四川知名地產(chǎn)新城營(yíng)銷報(bào)告

重慶巴南萬(wàn)科新城營(yíng)銷報(bào)告2011.3

市場(chǎng)研究分析市場(chǎng)環(huán)境研判重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行周期大概在12-15年之間，跟全國(guó)市場(chǎng)運(yùn)行周期基本一致，我們需要把握這種節(jié)奏順勢(shì)而為15年12-15年市場(chǎng)環(huán)境研判走勢(shì)一、這輪始于2006年第四季度的調(diào)整，既是房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整的需要，也是宏觀經(jīng)濟(jì)、外部環(huán)境加劇惡化的結(jié)果，短期內(nèi)難以根本性好轉(zhuǎn)；目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下降通道當(dāng)中，2010年市場(chǎng)即使有所好轉(zhuǎn)也只是階段性觸底的中繼反彈，2011年將面臨方向性抉擇。走勢(shì)二、我們預(yù)計(jì)重慶樓市今后的發(fā)展路徑可能是2010年回落盤整――2011-巴南區(qū)年探底復(fù)蘇――2013-2015年緩慢復(fù)蘇――2015-2020年將迎來(lái)新一輪快速發(fā)展期。

14-15年13-15年中成研判結(jié)論【中成看點(diǎn)】：基于我們對(duì)全國(guó)和重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)中遠(yuǎn)期和近期走勢(shì)的判斷，市場(chǎng)給我們的啟示和指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的核心思想就是：長(zhǎng)期看好，近期謹(jǐn)慎；為迎接下一輪市場(chǎng)復(fù)蘇和高速發(fā)展機(jī)遇，要先保存自己、積蓄力量，提前布局。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決策上的運(yùn)用是:在2011-2011年弱市中采取保守策略，靈活開(kāi)發(fā)低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目積蓄力量；在2011-巴南區(qū)年轉(zhuǎn)折期作好土地儲(chǔ)備、人才儲(chǔ)備和資金儲(chǔ)備，提前布局；在2015年之后的新一輪快速發(fā)展期采取快速攻勢(shì)策略，積極拓展和開(kāi)發(fā)。區(qū)域供給分析供給產(chǎn)品同質(zhì)化，絕大部分是高層電梯公寓，戶型區(qū)間集中在80-90平米，110-130平米，競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)一覽面積區(qū)間套型中鐵瑞景茗城景尚景時(shí)代花城伊薩貝拉弗萊明戈合計(jì)多層高層高層多層高層高層花園洋房60以下

000056005660-70

058000005870-80

20240502009680-90套二0821530108740417套三0223036640032390-100套二00000000套三21872550100184100-110

569298607200504110-120

092205610000403120-130

181843350000537130-140

0100014715163140以上

03764000267368套數(shù)

6485710802024032212823109中成研判結(jié)論【中成看點(diǎn)】：

本區(qū)域供給總量大、潛在供應(yīng)巨大，供過(guò)于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈，將長(zhǎng)期處于買方市場(chǎng)；同時(shí)供給產(chǎn)品類型同質(zhì)化嚴(yán)重。需求及價(jià)格走勢(shì)分析價(jià)格20062011200720082000300040005000龍湖弗萊明戈中鐵瑞景茗城景尚景時(shí)代花城6000中成研判結(jié)論【中成看點(diǎn)】：

本區(qū)域價(jià)格逐年上漲，但08年漲幅僅為5%，環(huán)比07年漲幅下降了15個(gè)百分比，價(jià)格開(kāi)始理性回調(diào)；區(qū)域需求戶型呈小型化、多房間、創(chuàng)新化的發(fā)展趨勢(shì)；正常的年均需求總量為70余萬(wàn)㎡。需求不足成為各項(xiàng)目的首要難題?？腿悍治鰠^(qū)域成交客戶分析客群分析本區(qū)域成交客戶主要來(lái)源于巴南區(qū)本地，占了52%，是本區(qū)域中高檔樓盤主要購(gòu)買人群；主要客群置業(yè)以公職人員和醫(yī)/律/教為主，共占到50%；最普遍的認(rèn)知項(xiàng)目渠道為戶外廣告和口碑，分別為44%和28%，另有23%為偶然認(rèn)知；

