套養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計合集一鍵下載

旅游地產(chǎn)與高端養(yǎng)老地產(chǎn)

開發(fā)運(yùn)營管理策略前言旅游地產(chǎn)由旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整合而來，有其不一樣的運(yùn)作管理模式，不能簡單套用旅游業(yè)或房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一般管理模式。下面從四個方面對旅游地產(chǎn)從項目投資開發(fā)到項目經(jīng)營過程中應(yīng)采取的管理策略進(jìn)行闡述。Part1啟動策略：以原則推進(jìn)立項Part2投資策略：以效益推進(jìn)開發(fā)Part3經(jīng)營策略：以品牌推進(jìn)發(fā)展Part4避險策略：以防治推進(jìn)成熟重點案例分析目錄四大原則：堅持資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的原則堅持公共利益導(dǎo)向的原則堅持“旅游堅旗、地產(chǎn)筑基”的原則堅持“先策劃、后規(guī)劃”的原則Part1啟動策略：以原則推進(jìn)立項1、堅持資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展原則旅游地產(chǎn)項目的立項需要更嚴(yán)格的環(huán)境影響評估。關(guān)注資源環(huán)境的恰當(dāng)保護(hù)——開放性保護(hù)，保持資源利用的協(xié)調(diào)性。項目用地及周邊地區(qū)的資源旅游地產(chǎn)項目竭澤而漁人文遺存溫泉濕地鄉(xiāng)村田園森林山地濱海沙灘河流湖泊2、堅持公共利益導(dǎo)向原則旅游地產(chǎn)項目的公共利益取向非常鮮明旅游地產(chǎn)項目往往占地較大，常在比較偏僻、落后地方改變該地區(qū)資源沉淀、發(fā)展落后的局面，保護(hù)好環(huán)境；對當(dāng)?shù)嘏f村、舊城、舊工業(yè)等改造，安置原住民；提供高品質(zhì)旅游度假區(qū)，增加當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)機(jī)會，增加稅收；增加住宅供應(yīng)量。目的3、堅持“旅游堅旗、地產(chǎn)筑基”的原則旅游堅旗：確立旅游業(yè)的品牌理念和主流地位，要以旅游項目為核心依托，讓旅游文化滲透到主題空間中去，以此來保持旅游地產(chǎn)項目應(yīng)該有的公共品牌價值和形象。地產(chǎn)筑基：要秉持可持續(xù)發(fā)展和可行性理念，保障投資的規(guī)模性、連續(xù)性和穩(wěn)健性，在項目用地范圍內(nèi)，給投資商相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地指標(biāo)，讓投資者能夠通過相對較快的房地產(chǎn)收益通道回籠資金，再滾動投入到旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)中，形成項目的良性開發(fā)態(tài)勢。4、堅持“先策劃、后規(guī)劃”的原則旅游地產(chǎn)項目由于有大量旅游文化內(nèi)涵，這決定了旅游地產(chǎn)項目的前期策劃非常重要。重規(guī)劃、輕策劃的現(xiàn)象對旅游地產(chǎn)項目深入拓展構(gòu)成了不小風(fēng)險。許多大項目之所以后來出現(xiàn)開發(fā)和運(yùn)營問題，關(guān)鍵先期的策劃工作沒有做好?？偨Y(jié)：旅游地產(chǎn)項目，特別是大型項目，涉及幾億元、十幾億元、幾十億元甚至上百億元的投資，必須在最初階段進(jìn)行高水平的、深度的策劃，提出有針對性的、高屋建瓴的戰(zhàn)略思路和定位，提出一系列符合國際國內(nèi)一流水平的、符合當(dāng)?shù)貙嶋H需要的項目產(chǎn)品策劃和運(yùn)營策略，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行以布局空間為主導(dǎo)的項目規(guī)劃。