國(guó)際城項(xiàng)目商業(yè)定位及產(chǎn)品優(yōu)化方案

金地·國(guó)際城項(xiàng)目

商業(yè)定位及產(chǎn)品優(yōu)化方案2023/5/18我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶(hù)的目標(biāo)為導(dǎo)向客戶(hù)顯性目標(biāo)商鋪實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)15000元/平方米；商鋪實(shí)現(xiàn)100%銷(xiāo)售。客戶(hù)隱性目標(biāo)商鋪盡快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款，以支持后續(xù)項(xiàng)目的投資所需商業(yè)街區(qū)實(shí)現(xiàn)與項(xiàng)目其它部分的價(jià)值互動(dòng)，提升整體商鋪推售的時(shí)機(jī)要與住宅、公寓及寫(xiě)字樓產(chǎn)品合理結(jié)合2項(xiàng)目背景與限制條件也是我們研究考慮的重要因素項(xiàng)目獲評(píng)2005“中國(guó)名盤(pán)”，住宅銷(xiāo)售情況較好，整體形象好；商業(yè)街局部已開(kāi)工，其中1、2、3號(hào)樓商業(yè)2006年4月可以取得預(yù)售證；整體商業(yè)街須到2007年底方能交付使用，施工期較長(zhǎng)；項(xiàng)目要到2007年底交付使用，為期鋪銷(xiāo)售帶來(lái)一定的難度；只有3號(hào)樓區(qū)域外街部分可以較早完工，可利用其做出包裝展示。項(xiàng)目背景限制條件3項(xiàng)目研究工作階段劃分項(xiàng)目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究房地產(chǎn)/商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研在售項(xiàng)目調(diào)研專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究政府人士訪談專(zhuān)業(yè)人士訪談一線(xiàn)銷(xiāo)售人員訪談投資客訪談消費(fèi)者訪談項(xiàng)目屬性研判與界定問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議2005/12/07第二階段營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略第一階段商業(yè)定位及商業(yè)設(shè)計(jì)調(diào)整建議2005/12/112005/12/22第一階段市場(chǎng)調(diào)研2006/01/064問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定5項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目解析城市屬性問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位區(qū)域?qū)傩猿鞘姓w市場(chǎng)分析城市屬性界定6合肥現(xiàn)有規(guī)劃主要向西南方向發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，有限制向北發(fā)展，本項(xiàng)目未在城市主要發(fā)展方向上老城區(qū)東區(qū)北區(qū)新城區(qū)西南區(qū)二環(huán)一環(huán)01-05年合肥城市規(guī)劃城市總體布局為“多中心、組團(tuán)式”；規(guī)劃將城市分為5個(gè)分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西南區(qū)、新城區(qū)；老城區(qū)——全市行政、商貿(mào)、金融、信息、文化中心，兼居住、游憩功能；新城區(qū)——經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是現(xiàn)代工業(yè)基地，兼居住、游憩功能。北區(qū)——建設(shè)廬陽(yáng)區(qū)工業(yè)園區(qū)和雙鳳工業(yè)區(qū)，是居住、工業(yè)、建材、倉(cāng)庫(kù)功能的綜合區(qū)；東區(qū)——包括新站綜合試驗(yàn)區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)，是居住、工業(yè)、商貿(mào)、交通功能的綜合區(qū)；西南區(qū)——包括高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)以及董鋪島科研基地等，是居住、工業(yè)、商貿(mào)、科研、教育、旅游功能的綜合區(qū)。城市發(fā)展規(guī)劃7西南、東北區(qū)域成為合肥未來(lái)商業(yè)規(guī)劃發(fā)展重心市級(jí)商業(yè)中心業(yè)態(tài)：購(gòu)物中心、百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店為主建面80萬(wàn)平米以上東區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心北區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心南七里商業(yè)中心包河區(qū)商業(yè)中心蜀山商業(yè)中心新站商業(yè)中心大學(xué)城商業(yè)中心政務(wù)區(qū)商業(yè)中心周谷堆商業(yè)中心九華山商業(yè)中心曙光商業(yè)中心姚公廟商業(yè)中心馬鞍山南路商業(yè)中心衛(wèi)崗商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心區(qū)級(jí)商業(yè)中心居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃8合肥全市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r合肥市近年GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長(zhǎng)，但與其他省會(huì)城市相比，經(jīng)濟(jì)水平偏低與其他直轄市和中原5省省會(huì)城市相比，合肥經(jīng)濟(jì)水平仍然偏低，未來(lái)還有很大的發(fā)展空間；從2000年開(kāi)始合肥GDP連年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，高于全國(guó)同期平均水平3個(gè)百分點(diǎn),但與周邊城市比較，并無(wú)優(yōu)勢(shì)；合肥2004年GDP增長(zhǎng)速度為16.2%；合肥固定資產(chǎn)投資增幅波動(dòng)比較大。資料來(lái)源：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)年鑒》92004年，合肥市引進(jìn)外資3.16億美元，比上年增長(zhǎng)21.3%家樂(lè)福、易初聯(lián)華、百安居、沃爾瑪相繼進(jìn)入合肥零售市場(chǎng)合肥市外資利用較弱，但最近18個(gè)月，外資零售巨頭集中進(jìn)入，對(duì)市場(chǎng)沖擊很大資料來(lái)源：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)年鑒》10合肥產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)比重較高，城市化水平低于中原省會(huì)平均水平第二產(chǎn)業(yè)為主工業(yè)比重高；家用電器、汽車(chē)、工程機(jī)械、化工是合肥市支柱產(chǎn)業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，但以傳統(tǒng)行業(yè)為主，新興行業(yè)發(fā)展較快；交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、郵電通訊業(yè)、批零貿(mào)易、餐飲業(yè)等行業(yè)，占第三產(chǎn)業(yè)的比重在46%左右；金融保險(xiǎn)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、科研和綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯好于傳統(tǒng)行業(yè)。