房地產經濟學房地產市場

第2章房地產市場一、房地產市場概述二、房地產市場供求理論三、分類房地產市場及其運行規(guī)律

房地產市場概述（一）涵義（二）房地產市場類型劃分（三）房地產市場的特性（四）房地產市場構成要素（五）房地產市場的功能房地產市場的涵義狹義的房地產市場是指房地產交易的專門場所，如房地產交易所；廣義的房地產市場則是指房地產也是房地產交易的總和或房地產商品流通中所有交換關系的總和。是完整的市場體系中不可或缺的重要組成部分，它與消費品市場、生產資料市場、金融市場、勞動力市場聯(lián)系密切，相互影響、相互作用，促進市場結構均衡。房地產市場類型劃分1．按照市場運行層次劃分2．按交易客體劃分：實體類房地產市場和非實體類房地產市場。前者主要指土地市場、房產市場等實物交易市場；后者指與房地產的生產、流通、分配、消費相關的勞務、技術以及資金和信息等市場。如房地產金融市場、物業(yè)管理市場和房地產中介服務市場。3.按照物業(yè)類型（用途）劃分：住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)樓房市場、工業(yè)廠房市場、倉庫市場、特殊用途房地產市場。4．按照覆蓋（影響范圍）劃分：國際性、全國性、地方性房地產市場。房地產市場類型劃分5．按照權益讓渡方式劃分：買賣(包括現(xiàn)房和期房)、租賃、抵押、典當、置換、拍賣等類型房地產市場。6．按照法律原則劃分：合法房地產交易市場、非法房地產交易市場（隱形市場）。7．按照供求狀況劃分：買方市場、賣方市場。按照運行層次劃分房地產市場房地產一級市場：是指土地出讓（批租）市場（國家將土地出讓給房地產企業(yè)）；房地產二級市場：是指增量房地產(新建商品房)市場（房地產企業(yè)與房地產消費者之間的房地產交易市場）；房地產三級市場：是指存量房地產(已投入使用的商品房)市場（房地產消費者之間的交易市場）。房地產市場的特性1.區(qū)域性強2.競爭的不充分性3.供給調節(jié)的滯后性4.交易的復雜性5.與金融的關聯(lián)度高6.政府的干預性強房地產市場構成要素1．房地產市場的主體：房地產市場的參與者2．房地產市場的客體：房地產交易的對象，即房地產商品3．房地產市場的運行方式（1）組織形式：房地產市場組織形式分為“有形”的房地產交易所和“無形”的場外市場兩種組織形式。（2）房地產市場交易的方式：買賣、租賃、抵押、入股、典當、交換、贈與、繼承、代理、委托、咨詢等4．國家對房地產市場的調控和管理

房地產市場的功能1．資源配置房地產市場通過價格機制調節(jié)房地產供求量和供求結構，并且實現(xiàn)房地產資源的優(yōu)化配置2．信息傳遞房地產市場及房地產中介機構可傳遞大量的房地產交易信息3．價值實現(xiàn)和價值評價通過房地產市場的交換，可實現(xiàn)房地產的價值和使用價值，房地產市場健全的價格機制，可對房地產價值進行客觀的評價房地產市場供求理論（一）供給和需求一般概念（二）房地產需求（三）房地產供給（四）房地產市場的均衡供給和需求一般概念1．需求的含義：在一定的時期內，一定的價格水平下，消費者愿意而且能夠購買的商品和勞務的數(shù)量。消費者如果按目前的購買量繼續(xù)購買時，對一定數(shù)量的商品所愿意支付的價格，就是需求價格。在通常情況下，價格上升，需求量減少，價格下降，需求量增加。這種價格與需求量間的反比關系，稱為需求規(guī)律。QAPP0P1Q1Q2P2B供給和需求一般概念2．供給的含義：在一定的時期內，一定的價格水平下，生產者愿意而且能夠提供出售的商品或勞務。生產者在一定的時期內，提供一定數(shù)量的商品時，所愿意接受的商品價格，稱為供給價格。通常情況下，商品的價格越高，生產者愿意提供的商品數(shù)量越大，因此供給量隨價格升降而增減。這種價格與供給量之間的正比關系，稱為供給規(guī)律。DPP0P1Q1Q2P2CQ房地產需求1、概念：（1）微觀：指消費者在特定時間、按特定價格愿意且有能力購買的房地產商品或勞務的數(shù)量。（2）宏觀：房地產總需求，即某一時期全社會房地產需求總量。2、房地產需求的特點3、影響房地產需求的因素4、房地產需求彈性分析

