成都某綜合地產(chǎn)項(xiàng)目提案

關(guān)于“成都****”

項(xiàng)目理解2004年11月6日目錄一、市場總體概述；二、項(xiàng)目綜述理解；三、對**品牌的理解；四、項(xiàng)目SWOT分析；五、項(xiàng)目定位的思考六、項(xiàng)目營銷方面的思考；七、對項(xiàng)目運(yùn)作的思考；1、人手配置；2、合作形式；一、市場總體概述1、市場發(fā)展空間巨大競爭格局出現(xiàn)變遷房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好健康的發(fā)展走勢；現(xiàn)階段房價(jià)水平不高，有較大的發(fā)展空間；住宅郊區(qū)化正在盛行，為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來有利條件；大盤時(shí)代的到來，外來大品牌發(fā)展商進(jìn)駐成都，房地產(chǎn)市場迎來新的競爭格局；2、成都市未來房地產(chǎn)市場新格局預(yù)測一環(huán)三環(huán)二環(huán)和記黃埔城南項(xiàng)目中海地產(chǎn)城西項(xiàng)目**地產(chǎn)城東項(xiàng)目品牌發(fā)展商及大盤分布圖二、項(xiàng)目綜述1、項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目位于成都行政區(qū)域的東部，西接?xùn)|三環(huán)高速公路，北靠成渝高速公路，東臨四川師范大學(xué)（東區(qū)校區(qū)），南眺獅子山培育園。2、項(xiàng)目發(fā)展定位

城東作為成都市未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，各種工廠企業(yè)都已經(jīng)大部分搬遷，各種風(fēng)景區(qū)、住宅區(qū)的規(guī)劃及交通規(guī)劃都已經(jīng)提上日程，城東副中心中心城區(qū)的建設(shè)已步入實(shí)施階段，錦江區(qū)區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府等相關(guān)部門將進(jìn)入城東副中心。目前“東部新區(qū)”起步區(qū)的各項(xiàng)配套設(shè)施正緊張有序地進(jìn)行，連接成渝高速路的道路僅差一座立交橋就得以貫通，屆時(shí)三圣、洪河、十陵片區(qū)將連成一片，進(jìn)入市區(qū)將縮短至少１０分鐘，今后城東將成為一個(gè)新型居住區(qū)。

3、項(xiàng)目規(guī)劃概述總用地面積：444175.50m2住宅用地面積：243410.30m2商業(yè)/金融/貿(mào)易用地：42586.51m2開發(fā)強(qiáng)度：容積率2.3~3.5建筑密度：≤35%綠地率：≥30%

配套用地要求：公園（5166m2）幼兒園（4466m2）街道辦事處（1526m2）門診所（3028m2）文化中心（8014m2）插入地塊圖4、地塊現(xiàn)狀優(yōu)勢：住宅用地容積可達(dá)到2.3，使項(xiàng)目的產(chǎn)品多樣化，在設(shè)計(jì)中可使用多種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，避免項(xiàng)目產(chǎn)品的單一性。地塊的自然坡地使各組團(tuán)錯(cuò)落有致，獲得更好的日照。在項(xiàng)目內(nèi)設(shè)有5千多平方米的小區(qū)公園，為居民提供休閑的地方劣勢：市政配套用地過多，降低住宅和商業(yè)用地的使用率與三環(huán)路只有50米的綠化隔離帶，對住宅產(chǎn)生噪音有兩條市政路貫通南北，將地塊分割成四塊，不利于小區(qū)圍合式管理，影響小區(qū)內(nèi)部的私密性5、市政配套現(xiàn)狀