90㎡以下戶型成為47%客戶的最愛(ài)，80-90平米的套二戶型和90-105㎡的實(shí)用型套三將成為市場(chǎng)主流需求。區(qū)域成交客戶分析客群分析經(jīng)濟(jì)實(shí)力本地私營(yíng)企主本地公職人員二次置業(yè)群體市內(nèi)白領(lǐng)區(qū)域客戶外區(qū)域客戶重慶市客戶龍湖弗萊明戈中鐵瑞景茗城景尚景時(shí)代花城二三級(jí)城市私營(yíng)業(yè)主、在蓉投資、在蓉為子女購(gòu)房周邊企業(yè)就業(yè)人員高新西區(qū)創(chuàng)智人群典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成客群分析2008200920102011本地改善性需求為絕對(duì)主力，小換大、套二換套三，置業(yè)范圍集中在巴南區(qū)老城區(qū)范圍內(nèi)投資型需求開(kāi)始興起，本地改善性需求達(dá)到高峰，整體呈現(xiàn)供需兩旺的局面本地改善性需求開(kāi)始嚴(yán)重萎縮，川西二級(jí)城市和本地公職人員等剛性需求開(kāi)始興起，投資需求被抑制客群重疊、整體需求量不足等困難重重，未來(lái)出路在哪里？——客源多元化區(qū)域主力客群發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目名稱房屋類型總占地面積（畝）總建筑面積（萬(wàn)㎡）總戶數(shù)（套）戶型面積范圍近期推出套數(shù)銷售套數(shù)均價(jià)（元/㎡）銷售率萬(wàn)樹森林小高層10010.4871054-187390388350099%伊薩貝拉高層/小高層13627.44228945-200221132380060%名城左岸高層6127.7242777-150521156298030%卡布里城高層9430254590-1501237568360046%瑞景茗城高層/多層10015120068-184647285355044%景.尚景1期多層/小高層7011.689980-130511488320095%精城名典高層737600124-1524154153400100%時(shí)代花城高層20735176180-1701090978330090%晨光杰座高層101.621436-10821444278020%水岸天成高層709588120-220353132305038%蜀源.國(guó)都多層54622583-162191147370077%一里陽(yáng)光小高層20035約320049-85398126288032%西都會(huì)小高層/高層4.161087248-12944897335022%林澗上館多層354.127380-180272270340099%龍湖.弗萊明戈雙拼/花園洋房/高層200513600130-216282216600077%合計(jì)/1790.1627121403/71904442/62%代表項(xiàng)目近況一覽本區(qū)域近期（過(guò)去15個(gè)月）供給銷售套數(shù)4442套，單個(gè)項(xiàng)目平均去化速率為20套/月。競(jìng)品分析◆典型樓盤統(tǒng)計(jì)：15個(gè)在售樓盤；◆總體量：約304萬(wàn)㎡；◆近期供需情況：供應(yīng)總面積約78萬(wàn)平方米，合7190套，已售面積約45萬(wàn)平方米,合4442套，套均面積僅101㎡，區(qū)域戶型呈小型化、多房間、創(chuàng)新化的發(fā)展趨勢(shì)。區(qū)域綜合銷售率約為62％；◆2011年預(yù)計(jì)供給量：現(xiàn)有存量房約35萬(wàn)㎡，新增供給預(yù)計(jì)約90萬(wàn)㎡，合計(jì)125萬(wàn)㎡。競(jìng)品分析龍湖弗萊明戈項(xiàng)目月均去化速率雖然最高，是由于其項(xiàng)目定位和產(chǎn)品差異化所尋求的市場(chǎng)空白點(diǎn)獲得成功，但本區(qū)域純高端市場(chǎng)總量相對(duì)較低，該項(xiàng)目53萬(wàn)㎡的體量也需要消化多年。而景尚景和時(shí)代花城所代表的中高端電梯公寓項(xiàng)目推盤量大、整體去化率高，是適合本案的發(fā)展方向。競(jìng)品分析景尚景時(shí)代花城中鐵.伊薩貝拉中鐵.瑞景茗城競(jìng)品項(xiàng)目外立面主要為現(xiàn)代簡(jiǎn)約式：景尚景和時(shí)代花城；歐式：伊薩貝拉和龍湖弗萊明戈；新古典式：中鐵瑞景茗城。龍湖.弗萊明戈競(jìng)品分析景尚景中鐵.伊薩貝拉中鐵.瑞景茗城時(shí)代花城就目前所呈現(xiàn)實(shí)景的項(xiàng)目來(lái)看，景尚景為景觀打造最好的項(xiàng)目，而龍湖弗萊明戈西班牙風(fēng)格的臺(tái)地式景觀也值得期待，而其他項(xiàng)目在景觀打造上的質(zhì)感和創(chuàng)新上都乏善可陳。競(jìng)品分析時(shí)代花城88㎡景尚景84㎡中鐵瑞景茗城68㎡伊薩貝拉86㎡本區(qū)域中小型戶型（90平米以下）成為了熱點(diǎn)戶型，而如時(shí)代花城項(xiàng)目88平米緊湊型套三和瑞景茗城68平米套一變套二戶型因其實(shí)用緊湊受到本地客戶的追捧。競(jìng)品分析中成距研判標(biāo)結(jié)論高中低中中高高『價(jià)格』中低『品質(zhì)智檔次』景尚農(nóng)景錦繡尋東方市場(chǎng)空白時(shí)代當(dāng)花城龍湖.弗萊許明戈萬(wàn)景侮峰中鐵納瑞景牧茗城華潤(rùn).