踐成立繼的，皺真正暴有開勢發(fā)業(yè)學績的勤只有佩四、鞭五百粒家。1.65%1.11%2.07%95.16%一級二級三級其他31開發(fā)拍企業(yè)醉形成狡了三仰級梯所隊第三忘梯隊第二考梯隊第一克梯隊以城酸市開閘發(fā)、蠢華潤匙置地取、天鴻遷集團干為代翁表，膊擁有耳大量土篩地儲抖備，螞年開銀發(fā)量洪、年銷愚售額毫居北玻京領任先地印位。以萬處科、永萬通撐、珠叮江、翁中海、念中遠蠟為代呈表的懲一些補新興企業(yè)鍋，中甲等資結產(chǎn)規(guī)優(yōu)模3乏0億資左右，停業(yè)績說穩(wěn)定況，年焰銷售裂額1擊0億左恐右，價資產(chǎn)脫收益末率較脖高、沒有歐歷史覽包袱桌、專窯業(yè)化喇公司發(fā)展示，操士作理雜念較爭為領喂先以中膀小型鏈房地滾產(chǎn)公鄭司及坊大量項晴目公啞司為死主。六數(shù)目偏眾多，蔬資產(chǎn)硬規(guī)模戰(zhàn)小，賄業(yè)績救波動較妄大。32三級劍梯隊披之間碑還沒垮有不軌可逾泛越的漿差距而，但邊新競免爭對辨手的虹出現(xiàn)胞不可灘小覷一級昌房地筍產(chǎn)開醬發(fā)企栗業(yè)平煩均年軟投資辟規(guī)模懂為30億左視右，雕是二含級企弦業(yè)平荷均投掙資規(guī)托模的3倍，查三級睡企業(yè)序的6倍左桑右。一級械企業(yè)摧年施濱工面潛積約廣為二本級企特業(yè)的2.藏2倍，幼三級勒企業(yè)燒的4.探2倍。往一級凡企業(yè)狹總投靠資規(guī)耳模約商占北剝京房朱地產(chǎn)媽總投津資規(guī)堅模的30％左辜右，才但企墻業(yè)平路均份滅額只休有0.拜7%，最均大的怖企業(yè)陽投資租額占咳市場復總投元資額賊不足5％一級賓開發(fā)稻企業(yè)橡平均始購置各土地譽面積巖為其網(wǎng)他級強別的1.鋪8倍，糖是二儲級開氣發(fā)企竊業(yè)的3.申5倍，薪全年晝購置敢土地惡占有持率不侍到10％。新開暗項目碼前20位的鳴公司筆中，償外來牧戶、枯新面他孔占阻了相正當份即額。一級踢企業(yè)雙規(guī)模磁處于頸領先診地位器，但脂與其棕他企棟業(yè)還智沒有反形成前難以麗超越幼的差處距。一級穴企業(yè)緞在投鏟資與則開復罩工面德積上從要領舟先與衡其他宴企業(yè)忠，但稅還沒微有占迫到足聾夠影嫁響市楚場走欲勢的異份額孔。外地揚、外餐行、苗外資適紛紛寨進軍爐房地碧產(chǎn)業(yè)卡，市薯場份呈額將才面臨纖著進亭一步泊瓜分貓。33北京貫主要自房地笑產(chǎn)開棋發(fā)企導業(yè)財傭務比尿較分慕析131311203019.36513.473123.2588.07總資產(chǎn)凈資產(chǎn)年銷售收入城市開發(fā)天鴻集團萬科萬通房地柏產(chǎn)開索發(fā)業(yè)詢務的廚特點藥決定糠房地忌產(chǎn)公技司的獄總資產(chǎn)會貞受開蘿發(fā)項膨目影膨響的扇產(chǎn)生警較大億波動商。凈陵資產(chǎn)罪規(guī)模一屠定程攤度上你決定插了開享發(fā)的華規(guī)模疫和抗測風險跪能力露。銷售躍收入兇反映句其銷集售業(yè)料績。歷史火開發(fā)戒規(guī)?？芬欢饬x仍上可揮以代考表開邊發(fā)公評司的開發(fā)必經(jīng)驗杯，內(nèi)素部項駝目管佩理的賞水平銳，也膝能反察映出做其品牌故價值屬；土壁地作觸為稀藝缺資門源對葡房地脫產(chǎn)開山發(fā)商敢意義重返大。厲土地嗚儲備疊反映脈了一缸些大睛型房咬地產(chǎn)傷開發(fā)轉公司的馳長期隸開發(fā)肢思路格，也麥反映粒出其掏開發(fā)抱實力炸。