年合肥某置業(yè)有限公司樓盤營(yíng)銷推廣策略報(bào)告

呈：**有限公司體驗(yàn)**——**營(yíng)銷推廣策略報(bào)告上海**房產(chǎn)營(yíng)銷代理有限公司2007年7月20日序言

全程營(yíng)銷所要解決的核心問題快速消化——保證快速銷售，使資金迅速回籠品牌增值——建立項(xiàng)目品牌，使后期開發(fā)增值價(jià)格跳空——?jiǎng)?chuàng)造價(jià)格空間，使項(xiàng)目賣出高價(jià)序言——**營(yíng)銷全程策劃戰(zhàn)略思維體系——一心三核四大體系的構(gòu)建——以客戶為中心回答三個(gè)核心問題——客戶在哪里？客戶怎么來？客戶為何留？——解決核心問題的根本點(diǎn)是建立四大價(jià)值體系——產(chǎn)品核心價(jià)值體系產(chǎn)品附加值體系項(xiàng)目品牌推廣體系項(xiàng)目品牌維護(hù)體系因?yàn)榘鍓K區(qū)位優(yōu)越性，項(xiàng)目從開始就要面向全城客戶項(xiàng)目由五大類產(chǎn)品構(gòu)成，賣點(diǎn)分散，需要核心概念來整合為避免自身產(chǎn)品沖突性，必須采取分期推盤策略樹立社區(qū)文化，建立城市地標(biāo)，引領(lǐng)合肥樓市提要壹市場(chǎng)篇——解讀市場(chǎng)尋找客戶貳項(xiàng)目篇——解讀產(chǎn)品尋找客戶叁客戶篇——解讀客戶提煉賣點(diǎn)肆策略篇——核心概念引發(fā)關(guān)注伍營(yíng)銷篇——八戰(zhàn)定合肥壹市場(chǎng)篇——解讀市場(chǎng)尋找客戶貳

項(xiàng)目篇——解讀產(chǎn)品尋找客戶叁客戶篇——解讀客戶提煉賣點(diǎn)肆策略篇——核心概念引發(fā)關(guān)注伍營(yíng)銷篇——六戰(zhàn)定合肥城市經(jīng)濟(jì)合肥市固定資產(chǎn)投資增幅連年波動(dòng)比較大。從03年的51.2%迅速下降到05年的36.36%，這顯示出政府開始控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，防止經(jīng)濟(jì)過熱

市場(chǎng)篇——城市經(jīng)濟(jì)

2006年提出“141”戰(zhàn)略，即一個(gè)主城，四個(gè)組團(tuán)，一個(gè)濱湖新區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃2006—2010北組團(tuán)：整合新站綜合試驗(yàn)區(qū)及雙墩、雙鳳、廬陽(yáng)工業(yè)園，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、傳統(tǒng)工業(yè)、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)。東組團(tuán)：整合店埠、撮鎮(zhèn)、肥東新城及化工工業(yè)園，發(fā)展家電配套、精細(xì)化工、現(xiàn)代物流及勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。市場(chǎng)篇——城市規(guī)劃

西南組團(tuán)：以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和上派為基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代大工業(yè)，逐步發(fā)展成為國(guó)家裝備工業(yè)基地西組團(tuán)：以高新科技為特色，以國(guó)家高新技術(shù)創(chuàng)新基地為核心，以高新開發(fā)區(qū)為依托，建設(shè)中國(guó)科學(xué)城。巢湖濱湖新區(qū)：核心功能為市行政辦公中心、商務(wù)文化會(huì)展中心、省級(jí)休閑旅游基地，主要功能有居住中和新區(qū)等。市場(chǎng)篇——城市規(guī)劃

戰(zhàn)略規(guī)劃2006—2010近年合肥市土地供應(yīng)持續(xù)放量，04、05年土地供應(yīng)量均在6000畝左右，2006年有所減緩，出讓土地5000畝左右。近年合肥市出讓的土地有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是大量出讓土地集中在包河、瑤海區(qū)；二是所出讓的土地多以住宅項(xiàng)目為主；三是2006年供應(yīng)的土地主要集中在包河區(qū)。市場(chǎng)篇——城市房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)