Part2投資策略：以效益推進(jìn)開發(fā)項目投資要從未來的收益和效益入手，反向推進(jìn)投資策略，這樣的策略才是可靠的。四種方法：盡可能實施集群化開發(fā)的模式制訂項目合理的分期投資開發(fā)計劃貫徹“全方位精品”的投資理念吸引旅游高端人才進(jìn)入項目開發(fā)及運(yùn)營1、盡可能實施集群化開發(fā)的模式在相應(yīng)的開發(fā)范圍內(nèi)合理配置產(chǎn)業(yè)鏈，實施集群化的開發(fā)模式。旅游地產(chǎn)項目城市型：如深圳歡樂谷旅游區(qū)，其開發(fā)空間有限，城市特征突出，因此，旅游項目強(qiáng)調(diào)都市娛樂性，整體項目的集群化偏重城市功能配套。包括公寓、區(qū)域的交通、醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)建設(shè)項目和公共設(shè)施，還有旅游區(qū)專門為游客服務(wù)的餐飲、購物、娛樂等。郊野型：如深圳東部華僑城，空間大，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，因此，這里的集群化開發(fā)主要表現(xiàn)在以度假產(chǎn)品為核心的產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)上。例如主題性的觀光、休閑、度假、娛樂、表演、購物、餐飲、會議等。2、制訂項目合理的分期投資開發(fā)計劃投資額很大的旅游地產(chǎn)項目，要求制訂詳細(xì)的投資計劃實施分期開發(fā)。通常把投資分為三期，每期的投資大體分類如下：投資分三期第一期：投資額一般占總投資規(guī)模的20%左右，主要投資方向有：——必要的土石方工程；——內(nèi)外路網(wǎng)系統(tǒng)及其他基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施；——原住民拆遷安置項目；——旅游區(qū)大門部分；——主要標(biāo)志性旅游景點；——第一期需開發(fā)的住宅項目。主要投資方向有：——必要的土石方工程；——內(nèi)外路網(wǎng)系統(tǒng)及其他基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施；——原住民拆遷安置項目；——旅游區(qū)大門部分；——主要標(biāo)志性旅游景點；——第一期需開發(fā)的住宅項目。第一期投資額一般占總投資規(guī)模的20%左右主要投資方向有：——第一期未完成的工程；——約60%～70%的旅游項目；——第二期需開發(fā)的住宅項目。主要投資方向有：——第二期未完成的工程；——剩余的旅游項目；——第三期需開發(fā)的住宅項目。注：在整體開發(fā)中，旅游部分和住宅部分應(yīng)交替投資開發(fā)。其中住宅部分還應(yīng)再細(xì)分投資步驟，以保證資金回籠的合理節(jié)奏以及住宅價格的合理上升。投資分三期第二期投資額一般占總投資規(guī)模的50%左右第三期投資額一般占總投資規(guī)模的30%左右3、貫徹“全方位精品”的投資理念旅游地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入精品時代。精品至上是項目投資收益的基本保證。房地產(chǎn)開發(fā)旅游房地產(chǎn)部分、旅游部分全方位精品4、吸引旅游高端人才進(jìn)入項目開發(fā)及運(yùn)營從旅游地產(chǎn)項目啟動的時候，就應(yīng)該明確一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大策略，即大量引進(jìn)高端型的旅游開發(fā)和經(jīng)營管理人才。保證重大的旅游地產(chǎn)項目投資沿著專業(yè)的、符合市場需要的、良性的軌道推進(jìn)，才能最大限度地保證把投資開發(fā)轉(zhuǎn)入正常收益的通道上去。Part3經(jīng)營策略：以品牌推進(jìn)發(fā)展四種方式：保持項目在當(dāng)?shù)氐奶厥鈨r值和優(yōu)勢保持項目必要的規(guī)模和市場影響力以整合營銷策略推進(jìn)品牌知名度和經(jīng)營業(yè)績借助資本運(yùn)營推動項目升級1、保持項目在當(dāng)?shù)氐奶厥鈨r值和優(yōu)勢每一個旅游地產(chǎn)項目都應(yīng)該從戰(zhàn)略高度充分估量自身在一個城市的特殊地位、價值和優(yōu)勢，只有差異化和特色才能立足，才能在較短時間內(nèi)形成其住宅產(chǎn)品的理想升值，才能保障其旅游產(chǎn)品長期良性發(fā)展。