資產(chǎn)典負債碌率反潑映其酷利用敗借貸殺資金王進行題開發(fā)鍬的能朽力；凈資寧產(chǎn)收晶益率電受到盯公司趴利用抬借貸藥資金絲式杠桿禮的影速響。億元萬平羽米34土地牧儲備分和存訴量經(jīng)據(jù)營日猾益成買為大擋型房規(guī)地產(chǎn)臘企業(yè)靜的戰(zhàn)政略選斗擇，沸物業(yè)高服務段和置訪業(yè)服校務成瘋為業(yè)巨務組市合中奶的重最要方塞面土地捎開發(fā)師/儲評備深度伐物業(yè)蔑服務綜合蔑置業(yè)首咨詢?nèi)f通五成立謝專門蛾的子辜公司盼從事嶄土地做開發(fā)滴業(yè)務華潤劇置業(yè)嘴在京記開十四家連誕鎖店呆，提仇供房滾屋升嚴級服預務萬通擋成立勇萬通讀筑屋膜，通銅過網(wǎng)跌上渠竟道提氧供住摸宅定掛制服練務紅石疤在網(wǎng)換上推值出“棚豬八吉戒家痕政網(wǎng)填”，甚為現(xiàn)揉代城曠的客爽戶提療供多息種深弦度物聯(lián)業(yè)服返務萬科粒在上曬海部巴分小溫區(qū)開勞始提椅供收濱費物犯業(yè)服亮務存量急租賃斗經(jīng)營萬通幫計劃墨在將怕來的磁房屋票開發(fā)慕業(yè)務茫中，換留出蓋三分紛之一的比詳例用雞于租鞋賃35新的求圈地購運動肆隆重再上演首創(chuàng)引的儲屈備土游地已馳達到動41叢3.同3涂萬平遵方米天鴻速與朝顆陽達陸成2垮40荒萬多蓋平方旋米的忘土地尼協(xié)議城建堪西三漸旗環(huán)倚島拿愿到了悶一塊援近1俯00壘萬平餡方米福建憐金源移25池0萬默平方征米的池世紀論城三顛期啟渾動在香即廣州靈富力掀拔頭終籌以膨31搬.5進88遍9億襖元拿勒下地尼王招辨標廣州睜珠江狗又拿眉下了來占地鍋83仍.1尼3萬骨平方拾米土地豬儲備葛是開偵發(fā)商耐的生子命線香港凍：長江蜜實業(yè)燥和恒暢基建論設，猛都在宇香港陵土地溉局標所購大啄量土可地作寒為儲闖備。臺灣惹：最大拌的地矩產(chǎn)開倘發(fā)企南業(yè)如坊國泰牧建設博，由滴于有強龐大晨的土身地儲巨備，鞠度過升從石滑油危桶機到沃第二責次經(jīng)暗濟的策不景莫氣，運現(xiàn)增棕值到觸原價砌位的剖10沖倍以脫上。土地還貸利息是否小于土地升值額選擇屬地塊渾的決拋策規(guī)劃指向市場指向凸現(xiàn)需求潛在需求時政需求良好的立項可行性分析市政需求推動失新一叉輪圈惠地運酬動，姐一時最硝煙欺四起政策法律的變動開發(fā)企業(yè)的競爭加劇城市土地整體稀缺環(huán)境經(jīng)濟的變化引發(fā)爭地的外部因素資產(chǎn)積累和現(xiàn)金流量發(fā)展戰(zhàn)略的要求市場的良好契機融資的必要擴張引發(fā)爭地的內(nèi)部因素36北京天主要錦房地村產(chǎn)開頁發(fā)企漁業(yè)均暗具有選較明旬確的禿市場霞定位種和客他戶群節(jié)，多雄數(shù)采桌取客壤戶/壞產(chǎn)品廁多層的次組俘合發(fā)慶展策繼略城市炎開發(fā)測、天碼鴻、禾華潤惕依靠腿強大濕的政捎府背粗景及編土地來儲備掀，在夠產(chǎn)品婦定位土上靈活選遮擇；萬科罪：具端有穩(wěn)冰定收按入，竿對生牙活品歉質有枯一定插要求問的中愈等收弊入階溝層；萬通掀：事棄業(yè)有餓一定燃成就柿，具柴有穩(wěn)鍬定的嗓高收即入，反注重程家庭悉生活浪和居皇住環(huán)插境的富裕督人群頸；華潤肥置地示將調(diào)柏整其瓦目前姻龐雜蘆的產(chǎn)余品線宗，鎖差定中賭端市胸場；其他釀北京松房地完產(chǎn)小傾型項解目公劣司，蝕以地趣域特剪點有萬針對渡性的斬選擇瞎客戶票群體咱，分布于摘高、赴中、勢低市思場高端中端低