2006年合肥市住宅施工面積達(dá)到798.58萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)率為8.6%，但由于2005年住宅施工面積增幅巨大，使得合肥市商品住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交量，市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的供過于求。市場(chǎng)篇——商品房市場(chǎng)5%16%26%8%-2%2006年下半年，合肥房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2007年房?jī)r(jià)開始止跌企穩(wěn)，市場(chǎng)信心重現(xiàn)。

市場(chǎng)篇——商品房市場(chǎng)市場(chǎng)篇——板塊競(jìng)爭(zhēng)高新區(qū)政務(wù)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)蜀山區(qū)廬陽(yáng)區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)本項(xiàng)目★板塊發(fā)展前景房?jī)r(jià)（單位：元/平方米）蜀山穩(wěn)定高薪、高職人群；外來消費(fèi)力不足；主力售價(jià)3500，最高4200高新區(qū)域開發(fā)成熟，知名開發(fā)商統(tǒng)領(lǐng)大局；產(chǎn)品類型相對(duì)單一；主力售價(jià)3800，最高4500包河供求、價(jià)格處高位供應(yīng)放量，去化速度放緩；知名開發(fā)商集中開發(fā)，外來企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈；3500-4500，主力售價(jià)3800政務(wù)離市區(qū)較遠(yuǎn)，生活配套不便；目標(biāo)客戶兩頭性，缺乏普通大眾購(gòu)買階層；后續(xù)存量多，消化周期長(zhǎng)；3100-4000，主力售價(jià)3700市場(chǎng)篇——板塊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)篇——住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)包河區(qū)典型樓盤一覽表項(xiàng)目柏林春天綠地海頓公館金地國(guó)際城售價(jià)380042003600－4400概況占地100畝建面17萬(wàn)方容積率2.3占地345畝建面60萬(wàn)方容積率2.8五期開發(fā)，在售一期占地150畝建面30萬(wàn)方容積率3.3一期售罄，二期在售定位德國(guó)風(fēng)情生活小鎮(zhèn)水主題社區(qū)濱湖時(shí)代水岸人居國(guó)際生活城物業(yè)類型多層小高層高層高層（18~24層）SOHO小公寓小高層、高層商業(yè)街區(qū)市場(chǎng)篇——競(jìng)爭(zhēng)樓盤概況項(xiàng)目柏林春天綠地海頓公館金地國(guó)際城客戶構(gòu)成—70%以上事業(yè)單位職員、公務(wù)員、個(gè)體戶；—外地客戶少，合肥“新市民”，第一居所—針對(duì)中產(chǎn)階層，公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主等高收入人群為主?！聵I(yè)單位職員；—外地客戶少，占10％-15％之間，來自巢湖、桐城、安慶銷售情況銷售狀況良好，已經(jīng)去化71％。月均75－85套二期將于8月底開盤。二期套型偏大，銷售不佳。包河區(qū)典型樓盤一覽表市場(chǎng)篇——競(jìng)爭(zhēng)樓盤概況項(xiàng)目寰宇上都恒生陽(yáng)光城金地國(guó)際城基本情況占地5940平方米建面4.45萬(wàn)平方米容積率6.35占地4萬(wàn)平米建面13.7萬(wàn)方綠化率40％總建10萬(wàn)方整體定位中國(guó)傳統(tǒng)特色的建筑音樂為主題的白領(lǐng)公寓國(guó)際生活城物業(yè)類型一棟三十一層的高層，1-6層為商業(yè)辦公，7層為空中花園及商服，8-31層為公寓，共478戶。高層，兩房為主，戶型面積57-88平方米，2.9米層高，SOHO小公寓，4棟高層，3.2米層高，4梯19戶價(jià)格均價(jià)：3300元/平－4200元/平（估）4200-4600元/平米（估）均價(jià)：4500元/平米市場(chǎng)篇——小戶型市場(chǎng)項(xiàng)目寰宇上都恒生陽(yáng)光城金地國(guó)際城客戶情況未開盤未開盤大客戶多層團(tuán)購(gòu)，散客的投資：自住=7：3。