公寓住宅項目市場定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議報告圖表豐富

XX“XX項目”

市場研判及產(chǎn)品規(guī)劃建議1本報告著力解決的問題是：1、根據(jù)市場調(diào)研，研判城市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢。2、了解當?shù)仫L土人情以及對產(chǎn)品的需求度，判斷城市未來物業(yè)發(fā)展趨勢。3、結(jié)合地塊資源及經(jīng)濟指標充分考慮下，提出最合適的物業(yè)組合方案。4、在結(jié)合XX城市發(fā)展的基礎上，提出最可操作性的規(guī)劃建議。謀市而為，贏得契機

立足XX主城，振興城市北部，打造XXXXCLD。寫在前面2目錄第一篇解讀XX－放眼海西、XX在飛第三篇現(xiàn)狀調(diào)查－開發(fā)現(xiàn)狀、競爭解析第二篇市場透視－房地產(chǎn)市場發(fā)展與趨勢第四篇項目分析－地塊環(huán)境、梳理優(yōu)劣勢第五篇項目定位－項目總體定位與主題定位第六篇規(guī)劃設計－項目規(guī)劃建議及設計借鑒3第一篇：解讀XX－放眼海西∕XX在飛

1－解讀XX

2－XX總體發(fā)展方向

3－主要交通網(wǎng)絡

4－XX經(jīng)濟運營概況

5－XX人口

6－小結(jié)城市解讀4解讀XX放眼海西∕XX在飛XX為XX下屬區(qū)域，XX地區(qū)同臺灣\長三角\珠三角等城市經(jīng)濟交往的門戶。2002年2月，經(jīng)國務院批準，XX市XX成立。XX位于福建東南沿海中部，與臺灣隔海相望，距臺中港僅72海里，XX轄9個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)：笏石鎮(zhèn)、東莊鎮(zhèn)、忠門鎮(zhèn)、東埔鎮(zhèn)、東嶠鎮(zhèn)、埭頭鎮(zhèn)、平海鎮(zhèn)、南日鎮(zhèn)、湄洲鎮(zhèn)、月塘鄉(xiāng)、山亭鄉(xiāng)。陸域面積390平方公里，海域面積4514.75平方公里。XX山海兼具，資源豐富，這里是海峽和平女神媽祖的故鄉(xiāng)，具有獨一無二的媽祖文化優(yōu)勢。XX已成為海內(nèi)外客商投資興業(yè)的熱土，有佳通輪胎、XX進口木材檢疫除害處理區(qū)、中海福建天然氣LNG接收站、鞍鋼、湄洲灣火電廠、燃氣電廠、林漿紙一體化項目、國航修造船廠、中鐵三局媽祖城、木材加工區(qū)、風力發(fā)電場等一大批重大項目。5總體發(fā)展方向本項目位于城市向南發(fā)展的主軸線之上海峽西岸文化旅游度假勝地，濱海宜居城市海峽兩岸人民交流合作的前沿平臺海峽西岸先進制造業(yè)和能源基地海峽西岸現(xiàn)代物流中心;東南沿海區(qū)域性交通樞紐區(qū)域工藝品生產(chǎn)與交易中心職能;區(qū)域商貿(mào)中心職能;國家級木材加工基地職能。城市主要職能據(jù)《XX市城市總體規(guī)劃（2008-2030年）》規(guī)劃，XX總體定位為：

○以港興市、工業(yè)強市是規(guī)劃中唯一的戰(zhàn)略；

○打造成“湄洲灣港口城市，世界媽祖文化中心”；本案6千載機遇——位于城市向南發(fā)展主軸線上最炙手可熱的核心區(qū)本案所處的位置既是處于”一代雙片“的笏石片區(qū)，又是處在連接XX核心主城和副中心濱海城區(qū)主軸線上，同時，本案所處的區(qū)域又是人流和物流最頻繁的區(qū)塊。這將是XX未來最炙手可熱的核心區(qū)。最大的受益者在XX城區(qū)向南的大戰(zhàn)略中，位于城市中軸線上的笏石區(qū)域?qū)⑹亲钪苯蛹白畲蟮氖芤嬲摺Ｒ訶X主城為核心、濱海城區(qū)為副中心

其中濱海城區(qū)形成“一帶雙片”的空間格局。

“一帶”為湄洲灣臨港產(chǎn)業(yè)帶；“雙片”分別為平海灣片區(qū)和笏石片區(qū)。本案7XX經(jīng)濟行政中心所在地笏石鎮(zhèn)承接著XX主城核心和濱海城區(qū)副中心XX交通樞紐，笏石鎮(zhèn)毗鄰黃石鎮(zhèn)，兩鎮(zhèn)車程在10分鐘之內(nèi)。中國少有的天然良港“XX港”已有LNG、福建燃氣發(fā)電廠、鞍鋼冷軋廠進駐在建的XX機場位于北高鎮(zhèn)，本案北側(cè)的XX是進出機場主要通道埭頭鎮(zhèn)石城萬噸級碼頭

正在建設的石城碼頭，為XX萬噸級集裝箱碼頭。笏石鎮(zhèn)內(nèi)的國家木材交易中心及上塘珠寶城所在地巨資打造的媽祖城、XX學院新校區(qū)、XX一中等湄洲灣北岸經(jīng)濟開發(fā)區(qū)湄洲灣火電廠、林漿紙一體化項目、國航修造船廠國家4A級旅游勝地城市主要布局——笏石位于城市中軸線的原點8——城市綜合交通網(wǎng)絡體系城市規(guī)劃興尤高速莆秀高速莆永高速沈海高速沈海高鐵至平潭至長樂XX機場向莆高鐵笏石鎮(zhèn)作為XX的經(jīng)濟行政中心，將是不斷完善的交通網(wǎng)的最大受益者交通完備∕戰(zhàn)略位置凸顯四通八達的交通網(wǎng)絡，XX是連接主城區(qū)和濱海新城的咽喉地帶，向莆高鐵使得XX整體提速，莆秀高速縮短了主城區(qū)和濱海城區(qū)的距離9XX國民經(jīng)濟運營概況快速增長的GDP2009年XX實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值96.60億元，比上年增長19.1%，2009年全區(qū)人均生產(chǎn)總值（常住人口）為16977元，增長18.9%。2009年XX全年實現(xiàn)財政總收入70188萬元，增長38.9%，位居全市五縣區(qū)第1位。經(jīng)濟運行質(zhì)量明顯提高

2009年XX全年實現(xiàn)財政總收入70188萬元，增長38.9%，位居全市五縣區(qū)第1位。財政收入占地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)的比重為7.3%。其中地方級收入43549萬元，增長65.3%，增速創(chuàng)5年來新高。稅性收入實現(xiàn)52237萬元，增長16.7%。收入結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。

隨著工業(yè)發(fā)展和重點建設項目順利推進及第三產(chǎn)業(yè)的較快發(fā)展，營業(yè)稅增長78.4%，企業(yè)所得稅增長70.1%。工業(yè)企業(yè)效益繼續(xù)提高。規(guī)模工業(yè)綜合經(jīng)濟效益指數(shù)218.1，同比提高38個百分點；實現(xiàn)利潤5.27億元，增長42.0%。反映了全區(qū)國民經(jīng)濟發(fā)展的綜合效益顯著提高。

XX經(jīng)濟10XX2010年一季度主要經(jīng)濟指標表（以上表格為2010年一季度經(jīng)濟指數(shù)表）XX經(jīng)濟11XX經(jīng)濟重點項目

全區(qū)共有重點項目183個，其中在建重點項目105個、預備重點項目18個，前期重點項目60個，總投資58.9億元，實際開工建設102個，完成投資50億元，實現(xiàn)了“建設百個重點項目”的年度目標。XX燃氣電廠、向莆鐵路、冷能空分等項目正式動工建設。

全年新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)51家，全區(qū)規(guī)模以上企業(yè)達100家。工業(yè)總產(chǎn)值94.3億，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值85.27億元，增長14.4%。產(chǎn)銷銜接良好，產(chǎn)銷率達98.5%。實施品牌帶動戰(zhàn)略成效顯著。工業(yè)經(jīng)濟規(guī)模園區(qū)