就目前該區(qū)域的生活配套現(xiàn)狀來說，給人總的印象還是一個(gè)“大荒地”，生活配套非常不足，目前除了三環(huán)路投入使用外，新建成的樓盤還太少，只有上東陽光、桃花源別墅等少數(shù)低檔樓盤。而且這里沒有學(xué)校、大酒家、購物中心、大型超市、體育場館等生活配套，當(dāng)?shù)氐木用裥枰撇角巴鈬M(fèi)。三、**品牌的理解**集團(tuán)成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。成都**公司成立于1993年6月，成為**集團(tuán)繼深圳、上海、北京、天津、沈陽之后第六大重點(diǎn)投資的城市。成都**先后開發(fā)了成都城市花園和**家園，在市場上樹立了良好的市場形象、產(chǎn)品形象，獲得良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，成為成都房地產(chǎn)市場的領(lǐng)跑者。由于**花園、**家園在成都市場上樹立了良好的產(chǎn)品形象、品牌形象，因此，成都消費(fèi)者對**的品牌有一定的認(rèn)識，也為后繼開發(fā)的項(xiàng)目奠定了良好的市場基礎(chǔ)。四、項(xiàng)目SWOT分析S優(yōu)勢W劣勢項(xiàng)目位于成都“東拓”核心區(qū)域，隨著成渝高速的貫通，工廠企業(yè)的搬遷，東部核心已形成項(xiàng)目緊靠三環(huán)路，加上市政府對周邊道路的投入較大，地面交通優(yōu)勢明顯在高速公路旁，噪音嚴(yán)重，鄰近成渝立交橋，空氣受到一定的污染項(xiàng)目附近的生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，完全要依賴小區(qū)自身的配套O機(jī)遇T威脅東部新城的形成，為引入外區(qū)域新移民奠定基礎(chǔ)現(xiàn)時(shí)該區(qū)域房地產(chǎn)市場仍處于中前期狀態(tài)，在售房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，市場競爭相對不太激烈市場買家已越來越成熟，對住宅的要求也不斷的提高。居民受到傳統(tǒng)購房思維——“南富、西貴、東貧、北匪”的影響，對東部區(qū)域產(chǎn)生一定的抗性核心競爭力經(jīng)過以上SWOT分析，我司對項(xiàng)目提算出其內(nèi)、中、外三層核心競爭力內(nèi)層中層未來發(fā)展前景及其升值空間受到客戶的認(rèn)同外層產(chǎn)品的多元化發(fā)展格局**品牌和質(zhì)量的認(rèn)同五、項(xiàng)目定位思考當(dāng)前，成都**公司對于本項(xiàng)目將面臨一個(gè)經(jīng)營思考問題：1）是高容積率項(xiàng)目，追求現(xiàn)有產(chǎn)品的多樣化發(fā)展？2）是低容積率，保持**一貫的開發(fā)風(fēng)格？1、****是一個(gè)什么樣的項(xiàng)目？1）漸中海?國際棕社區(qū)析（暫揉名）流項(xiàng)目翠簡介項(xiàng)目角位置菊及交糾通項(xiàng)目提位于浮成都踩市金反牛區(qū)佩金牛冰鄉(xiāng)、巷郫縣香犀浦浪鎮(zhèn)境隱內(nèi)，依國家憶級成窮都高悲新技日術(shù)開原發(fā)區(qū)嘗西部灘園區(qū)首東南榜側(cè)。項(xiàng)目至市以中心禽5K叫M至火高車站樂6K插M至雙諸流機(jī)深場1疤5K佩M毗鄰間未來張地鐵光二號2、遷同品襪牌競銅爭項(xiàng)防目對邪比規(guī)劃互要點(diǎn)微：規(guī)劃告總面銜積：吊19女86凡畝總建堪筑面諒積：學(xué)超過化13挽0萬乓平方首米開發(fā)瘦強(qiáng)度喇：容徹積率還0.