項目的特色化經(jīng)營應(yīng)該在項目開發(fā)初期就確定下來。案例分析例如一個以山地藥材資源為依托開發(fā)的大型養(yǎng)生度假旅游區(qū)項目，其特色和優(yōu)勢主題顯然是養(yǎng)生。要長期保持特色和優(yōu)勢，必須關(guān)注兩點：一是項目的品牌化操作；二是項目的更新創(chuàng)新。靜態(tài)養(yǎng)生單一養(yǎng)生常態(tài)養(yǎng)生動態(tài)養(yǎng)生多元養(yǎng)生特色養(yǎng)生2、保酬持項龍目必明要的止規(guī)模遙和市運(yùn)場影登響力規(guī)模占地伏面積紡大投資廚規(guī)模市場淡影響浩力推進(jìn)業(yè)務(wù)訊量的地擴(kuò)張3、以鬧整合代營銷屠策略構(gòu)推進(jìn)察品牌勺知名帝度和社經(jīng)營在業(yè)績整合餐營銷愚表現(xiàn)慣在：1）旅殃游項巴目與稅房地覆產(chǎn)項瘡目的唉營銷罩策略照整合捧；房地須產(chǎn)項愈目欠旅動游項沾目2）各滋種營杜銷策填略和輔手段融的靈蓋活組案合運(yùn)鉆用上饒。反哺悅式營舟銷4、借輪助資團(tuán)本運(yùn)袖營推縣動項滴目升月級例如瘋，當(dāng)項廢目急違需擴(kuò)此張而亞又缺者乏投惰資時，可偏以采薦取抵茅押貸給款的距方式貸，或淋引入剃合資槽人，泊或引膽入風(fēng)某險投徒資、窗社會稅基金崇等形半式，謠解決猛發(fā)展嫌資金紐奉不足借的問路題。再如鑼，在項渡目發(fā)州展良悄好的麗態(tài)勢霜下，可鄉(xiāng)豐以整狠合相籠關(guān)資串產(chǎn)，按形成宇融資閑平臺召，為笑項目好的長暮遠(yuǎn)擴(kuò)大張發(fā)訴展創(chuàng)槐造必嘩要的桑資金牧條件餅。又如厲，在項抵目發(fā)挎展良下好的扯態(tài)勢鄭下，可綠以整傾合相漠關(guān)資廢產(chǎn)，載創(chuàng)造隸上市就條件耕，積獨(dú)極爭魚取成勉為上秤市公駝司。Pa哥rt墻4避險重策略暗：以種防治釋推進(jìn)腰成熟五大暮方法吹：巧借脈政策弊扶持盛，規(guī)產(chǎn)避政猛策風(fēng)晚險深研瘋需求北競爭趙，規(guī)很避市群場風(fēng)蘇險堅持現(xiàn)高端潮策劃俯，規(guī)升避定芽位風(fēng)瘋險掌握姑開發(fā)草策略孕，規(guī)腸避投哨資風(fēng)萄險全程杠品質(zhì)謀管理館，規(guī)堡避經(jīng)啟營風(fēng)勇險1、巧辨借政唯策扶吼持，車規(guī)避速政策烤風(fēng)險幾種靠政策止扶持桃可能素：1）制濟(jì)訂有丙關(guān)該鋒項目吐的專奏項政糕策，遣為項糠目較親快推寫進(jìn)提波供政忽策保徒障。2）政題府為箏該項緊目成啊立專探門的另臨時疾機(jī)構(gòu)電，以郊配合顫投資甜商的幼項目職開發(fā)載。3）政啊府低傍地價截、零壁地價魯出讓進(jìn)土地斃。4）政服府專達(dá)門為改項目淚用地邊周邊扔地區(qū)熱實施宵或完蜂善專吃項基宣礎(chǔ)設(shè)攝施建丙設(shè)。5）政群府為字投資疼商做凝一定銳程度須的財董政補(bǔ)糧貼，夕以扶暫持投庫資商粥盡快鉆完善此開發(fā)凳片區(qū)灰的相揮關(guān)道炒路、話水、具電、榨通信延以及添公共欄服務(wù)抹設(shè)施櫻建設(shè)水。6）政啦府為陪該項話目提洋供一驢定額峰度的房誠宣傳苦推廣絞經(jīng)費(fèi)新，以鳥及在慮若干尤公共齡會議史等場怖合為瘦該項費(fèi)目進(jìn)無行宣肯傳。旅游名地產(chǎn)悠項目損可能外受到吧政策裳風(fēng)險榨的負(fù)庫面影賴響例如野，不命少政穩(wěn)策具胡有階征段性朵特點玻（政橋府換摘屆）鄭；再如寨，高貞爾夫見地產(chǎn)瀉項目塊，常紐奉常受嚷到國掩家政牢策變碎動的笛影響抱；又如矩，政爛策的跌執(zhí)行懇層面遠(yuǎn)復(fù)雜玻，各牙種干閘擾因色素等蘿。2、深輛研需錢求競剃爭，參規(guī)避蛛市場枕風(fēng)險旅游踐地產(chǎn)精項目圈的最硬大風(fēng)膜險應(yīng)出該是滿市場拴風(fēng)險胳。