橡樹峽灣我們姻的機(jī)天會(huì)點(diǎn)市場(chǎng)飛分析蜜結(jié)論僑回顧長(zhǎng)期碧看好墳，近盜期階赤段性凱回暖產(chǎn)，中虜期謹(jǐn)撿慎市場(chǎng)披環(huán)境供給匯分析需求攜分析潛在嶄供給牛巨大情，整體錫轉(zhuǎn)入伏買方真市場(chǎng)區(qū)域風(fēng)整體升內(nèi)需墨不足廳，價(jià)所格存遙在回哭調(diào)可攀能客群麗分析本地籍改善浙需求古萎縮慕，投應(yīng)資需血求被鞋抑制洞，剛殃需成垂為主箏力競(jìng)品趴分析產(chǎn)品利同質(zhì)勻化，該差異掀化不控明顯讀，客湖群重侄疊度煩高市場(chǎng)雀研判鼓結(jié)論06-09年10年以后核心問(wèn)題如何實(shí)現(xiàn)價(jià)格最大化、和單體利潤(rùn)最大化賣得好、賣得快就是利潤(rùn)最大化市場(chǎng)市場(chǎng)推著客戶走，客戶非理性促使開(kāi)發(fā)商膨脹整體降溫，客戶理性，開(kāi)發(fā)商要回歸現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)圈地，土地就是金錢！圈客，客戶就是利潤(rùn)！區(qū)域擁房地股產(chǎn)市狗場(chǎng)整煌體進(jìn)妨入買蚊方市叫場(chǎng)【中成期看點(diǎn)】：在這喬樣的四市場(chǎng)瓶中我獻(xiàn)們要坡達(dá)到“熱銷恥、快輝銷”的經(jīng)倦營(yíng)目放的需姨要解決環(huán)的問(wèn)淋題如釘下：1、區(qū)義域現(xiàn)債狀不料成熟該怎么窩辦？2、客教戶在聚哪里衫？3、如帶何在垂巨大胞的供饅給和發(fā)激烈鋒競(jìng)爭(zhēng)性中勝阻出？問(wèn)題木思考1——打造瓦萬(wàn)科網(wǎng)新城饑核心跳啟動(dòng)撈區(qū)，勻引領(lǐng)迫區(qū)域躁整體以成熟寒；2——把握欠本地寶的主但流客澇戶，泥在此晚基礎(chǔ)插上吸必引和虹搶奪質(zhì)周邊猶產(chǎn)業(yè)糊就業(yè)責(zé)人群夠和改門善性筑需求葉客戶,中長(zhǎng)府期拓喪展投拐資客德戶；3——稀缺葛自然負(fù)資源贈(zèng)的占賄有、跪區(qū)域滿的發(fā)險(xiǎn)展前膏景、寶產(chǎn)品舅的創(chuàng)飄新。問(wèn)題疫思考基于哪以上規(guī)問(wèn)題滋的思惑考，紫本案陣要想答突破懂區(qū)域昌激烈承的競(jìng)蹄爭(zhēng)壓砍力獲槽得成的功，他有以心下三瓜個(gè)突鬧破方譜向：1、依額靠萬(wàn)科息品牌，突謝出本嘩案作查為70鏟00畝大歡盤“造城渠運(yùn)動(dòng)”的核心理啟動(dòng)國(guó)區(qū)新摸城中擦心地賀位；2、放堅(jiān)大和圈凸現(xiàn)瘋本案藝所擁仿有的稀缺竭自然麥資源，充太分利謊用“一河達(dá)三公匯園”打造凈高尚市人居獲環(huán)境螞，同宣時(shí)給鐘客戶嚼傳遞油直觀耽的視奸覺(jué)沖滿擊及喬后期沙規(guī)劃裙想象裂空間肚；3、通定過(guò)產(chǎn)品乘創(chuàng)新篇、總暑價(jià)控虧制，實(shí)罰現(xiàn)產(chǎn)躬品在勤區(qū)域婆市場(chǎng)懲的差異崗化競(jìng)累爭(zhēng)，切仇入市冶場(chǎng)空影白點(diǎn)貧。項(xiàng)目麗研究瘦分析項(xiàng)目針地塊降現(xiàn)狀項(xiàng)目萄周邊奸交通伴路網(wǎng)本案季周邊且緊臨姓的文圓信路到正在方管網(wǎng)給埋設(shè)偷，尚雷未路慢基施納工，普預(yù)計(jì)20疾11年內(nèi)巾建成擇通車讓；周例邊區(qū)在域內(nèi)思的蜀變信路輔、萬(wàn)肢科大滔道均合為40米寬隨的城什市次科干道舌；以乓建成擺的西游區(qū)大響道及忠南北朵大道廊為80米寬燥城市籍主干欺道；輕道路協(xié)交通煙南北方縱橫雞，四策通八昆達(dá)。項(xiàng)目SW腫OT分析優(yōu)勢(shì)甚（S）劣勢(shì)印（W）發(fā)揮府優(yōu)勢(shì)找，搶職占機(jī)動(dòng)會(huì)利用撈機(jī)會(huì)乓，克扣服劣捷勢(shì)機(jī)會(huì)爽（O）發(fā)揮峽優(yōu)勢(shì)襖，轉(zhuǎn)譯化威筑脅減小配劣勢(shì)聲，避擴(kuò)免威木脅威脅貢（T）所在撕區(qū)域澇外圍首有大秒量高船薪就習(xí)業(yè)人融口，亦住宅弓需求扮量持責(zé)續(xù)增救加，陪為本垮案提懸供剛鵝性需椅求；城市記化進(jìn)非程加悉速，伴大重銜慶規(guī)厭劃出犬爐，劉本案阻所處至西部午新城善市中原心區(qū)兄域發(fā)建展前烈景可屑觀；區(qū)域裙市場(chǎng)愉具有湊空白預(yù)點(diǎn)，雪產(chǎn)品狀特性賠營(yíng)造零空間笨大。開(kāi)發(fā)詳商品鍵牌優(yōu)旅勢(shì)：申央企典對(duì)客博戶的玩信心骨促進(jìn)澡；區(qū)域散潛力恢：區(qū)屋域配襪套規(guī)岔劃完北善、稱科學(xué)肺，未霞來(lái)區(qū)右域價(jià)價(jià)值明膜顯；區(qū)位煉優(yōu)勢(shì)洋：位撐于新終城中甜心和把區(qū)域吐核心塊啟動(dòng)陣區(qū)；產(chǎn)品怕優(yōu)勢(shì)勒：項(xiàng)豆目處粒于產(chǎn)她品設(shè)懼計(jì)階姻段，甘可按益市場(chǎng)格需求矩特性戶打造游產(chǎn)品粥特性填。區(qū)域轎發(fā)展翼起步丟落后存于國(guó)俯際城攤南和稅高新盟西區(qū)曾等靠文近市飛區(qū)的嘩區(qū)域違板塊坡，對(duì)牙市區(qū)純客戶洪吸引薄力相終對(duì)較釣弱；本區(qū)還域高婦端物繪業(yè)的爛強(qiáng)力堡競(jìng)爭(zhēng)鑄分流損客戶福；本案喂對(duì)區(qū)謊域整擴(kuò)體發(fā)課展的斥依賴兔程度眠很高咳；來(lái)自餃區(qū)域縫低價(jià)胃競(jìng)爭(zhēng)勤者的貍威脅吃分流話客戶培；未來(lái)痛各類棟物業(yè)籌的巨瀉大潛熱在供衰給量斗造成慢嚴(yán)重燃供大恥于求嘩帶來(lái)擴(kuò)的競(jìng)徐爭(zhēng)壓慶力。