寬85思-0志.9斷5建筑枯密度圾：≤傍20妻%綠地果率：湊≥3炸8%土地旱成交笨價(jià)格紀(jì)：60債萬元魄/畝襯（備蹄注：贊與成鏟都*便*土剪地成黨本相瞇同）配套圾要求孔：醫(yī)院賄（2浙00祝床，且18洋00沃0㎡鑰）雙語范學(xué)校既（小懇學(xué)至申高中抄，5茶4班爬）幼兒場園（容2所貢，雙昆語教輸學(xué)）文化啟活動(dòng)蒸中心獅（1煌00載00縱㎡）凈菜恭市場躲（1駛20蜘00嫂㎡）公園貪（緊辮鄰項(xiàng)旨目南普側(cè)，側(cè)占地戴48膏00蓄0㎡繪）體育減公園諒（緊嗚鄰項(xiàng)疑目南海側(cè)，具占地勾23地90垃0㎡淚）變電鍛站（舞11澇0K杯V，寇兩個(gè)戲）、農(nóng)派出紙所、脹街道灰辦事愿處、扮社區(qū)森服務(wù)曉中心驅(qū)等初步梨規(guī)劃亡方案公園體育秒公園項(xiàng)目強(qiáng)點(diǎn)評儀一屬于記城市納邊緣選項(xiàng)目繡；交通秩便捷溫性略披嫌不均足；該地仰塊所米在地星段雖院已開極通城復(fù)區(qū)至斜高新霞西區(qū)守的城伸市公膽交，煎但從協(xié)城區(qū)腫的可認(rèn)達(dá)性付看，小進(jìn)城像主干歡道只奇有一宴條羊她西沿應(yīng)線，蛋而此救條線鵲路為逢城西槽的快需速通權(quán)道，繭上下正班時(shí)墓常交帥通擁煌擠；項(xiàng)目透點(diǎn)評蛾二區(qū)域核位置乞價(jià)值思較大善：——井連接哈城西底生態(tài)羊景觀旱走廊——貪城西嘉上風(fēng)你下水傍的概祖念深滲入人振心——銜“南馳富西孕貴”傳，城卡西有追眾多應(yīng)高尚屈社區(qū)——震未來堡地鐵甩二號致線概垃念項(xiàng)目秒點(diǎn)評學(xué)三景觀吳資源撤較為托豐富掀，適燈合打然造具砍有閑態(tài)適情修調(diào)的壘高品磚質(zhì)生坊活社欠區(qū)；開發(fā)閱規(guī)模侄大、斑可塑不性強(qiáng)涂；但周禿邊配蒙套尚乓未完介善。小結(jié)取：從以縫上分研析可邪以看渾出，蛙本項(xiàng)詳目與箱中海擇城西鉤項(xiàng)目取相比烏，同蟲屬城鄉(xiāng)豐市邊練緣項(xiàng)歉目，急周邊碌配套失尚未做完善璃；本宿項(xiàng)目白除了營在交退通可攻達(dá)性欺、土釘?shù)爻啥颈旧衔刚紦?jù)坑一定受的優(yōu)供勢外拆，在降項(xiàng)目典所處蠅地段奇的區(qū)繭位價(jià)逆值、拜景觀雷資源濱、規(guī)距模等昨方面床，本陷項(xiàng)目濃還稍遠(yuǎn)處劣錯(cuò)勢。2、廟和記鉆黃埔唉地產(chǎn)幫城南項(xiàng)目敲簡介項(xiàng)目蜜位置蘿及交陵通高新玻區(qū)西齒至鐵偶路防觀護(hù)綠偵地，喘北至幸三環(huán)狐路，讀東至爽站華押路，哭南至亡武侯憂大道帖；交囑通便缸利，纏東靠黑天府種大道搖，北瓶靠三付環(huán)路鐘，北擾側(cè)是悶成都非著名敵的桐態(tài)梓富惡人區(qū)生，南何面是參規(guī)劃足中的雕科技歉園區(qū)松和政睜府辦攔公及躁商務(wù)借區(qū)。和記匯黃埔甜項(xiàng)目一環(huán)三環(huán)二環(huán)規(guī)劃銅要點(diǎn)敏：規(guī)劃貝總面狡積：征10愛36寄畝開發(fā)騎強(qiáng)度數(shù)：容撓積率揮≤3灰.0建筑桌密度珍：≤環(huán)30莫%綠地轎率：末≥3助0%土地誦成交蠶價(jià)格息：20亦6萬箱元/橡畝項(xiàng)目拜點(diǎn)評潑一屬于辮城市作邊緣冠項(xiàng)目背；交通扭便捷懂性較硬高；區(qū)域娘位置豆價(jià)值哲較大型：——向南削是成恥都市泥今后子城市像發(fā)展啟的重槳要方渴向之腦一；——鵲“南富養(yǎng)西貴板”，矮城南郊高素膏質(zhì)樓齡盤眾蜜多，竿區(qū)域牽日趨但成熟糠。和記幻玉黃埔每項(xiàng)目一環(huán)三環(huán)二環(huán)項(xiàng)目樸點(diǎn)評悠二開發(fā)促規(guī)模沖大、少可塑曬性強(qiáng)鹿；周邊羞配套橫正日少漸成毫熟。小結(jié)扭：和記城黃埔德此次躍花巨倡資高儀調(diào)進(jìn)期駐成婆都房洽地產(chǎn)耍市場挺，其桂實(shí)力慚不容班置疑雷；據(jù)制媒體失報(bào)道仗，和雪記黃瞧埔有吼意將箭其開唐發(fā)“騾一個(gè)末全新跌的香闊港城異”。寶外來最發(fā)展正商能含否克喜服“繡水土辨不服幼”的敵通病匙，還茶需拭磚目以列待。六、項(xiàng)目架營銷忍方面轎的思潤考1、劈燕對“護(hù)**牌**香”市研場定辜位的丸思考由于況項(xiàng)目良地處晴成都趙東拓仍核心凳，而雕容積麗率又草比較朱高，穴如果倦單從滋數(shù)據(jù)等上來躍看，用該項(xiàng)姜目應(yīng)檔該是拴一個(gè)文高容叢積率澤的城涼市社愈區(qū)項(xiàng)播目。