房地產(chǎn)精裝修房考察報(bào)告

國(guó)信地產(chǎn)

精裝修房考察報(bào)告二OO九年五月二十七日

一、考察項(xiàng)目

金鼎灣國(guó)際仁恒國(guó)際公寓二、仁恒國(guó)際公寓仁恒國(guó)際公寓位于建鄴區(qū)廬山路116號(hào)，是河西CBD最北端的重要標(biāo)志性建筑，由兩棟高標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓（高度分別為99.35米及149.65米）及為酒店式公寓服務(wù)的相關(guān)配套設(shè)施組成。共有12種套型，建筑面積從144.9平方米到604.44平方米。其中A幢將作為酒店進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，B幢作為住宅出售。綠化率：55%，容積率：3.98，總建筑面積：10萬(wàn)平米。售價(jià)約1.8－2.5萬(wàn)元/平米，高出周邊約1萬(wàn)元/平米；07年下半年起售，銷售率約40％，銷售期較長(zhǎng)。項(xiàng)目特點(diǎn)一：雙層大堂設(shè)計(jì)、9米挑高、回廊及空中花園、6000平方米的會(huì)所。自里到外，處處洋溢著富貴氣息。項(xiàng)目特點(diǎn)二：采用六梯六戶形式，為進(jìn)口原裝高速日立電梯，電梯轎廂的高度為非標(biāo)3米，比正常的電梯約高出0.5米，同時(shí)電梯內(nèi)飾和配置奢華。項(xiàng)目特點(diǎn)三：標(biāo)準(zhǔn)層高是3.3米，至少比正常高出0.3米，雖然配備了中央空調(diào)等，但空間感受仍然良好。項(xiàng)目特點(diǎn)四：立面采取德國(guó)ALCAN鋁板，造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同類金屬鋁板，50年后依然光潔如新。確保了項(xiàng)目的高品質(zhì)，符合項(xiàng)目的高定位，同時(shí)利于項(xiàng)目后期的維護(hù)。項(xiàng)目特點(diǎn)五：中西雙廚、主臥室、客廳設(shè)計(jì)，幾十易稿，反復(fù)揣摩，以確保滿足高端客戶群的空間尺度和要求。仁恒經(jīng)驗(yàn)一產(chǎn)品的定位準(zhǔn)確。眼界決定高度，通過(guò)境內(nèi)外〔深圳，廣州，上海，杭州及香港，新加坡等地〕一系列的考察學(xué)習(xí)，了解市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，選配與項(xiàng)目定位相匹配的部品和合作單位。合作單位規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國(guó)JZMK建筑與規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所環(huán)藝設(shè)計(jì)：新加坡詩(shī)加達(dá)私人有限公司室內(nèi)設(shè)計(jì)：臺(tái)灣喜牧設(shè)計(jì)有限公司

仁恒經(jīng)驗(yàn)二室內(nèi)設(shè)計(jì)前置。在建筑設(shè)計(jì)的過(guò)程中室內(nèi)設(shè)計(jì)已經(jīng)跟進(jìn)，建筑平面確定同時(shí)，相關(guān)的裝修要求即需確定。建筑、結(jié)構(gòu)、室內(nèi)裝飾、水、電、暖通的各專業(yè)設(shè)計(jì)由自己公司設(shè)計(jì)部?jī)?nèi)部細(xì)化研究后反饋給設(shè)計(jì)院。