銷售情況預(yù)計(jì)9月份開盤7月下旬開盤推出170套小戶型。在售的王座公寓（層高3.2米）已去化一半成交價(jià)格為4280元/m2。優(yōu)劣勢(shì)百變戶型，可橫拼縱拼；高得房率，每戶贈(zèng)送15%面積；全方位物業(yè)服務(wù)。1.5萬(wàn)平方大型超市（家樂福）；音樂主題會(huì)所；智能科技安保系統(tǒng)；良好的學(xué)區(qū)，周邊眾多名校位于城市次中心，交通發(fā)達(dá)，配套齊全；戶型小，總價(jià)低；市場(chǎng)篇——小戶型市場(chǎng)項(xiàng)目環(huán)球廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)富成大廈建面2.67.8（二期）－建筑形態(tài)一棟26層公寓式辦公樓2棟16層板式純辦公樓純辦公樓面積與價(jià)格156-374㎡4380-750085～603㎡均價(jià)540080-210㎡均價(jià)4900租金元/M2/月3540～4536-40推出套數(shù)131508－銷售率100%57%物業(yè)自留3000㎡依托至濱湖泊新城腎快速輩發(fā)展君，馬渴鞍山套路作騾為老少城區(qū)茂與濱唉湖新彎城主冶動(dòng)脈盼，沿線反辦公亦商務(wù)顧以由健北往肆南軸昏線形聰式逐紫步發(fā)駐展。市場(chǎng)瞧篇—姻—辦是公樓條市場(chǎng)20零06年、20獲07年合臘肥市徑的開何發(fā)熱反點(diǎn)；住宅篇和小付戶型吩公寓濱產(chǎn)品左的客領(lǐng)群已艘經(jīng)跨來越包新河區(qū)包域限金制，成為吳市區(qū)童買房晚人的岔重點(diǎn)災(zāi)關(guān)注蹄區(qū)域蓮；而辦私公和哥商業(yè)機(jī)相比泊住宅攝而言牲，區(qū)氣域消梁費(fèi)的漢態(tài)勢(shì)膊明顯知。市場(chǎng)熄篇—設(shè)—市森場(chǎng)綜繭述壹市場(chǎng)怖篇—腳—解困讀市抓場(chǎng)尋環(huán)找客申戶貳項(xiàng)目橫篇—談—解跑讀產(chǎn)德品尋濕找客額戶叁客戶夜篇—翻—解垂讀客狐戶提醋煉賣漫點(diǎn)肆策略北篇—桿—核掀心概帝念引療發(fā)關(guān)堵注伍營(yíng)銷航篇—虹—六艷戰(zhàn)定租合肥項(xiàng)目磚篇—奧—項(xiàng)聯(lián)目概奶況市鹿中帶心幕區(qū)禁域本項(xiàng)郊目交通叔：馬鞍委山路蔑沿線吩數(shù)十就條公漆交線震路。教育仰：合肥規(guī)工業(yè)恭大學(xué)寬、安灣徽省屬交通尖職業(yè)抗技術(shù)趕學(xué)院筋、安捕徽省渠藝術(shù)預(yù)學(xué)院饒、中科稠大經(jīng)好濟(jì)技察術(shù)學(xué)勒院等遙，合耍計(jì)師觀生共坑7.仗2萬(wàn)里人。購(gòu)物俯：“家搶樂福評(píng)”、賴“合創(chuàng)家福的”、走“蘇殊寧電垮器”勞。運(yùn)動(dòng)戰(zhàn)、醫(yī)侍院：紅三挑環(huán)體擺育館挖、第誰(shuí)三醫(yī)陳院、恨兒童鋼醫(yī)院毫等；項(xiàng)目共篇—甘—S您WO滾T分噸析優(yōu)勢(shì)老城外與湖關(guān)濱區(qū)齊中間盼地帶搭，區(qū)普位較尋好。包河芹區(qū)打巾造披“安袖徽浦園東”,起點(diǎn)照高。馬鞍毫山路瞞市級(jí)竿景觀槽道，牽匯集城高檔似住宅聰。商業(yè)灰、學(xué)戀校、壞交通循，配憤套好繞。周邊片知名余大盤桂拉高寧了區(qū)孟域形份象檔太次劣勢(shì)整個(gè)單板塊桑區(qū)域印的最乖南側(cè)翁。緊鄰劉加油魂站，甩噪音重污染惕嚴(yán)重金。規(guī)模放小。產(chǎn)品強(qiáng)形式頂過多監(jiān)，重球點(diǎn)不雞突出并。項(xiàng)目云篇—雙—S葡WO臨T分濾析威脅市場(chǎng)腔競(jìng)爭(zhēng)夠激烈番；大伯盤+供應(yīng)擇放量馬鞍躲山花至園、孔萬(wàn)振詢完成灰規(guī)劃嫁，整洗體供夕應(yīng)量鳳較大期。合肥拴辦公園市場(chǎng)殘弱，勤銷售鄰壓力暗大。機(jī)會(huì)復(fù)合棋地產(chǎn)側(cè)擴(kuò)大競(jìng)客源魂范圍鐵；產(chǎn)品駱功能損互補(bǔ)紐奉，形委成獨(dú)橋特優(yōu)遇勢(shì)；概念尺營(yíng)銷姥，拓揭寬產(chǎn)蔽品知眉曉；差異傅化有棵利于肺辦公艦和商賽業(yè)的婆去化嘴。項(xiàng)目叔篇—手—整醋體思疤考位于瓦濱湖偏新區(qū)懷和城汁市中址心的嘗中心糠位置籮，包河蝴區(qū)行焰政中白心和銀城市溝中心柄樞紐閥。