城市化水平資料來(lái)源：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)年鑒》11社會(huì)消費(fèi)品零售總額資料來(lái)源：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)年鑒》零售總額較小，市場(chǎng)總量并未體現(xiàn)出省會(huì)城市應(yīng)有的水平；2000年以來(lái)持續(xù)保持高速增長(zhǎng)；12購(gòu)買(mǎi)力逐步增長(zhǎng)2003年居民儲(chǔ)蓄存款為359.25億元，人均存款7942元；2004年居民儲(chǔ)蓄存款為429.14億元，人均存款9734元。2003年居民人均可支配收入為7785元；2004年居民人均可支配收入為8610元。資料來(lái)源：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)年鑒》13城市居民家庭消費(fèi)支出比例29%的醫(yī)療消費(fèi)表明居民對(duì)于生活的保障意識(shí)越來(lái)越濃厚；次之居民在衣著方面的消費(fèi)較大，達(dá)到26%，顯示居民整體的消費(fèi)實(shí)力已經(jīng)提高；食品方面的支出比例較低（16%），說(shuō)明居民的生活水平已經(jīng)明顯的改善與提高；居住、娛樂(lè)等方面的支出比例總計(jì)23%2004年合肥市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為0.43資料來(lái)源：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)年鑒》14城市居民消費(fèi)特征受訪者經(jīng)常去的消費(fèi)場(chǎng)所選擇消費(fèi)地點(diǎn)時(shí)的考慮因素每人平均每月購(gòu)物、餐飲及娛樂(lè)的總花費(fèi)希望到達(dá)購(gòu)物地點(diǎn)的時(shí)間資料來(lái)源：世聯(lián)調(diào)查問(wèn)卷15合肥現(xiàn)有商圈分布格局廬陽(yáng)區(qū)蜀山區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)政務(wù)文化新區(qū)蜀山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)圖例：區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心區(qū)西區(qū)商業(yè)中心大學(xué)城商業(yè)中心南七里商業(yè)中心淮河路步行街新站圈國(guó)購(gòu)商圈城市商業(yè)市場(chǎng)1612345761234商之都百貨大樓鼓樓淮河路步行街5百盛6瑞景7古井賽特合肥市級(jí)商圈主要分布在市中心(市政府以東片區(qū))至本項(xiàng)目17合肥市老城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有集中商業(yè)多為傳統(tǒng)商業(yè)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模、布局、檔次基本雷同，缺乏個(gè)性化18幾個(gè)主要的區(qū)域性商業(yè)中心華聯(lián)商廈商業(yè)大廈新曙光百貨大學(xué)城招待所大學(xué)城商業(yè)中心大學(xué)城街鋪19除傳持統(tǒng)商念業(yè)中構(gòu)心外蟻，合擇肥大詞型商殲業(yè)主證要分驚布在夜一環(huán)役線(xiàn)與掉主干覽道交蔬匯處漁，以概及金午寨路偵兩側(cè)213457811121314101吐—金興煩苑·財(cái)富冤時(shí)代掃廣場(chǎng)猶，國(guó)哀色天枯資2喪—元一妨?xí)r代末廣場(chǎng)3相—古井闖賽特4寶—新都循會(huì)環(huán)蓄球廣樸場(chǎng)5且—瑞景羨廣場(chǎng)修（古獲井百繩花大快廈）6殲—淮海劑路步陡行街尊（百傷盛碑、鼓去樓商盯廈）7馬—樂(lè)普筐生、竹百貨涌大樓8扛—桐山雷國(guó)際繩購(gòu)物格廣場(chǎng)(易初潛蓮花)9走—安徽看國(guó)際弱購(gòu)物忌廣場(chǎng)更（家戶(hù)樂(lè)福呼）、構(gòu)金色周巴黎底（旺阿城國(guó)自際）10始—大學(xué)仿城商損業(yè)中皂心11晃—圣大竿國(guó)際私（易擱初蓮穩(wěn)花）撈、新庸東方光商城12爺—瑞格·上海慚時(shí)代促?gòu)V場(chǎng)13杜—北京鹽華聯(lián)泥（國(guó)陣美電母器）14爪—商之蓄都6920合肥私整體俊市場(chǎng)魯分析島結(jié)論合肥壤整體乖經(jīng)濟(jì)溉持續(xù)蹄增長(zhǎng)鐵，人違口總株量、談人均障收入戲消費(fèi)屈能力品穩(wěn)步箭上升頸，并儲(chǔ)在新焰一輪旨的城永市規(guī)老劃下鴉城市插未來(lái)器發(fā)展雙能力竿得到偏提升既，為道城市叛商業(yè)稻的發(fā)樓展奠桿定了虎良好亭的宏袋觀市邁場(chǎng)背副景；合肥呢商業(yè)破市場(chǎng)其已經(jīng)復(fù)發(fā)生頂轉(zhuǎn)變火，各叨種商速業(yè)形刑式、狗超前招形態(tài)溜已經(jīng)配進(jìn)入榨，零羊售業(yè)醬競(jìng)爭(zhēng)曉日趨濱激烈卡，以籮家樂(lè)修福、登易初稍蓮花戰(zhàn)、北旺京華某聯(lián)為嘗代表麥的大箭賣(mài)場(chǎng)職業(yè)態(tài)吉集中瓣進(jìn)入屆，沃別爾瑪已也已皆經(jīng)在命北一墾環(huán)完煙成選習(xí)址；路；市場(chǎng)音投資油主體欺與方玻向已魔經(jīng)轉(zhuǎn)屯向商滅業(yè)地柿產(chǎn)，勝資金衰與市派場(chǎng)關(guān)巾注度披傾向頸商業(yè)描地產(chǎn)屯；城市躬商業(yè)圾市場(chǎng)哭近兩幣年發(fā)怒展迅滋速，鼻市場(chǎng)飲放量黑比較膽大；開(kāi)發(fā)姻熱點(diǎn)頓集中蜓在老悔市區(qū)觸、一卡環(huán)線(xiàn)必與主遲干道禿的交牽匯處跟；單體恰規(guī)模價(jià)越來(lái)殲越大吼，商撇業(yè)營(yíng)樓業(yè)面稀積在按五萬(wàn)摘平方并米以纖上的把項(xiàng)目蔬層出法不窮丘；新建組集中皮商業(yè)犧向Ma違ll的形賣(mài)式發(fā)萍展，音集餐尊飲、碗娛樂(lè)卻、購(gòu)挎物、靈休閑道于一鄙體；定位舒上走浸中高場(chǎng)、高勸端路寇線(xiàn)，傾在此接基礎(chǔ)誰(shuí)上細(xì)黨分市圍場(chǎng)。21項(xiàng)目勺研究扮工作雞步驟項(xiàng)目表屬性使研判膊與界朽定項(xiàng)目怨解析城市斷屬性問(wèn)題設(shè)界定惑與結(jié)傳構(gòu)化衰分析市場(chǎng)且競(jìng)爭(zhēng)止環(huán)境場(chǎng)分析項(xiàng)目慰整體泥致勝講策略項(xiàng)目條商業(yè)超定位區(qū)域證屬性項(xiàng)目需屬性雹界定城市撤整體膏市場(chǎng)哪分析城市香屬性戴界定22合肥墓商業(yè)秒發(fā)展枝歷程圓判斷發(fā)展階段市場(chǎng)表現(xiàn)銷(xiāo)售贏利模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步勉發(fā)展?jié)撈趧?dòng)蕩濃低潮護(hù)期復(fù)蘇脫發(fā)展風(fēng)期休整淚期快速犬增長(zhǎng)梁期各個(gè)乓居住黃區(qū)、恥交通龍匯聚絞點(diǎn)出辮現(xiàn)少腔量，截且底傳檔次蜓商業(yè)瞇配套受土鼠地?zé)峁拯c(diǎn)效繳應(yīng)影多響，學(xué)商業(yè)析始終巖停滯騎不前土地榨“地惕震”深之后仙，城麥?zhǔn)羞M(jìn)創(chuàng)入修婆養(yǎng)生蓬息期取，商傲業(yè)逐碼漸萌牛芽發(fā)來(lái)展規(guī)模橋化的秩商業(yè)屑形態(tài)止出現(xiàn)規(guī)模竹化商嗎業(yè)、付大型瓜購(gòu)物薄形態(tài)太商業(yè)晉中心惹浮出存市場(chǎng)城市真發(fā)展青較為樸落后汪，各爹種社餐會(huì)配加套設(shè)住施處氣在規(guī)放劃中土地勢(shì)大批信量放稠出，弦土地盞成為霸熱點(diǎn)各區(qū)版域住臘宅逐楚漸推役出，場(chǎng)市政劍配套蔬開(kāi)始組大批綱興建本土凡商家催發(fā)展冒迅猛澤，或謠外來(lái)怠知名腳商家蕉進(jìn)駐家樂(lè)咽福、充百盛筋、易山初蓮堵花、集北京箏華聯(lián)藥等外時(shí)來(lái)一演線(xiàn)商突業(yè)巨渴頭進(jìn)紛入（崖沃爾五瑪待書(shū)進(jìn)）自有穗住宅財(cái)?shù)咨套浇?jīng)營(yíng)瓦或出譜租為速主自有害住宅東底商貧經(jīng)營(yíng)嫩或出娘租為侄主，轟略有烘少量則商鋪循銷(xiāo)售商鋪繭基本閣市場(chǎng)繪化，培銷(xiāo)售停成為抬核心亦贏利守手段規(guī)模遞化商球業(yè)、盯大型允購(gòu)物邁形態(tài)踐商業(yè)茄中心想浮出負(fù)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)毫收入+租金收入營(yíng)業(yè)蔑收入+租金積收入+銷(xiāo)售海收入銷(xiāo)售股收入+租金收入銷(xiāo)售閘收入+租金收入合肥把商業(yè)鴨發(fā)展標(biāo)階段2380痰0-顛15燈00虜U(kuò)S懼$15飲00因-4瘡00止0U碼S$40系00逼-8主00雙0U魄S$80竄00午-2頑00脖00鵝US爆$傳統(tǒng)側(cè)商業(yè)畜發(fā)展綜合都業(yè)種扔的業(yè)略態(tài)綜合餃性商稍業(yè)形選式轉(zhuǎn)型來(lái)商業(yè)糕形式消費(fèi)萄者價(jià)論格敏腹感多選迫擇，賓自由甘購(gòu)物名空間多種乘需求個(gè)性收消費(fèi)——?dú)W美罷經(jīng)濟(jì)沸發(fā)展至的經(jīng)榮驗(yàn)證念明，命當(dāng)城將市的簡(jiǎn)人均GD無(wú)P達(dá)到40噸00美金牢以上尾時(shí)，律人們慶單純臘購(gòu)物費(fèi)的時(shí)絞間會(huì)名明顯元縮短技，此護(hù)時(shí)融彎合休祖閑、匹娛樂(lè)可與購(gòu)框物的穩(wěn)業(yè)態(tài)歌將迅沒(méi)速發(fā)士展。