市區(qū)畝客戶殘心理金距離耀難以狹消除每；區(qū)域邀現(xiàn)狀孝不成計(jì)熟，矮需要勇靠本余案加食速區(qū)碎域開(kāi)節(jié)發(fā)進(jìn)鏡度；景觀厲資源何有限矮，僅所項(xiàng)目帥最南尾側(cè)能串看到拌摸底加河景飄觀帶燥，整泄體景臺(tái)觀價(jià)割值提橫升度牛較弱泳；遠(yuǎn)程典交通容路網(wǎng)就尚未直完善域，地罵鐵連百接城灰市輕窯軌建做設(shè)有向待時(shí)閱日。項(xiàng)目SW摟OT分析【中成慌看點(diǎn)】：公共征交通械等配預(yù)套現(xiàn)化狀不臭成熟鞋，所鄙以本塘司認(rèn)煙為將謝項(xiàng)目咳自身組優(yōu)勢(shì)壺和所竭具有丑的自企然資站源進(jìn)法行充稱分挖足掘和顛放大此是進(jìn)電行定鼓位和思后期承營(yíng)銷桂概念帆的方灣向。核心貴價(jià)值昨提煉在以賊差異甚化形勻成競(jìng)押爭(zhēng)優(yōu)勸勢(shì)的窯思路訓(xùn)下，盆本項(xiàng)業(yè)目核聲心價(jià)漫值主叨要分蹤蝶為現(xiàn)適有核景心價(jià)股值和朋可創(chuàng)門造的罩核心昌價(jià)值楊兩部雨分現(xiàn)有摩核心倍價(jià)值區(qū)域校價(jià)值——城西友新中田心規(guī)旁劃帶建來(lái)的立區(qū)域涉發(fā)展閑前景拖；項(xiàng)目揭價(jià)值——“一河束三公六園”的稀香缺自猛然資匆源，萬(wàn)科惜品牌信譽(yù)帶，70恨00畝大顧盤的蜘完善游配套語(yǔ)?？蓜?chuàng)滴造的售核心題價(jià)值1、精謹(jǐn)準(zhǔn)的傲項(xiàng)目亦定位杰行成刻的錯(cuò)江位競(jìng)井爭(zhēng)；2、產(chǎn)品趨創(chuàng)新喘和面圾積控客制所形諒成的乳差異嚇化競(jìng)負(fù)爭(zhēng)。國(guó)內(nèi)塌二線血城市哀近郊寶新城繡普通浴商品患住房但是察，這宵樣能僅夠贏市得市絮場(chǎng)，侮實(shí)現(xiàn)章預(yù)期誕目標(biāo)副嗎？顯然多不能哨。但矛怎么動(dòng)辦呢裙？項(xiàng)目側(cè)屬性期分析本案?；矩M屬性統(tǒng)：本項(xiàng)陡目位慚于重謠慶市繪城西米近郊--督--巴南且區(qū)境稅內(nèi)，藍(lán)規(guī)劃斧在約73場(chǎng)43畝巴繩南區(qū)棕老城叮與高俗新西挺區(qū)之萍間的付新城-當(dāng)中喂，場(chǎng)錄地平朱整，羞市政義基礎(chǔ)產(chǎn)設(shè)施喬基本傘建成糖，本球期擬編開(kāi)發(fā)窮用地館合計(jì)鳴約11馬2畝，廢由近30畝和必約83畝兩曠塊地句構(gòu)成拐，中銅間被容一條30米寬寒市政串道路烤隔開(kāi)釋，規(guī)茶劃為喚容積惹率2.騾5-四4.匆2之間案住宅璃兼容拌部分左商業(yè)拋用地耀。這挪意味便著本你項(xiàng)目辦最基此本的變屬性麻和發(fā)殼展方粥向是亦：項(xiàng)目泰開(kāi)發(fā)坡及營(yíng)倘銷戰(zhàn)黑略思萍考中成赴對(duì)目停標(biāo)的怒理解建立某轟動(dòng)乘效應(yīng)全、樹李立信伐心持續(xù)助旺銷帶動(dòng)海區(qū)域課一級(jí)迷土地姿運(yùn)營(yíng)建立恐和傳豬播品糾牌與精知名裁度長(zhǎng)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)達(dá)成后的結(jié)果快速謠銷售短期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)梯目標(biāo)撓的困難供給西總量左大產(chǎn)品騎同質(zhì)件化需求摩不足童、客同群重晌疊如何斑破題愉？項(xiàng)發(fā)租展戰(zhàn)棕略推款導(dǎo)市場(chǎng)咽宏觀旅大勢(shì)項(xiàng)目掀開(kāi)發(fā)副條件區(qū)域黑市場(chǎng)趣特征項(xiàng)目包發(fā)展榨定位午推導(dǎo)近期障回暖胃，中勉期仍鑄不樂(lè)抽觀，怠長(zhǎng)期樸前景淡依然狀看好建立過(guò)萬(wàn)科然品牌憂，實(shí)超現(xiàn)“快銷恐熱銷”，增躁強(qiáng)合踩作者昆信心化，促魔進(jìn)土酸地市螺場(chǎng)出梢讓擁有聾萬(wàn)科雅品牌評(píng)和70疫00畝大悄盤優(yōu)揀勢(shì)，噸但缺尖乏一為招制攀勝的綿資源倆、環(huán)凡境、應(yīng)地段教等先變天條昏件1、打呼造為鹿萬(wàn)科年新城云核心區(qū)啟動(dòng)膝區(qū)，敏引出70衣00畝萬(wàn)喬科新瞎城的東大盤歸概念頸；2、產(chǎn)唱品創(chuàng)去新+務(wù)實(shí)膊設(shè)計(jì)敲，在餡控制培面積州和總摔價(jià)區(qū)即間的男前提掩下通別過(guò)創(chuàng)專新設(shè)壤計(jì)提魔高居賄住舒苦適度嫩；3、通黎過(guò)景蠅觀打怎造、剃自然枯資源順利用駱、外汁立面獎(jiǎng)等樹還立高洋形象漠，抬季高客膀戶心排理價(jià)餃位。項(xiàng)目浸經(jīng)營(yíng)土戰(zhàn)略供過(guò)遍于求罵、產(chǎn)蹈品同杏質(zhì)化歪、客喘群重惰疊項(xiàng)目劍發(fā)展盤戰(zhàn)略叢思路2、以70失00畝區(qū)伴域運(yùn)土營(yíng)的咱高度胖樹立乖市場(chǎng)餐形象3、務(wù)軌實(shí)+品質(zhì)+差異你化的猜定位姿策略務(wù)實(shí)晚：控鍬制開(kāi)拿發(fā)成乓本，旗定價(jià)氧適中已，控赤制總哭價(jià)品質(zhì)廉：大嶺盤配殘?zhí)?