房地產需求的特點多樣性區(qū)域性層次性雙重性可替代性房地產需求的層次性①從微觀需求的角度：生存需求、享樂需求、發(fā)展需求；②從宏觀需求的角度☆邊界需求：是使現(xiàn)有開發(fā)能力處于充分使用狀態(tài)的需求。如果現(xiàn)實需求大大超過邊界需求，就是總量膨脹型需求；反之，現(xiàn)實需求遠遠小于邊界需求，就是總量不足型需求。邊界需求是長期分析中總需求的運動起點。☆房地產的可能需求：它是借助于貨幣形式所形成的總需求。它不可能全部形成現(xiàn)實需求，總會有一部分變成沉淀需求?！罘康禺a的現(xiàn)實需求：這是購買者當期能實現(xiàn)的需求，這部分需求直接參與了現(xiàn)實經濟運行，是與現(xiàn)實供給相對應的一對供求概念，也是短期分析的總需求。當期沒有實現(xiàn)的需求暫時沉淀下來，稱為意愿沉淀需求。當需求的增加會帶來相應量的供給時，稱為有效需求?！钜褜崿F(xiàn)的需求：它是需求運動的終點。從現(xiàn)實需求到已實現(xiàn)的需求，中間需要一個交易過程。

影響房地產需求的因素國民經濟發(fā)展水平人口數(shù)量和結構房地產價格收入比信貸能力消費者或投資者的偏好對市場的預期政策因素房地產需求彈性分析彈性：是指因變量變化的百分比同自變量變化的百分比之間的比例關系。求出的比值稱為彈性系數(shù)。需求價格彈性的定義需求價格彈性：表示在一定時期內一種商品的需求量變動對于該商品價格變動的反應程度。需求價格彈性的類型（1）需求富有彈性（ed>1）：表示需求量變動的比率大于價格變動的比率。（2）需求缺乏彈性（0<ed<1）：表示需求量變動的比率小于價格變動的比率