端萬通萬科城市開發(fā)天鴻集團5000元/平米8000元/平米紅石（中鴻天）項目公司華潤置地37大型因樓盤銀的出萌現(xiàn)是券更高頁層次活的飛累躍，贏住宅環(huán)業(yè)發(fā)要展的更必然泳趨勢規(guī)劃矮難以評超前客戶帥難以莖定位資金碰難以鄉(xiāng)豐籌措節(jié)奏壩難以畜控制價格據(jù)難以焰把握規(guī)模拒大、索人氣句旺、晌居家悅氛圍腐濃厚配套陶全，市生活袖方便喬舒適管理帝好，慣有統(tǒng)乳一的慚物業(yè)種管理品牌線好，挖潛力責大，誼有升舅值潛桑力規(guī)模脂經(jīng)營索，經(jīng)談營成訂本低S優(yōu)勢樓盤藍航母畜的出筆現(xiàn)，赤大房支地產(chǎn)蛙商的僻發(fā)展畢方向W劣勢消費薄者社貞區(qū)觀徐念的育增強關鍵疏點：提煉貌項目歉的獨怠特賣齊點，票形成溉鮮明垮特色錘和品債牌號扣召力屬。完善稠項目子開發(fā)眨的配價套設飾施。構建捕大項猴目的納成熟銹社區(qū)脅文化房地繞產(chǎn)市腥場競鳳爭加諷劇消費挽者重戒視社兄區(qū)環(huán)扒境消費延者重戒視品度牌和戀服務要求膚：開發(fā)影商的蠶實力衛(wèi)和經(jīng)頭驗積基累很強賣的規(guī)冤劃設斤計能醉力；絹品牌訓營銷燙能力管理密服務觸能力鋒和文蘇化構雹建能邪力38郊區(qū)隔超級踩項目牧必須翻作出緞彩，仗考驗灣開發(fā)紀商的沉創(chuàng)造予力交通顯條件蹲滯后生活艦成本除較高城市壓配套臭費用轉龐大物業(yè)悔管理役費用鑼較高文化授、人早文、保教育幼條件任較差治安買差和瓶缺乏姓配套琴設施自然恭環(huán)境績好和斬價格塌便宜遠離并市中蔑心，兵空氣彼清新印環(huán)境茄好生活騰配套草設施茶的集杯中規(guī)茶劃為營芹造人仁文氣蛋氛提拘供最撲佳白屑紙建筑牧成本刪較低斬，易是于體尚現(xiàn)實悉力生活不配套些：生如活起去居的悉一條漁龍商州業(yè)設外施社區(qū)浮文化捎：社字區(qū)文乒化生枕活，建營造乳和諧滅氣氛社區(qū)狀規(guī)劃屑：建梨筑風拿格、慕環(huán)境哀景觀至、建雄設規(guī)銅模S優(yōu)勢目標屠顧客為工樣薪階淡層追求剛品位廉格調(diào)抽、回德歸自營然人未性的譽生活謎方式W劣勢0機會T威脅保證割完整臨的城念鄉(xiāng)綠稻化系惱統(tǒng)和良好堪的環(huán)濁境空彈間加強絹郊區(qū)寄道路看、公倡共交云通系撇統(tǒng)、市政史和配冒套服梁務設龍施建劇設政府規(guī)劃前提開發(fā)蚊商努力創(chuàng)新蝕的規(guī)特劃設喜計居住饒密度飼、中融央空套間、希路網(wǎng)賤系統(tǒng)距、戶胳型設栗計市民雅廣場場所苗感營濫造共享瘦空間人車跳系統(tǒng)39行業(yè)兆結構鹽和特享點對真公交糠房地晚產(chǎn)的脹影響北京敢市的外房地瘡產(chǎn)行斥業(yè)處黃于戰(zhàn)藏國時事代，經(jīng)群雄均逐鹿邊，市供場競蓋爭度渠比較謙高；一些筆實力檢強的足開發(fā)慶商已余經(jīng)具次備了早資金器、品跑牌、笛資源足等優(yōu)秧勢，箱但由膏于市疤場需兵求巨口大，決其優(yōu)庫勢還哪未太惡大凸繡現(xiàn)，朗市場樸壟斷棚度非膛常低縱；由于岡眾多薦新企毛業(yè)的漸介入膽，平所均利恥潤降土低，躁逐漸洗進入雕理性亡投資倡時期擊，市國場逐哀漸規(guī)謠范化咸；政府辮對資龜源的睡統(tǒng)一預規(guī)范哨管理神，使愧得集活團化串、專工業(yè)化殲成為雖必然守；從標初桿企淹業(yè)的楊發(fā)展活情況石來看勝，資數(shù)金、助土地斬、清棗晰的舍戰(zhàn)略肢和明揀確的心市場尊定位燈非常錦重要逐。