市場鍋風(fēng)險市場悠需求的風(fēng)蕉險市場辨競爭的風(fēng)京險這兩繪種市曉場風(fēng)俯險都油應(yīng)該宰在項陵目投略資開野發(fā)前請就有桌足夠仔的研殃究，并尋擔(dān)找到猾應(yīng)對添的策翼略。3、堅激持高莊端策似劃，獵規(guī)避值定位細(xì)風(fēng)險先策插劃，輪后規(guī)昨劃。一個嬌項目棚開發(fā)誤的失立敗，凱往往勵并不勝是缺帆乏資暮源，索也不違是缺紐奉錢、偵缺管謹(jǐn)理，與而是銅缺乏與準(zhǔn)確獨(dú)的項拒目定責(zé)位和集策劃兼思路斤。只循有做改好前搖期定采位策簡劃，在才能訂最大撲限度碧避免羨項目筆偏離施正確曬的投截資開堤發(fā)軌非道。積極跌引進(jìn)聰高端摧策劃寶力量語，以織高超秘的創(chuàng)搬意策宇劃找額出適窩合項王目生訂長的孝市場隙化路殲線。4、掌秤握開役發(fā)策抽略，拔規(guī)避桐投資知風(fēng)險制訂數(shù)周密糞的開瓶發(fā)監(jiān)郊管策假略性幫方案儀：包括陵決策竄系統(tǒng)未的運(yùn)更行模嗓式、怕市場嘗的研艇究、臥策劃棚規(guī)劃鏟的執(zhí)蔬行、焰投資職開發(fā)途的流仆程作段業(yè)、地投資先及財微務(wù)的闊監(jiān)管勞、人最才團(tuán)旺隊的知導(dǎo)入先和壯宜大、積整合冊營銷夜的推慨進(jìn)、鏡公共轉(zhuǎn)關(guān)系冒的發(fā)男展、學(xué)開發(fā)港管理慮規(guī)章替的制避定和別落實秧等。5、全瞧程品變質(zhì)管舅理，鑄規(guī)避雁經(jīng)營敬風(fēng)險旅游藏地產(chǎn)暖項目晝的經(jīng)繡營風(fēng)帝險指干的是約由投厲資商鼓、開淋發(fā)商沃和運(yùn)賓營商離的行裕為共叫同構(gòu)兆成的拐操作羊性風(fēng)噸險。旅游水地產(chǎn)延要防史止出勤現(xiàn)“一流烏規(guī)劃艇、二喬流開耗發(fā)、岸三流差經(jīng)營”的局敞面，翁必須既在開敬發(fā)階殿段就室開始誰著手組建立侵嚴(yán)格瞧的規(guī)酸章制懸度，逢塑造嘉一流葡的管眨理和喊經(jīng)營結(jié)隊伍斗。旅游顛地產(chǎn)喇經(jīng)營因風(fēng)險旅游屈地產(chǎn)招開發(fā)哀往往高投資鋼較大頂，開污發(fā)和宋經(jīng)營留過程津很長渣，經(jīng)秋營風(fēng)皺險還茶常常錦表現(xiàn)針在不柏恰當(dāng)扮地介蜜入到裂尚未某成熟化或未糕規(guī)則至化的矛運(yùn)營團(tuán)項目捐中，苦運(yùn)營御中可聽能出欠現(xiàn)重怎大問嶺題而副給市隨場和雀企業(yè)凡帶來彼很大用的危識害。例如些，時揭權(quán)酒們店，搜是承的載國典際上槳流行藍(lán)的分慣時度誦假活志動的瓦場所周。分歪時度掌假是爭一項耽很有碰創(chuàng)意箭的度雙假方門式，換它的布關(guān)鍵給在于凝要納發(fā)入一環(huán)個龐佩大的距國際唱分時鹿度假談交換橫系統(tǒng)芬，但夾在我捐國還什是新自事物揀，介舒入分鐵時度投假業(yè)佳務(wù)，務(wù)中介矩商和摘經(jīng)營蛾商很鹽難保形證客座戶真方正在早這個聲交換棟系統(tǒng)嚇中實握現(xiàn)自救己應(yīng)炸有的悲權(quán)益住。因父此，伯目前肉這種仍經(jīng)營稍的潛險在風(fēng)電險很仿大，抱現(xiàn)實護(hù)中也夸出現(xiàn)宗過多費(fèi)起有至關(guān)某胡某分掌時度巡壽假公嘴司欺丙騙消巧費(fèi)者兩而引剪起法兆律訴左訟的燙案例套，旅挖游地段產(chǎn)投史資商幟、開暗發(fā)商獄和運(yùn)侍營商戶應(yīng)該葬引以軟為戒去。重點親案例課分析雅樂扛居海拼南清紗水灣尋項目海南眠東方垂花梨循灣項漫目雅樂拋居海鬼南清身水灣易項目項目鑄位于誤海南芽省環(huán)奔島東梯線、瞇陵水病黎族解自治世縣英辯州鎮(zhèn)涂轄區(qū)病內(nèi)，潔占地藏約1.勿5萬畝秩，總勾建筑豈面積帝約98究6萬平新米，蹤蝶沿12公里抬海岸漿線分皆布，廳海水丸清澈掩、透泡明，真沙灘盆開闊保、無冒污染室，是迷一處寶難得殘的海記濱旅蔬游休淚閑之落所。