XX超規(guī)模的工業(yè)園區(qū)眾多，有力地支撐著XX經(jīng)濟的高速發(fā)展，區(qū)內(nèi)如國家木材加工區(qū)、笏石工業(yè)園、上塘珠寶首飾加工區(qū)等工業(yè)園區(qū)吸引著國內(nèi)大企業(yè)的加盟，品牌日益增加，正逐漸形成工業(yè)服務經(jīng)濟的成熟體系。12XX·人口XX總面積508平方千米。人口超80萬人，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)笏石鎮(zhèn)東莊鎮(zhèn)忠門鎮(zhèn)東埔鎮(zhèn)東嶠鎮(zhèn)埭頭平海鎮(zhèn)南日鎮(zhèn)湄州月塘鄉(xiāng)山亭鎮(zhèn)人口12萬6.5萬4萬5萬11萬12萬9.5萬6萬5萬5萬5萬（以上人口僅作參考，以第六次全國人口普查結(jié)果為準。）

XX主要轄11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以東莊、忠門、東嶠及笏石等為代表的鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經(jīng)成為XX鄉(xiāng)鎮(zhèn)的旗幟，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)突出，出自XX的莆商云集，遍布全國各地及海內(nèi)外，這類人群購買力超強。莆商云集∕購買力強消費力優(yōu)勢∕助推樓市繁榮

XX人普遍有重根重祖的傳統(tǒng)，即使常年在外，但是在家鄉(xiāng)有個房子是最大的面子。XX人的文化習性在側(cè)面影響著樓市，在購買力較大的XX，隨著樓市的成熟，這一潛力將逐漸顯現(xiàn)。優(yōu)質(zhì)外來人口

XX作為濱海城市的主城區(qū)，外來企業(yè)高管和技術人才云集，這將成為XX樓市的另一大消費主力。13小結(jié)隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，XX的房地產(chǎn)業(yè)將迅速崛起：→XX經(jīng)濟、交通、教育等各方面的不斷發(fā)展，區(qū)域優(yōu)勢前所未有地突出，已成為XX開發(fā)的潛力板塊；→日益完善的市政配套設施，特別路網(wǎng)建設，是房地產(chǎn)發(fā)展的先決條件?！?jīng)濟發(fā)展、居民人均收入的大幅提高，居民對改善性居住要求劇增；→XX樓市的相對滯后是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潛力所在；→XX約有20萬高收入外來人口，這將增加買方市場的力量；→XX商人是莆商的代表，且大多重根重祖，返鄉(xiāng)置業(yè)漸成潮流或投資，這類群體是促進樓市興盛的一大因素，同時也是XX整個樓市的潛在市場。14第二篇

市場透視－透視XX房地產(chǎn)市場發(fā)展特征，研判未來市場發(fā)展趨勢。

1－房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程

2－土地市場

3－市場供需與價格走勢

4－市場發(fā)展趨勢

5－小結(jié)市場透視15XX房地產(chǎn)市場向快速上升期轉(zhuǎn)變，即將進入全面旺盛階段發(fā)展歷程時間界限2000~2003年底2004~2007年底2008~2010年階段屬性起步平穩(wěn)發(fā)展快速上升房價水平（元/㎡）50018002500~4000（起價）代表樓盤綠洲小區(qū)XX商業(yè)街、XX園、中建花園、XX嘉園XX、XX、XX二期、三期、XX嘉園、XX公館、XX、XX名郡發(fā)展描述市場剛剛起步，都是政府投資地產(chǎn)，城市建設也剛剛起步本階段出現(xiàn)外來的開發(fā)商，如正鼎、XX等，成為XX比較有規(guī)模的住宅小區(qū)開發(fā)商無論從樓盤數(shù)量、還是樓盤名稱都發(fā)生了質(zhì)的變化，高品質(zhì)的樓盤增多，多層轉(zhuǎn)向高層。福州的房地產(chǎn)也開始進入XX等；16投資開發(fā)區(qū)建設投資力度較大，主要用于新區(qū)建設、休閑配套的完善，城市主要是區(qū)政府附近區(qū)域。XX房地產(chǎn)投資情況——（信息來源：XX政府網(wǎng)集合）名稱2007200820092010投資額（億元）0.8億1.7億2.8億3.5億同比增長（％）52%39%20%近年來XX城市建設主要有三個方向，一是市政配套的完善；二是新區(qū)市政建設；新區(qū)的路網(wǎng)規(guī)劃建設。這些區(qū)域都較少涉及拆遷，舊城改造遲遲未能走上正軌，城市面貌較差，舊城改造還沒產(chǎn)生二次換房的剛性需求。從表中可以看出，XX房地產(chǎn)市場由于政府有計劃的宏觀調(diào)控和政策引導，房地產(chǎn)開發(fā)投資趨勢明顯比07年加快很多，保持上升趨勢。XX投資興建的市政廣場、盛興醫(yī)院等都陸續(xù)投入使用，市政新區(qū)的面貌和形象大為改善，近幾年來招商引資大幅上升。城區(qū)面積已由原來的2平方公里擴大到8平方公里，12個房地產(chǎn)開發(fā)公司入駐XX，開發(fā)20多個商住小區(qū)。17土地潛在供應量大，具有不確定性，市政建設交換土地現(xiàn)象眾多；出讓土地容積率一般要求在3.0左右，高層成為主流。出讓土地2009—2010年部分土地招標出讓信息行政位置土地用途出讓年限土地面積（㎡）容積率建筑密度綠化率成交金額樓面價XX笏石鎮(zhèn)大丘村商住40、7019928.7723.921%30%9100萬元1171荔城區(qū)黃石工業(yè)園區(qū)商住40、7062317.552.320%30%流拍

荔城區(qū)黃石鎮(zhèn)沙坂村商住、辦公40、7016254.792.820%40%5500萬元1208XX市荔城區(qū)黃石鎮(zhèn)七境村商住40、7019672.673.429%30%4100萬元613XX市XX東嶠鎮(zhèn)上塘村商住40、704787.6642.231.90%25%510萬元484XX笏石鎮(zhèn)壩津村酒店、商住40、7067829.442.23.345%30%20%30%

1.1億元599XX市火車站站前片區(qū)客運、商業(yè)40、50、7045851.211

1.55億元2073XX市XXXX南側(cè)

商住40、7060043.713.220%35%1.55億元807XX市黃石工業(yè)園區(qū)永盛路與重興南路交叉口西南側(cè)

商住40、7016152.7462.225%20%4100萬元115418出讓地塊主要集中在XX新區(qū)，市政廣場周邊地塊。出讓土地用地方向主要向北、向南，向東，和城市建設主方向一致，加速建設XX新區(qū)。XX地出讓單幅土地一般較小，超過150畝的大地塊不多。住宅地價此前一般住宅用地出讓容積率要求都在1.6左右，住宅主要以多層為主。計劃開發(fā)土地總面積約700畝，開發(fā)商住面積約77萬平方米。XX的土地也在不斷升值，每畝土地價格已從2006年40萬元提升到現(xiàn)在307萬元，商品房均價已從2006年每平方米1600元上升到現(xiàn)在3400元。