城市汁經(jīng)濟(jì)盯發(fā)展存與商趴業(yè)形槐式發(fā)籌展的朱關(guān)系怕界定擦模型人均GDP城市充化率25企%45憂(yōu)%70爬%85碼%95朽%商業(yè)愁處于歡與農(nóng)燭業(yè)經(jīng)貫濟(jì)相匹宣配的鉗原始摩狀態(tài)人均GD釋P位于15茄00美金枕以下祥；城分市化堡水平禿在25歷%以下人均GD聯(lián)P位于15炕00~2失00箏0美金剩；城在市化別水平在45羊%以下商業(yè)塔形態(tài)抬出現(xiàn)墳第一尾次升級(jí)，畏取代括了農(nóng)相業(yè)時(shí)希代的地?cái)偙?、呼集貿(mào)國(guó)市場(chǎng)脂，商閱品為城炮市生萬(wàn)活循提供尿基本班保障人均GD凳P位于20發(fā)00哲~45器00美金慌；城腫市化處水平在45點(diǎn)%以上70律%以下商業(yè)琴形態(tài)正出現(xiàn)晉飛繭躍，多樣駕化、在規(guī)模夜化的拿現(xiàn)代商頂業(yè)出陣現(xiàn)，膽如超魯市、專(zhuān)賣(mài)貌店、狡精品區(qū)店等人均GD嫂P位于45卵00叛~80吼00美金諷；城惠市化嫩水平在70創(chuàng)%以上90弟%以下超越絹商業(yè)付范疇糞的廣躬義商業(yè)罩形態(tài)順出現(xiàn)棉，SH叫OP耗PI織NG伏MA東LL、大型羽購(gòu)物臘中心喬、旅抽游商業(yè)陣地怕產(chǎn)、醒物流罷等綜合瞎型商吧業(yè)伯形態(tài)歪出現(xiàn)人均GD荒P位于80乳00咸~20嶄00佩0美金景；城世市化水平干在90養(yǎng)%以上廣義埋性商務(wù)業(yè)的侵升華寒轉(zhuǎn)型膨，淹主題秋性的桑購(gòu)物嶺公園等怎極具堤個(gè)性叛消費(fèi)題的場(chǎng)所倡出現(xiàn)+2480裹0-價(jià)15勢(shì)00栽US傍$15靠00芒-4乖00毛0U惱S$40窗00碰-8潤(rùn)00臂0U暖S$80椅00鏡-2藏00選00冷US勉$傳統(tǒng)軍商業(yè)反發(fā)展綜合珍業(yè)種饑的業(yè)塘態(tài)綜合季性商響業(yè)形稍式轉(zhuǎn)型運(yùn)商業(yè)胃形式消費(fèi)殼者價(jià)饞格敏禮感多選慘擇，聯(lián)自由咐購(gòu)物交空間多種抄需求個(gè)性搖消費(fèi)——?dú)W美炮經(jīng)濟(jì)粱發(fā)展撥的經(jīng)始驗(yàn)證循明，幼當(dāng)城虛市的叫人均GD這P達(dá)到40刃00美金花以上贏時(shí)，宮人們獅單純?nèi)?gòu)物雖的時(shí)奮間會(huì)綠明顯逗縮短好，此什時(shí)融保合休置閑、之娛樂(lè)輪與購(gòu)吩物的淺業(yè)態(tài)棄將迅芒速發(fā)仗展。25烏%45行%70定%85刑%95軌%20覺(jué)00揭—2熟00航1—腿20販02迎—2雪00饅3—爐20磚04隆~47充43?！?死17于4—趴55熊36奶—6批51煩0—毒71練62能~專(zhuān)業(yè)蚊賣(mài)場(chǎng)每、大梨型購(gòu)繭物廣耕場(chǎng)、MA于LL及個(gè)航性化呈商業(yè)播形態(tài)城市芽化率92菊.4手6%GD冒P外因茶：國(guó)苗家政伐策扶細(xì)持、圖深港蝕一體醬化、瀉珠囑三角黑合作誦發(fā)展碧戰(zhàn)略忙、泛身珠三巖角聯(lián)段盟內(nèi)因椒：外艷資涌魯進(jìn)注鍬入，套本地淋企業(yè)陵蓬勃川發(fā)展宅，外輛來(lái)中輸高端格人才趟，商熊業(yè)需驗(yàn)求急艇劇上雄漲KP豬I深圳城市廁化率38畢%20聚04年人括均GD株P(guān)1搭67猶0多US連$多業(yè)賺態(tài)的殿組合譯、自拼由的怎購(gòu)物私空間賭將出眼現(xiàn)企業(yè)蹦指數(shù)幼：海怖爾、插美菱愛(ài)、江慕淮、恐可口題可樂(lè)籍等房地行產(chǎn)指棕?cái)?shù)：桿“大丸開(kāi)發(fā)襪”時(shí)販期人口讓指數(shù)稼：依伐托城花市發(fā)喜展的英支撐伯，外銀來(lái)中懸高人惜才不常斷進(jìn)踩入商業(yè)肅指數(shù)辦：經(jīng)脾濟(jì)快左速發(fā)棉展前新提下少，城斷市居椒民生駝活水剖平的杜提高秀，促款成對(duì)燒商業(yè)寨的需儲(chǔ)求在比質(zhì)與纏量上封均急滑劇提旗升KP坑I合肥人均GDP城市鈴化率+25城市松屬性粥界定商業(yè)碼前景廊看好聞的省愉會(huì)城黨市商業(yè)頭基礎(chǔ)禿薄弱塊但處創(chuàng)于快朝速發(fā)惑展期部分艷領(lǐng)先字業(yè)態(tài)件已超棵前進(jìn)幣入多種耍商業(yè)青形態(tài)辦并存26項(xiàng)目融研究瞇工作粉步驟項(xiàng)目束屬性須研判貓與界技定項(xiàng)目產(chǎn)屬性城市梯屬性問(wèn)題希界定肌與結(jié)煉構(gòu)化宮分析市場(chǎng)圓競(jìng)爭(zhēng)降環(huán)境棟分析項(xiàng)目歡整體使致勝庸策略項(xiàng)目興商業(yè)壓定位區(qū)域君屬性區(qū)域撓市場(chǎng)薦分析區(qū)域赴屬性銅界定27本區(qū)籌域非重城市芝商業(yè)親重點(diǎn)辨發(fā)展難區(qū)域杜，附?jīng)r近規(guī)虧劃的紗馬鞍孤山南繭路居緒住區(qū)諒級(jí)商牲業(yè)中糟心，赤已基板本形翼成區(qū)域劫商業(yè)肢規(guī)劃市級(jí)述商業(yè)演中心業(yè)態(tài)防：購(gòu)澆物中翁心、挨百貨剛店、泡專(zhuān)業(yè)莖店、主專(zhuān)賣(mài)邊店為譽(yù)主建面80萬(wàn)平孩米以不上東區(qū)添區(qū)級(jí)痕商業(yè)瞞中心北區(qū)繩區(qū)級(jí)借商業(yè)燃中心南七難里商縮慧業(yè)中舟心包河泡區(qū)商榮業(yè)中李心蜀山婆商業(yè)畏中心新站窄商業(yè)搭中心大學(xué)尤城商威業(yè)中造心政務(wù)喂區(qū)商隆業(yè)中旱心周谷刮堆商糠業(yè)中蘆心九華割山商資業(yè)中語(yǔ)心曙光洲商業(yè)佛中心姚公康廟商單業(yè)中王心馬鞍醒山南江路商被業(yè)中甜心衛(wèi)崗渴商業(yè)樂(lè)中心28本區(qū)酸域位溪于城勿市一碼環(huán)路蹄外沿堅(jiān)，屬耐于城慨市自賣(mài)然擴(kuò)唇建發(fā)個(gè)展的卷區(qū)域瞎，商盛業(yè)氛過(guò)圍剛勞剛顯移露區(qū)域撿市場(chǎng)賭分析馬鞍山南路屯泛溪饒路太地湖粗路合家嫌福逍遙苑文景棉雅居聯(lián)邦花園國(guó)貿(mào)捏公寓環(huán)球謙廣場(chǎng)百貨簡(jiǎn)超市鉗，臨塊街商設(shè)鋪主尿要經(jīng)僵營(yíng)有鮮藥店馬、地盼鋪、元快餐邪店等河，租缸金在50元/平米陳。街鋪倉(cāng)空置靜率較硬高，將一般劑一二薪層聯(lián)嬸體出程租，純且二戰(zhàn)樓實(shí)前用率氣較低四，主約要經(jīng)閑營(yíng)有敵煙酒菊店、警茶店房誠(chéng)、五炮金等打，租戰(zhàn)金20孩~2恒5元/平米剛售歡完，練從05年初嘉開(kāi)售徐，售瘋價(jià)70經(jīng)00眼~9貫00塔0元/平米弄，已吊交付距使用康，但桑未有殺經(jīng)營(yíng)征。街鋪考空置狐率較惕高，最一般爪一二望層聯(lián)娛體出勸租，罪且二久樓實(shí)端用率蘆較低俯，主充要經(jīng)海營(yíng)有蒙裝飾奏、煙頁(yè)酒店案等，轟租金30曾~4陵0元/平米在建感中主要欺依靠往家樂(lè)停福主切力店罰的帶斥動(dòng)，幼是目盆前該棉區(qū)域旅經(jīng)營(yíng)仰較好礎(chǔ)的集眼中商蔥業(yè)，鋒主要級(jí)經(jīng)營(yíng)丹有KF鬼C等世紀(jì)陽(yáng)光蘇寧銷(xiāo)售丙較好陣，售坊價(jià)不握高，你個(gè)別宿價(jià)格音較高毀鋪位棄未售夢(mèng)，目藥前經(jīng)聲營(yíng)有桃裝飾肥、便踢利店幫、小侮吃店乳等，遠(yuǎn)租金欣在15重~3門(mén)0元/平米目前宵經(jīng)營(yíng)腳較好尿商家償，依熊靠其治品牌纏影響稿力，牽人流慚量一閘般，摘周末運(yùn)經(jīng)常粒舉辦宜各種院促銷(xiāo)羽活動(dòng)區(qū)域省內(nèi)街似鋪主醋要以狼一二搞層聯(lián)福體復(fù)方式商付鋪布倘置，殘局部特一層詠底商池形式譯，大芝型集在中式董商業(yè)譜較少商；多姨種業(yè)恢態(tài)形榆式自心然聚棋集，災(zāi)檔次沒(méi)普遍悟較低限；環(huán)球玩廣場(chǎng)揀、蘇拐寧、述合家扛福為順代表足的集苗中商眨業(yè)，好完成襲本區(qū)慮域大衣部分你的零鹿售商王業(yè)功陰能。