利用盈目前直積累法的經(jīng)縫驗，夢在市雕場中杏脫穎頌而出準尚有潑時機社；進行業(yè)規(guī)范里化管功理、頭專業(yè)泰化運顛作，鍵才能陶應對仰激烈充競爭拳的壓只力。行業(yè)劫競爭結構歪及特桐點對公孔交房地產(chǎn)存的影墾響40公交質房地傍產(chǎn)行墊業(yè)機蒜會與生威脅舞分析機會威脅長期顯立足存北京相的房壇地產(chǎn)騰開發(fā)毫的大呼中型踢房地丈產(chǎn)開腎發(fā)企穩(wěn)業(yè)實亡力顯碼著增秩強，瘦以港則資為襯代表獅的外霧資企企業(yè)以炸及一寶些遞擁有喂特殊劣資源礎的原拌非房摘地產(chǎn)知名擠企業(yè)腥紛紛士涌入弄北京罰房地嶺產(chǎn)開羽發(fā)市吉場，扇使北潮京房袖地產(chǎn)叢開發(fā)友產(chǎn)業(yè)憤總產(chǎn)籮能迅障速加冊大，暴容利時靈代快怪速消晶逝，披對原柏有公巡壽司的夫粗放岔管理萬帶來剛挑戰(zhàn)肢；市場候競爭故壓力輝增大質導致浴造成拴公司錄潛在站經(jīng)營侍性風飲險大紅大增汽加；未來座行業(yè)班集中侮度將襯大大旱增加畫，公繼司如輛不能符在未停來2－3年保疊持迅描速發(fā)刪展，貝將難即以獲獎取未茄來競赴爭優(yōu)椒勢地坑位；買方垃討價井還價橋的能約力越獅來越偏強，枕將會鐘給房就地產(chǎn)紡公司薄的精武細化初發(fā)展攪提出腳更高伯的要尿求住宅增量對住宅勾需求猴將長吹期持難續(xù)高支速增扭長：絡北京膏市居澤民對亭居住載的改黨善需善要及富經(jīng)濟頑持續(xù)青增長總趨勢著因素塘的結箱合使釋市場話需求段總量戲長期越持續(xù)蚊發(fā)展輔，為唐公司擋未來源立足籮北京葵奠定港穩(wěn)固太基礎肅；隨國映內(nèi)居身民貧滿富差泥距的券進一哲步拉仿大，慕不同廊檔次惑居民鹽生活伙小區(qū)秩的服托務需副求呈住現(xiàn)結凡構、背層次沙性分獎化，批一些拉基本飛物業(yè)業(yè)管理僚基礎重上，違增值燃收費軌物業(yè)慰服務盡、管唱家式則服務吉等市聰場需何求開開始呈號現(xiàn)，民公司尸可以航結合緞住宅世開發(fā)餓考慮用復合慢服務備方式云及獲演利潛庭力，紋與開薯發(fā)業(yè)析務形爸成良恐好互豈動。寫字縣樓由于碼城市惜政治孔、經(jīng)紀濟特莖點，宣北京礦寫字狀樓、缺商業(yè)紛樓宇況市場取發(fā)展塞相對肉國內(nèi)易其他寫區(qū)域放較為背領先妖?？偩丑w而奸言北劇京供液應量接相對撐過剩品，但布甲級更寫字為樓的要需求挺仍相乏對不蜻足；郊區(qū)季城市摧化發(fā)鹽展將停增加招這些廣新興量經(jīng)濟誦區(qū)域糞對寫睜字樓溝等相殿關配祝套等字的需隙要，付屬于末新機廁會點蹲。41導艙讀當前應主要婆的戰(zhàn)慣略問顯題宏觀昂環(huán)境分析房地騙產(chǎn)供破應鏈潛分析北京聯(lián)房地究產(chǎn)市稠場分林析外部覽分析內(nèi)部瓶分析戰(zhàn)略霞規(guī)劃業(yè)務按分析實施輸挑戰(zhàn)減與計加劃資源膨分析能力本分析組織液結構總體奏戰(zhàn)略使命蒜與目顧標戰(zhàn)略狹舉措行業(yè)律與競叫爭者璃分析組織真設計指導部門養(yǎng)使命雹職責戲與崗鑰位組織愚診斷關鍵奸業(yè)務流程新組萄織結峽構42經(jīng)過腿十余忍年的墻發(fā)展要，開晨發(fā)公蜻司有滋了較惑好的壓成績公交毒房地篩產(chǎn)開凳發(fā)公掠司于晝19拖92廳年成杏立，優(yōu)全體乏開發(fā)極人員蔥從零小起步跨，取喊得了舍較大判的發(fā)心展，慣注冊呀資本憂金從妨10協(xié)29溪萬元運增加苦到今毒天的爆32患58表.1娘萬元??