茅區(qū)內(nèi)時設(shè)有流三個那國際原標(biāo)準(zhǔn)剩的18洞高痰爾夫燭球場僅、6家超級五星港級國胞際酒剖店、蛇多國龜風(fēng)情獸溫泉鎮(zhèn)谷、嶄游艇蒙會、伐海洋他體驗修展覽牢館、盆民族屢風(fēng)情隆村等邀，總制投資臂預(yù)計免超20任0億元燙，總悲開發(fā)映期十軍年。20述06年6月與結(jié)政府擦簽約歇土地何一級追開發(fā)能協(xié)議匠，20奴06年底略組隊禿進(jìn)入咽實操啊，20吊09年3月28日開群盤，階推出王兩個反現(xiàn)樓聲組團(tuán)盛和一龜個樓軍花組轉(zhuǎn)團(tuán)，隱至今嶼累計疾銷售仗額42億元冤。清水痛灣控爬制性荷詳細(xì)佩規(guī)劃拴總圖海濱進(jìn)銷售駝中心背前景51嗽70平米虜海濱輔銷售臨中心海濱不銷售筐中心繁前沙千灘一貸景“金色世果嶺辛”組毛團(tuán)實爭景鳥膝瞰圖“金色案果嶺導(dǎo)”組旦團(tuán)高藏爾夫椅景觀支獨(dú)棟為別墅“金色核果嶺吧”組捷團(tuán)高帶爾夫叉景觀房誠獨(dú)棟撲別墅致近景“金色詞果嶺罪”樓睬王（雙建面56獅7平米冠，花盤園14城12平米銜）客域廳一走景87荷00平米蝦的高損爾夫查會所雅樂瞇居海講南清故水灣忽項目葬土地恰一級壇開發(fā)婚利潤按該魔項目紹土地疤一級祖開發(fā)脫框架槽協(xié)議繩規(guī)定依，土賠地整損理上舅市的萄條件袋是七腹通一搖平，換但實字際上障市狀政態(tài)屬從于毛執(zhí)地狀通態(tài)。按雅曾居樂爽公開丈資料雪介紹畢，該備項目勢土地桐分三閃批摘斤牌，溉地價掏款總漏投入24僅.1海8億元乳，獲各取約13刷65望0畝土粥地，室平均涂地價銷為16絹.1冶2萬元/畝，萄折合沈樓面障價為24嗎5元/平米轟。結(jié)合澤內(nèi)幕揭資料湯保守棄估計芹，其介一、曾二級悄聯(lián)動嚴(yán)的毛只利潤嫩最低批值是71墻%，最鐮高值積為24塵2%。雅樂宮居海計南清幣水灣框項目媽股權(quán)牙轉(zhuǎn)讓攏及其習(xí)獲利嶄情況20矛08年7月雅踢居樂紫發(fā)布賞公告龍稱，瘋旗下持項目淹公司序譽(yù)永苦已于6月27日與桌摩根悼士丹穗利全熱資公是司Cr路ys鞋ta政lI訂立嗎協(xié)議偉，以陳約7億美唇元（都約52對.8煮3億元第）出頸售清卸水灣狠項目飛公司普冠金30％股歇權(quán)。月瑞銀要的研趙究報僑告顯或示，Cr稅ys蠢ta丸lI占29辮6萬平拾米，擊折合制樓面朝成本17標(biāo)85元/平米犬。按照20膝08年1月雅聚居樂歉月報江顯示床的24震5元/平米笨的樓遞面價型計算類，雅災(zāi)居樂功以7.端29倍的僅價格捉將股唉權(quán)出次售給怕大摩疾，直盼接產(chǎn)認(rèn)生41冬.4憐5億凈班利潤拜。20街08年雅候居樂姥凈利飯潤為54童.6逐7億，滴同比糖增加16外0%。萬科弱則是40璃.3億元效，同茶比下茄降16赴.7酸%。中海痛發(fā)展50推.5億港恩元，籠同比議增長20虛.8盾%雅樂崇居清敢水灣堡項目敢推貨護(hù)及銷栗售情凡況首推“金色指果嶺”、“蔚藍(lán)蹲海岸”和“瀚海搬銀灘”三個現(xiàn)組團(tuán)?？倯魟?shù)：39舞8戶，奏別墅泊：25撲4戶，宗高層霞住宅訂：14香4戶；別歸墅：17槍1棟，雪高層已：2棟18層洋昂房；總用鏟地面罪積：35編0畝（23皆20狼38榆㎡）；總建忌筑面市積：93鹽56春4.居23陣㎡，中灑心會元所面州積：23校41窩㎡；容積朱率：0.倒4，綠踩化率僅：46科.5％；停車饅位：62貢6個（叉地面嫁）；別墅究戶型栗：共21種戶村型，席面積乖從17坑9㎡藍(lán)—5湯67顛㎡；獨(dú)棟巡壽別墅11像2棟共11秘2戶，除雙拼宰別墅47棟94戶，始四拼昌別墅12棟48戶，后其中擱三房卻兩廳燃共10心8戶，典占總配比的42哄.5緩1%，四具房兩殊廳共14腿1戶，詳占總挽比的55毅.5綠1%兄,五房福兩廳漢共5戶,占總套比的1.京98悼%；高層或洋房掘：有走三種根戶型,面積會從13孔2㎡慌--照28虹6㎡不等若；K1幢共72戶,K笨2幢共70戶，濁其中滅兩房鈔兩廳呈共71戶，殘占總效比的50請%,三房裙兩廳飼共67戶,占總繞比的47礙.1第%，四財房兩豆廳共4戶，春占總勞比2.昨9%。別墅子開盤汗均價狹：折到后1.排8萬元/平方獻(xiàn)米（夸精裝券修）25梢4套別傅墅，誰去化孝率約92充%，目真前已炎提價6%；公寓傻開盤矛均價超：折綱后85偽00元/平方點米（寶精裝畝修）14當(dāng)2套，報已經(jīng)奸售罄稱；開盤挪期間肉最低悅享受8折優(yōu)吃惠，魂公寓8.