施工賣建設(shè)愉熱點(diǎn)漂，下度半年蒙樓盤偵集中享放量津，銷剪售趨翁緩。規(guī)模害上處屋于劣案勢(shì)。如何修扭劣按勢(shì)為質(zhì)優(yōu)勢(shì)決是本慮項(xiàng)目善定位懼的關(guān)抽鍵！項(xiàng)目事篇—境—產(chǎn)膠品賣西點(diǎn)住宅寬棟距，無(wú)遮擋視野空中花園與露臺(tái)不計(jì)面積41%超高綠化與中央水景錯(cuò)落式陽(yáng)臺(tái)空間公寓3.9復(fù)式空間進(jìn)戶大堂酒店式居家服務(wù)精裝修辦公100平米小面積空間新型建材：熱緩沖中庭、雙層換氣幕墻、LOW-E中空玻璃商業(yè)5.2米層高底層小面積空間項(xiàng)目典篇—坑—配敬套賣貞點(diǎn)區(qū)位與政府規(guī)劃導(dǎo)向★★★★教育配套★★★商業(yè)與生活配套★★★★景觀資源★★★綜合評(píng)判+★★★地段勞沒有筑絕對(duì)困優(yōu)勢(shì)怠，板大塊內(nèi)枕競(jìng)爭(zhēng)給激烈各，不隙宜重粥彩濃垮墨渲自染和地妨**過的三河大特洞質(zhì):復(fù)合絨度超飲高!得房漫率超感高!品質(zhì)屬感超遣強(qiáng)!項(xiàng)目諸篇—啟—發(fā)斗現(xiàn)唯促一性和地示**梢五大刪唯一貫性：贈(zèng)送射大露五臺(tái)的尚住宅復(fù)式鳳層高楊的小借戶型小面龜積復(fù)浮式層購(gòu)高的遇內(nèi)街青商業(yè)小面嘉積辦立公經(jīng)濟(jì)壺型酒傷店第一廚使命找到染喜歡收產(chǎn)品盒的客良群!第二拳使命針對(duì)菠特定翅客群它提煉回核心爺賣點(diǎn)圣!項(xiàng)目悄篇—歉—項(xiàng)百目使樸命壹市場(chǎng)糠篇—簡(jiǎn)—解惱讀市捷場(chǎng)尋仗找客話戶貳項(xiàng)目倉(cāng)篇—繪—解吊讀產(chǎn)攀品尋止找客高戶叁客戶邊篇—糊—解勢(shì)讀客揭戶提照煉賣辜點(diǎn)肆策略京篇—姥—核況心概積念引姨發(fā)關(guān)遼注伍營(yíng)銷石篇—晴—八芬戰(zhàn)定帥合肥需求類型客群年齡身份板塊比例本項(xiàng)目比例首次置業(yè)30-40歲新白領(lǐng)30%30%改善型35-45歲中產(chǎn)階級(jí)30%10%拆遷無(wú)無(wú)2%忽略不計(jì)外地落戶30-40歲新合肥人10%15%子女教育30-40歲無(wú)5%忽略不計(jì)婚房25-30歲城市新貴15%35%投資無(wú)富翁、炒房團(tuán)8%10%客戶強(qiáng)篇—訴—周弓邊樓疫盤業(yè)償主本項(xiàng)令目：怨小戶演型總圓價(jià)：批18笛-2陡2萬(wàn)住宅業(yè)：3既0萬(wàn)精—4佳0萬(wàn)梳。重點(diǎn)渣客群：25懇—4慶5歲已（核珍心3忽0—調(diào)40竄）婚房喂需求狗和首檔次置臣業(yè)需嫩求?？蛻粽髌恰妥笕簩訇囆宰≌?公麥寓四組大類咸客群桿分析類型描述購(gòu)置比例婚房25-30歲，稍有積蓄實(shí)惠，又體現(xiàn)身份地位。住宅：20%公寓：40%首次置業(yè)30-35歲，與父母同住，稍有積蓄急于分居，強(qiáng)調(diào)超高性價(jià)比。住宅：50%改善型35-45歲，住早期商品房或單位公房改善生活舒適度，對(duì)戶型要求高。住宅：15%（三房）外來客戶進(jìn)城落戶——滿足初級(jí)居住需求高端投資——子女求學(xué)購(gòu)置大房型住宅或投資公寓住宅：15%（三房）公寓：15%（三成投資）商業(yè)街辦公投資比例80%70%投資客個(gè)體戶、市民感性——沖動(dòng)性消費(fèi)對(duì)廣告易形成認(rèn)同感白領(lǐng)、企業(yè)主，高文化理性——長(zhǎng)線投資穩(wěn)定收租價(jià)格敏感度總價(jià)>單價(jià)單價(jià)>總價(jià)客戶菊篇—卸—客麗群屬橫性商業(yè)族&辦蛙公投狡資客秤群分演析對(duì)區(qū)息域發(fā)虎展的傲認(rèn)同慮度高文化鴿層次或較高年齡量偏年澤輕客戶碌篇—摩—客備戶共兔性反思爽考如何欣突破內(nèi)區(qū)域決大盤令的正狀面圍省擊成示功而慎出?如何謎吸引鄰目標(biāo)縣客群攏的關(guān)孝注并抵一舉桌奠定幟市場(chǎng)趴地位使?下面得即是長(zhǎng)我們腦所要夕講的乳項(xiàng)目親第二羽大使街命!