仁恒經(jīng)驗(yàn)三精裝修施工單位為總包單位，櫥柜安裝、內(nèi)門、潔具安裝、空調(diào)等分包由裝修總包協(xié)調(diào)，總包單位具有付款審核、檢查、考核和停工等特權(quán)，甲方在此過(guò)程中需充當(dāng)裁判的角色。甲方指定的品牌，由總包與供應(yīng)商簽定合同。若甲方單獨(dú)分包，由總包先審核，甲方再付款；甲方指定分包，由總包付款。仁恒經(jīng)驗(yàn)四研發(fā)和工藝樣板房先行，通過(guò)每一種套型的體外平層實(shí)景樣板房實(shí)際操作，發(fā)現(xiàn)了諸多問(wèn)題，反復(fù)修改施工圖設(shè)計(jì)，完善功能布局和裝修施工工藝。過(guò)程中準(zhǔn)確界定好土建安裝施工，裝修施工及設(shè)備安裝的工程界面和責(zé)權(quán)劃分。仁恒經(jīng)驗(yàn)五保證高品質(zhì)的合理目標(biāo)成本原則。項(xiàng)目目標(biāo)成本報(bào)集團(tuán)報(bào)批后，具有嚴(yán)肅性。堅(jiān)持先算后變更再實(shí)施的原則，單項(xiàng)突破，平衡其他項(xiàng)目，超出調(diào)整范圍的，需上報(bào)授權(quán)批準(zhǔn)。仁恒經(jīng)驗(yàn)六細(xì)節(jié)決定高檔公寓的品質(zhì)，因此關(guān)注細(xì)節(jié)顯得尤為重要。在地板與地磚交接處的不銹鋼收邊、木踢腳線的接頭等容易出現(xiàn)瑕疵的地方需投入精力與心思。同時(shí)善于發(fā)現(xiàn)細(xì)節(jié)中的不足，在下一個(gè)實(shí)施項(xiàng)目中予以改進(jìn)。三、金鼎灣國(guó)際金鼎灣國(guó)際位于白下區(qū)鼎新路88號(hào)，踞南京CBD核心區(qū)。占地近2萬(wàn)平方米，總建筑面積約8萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目由四幢高層、小高層建筑構(gòu)成，其樓間距最大達(dá)63米，小區(qū)綠化率高達(dá)40%，車位配比1：1。主力戶型面積為90平米二房、130平米的三房，是江蘇首家通過(guò)國(guó)家建設(shè)部3A性能標(biāo)準(zhǔn)中期檢查的精裝大宅。二期08年4月開盤，售價(jià)約2.2萬(wàn)元/平米，已售約60％。項(xiàng)目特點(diǎn)一：嚴(yán)格執(zhí)行3A級(jí)住宅標(biāo)準(zhǔn)體系，是江蘇省首家，南京唯一一家3A級(jí)住宅性能認(rèn)定小區(qū)，并通過(guò)中期審查。項(xiàng)目嗽特點(diǎn)慮二：為提冰高樓為板的個(gè)隔音拆性能權(quán)，在張餐廳傾等貼憂地磚邪部位谷采用掙了浮扣筑樓湖板技媽術(shù)。金鼎吊灣經(jīng)疾驗(yàn)一堅(jiān)持么建筑眨設(shè)計(jì)粒中，揀裝修井設(shè)計(jì)迎全面賠介入肢原則望。正李式施烘工前愉需充蘆分審蛾查施境工圖怖，減奏少后花期變適更帶乏來(lái)的滾改造冊(cè)成本掙增加畢。裝炒修中形成本母最難歌控制已的是課設(shè)計(jì)悟變更桌，尤源其是為水電男改造錯(cuò)和施究工不稈到位索引起春的后沉期隱憶患。金鼎裁灣經(jīng)床驗(yàn)二工期侄安排勝要充龍分，私土建花與裝螺修進(jìn)龜場(chǎng)交胖接時(shí)仆間需撕考慮貧至少2個(gè)月淘，同煮時(shí)裝卵修后送的通顫風(fēng)、萍分戶討驗(yàn)收碑、環(huán)該境檢縮慧測(cè)、湊保潔直等時(shí)飛間在達(dá)工期榮中均溜需充族分考江慮。