，介一河育三公隔園的區(qū)充分銀打造香，外旦立面1、品考牌的攝先期夾導(dǎo)入差異翠化：牙控制澡面積畜、控鮮制總郊價(jià)，燭即符湯合目治標(biāo)客靠群需懼求，侍又能幼切入碗市場(chǎng)競(jìng)空白益點(diǎn)對(duì)目襪標(biāo)的鴿理解項(xiàng)目脈屬性自分析總體質(zhì)定位項(xiàng)目呀戰(zhàn)略饞思路定位擁思路客群閃定位形象拜定位產(chǎn)品齡定位競(jìng)爭(zhēng)欄定位項(xiàng)目挎定位定位睡目的解讀膊：本項(xiàng)螞目為翠萬(wàn)科妹在重曬慶首祝個(gè)作玻品，少萬(wàn)科體新城培的核顆心啟糕動(dòng)區(qū)滲，是支市場(chǎng)吩的引領(lǐng)姻者核心慰目標(biāo)榆：以本嚇案二亦級(jí)開(kāi)鬼發(fā)加迫速萬(wàn)悔科.萬(wàn)科型項(xiàng)目里整體捐一級(jí)晶開(kāi)發(fā)營(yíng)進(jìn)程,帶動(dòng)糕區(qū)域揪成熟透進(jìn)度漠，通滾過(guò)高蠶性價(jià)售比的隱創(chuàng)新較產(chǎn)品浪，以梁較高盲端的毅產(chǎn)品險(xiǎn)形象碧，實(shí)濫現(xiàn)快啊銷熱晨銷，捷強(qiáng)化獻(xiàn)消費(fèi)組者、嚇開(kāi)發(fā)如商對(duì)泉本區(qū)跟域的共信心膏，使樓萬(wàn)科圓在重用慶實(shí)見(jiàn)現(xiàn)品嫩牌價(jià)柜值的慮建立蛇與傳讀播。我們召的原忽則是千以開(kāi)發(fā)酒商目絲式標(biāo)為竿出發(fā)抗點(diǎn)，遵窗循市場(chǎng)牽為導(dǎo)危向項(xiàng)目隨思考讓我灰們回仰歸項(xiàng)掩目的螞本質(zhì)穿，我桐們現(xiàn)作在有加什么鉗？1、城泛西新唱中心膚的區(qū)阻位優(yōu)耐勢(shì)；2、70掩00畝萬(wàn)唇科新繭城大脆盤帶諷來(lái)的躲完善警配套福；3、30慌0米摸陵底河骨景觀賤帶的蛾稀缺私資源嶼占有海；4、萬(wàn)綿科集炎團(tuán)的閱品牌淡影響毛力?！覀兦槭舱置床簧峄乇苜v難以蒙感知圖的未百來(lái)，弊定位瞧現(xiàn)在寄？總體僅定位釋義戒：新中陳心凸監(jiān)顯萬(wàn)殲科.萬(wàn)科冒區(qū)域訪發(fā)展略前景隙及本溜案區(qū)位侵價(jià)值利優(yōu)勢(shì)；70券00畝表簽明本好案的蠢大盤務(wù)概念盒，盡享茶大盤跑完善愉配套；公園畢樣板茫社區(qū)治，具原備一蠻河三原公園軌的環(huán)境嶄優(yōu)勢(shì)園，以及誤作為分整個(gè)斜萬(wàn)科啊新城青區(qū)域喬開(kāi)發(fā)佳的核心箱啟動(dòng)補(bǔ)區(qū)地敬位。新中構(gòu)心.7挎00牲0畝公搭園樣只板社徑區(qū)創(chuàng)造瓜客群基礎(chǔ)黨客群成長(zhǎng)者客群投資喂型客畜戶及河周邊孩企業(yè)收?qǐng)F(tuán)購(gòu)群客戶客群科定位立足錦巴南跡區(qū)和錄高新場(chǎng)西區(qū)稈的中俊青年臘創(chuàng)智車客群脾、公椒職人僻員輻射嘩川西烘二三侍級(jí)城津市及撤重慶堤大城曉西范蠢圍的劉改善濕型需視求客蛋戶根據(jù)努本案咳發(fā)展勉戰(zhàn)略禿定位訓(xùn)和區(qū)搖域市吃場(chǎng)客保群特識(shí)征分嬸析，侄本項(xiàng)始目的土目標(biāo)階客群董定位用如下扁三類獨(dú)：巴南丹區(qū)本寺地及滅重慶林高新粘西區(qū)華公職灶人員稠、醫(yī)/律/教等喚職業(yè)勢(shì)、即木將進(jìn)壓駐或主已進(jìn)滾駐的家企事剖業(yè)單慈位員翼工，蘭大城信西范育圍內(nèi)恭的改敬善型痛需求偶家庭模，具款有較檔高受真教育俯程度暈，收林入穩(wěn)螞定，樓實(shí)用嘩型套學(xué)三是摧首選訊，總需價(jià)承廣受范疫圍30粥-4資0萬(wàn)?？粗刂饏^(qū)域掙發(fā)展也潛力抖，以仆長(zhǎng)線你投資繪為主行的投替資型展客戶赤；即羽將搬已入或艇已經(jīng)秋搬入黎產(chǎn)業(yè)肌園區(qū)挽的企盤業(yè)團(tuán)咳購(gòu)。以阿零壩、磁甘孜機(jī)、西哈昌等欺地為浩代表娘的二桐級(jí)城味市或酬西藏遞等人段居環(huán)躬境較希差的功中老忍年人茄，置罵業(yè)目菊的為治退休幸后定塘居重語(yǔ)慶或默養(yǎng)老溪的客坐戶；膽外地倚來(lái)蓉陵工作登或畢伯業(yè)后繪留在裹重慶鞏工作車的“新重陶慶人”；看奧重居春住環(huán)養(yǎng)境、絹生活陷配套曠及價(jià)竹格，幕總價(jià)綢承受瓜范圍25寺-3達(dá)0萬(wàn)?？腿簮憾ㄎ换A(chǔ)蝴客群成長(zhǎng)遇客群創(chuàng)造迅客群釋義業(yè)：客群昂定位無(wú)從嚷選擇倍的被奇動(dòng)郊融區(qū)化援與主動(dòng)沃接受類城市糟邊緣印化稀缺伐驅(qū)趕價(jià)格歐驅(qū)趕自然慣資源需驅(qū)趕他們嫂在理灑想與術(shù)現(xiàn)實(shí)拉中尋簡(jiǎn)找新?lián)u的平屈衡…他們朗渴望斥被這粉座城捕市所搜認(rèn)同…基礎(chǔ)逮客群他們斧需要鏈一個(gè)旦有品嗽質(zhì)的塑家…他們南需要許一種廟生活敘狀態(tài)…在人給生的竄五種單需求鐘階段辛實(shí)現(xiàn)傻：他們?cè)踉诰ι駥雍厦?，壞追求襲最高蔬人生倦價(jià)值組觀自我喜實(shí)現(xiàn)生存安全歸屬尊重所以彼，我乖們來(lái)瓦了！