壹市場(chǎng)非篇—奶—解裙讀市翼場(chǎng)尋寄找客茄戶貳項(xiàng)目絹篇—告—解尋讀產(chǎn)經(jīng)品尋魯找客殘戶叁客戶肅篇—暖—解死讀客壁戶提閥煉賣鋸點(diǎn)肆策略島篇—鏈—核雀心概姻念引利發(fā)關(guān)默注伍營(yíng)銷美篇—道—八加戰(zhàn)定糠合肥賣點(diǎn)叔追加暖策略生活辯主張汪策略客戶屆欄截縣策略體驗(yàn)殼營(yíng)銷玻策略策略繭篇—桿—核恨心運(yùn)齒營(yíng)策粥略四大役策略某是在龜半年適時(shí)間建立摔項(xiàng)目芒品牌檢度的重醉要措繞施賣點(diǎn)膚追加偉即項(xiàng)目馳附加搖值系征統(tǒng)的兇構(gòu)建秒：住宅撇的附喂加值心系統(tǒng)全智味能化敢配套（節(jié)臉錄策銜劃報(bào)椒告并強(qiáng)體現(xiàn)臟特色篩）星級(jí)配物業(yè)迅管理裂服務(wù)（節(jié)幫錄策聚劃報(bào)摧告并皇體現(xiàn)杯特色盒）非富達(dá)多彩爆的社劃區(qū)聯(lián)炸誼活警動(dòng)（節(jié)阻錄策浩劃報(bào)套告并陣體現(xiàn)歪特色只）提供擱不同薄戶型刺的裝周修方愧案符合E時(shí)代祥特征詞的網(wǎng)惹絡(luò)生魚活（詳付見后另文）策略白篇—卡—賣爽點(diǎn)追宵加提供轎可選稍擇的燈標(biāo)準(zhǔn)茄化裝鬼修菜伐單，噴團(tuán)購(gòu)侄降低范裝修鋒價(jià)星級(jí)金酒店嗓物業(yè)必管理俘服務(wù)針對(duì)面單身妥群體俘需求阻的聯(lián)銳誼活英動(dòng)策略梳篇—蜜—賣碼點(diǎn)追手加小戶奶型公宏寓的泛項(xiàng)目剝附加撈值系繡統(tǒng)魔幻睜空間汗：小戶所型3所.9擴(kuò)層高瘡，公桃寓錯(cuò)澇落式戶陽(yáng)臺(tái)垂，入吹戶花謎園成品業(yè)社區(qū)腫：地段羊成熟弱，生閃活配漠套齊剪全策略硬篇—變—核類心賣蠶點(diǎn)魔幻疼空間執(zhí)成革品社否區(qū)有生影命力戶的社迎區(qū)文近化口根號(hào)和爛社區(qū)伯標(biāo)識(shí)箱系統(tǒng)健全棒的社惱區(qū)管航理組鄰織與著公共覺管理土系統(tǒng)合肥覆唯一慰的高眠度復(fù)遷合型閥成品哄社區(qū)掠，開透創(chuàng)合期肥地刪產(chǎn)成妻品時(shí)賠代成品蟲居住戀概念成品蚊社區(qū)怒：精裝餅修小屑戶型公寓露配裝底修方槍案交房擋標(biāo)準(zhǔn)諒——績(jī)搬家祥具入央住高復(fù)怒合型污：居住炊、商甜業(yè)、形酒店堪、教崗育、件辦公馬等建切筑超籍級(jí)齊榨全全配余套物茂業(yè)管衣理：可以趟提供確多種免無(wú)償叫有償卡的服薪務(wù)高度飄智能賢化社館區(qū)：體現(xiàn)怠現(xiàn)代鴉生活潮對(duì)智奔能化獵與信繪息系浮統(tǒng)的叔要求社區(qū)恰聯(lián)誼貸：體現(xiàn)情回歸漂群體青的居央住價(jià)懇值策略押篇—拌—核絨心賣驅(qū)點(diǎn)魔幻番空間體現(xiàn)饅的是寺項(xiàng)目匙獨(dú)一似無(wú)二貞的產(chǎn)禽品賣健點(diǎn)成品號(hào)社區(qū)貞不僅挽體現(xiàn)及了項(xiàng)便目高度兄復(fù)合纖性的蜘產(chǎn)品齡類型和品質(zhì)稅感強(qiáng)芒的建幅筑，更進(jìn)謹(jǐn)一步摩推動(dòng)勻合肥研房市從概改念時(shí)宋代前生行到宰產(chǎn)品猴品質(zhì)您時(shí)代，地奏標(biāo)意毯義非牽常明謀顯策略就篇—爸—社拾區(qū)精縮慧神生活剖概念指——挖掘嘉社區(qū)蛙群體加的精咽神內(nèi)戒涵!策略緩篇—財(cái)—社琴區(qū)精漏神社區(qū)級(jí)生活輩主張PA梳RT擁Y—因—城墓市新放概念幅生活夫！PA繩RT趨Y的棒生活閃詮釋PA袋RT礦Y-科LI嫂FE童——黑新概柏念生拌活—嫁—社憲區(qū)樂享薪人生對(duì)，2駱5小唇時(shí)派閉對(duì)體用驗(yàn)SU黎NS殖HI殿NE籍-P戴AR充TY蜘——臭寬景姐派對(duì)夜——嗓住宅全景或生態(tài)粥小豪痕宅，凡入戶幸花園流家庭套派對(duì)收，錯(cuò)境落式太陽(yáng)臺(tái)潔鄰里米派對(duì)LO孟FT室-P筆AR躬TY穩(wěn)——立摩族傲派對(duì)符——意公寓空間跨魔方愁，3邪.9檢米頂影天層蹄高SH廳OP渾PI卻NG途-P孕AR漏TY糞——彈血拼先派對(duì)劑——飾商鋪燙金朱街鋪話，餐完飲饕亭餮，患5.鹽2米另1+弊2創(chuàng)逝新商綠業(yè)空笛間KN雜OW非LE紫DG堅(jiān)E-他PA胞RT鞠Y—是—財(cái)師智派煉對(duì)—隱—辦旁公財(cái)智室高地襖，馬啞鞍山芹路創(chuàng)杰意型仇寫字考樓策略臘篇—蓬—解蘿讀P釀AR模TYPA簽RT月Y代表港著屬冤于西方執(zhí)的時(shí)纖尚生證活！PA匯RT酬Y暗合隨現(xiàn)代清都市致人對(duì)群居俗生活的向瞇往！PA躺RT喝Y更是壘一種充滿棗張力的文長(zhǎng)化形崇態(tài)！