往北規(guī)劃生的安徽政南務(wù)服務(wù)中縮慧心29項(xiàng)目迅研究姐工作邁步驟項(xiàng)目贈(zèng)屬性浸研判燙與界啦定項(xiàng)目左屬性城市瞧屬性問(wèn)題勾界定嫂與結(jié)杯構(gòu)化皇分析市場(chǎng)裁競(jìng)爭(zhēng)添環(huán)境鞠分析項(xiàng)目線(xiàn)整體市致勝澆策略項(xiàng)目限商業(yè)驗(yàn)定位區(qū)域兵屬性區(qū)域唉市場(chǎng)阿分析區(qū)域?qū)m屬性燃界定30區(qū)域授當(dāng)前取入住案人口軟不多紫，商詢(xún)業(yè)氛藝圍剛港剛顯趴露，程但仍嫌主要胞集中寺在幾滾個(gè)大蟻賣(mài)場(chǎng)錢(qián)及專(zhuān)凍業(yè)店用中，撲鄰里剃型社飲區(qū)商牧業(yè)氛土圍未撓形成捆。城市超自然危發(fā)展決影響殃區(qū)域宇，具腹有形金成時(shí)溜間短限，受楊政策須影響繼小的只特點(diǎn)謹(jǐn)，對(duì)繞產(chǎn)業(yè)名等各氧個(gè)方臨面經(jīng)輕濟(jì)的坐依賴(lài)欠低，榆區(qū)域剃成熟塵指日捉可待爺。主動(dòng)獲拓展尺區(qū)域氛圍映尚待始成熟區(qū)域梁屬性蘿界定將：快菊速發(fā)軌展中妨的城蘿市主飾動(dòng)拓找展區(qū)艷域，塑但并蚊非城事市重塵點(diǎn)商佳業(yè)發(fā)傻展區(qū)蜜域區(qū)域槐今后3年內(nèi)余將建變成總剪量約40聲0萬(wàn)平雕方米天的中鉗高檔坊商品奏住宅覺(jué)，大剛量消選費(fèi)力執(zhí)較強(qiáng)老的人特群入但住，樸為區(qū)鴿域提艘供了頂更多靠的商獲業(yè)機(jī)蘆會(huì)。尚有貫大量何開(kāi)發(fā)31項(xiàng)目年研究磨工作興步驟項(xiàng)目柱屬性效研判僵與界肺定項(xiàng)目藝屬性城市矩屬性問(wèn)題纖界定膚與結(jié)能構(gòu)化價(jià)分析市場(chǎng)新競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)環(huán)境秘分析項(xiàng)目躬整體淘致勝領(lǐng)策略項(xiàng)目染商業(yè)款定位區(qū)域種屬性項(xiàng)目移解析項(xiàng)目挺屬性抬界定32項(xiàng)目染位于丙城市秩東南持方向煙（南伍大門(mén)爸），豈馬鞍梢山南錄路居教住區(qū)除級(jí)商布業(yè)中湯心項(xiàng)目大緊鄰絹馬鞍崇山南柴路；項(xiàng)目絕南北謀各約50邀0米分療別相僵鄰區(qū)秋域兩娘大商銷(xiāo)業(yè)中闊心（個(gè)環(huán)球底、合強(qiáng)家福賺）。50麻0m合家漁福50誰(shuí)0m二環(huán)幟路一環(huán)簡(jiǎn)路金寨撕路經(jīng)濟(jì)剃技術(shù)開(kāi)發(fā)妖區(qū)市府天廣場(chǎng)高新脂技術(shù)屯開(kāi)發(fā)容區(qū)政務(wù)吉新區(qū)美菱掀大道馬鞍傷山南朋路環(huán)球斥廣場(chǎng)合家你福31嘆2國(guó)道包河標(biāo)區(qū)環(huán)球皮廣場(chǎng)馬鞍山南路項(xiàng)目一鄰環(huán)擁路太內(nèi)湖字路項(xiàng)目留區(qū)位33項(xiàng)目定緊鄰恭馬鞍搬山南忌路，插交通島便利教快捷南淝俱河馬鞍鈔山南紙路包河筋大道一環(huán)允路二環(huán)老路31材2國(guó)道距市葬府廣諷場(chǎng)3公里距巢攀湖15公里市府雞廣場(chǎng)本項(xiàng)島目位赤于包內(nèi)河區(qū)食馬鞍祖山南跪路88號(hào)，純介于接一環(huán)叫路與神二環(huán)頃路之寶間；與市靜區(qū)主泊要由驕馬鞍雄山路肝連接斜，距筍合肥票市級(jí)鑒商業(yè)桂中心條約3公里延；馬鞍簽山南顫路現(xiàn)伴狀為柱雙向4車(chē)道艱，未堪來(lái)規(guī)窄劃為踢連接仇市區(qū)北與環(huán)切巢湖狹發(fā)展古帶的數(shù)主要圍景觀蕩大道騾。項(xiàng)目縫地段34從屬牲于3畜5.味2萬(wàn)小平方腳米諷“金態(tài)地·確國(guó)際劫城”欄大規(guī)茫模社煙區(qū)，堪商業(yè)鄭街1挽70柳00紫平方撫米商業(yè)重建面燭：17傲00辟0平方遣米；規(guī)劃竿：三畏條商鼓業(yè)街前，臨抬馬鞍廉山南座路二六條商緊業(yè)街秘以二諒層商糟鋪建幼筑為促主；項(xiàng)目楚依托盒與35萬(wàn)平桿方米絲式金地·國(guó)際疲城大喂社區(qū)閱，緊青鄰馬圈鞍山分南路插，乃禁馬鞍鎖山南嫩路沿乘線(xiàn)較屠成規(guī)皇模的涼商業(yè)陣街。商業(yè)街項(xiàng)目嗚技術(shù)同指標(biāo)35項(xiàng)目皆商業(yè)雅規(guī)劃林：三魔條街毅、以建一、蝴二層專(zhuān)聯(lián)體薯復(fù)式隆商鋪版為主厲要形腳式，古步行脹街為棋分層寺獨(dú)立查鋪馬鞍究山南列路復(fù)式青鋪步行跡街分層賭獨(dú)立衫鋪規(guī)劃網(wǎng)路復(fù)式戲鋪1、馬夸鞍山貿(mào)南路跨復(fù)式羞鋪共艇約50筋00平方竄米，殲主要剃面積顫區(qū)間殖為70篇-1市002、步鞋行街揉分層對(duì)獨(dú)立陶鋪共55膠00平方閣米，亭主要巖面積爭(zhēng)區(qū)間剩為35余-5遣03、規(guī)鉤劃路陷復(fù)式紹鋪共65弟00平方旁米，尼主要念面積笑區(qū)間御為80送-1戚00項(xiàng)目配商業(yè)魄規(guī)劃36項(xiàng)目網(wǎng)資源哀：所糕處區(qū)袍域內(nèi)距大型翼住宅圖和學(xué)掉校等姐機(jī)構(gòu)育分布竊，為倘未來(lái)野商業(yè)齒消費(fèi)敵囤積圖大量帽人流1、環(huán)每球廣蠻場(chǎng)2、國(guó)船貿(mào)公控寓3、聯(lián)料邦花已園4、文盼景雅田居6、逍缸遙苑7、碧摔湖云扶溪8、世引紀(jì)陽(yáng)旦光9、柏爽林春賄天10、溫核馨家私園11、一花環(huán)親駱家12、濱梳湖特魚(yú)區(qū)13、元燈一柏作莊14、都絮市田合園別擦墅15、遠(yuǎn)化大家兄園16、貴爸都花騰園17、星憐辰花燈園18、濱話(huà)水華派城19、上從風(fēng)尚黎城20、綠處城待嘆建項(xiàng)蟻目123467891011121314151617181920社區(qū)伸分布逼：1學(xué)校陡機(jī)構(gòu)尾等分?jǐn)嚥迹篈A、合火肥工矛業(yè)大蛇學(xué)B、安副徽城驗(yàn)市建咳設(shè)學(xué)肥校C、華烈夏旅放游學(xué)瘦校D、安集徽交霸通職御業(yè)技悉術(shù)學(xué)霧院E、安仁徽國(guó)鞋際商別務(wù)學(xué)淚院F、安徽電氣杰工程奸職業(yè)掠技術(shù)釀學(xué)院G、安徽公路默技校H、安徽審計(jì)墾職業(yè)哲學(xué)院I、安徽經(jīng)濟(jì)羊管理壯學(xué)院J、安徽工業(yè)捏經(jīng)濟(jì)春職業(yè)沉技術(shù)朋學(xué)院K、待逮建政蠟府行倘政中賴(lài)心L、駱睜崗政緒府M、安徽人武差學(xué)校N、安徽職業(yè)筑技術(shù)奴學(xué)院O、新伐華電躺腦學(xué)趁校P、安徽機(jī)電惠技工艘學(xué)校BCDEFGHIJKLMNNOPA項(xiàng)目艙資源37項(xiàng)目淘周邊次人流父量分良析：憲地塊便周邊千道路釋人流五量并狀不是錄較大垮，作壩商業(yè)補(bǔ)面臨女較大副的難傭度馬鞍山南路人流宋量調(diào)蘇查地粒段：一環(huán)不路、郊馬鞍住山南顏路；調(diào)查敞人流戰(zhàn)量統(tǒng)延計(jì)：一環(huán)礦路人塞流高魂峰期換為：上午10：00下午13古:0鎖0、16：00、18級(jí):0雷0全天鑒估計(jì)4.添5萬(wàn)人馬鞍代山南革路人路流高翼峰期:早上9:具00中午12垂:0遭0下午16蟻:0擁0辭–1包8:扒00全天桑估計(jì)0.塘8萬(wàn)人屯溪市路環(huán)球斗廣場(chǎng)周邊櫻人流渣分析38項(xiàng)目爺各部晚分商摘業(yè)價(jià)誘值比堪較：完外街>步行壤街一散層>步占行街帝二層>茂內(nèi)街（由竄高到崖低）從街閣區(qū)內(nèi)兼部規(guī)菌劃圖曾中各橡部分檔的比婆較可定以看闖出，辣沿馬揮鞍山客南路謀的外營(yíng)街鋪舒的商宇業(yè)價(jià)譽(yù)值目士前較版被認(rèn)健可；內(nèi)部坐的街心區(qū)商修鋪如稍果缺臥乏必榮要的吸主題豆規(guī)劃獲及產(chǎn)糾品特理色，鴿商業(yè)柴價(jià)值出將難魔以顯側(cè)現(xiàn)，張從而講被投震資者泊低估部；隨著瞞片區(qū)嘆的成授熟及檔本項(xiàng)優(yōu)目的否入伙覺(jué)，馬驕鞍山零南路瀉的商織業(yè)價(jià)監(jiān)值會(huì)件越來(lái)祖越高揮。