；總管資產(chǎn)茶從1鄭千萬顛元增池加到蟻20牲44緣瑞3.懼7萬賭元；成20攜01軋年—遮20泉02光年公桂司經(jīng)喂營收啄入連衣續(xù)兩內(nèi)年超灑億元關；開厭發(fā)資授質升僅級到界二級抖。開發(fā)摟公司觀自9暖8年殖以來環(huán)取得訪了較錫大的愛發(fā)展浸，迎尿來了懸公司鑼歷史追上第呼二個振開發(fā)勁高潮路，先管后開景發(fā)了跪甘露所園住匯宅等冤5個辦住宅缺項目辱。目途前企悅業(yè)總咸資產(chǎn)投20壘44外3.擔73觀萬元身，凈順資產(chǎn)付55候85溜.3勺3萬狡元。開發(fā)條公司挎成為衣公交拾總公沈司下賞屬中差效益捉最好酸的企參業(yè)之老一，霸為總拳公司堵的發(fā)炒展做犯出了搶有益文的嘗頁試和炸出色齊的業(yè)弟績。43通過沿各種巾方式興成功羞完成希了多炊個項綿目項目名稱項目概述規(guī)模收入（萬元）愛地大廈與北京愛地公司合作，1994.10-1997.820310m26703京潤大廈與香港中港公司合作，1994-199739618m2投資13000萬元1514靜安中心與靜安物業(yè)合作，1995,5-1997.10107092m24044巴黎公寓與香港中港公司合作，1996-19999603m2投資13000萬元1147花園村紫苑閣與北京恒遠基業(yè)公司合作，1999-200127760m2投資8500萬元核桃園天澤園與北京銀工公司合作，1999-200024420m2投資7000萬元1900安定門安馨園自主開發(fā)，1999-200120000m2投資6000萬元2439馬家堡住宅與北京崇文區(qū)房地產(chǎn)管理局合作，2000-36000m2投資13000萬元3540甘露園麗景馨居自主開發(fā)，2000-50000m2投資13000萬元2430344與市夸場上赴主要拘的開踏發(fā)商譜和同志期起歉步的厲其他掛開發(fā)餐商相獎比，戒有明承顯的挽差距19惹92資年成尤立，瘦完全溜市場厲化運旗作，置不考皆慮其醋分拆饅部分點，2嚴00晉2年帆收入嗓仍然站超過騾20朽億萬通珠江陣駿景裳，建濫筑面騙積4句2萬簽平方案米；習珠江昨帝景萄，開鈔發(fā)面教積6走0萬扮平方街米；逝珠江嘴國際論城，丙可開屈發(fā)面喇積將源超過顆10黨0萬何平方印米，飲等等是廣嚼州地宴區(qū)市腸政建孟設、辨房地咱產(chǎn)開推發(fā)最瀉具影塌響力虎的投蓋資公熱司之懂一，善其珠駛江駿煙景、則帝景始園、符愉景好雅苑確等經(jīng)繭典項門目堪音稱廣卷州房塑地產(chǎn)城典范成之作想。迷20愧00悠年初糕，珠師江房石地產(chǎn)善首次繼進軍掉北京探。在業(yè)短短摔一年存的時旬間里袍珠江瞞地產(chǎn)間在北知京總殃開發(fā)捕面積涉達到挺27捆0多痰萬平襪方米慈。珠江房地圓產(chǎn)西單永商業(yè)貫區(qū)開鹽發(fā)、腐西單虧文化伸廣場罪工程液華亭謊嘉園計、京摩通陽昏光華崗苑等曉近5縫0個竟各種淚房地槽產(chǎn)項虹目。20渴01間年公痰司商木品房幣銷售廚額突勾破3微0億察元，盜總資裳產(chǎn)近是80痛億元姑、凈喜資產(chǎn)陣近4閑0億侮元、血累計丸開發(fā)挖面積牽達2處00奶萬平予方米垂、年敘開復凡工量壟超過圣10倚0萬勺平方辣米的昆大型耀房地饞產(chǎn)公浪司。華潤男置地（華館遠房汪地產(chǎn)供）西羅割園、處南磨仿房、僑團結董湖、擊回龍垃觀等喊近六君十個響住宅由小區(qū)征。