童5折；別墅回交樓燙標(biāo)準(zhǔn)啞：送蟲價值40煮00元/平方喉米的冊裝修龜（不鴿含家躁私電盡器）槽；高層才洋房踐（K1、K2）標(biāo)筆準(zhǔn)：走送價砍值20嚇00元/平方海米的混裝修要（不姨包括屠家私恭電器攔）；客戶喂除了類東北邀三省首和北風(fēng)京為原主力暈軍外交，四塘川、車重慶劍在該彩項目崗的客建戶中匠異軍孝突出央，占借了較咽大的股比例鳳?？倯衾麛?shù)：84主7戶（太一期66扭4戶）濤；棟數(shù)窗：35棟孩商業(yè)臣配套耐部分戒：7棟，觀住宅娛部分績：28棟電顏梯洋蘭房（池一期22棟）息；總用篩地面豎積：27便0畝（17期66駕82腐㎡），煌總建乓筑面供積：14筑13訓(xùn)95屋.3虛8㎡；商業(yè)袍配套7棟總編面積餡：28迅02仇8.勵81嬌㎡，住軍宅首杠層商留鋪總繞面積:婆76筍20約.4姑㎡；容積帖率：0.謊72虛6，綠展化率羨：40％；停車區(qū)位：77征0個（斷地上彈：57釋3個集地下戰(zhàn)：19隔7個）彎；一期22棟共66納4戶,有一纖梯兩文戶，杠一梯橡三戶盈，一判梯四號戶,和一撤梯六渣戶四譯種類莫型,面積室從80泰.6哪3㎡綿-2皂08桶.9灰3㎡不等,其中趨兩房魔兩廳立共44茄8戶，活面積唯從80鬧.6閃3㎡頸-1藥61單.9基8㎡，占題總比分的67譯.4舅6%，三識房兩翼廳共21壤6戶，腸面積城從11飾8.殼72稈㎡-旋20棉7.擁3㎡，占樸總比毯的32優(yōu).5乓4%。公寓峽開盤搖均價千：折竿后88框00元/平方照米（護(hù)精裝占修）列，去永化率削達(dá)85迫%以上狡，目城前已餐提價6%；開盤幣期間段最低送享受8折優(yōu)飼惠，園公寓8.折5折；主力過戶型秩是10臉4—采16賭0平方陽米的蒙兩房煙和12乓2-斜--勿20近8平方律米的務(wù)三房群；據(jù)銷谷售人躺員透睡露，18甲0—貓20爽8平米仰的大殃三房每銷售殿火爆掘；裝修藥標(biāo)準(zhǔn)瀉：精蛋裝修緣瑞出售陵。酒店懶式公形寓：(精裝響修、膏拎包虛入住)面積罰約：77踏.2槐-1釘75芽.3平方涌米海景毀高層脈洋房淚：面積把約：13誰1.寒8-蒜33蓄2.厘4平方針米高層毫園景火洋房光：面積等約：97挽-1窮11平方溉米泰式議獨(dú)立黑別墅做：面積糾約：15柱4.寨16議-1戶41媽1平方衰米花園仁面積葉：39宮0-醬17胸70平方期米高層避海景寺洋房修均價遍：折殖后2牙萬元紀(jì)/平溜方米友（毛成坯）轟。現(xiàn)路階段鍬收取車50才萬定淹金，劃預(yù)計偏在0估9年騾第三津季度所開盤隊，定輸金不臨退?，F(xiàn)階萄段推繪出3腳棟2食3層朋—2詠6層唉，已庸定2裙棟，屆預(yù)定耽率達(dá)迫85政%以值上。酒店伸式公愉寓均嬌價：海折后1.哭8萬元/平方糾米（巡壽精裝候），殺現(xiàn)階急段收武取50萬定嚴(yán)金，據(jù)預(yù)計追在09年第仙三季死度開擇盤，訂定金橋不退肅。泰式悔別墅邀價格裹：折諸后3-獸-5萬元/平方都米（娃毛坯找），凝現(xiàn)階只段收倍取10箏0萬定醫(yī)金，棉預(yù)計傘在09年第眨三季絡(luò)度開守盤，喊定金糞不退?！，F(xiàn)場艷為樁添機(jī)剛譯進(jìn)場茶狀態(tài)居，典銀型的斯“賣述樓花轉(zhuǎn)”現(xiàn)弊象重剝演。目前惠已調(diào)蓄價6%。以上貫為20釣09年10月前衫數(shù)據(jù)字。64億99億72億60億雅樂謹(jǐn)居清位水灣遇項目芽合約蘆銷售構(gòu)額情翻況20警09年20抓10年20補(bǔ)11年人民責(zé)幣20饑12年20球13年78億雅居稿樂20藥12年的沙低迷害表現(xiàn)饑部分敏緣于畏對清踏水灣唇這單獸一項始目的唇過分般依賴蘇，而希濃望在迎全國峽其他帽地區(qū)潛復(fù)制裳清水野灣奇舌跡，澡又導(dǎo)默致雅爆居樂澆看似投擁有宰超30娛00萬平屑方米文的土網(wǎng)地儲籍備和取廣泛支的布林局，飯但在垃短期牲內(nèi)，羊能提框供真圓金白銀執(zhí)銷售計收入寸的并爐不多比。20香13年的糠中國能大面饅積霧淚霾天伏氣有粘利于駛海南精度假雁房銷俊售.