各部微分價(jià)養(yǎng)值分?jǐn)R析前吐提：內(nèi)部雖商業(yè)房誠(chéng)價(jià)值稠判斷39項(xiàng)目瓦解析課歸納項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地段值優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)狀目地稻處城條市主汽動(dòng)拓嗽展區(qū)娘域繁奴華地坑段，饒商業(yè)斥氣氛皺較濃址；交通裳便利項(xiàng)目繳地處壟合肥描市城授市南苗北向匆交通蘭主干濱道馬障鞍山途南路合中段均東側(cè)尤，公貢交網(wǎng)限絡(luò)較擠成熟您，交浪通方貧便，朽滿(mǎn)足干項(xiàng)目惹商業(yè)淺的可蕉達(dá)性帽要求竭；規(guī)模頸優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目灑總建畜面達(dá)遍到35禍20挪00平方昏米，豬包含費(fèi)了高養(yǎng)檔住獻(xiàn)宅、擺公寓匪及寫(xiě)講字樓膨等綜衛(wèi)合物趟業(yè)類(lèi)拼型，雜其中17卵00述0平方浴米的上街區(qū)繁式商法業(yè)，督具有恢規(guī)模桃優(yōu)勢(shì)潔，其話(huà)規(guī)劃鑰設(shè)計(jì)尺在周宣邊社適區(qū)單擺一的潔臨街昨商業(yè)謎形態(tài)衣中獨(dú)深樹(shù)一究幟；項(xiàng)目根產(chǎn)品從優(yōu)勢(shì)合肥陪現(xiàn)有守的社謙區(qū)商粉業(yè)基溪本以?xún)x集中暫超市干及沿墾街二興層復(fù)理式商勉鋪為妨主，匆形式涂單一攀且落催后，街本項(xiàng)腿目的航街區(qū)洗式排肝布及燈良好脖的開(kāi)慌間進(jìn)糖深比癥設(shè)計(jì)鵝，將例在市遍場(chǎng)競(jìng)稍爭(zhēng)中陸體現(xiàn)銹出優(yōu)辮勢(shì)；項(xiàng)目披整體秋品牌斯優(yōu)勢(shì)金地·國(guó)際么城獲須評(píng)20預(yù)05年安引徽地皇區(qū)唯爬一“檢中國(guó)輩名盤(pán)俯”，恰并且用已經(jīng)踢得到愈了合僵肥市把民的戶(hù)廣泛煤贊譽(yù)謙，獨(dú)衰特的怪品牌原形象踏，將晚帶動(dòng)巨商業(yè)薄宣傳湖的啟韻動(dòng)。40項(xiàng)目裝解析姐歸納項(xiàng)目劣勢(shì)地塊安周邊武商業(yè)壤氛圍穴淡薄項(xiàng)目尚距南墨北兩拖個(gè)集掙中商曾業(yè)均鞠有超領(lǐng)過(guò)50傷0米的唱距離脾，與芒人流竟集中豪點(diǎn)的申關(guān)系指不是仇很密浸切，免連接給的距眾離范昂圍內(nèi)其，各肝臨街少商業(yè)昌經(jīng)營(yíng)柱檔次菊不高懸，業(yè)期種混喂雜，震零售篇、辦持公、拋展示定均有屑，且芹開(kāi)業(yè)嚼率只廳有60％左孝右，傷商業(yè)眠缺乏忌整體沉考慮困，嚴(yán)掃重影眾響本劣項(xiàng)目尋商業(yè)辜街區(qū)笑與兩嚼個(gè)商費(fèi)業(yè)中塵心人擱流的接互動(dòng)物及商互機(jī)的棋溝通鴨；缺乏掏主題析商業(yè)妙街區(qū)攜開(kāi)發(fā)菌經(jīng)驗(yàn)究及相徹關(guān)資部源金大醉地公廢司系歐傳統(tǒng)樹(shù)的住設(shè)宅開(kāi)越發(fā)企爹業(yè)，孝并無(wú)暫主題炭式商字業(yè)街均區(qū)的掘開(kāi)發(fā)蠶經(jīng)驗(yàn)牢，更動(dòng)加缺堅(jiān)乏商汗業(yè)招慌商、旦經(jīng)營(yíng)焦管理井的經(jīng)揮驗(yàn)和減能力禮，為運(yùn)本項(xiàng)炒目進(jìn)籃行主聽(tīng)題式爆商業(yè)歉街區(qū)穩(wěn)的運(yùn)絡(luò)營(yíng)帶朋來(lái)較商多的醬限制釀；停車(chē)籃問(wèn)題織不易憑解決本項(xiàng)翻目停鋪車(chē)位孝配備砌不足塑，商雹業(yè)部布分更胖是捉俱襟見(jiàn)梁肘，酷可能鍬會(huì)間弱接降斤低本撐項(xiàng)目扣商鋪恨在市著場(chǎng)上寨投資覆者及販經(jīng)營(yíng)旨者中塞的接?jì)鹗芏劝唷?1項(xiàng)目恭解析搞歸納項(xiàng)目機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)賀前景央提供譽(yù)動(dòng)力隸源泉合肥父市經(jīng)件濟(jì)增炊長(zhǎng)穩(wěn)罷定，娘經(jīng)濟(jì)當(dāng)前景澡看好概，商煙業(yè)發(fā)插展迅膛速，供城區(qū)洲人口攤總量排和平午均收壓入水晝平都昨在不巾斷增描長(zhǎng)，圖這些喝為商慮業(yè)發(fā)希展提窄供了岔動(dòng)力軌源泉朝；商業(yè)鼓競(jìng)爭(zhēng)幫上升因到商頃鋪資散源競(jìng)冤爭(zhēng)外資盤(pán)零售添企業(yè)齊紛紛矮搶灘弓合肥碗，激撲活合旦肥商哄業(yè)環(huán)掉境，萬(wàn)中外梯商業(yè)拾資本夠在市設(shè)場(chǎng)上蜘的競(jìng)肥爭(zhēng)使凱優(yōu)質(zhì)腫商鋪則成為稻稀缺焰資源股，為弦有特末色的獵優(yōu)質(zhì)腐商業(yè)楊提供惹了新手的空龜間；城市賺規(guī)劃晌推動(dòng)格商業(yè)捷發(fā)展在合橫肥城盯市化松進(jìn)程走及城涼市規(guī)蝦劃的碑影響高下，晨合肥孝商業(yè)陣發(fā)展敲空間貧放大釋?zhuān)M惕管本播區(qū)域江未能麻規(guī)劃喬成為錘城市快副商陣業(yè)中患心，壺但馬傭鞍山喉南路做景觀軟大道月規(guī)劃諸方案尺出臺(tái)慈，對(duì)南于促監(jiān)進(jìn)地魚(yú)塊商昂業(yè)差似異化斷發(fā)展灶極為擴(kuò)有利做，可乏與政別府洽箭談馬框鞍山駱南路餓改造獸中的渣細(xì)節(jié)游，爭(zhēng)帶取優(yōu)閱惠政鳴策，悅盡力摟改善謊交通剃條件蛋及景醋觀條慌件，隱從而瘡?fù)苿?dòng)哥商業(yè)仁發(fā)展份；政策違誘導(dǎo)搶商業(yè)技趨向從合美肥市刻政府矮最近脈出臺(tái)愚的商能業(yè)網(wǎng)齒業(yè)網(wǎng)講點(diǎn)規(guī)害劃方爛案及淡與商帥務(wù)局灣領(lǐng)導(dǎo)文的訪疼談中轉(zhuǎn)看出母，政膊府對(duì)投合肥筍市商灑業(yè)發(fā)屋展的貪考慮談更加鏡成熟帝和細(xì)痕致，執(zhí)這個(gè)勞信息付具有揭重要輔的指轟導(dǎo)意觸義，忙使把扮本項(xiàng)持目打優(yōu)造成好為引咱導(dǎo)合蒜肥社區(qū)區(qū)商陡業(yè)建喜設(shè)、祖運(yùn)營(yíng)淘的標(biāo)扶竿成夏為可廉能周邊共商業(yè)廣經(jīng)營(yíng)刃環(huán)境默漸好目前坊項(xiàng)目授周邊莖經(jīng)營(yíng)錦環(huán)境防快速臣向好掛，包馬括家暈樂(lè)福般、合壩家福兇、蘇視寧電宿器等這商家老集中薪開(kāi)業(yè)崇，商統(tǒng)業(yè)氛具圍漸勵(lì)濃，景為項(xiàng)奪目商勢(shì)業(yè)發(fā)鋤展打粗下了拿基礎(chǔ)塞。42項(xiàng)目蔬解析頂歸納項(xiàng)目威脅市場(chǎng)踩競(jìng)爭(zhēng)再威脅減嚴(yán)重項(xiàng)目攪所在位區(qū)域冊(cè)商業(yè)場(chǎng)物業(yè)脈供應(yīng)期量遠(yuǎn)牧遠(yuǎn)超恨過(guò)需禾求量睛，未培來(lái)幾懇年內(nèi)件商業(yè)雁物業(yè)漁之間責(zé)競(jìng)爭(zhēng)尿非常斜激烈紛，尤片其表宮現(xiàn)在追租賃肌市場(chǎng)攔，而膠這也樣將間槍接影獎(jiǎng)響到兄商鋪昆投資日購(gòu)買(mǎi)差客群河的積河極性朋，因環(huán)此存?zhèn)仍诘乃酵{舉不可盡避免唇。市場(chǎng)湯風(fēng)險(xiǎn)鵝變化美莫測(cè)項(xiàng)目秩要在20園06年推巖出，患而合箏肥大嫩開(kāi)發(fā)戰(zhàn)的背廚景下淋，房椒地產(chǎn)捏市場(chǎng)庭快速村發(fā)展旬，商散業(yè)推翼出量失大，捷產(chǎn)品戚類(lèi)型炮豐富黑，概番念層下出不匪窮。守項(xiàng)目知銷(xiāo)售顆期內(nèi)泄，市銜場(chǎng)競(jìng)頑爭(zhēng)環(huán)愉境變飽化，捎項(xiàng)目糾商鋪懷銷(xiāo)售潛面臨頃一定報(bào)的風(fēng)趕險(xiǎn)和盼壓力報(bào)。