其母中回矩龍觀幅是北張京市袖最大肯的經(jīng)吐濟適襯用房鬧建設件項目辟，總撲建筑倚面積屬85抬0萬裕平方該米。隸屬爛于北轉京市系城鄉(xiāng)御建設殺委員羞會，刮在海億內(nèi)外誓共擁嘆有各云類全諷資、紀控股息子公洋司及灑參股煎企業(yè)最80禽多家鞠，總遲資產(chǎn)乓規(guī)模磚超百杰億元貪。房剪地產(chǎn)揪開發(fā)長主業(yè)籮年開訊復工耐能力剩超過杜30園0萬萄平方掙米。牛在全盛國首鴿屆房漏地產(chǎn)叨開發(fā)漠綜合跡效益頓百強殺企業(yè)譽評比除中位駁居第戲三名聰，在嘩北京筑市經(jīng)聽濟百悟強評碌比中偵，名愁列開熄發(fā)企持業(yè)第陜一名鄙。天鴻成立殿于1收98等4年群5月桃，公室司于范20陳00巧及2浴00近1年笨兩度濟分別土入選妙權威嬌財經(jīng)萬雜志塔《福荷布斯予》全齒球最醒優(yōu)秀既30筆0家毀和2鋒00芒家小除型企弦業(yè)。截止盛20歉01騙年底辨，歷拌年累蓋計竣夏工面躁積3償48含.6肥萬平鹿方米天，土話地儲兩備量涼98拴0萬仍平方門米。值公司刑總資窩產(chǎn)6厭4.鋪83迫億元宵，凈別資產(chǎn)哲31燦.2惕4狀億元灣，擁徑有員獵工5勒34醋9名辦。萬科部分盲項目業(yè)績開發(fā)信商45過去虜業(yè)務音開展濾的方佛式，輩也制灣約了銹企業(yè)踩的發(fā)皂展合作郵開發(fā)優(yōu)點自己質出地米，對桿方出味資；業(yè)務貨操作辭簡單哀，風作險小登；對企置業(yè)的賓要求副低，情只需性要很抬小的狹資金坦、技批術等喘資源忽。缺點資金事回收狡問題軟，如96、97竣工輛項目赤的尾幣款；工作悠中被輝動。內(nèi)部業(yè)開發(fā)優(yōu)點依托眾公交列總公碰司，捐利用煌其優(yōu)斤勢的仿土地隆資源熱進行顏開發(fā)況；可以新比較張快的青發(fā)展集。缺點公交轟土地繭資源蓄有限；業(yè)務伴上受逆到總奇公司義決策清遲緩煉、隨炕意性野大的搶影響僚。問題開發(fā)修公司腐在實言質上到并沒數(shù)有走南向市存場，鹿而只殘是“紗在岸纏邊看彎”，禮對于珠市場你的經(jīng)棟驗積密累有狼限；壓力絲式小，召對市衫場競并爭的幫敏感態(tài)小，束不利滾于公儉司業(yè)搏務水辭平的柱提高色和專飯業(yè)人滿才的胞培養(yǎng)被；過去鉆的經(jīng)毛營業(yè)災績小吵，資蛾質等渣級不燭夠，竭對于蜘公開耗競標舍不利臣。46導偏讀當前造主要舉的戰(zhàn)言略問憑題宏觀鉛環(huán)境分析房地冷產(chǎn)供愿應鏈勢分析北京姿房地瞧產(chǎn)市株場分伍析外部脆分析內(nèi)部柴分析戰(zhàn)略險規(guī)劃業(yè)務著分析實施業(yè)挑戰(zhàn)摩與計連劃資源揭分析能力蠶分析組織棟結構總體飄戰(zhàn)略使命磚與目鍵標戰(zhàn)略槳舉措行業(yè)餓與競夠爭者胞分析組織加設計指導部門鬧使命捏職責燒與崗拋位組織許診斷關鍵金業(yè)務窯流程新組與織結擱構47分析蹈內(nèi)部鉛資源割可判桃斷企譯業(yè)的姨綜合抱實力業(yè)務寶過程人力授資源財務控資源物資返資源技術櫻資源隱性彎資源產(chǎn)品沈及服偏務營銷翅能力土地燙獲取宿能力綜合柴管理紐奉能力成本違控制玩能力資金纖運作嬸能力項目悼管理新能力48公司壟自身肥的資男源積因累及分整合諸不足依靠酒對特區(qū)殊資透源的諒壟斷北而缺責乏自矛身積膝累的推企業(yè)要在激汁烈的許市場娛競爭同中非煤常危沉險。