清水父灣項獎目的刻啟示12345678土地蝕一、將二級夕聯(lián)動臺開發(fā)伸，高何收益屬、高進(jìn)風(fēng)險票，值朱得探病討；隨著“海南街島國如際旅倆游特溝區(qū)”概念垂的逐源步落侵地，啄意味著能貝在海賄南島館旅游囑開發(fā)摘熱中執(zhí)取得正先機(jī)晉的企念業(yè)將秒有更櫻多發(fā)賺展會場；在海廳南大迎盤積走聚、到競爭貞激烈剪的環(huán)眾境下粱，以蹈絕對船的規(guī)喉模優(yōu)懶勢首泡戰(zhàn)成晝功，靠的畝是大鍛盤運(yùn)浙營經(jīng)璃驗積土累、蜓產(chǎn)品染復(fù)制伙、國養(yǎng)際化及視野圾及國枕際化謀資源歡整合伏；與大憐摩的競成功混握手踢，不聞但讓堅雅居仙樂擺突脫資賞金困感擾，將解決擠運(yùn)營非障礙開，同銅時也讓買大摩霧以不聯(lián)低于35缸%并有軍望繼坑續(xù)拉逮高的猾毛利福率，龜實現(xiàn)非雙贏謹(jǐn)局面耀；蔚藍(lán)勁的天德空、切清潔社的空掀氣和頑藍(lán)得繪令人禍感動咬的大奇海成鎖為海對南島泳最令淹人向迫往的度蓄假、鄙休閑器、旅讀游之喪地，玻也讓舌更多旱開發(fā)繁商看勉到了木希望紛和突揉破紅頁海的波途徑伸；海南瞎島可姐能是皂目前拼唯一股一個澆具有燃土地芬一、柿二級哄聯(lián)動催開發(fā)仔空間統(tǒng)的市辭場，機(jī)不脖可失簽，但暗決策鴉確實府應(yīng)該災(zāi)慎而境又慎結(jié)；不但鴨對其形它已泊經(jīng)介制入或神蠢蠢鋤欲動傷的開瞎發(fā)商賀構(gòu)成董巨大鞭壓力龜，對喜雅居滑樂清魔水灣項目理本身點，也立構(gòu)成緞巨大罰挑戰(zhàn)寄。差恩異化傭、充桑分的擺產(chǎn)品所研究備和市住場判麻斷，抽以及對后能市政厚策走菌向、翻國際情經(jīng)濟(jì)肌形勢搏的準(zhǔn)筆確把揀握，碰決定妻著項坑目生福死；大盤關(guān)，意姥味著學(xué)巨大競的風(fēng)君險與咸高額方的利隔潤共等存！海南院東方拾花梨品灣項燭目“東選方·花梨訂灣”傾，旅心游與駕養(yǎng)生舞地產(chǎn)夢項目景。位姥于海鐘南省蒙東方婦市區(qū)堡頻海毯地段墳，海范域面魂寬近童一公匪里，肅項目凡占地尿面積36癥.7萬平序方米債，建竿成總很規(guī)模甩為80萬平振方米黃，目何前為科東方年市最想大的王地產(chǎn)胳項目義?！皷|惜方·花梨翅灣”忠項目士面臨賢湛藍(lán)杜無際抵、碧噴波萬匹頃的庸北部姻灣藍(lán)唇色海滋域，兇經(jīng)開蕉發(fā)商庫的精屯雕細(xì)祝琢，色勢必改會以吳其優(yōu)肌良的堤品質(zhì)胖、得效天獨(dú)番厚的面優(yōu)越陣環(huán)境駝與旅瞇游勝蹈地北回美夏欠威夷踏同一睛緯度她的優(yōu)帽勢，卷騰空氏出世欠、顯至露出蓮卓爾季不群州的超異凡品身質(zhì)。“東赤方·花梨陷灣”例因所問在地兩盛產(chǎn)濃奇珍鞠海南階黃花燙梨故喉得名緩。“意東方·花梨益灣”各項目舉由海費(fèi)南東躍方東曲方房襯地產(chǎn)訂公司擁投資艦開發(fā)壞建設(shè)釣?！皷|貴方·花梨洽灣”漲項目墳，將旗會是號一座峰在湛觸藍(lán)海恰灣的伯懷抱扔里，日建設(shè)拼具有嚇熱帶偷風(fēng)情瞇勝景原的風(fēng)亡格獨(dú)艙特的冶海景孔別墅炊、間斜插有謠面海煎遠(yuǎn)眺鉗、面桐面觀瓦海的假海景虎高層鉗的住郵宅小者區(qū)。炸本項街目還姜包括沙音樂巖主題唇五星褲酒店循和漁尋人碼趴頭商可業(yè)街泳區(qū)配菠套,讓您呈體驗武北部羽灣漁注場的智海洋腎文化虧特色濕。項目嬌總體紀(jì)定位“東疾方·花梨雙灣”態(tài)完全壘符合冬好的磁旅游金地產(chǎn)賞項目驢標(biāo)準(zhǔn)漸：有獨(dú)酸占性煉資源新和知劇名度釀；具俊有較悲大客的流量畫；具解有較段好的秋交通墓條件嗽；開疏發(fā)用免地景朝觀環(huán)資境好煤。我們杰采用喊一種訪環(huán)境吩，兩喇種顧笑客的斬思想瀉指導(dǎo)蜘海南鴿旅游咐地產(chǎn)疊項目閑定位嘉。建議卵東方?；ɡ婧訛稠椙⒛靠傚e體定顛位為窗旅游呀度假局與養(yǎng)昌生綜悟合體以產(chǎn)品壘組合:音樂購主題鎮(zhèn)文化殺酒店+度假熄養(yǎng)生低公寓五和別娛墅產(chǎn)淺品+免稅僅商品揀等休棉閑商寬業(yè)我們減深知梅顧客捆需要量的不革是一鴉間房譯子，首而是健需要撫一種跟高雅租的度堪假與胃娛樂轎休閑墨環(huán)境聯(lián)。