形象咽定位客群俱定位他們堤需要遇房子他們破需要蓮家他們黎需要鳥生活他們級(jí)需要?dú)庹J(rèn)同隙感、寫歸屬潮感，乎他們?cè)镄枰炦@個(gè)膊城市熄有他潑們的準(zhǔn)位置高性瘡價(jià)比美的產(chǎn)煙品景觀辱及社旬區(qū)氛勵(lì)圍營(yíng)酷造大盤堤的配蜓套體驗(yàn)凱與重熊慶文苗化附昨加值全面乘超越堡客戶泛期望候，挖道掘他宋內(nèi)心夠深處猴最深抵刻的雕期許艷！客戶郵需求誘分析競(jìng)爭(zhēng)肺力要秀素引導(dǎo)香與迎柔合并寸重形象穗定位釋義缺：叢古案名斑起開(kāi)縮慧始導(dǎo)哈入萬(wàn)濤科品桂牌概栽念西湖兄灣即懼體現(xiàn)插大城裝西概旋念，打又暗貞示本重案所版具有設(shè)的優(yōu)物質(zhì)水指景景福觀，視并適嚇時(shí)的樹引入斧灣與師家的鹿類比償，借挑以獲雨得與花我們浩的主揉力客乏群心任里共憑鳴。案名捧思考刃：萬(wàn)科.西湖榴灣——生活次是海形，家句是灣讓資器源優(yōu)緒勢(shì)現(xiàn)書在，璃讓區(qū)般域優(yōu)循越未耕來(lái)！競(jìng)爭(zhēng)僻定位領(lǐng)秀村城西冬新中添心產(chǎn)品酷定位公園殊中的剩人文曬社區(qū)位于73況43畝萬(wàn)吹科新樹城核丸心啟挨動(dòng)區(qū)瓶域，需并擔(dān)齒當(dāng)代表嚼整個(gè)70刑00余畝茫大盤長(zhǎng)的核傾心啟驗(yàn)動(dòng)區(qū)懷；首先猶以中蹦小型實(shí)用聾戶型+創(chuàng)新其設(shè)計(jì)打造蒙差異鋼化與移高性廣價(jià)比憑產(chǎn)品假滿足鑰主力種客群戴需求筒特征酬；以優(yōu)瓦質(zhì)景羞觀、趣高尚簽建筑抹風(fēng)格擦滿足慣目標(biāo)享客群趨心理忘追求重和對(duì)腳家的腿理解蒜。、鴉；具備里輻射贊周邊蒼和二脫三級(jí)沈城市事改善緊客群車的高尚尚人利居環(huán)霉境的規(guī)模元化公請(qǐng)園社藝區(qū)；多元缸化的錘產(chǎn)品涌類型木滿足名目標(biāo)秘的客加群來(lái)源佛的多綁元化（包抓括多其地域陜、多辛年齡夜層次大、各珍類職此業(yè)客口戶）露。產(chǎn)品盟定位產(chǎn)品辯檔次春、功呼能及取特征圍定位首先望主要童滿足線巴南慮區(qū)本厭地公懷職人裂員、稍醫(yī)/律/教等費(fèi)職業(yè)溉以及嚴(yán)現(xiàn)代什工業(yè)南港內(nèi)顏即將兼進(jìn)駐扭或已男進(jìn)駐倆的企太事業(yè)朵單位采就業(yè)修者基吉本的居住白需求。輔以透滿足忍大城他西范翁圍內(nèi)螞的高泥新技犧術(shù)人勞才和虎川西災(zāi)二三遍級(jí)城暖市改善遇性需內(nèi)求客猶群。爭(zhēng)取榨吸引佛看重降萬(wàn)科律新城慰及重羅慶西感部新允城未鑄來(lái)發(fā)尺展前疫景和浪良好雖居住鴿環(huán)境姥、較估有實(shí)捎力的丟投資志客戶貫群體規(guī)的投資泉需求，考丟慮長(zhǎng)抗線投腐資較子多。本區(qū)幅域內(nèi)單中高切檔項(xiàng)熱目，陵電梯筐公寓陷物業(yè)場(chǎng)中的垃高檔尋物業(yè)童，通潤(rùn)過(guò)濱宣河景竟觀示挎范區(qū)勉的極乓致打勉造和釣適時(shí)曬展示殊體現(xiàn)租本案殃檔次優(yōu)。項(xiàng)目鄙開(kāi)發(fā)害策略撥初步胖思考吃與建康議開(kāi)發(fā)暴思路貍建議開(kāi)發(fā)運(yùn)經(jīng)營(yíng)謙策略開(kāi)發(fā)墨時(shí)序犧建議開(kāi)發(fā)毫節(jié)奏供建議開(kāi)發(fā)祝物業(yè)袖建議分組雜團(tuán)分兄期分唇批次宏適量傅開(kāi)發(fā)襯，多魂層次鑄、小刷批量淋、快詳節(jié)奏塌推售開(kāi)發(fā)童策略龜建議根據(jù)革區(qū)域草目前撓房地圖產(chǎn)市張場(chǎng)消膀化量掠、項(xiàng)習(xí)目開(kāi)微發(fā)條制件和事同類普項(xiàng)目殊銷售室周期嘩，按思照項(xiàng)霸目初湊步設(shè)訊想，昆本項(xiàng)淘目11挪2.磨25畝開(kāi)侍發(fā)用捷地及憤規(guī)劃鉤條件圣，可淹開(kāi)發(fā)顯商品荒房規(guī)掀模在18婆.7雖-*刮31箭.4萬(wàn)平哭方米濫之間辱，若槳按照債容積鑰率4.篇0左右辜計(jì)算涌，住宅面積30萬(wàn)平助方米柴左右局，現(xiàn)深按照波區(qū)域遭同類設(shè)物業(yè)怨銷售騰速率裕來(lái)計(jì)攝算，囑我們憶初步猾判斷漢如下卻：周期挑：約3-譽(yù)5年，開(kāi)發(fā)餡節(jié)奏烏：年裹均6-歪10萬(wàn)㎡曲左右盼，約66運(yùn)0-辯11奏00套注：版具體例每年壁開(kāi)發(fā)秩和銷盞售量躁只有使在項(xiàng)獲目方采案確芒定后益，待謊市場(chǎng)任進(jìn)一島步調(diào)貢研后癢方能蹈確定塘，后饞期可蓄提供晶詳細(xì)周方案棒。開(kāi)發(fā)避時(shí)序辱建議2組團(tuán)1組團(tuán)一期三期二期一期危西側(cè)有地塊屯和沿揭摸底板河景臨觀帶帥可先鈔期打勻造景匆觀示萬(wàn)范區(qū)噴，需社要與況蓄客靠啟動(dòng)飼同期臨呈現(xiàn)埋?！艚ㄗh聽(tīng)：多采孤用板甘式、歸蛙式涉和部訂分蝶蜓式設(shè)汽計(jì)，叔在不膀過(guò)多叼損失純經(jīng)濟(jì)族指標(biāo)摧的前偷提下方提高肌項(xiàng)目嗎舒適辜度、張差異略化和匯競(jìng)爭(zhēng)獄力，鑄并以萬(wàn)此凸餅出高巷層洋過(guò)房的獎(jiǎng)概念黃；通灘過(guò)戶秒型創(chuàng)脅新設(shè)貴計(jì)即僅滿足串目標(biāo)軟客群垃需求塵，又舟保證往居住發(fā)舒適陷性，向?yàn)閰^(qū)稅域塑凳造一耗座體寬現(xiàn)未渴來(lái)居陣家理愁念的高層己洋房舒樣板憑社區(qū)婚。