19房產(chǎn)嘉市場禿供、費需兩嗽旺，雹快速犁上升供需扛狀況年份20072008200920102011年供應量(萬㎡）58131827（預計）需求量(萬㎡）3.96.11116同比增幅（%）6062.538.450--XX智近年魯房地啞產(chǎn)市慕場供烏需情岔況——03亂~1支0年X嗓X房肌產(chǎn)市耕場供紐奉需快等速增賴長，狀年均渠增副祖達到42逃%以上佳，每年魔供、燥求基敵本持搞平；XX跑房產(chǎn)拜市場罩較為雖樂觀山，此鳳前都芹是多稀層產(chǎn)女品，江房屋記基本代都是苦期房寒銷售亡，供蕩需基率本保翁持平綱衡。２０涂０７面年、樸２０牢０８詞年該充區(qū)拍默賣的管地塊案每畝統(tǒng)分別選高達鏡２０奧９萬冰元和嫩１７黎０萬掘元，同時匯房地瞧產(chǎn)價循格不逆斷走結(jié)高，罰空置啄率依侮然是早XX亂的重懂要一旨個數(shù)突據(jù)指右標。土地圾供應英較市覆場吸輪收能稍力更屢為樂脆觀。XX20減10年完助成投悔資0.壺68億元憑、占3.棉18遵%，比內(nèi)增15細1.似85塌%；（數(shù)接據(jù)來德源于織房產(chǎn)常局）20近年爛XX笛房價艇平穩(wěn)持增長經(jīng)，年低均有稅20喊0~罩30輕0元毫/㎡肉增幅村。價格坐走勢起步階段2000-2003年初見小區(qū)雛形開發(fā)不規(guī)范、產(chǎn)品單一平穩(wěn)發(fā)展階段2004-2007年出現(xiàn)10萬方的大盤、同質(zhì)化模仿復制快速上升階段2007-2010年快速發(fā)展上升，大盤增多，出現(xiàn)新產(chǎn)品，高層、洋房500元/平米左右，4年翻一倍社區(qū)型住宅成片開發(fā)，價格穩(wěn)中有漲，達到2000元/㎡價格上浮空間較大，均價達到4000元/㎡，但是空置率很高發(fā)展歷程價格走勢逐漸成型，有一定的產(chǎn)品特質(zhì)將引來大發(fā)展，提升區(qū)域形象21隨著桿城區(qū)季的進榜一步調(diào)發(fā)展?jié)q，尤瞇其是掌房產(chǎn)煙市場單快速滲發(fā)展建，市國場競漢爭加承劇。市場補趨勢住宅摘市場皮發(fā)展厲方向旗跟隨遵主城誦區(qū)發(fā)暈展方牢向；板塊姻區(qū)域期特征雅將更豈加明誤顯、啟細化慣，區(qū)辯域競育爭性多加大傘。土地廉出讓戒將更印加正鳴規(guī)，用啄土地掏換市禍政建炎設的絞情況羨將減警少，詠土地益價格魔也將坑隨之尤上漲弄。純多漲層一掉統(tǒng)天落下，鋒同質(zhì)氏化競?cè)笭幍幕枋袌龃窬址黾磳⒚舜蚱疲∨罡邔佣?、高庸層、御X（頓類別東墅產(chǎn)映品）丹將陸朗續(xù)面則市，孤慢慢其被市捉場接火受。房價姑繼續(xù)秩看漲，房廉價很乒快突鄰破40陜00元/㎡大關講，20敬11年整俊個市忽場（匯預測蘆）均汽價將醉達到42鑄00元/㎡。外地毅開發(fā)糾商將洋繼續(xù)俱增加，不宜僅僅勒在質(zhì)卻上超億過本枝土開忌發(fā)商保，數(shù)炮量上畫也將災發(fā)生寬變化繭。目前愛樓盤隊營銷的代理貌主要努來自垮福州搖、廈云門等累地，隨著飼大盤逮、外些來開洲發(fā)商駐的增呀多，俊這一微格局化也將服發(fā)生煩變化視，提謎高營浸銷代鐘理水汗平。本地旋市場植開發(fā)鑰理念疤落后，在牙政府酸的強血勢管蒸理下餅，只還管造跟房、虛賣房弓，物吸業(yè)管炎理、捐小區(qū)倘景觀讓、社陵區(qū)品武質(zhì)的杠營造霉都十肺分滯砍后。XX限作為延一個祝港口乎城市井，以港密興城數(shù)，依燃托碼資頭和鈔港灣特吸引妙了大夾批的素有實奸力的統(tǒng)企業(yè)訴。22小結(jié)房市保將處優(yōu)于快巾速發(fā)紅展和嫌成長哪期。XX負房地焰產(chǎn)市引場真禽正起軌步較席晚，蝕但07年以宗來正節(jié)逐步眾往快搭速發(fā)叼展期蔬靠攏愿。但訂隨著宏國家慚宏觀下調(diào)控弄力度筐的不它斷加鳴大，聞未來種市場慈將會幣健康德平穩(wěn)診發(fā)展帶。大開率發(fā)可伸能導艘致階振段性氏供需勢不平胃衡。房地絹產(chǎn)市亞場供牧求總還量基膽本不秋平衡皆，未旋來將他會出磁現(xiàn)供跟略大磁于求走的局疲面；含競爭魚激烈里的局挑面將俗會不該斷涌承現(xiàn)。房價財連年暫上漲衰，07年局致部樓卻盤步砌入23共00元/㎡，之躺后每映年會促有20坐0-乖30晶0元/㎡的增鑄長。XX駛?cè)司⒔?jīng)濟棟收入?yún)且仓瘕斈曜咚胃?，沃但房榴價水翻平遠稀不如嫁主城穴區(qū)，缺上漲藝空間臟巨大桑。隨宵著X阻X房滲產(chǎn)開疑發(fā)水思平的洽提高恩、以潑及X娘X外獲圍交程通環(huán)歪境的獎改善顆，房幼價必崇將會通有大守幅度館的上鴿漲，封但也雙不能漠忽略欄調(diào)控系政策眠。市場技產(chǎn)品糖需要帶創(chuàng)新陰提升離，城賞市形脊象急想需升辦級。XX恨目前允處于巖產(chǎn)品疼開發(fā)慮初級訓水平辭，純相多層炒為主屢的同穴質(zhì)競那爭階綱段，形這一域局面羊很快拍會被滴打破疫，（化?。┭敫邔幼硬粩嗾从楷F(xiàn)句，也盲將會斯逐漸艙被接綿受，續(xù)創(chuàng)新府產(chǎn)品鍬暫露紋頭角倦?？蛻粲M成帆多元擔化。XX益是個龍典型累的內(nèi)朋需型炭市場義，在摔滿足拋城區(qū)迎人口為住房盞的需蓬求下合，X笨X農(nóng)腰村人胖口需那求在說不斷蹈擴大臭以及頌外地滔市場域也在搜逐漸佩增加松，同驗時客努戶也繞會更轉(zhuǎn)多的革參考釋主城放區(qū)的差購房吊標準儉。23本案訓處于固XX塑發(fā)展摧的重怒要板剖塊，元XX駱是一戒類居狡住區(qū)猾及休食閑服忌務區(qū)濤，對室開發(fā)燙高檔癥住宅逼的開稱發(fā)非釋常有莖利，閣但商建業(yè)氛鍬圍嚴稿重滯首后。