在竭北方酸和南吊方大世多數(shù)芝城市俯發(fā)生畏嚴(yán)重圖霧霾限的時御候，到我們獎才突盤然明縮慧白，離海南葵潔凈亮的空偷氣和苦碧海浩藍(lán)天寨是多譽(yù)么重捷要，姿我們憶需要錄呼吁必海南辟要更倉好保哈護(hù)生訓(xùn)態(tài)環(huán)揚(yáng)境，踢讓海父南作敲為國粉際旅頭游島籍成為賄世界卡度假外人群細(xì)的后元花園瓶。東方歲花梨羽灣主題嶺音樂制酒店建議菌做成不音樂郊主題喘酒店,帶動屆更多廣金領(lǐng)敏和白解領(lǐng)前臟來度門假,一種斧高雅蛾的濱北海度冒假環(huán)內(nèi)境,容納拜兩種父顧客嬌群體,度假牌旅客乓和高衡收入任養(yǎng)老聚群體愧。建津議濱仿海配朝套婚序紗攝旨影基陶地，在餐橡飲酒坐吧街耕區(qū)配腰備不燙同音辯樂風(fēng)堅格咖泄啡廳飲。對躬于免煙稅商膽品部飽分如劇果一骨下不寨能進(jìn)逢駐，非可以萬考慮隔引進(jìn)泳奧特復(fù)萊斯娃品牌修店進(jìn)評駐。圖一柱“披鏟頭士扒”樂桌團(tuán)誕光生在棵利物雄浦Ha婚rd腸D塘ay傾‘s艱N耐ig檔ht呀h芳o(jì)t占el的這希間名歷為“術(shù)麥卡訓(xùn)尼”滲的酒益店套建房圖二牙在價驕格較滴高的甲“列姥儂”哄套房旨中配雄備著請一架賽鋼琴懸和些磚“披雖頭士殲”樂綿團(tuán)的偽藝術(shù)毒藏品圖三槳孟菲挽斯“搖貓王謎”主巾題酒傲店中騎，坐顯落著幟田納范西州映非常檢著名乏的游單泳池以搖鵝滾音艷樂為聞主題庸的硬錦石酒油店亞洲團(tuán)第一座家以取搖滾貝音樂狡為主銀題的Ha責(zé)rd識R甩oc標(biāo)k我Ho裙te屑l落戶那美麗盛的巴版厘島菠，占久地3公頃紫，有41失8間客稠房。團(tuán)所有察房間哨，都叫提供賓互動它式影和音娛謊樂系缺統(tǒng)；簽酒店勾內(nèi)展灶出音砌樂文晃物、陶音樂竭家手敬稿、叨老唱摟片封匠面、津歌唱獸家用豈過的律服飾紙，處余處有雙音樂汁的影唇子，莫儼然湊是一賤座音爸樂博騎物館佩。真正享人性策化的制酒店廉不僅觀是提逝供給爐人睡婦覺的是棲息嶼之地猶，更飛能與寶人達(dá)薄到心龜靈上竭的相流通。柱迄今剪為止伍，遍鹿布全拐球各問大旅捏游勝蝕地的嶺十家傭硬石禾酒店看早已彈名聲尚赫赫芽。巴厘島島的社明珠在全辯球赫市赫有毯名的腐十家歐硬石熄酒店修中，昌盡管Ha薄rd體R再oc玩k相Ho跡te慘ls續(xù)b純al載i已經(jīng)膛不像尤剛開司業(yè)時復(fù)帶給移人們副那么績多的吐驚喜丙和震川撼，遍但對描于那健些如傻我一建般熱混愛音殊樂并強(qiáng)有些鏡懷舊本情結(jié)迅的人蹲來說羊，似每乎對基它有伴著莫市名的順偏愛效，更晃何況攝，還胖有風(fēng)秘景秀底麗的怎巴厘看島為剖它的妥魅力套“添督磚加陜瓦”盆。硬石瘋集團(tuán)旁獨(dú)到確的選厘址眼至光向島來青份睞全土球旅娘游勝溜地，嘆這才同有了Ha關(guān)rd逝R眠oc煎k院Ho蜂te溝ls青B榆al孕i。19客98年它聽在世頌界知辜名旅頌游島矛嶼太揚(yáng)平洋粱上的滋巴厘坦島落齒戶，撞酒店侮位于妥巴厘嚷島最酸熱鬧爭的海跳灘區(qū)得，總愁占地3公頃躬，冠有41層8間客肚房。余酒店啊大門丈外那慕個20多米徹的大婦電吉業(yè)他既蓮是Ha袖rd飛R羊oc奧k信Ho坊te懼l的顯念著標(biāo)傳志，刑也儼術(shù)然是安酒店木的形夢象代險言人濃。主題燙文化耳酒店策劃墾濱海撐鄉(xiāng)村鐮音樂暑主題黑文化課酒店,舉辦配東方千鄉(xiāng)村沿音樂毛節(jié)。姐可以汽借鑒否美國淺鄉(xiāng)村鴿音樂槽節(jié)和史拉斯甚維加希斯相容關(guān)主勤題文拌化酒毫店。項目管三萬柳平米捏商業(yè)傲規(guī)劃夕建議本項更目商鴿業(yè)定勉位海稱南島丘漁人免碼頭,包括扁一流艘的文節(jié)化表項演,新鮮秩的北逆部灣惕海鮮推和一勝流的描音樂漏主題譯文化每酒店吃。業(yè)態(tài)類別面積備注餐飲東北特色中餐2000平方米可以放在二期海鮮超市和餐廳8000平方米一期引進(jìn)業(yè)態(tài),突出北部灣漁場文化特色,自選海鮮市場規(guī)模建議在2000平方米,以活鮮為主,以漁民生活體驗和銷售結(jié)合品牌服飾和化妝品(免稅商品為主)3000平方米二期引進(jìn)業(yè)態(tài)超市(中檔偏上)5000平方米一期重點和肉類,蔬菜和水果基地建立直接供應(yīng)協(xié)議,可以先開設(shè)2000平方米精品超市,穩(wěn)步擴(kuò)充到5000平方米電影院2000平