金鼎按灣經(jīng)喪驗(yàn)三收房晶時(shí)開床發(fā)商晃要讓極小業(yè)丘主在盤雙方惠認(rèn)可進(jìn)的環(huán)垃境檢悼測(cè)報(bào)茅告上賣簽字男確認(rèn)圍，以縱防止皇因后聯(lián)期小煎業(yè)主膠添置夾家具僑與軟冶飾帶爬來(lái)的打空氣顛污染哄發(fā)生鵲的扯顫皮現(xiàn)爪象。金鼎昂灣經(jīng)墾驗(yàn)四在項(xiàng)性目現(xiàn)妥場(chǎng)設(shè)師置部幻玉品技搏術(shù)陳妻列展芹示館縱，在促展示妄項(xiàng)目票優(yōu)點(diǎn)府的同常時(shí)，錢使客承戶更丘直觀繩認(rèn)識(shí)竄產(chǎn)品陣和工允藝，咐增加雀了對(duì)斤項(xiàng)目尖的認(rèn)怖同感貨。金鼎匆灣細(xì)部寶處理回不到酒位之覽處五、種兩項(xiàng)侄目主浙要部茶品、播部件手比較主要部品、部件仁恒國(guó)際公寓金鼎灣國(guó)際備注坐便器、面盆凱樂(lè)瑪（德國(guó)Keramag）科勒（美國(guó)KOHLER）浴缸科勒（美國(guó)KOHLER）科勒（美國(guó)KOHLER）龍頭、花灑高儀(德國(guó)Grohe)科勒（美國(guó)KOHLER）櫥柜設(shè)施威乃達(dá)（意大利合資）博洛尼（意大利合資）廚房電器西門子（德國(guó)）西門子（德國(guó)）油煙機(jī)、灶具、消毒柜等節(jié)能窗系統(tǒng)阿魯克（意大利ALUK）旭格-德國(guó)（合資）隔熱斷橋鋁合金雙層中空Low-E玻璃窗進(jìn)戶門臺(tái)灣定制卡門（意大利裝甲門）卡門進(jìn)戶門1.5萬(wàn)/樘內(nèi)門仁生和廣東明豪合資產(chǎn)博洛尼（意大利合資）空調(diào)、燃?xì)忮仩t東芝中央空調(diào)特靈+威能燃?xì)忮仩t電梯日立電梯西子奧的斯地暖主臥衛(wèi)生間地暖（電）躍層采用水地暖同層排水無(wú)無(wú)六、礙精裝退修操輸作四波方面抄的思粗考第一杏方面邪：操可作團(tuán)防隊(duì)由于篩精裝幫修房茄較毛擔(dān)坯房龜要求撥投入襯的管全理人員數(shù)香目和染技術(shù)使要求味都較悉高，魯過(guò)程隙控制咽復(fù)雜脖。建議豎操作個(gè)人員漆認(rèn)真瓶做好雀思想亭、技法術(shù)等惹各方面準(zhǔn)她備工悟作，帳同時(shí)抬做好桌公司體內(nèi)部?jī)|和外英部資儉源的整合甲。第二異方面逼：產(chǎn)喉品、孔部品跪研究璃定位策與設(shè)劣計(jì)1、精紡裝修損房會(huì)霸提升胃產(chǎn)品應(yīng)和社踏區(qū)的繪整體仔價(jià)值泳。但芳開發(fā)貝精裝應(yīng)修項(xiàng)衰目會(huì)丈增加鍬很多暴隱形萌成本柿：一甘是投狀入成國(guó)本；簽二是盛時(shí)間愚成本猾，三落是人己力成再本，滿四是勝維修拼成本域，五保是風(fēng)辦險(xiǎn)成合本，溝所以礎(chǔ)決策求要慎琴重。2、合負(fù)理和稠合適憶的項(xiàng)老目定裳位，扭是決壟定項(xiàng)予目成另敗、虧創(chuàng)造持企業(yè)互品牌團(tuán)、打惹造高次性價(jià)堡比產(chǎn)雙品的恭最重軋要的佩起點(diǎn)毅。根據(jù)鋪市場(chǎng)失買家布的狀番況，楊研制顆最適堂合市捉場(chǎng)的褲產(chǎn)品已（提靠倡做65武%人的甘生意事）?？裢ㄟ^(guò)釘裝修忍設(shè)計(jì)功單位允的配碑合，擺著手誕對(duì)項(xiàng)永目進(jìn)虜行交被樓標(biāo)禿準(zhǔn)的當(dāng)定位鈴（包忠括精呆裝價(jià)攜格、邊配置秘）。3、裝丘修設(shè)冒計(jì)單謹(jǐn)位提斯前介很入，已在土教建設(shè)既計(jì)階圾段就來(lái)提出拋專業(yè)韻意見冷，特鮮別是麗水電撥專業(yè)品一定慢要根莫據(jù)精侮裝設(shè)急計(jì)，那嚴(yán)格趁審查濃、合溪理配嗚置?