43項(xiàng)目繭屬性仰界定新建帖大型質(zhì)社區(qū)族配建闊商業(yè)魚(yú)街交通份便利蹦，昭欺示性當(dāng)較好街區(qū)裙產(chǎn)品工設(shè)計(jì)弓有特患色臨近存基本煎成型格的區(qū)更域商愁業(yè)中墳心44問(wèn)題咐界定怨與結(jié)柄構(gòu)化僅分析市場(chǎng)沉競(jìng)爭(zhēng)棚環(huán)境去分析項(xiàng)目疏整體伙致勝蓬策略項(xiàng)目含商業(yè)映定位項(xiàng)目茫研究切工作苗步驟項(xiàng)目互屬性裹研判逃與界乏定45我們覆采用殘S-泰C-滑Q結(jié)腐構(gòu)化轟分析因方法我們翁應(yīng)該滾怎么傾辦情境（Sit動(dòng)ua炊ti滋on）（公被認(rèn)事糞實(shí)）沖突（Com鍛pl周ic櫻a(bǔ)t棟io腫n）（推利動(dòng)情亮境發(fā)包展并嘴引發(fā)筋矛盾毫的因云素）疑問(wèn)（Qu臭es戲ti雷o(hù)n）(分析禮存在煩的問(wèn)陶題)需要狼完成刮某項(xiàng)夜任務(wù)發(fā)生耍了防且礙我樓們完卵成任氣務(wù)的貴事情資料告來(lái)源刺：世喂聯(lián)模童型存在干某個(gè)柔問(wèn)題存在晝某個(gè)庫(kù)問(wèn)題采取鞏了某悼項(xiàng)行仇動(dòng)知道肚解決透的方索法有人啦提出輕一項(xiàng)騾解決出方案行動(dòng)解未能披奏效我們甘如何幻玉實(shí)施哥解決圖方案該方戴案是樹(shù)否正著確為什綢么沒(méi)琴能奏等效46通過(guò)召S-紛C-逼Q基蜂本結(jié)哄構(gòu)的礎(chǔ)分析曬我們刷確定犯了界此定問(wèn)清題的文分析似模型資料故來(lái)源邀：世腐聯(lián)模裝型？R1非期窮望結(jié)舒果——由特歡定情華境導(dǎo)瘋致的暮特定員結(jié)果R2期望管結(jié)果——不喜傳歡某郊一結(jié)與果，豆想得辜到其程它結(jié)將果S=情境C=鋸R1拍,R傾2Q=如何誓從R1到R247S：朽情境退（s竄it抽ua窗ti側(cè)on蛛）艱——嫁項(xiàng)目歸背景與事實(shí)焦（規(guī)促模、挺交通既、市勸場(chǎng)等遮）從屬?zèng)Q于金叫地·國(guó)際鬼城35稱(chēng)2，00姨0平方趕米的政大型想綜合墨建筑骨群；商業(yè)命總建喊筑面花積1.漏7萬(wàn)平灣方米鳳，規(guī)賠劃有標(biāo)三條營(yíng)商業(yè)倍街；項(xiàng)目券緊鄰夜馬鞍駁山南巾路，筆交通盤(pán)十分羞便利地快捷微；項(xiàng)目寺位于逮城市看東南址方向過(guò)（南扔大門(mén)惡），幫相關(guān)浪政策段的牽某引性目不強(qiáng)塑，也沉無(wú)產(chǎn)跑業(yè)經(jīng)緊濟(jì)的抵發(fā)展舌帶動(dòng)生，形犁成的饒一環(huán)鋪路與染二環(huán)煤路之景間的率馬鞍業(yè)山南刻路居蘋(píng)住區(qū)嬸級(jí)商拔業(yè)中雨心；項(xiàng)目20建07年年蟻底方騎可交升付使繡用；周邊血聚集恒總量飲超過(guò)40涼0萬(wàn)平奮方米丙已建揉、在費(fèi)建及沒(méi)待建脅的住意宅項(xiàng)嚼目，匯為項(xiàng)駕目帶真來(lái)大戴量的捕消費(fèi)勿群體塘；周邊簽已售弓和準(zhǔn)黎售商的鋪售無(wú)價(jià)偏基高，錫銷(xiāo)售軍情況鞏一般椅；區(qū)域夫成熟廣度較改低，版商業(yè)離氛圍梯不太音成熟結(jié)；商鋪軟出租成率較懶低，看租金駕也偏腥低，攪經(jīng)營(yíng)墻品種答混雜市，檔揪次不床高，咳經(jīng)營(yíng)聲狀況膛一般飾；整體險(xiǎn)市場(chǎng)06年待威售同課類(lèi)項(xiàng)剖目較粱多，屯未來(lái)膛面臨朝殘酷導(dǎo)的競(jìng)槐爭(zhēng)。規(guī)模交通位置區(qū)域戲現(xiàn)狀市場(chǎng)卸現(xiàn)狀工程般進(jìn)度48R1起：非扣期望鞭結(jié)果液—博—由付特定臟情境毒導(dǎo)致栽的特卵定結(jié)芬果環(huán)球命購(gòu)物泡廣場(chǎng)撤成為次區(qū)域花購(gòu)物標(biāo)中心材，會(huì)攀分散濃項(xiàng)目乏日常艘消費(fèi)遣人流闖；待社扇區(qū)入倉(cāng)伙二常年后間，居賽住環(huán)算境成括熟，套商業(yè)謊消費(fèi)撤需求頸方可情被引喊發(fā)，黎但也窮將僅享限于欺社區(qū)病商業(yè)液；為社知區(qū)配贈(zèng)套而譜建的序街鋪經(jīng)，普芝遍售扎價(jià)不紙高，免一般瘡以現(xiàn)枯鋪銷(xiāo)呀售為座主；項(xiàng)目驚建設(shè)每周期患較長(zhǎng)要，影遣響投賞資者毀信心帝，難畜以支奸撐商肚業(yè)高嗎售價(jià)籍；06年市鏟場(chǎng)商益鋪供賤應(yīng)量憲的增覆加，瞇競(jìng)爭(zhēng)腳的加黑劇將居對(duì)本競(jìng)項(xiàng)目旁銷(xiāo)售宰構(gòu)成儀較大戲沖擊臥力。49R2筋：期梨望結(jié)勇果咳——同我們巴的期史望目幟標(biāo)（籠實(shí)現(xiàn)閘客戶(hù)年目標(biāo)鼓）本項(xiàng)新目整刮體銷(xiāo)讓售實(shí)撲現(xiàn)均辯價(jià)15漏00燙0元/平方圖米；本項(xiàng)泉目在凝保證儉均價(jià)罰實(shí)現(xiàn)茶的前乞提下委，完廁成10月0%銷(xiāo)售乘；依附基于“賣(mài)環(huán)球—合家抬?！逼瓷倘s發(fā)展放帶動(dòng)捐效應(yīng)明，使耳其發(fā)涂展成嚼為區(qū)館域、宰乃至看全市擠有影匯響力境的主騰題商押業(yè)街網(wǎng)；超常喜規(guī)的紐奉營(yíng)銷(xiāo)故策略燈，提闖前銷(xiāo)間售期探鋪，別超越變以準(zhǔn)引現(xiàn)鋪床銷(xiāo)售延為主連要形且式的河常規(guī)棵市場(chǎng)數(shù)，實(shí)佩現(xiàn)目芽標(biāo)；50C：動(dòng)矛盾駱或沖叫突車(chē)（c序om社pl姓ic負(fù)at群io街n）舊——最R1單與R埋2之店間存陽(yáng)在著煉的矛陡盾或襪沖突R1R2矛盾殖沖突市場(chǎng)竹臨街?jǐn)成啼佄g銷(xiāo)售饞價(jià)格您偏低廟，均傳價(jià)70播00矛-1興20終00；商芝鋪?zhàn)廛?chē)金低蘆，出軋租率銳較差答；經(jīng)矮營(yíng)狀注況并急不理腰想實(shí)現(xiàn)15微00檔0元/平方轟米銷(xiāo)賀售均憤價(jià)項(xiàng)目胖工期技長(zhǎng)；帽商業(yè)求氛圍惹清淡術(shù)；市酷場(chǎng)供批應(yīng)量填增加廣，同籍質(zhì)化酷競(jìng)爭(zhēng)擁；保證語(yǔ)均價(jià)類(lèi)前提俊下實(shí)裝現(xiàn)10補(bǔ)0%銷(xiāo)售住宅慰所帶卷來(lái)的音人潮徐僅停聾留于睬規(guī)劃艱引導(dǎo)須中，系區(qū)域美成熟濟(jì)度尚惑需時(shí)去間依附禁商圈藥效應(yīng)鎖，使便其發(fā)錄展成望為區(qū)每域、賠乃至陣市級(jí)購(gòu)商業(yè)動(dòng)街市場(chǎng)傘容量龜，同觀質(zhì)化速競(jìng)爭(zhēng)超越虛市場(chǎng)VSVSVSVS51Q：唯提出增問(wèn)題動(dòng)（形qu烏es躁ti桿on朵）鎖—就—要戀實(shí)現(xiàn)肆從R謙1到微R2價(jià)必須迷面臨少的核盡心問(wèn)霜題如何宮重新筐樹(shù)立烏本項(xiàng)疼目的除價(jià)值框體系勇，實(shí)梢現(xiàn)銷(xiāo)顯售目糠標(biāo)均幟價(jià)上鑄的突蛙破項(xiàng)目公需要氧怎樣轉(zhuǎn)的定序位，促提高撐商業(yè)擇內(nèi)涵聰，突毫破合墻肥投常資者趣心理夜界限柱，將韻本項(xiàng)惑目與腫其他披街區(qū)鴨商鋪冤產(chǎn)品平區(qū)別貨開(kāi)項(xiàng)目代如何左在激展烈的稍市場(chǎng)杏競(jìng)爭(zhēng)壯中脫收穎而燙出，興營(yíng)銷(xiāo)禮上吸拆引更孟多投腎資者譽(yù)關(guān)注克，銷(xiāo)灰售產(chǎn)顫品上環(huán)給到談投資猶者更她多的多信心？？？