1、整訂體規(guī)搶劃設(shè)吧計(jì)原怪則建壇議以目觸標(biāo)客價(jià)群需覆要和掩整體陽(yáng)開(kāi)發(fā)偽策略為出邀發(fā)點(diǎn)惱，以臨昂河景興觀與縱中庭遙景觀易利用釘價(jià)值均最大白化指導(dǎo)低，根據(jù)搬項(xiàng)目厲地塊嘆特征臘，分柳組團(tuán)余階梯朱式布鑄局規(guī)劃乳建議12否-1屯8F點(diǎn)板扭式25配F蛙式18愉F板式32昏F板式臨街棒底商臨街的底商規(guī)劃飲建議2、建放筑形種態(tài)組館合示迎意圖規(guī)劃待建議2、建勞筑形歌態(tài)組書合參擾考圖北地壟塊：12姨-1晌8F點(diǎn)板籠式結(jié)合（可羅考慮公結(jié)合訓(xùn)渠道板營(yíng)銷筋為團(tuán)爐購(gòu)企盞業(yè)定葉制設(shè)淚計(jì))南地疾塊：18親F中庭秋板式+2犁5F蛙式+3干2F板式+底層歪臨街蜻商鋪規(guī)劃避建議3、建杯筑形挽態(tài)建夢(mèng)議從國(guó)旱內(nèi)一狹、二擺線城拌市高般層住閃宅的混建筑談風(fēng)格互來(lái)看舌，主焰要有隱兩種邪：最炸流行味的現(xiàn)互代風(fēng)談格，互做法揀上有裂三種挑方式彩：外姜立面無(wú)貼磚敬、刷僻漆、做玻璃凝幕墻憶或結(jié)責(zé)合使恥用；趴第二默種就厲是新叫古典夜主義雖風(fēng)格別。而本消費(fèi)奇者的身角度零來(lái)看撿，不帝太在永意具簡(jiǎn)體哪炮種風(fēng)伐格，客關(guān)鍵瞇是要辟作出擺來(lái)的煎外立腰面耐榜看和蝕有檔擦次。焰但按襖照目宴前區(qū)貪域市堪場(chǎng)在筆售高符層住撿宅外昂立面森風(fēng)格扒來(lái)看指，多墨以現(xiàn)除代為詢主。箱而為餐了加首以區(qū)都別和肉提升下項(xiàng)目誓檔次觸，我春們建繞議：新古狐典主專義，并在漸用材僻上體宇現(xiàn)品腫質(zhì)感建筑算風(fēng)格伐建議本區(qū)摩域客內(nèi)戶對(duì)豎立面菊風(fēng)格拉的喜墨好程起度參考冰圖片新古養(yǎng)典主距義風(fēng)榜格（令更沉篩穩(wěn)和神大氣放）新古證典主棄義風(fēng)竟格（正更時(shí)杠尚和將合現(xiàn)幕代）建筑娛風(fēng)格明建議戶型歸設(shè)計(jì)罵建議戶型熔配比材建議以上德配比伍建議坊的套寒?dāng)?shù)是口結(jié)合悶了相勿應(yīng)戶瀉型在皺總平速建議部中的誦擺放絲式和其香建筑鋸形態(tài)方所提澡出的戶型旁設(shè)計(jì)河指導(dǎo)尚思路勾建議◆空間焰構(gòu)成鹿豐富譽(yù)、具襯有層攪次特梨色和再文化努品位◆空間襖功能勵(lì)分區(qū)接極為裝明顯捐，無(wú)債干擾吃空間照、過(guò)賤渡空滔間充橫足◆公共嗚空間滿的集覆中性勝和私衰人空玻間的章隱密途性突避出◆高度含講究蝦空間渾的舒任適性菊和享湊受性◆具有時(shí)良好角的改艦造條匙件和齒復(fù)合陪利用票條件戶型驢設(shè)計(jì)謝建議戶型妨參考塞圖片開(kāi)發(fā)庸物業(yè)亮建議77平米2-爹2-床1可隔鋼出陽(yáng)頃光書磚房二室蟲二廳擱一衛(wèi)攜建筑帥面積敘：84船㎡客廳疼：大仿氣，丸開(kāi)敞架明亮菊，開(kāi)圾間3.初9米，撿進(jìn)深6.智3米；臥室籮：私毀密獨(dú)崖立，范主臥飾配備5㎡情景楊花園入戶爹花園柜：景營(yíng)觀入箭戶花答園，險(xiǎn)引領(lǐng)信舒適雙型中汗小戶董型潮家流。陽(yáng)臺(tái)溫：大雞面積啞陽(yáng)臺(tái)團(tuán)，或秘贈(zèng)送糟或半泊面積擇計(jì)算離。戶型浸參考展圖片開(kāi)發(fā)堪物業(yè)毛建議5.瓶8米高藥的25㎡空乞間功圾能轉(zhuǎn)孔換靈請(qǐng)活二室支二廳姓一衛(wèi)毛建筑殲面積梳：89羅㎡客廳逃：大役氣，虹開(kāi)敞筍明亮遣，開(kāi)屢間4.禮0米，米進(jìn)深5.買8米，研挑高5.譜8米超高高客償廳雙懸層空劑間，摘以奇賓偶層終間隔歡布置稻；臥室呈：私械密獨(dú)穗立，熔主臥惰配備5㎡情景催花園急；入戶吊花園窯：入拐戶不垃計(jì)面頃積3㎡花園控，有蕉效進(jìn)失行空秩間緩潔沖。戶型辰參考久圖片開(kāi)發(fā)廣物業(yè)篇建議三室漿二廳良一衛(wèi)戲建筑東面積投：10布9㎡客廳冊(cè)：大你氣，疊開(kāi)敞虎明亮配，開(kāi)叼間4.僵5米，永進(jìn)深6.距6米；臥室鑒：私到密獨(dú)凝立，藏配備粘大面春積花色園陽(yáng)臺(tái)桃：大謠面積娃景觀吹陽(yáng)臺(tái)墾，與窗客廳半緊密諒銜接穩(wěn)。戶型音參考星圖片開(kāi)發(fā)答物業(yè)財(cái)建議13噴0㎡三摧室兩晉廳兩異衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)繡躍式在戶型超大6米挑肯高贈(zèng)哭送空僵間戶型些參考敲圖片開(kāi)發(fā)業(yè)物業(yè)牲建議14盯5平米3-糟2-珠2+入戶工花園+3露臺(tái)大量宗可變筒空間訊與空妙中花腦園戶型買參考型圖片開(kāi)發(fā)無(wú)物業(yè)伙建議可變款空間--桶--陽(yáng)光坐房以陽(yáng)凳光房守的設(shè)旦置充身分滿脂足不規(guī)同業(yè)是主親蝕山親卵水親書自然酒的意氣愿。以陽(yáng)測(cè)光房經(jīng)的設(shè)妥置充素分滿貫足不拒同業(yè)稱主親攪山親鋒水親蜻自然寶的意透愿。戶型分參考東圖片開(kāi)發(fā)蝕物業(yè)松建議項(xiàng)目遍主要求經(jīng)濟(jì)尾技術(shù)反指標(biāo)握初步同測(cè)算馳表經(jīng)濟(jì)戚技術(shù)栽指標(biāo)翻測(cè)算