。（3）需求單一彈性（ed=1）：表示需求量變動的比率等于價格變動的比率。

需求燒價格顏彈性油的類鹽型（4權）需把求完寇全彈閃性（ed=∞）：表示毅需求附量變哀動的園比率啊相對包于價植格變將動的嘩比率歪而言足是無留窮大長的。（5硬）需圖求完絹全無碌彈性訊（ed=0）：表示旬需求娘量不賞隨價槐格的閃變動淹而變唇動。房地術產需沃求價拜格彈林性特五征（以循住宅滋為例此）當價親格在啊一定憲幅度縣內變飛化時久，表碰現(xiàn)為梁需求讀缺乏仁彈性熄——生活幼必需鍋品當價醉格超仗過一昨定幅流度而號繼續(xù)礙上漲店時，肚表現(xiàn)端為需秧求富議有彈鄉(xiāng)豐性—艘—耐用肌消費倚品、嗎奢侈帥品其他箏類型襖的房來地產準需求誼彈性（1傅）房貞地產獄需求達的收占入彈掉性＝賊某種答房地頸產需載求量淘變化校的百允分比稻/消振費者撞收入姜量變怨化的智百分信比（2描）房娘地產弱需求易的人掛口彈淺性＝母房地希產需釀求量叼變化禿的百泥分比妙/人仇口數(shù)慰量變損化的袋百分牛比（3客）房婚地產綢交叉籠價格以彈性堆，是朝指某石種房采地產馬因另毛一種繪房地勢產或信商品工價格扯變動汁1％支所引獵起的騙其需看求量宏的百度分比播變化搬。房地掩產供范給1、姨概念：（1掛）微例觀：輸指房慮地產膀開發(fā)訂商和玻擁有狀者在森一定扣價格避上所森愿意通且能血夠出熄售該組房地東產的倍數(shù)量副。（2匪）宏糊觀：負房地盯產總沫供給幟，即慢某一掘時期蛾全社筑會房皮地產結供給飛總量穴。2、抄房地草產供綿給的蔬特點：（1燒）缺自乏彈續(xù)性（2演）層王次性（3蒸）滯節(jié)后性3、影響卡房地勻產供賽給的觀因素4、房地義產供復給彈驚性分蔑析影響因房地低產供煩給的縱因素（1午）房挪地產草價格（2少）生殖產要僻素價板格和舉供給（3畏）房持地產扶開發(fā)培商的礦未來立預期（4由）政盡策因土素房地臘產供漢給彈健性分束析（1荒）房榨地產飼供給呆的價進格彈旺性＝渾房地尤產供處給量眨變化蘆的百羅分比寄/房材地產景價格遲變化遮的百死分比（2盟）房朱地產礙供給謀的要煙素成駁本彈帳性＝慢房地工產供栽給量巧變化尼的百氧分比汽/要出素價動格價灶格變福化的紀百分筍比房地貍產供蜓給價尾格彈土性特寇征（1纖）特會短期懼內房棕地產經供給倍無彈么性（2奴）短程期內繼房地旺產供齡給缺填乏彈駱性（3博）長您期內償房地貞產供支給富奶有彈啄性房地陶產市纖場的石均衡1、供給計對需電求的助反應仆過程2、房地槍產市欲場均底衡的謙基本衰原理供給容對需壁求的讓反應主過程房地畜產需希求上蟻升秤空置騰房下焦降波房地肥產租興金和鋼價格鐘上漲榮更多默投資愿者踐租金勞和價檢格持返續(xù)上秩漲桿投般資者墾和開倡發(fā)商耽進入罩開發(fā)惑建造其市場恒供給僑上升射空置更率開膠始上隔升掙租肥金和渣房地約產價減格下博降血利梅潤降圈低寬供給族減少房地樂產需賤求減梨少風空龜置率過上升汁租金喇和價伶格下羽跌夜空辯置房衡的低戒價位斑消化腥或保律持空寺置臘市炊場保威持這全一狀移態(tài)直本至需狂求再默次上吳升供求即平衡佳的基倘本原含理NMN1M2M1PQDSE供給刻和需伍求的昆變化NMN1M2M1PQD0D1S0S1E1E2N2EE*分類僅房地絹產市愉場及膝其運搜行規(guī)叨律（一額）住喜宅市濕場（二宇）商憐業(yè)房群地產道市場（三迷）工酸業(yè)房石地產辟市場住宅銀市場1、住宅脅類型2、住宅獎市場辣結構3、住宅搖市場瞇特點4、住宅刺市場串供給旅和需蜂求5、住宅策市場脅供求歡特點6、國際剩住宅編市場價發(fā)展航趨勢住宅綿類型按經術營方扯式：鵝租賃勸住宅們和出漲售住福宅按價晨格構漫成：份商品依住宅丑和政連策性櫻住宅貫（解芽困住依宅、感安居柔住宅乎和經碌濟適柴用住誕房，麥福利第住宅省）按交經房方造式：駱期房設和現(xiàn)粥房住宅守市場產結構（1所）按權緣瑞益讓梳渡方甜式不神同，住士宅市蚊場可肥以分展為住達宅出石售市谷場、膨住宅嫌租賃磁市場旱、住程宅抵持押市底場和猴住宅項典當憶市場驕。（2麻）從市頃場交趙易層左次結選構上分，媽住宅厘市場須可以陽分為月一級遲市場緩和二妖級市爆場。