組織資源財務資源物資資源人力資源技術資源隱性資源注冊殲資金融資流動許資金土地管理朱人員技術瘦人員職能鬧人員建筑喜及相墻關項目擾管理品牌客戶附關系總公帝司開發(fā)邁公司沫經(jīng)過倒十余悅年的究的經(jīng)已營，酒從一養(yǎng)無所正有發(fā)叨展到也了今漏天的毀規(guī)模表，積嬸累了其大量華的資繩源，登然而啟缺乏馳充分糾市場雨化的打業(yè)務需運作概方式啊，使傻得公鹽司所明擁有敲的資濃源并誰不理戀想，逮表現(xiàn)劈燕在各頃種資裕源要幻玉么由鉗公交揮總公村司控薦制，甲要么很缺乏厲有效脂的管齡理。49開發(fā)昆公司蛛的資攀金狀鼠況良軍好，捧但對迎于房喬地產(chǎn)傳企業(yè)歌而言誕，過忍于薄叼弱從各禮種財踐務比搶率歷掙年的彎變化泥上看掃，公橋司的川償債賊能力種比較究高；卸由于脫房地哨產(chǎn)開刪發(fā)業(yè)膏務的污特性萍，公量司資始產(chǎn)周鴉轉率柱和兩溉種收蘋益率傭的波夜動比嶼較大失，這堆也是翅由于異公司淚業(yè)務掙方式握有所兔變化瓣而導倡致的濁。由于送房地重產(chǎn)投奪資所欠需要筆的資敘金規(guī)床模很竟大，柴因此屬公司虧現(xiàn)在境所具伯有的推財務鼠資源收仍比設較薄疫弱，穗而公糠交總界公司浸在需感要的俗情況稅下隨饑時可尚以抽蜘取現(xiàn)揭金，材使得麥資金翠狀況術更不疤容樂咐觀。50開發(fā)捧公司奏缺少費土地邊儲備投，未矩來經(jīng)需營的關風險舞較大開發(fā)一批立項一批儲備一批土地管理一般干國外言的經(jīng)毛驗是珍三個跪三分零之一園，即教建成紀在售盆住宅豬、在音建住濕宅、視和土異地儲頭備各嶄占三閥分之原一。土地教的尋冒找、話立項歡分析蘿和儲惜備是贏房地北產(chǎn)開醒發(fā)的籍“先氧遣部高隊”昌，土缸地戰(zhàn)字略實迷施的掀成功肌是保踩證持取續(xù)開污發(fā)的順前提沒。開發(fā)宇公司池所做紅項目戲的土播地均紛來自翠公交催總公刺司，訴自9志8年較以后寄就沒輝有新鈴項目棚，而制是開叛發(fā)原辣有的芒土地敵，在屋原有征項目旗開發(fā)算完成拖之后揉，開助發(fā)公達司的弊業(yè)務詞將面妙臨斷造檔的碌巨大胞危機店。由于慎公交倉總公雹司在壺對土襯地的伍決策勁時間淡比較零長，樣而且免影響裕因素節(jié)比較莊多，怠因此敲開發(fā)興公司稱無法畢有效便從總棉公司格獲得糕土地也儲備匆。51開發(fā)憲公司鋸的員也工結白構難祖以適粱應激烏烈的轟市場切競爭開發(fā)友公司詠人員扮老化前現(xiàn)象鋤嚴重核，平時均年嘆齡4用0.脅3歲祥，4鬼0歲沾以下蜜的人瀉員只刑占3岸9%而，應折對激回烈的銀市場策競爭裂和繁厲重的暢工作斷可能肯會出豆現(xiàn)力兼不從否心的劣危機贊。自從竹98護年以挖后，零又陸卸續(xù)存拼在人辯員流井失，白并且晨缺乏督新鮮槽血液券，對旦整個左組織拴的活鍋性、宜新思諒想、捷創(chuàng)新縮慧活動猴的產(chǎn)弊生不童利。丘而創(chuàng)戶新對腐于開必發(fā)公貍司成或功走訓向市顯場是散不可倒或缺淋的，漏只有姐不斷態(tài)在業(yè)田務上爽、管軍理上從進行蟲創(chuàng)新忌，才盞能使塞公司謙跟上積市場收的節(jié)料奏。從員畝工的料學歷理結構昆上看曬，基志本合講理。箱但是爐專業(yè)送結構保上有絨很大聲的不刺足，遭公司拜嚴重巡壽缺乏濾房地教產(chǎn)工棋程技爭術、曠投融沉資、蔽營銷叢、管茫理方吃面的爪專業(yè)褲人才具。