方案一：北地塊12F板式方案二：北地塊18F板式土地面積112.25畝112.25畝其中北地塊28.56畝28.56畝南地塊83.69畝83.69畝總建筑面積33.0萬(wàn)平米35.64萬(wàn)平米其中地上建筑面積29.0萬(wàn)平米31.14萬(wàn)平米地下建筑面積4.0萬(wàn)平米4.5萬(wàn)平米住宅建筑面積28.4萬(wàn)平米30.54萬(wàn)商業(yè)建筑面積6000平方米6000平米容積率3.94.16其中北地塊2.53.8南地塊4.24.3建筑密度20%20%綠地率38%38%總戶數(shù)26002800地下停車位13001400項(xiàng)目泛兩個(gè)終方案看經(jīng)濟(jì)驢效益卷初步匆測(cè)算經(jīng)濟(jì)辜效益蛙測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)方案一方案二金額（萬(wàn)元）單位指標(biāo)金額（萬(wàn)元）單位指標(biāo)（一）土地成本39287.50350.0039287.50350.00（二）前期費(fèi)用6328.51191.776845.05192.06（三）工程建設(shè)費(fèi)用44752.491356.1448613.051364.00（四）管理費(fèi)用1213.5136.771320.8537.06（五）財(cái)務(wù)費(fèi)用2982.3890.383048.9085.55（六）營(yíng)銷費(fèi)用3283.4299.503494.5998.05（七）總開(kāi)發(fā)投資成本97847.812965.09102609.932879.07（八）銷售總收入109447.203316.58116486.403268.421.1商業(yè)3600.006000.003600.006000.001.2電梯住宅104107.203676.62111146.403639.61小高層/18F18240.003800.0025560.003600.0018F中庭板式8467.204200.008467.204200.0026F蛙式22680.003600.0023587.203600.00蝶式54720.003600.0053532.003600.001.3地下車庫(kù)1740.002000.001740.002000.002銷售稅費(fèi)6566.83198.996989.18196.113維修基金1089.0033.001176.1233.004銷售凈收入101791.373084.59108321.103039.31（九）利潤(rùn)1稅前利