XX肌房市化將進舞入快野速發(fā)散展期筍，競而爭逐制漸加控劇，免本案刊應找足準市矮場切漠入點哈，多蒸元化怕戶型諸，做冶足景開觀、麻深度哥全面搜的包頓裝即涉將上吹市的鎮(zhèn)產(chǎn)品市，做盛好前慕期的怪各項息工作饒，使駝項目寄達到銳一個痕優(yōu)質(zhì)遲的樓哪盤。對本逃案的霧鑒示24第三東篇損現(xiàn)狀器調(diào)查－開賤發(fā)現(xiàn)芬狀調(diào)真查，鏡解讀存板塊船特征礙，解芽析個短案，驅(qū)研究障項目買的市陵場競逼爭環(huán)損境。1－開發(fā)鄭板塊超與特避征2－在售弄項目擋現(xiàn)狀蠢分析3－代表鞠樓盤件分析4－小結(jié)現(xiàn)狀的調(diào)查25三大授板塊音，構(gòu)恢成X投X樓臭市版纏圖開發(fā)混板塊XX程房產(chǎn)孟市場吧起步鼓源于供區(qū)政綢府中飯心周膽邊，啄隨著求政治汁中心朱的發(fā)急展壯披大，鴉延伸冒出吳眼厝路葡以北百的新桿區(qū)，集和愛傲民路需、為漂民路減、大捉眾路畫、為碌民路極等的件發(fā)展居，提即升了辜區(qū)政模府周慰邊的標影響患力。XX匹最早到的樓樓盤綠匯洲小閃區(qū)，垂由于贈當時櫻沒有刻成型利的房灑地產(chǎn)豈而沒旱有被指市場懸認可怎，硬慌件設近施沒搞有跟陽上，飯發(fā)地政產(chǎn)發(fā)哈展很必緩慢癥。政務小中心蔽板塊竊：市古政公念園吸杠引了緣瑞大批狠的開襯發(fā)商奸。XX將板塊燙：X莖X，軍將有麗更高近檔的青樓盤憤。舊城麗板塊我：沒扛有新糊樓盤責，拆猾遷難長度大春。政務島新區(qū)XX賭新區(qū)舊城碌區(qū)26在售禮樓盤說分布27以X潔X政班府為刑中心雕，不里改變祖舊城瘋面貌遣，逐待步向亮郊區(qū)服發(fā)展買，配萌套先拆行。板塊急分析政務利新區(qū)發(fā)展炮趨勢目前矩XX赴政府奔主要迫的規(guī)揮劃是首圍繞葡區(qū)政戰(zhàn)府。該政熟治中領心輻過射范漿圍較憶大，錢內(nèi)部罵可分配愛民鉛西路隨、富平民路籮、頂休城路咐、大植眾路慣、笏捐石南筆街、灘府西舉路、擇府東儀路、緣瑞XX晃逐步蜘向外挎發(fā)展甩。目射前政與務新引區(qū)，墓市政伙廣場錢的投亮入使養(yǎng)用，甜使得貢市民斷對該飽片區(qū)酸的認層可度蛾逐步籃提高冰，同鼓時民塔眾也禿改變訊了以襖往的題“舊借城才木是中閱心的伏觀念釘”。配套未首屈飽一指齡。政務遷新區(qū)探的逐盲步升喝級，崖不僅栽是政鏟府職蚊能的貍提升流，更瓦是服塘務意濁識、樹居民愁自我離意識灘的提螞升，妻一流錫的公宴共服隱務資表源，走全面眉提高逝居住步價值嘆；（郵市政蠶廣場鞠、盛易興醫(yī)叨院、幼區(qū)體煙育館卡、新蛛汽車糕站、富北髙楚機場稅）XX借城市獵擴容瞇的重派點區(qū)污域，舒未來溉城市棍行政國中心綿、文蜘化體訓育中適心、懼大型木居住堆區(qū)，債休閑艦生活浮區(qū)等28XX倆板塊賠：X煉X，賣吳厝地路，忽龍泉董路區(qū)歉域，念是X看X今除后發(fā)貧展的炸板塊板塊樸分析板塊質(zhì)特征發(fā)展旋趨勢XX死板塊息。本板趨塊政共務新旁核心定區(qū)域瓜的外量延。幅地塊樣平整蔥，生拳態(tài)濕仿地輔全助，闖雖永截輝超捷市、悼五星巡壽級酒儀店地憲塊的猜將陸犯續(xù)進括駐，槽但地城塊形枯象還徐較差賊。發(fā)展障速度妻相對費較慢久。目前褲XX稠城市頁發(fā)展聾主要談精力新在城仿市擴質(zhì)容，候舊城倆改造廣力度晌不大貪，核扣心城垮區(qū)新翠盤逐霉?jié)u增籃加；配套瀉不夠盲完善轟。沒有向足夠往的市震場配順套，浙甚至袖空白洪，區(qū)悟域發(fā)枕展相嚼對困視難，床市場病認可剛需要愚時間菠和大交量的眨包裝制。逐步雖實現(xiàn)棉行政站職能矩的轉(zhuǎn)歐移，欲發(fā)展拴成為滲新的證商業(yè)傷中心傾、金得融中宿心、蛙休閑奇娛樂互中心隙。29舊城朗板塊厘：以刻老民胡居為喚主，亂集中租大批亮的當鐵地民針眾。板塊誼分析板塊肥特征發(fā)展蠶趨勢目前恭XX歉的低捎端住噴宅板否塊。涉及壘的人圾口多詞，規(guī)蚊劃差悶，民雁宅和敵老商座業(yè)的對夾雜途，顯錫得復此雜和衡沒有擾市政扣容貌陶，較謙低的爭起點軋，決敢定了儲本板腎塊的短低端家屬性鬼?？驮赐A伍好。常住硬人口捉多，嶄有舊復的農(nóng)滔貿(mào)市眉場，確商業(yè)疫中心意等依疲托，妖客源甩判斷進還是摩充足漠的。舊城渴居民示抗性概大。舊城起區(qū)是層笏石駱主要俯的居釣住點捉，人述口密腫度大園，社代會關污系復置雜，阻舊城匠改造蓄是X蟻X政涼府的左一大代難題焦，急益需治押理市肆容市在貌，龜舊城聽改造殿迫在絡眉睫攀，這圍必將綁產(chǎn)生壯大批慚的購鄙房人農(nóng)群，雖從而役推高曾房價喜，但妖短期清內(nèi)政患府更繪偏向則開發(fā)燭新城羊區(qū)，絡舊城沖改造稀高峰攝將是販二年闖后的閃事。目前瘦板塊犬內(nèi)土吼地較刑少，竹舊城旗片區(qū)偶改造別亟待才解決到，如征若進坡行舊料城改曲造，永將產(chǎn)傾生大陣量的號購房窩者。30在售蛇住宅惜項目樓盤傘主要費分布寇在愛筆民西邁路，虛府西能路、坐府東麗路，連富民犯東路伯吳厝橋路等翼周邊冶。樓盤名稱總建戶型住宅起價均價元/㎡銷售率商業(yè)起價均價元/㎡商業(yè)銷售模式樓盤整體情況XX8萬㎡80/100/138/1473588高層36000.95999913000一至三層捆綁式銷售起價低，層高3.2m，現(xiàn)階段在做景觀施工，預計11年5月份交房XX家園11萬㎡97/110/138/1492588多層一期330098%1008012000沿街一層開發(fā)商施工進度緩慢，一期二期時間跨度大，教師優(yōu)惠50元/㎡XX21萬㎡130/135/145/158/2592868高層3500一期售罄二期高層90%不詳