（3滲）住宅卵市場猶按其蘿再生望產環(huán)戲節(jié)可曲分為：住筒宅開故發(fā)市深場、糞住宅胞交易姥市場競、住鉤宅金徑融市只場、蘭住宅歐中介茄市場港、住獄宅物獲業(yè)管經理市悠場等（4孕）按是續(xù)否享梅受政戒府優(yōu)學惠政隊策：商呢品房補市場營、經礦濟適懶用住醋房市種場和謹廉租李屋市蓮場等住宅誘市場笛特點（1器）經溫營對彩象的廉非物宣流性（2娛）市籮場范掏圍的楚區(qū)域扒性（3冶）流屠通形則式的雪多樣判性（4害）交魯易過濁程的冰復雜給性（5單）功精能多疫樣性（6版）社仔會保惜障性住宅熔市場雞供給術和需高求需求忍函數(shù)耕：Dh=f平(I責、P永、P0、T恢、N讀)其中趕Dh：對萍住房冶的需尾求量或；I：援住房揀消費撕者的椅財力談（財崇產、箭收入鐵）P：柴住房旁價格P0：非聚住房攏商品庸與服同務的蘋價格T：睛住房錢消費兩者對相住房緊的偏村好N：收潛在六的住廳房消懲費者環(huán)的數(shù)鞋量住宅餃的供危給函靠數(shù)：冊H=多f(器L、行N、慘K、仗M)其中超H：戰(zhàn)住房時產出后量L：暴未開勞發(fā)的博建筑蕉用地N：劑勞動K：吊資本忍設備M：玩材料朽等住宅頸市場屆供求脹特點住宅四市場狂供求辯在總戒量上泛難于善達到攝均衡沾，但捐是可局能在饑一定礙時間抓、一請定地態(tài)域內湖達到簽結構院上的袍平衡住宅燒供應岸的相種對滯噴后性短期罰供求盒的不箭均衡統(tǒng)性與俊長期篩供求雨的均偉衡性國際葉住宅池市場業(yè)發(fā)展鋪趨勢住宅養(yǎng)形式墨的個糠性化住宅眉消費粗的分弦類化住宅嫌設計聾的無乒障礙帆化住宅銜環(huán)境裹的生送態(tài)化住宅獎功能勿的完偽善化住宅諸建設慶的產譽業(yè)化商業(yè)牙房地窄產市治場1、商業(yè)融房地咬產概雄述2、商業(yè)吹房地筑產市瘦場運舌行特辱點3、商業(yè)狐房地雷產開膽發(fā)項恢目的諷市場聚分析商業(yè)券房地簽產概警述（1滋）含義：用蹈于商橋業(yè)目半的的襯能夠乒為擁毀有者食帶來贏經濟懶收益蝕，屬磨于非挪生產走加工賀場地忽的非素住宅廢房地燥產，字是商唯店、愚寫字陽樓、武旅館蜘酒店眠等房儉地產茅的統(tǒng)逢稱。雙通常湯擁有虧者利該用該渠類房皆地產飼的空轉間從葵事各先種交浸易活由動。（2哨）類型（3引）特點商業(yè)吵房地疼產類繪型按照呼使用舉的直君接性：直毛接用卵于商步業(yè)的烘和間巡壽接用牙于商詞用和占輔助再的房并地產按照虛經營悲方式：租氏賃、鈔出售錫和自震營按照錦購買浮目的：投忽資和憶自用按照菊用途：狹嚇義商槽業(yè)物渴業(yè)（昨零售蛾業(yè)物繁業(yè)、河批發(fā)車業(yè)物醬業(yè)）污、酒舉店、超餐飲奮類物核業(yè)、洽娛樂靠休閑顧類物村業(yè)、炊特殊得商業(yè)貫物業(yè)褲。商業(yè)牽房地劇產的局特點人口阿流動樂量大對區(qū)池位要帽求高價格仍尤其屈昂貴傭，且刃差異殊較大市場嘴結構創(chuàng)簡單轉租塔經營桑多，厲產權駐結構床可能小很復亭雜商業(yè)激房地森產市巧場運筆行特景點不同盈類別槽的商芒業(yè)房煌地產潮供給己滯后閉于需銳求的灑時間紋差異秘較大不同春商業(yè)潮房地玩產短貪期供戶給彈搖性不矮足的匆程度鴨各異供給便主體斜一般睛實力悔雄厚贈，經搬營管覽理水產平高供給禮方式吸以出奸租為姨主商業(yè)繼房地禮產開蹄發(fā)項鍋目的重市場繩分析A、包市場帥分析陜的前乎期工皇作明確展項目耐開發(fā)臭的目廈的確定屋項目犁開發(fā)警地點朋與類葵型B、虹市場懷分析條的基產本內進容市場躲宏觀型因素劣分析市場蘭微觀粘因素狀分析市場陽預測租售圍方案填及收忌益測造算工業(yè)得房地龜產市諸場1、工業(yè)芒房地別產概撤述2、引工業(yè)附房地位產市理場結楚構（1這）按盼所服拆務的地對象侍：工宏業(yè)生哲產廠鏟房市踐場、燃工業(yè)礙產業(yè)恭內的晴企事滋業(yè)單算位和腥機關住辦公袋用房鳴市場