52開發(fā)棵公司傍具有覆一定錄知名略度，哪但品騾牌建孟設的掀道路希還很管漫長品牌娘定義品牌厘，是魂指顧圾客將幼從產(chǎn)逢品或仗服務回中得介到的率所有英有形盈和無寺形利福益與膏之相檔聯(lián)系裂的一泉個名捆稱名稱品牌強大余品牌品牌評演變依的不與同階儉段主要運特點商業(yè)倚價值代表煮品牌對品巷牌有盾一定攀認識增強尾客流呀量，香有一斃定的灑購買誕量公交獨有摟的價玻值定鑒位，鍋統(tǒng)一僚的品泛牌形窯象和薦與之混相協(xié)鴿調(diào)的灣宣傳比方式品牌詞忠誠堪度踢較負高溢胳價萬科個性輩化的此品牌棍表現(xiàn)更多招其它導業(yè)務詳機會皂的利照用麥當江勞姨迪斯稍尼開發(fā)送公司君目前婚所處畝階段“我匯們房音地產(chǎn)伸依托混公交餃的品腐牌，濟又是鄭國營稻單位結，在徑社會伍上在昆客戶局中形莖成了女良好抹的口兔碑和會資信求。”“大飼家信悲任國跟有房遙地產(chǎn)在開發(fā)擺企業(yè)蠟，私備有企題業(yè)不散可靠略，國灶有企葵業(yè)又撐不會竹跑。手”53公交括總公鼻司的命管理習方式將開竹發(fā)公還司視怒為總賽公司猾的一鼠個部此門而京不是拉自主芹的企爽業(yè)；過于燃依賴角行政菠手段壟而不蓮是通淡過市夾場關借系；沒有于進行南放權只，決旋策權悟過于階集中嗚在總痛公司革；沒有偶明確而的目志標和丙任務利；對資丹金和窩收益樂的管握理不圓規(guī)范嫩。結果開發(fā)染公司孕遇到撓困難泄時，治只要膏公交艦總公忠司有債能力朽，就伶會幫較助開舍發(fā)公粘司渡速過難倡關；開發(fā)構公司犧的經(jīng)親營缺鈔乏足奸夠的漏靈活與性和揮持續(xù)截性；開發(fā)夸公司漂缺乏波危機雁感和輕充足贈的動章力。開發(fā)坊公司總得到寇公交助總公貧司大生力支匪持的草同時沒，也售受到顫了許殼多不免利的范影響作為毫城市尚公共輛交通姜運營仿商的幣總公已司與摩高度持市場尾化的蕩房地臘產(chǎn)行喂業(yè)運亡作模爆式相麥差較障大，昏行政紹式管闖理的撒直接悄弊端至是外衛(wèi)行領遲導內(nèi)模行，桑造成偵機會菊的喪望失且屑損害塵了開只發(fā)公撐司的腸積極所性。54導膚讀當前挖主要揀的戰(zhàn)努略問虛題宏觀以環(huán)境分析房地遷產(chǎn)供綱應鏈花分析北京犯房地功產(chǎn)市傻場分碧析外部畢分析內(nèi)部竹分析戰(zhàn)略銀規(guī)劃業(yè)務夾分析實施士挑戰(zhàn)氏與計飼劃資源畢分析能力浪分析組織個結構總體代戰(zhàn)略使命氣與目臨標戰(zhàn)略荷舉措行業(yè)猶與競鏡爭者孤分析組織底設計指導部門艦使命圣職責遺與崗段位組織基診斷關鍵迎業(yè)務紋流程新組桂織結仍構55房地脫產(chǎn)開陣發(fā)業(yè)舉務過艱程的啦專業(yè)輔化分拾工和假協(xié)作蜘程度強很強項目肢決策規(guī)劃目設計建設渴施工市場兄銷售物業(yè)紡管理施工請/監(jiān)蹄理材料設備詞采購招標銷售輸策劃項目饒策劃取得咽土地建筑驕設計市政痛設計物業(yè)命服務廣告銷售投資歡分析誰做疊得更溪好值不頸值得地做各階賭段的繞價值和活動鉤，都有撇專業(yè)病化公掠司提枕供服務務。企業(yè)盒邊界怒的確箭定企業(yè)銜做什體么別人看做什券么社會沒分工專業(yè)換化程外度控制處成本企業(yè)現(xiàn)實力和碌戰(zhàn)略采取微戰(zhàn)略場聯(lián)盟由、聯(lián)撥合采購蟲、合悠作開疑發(fā)等適更優(yōu)的艷合作偏競爭隊方式執(zhí)整合飲產(chǎn)業(yè)議鏈價值活動企業(yè)價值鏈集成煉整合市場劫調(diào)查房地條產(chǎn)開泊發(fā)企最業(yè)的釋職能寸會趨他于專業(yè)?；?，宗主要歌體現(xiàn)嬸在決妥策和屬投資道和對各需階段冬價值密活動眨的資傳源整禾合和剖控制輸上報批扣/審本核辦理能規(guī)劃灘證投資翼計劃峻工圈驗收出租56項目詠決策逝階段直關鍵潤