笏石第一個大項目，產(chǎn)品設計差，入住率低，沒有商業(yè)氛圍，地塊多XX13萬㎡100/134期售罄二期蓄客中1000012000沿街商業(yè)主要交通路口，綠洲小區(qū)正對面，商業(yè)氛圍較濃厚XX公館6萬㎡67/88/96/101/135/146298036000.7未售未售

項目正在封頂，部分落架，一期住宅已經(jīng)交付，靠近市政公園XX名郡5萬㎡89/99/124/138期基本售罄二期正在打樁1100014000一次性付款97折靠近笏石十中，體育館，產(chǎn)品設計比較合理，浪費少。XX4萬㎡134/137/16035984000預定70%有水份一層12000均價14000預定以三房為主，最小戶型134平米，戶型較好，三開間朝南，全明戶型XX6萬㎡47/69/97/124/149未定未定正在內(nèi)部預定，商業(yè)再推13000不詳一次性付款98折笏石首創(chuàng)別墅式商業(yè)步行街，周邊生態(tài)濕地，有市政主干道XX環(huán)繞周圍，未來笏石的發(fā)展重心31住宅墾價格主要筆在售嫩樓盤途價格烈走向走，主點要以器高層挪為主攝，X上極少菜，市恩場走恐量不筐明顯鴉，超丟高樓冊盤還逮沒有鍋。項目均價(元/㎡)主力總價(萬元)高層小高層別墅XX3600------30—45XX家園34003200----38—48XX二期35003600——40—45XX——2900——25—35XX三期3800————40—50XX家園--------4000（X）80—95XX公館3900------40—45XX名郡4000————40—50XX園——3000——20—30XX4000————50—60XX————4300每平米交一千元，優(yōu)惠350元/㎡XX二期預計4000————40—4532住宅越去化銷售杰期限研較長辭，早框期都瘋是準貸現(xiàn)房款銷售更，使枯得回江款速黨度放羞慢，柱導致脖工程偽進度岸慢。循從實咱際預想售速敲度看識，各滋項目讀都有策充分挖蓄水員，逐逢步去戀化，密近幾圍年內(nèi)甚才顯倚露出音開盤粉就去音化較?？斓尿T現(xiàn)象松，但柔是開掠發(fā)商悄內(nèi)部誓去化趣占主泉流。項目開盤時間產(chǎn)品類型推出量（戶）去化率XX2008年高層250左右只剩余部分頂樓XX家園2008.10.1多層100基本去化，但是開發(fā)商口碑差XX二期2008.10多層和小高層約300基本去化，但入住率最低XX2008年初多層100100%XX三期約09年底高層17095%以上XX家園09年1月多層20010多戶X已經(jīng)售罄，社區(qū)景觀差XX公館2009年底開盤小高層180套90%XX名郡10年2、5月份高層370左右99%XX園07年1月底多層80多套全部入住XX11年1月份開盤高層160內(nèi)部預定70%（有水份）XX11年1月高層和別墅商業(yè)---現(xiàn)在內(nèi)部預定交錢XX二期預計春節(jié)左右多層、小高層和別墅200目前只接受登記蓄客33戶型躲分析項目兩房（㎡）三房（㎡）產(chǎn)品類型XX25左右100-135高層XX家園40左右90—147多層、高層XX二期115-180多層XX30130多層、高層、別墅XX三期20130—150高層XX家園二期120—140多層、高層XX公館50120-145高層XX名郡3099—143高層XX園90--140高層XX134—160高層XX40左右65—180高層和別墅XX二期85—145多層、小高層和別墅受購英買力騙、居半住習欄慣影萬響，巨戶型污整體失都較群經(jīng)濟沙，主席力為11治0-山13含5㎡之間齒的三友房兩胞廳一細陽臺立為主發(fā)。34客群屢多元腸化，望內(nèi)需猜占主伶導，完外來濁需求撓潛力片大。消費痕者分齒析客源分布客源特征消費特征基礎客群公務員政府、社會公共服務性單位上班，已有住房，收入穩(wěn)定改善居住顯示社會地位、屬性城區(qū)企事業(yè)單位員工、教師年齡在35歲以上在城區(qū)已有住房經(jīng)濟實力相對比較好，收入固定改善居住方便上班和生活居住私營業(yè)主、生意人年齡在35歲以上在城區(qū)已有住房經(jīng)濟實力好改善居住、投資準結(jié)婚族相對比較年輕急于解決居住問題經(jīng)濟收入相對薄弱充分考慮性價比成長客群外地人基本為零不明顯東莊、忠門、上塘、埭頭來至這些發(fā)展比較好的區(qū)域主要選擇城區(qū)購房改善居住或方便子女上學受教育的人購房還沒體現(xiàn)出來35個案努解析XX鞭：X遇X第仙一個恥倡導瞧高檔螞次的師樓盤項目父簡介：項障目所辦處位所置是佩是愛災民西續(xù)路和雨后井捎路交隊叉的脹十字娘路口壇，3棟高賴層，護XX教最好景的層曠高，應達到3.距2m。社貪區(qū)景席觀最錘好。項目漸規(guī)劃：由3棟19層地浩標性甘建筑打，1個商旺業(yè)裙智樓和躲一個瓶獨立嘩商業(yè)郊樓及1層地當下室年組成手，36此00多m2的景厚觀配興套、16染8位大乒型的坐地下察停車把場等順。項目制配套：生箭活、別購物延、教閉育、矮交通堤配套奔便利援。項目毀借鑒：開鑄發(fā)商限做工系程出社身，征對產(chǎn)解品的糞質(zhì)量訊嚴把匯關，熊社區(qū)館景觀野承諾碌到位優(yōu)。36個案矛解析XX秩：逐脹步開纖發(fā)，狡順勢渣而為助。項目瓜價格：XX飲笏石板鎮(zhèn)市鎮(zhèn)政中裂心愛脫民西以路與面府西侍路交偵叉口冶西南隙側(cè)。遍早期哲的多蛙層，史價位鍵較低千，均校價在27患00元/㎡。項目止戶型：項據(jù)目一膜期戶晃型面預積在11捏0-茂14僻0㎡左右者，11嚇0-東12漢0㎡左右3/解2/雀2為暢嶄銷戶妹型。項目透去化：一災期只見剩余喝分頂澆層復校式樓肆，二欲期還住未開酒盤。項目丘客群：知呼名企娘業(yè)員徐工、臘鄉(xiāng)鎮(zhèn)續(xù)及城遍市公值務員吳及事袍業(yè)編堪制人傳員，每農(nóng)村通進城譽人員敵。37個案胃解析XX農(nóng)地產(chǎn)眨。社磨區(qū)型厲開發(fā)刻，小略高層譜為主維，逐腹步限敢量推判盤。項目佩簡介：項呼目分惰布在晶市政斯廣場挪周邊儲，有設很好戶的市倆政配蹤蝶套。項目貿(mào)規(guī)劃：本和項目屆住宅植規(guī)劃贈共約18萬㎡，嬸分三悠期開判發(fā)，閑沿市戴政大悠道南柳北延條伸；項目當配套：項冷目周代邊行專政公每共服培務配治套十親分完從備，導體育恰中心央也在疼旁邊年，目搬前商滔業(yè)配霸套較催弱。項目瓜借鑒：分兼期開獻發(fā)，偽逐步您上市填，但曠要考肥慮入屑住率釣和商籠業(yè)氛樓圍的球營造肥。38個案叔解析XX馳公館伯：公泄園旁支邊的單高端古住宅葬。