PA裕RT般Y是合猛肥耳銷目一龍新的概念通地產(chǎn)！策略桿篇—原—解退讀P達(dá)AR收TYPA懷RT砍Y統(tǒng)耽鄰下毫的社勝區(qū)案愁名與蜓推廣笑體系主案越名—蔑—和地咱·*財(cái)*住宅晶——愚—**閑公寓公寓焦——癢—捌零灶灣商業(yè)存街—陵—后街辦公沿——傾—和地柔深藍(lán)絮大廈策略瞎篇—鞠—項(xiàng)浮目案強(qiáng)名和地屈·*玻*（挽bl輝ue清p駐ar夏ty近）藍(lán)：辦公毀和酒表店公濃寓外挨墻用皇了大智面積召藍(lán)玻一種盜色彩綱，三閑原色謎之一來，偏叛冷色蚊，國(guó)唐際流計(jì)行色項(xiàng)目歐30暖-4栗0歲洞客群戒的心瓦理調(diào)秤性，遺浪漫岔沉思灣：公寓朗水景眨里有兵大面堪積的輕水面拿，類師似水捏灣停泊曠的港悲灣，植歸宿**挨：藍(lán)色棒港灣縫，具撈有地牙標(biāo)意有義的金城市塌院落和地咬·*廊*：和地鹿將*某*的久調(diào)性鄙拉住辦，更懇中性族謙和策略跳篇—蜘—主帥案名策略禿篇—奸—分鄉(xiāng)豐案名**默公寓浪漫恨空間祝、藍(lán)邪色水廊景兼典容的軍住宅捌零吸灣捌零可：8傷0年抖前后服出生國(guó)的一艇代捌零筋灣：歐青年飾小戶明型公完寓策略特篇—闖—分被案名后街亂（b篩ac童k互st正re陳et垃）后：廟兩幢泰大廈備后的買內(nèi)街8小繡時(shí)工畜作后瓜的活痛動(dòng)空嬸間后街辜男孩田：英束國(guó)音化樂組遍合后街衰：合屑肥年競(jìng)輕派犯的后圖花園深藍(lán)吹大廈藍(lán)：勿建筑糟是籃邁色的企業(yè)謀面臨淋成長(zhǎng)句的藍(lán)騎海期深藍(lán)偵：國(guó)夠際象呈棋界飼人機(jī)賞大戰(zhàn)揚(yáng)的主逝角深藍(lán)躍：I伶BM交推出遼的筆陪記本爭(zhēng)品牌策略貨篇—怒—分昆案名Pa笑rt亡y點(diǎn)空源間——層出禽不窮邊的聚驢會(huì)驚些喜！公寓，室腿內(nèi)花元園—知己饞聚會(huì)LO婚FT，夾傍層空籃間—生活確聚會(huì)漿工作街鋪，雙扔層復(fù)尚式—美食耽聚會(huì)升享受辦公，智新富階標(biāo)層大值聚會(huì)Pa炕rt肥y線空謹(jǐn)間——貴族繭式居術(shù)住體忽驗(yàn)、孟工作孫、SH奴OP載PI享NG、娛艷樂。生活修角色衡直線捧轉(zhuǎn)換饑。（Pa孔rt督y(tǒng)）城市綁新概后念生角活策略光篇—?jiǎng)儭聘螐V總宏精神Pa期rt促y面空匹間——鄰里緣瑞默契法互動(dòng)流暢讀、細(xì)悼膩的山社交革體驗(yàn)優(yōu)雅薄、融疲洽的逃社區(qū)地氛圍Pa池rt浮y精神牲空間——社會(huì)全同一材階層準(zhǔn)的歸矛屬感社區(qū)謠榮耀桂感城市槐精英問的向杰往地涵養(yǎng)歐深厚趕、兼故容并降蓄廣闊傍的包謎容性切，合餡肥新剛生活民倡導(dǎo)做者（Pa坊rt彈y）城市顏新概導(dǎo)念生樹活策略周篇—有—推炮廣總忽精神客群斧定位白領(lǐng)療、城捉市新錄貴、草中產(chǎn)漂階級(jí)——仁**貴族核心尾賣點(diǎn)魔幻仔空間弊、成秧品社像區(qū)產(chǎn)品址定位公寓峰、商暈業(yè)、奇辦公吧、酒賄店——合肥鑄首席薦高復(fù)裹合型挨成品筋社區(qū)生活恰概念（PA傳RT調(diào)Y）城肝市新迅概念貢生活推廣姨總案涼名和地笨**策略大篇—坊—定板位系址統(tǒng)項(xiàng)目稱找到羊了區(qū)帶隔競(jìng)門爭(zhēng)對(duì)欺手并廉從板呼塊突奔圍的羞利器構(gòu)！客戶躬攔截湯——倒即對(duì)證競(jìng)爭(zhēng)滿對(duì)手榮的客榆戶進(jìn)行良全方架位的士攔截每戰(zhàn)略挪！策略盡篇—黑—客旁戶攔趨截策略塑篇—陣—攔襯截措按施攔截類型攔截手段廣告攔截競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的售樓處及項(xiàng)目地附近——戶外廣告攔截在、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同類產(chǎn)品的開盤報(bào)廣——同階段報(bào)廣攔截說辭攔截針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售說辭編寫我們的說辭攔截活動(dòng)攔截就競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)針對(duì)目標(biāo)客戶舉行公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行攔截促銷攔截在對(duì)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比中無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品進(jìn)行促銷體驗(yàn)村營(yíng)銷歉策略——銷售鴨現(xiàn)場(chǎng)花體驗(yàn)輸！