但該域項(xiàng)目略的定適位是掘否能某夠最栗大強(qiáng)循度地籃吸引拒買家卵，建議抖貴司奴在項(xiàng)最目定佳位上擴(kuò)必須娛慎重誦。必須懲要建裁立在柴詳實(shí)憤的市驢場支摘持?jǐn)?shù)嫌據(jù)上拔方可蘿確定奔。本項(xiàng)碑目占斗地6裙60緊畝，地總建松面積捐達(dá)平徐方米島而且哪首期棟開發(fā)貢量就典達(dá)到搞十三誕萬平嬸方米品的消解化量概，在點(diǎn)成都宇也算筍比較嘩龐大瞎的貨湯量，頂必須幕思考必嚴(yán)密何，穩(wěn)怨操勝檢券方窯好。2、感對項(xiàng)戚目客格戶群憐定位漆的思鑄考項(xiàng)目閣位于陳新開辰發(fā)區(qū)趙域，謀項(xiàng)目革附近棒均為扒待開左發(fā)用絲式地，允潛在換客戶侍中原參居民借的比呢例極滋少，槳項(xiàng)目史所在鳥地的假購買偶資源圓欠缺培，從甩表象等來看里，該灶項(xiàng)目精的潛要在客怕戶以似外區(qū)盼移民租為主廁。思考下：1）救什么踐樣的艙人會(huì)助考慮則接受切東面稠為居平住區(qū)氣？2）節(jié)什么簡樣的偵人是工該項(xiàng)直目的仿核心祖客戶閣群？3）離什么溝樣的揪條件禁可以規(guī)吸引忘這部獄分群伏體？4）塵他們披都具制有什悉么樣忘的特暖征？3、倡對項(xiàng)羅目板排塊區(qū)碗域發(fā)預(yù)展的憲思考項(xiàng)目節(jié)位于箭新開鋤發(fā)區(qū)般域，棚大盤禍將會(huì)展逐漸鴿增多院，政掠府今蟻后對瓦東部編的發(fā)施展規(guī)僻劃、掉市政塘配套罷、教茄育配銹套、劑生活系配套料、商龍業(yè)配短套的銹考慮銜如何寸？買險(xiǎn)家如鞠果要艷遷移撲，將候會(huì)重眾點(diǎn)考陡慮區(qū)育域的盟什么里配套腰條件棕？開險(xiǎn)發(fā)商除如何魯與政咐府聯(lián)抱動(dòng)，饅如何士整合涉社會(huì)臂資源厘、政逝府資粘源為缺該項(xiàng)壟目服轎務(wù)，敞這也規(guī)是下痕一步答工作衡將重止點(diǎn)考誰慮的負(fù)問題匪。思考根：1）獸東面暫今后嚴(yán)的大詞規(guī)劃市發(fā)展滴如何題？2）節(jié)政府拳會(huì)給晚予那皇些配駱套支飄持？3）剖如何草去炒難作該趕區(qū)域掃板塊戰(zhàn)？4、瘡對項(xiàng)映目產(chǎn)北品定爺位的肚思考**混特有惱的產(chǎn)斬品：6層地情景贊洋房帶觀館光電枯梯的幟小高胖層專利揪產(chǎn)品認(rèn)情景辦TO刻WN陸HO投US練E思考似：1）鏡本項(xiàng)吹目的烈主力舟產(chǎn)品艱應(yīng)該辰以什敲么為雕主？2）肯產(chǎn)品壩應(yīng)該對具有遲哪些扮特色棄？3）榴與以棚往*獄*的炕產(chǎn)品市特點(diǎn)默有什冷么不筑同？5、抄對項(xiàng)胞目價(jià)犁格定徒位的謠思考由于型項(xiàng)目方是東價(jià)面的漁第一喘個(gè)大格型項(xiàng)盆目，義因此沖，在瞞價(jià)格仁策略霸方面歐扮演察著重抬要的簡“土戰(zhàn)地價(jià)泰格杠講桿角光色”剝，本殊項(xiàng)目遼的價(jià)醉格制粉定，殊對未址來板朝塊樓午市的趁價(jià)格芒起到租一定廈的影爐響作百用。因此址，在獨(dú)制定眉價(jià)格找方面鎖既要膊考慮耐買家吉的接蛛受度手，又憂要達(dá)叮到項(xiàng)強(qiáng)目浮窄出市堂場一袖炮而租紅的目效果候，必帽須慎哄重思志考。總之枯，我葡司將倒重點(diǎn)汪在營么銷工值作中械思考斯以下丈問題謙：1、苗如何鞏提升泰**隱的品繡牌形纏象？2、協(xié)如何牧提升撇**工產(chǎn)品嶄的形廟象？2、俱如何番樹立艱本項(xiàng)幼目在儲(chǔ)東部圣指標(biāo)赤盤的糧形象配？4、蔑如何結(jié)在營蝦銷上喪吸引瞇買家董核心伏群體獨(dú)？5、已如何少令到蒜項(xiàng)目術(shù)營銷爆達(dá)到遞“一鞋炮而終紅”裕的轟尿動(dòng)效杰應(yīng)？如果繡貴司嘆能夠割給予著我司混機(jī)會(huì)尾，我撓們將墾重點(diǎn)道去解腐決以