項目泊價格：XX姜市政牲中心務富民眼東路辱與天扯馬北渴街交宜叉口恢西北舌側(cè)，目咽前均季價39檔00元/㎡。產(chǎn)品遍戶型：小宵區(qū)主獨力戶津型13戀5㎡。項目胃去化：去述化約30論%—英40漂%，目帖前項碧目已菌經(jīng)落靠架，叔高檔京次的家外立匆面已英經(jīng)體狗現(xiàn)。項目摩客群：深股入政征務區(qū)標腹地值，目綠前客斬戶主擺要是玻一般界公務勢員；項目逢鑒賞單：戶型逗較差招，但君坐落盯在市卻政公乏園旁筍，景滋觀好猶，加戀上開響發(fā)商帆成功誓開發(fā)絹了一幼期產(chǎn)澡品，普較受郊市場逼好評撥。39XX胞名郡舍：一共個福祝州開棄發(fā)商叫與當國地股繩東的淺精彩種演繹構(gòu)。項目纏規(guī)劃：一罪期4棟18層高賓層，牢將全天部落權架，歡二期姐正在靠打樁摩。價格倚：起價33天00元/㎡，均舌價40雷00元/㎡。目外前余2套頂咱層西只戶型跡。商業(yè)尿均價品：14刊00榆0元/㎡。戶型起：89遵-1破43勻㎡，暢程銷戶介型99兩房從半12酒0套，12魂4-旋12別6塌㎡三房烏二廳勞一衛(wèi)濕次之深。但89投㎡爭30套最隊先售敞完。11窮0—技13企8平米進。項目仆配套：X磚X體討育館磚、X鵲X十貍中、鑼盛興罰醫(yī)院納、中豎國移未動等昆。客群季分析：分貓三部始分：1、以樓十中生老師尤就近撐購買2、患牧門、春埭頭\月塘拖客戶植進城課次之3、開償發(fā)商烈當?shù)嘏赎P系坡戶也悟占大謝部分個案奮解析40XX漫：一超個敢描于創(chuàng)昆新的肆樓盤個案牛解析項目吃價格：目捐前只秀交定挎金，逢每10盤00平米轉(zhuǎn)優(yōu)惠35屢0元/㎡，沒濤有定燙價，崖只綁分定房云號，尤商住律同行濃。產(chǎn)品華戶型：創(chuàng)象新商寺業(yè)的挖命名緞，X僚X首稼創(chuàng)別番墅式誰商業(yè)權步行煤街。項目掠去化：內(nèi)意部預系定去妖化近40端%，商快業(yè)也棋在接聚受預割定中沫，1月中慣旬“產(chǎn)品貼說明寺會暨氏商業(yè)培開盤”。項目并客群：不批詳。41XX項目祝規(guī)劃：2棟18層正路在打般樁。價格：1#司35版98起，2#趨36茂98起價軌，層款差60元，慘東端彩加15績0元，均價40旱00元/㎡銷況諷：低樓鐮層的擺基本栽沒有元了。產(chǎn)品屆戶型：13穿5-車13徑8㎡素12怪0套，偽余34套，2#樓西滔向14查0㎡勁15套，獻余3套23樓西雅東向16妻2㎡短15套，找余8套。復式24掩0-斯29曬0瘋㎡1紋0套，寒余8套項目去去化：內(nèi)溝部預賺定70目%，但請有水唇份，絡開發(fā)湊商有退銷控眨部份粘好樓罷層。項目痰客群：芴饒石人脖本地流人居恨多、蹦其次跪是周霉邊鄉(xiāng)篩鎮(zhèn)客州戶。齒該項援目基杜本為13猴4平米籌三房檔二廳拾二衛(wèi)狂，全揉明戶諒型，辣三開燈間朝嗚南，懸受到蠻客戶熱喜愛泰。個案側(cè)解析42小結(jié)政務留板塊極具備微明顯銹的競賊爭優(yōu)株勢：炎地段遵優(yōu)勢無、配咐套優(yōu)蓮勢、裳資源徐優(yōu)勢熔，較底濃的午商業(yè)技氛圍持，完看善的猾生活敵配套錯，占跟據(jù)了敘笏石宜大部美分中能、高斗層收箏入客點群；資源曠優(yōu)勢補的不鼻同，搖使得紀價差歷明顯訪。受購像買力信、居欣住習革慣的谷影響笑，戶鋪型結(jié)騾構(gòu)需燭求以緒三房灰為主元，以11撕0-瞧13予5㎡最為銀暢銷踩，笏軟石住獎宅消辜費習綠慣還辨需進碑一步蕩引導櫻。營銷飼包裝戶逐漸船升級施。住翠宅市托場營美銷賣分點逐沉漸由運單純遇的自愿然資哪源、煌地理霧優(yōu)勢妹開始辣向打恒造景賤觀，幻玉教育襖、配寬套等撓優(yōu)質(zhì)萄物業(yè)結(jié)等方普面發(fā)伸展。43對本蹤蝶案的旅鑒示競爭創(chuàng)要求冬有差側(cè)異化集的突披破與棄主張綠。市場益競爭貫逐漸恭加劇挖，“繪本案流”咽必須旺有自始身不絮可替打代的延優(yōu)勢議，差日異，拳突出直賣點獄，突溪出項甩目所怨代表萄的生酬活主惰張與適消費扇利益丹。注重禾開發(fā)塔品牌附推廣慎和產(chǎn)稠品的旨多元鋪化開玩發(fā)。目前齊在售縣項目偉在營預銷策沫劃和植實際犁開發(fā)漫銷售鑒過程律中，雹更多際的是勇塑造隱項目價本身切的品筑質(zhì)，亮而對兼于發(fā)深展商盛品牌水的塑哨造重記視不交夠，褲也為恢本案艇的推別廣提星供了嚼機會辣，產(chǎn)義品的鹽多元纏化是姜開創(chuàng)帆XX蒼未來罵的一昏個消白費導側(cè)向。要具酸有鮮嚇明的陰產(chǎn)品掏特色疊。從目瓜前熱千銷的怕個案系來看穩(wěn)，大訓盤的白規(guī)模秧開發(fā)娘、樣遮板區(qū)蘇、樣史板房陰的導扎入還慚未真只正用驚于銷辜售中勤，本矛案地邊理位欄置的站特殊街性更槳應通正過規(guī)觸模開由發(fā)和逝樣板聽區(qū)展至示來革彌補毀，對喇銷售旨都起勞很好旺的促缺進作壯用。倦（重闊點）產(chǎn)品嬸提升遵品質(zhì)責感。本案躬整體糾定位曠中高東端，芬在建息筑立夸面、呆前期梯的形畏象展荒示面浴、配酒套設晴施等耗選用封和設店置上鑰要看諷齊“夠高檔線”，驢使得悟本案潮給客多戶“牢物超闊所值牽”的儀感覺慨。做足麗景觀叮，以封及在沿銷售蒼價格盲上采輛用低省開高龜走，宵逐步墓增幅脆，分抓期開遠發(fā)等水都是邁至關耍重要洲的。44第四餃篇知項目魔分析斧－研究哨宗地湯條件雙與區(qū)盟位環(huán)炎境，心梳理罰優(yōu)劣單勢，旅把握掩市場點機會己點、溉提煉顧項目媽利益柏點。1－宗地追情況灑及指嘆標2－項目塵區(qū)位永關系蔑屬性3－內(nèi)部趴及周楊邊環(huán)懇境4－周邊蓬交通符條件5－周邊愈配套孩環(huán)境6－項目X分析7－小結(jié)項目宿分析45地塊烈情況留及指表標規(guī)劃塊指標位于祖濱海犁新城時第一證站，投XX標XX漲南側(cè)采，東悔臨壩考津村歷、南玻臨龍損泉路電、西鞏接荔乎港大趟道，張北靠析XX瓦。項目羨總占先地約90親.0需6畝地塊忙編號隆：PS拍-2充01嫩0-私20號面積脂：60捆04齊3.健71（折恭合90車.0伏6畝）容積躲率：殖≤3.釀2建筑騾密度往：≤30坦%綠化棄率：學≥35猛%土地冷用途毒：商押住擬建洪總建戀筑面漢積：19識21漢40勺㎡土地姿成本原：1.跪55億元樓面逃成本春：80六7元/㎡本案柳最大眨的利葛益點裙是地趣段資挽源價惰值，捷能充村分使銷住宅碑價值候提升廁和突令破。勺其余域都需負后天葛打造凡，比略如商速業(yè)。宗地澆位置㎡主城離區(qū)濱海新城本案46宏觀像區(qū)位撕屬性宰特征森：隸播屬規(guī)現(xiàn)劃中膜的休碎閑服腳務區(qū)領XX注新區(qū)愧；X叛X城抵市的豬重要未組成蜜部分酸，與蔽主城門和行別政中色心交豆通方蟻便，丸是未盟來最煮適宜謊人居綿的區(qū)懷域。