——盾公關(guān)膝活動(dòng)盆體驗(yàn)?zāi)?！——咐樣板略房樣賭板區(qū)須體驗(yàn)照！策略好篇—嘴—體濾驗(yàn)營(yíng)相銷策略愚篇—蒼—銷爹售現(xiàn)胞場(chǎng)體神驗(yàn)45一層虎平面海圖32修改國(guó)建議售樓姿處左膀右布給局對(duì)排換，銹靠項(xiàng)在目墻觸面運(yùn)復(fù)用玻繡璃幕護(hù)墻，歷于現(xiàn)慈房期羨展示腸整體猶布局貝；運(yùn)動(dòng)肌的活前水水風(fēng)景，擇配以以修長(zhǎng)納綠化嗚；放置Lo奧tu積s堅(jiān)Es章pr邊it，全倚盤售清罄作哈為社歌區(qū)業(yè)顯主的研抽獎(jiǎng)姻獎(jiǎng)品頭；控臺(tái)膊擴(kuò)大厘，拉多斯不研銹鋼LO搭GO墻;文化突墻，蠢陳列舍“足站球獎(jiǎng)歇杯”麗、“IP續(xù)OD親”、“點(diǎn)高爾賓夫球幻玉包”、“壞國(guó)際扇象棋族”…生活梁元素趨；吧臺(tái)里區(qū)2米*6.妄7米，本陳列恨紅酒枝、洋召酒、車懸吊割酒杯浴、酒選具；洗手居間借導(dǎo)鑒“屈穹六蛋”做蕉法，努全玻綠璃貼虎面。洽談螺室添佛置高跨亮度滔投影亡系統(tǒng)賄，列位置誓安放丹電腦鉆顯示瓶屏，村展示減多媒揭體系貸統(tǒng)6231策略崗篇—插—銷傲售現(xiàn)脊場(chǎng)體繩驗(yàn)修改房誠(chéng)建議增設(shè)刪入口澡；懸掛遭造型易獨(dú)特不的燈般具強(qiáng)化轎洽談壇區(qū)的迫聚焦炭效應(yīng)痛；時(shí)尚趕樓梯多造型控。作為澡招商局部門鮮辦公羞室。4視覺注重圓品質(zhì)炒，利僻用建谷筑材經(jīng)料與娘裝飾餃材質(zhì)吊、大浮小對(duì)豬比調(diào)性脂現(xiàn)代棍、溫胃情、奶潔凈棕而高圈雅。純色斜的重臭復(fù)應(yīng)內(nèi)用，滲形成輝情感糠張力域。沙盤槳、導(dǎo)朋視系環(huán)統(tǒng)、校廣告旱牌，夕強(qiáng)調(diào)檔售樓捉處宣易傳功餃能。藝術(shù)型感強(qiáng)淹的燈丑具，旦“定印象券派”帖或“品現(xiàn)代淺派”趙油畫少，增加挑花卉免、植鴿物。售樓拾員PA視RT喂Y元素塔套裝策略蓬篇—腿—體澆驗(yàn)營(yíng)造銷銷售焦現(xiàn)場(chǎng)模感官病系統(tǒng)蘿體驗(yàn)味覺以咖弱啡代蟲替茶耳水向棚客戶程奉茶沿；洽談膠桌、荒酒吧出區(qū)，極擺放劈燕獨(dú)立其包裝酒糖果蝕、點(diǎn)纖心，營(yíng)造罰輕松朝愜意虧的交福洽氛筒圍。策略捧篇—惑—體肉驗(yàn)營(yíng)師銷銷售挪現(xiàn)場(chǎng)鴨感官嫁系統(tǒng)昆體驗(yàn)策略者篇—?jiǎng)印w朗驗(yàn)營(yíng)隔銷銷售趟現(xiàn)場(chǎng)板感官狀系統(tǒng)變體驗(yàn)嗅覺售樓印處利散用煮懂咖啡霧，形敵成濃誘郁的竹香氣賢；售樓旨小姐部噴灑曉相同彎香水岸；樣板裕房噴辦灑“幕海洋廚”、燭“竹蘭葉”口味的贈(zèng)空氣挺清新貴劑;擺放花鮮切恒花卉驢（熱擺銷期鞋）。售樓雅處樣板扔房聽覺“Lo頌un郵ge鵲”、“Am摸bi貴en宴t”等音銳樂。多元攻、國(guó)斑際化申的音洗樂元款素，呈現(xiàn)面出一鴉種優(yōu)臨雅、簽輕松啄、雅館皮的尿生活辱觀。外語(yǔ)并歌曲縣，形齒成西簡(jiǎn)方的峰、時(shí)蘇尚的拆聽覺禮體驗(yàn)華。策略愚篇—絡(luò)—體爐驗(yàn)營(yíng)姜銷銷售園現(xiàn)場(chǎng)棟感官隸系統(tǒng)談體驗(yàn)樣板騎房接汗待人畏員全隔部穿驢便裝跡。和銷辱售現(xiàn)拆場(chǎng)人素員排火班錯(cuò)浴開。讓客懇戶感幣受到抱居家桌的接館待氛貿(mào)圍。樣板礦房增彈設(shè)同投聲播木音設(shè)浸備，暮供客央戶自序主參淘觀體識(shí)驗(yàn)。策略殃篇—逢—體包驗(yàn)營(yíng)迎銷樣板謹(jǐn)房現(xiàn)坦場(chǎng)感院官系謹(jǐn)統(tǒng)體畢驗(yàn)策略鼠篇—殃—體藍(lán)驗(yàn)營(yíng)屯銷公關(guān)顧活動(dòng)條柒重披體驗(yàn)1、尋10瞞月中登旬主題礦：PA搞RT打Y生伸活與停成品誕社區(qū)滿產(chǎn)品市說明電會(huì)2、俱11穿月1搞日主題怎：萬(wàn)圣概節(jié)化劍妝舞灶會(huì)3、吳12臘月2茂5日主題戴：圣誕偷夜P包AR火TY4、爬12贈(zèng)月—妖5月主題具：“P艦ar般ty演新概脹念生霸活”技廣場(chǎng)嘆雕塑歪設(shè)計(jì)嗽方案征集池、評(píng)辛選、妙落成呀活動(dòng)5、耀5月主題料：奧運(yùn)蒸火炬句傳遞位活動(dòng)篩參與6、麥6月主題寨：極限財(cái)運(yùn)動(dòng)顫奧運(yùn)慕大賽7、乳10暮月1遺月主題昨：新人臭集體客婚禮圍暨商尺業(yè)街引開業(yè)策略撈篇—漫—體算驗(yàn)營(yíng)組銷公關(guān)絨活動(dòng)析柒重基體驗(yàn)這是早一場(chǎng)懷戰(zhàn)役蓮！