；閯?chuàng)造襲條件后進(jìn)行蠢研發(fā)旱樣板賊房的齡施工于。4、對(duì)躁裝修陽(yáng)材料每部品進(jìn)的選俯擇，戒根據(jù)靜定位漆設(shè)計(jì)謀要求胡，強(qiáng)表調(diào)觀惡感效彩果和況可替駁代性籠，根質(zhì)據(jù)成慨本要衛(wèi)求，學(xué)控制渾不同管檔次面材料荒比例管，根股據(jù)工姓程實(shí)免際情恨況，環(huán)選擇燦恰當(dāng)亡品種票材料厭。第三怖方面胃：項(xiàng)淺目現(xiàn)獎(jiǎng)場(chǎng)控戰(zhàn)制1、要練選擇劑具備閱批量匆生產(chǎn)找、裝仰修產(chǎn)拍業(yè)化其實(shí)力盟的裝敏修施紡工單跪位。保建議蟲考慮再項(xiàng)目匠當(dāng)?shù)仄碌妮^勾大型供裝修被公司棕總包滅裝修代，因伙為精表裝修透房在其客戶洪入住喉后的綢保修來(lái)期以景內(nèi)肯僑定會(huì)遼有大碑量的旁維修養(yǎng)工作威，本英地公逮司肯奪定比癢外地座公司仆容易鴿控制攝。但皂一定貫要注慘意考惱察裝責(zé)修公劫司是即否具偶有大下面積昌施工雞的能哈力。2、對(duì)析主要虧部品勉盡可答能采皆用后休場(chǎng)加逐工，且現(xiàn)場(chǎng)壤采用岸干作卸業(yè)，戴工業(yè)析化生趟產(chǎn)對(duì)概精裝句修成奸敗很鬼關(guān)鍵—通過(guò)騙工業(yè)糧化生分產(chǎn)，狗降低太維修敵成本跨和客頃戶投郊訴率默。3、注豈重施壞工過(guò)黎程中所的材輝料損顧耗控痰制，塌降低主成本鞋。4、建規(guī)議在惰土建徐主體籮驗(yàn)收貪后，絡(luò)內(nèi)粉釋開始僚前，商裝修左進(jìn)場(chǎng)判施工名，因般為交紀(jì)叉施泄工、脂工作辛界面忽不清趁楚非步常不幟利于夾成品板保護(hù)吉，其樸次，搭室內(nèi)汁施工竿單一盒有利梁于保緒證施俯工質(zhì)攀量和惰增加曉責(zé)任極心，僵避免游相互亡推諉議。5、在捷大面街積施濕工前愛，利建用WB磨S編碼挑進(jìn)行進(jìn)詳細(xì)油工藝糕流程夕分解浴，明撿確每熱項(xiàng)施毛工工祥藝要回求及慘工序而要求堵，盡兔可能風(fēng)進(jìn)行竊工藝貢樣板程間的蒜施工穴。6、合旺理控也制施拿工工購(gòu)期，釋特別吳是要堆考慮烘有關(guān)便材料涂的供把應(yīng)時(shí)患間，奔預(yù)留蝴工程盟驗(yàn)收勞和整誕改時(shí)勒間。第四豬方面俗：售順后服東務(wù)1、建呆議在倆交付洲后的畢三個(gè)戒月內(nèi)悟，地蘇產(chǎn)公于司成匙立專媽門的獨(dú)售后之服務(wù)思團(tuán)隊(duì)鈔進(jìn)行史跟蹤而服務(wù)宇。2、與渠裝修味公司顯簽訂站詳細(xì)柳的裝具修維確修合拿同，逐詳細(xì)外規(guī)定貍保修提的時(shí)團(tuán)間、拴方式窄、范戀圍等吉，建詠?zhàn)h可域在裝吧修維侵護(hù)合景同中果規(guī)定舊，保都修款鍬支付鎖需物添業(yè)審介批，咸當(dāng)有魔裝修鹿質(zhì)量攔問(wèn)題初時(shí)，幣客戶避直接桌報(bào)物垮業(yè)，萄物業(yè)磨與裝垮修公固司協(xié)蘿調(diào)，捷由裝雖修公紹司及傅時(shí)上劃門維康修或漆物業(yè)抱成立申自己儀的管想理隊(duì)籠伍，撒避免于地產(chǎn)府公司甘在此濁環(huán)節(jié)誤上人今力、桂物力存極大鳥的浪新費(fèi)。3、建柜議售小后服夢(mèng)務(wù)團(tuán)織隊(duì)和岸物業(yè)打公司茅盡可謹(jǐn)能早刑的參戀與施約工過(guò)完程管堅(jiān)理，棍熟悉揉現(xiàn)場(chǎng)