項目李區(qū)位鼠關系本案僻位于撈XX忽XX閃新區(qū)尼。本案寨所在玻XX壘新區(qū)驅(qū)是未嚷來城午市休頸閑服耗務區(qū)清。從標規(guī)劃遵看，富是未涼來最目適宜捆人居壞的地洋方。本案惠緊鄰牌XX回、荔脂港大第道，釋與老嗽城區(qū)鑒、東細區(qū)融瘋為一鞏體，茂與行它政中紡心和遼商業(yè)沸中心乖之間葵交通充方便翻。綜合緞考量五，本悶案處爺于X顛X主撞城核加心區(qū)脊內(nèi)，歸占據(jù)狀了X黃X、椒濕地動公園柴景觀聯(lián)，地嗎理位王置得棵天獨頌厚，醒區(qū)域響住宅案價值物優(yōu)勢曠顯著承。本妻區(qū)域槽目前垃還未墻進入孟大規(guī)飼模開葉發(fā)階傅段，勉本案陜將會翁成為丘北區(qū)裹年內(nèi)捆最早炸開發(fā)芽項目覆之一諒，加船上優(yōu)粥越的顛自然炸資源楚，為捐本案托奠定愛良好色的市抽場基員礎。本案行政源區(qū)工業(yè)招園區(qū)文教死體育徒綜合放區(qū)老城安區(qū)商貿(mào)沸物流縱服務苦區(qū)二類憤居住遙用地47本案殃屬于雹典型不的鬧挖中取留靜，盞南側(cè)躍就是畝老城巡壽區(qū)，府不失晉繁華匙，動勺靜分夫離，睛又有戀優(yōu)越逆的自澡然資騙源，隸是人草居的谷最佳心之地星。地塊孩周邊博環(huán)境荔港真大道補、芴耀石路藍、X盯X大隙道、婦愛民倦路形綱成“榮井”蜘字型虛，構(gòu)破成城多市主色干道域。本案設地塊縣三面拔環(huán)水深，緊鎮(zhèn)依X汪XX跨X最伶大的枯濕地騎公園瞎，充袋分提侍高住豈宅品號質(zhì)。緊臨習本案娛西側(cè)版，有70畝土雷地待念出讓叫。本案教西側(cè)絲式臨荔任港大歌道，臭北地盡塊將咽建設朵永輝遵超市削，南蓬地塊嘗將開責發(fā)五淺星級歡大酒迫店。項目扯南側(cè)矛現(xiàn)狀漆為大下片安固置房攤，且燃樓層丟較高骨，西后側(cè)為數(shù)壩津虜村，段有大鞋量民息房，黎對本涂案住猜宅品吉質(zhì)影遠響較蹦大；本案蠻地塊演與X牙X落劑差約2米，絹對住清宅品朱質(zhì)有煤影響畏。48地塊礙周邊壞環(huán)境XX體育輝館XX計十中塊塊唉現(xiàn)狀49地塊欣與青類龍路鄰落差堆比較得大，跑目前暢以雜孕草叢勾林為兆主，鍛河道蚊水資居源利橫用要抄求高哲。地塊橫內(nèi)部惡環(huán)境本案地塊筆南側(cè)論大片造安置估房東側(cè)后緊臨偉壩津正村地塊哈內(nèi)天亂然的膛水資羽源永輝巷與五夜星酒臺店現(xiàn)元狀與地理面道積路落例差大椒約2米50地塊婆區(qū)域欣內(nèi)目浩前交際通缺蛾乏，粥需要專依托下城市午中心理交通蝴，但單對外痰交通原比較玻便利疾。周邊照交通周邊羊交通火車稅站飛機鄉(xiāng)豐場本案XX爆汽車諒站對內(nèi)傅交通：目摘前地泊塊所真在區(qū)薄域內(nèi)竹交通嫁不發(fā)字達，隙南側(cè)筋龍泉趁路尚膛處于踐規(guī)劃睬中。對外速交通：距訂離火探車站譯約三真公里蝕，X贏X新挪汽車辜站15公里傾，機葵場6公里歷，X沒X港20公里宏，湄陪洲灣25公里消。交通貍樞紐靜中心即：經(jīng)城抗港大服道、籍荔港效大道靜、涵羅港大超道三振條縱東向主歪通脈屬，往每機場被、火之車站長、石則城港甘、X握X港木、湄景州灣礦皆需隸經(jīng)過董本案城港喊大道荔港俘大道涵港源大道3公里15公里XX晝港20公里6公里湄洲章灣石城行集裝箱港陶區(qū)51周邊項配套周邊鍋配套區(qū)域毒內(nèi)配奮套嚴庸重缺請乏，毯只能摟依托題主城脊。本案無任嗽何配嬸套依托主城區(qū)域短內(nèi)部部：本案詳位于蜜環(huán)城排，目罰前無順任何循配套師，只貝有已現(xiàn)修建暫的X很X。生活憲配套厚：目前熄區(qū)域斑配套編只能婚依托伶老城念區(qū)。教育序醫(yī)療何：XX啊十中碼，體餃育館別，芴騾石醫(yī)墾院等隸。文化膛娛樂告：沒有酒什么品大型些文化龍娛樂寬，整頃體比薯較欠基缺。未來墾規(guī)劃：項東目西呆側(cè)將警建永煎輝超是市、販五星滾級酒桌店，撿將是煮XX耕未來知最好暖、最返大的喊生活先配套密、娛可樂配垂套所貢在地療。依托東城XX帳十中體育臥館區(qū)政浪廣場永輝割超市五星預酒店濕地任公園52項目X分析STOW區(qū)位剩環(huán)境蓋：處于固主X段X側(cè)抱，是能目前界城市萄尚未消開發(fā)數(shù)的區(qū)紗域。擦未來林將規(guī)況劃五偏星級敏酒店洲、永孤輝超劑市、孝XX每最大挖的濕窗地公食園，造居住攤環(huán)境趟好。交通放環(huán)境環(huán)：區(qū)喬域交句通發(fā)桐達，榴三縱仆一橫滋主動賽脈分逼布項增目周賠邊，牛是通拍往港環(huán)口、茂機場禍、火透車的求樞紐簡中心尖。市場勵環(huán)境濤：政府籠對本卵區(qū)的遭規(guī)劃濫為一蛇類居困住、遞休閑沾服務街區(qū)。資源逝環(huán)境爪：有水欠，自郵然資送源比守較好惡，是開渣發(fā)住幟宅的踐好地浴方。周邊巨配套尾：周邊廳一片灘荒地憤，無撇任何爭配套橡，2-蹦3年內(nèi)抗依然粥需要勢依靠懷主城顛。市場遙環(huán)境園：區(qū)位擠認知晃度較遮低、胞成熟炮度較斜低、菜前景擇認知胸不明棗。周邊稿環(huán)境夫：項目隆東側(cè)冶、西佛側(cè)不菠是空科地就飽是民悟房，栽影響巡壽項目杠的檔道次。市場炸抗性尚：市場臣對東葛區(qū)的庫認可效度最候高，輔對北謙區(qū)剛勢處于壁認知勸階斷隙。市場員機會多：XX舒房地耀產(chǎn)即逼將迎園來快厘速發(fā)展拔的轉(zhuǎn)兵型期裂，產(chǎn)貫品逐忌步更位新?lián)Q鴨代。板塊習機會輩：區(qū)域念定位尋為一際類居霧住用切地、絕休閑骨服務燃區(qū)，蒸給改必善型燙住宅肝開發(fā)享帶來剛有利星契機川。開發(fā)升機會起：依托仿自然鳳資源深及政戀府規(guī)版劃作駝為后瘋盾，蛾以及禍XX伶消費酸力、亦消費漢觀念處的提為高，承為開廣發(fā)奠倒定基速礎。入市哄機會汗：目前箭XX怎在售寫市場蔑整體文水平央比較菌平淡彎，普召通產(chǎn)酸品較脅多，哭安置倆房較勾多。熔產(chǎn)品昏同質(zhì)攻化嚴柱重，醋空置描率較萄高。征缺乏宰特色仔樓盤音、高嫌檔樓嗚盤、貨環(huán)境所優(yōu)美塵的小撒區(qū)、斜創(chuàng)新牙的戶呀型、仁適中爆實用亮的戶鐘型面帥積。宏觀盯因素獲：當前砌，國拿家依聾然以念調(diào)控嬸房價悉，限執(zhí)購令疑已全曉面滲幻玉透到攻二、換三線涼城市載，這鋪將地溉一步薄控制進需求扯市場第，未篩來一芬年內(nèi)俯房地息產(chǎn)總鳳體走英勢依誼然存柔在不擱確定委性。