52問(wèn)題協(xié)界定怕與結(jié)柳構(gòu)化感分析市場(chǎng)耽競(jìng)爭(zhēng)浙環(huán)境癢分析項(xiàng)目隆整體柏致勝備策略項(xiàng)目炕商業(yè)臘定位項(xiàng)目口研究訓(xùn)工作技步驟項(xiàng)目許屬性泄研判斗與界戲定53競(jìng)爭(zhēng)婦關(guān)系棕界定深：商游鋪銷(xiāo)倍售面冊(cè)臨三犬大戰(zhàn)詠役內(nèi)部攔競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域胡內(nèi)項(xiàng)霧目的欠競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目販所在恥區(qū)域運(yùn)與城君市重珠點(diǎn)發(fā)哀展區(qū)賤域競(jìng)刮爭(zhēng)西南普區(qū)西區(qū)新站戰(zhàn)役測(cè)一戰(zhàn)役痕二戰(zhàn)役牧三政商斬中心繭區(qū)政務(wù)漏文化軟新區(qū)新站智綜合螺開(kāi)發(fā)吊試驗(yàn)黃區(qū)經(jīng)濟(jì)酷開(kāi)發(fā)副區(qū)高新讓技術(shù)忙開(kāi)發(fā)援區(qū)項(xiàng)目攻區(qū)域城市翅重點(diǎn)寸發(fā)展種區(qū)域城市京重點(diǎn)見(jiàn)發(fā)展盤(pán)區(qū)域項(xiàng)目千所在凱區(qū)域柜與核倍心區(qū)若域競(jìng)粗爭(zhēng)外部柄競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域眠競(jìng)爭(zhēng)54項(xiàng)目熱所在曉區(qū)域雞與核銀心區(qū)每域的側(cè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目墨區(qū)域仁和賠大廈政商殃中心迅區(qū)仁和鞠大廈核心級(jí)區(qū)域浴主要類(lèi)以較醉大型咐集中選商業(yè)鴉形態(tài)妄出現(xiàn)鉤，依必靠其嶼地段戚優(yōu)勢(shì)侵，售鋪賣(mài)減模式洗單一安；仁和狹大廈渡、富梨通時(shí)瓦代以2層聯(lián)壯體出程售，鈴售價(jià)纖較高址，且件銷(xiāo)售用一般痕；地段充因子人流荷因子交通獵因子規(guī)模離因子產(chǎn)品殖因子成熟霜度因貼子富通夏時(shí)代核心區(qū)域KP矛I評(píng)價(jià)體系核心比區(qū)域塔內(nèi)項(xiàng)濤目與誕本項(xiàng)四目將啦不構(gòu)當(dāng)成直波接競(jìng)委爭(zhēng)，陣但存蒸在商累鋪投局資客怨戶(hù)爭(zhēng)鬼奪的虎間接稈競(jìng)爭(zhēng)55項(xiàng)目柏所在鞏區(qū)域尖與城饞市重寬點(diǎn)發(fā)響展區(qū)倉(cāng)域（西叛區(qū)、桂西南針區(qū)、很新站陸區(qū)）競(jìng)爭(zhēng)高新圍技術(shù)博區(qū)項(xiàng)目倚區(qū)域桐山驅(qū)國(guó)際淚購(gòu)物扁廣場(chǎng)政務(wù)噸文化狐新區(qū)元一練時(shí)代新站產(chǎn)綜合紀(jì)開(kāi)發(fā)甲試驗(yàn)喜區(qū)大學(xué)眨城商宋業(yè)中嚴(yán)心經(jīng)濟(jì)繡開(kāi)發(fā)宮區(qū)城市泡重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展敬區(qū)域禿主要覆受政屬策扶拋持，談西區(qū)峽、西紙南區(qū)拜域內(nèi)項(xiàng)絡(luò)目在筆商鋪糟硬件讀、軟口件上與項(xiàng)貞目無(wú)纏直島接趟競(jìng)爭(zhēng)；新站瓦區(qū)依根靠已拍經(jīng)成珍熟的顯綜合顧市場(chǎng)位、農(nóng)年貿(mào)市絞場(chǎng)等隸走向迎專(zhuān)業(yè)勉化市死場(chǎng)方性向，范所開(kāi)發(fā)的扮項(xiàng)目鑰主要柿以該仙區(qū)的夜定位耽方向嘉發(fā)展恥，可出預(yù)見(jiàn)與項(xiàng)稅目無(wú)妹直接聰競(jìng)爭(zhēng)；與城朽市重狹點(diǎn)規(guī)挪劃發(fā)碗展區(qū)誦域的綱競(jìng)爭(zhēng)滅將體攤現(xiàn)在宏商鋪兄購(gòu)買(mǎi)石客戶(hù)銜群爭(zhēng)舒奪的餓間接瓶競(jìng)爭(zhēng)56區(qū)域娛內(nèi)項(xiàng)脈目競(jìng)唯爭(zhēng)1234651、環(huán)垮球廣絡(luò)場(chǎng)2、國(guó)臺(tái)貿(mào)公扮寓3、聯(lián)撲邦花悼園4、文宰景雅多居6、逍免遙苑5、世其紀(jì)陽(yáng)烏光57市場(chǎng)蹤蝶競(jìng)爭(zhēng)斃結(jié)論咸：商綢鋪購(gòu)矛買(mǎi)客培戶(hù)群均的爭(zhēng)糞奪成才為未陣來(lái)競(jìng)?cè)魻?zhēng)核濫心與城競(jìng)市重演點(diǎn)規(guī)爐劃發(fā)滲展區(qū)泰域的腐競(jìng)爭(zhēng)芬將體嫌現(xiàn)在細(xì)商鋪釀購(gòu)買(mǎi)范客戶(hù)漢群爭(zhēng)咽奪的型間接拜競(jìng)爭(zhēng)核心瀉區(qū)域輔內(nèi)項(xiàng)糟目與芝項(xiàng)目駕將不仙構(gòu)成沃直接氣競(jìng)爭(zhēng)里，但撤存在皇商鋪游購(gòu)買(mǎi)磁客戶(hù)炕群爭(zhēng)妻奪的售間接暴競(jìng)爭(zhēng)無(wú)直尿接競(jìng)拋爭(zhēng)的巾項(xiàng)目核心恨屬性氧（地雀段、繁交通盆、產(chǎn)它品力姓、售抱價(jià)）外圍阿屬性掌（升鍵值潛格力、快營(yíng)銷(xiāo)寫(xiě)狀況總）外延拜屬性挪（主階題概袖念、錢(qián)主題反形象普、租囑金、薄綜合搞服務(wù)豈）直接串競(jìng)爭(zhēng)界定KP抬I戰(zhàn)役禿一戰(zhàn)役暈二戰(zhàn)役項(xiàng)三戰(zhàn)役蹦結(jié)果州：商鋪疏購(gòu)買(mǎi)青客戶(hù)齊群資怒源的紛爭(zhēng)奪得成為爹核心扔競(jìng)爭(zhēng)58問(wèn)題充界定鼓與結(jié)局構(gòu)化距分析市場(chǎng)裕競(jìng)爭(zhēng)恭環(huán)境梨分析項(xiàng)目存整體懸致勝甲策略項(xiàng)目莊商業(yè)鞏定位項(xiàng)目于研究裂工作踩步驟項(xiàng)目客屬性數(shù)研判燦與界勝定商業(yè)隔項(xiàng)目吼營(yíng)銷(xiāo)饞模式被總結(jié)哀與案裙例佐保證項(xiàng)目六整體炊致勝爽策略合肥犬在售方商業(yè)惠項(xiàng)目刻市場(chǎng)非表現(xiàn)59在售怎集中州商業(yè)誼項(xiàng)目戶(hù)，定棗位在嬸購(gòu)物攪中心逝的居豬多，偵體量蹈大，乳同質(zhì)墓化競(jìng)裳爭(zhēng)明說(shuō)顯60在售吃街鋪籮產(chǎn)品旅多為帥小區(qū)爐住宅束底商始形式烈，銷(xiāo)號(hào)售模裁式單決一，柄市場(chǎng)哄表現(xiàn)令不溫衣不火61在售譯街鋪蕩產(chǎn)品62受訪紐奉者選費(fèi)擇投輛資的洲房地系產(chǎn)類(lèi)槍型愿意詳購(gòu)買(mǎi)院的商鼓鋪建按筑面辟積愿意顫購(gòu)買(mǎi)旱的商信鋪類(lèi)違型商鋪強(qiáng)投資仙者特刮征分象析受訪忽者目蹈前主釀要的態(tài)投資罷渠道資料銳來(lái)源途：世狗聯(lián)調(diào)夏查問(wèn)今卷63商鋪管投資斜者特骨征分敲析受訪遙者購(gòu)播買(mǎi)商申鋪愿堵意投開(kāi)資的跪金額(元)購(gòu)買(mǎi)釘商鋪根的付辟款方強(qiáng)式購(gòu)買(mǎi)全商鋪賊時(shí)最造看重葵的要匠素銀行謊按揭星愿意狼承擔(dān)相的月秩供款婚（以西十年敵期計(jì)閱）資料詠來(lái)源堤：世吳聯(lián)調(diào)麗查問(wèn)餓卷64合肥足商鋪獻(xiàn)銷(xiāo)售磁市場(chǎng)歪總結(jié)1、擴(kuò)集中對(duì)商業(yè)壯一般斃進(jìn)行議主題任定位賠包裝蓋，來(lái)由提高茶整個(gè)題項(xiàng)目檔形象糠；并插力爭(zhēng)枯成功蛾引入年主力擱店，服來(lái)加防強(qiáng)投堡資者筑的信楊心，巴進(jìn)行膜帶租堆約銷(xiāo)認(rèn)售，形一般順?lè)底?0年，切年均燭回報(bào)逐率稅需后8%左右拘；銷(xiāo)價(jià)售情嫂況普組遍較蜻好，眾一般珠都在揪期鋪錦條件既下完導(dǎo)成銷(xiāo)禮售。2、街彩鋪產(chǎn)孟品以暢住宅鋪底商庭為主俊要形州式，晉個(gè)別罷為專(zhuān)感業(yè)街絞區(qū)規(guī)彈劃；斥一般董在準(zhǔn)榮現(xiàn)鋪映階段脆銷(xiāo)售劇，銷(xiāo)刊售速漫度較銳好，題但單聲價(jià)不勺高，涼普遍杰在60頃00向-1妄20貪00之間貸，且揀以60肝00鋸-8點(diǎn)00跡0為主因。3、商絮鋪主專(zhuān)要購(gòu)次買(mǎi)群認(rèn)體為茂投資廉者，詞對(duì)總聚價(jià)的渾承受總能力豈有限典，且粘傾向懼采用遷按揭報(bào)付款烏，月酬供能創(chuàng)力受逗當(dāng)?shù)囟d收入客水平寶制約廈。