需求消因素退：XX卸與主尸城有15公里坡的距霸離，則買方組市場澤以當?shù)┑貫榛敝鳌Ｄ寥欢灾苓呂⑧l(xiāng)鎮(zhèn)布買方爆力量棒短期搶內(nèi)又討較難銅適放吐，且乓住宅揀開發(fā)陶量比速較大押，且梯產(chǎn)品府又比浮較單移一，狐未來展競爭仆激烈惱。供應招因素搬：政府銳為了粒加快憶北岸趁新城扎的建廳設，緊未來鑄的土耐地市少場將唯存在磨集中虹放量蘭的可亮能，成加劇年市場狀競爭掌。53小結(jié)項目除區(qū)位掘優(yōu)越屯，自乒然環(huán)咬境好段，未杏來發(fā)訊展前科景好茫。處于第城市蜓規(guī)劃語中的輕XX紹新區(qū)搭，為則一類買居住萌、休米閑服絞務區(qū)傅，是黨未來肆城市蘿最適叢宜人街居的交區(qū)域濃。區(qū)域溜前景負看好問，政瘡府關純注力綠度大殼，豎始立民刮心，垮支撐綱住宅還消費潮。隨著燙XX埋城市悄的不肆斷發(fā)做展，沾XX嫌區(qū)的屠發(fā)展射也近失在眼洲前，郊政府利也非爬常關沫注，白目前陶唯有筑本項旨目即亡將建冰設，炒其余吸有部朵分土篩地處沖于待期出讓事狀態(tài)講中，截隨著暑本項草目的詞陸續(xù)使啟動酒，板襪塊認紛知度任將逐憲漸提遠高，明再加岸上政娃府的居支持冬，一黃定程剪度上區(qū)樹立摟了住犬宅消齊費的租信心賠。市場錯成熟工度較法高，器住宅訊產(chǎn)品城有待蒸升級炕創(chuàng)新苦。目前慕市場可上多窗層較鑄少，滑高層沫較多臂，也突出現(xiàn)油了別壇墅洋遙房這檢樣的惑新穎脅產(chǎn)品碗，但天戶型捆產(chǎn)品象、立棟面風薪格、恰景觀憂綠化卵同質(zhì)甘化，南市場染競爭斗激烈鄭，住頭宅產(chǎn)國品必往將面洽臨升貫級創(chuàng)盼新，拜但需譽要給返老百槳姓一廳定時蠢間。區(qū)域獻內(nèi)配必套嚴牲重欠悶缺，鴿制約烘了住婆宅物亭業(yè)價侮值提到升。消費屢者注膜重的擇教育疊、商關業(yè)配作套欠漫缺，阻主觀渴上對牛住宅搬價值返提升流有制衡約。鋒應在愁產(chǎn)品扔規(guī)劃堅和營淋銷推寬廣層板面彌著補。受項駕目區(qū)財域和休市場曠兩大還因素陣限制槐，解殖決的米思路宇是：炒熱粱區(qū)域件、產(chǎn)餡品創(chuàng)幸新、括社醒區(qū)環(huán)拴境第偏一、映良好羊性價澤比、茶以中尿高檔滾品牌端社區(qū)會快速漿去化54第五眨篇種項目坦定位尖－項目迫總體門定位填；功臭能、嫌產(chǎn)品灰、客塑群及擺主題喊定位宜。1－項目業(yè)價值調(diào)和區(qū)耀位地欄位判女斷2－項目躲總體碌定位3－功能駱、產(chǎn)鹿品、喝主題來定位4－禍客持群定縣位與令消費股特征腹分析項目銅定位55基于響以下隨6大奔要素伏，剝檔除市略場空拼間小星、競佳爭壓紀力大全，優(yōu)轟化選炎擇投臣資回斤報率案高的惑方案尖。項目簡價值估判斷市場昂條件競爭付條件區(qū)位抵條件經(jīng)營衡風險地塊努條件投資拴回報域率住宅既價值沿最大臨化，釣以爭扯取高餅投資禿回報疾率。自然亂資源阻優(yōu)越絮，是縮慧開發(fā)知住宅更的好聚地方城市以規(guī)劃盛的一訴類居賣住、牙休閑汗服務廊區(qū)市場手開發(fā)政熱度臉高，忌住宅聾產(chǎn)品潤有待搬升級盲及創(chuàng)伯新第一進次開惕發(fā)，拉避免俯資金野回籠縫的風漂險。定位洗要素市場翼競爭框激烈卡，都究以13雖0平米潮以上醉戶型耀為主差，其磚余產(chǎn)轉(zhuǎn)品有投待培通育56區(qū)域窩地位關鍵索點：定位閥本案摘，首葛要任循務是院對項券目所在戚區(qū)域誤的住茂宅屬多性、痛區(qū)域鮮發(fā)展郊規(guī)劃通有一泳個精幅準的甚認知忠和判瘋斷。本案典依附喬于X吸X主菠城但壁又相斧對獨吊立的早城區(qū)慮新區(qū)，未璃來X脈X一億類居李住及妨休閑嫁服務退區(qū)。染所以未，本寨案的乳區(qū)域轉(zhuǎn)地位管是：城市汗休閑嘴服務嶼區(qū)、割XX兩中央勿生活須區(qū)57定位仁思考立允足確點：XX護中央瓶生活舍區(qū)依托雄要素灑：XX辱一類燒居住唐區(qū)；夢休閑誦服務塞區(qū)。支撐夜要素僑：高品宅質(zhì)產(chǎn)霜品、愿一流經(jīng)的社汗區(qū)內(nèi)筍外景歸觀、論純熟洽的配負套。利毫益佳點：中高井檔品紙牌社暑區(qū)，瞎升級拜生活沉的尊歌尚選香擇。操作蛛思路喂：再造妙地段鼻價值扛，突咽破產(chǎn)亂品設鈔計，瓶打造跑品牌愧概念贏。在愿建筑瘦風格獵、景份觀、胸戶型蹦上適勿度創(chuàng)篇新，敲形成糾產(chǎn)品爐利益屯點，懂以凸村顯高吼品質(zhì)掘，提骨升價貌格。？住法宅價毀值解決踩策略芒：住宅怕物業(yè)縮慧差異聽化，窄形成遺有力變競爭雨優(yōu)勢靈。58主題纏定位【XX遮國際瞎生活婚第一卻城】－大分盤·城市奮運營·生活竹主張帝差異·板塊脫價值·復合噸型社調(diào)區(qū)－城市仆庭院十大設生活勞主張1、絕壁版地弦段，特城市曠第一副居所2、溪斑水環(huán)炭繞，壁稀缺珍自然淹資源3、適繭度規(guī)叼模，注高尚連人居啞社區(qū)4、院桿落規(guī)扛劃，挎圍合摩起來竟的領狼里親媽情5、簡鐮約主寫義，賓演繹母豐富希內(nèi)涵6、景襲致環(huán)銜繞，適房子誓長在璃樹中7、實聾用空株間，跳以適久度為講準則8、完睛善配憂套，嬌完美憲生活呆哲學9、貼裹心服伯務，暫讓溫薪馨成飯為一叔種專半業(yè)10、有育你有啞我，淺友居天院落榜文化59主要吉以小秒高層茄（1慰8F逮）和渣別墅壯（雙忌拼）借為主臺，配壁有適登中的讓高層任和少衫量的賞X，慶產(chǎn)品酬豐富董，并里能滿艷足不婦同層逮次的跌需求幣。功能貢定位1、聯(lián)責排別歇墅：規(guī)劃宮一定翠規(guī)模費的聯(lián)覆排別只墅，菜以雙跌拼為伍主，商約1萬平退方米造，40棟左熱右，訂并形坦成獨形立組束團。僻最主零要目的富是：紅一是洪拔高蓬整個潔社區(qū)鄭檔次碼，聚碌攏城桿市高蠅端人言群；呢二是糠為了丘豐富乳產(chǎn)品巧，避涂免在閑市場援低迷時，心普通叉住宅袋過多該導致圖銷售滑風險喇；2、小畝高層灘（高掀層）：必須是做一鉛定量嘩的小會高層做，才直能做悟足容掙積率效，同昂時可碌以利居用中持心花河園及惡小區(qū)哀內(nèi)部使景觀社提升提小高測層（18猾F）的懷產(chǎn)品遙檔次違，但惹此類象產(chǎn)品著在戶茶型上骨一定誓要有叢創(chuàng)新填，增脹加賣慶點。3、X懷：類似墓于多熊層的完X，予是創(chuàng)墳新產(chǎn)跪品之尚一，推既能杠與多逼層形完成差姑異又獻不失傻產(chǎn)品削檔次奶，適悟應的氏人群一般林也在美