65問(wèn)題糕界定品與結(jié)造構(gòu)化巴分析市場(chǎng)澡競(jìng)爭(zhēng)支環(huán)境停分析項(xiàng)目界整體己致勝抹策略項(xiàng)目刮商業(yè)新定位產(chǎn)品柱設(shè)計(jì)銳優(yōu)化容建議項(xiàng)目?jī)A研究脾工作園步驟項(xiàng)目艇屬性吊研判嘩與界薄定商業(yè)揀項(xiàng)目恩營(yíng)銷(xiāo)玻模式洗重點(diǎn)逗案例槍分析項(xiàng)目討整體贏致勝環(huán)策略合肥叛商業(yè)陜項(xiàng)目更市場(chǎng)智表現(xiàn)66元一揀·時(shí)秧代廣額場(chǎng)B區(qū)A區(qū)B區(qū)將胖完工合肥姻名副徐其實(shí)匹的Ma熱ll“購(gòu)怠物中蠶心”果類(lèi)樓層香分布67元一央·時(shí)率代廣較場(chǎng)營(yíng)功銷(xiāo)關(guān)砌鍵模寄式分巧析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵揪因素規(guī)模推廣運(yùn)營(yíng)定位投資性80逐00緊0平方飾米安徽俯首席派復(fù)合沿體驗(yàn)爐式時(shí)代桃歡樂(lè)只主題岸購(gòu)物暢公園大量蠅投放隊(duì)廣告軍、活動(dòng)著營(yíng)銷(xiāo)超起到辰實(shí)效引進(jìn)厘華聯(lián)適、國(guó)注美，弓KF知C、生自營(yíng)駐百貨倉(cāng)、影呀院無(wú)經(jīng)努營(yíng)權(quán)培，返交租10年，巾年回彎報(bào)10％（右稅前痕），68安徽垮國(guó)際藥購(gòu)物開(kāi)廣場(chǎng)地塊談?dòng)懈叱辈?，?gòu)從東塊西兩屋個(gè)入充口可鳴以到賺不同學(xué)的平捆層——家樂(lè)用福合虧肥首駕家店69安徽爐國(guó)際蒼購(gòu)物悠廣場(chǎng)四營(yíng)銷(xiāo)筒關(guān)鍵夕模式側(cè)分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵虧因素區(qū)位定位運(yùn)營(yíng)規(guī)模合肥做市長(zhǎng)騎江西把路，核心棵商圈報(bào)輻射褲地帶74膀00滴0平方焰米集購(gòu)驕物、雞休閑疑、餐浙飲、娛樂(lè)眾等為墾一體贊的廣東場(chǎng)引入巖家樂(lè)徒福、川家福楚特建乒材超恰市、KF型C70桐山償國(guó)際劑購(gòu)物粒廣場(chǎng)歐洲篇風(fēng)情雨街——周邊沈娛樂(lè)互、餐敘飲、白酒店魯配套姜齊全“類(lèi)沾購(gòu)物仔中心饅”保類(lèi)71桐山澡國(guó)際要購(gòu)物拔廣場(chǎng)課營(yíng)銷(xiāo)灰關(guān)鍵偉模式剪分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵坐因素區(qū)位定位規(guī)模位于孤重點(diǎn)編新拓瘦區(qū)域共核心地帶滋，緊綁城城詠市主蒼干道40貝00筒0平方廳米國(guó)際奧化大跌型生畫(huà)活購(gòu)紙物廣場(chǎng)72新都忙會(huì)·勞環(huán)球裕廣場(chǎng)時(shí)尚政休閑紳士搏風(fēng)采淑女撒天地休閑檔服飾運(yùn)動(dòng)紫天地時(shí)尚蛾飾品新奇湖飾品玩具帶精品家樂(lè)秧福合喇肥第芽二家后店73新都漠會(huì)·敢環(huán)球橫廣場(chǎng)傘營(yíng)銷(xiāo)甲關(guān)鍵鼓模式緣瑞分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵鄙因素區(qū)位定位規(guī)模位于麻區(qū)域捷交通匯主干變道40須00觸0平方悶米合肥耳首個(gè)演國(guó)際?；F(xiàn)粗代購(gòu)物中掃心運(yùn)營(yíng)引入肯家樂(lè)品福、KF昏C、自營(yíng)互百貨推廣家樂(lè)比福合臉?lè)实谝矶伊嫉?4旺城估國(guó)際愛(ài)·金藍(lán)色巴墊黎——家樂(lè)駁福旁債邊的坦典型帝綜合陪體75旺城費(fèi)國(guó)際瀉·金煎色巴竿黎營(yíng)嘴銷(xiāo)關(guān)究鍵模迫式分維析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵卻因素區(qū)位定位合肥括市核旦心商藏圈輻酒射地帶家樂(lè)交福商悄圈效陜應(yīng)帶政動(dòng)投資性總價(jià)鳥(niǎo)返租8％，嗚可經(jīng)躲營(yíng)、酷出租左、代屈租，四，二宏三四單層實(shí)獸現(xiàn)10眾0％銷(xiāo)洪售76合家陪福商嫁業(yè)街——香格聾里拉厲家園專(zhuān)商業(yè)括街“住蘿宅連狼帶商恨鋪開(kāi)聚發(fā)”你類(lèi)77合家卡福商益業(yè)街喜營(yíng)銷(xiāo)魂關(guān)鍵孟模式眼分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵蛛因素區(qū)位定位緊鄰門(mén)安徽縣大市炭場(chǎng)，必地處區(qū)域扛交通精主干棒道以大畝賣(mài)場(chǎng)志為主牢力店宜、臨街纏商鋪汽為主喬要形木式的區(qū)域期性購(gòu)革物中刑心規(guī)模14康00桑0平方彎米78案例盛營(yíng)銷(xiāo)總關(guān)鍵面因素河比對(duì)松分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣元一·時(shí)代斜廣場(chǎng)合家貴福商感業(yè)街金色削巴黎環(huán)球廣場(chǎng)桐山躁國(guó)購(gòu)安徽猾國(guó)購(gòu)79案例湊分析僚結(jié)論1、購(gòu)情物中上心一崇般在六前期街即解強(qiáng)決主旁力店循招商庫(kù)問(wèn)題散，并貌整體貞考慮才項(xiàng)目誘的業(yè)毅態(tài)組寫(xiě)合，貸打造帶前衛(wèi)善的商野業(yè)概瀉念；述并結(jié)聾合大下手筆熱的營(yíng)額銷(xiāo)動(dòng)僚作，鑄吸引語(yǔ)市場(chǎng)虧投資腎者關(guān)泉注；敗利用殊返租沙銷(xiāo)售搜政策妖，吸理引長(zhǎng)必線(xiàn)投鴨資客組進(jìn)入旋；2、類(lèi)閉購(gòu)物舍中心膀形式發(fā)的集拼中商埋業(yè)，震一般茫都仿籠照購(gòu)食物中讓心操挺作模判式，扯但在餃主力錢(qián)店招炕商及救營(yíng)銷(xiāo)跑推廣卸上，語(yǔ)與購(gòu)在物中案心有晴差距僚；銷(xiāo)服售成猜果也馳要略秤為遜另色；3、街海鋪類(lèi)佛產(chǎn)品姨一般法等到釀準(zhǔn)現(xiàn)躲鋪階遇段銷(xiāo)貴售，圾不作弓定位杜考慮耕，也遙沒(méi)有勵(lì)大規(guī)銷(xiāo)模的蒙宣傳冬攻勢(shì)喘，主吸要依笛靠所徒屬住叨宅小政區(qū)的趣帶動(dòng)尾，向榮已購(gòu)鏈買(mǎi)住侵宅的橫客戶(hù)受做投鼻資推椅薦，雙營(yíng)銷(xiāo)欄主動(dòng)抽性差揚(yáng)。80問(wèn)題蒙界定鼓與結(jié)滲構(gòu)化惕分析市場(chǎng)眠競(jìng)爭(zhēng)卡環(huán)境策分析項(xiàng)目囑整體專(zhuān)致勝校策略項(xiàng)目顧商業(yè)及定位項(xiàng)目痛研究萬(wàn)工作紅步驟項(xiàng)目趙屬性紹研判但與界日定商業(yè)美項(xiàng)目懷營(yíng)銷(xiāo)兼模式換總結(jié)槳與案副例佐蚊證項(xiàng)目幟整體篩致勝思策略合肥銷(xiāo)商業(yè)康項(xiàng)目漲市場(chǎng)赴表現(xiàn)81地段詞價(jià)值全的提轉(zhuǎn)升規(guī)模循效應(yīng)業(yè)態(tài)百優(yōu)化山、概群念領(lǐng)潮先主力熱店招塘商、汗統(tǒng)一巖管理營(yíng)銷(xiāo)閥促動(dòng)為市場(chǎng)豎神經(jīng)妥善赤解決爐投資鋒三要瓶素（安劣全性爸、收幻玉益性紡、流映動(dòng)性等）決定祝商業(yè)毀銷(xiāo)售遠(yuǎn)力的姨六大概因素定位區(qū)罩位投資對(duì)性經(jīng)席營(yíng)決定辯商業(yè)湖銷(xiāo)售趴力的呼六大粘因素銷(xiāo)售腐力提奔升的餅范疇我們摔的突仙破口嗓在哪愁里？規(guī)模營(yíng)銷(xiāo)82三位徹一體舍綜合途致勝遠(yuǎn)策略產(chǎn)品熊領(lǐng)先實(shí)效騎營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售哭模式催創(chuàng)新83我們透首先邀要研連究的憑問(wèn)題產(chǎn)品塞領(lǐng)先實(shí)效周營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售拆模式爭(zhēng)創(chuàng)新84問(wèn)題葵界定妨與結(jié)準(zhǔn)構(gòu)化枝分析市場(chǎng)糾競(jìng)爭(zhēng)粗環(huán)境抽分析項(xiàng)目指整體歸致勝戶(hù)策略項(xiàng)目沫商業(yè)額定位產(chǎn)品綁設(shè)計(jì)逗優(yōu)化屠建議項(xiàng)目息研究器工作尚步驟項(xiàng)目墊屬性?xún)斞信絮r與界揀定85定位席背景羨綜述市場(chǎng)圖條件攪因素從宏議觀層伐面來(lái)栽說(shuō)，臣合肥歡市經(jīng)天濟(jì)前臨景看拖好，只具有立扎實(shí)皆的商異業(yè)基敬礎(chǔ)；合肥鹿市城淹市規(guī)義劃及密商業(yè)謝網(wǎng)點(diǎn)餡規(guī)劃愉對(duì)本忘項(xiàng)目陶商業(yè)控定位恭及功編能有再所限敲定，