一場(chǎng)瓜攻堅(jiān)盼的戰(zhàn)依役！策略效篇—復(fù)—營(yíng)支銷計(jì)坑謀策略賠篇—褲—營(yíng)鋼銷計(jì)件謀前期膝分階霸段營(yíng)賄銷推糊廣形象噴導(dǎo)入睬期（毅8月導(dǎo)-1者0月鵲）形象劍樹立宇期（廢11都月—統(tǒng)1月鈴）形象劉傳播富期（度2月轟—5除月）形象克擴(kuò)展盯期（喝6月委—二妨期開忽盤）壹市場(chǎng)挨篇—感—解策讀市散場(chǎng)尋撕找客版戶貳項(xiàng)目京篇—液—解圾讀產(chǎn)草品尋雕找客死戶叁客戶箭篇—在—解政讀客震戶提正煉賣騙點(diǎn)肆策略么篇—砍—核夫心概執(zhí)念引輕發(fā)關(guān)瓦注伍營(yíng)銷繼篇—?！N戰(zhàn)定溉合肥六戰(zhàn)沙定合乞肥一、卷師出縣有名二、毒登臺(tái)敘拜將三、艙巧借答東風(fēng)四、匠蓄勢(shì)待待發(fā)五、鈔牛刀胳小試六、從誘敵發(fā)深入項(xiàng)目?jī)?cè)前期陣銷售轟計(jì)劃束及推茂廣配爛合時(shí)意間節(jié)跳點(diǎn)安才排（船20籌05增/3疤—2悠00購(gòu)6/右3）8月扛10仍月狐12貿(mào)月境2翻月優(yōu)4的月廉6替月吹8擾月襲10刃月20廈08稱年08蔑-5粒-1厭第二零波08斧-8但-1猜8第器三波08訪-1你0-未1商業(yè)備街開類街20蔥07旋年08隸-3曾-8開盤地基控完成樣板費(fèi)房完槐成部分兔小高覺層封孔頂師出費(fèi)有名登臺(tái)器拜將巧借腎東風(fēng)蓄勢(shì)原待發(fā)牛刀劇小試誘敵逗深入為避奏免自冶身產(chǎn)藍(lán)品沖其突性采，必席須采就取分鎮(zhèn)期推恰盤策顛略！07琴-8吊~1抱0銷售贊預(yù)熱07枝-1結(jié)1-抓8進(jìn)愚場(chǎng)08祥-1鞏-1蓄水推廣載策略警：調(diào)整或市場(chǎng)錘風(fēng)向件，喚雜醒消頂費(fèi)理室性需斥求，列為項(xiàng)廊目正費(fèi)面出飛場(chǎng)做準(zhǔn)棒備，蹤蝶低調(diào)買出場(chǎng)尼，關(guān)春系營(yíng)灑銷，成客戶結(jié)滿意趁為目盼標(biāo)。姐將PA功RT澡Y的捉社區(qū)麗精神顛和成爸品社頃區(qū)的諷項(xiàng)目除開發(fā)斧理念隔融入按，形象熊性廣詠告為碑主推廣另目標(biāo)勒：建立歇產(chǎn)品環(huán)品牌葉知名餅度（木品牌街名+適品牌羊印象尺及內(nèi)究涵）療，完成對(duì)牛消費(fèi)擔(dān)者的另價(jià)值嚷引導(dǎo)寬及品蕩牌認(rèn)丘同。營(yíng)銷宿篇乘師出幅有名友深唐化“逼前營(yíng)畢銷”20服07鐘年8蒸月—蹈—2選00格7年器9月媒體軟通路俘：報(bào)紙犁、高得炮、定看板表現(xiàn)糟建議者：虛實(shí)血結(jié)合蝕，塑鑰造產(chǎn)幅品整趣體的懸獨(dú)一爆無(wú)二舞性，廉象征番性推出項(xiàng)囑目的中基本嘗資料清，重雄點(diǎn)在往于P徹AR環(huán)TY謝概念微的包蝕裝。SP敢活動(dòng)扒：主題爐：P佛AR尾TY摸生活雙與成堵品社晶區(qū)產(chǎn)獵品說枯明會(huì)營(yíng)銷裳篇性師出郵有名漲深剃化“塑前營(yíng)辣銷”20靠07奔年8岸月—兆—2壇00伙7年昂9月工作巴內(nèi)容薪：物料捐準(zhǔn)備珍及銷沃售體武驗(yàn)中爺心的豬包裝銷售暮道具敏：概念妄樓書感冊(cè)（晴PA思RT張Y、錯(cuò)80嗽灣、純后街刷、*哄*公緞寓）模型胡CF其它甩折頁(yè)聞、單艇片等媒體踏通路波：報(bào)紙摔、戶用外營(yíng)銷晌篇登臺(tái)彈拜將眉案前澡準(zhǔn)備20頂07蓬年1息0月靈——更20遲07逗年1賽1月推廣女策略味：針對(duì)組性的程攔截歪目標(biāo)杠競(jìng)爭(zhēng)或?qū)κ之?，以傘具有氧極強(qiáng)旬體驗(yàn)嬸感的售頸樓中末心開康張為羞標(biāo)志進(jìn)，結(jié)僑合S南P活緩動(dòng)，傳帶來Pa住rt原y生重活的鞏實(shí)際京感受SP番活動(dòng)碎：1、營(yíng)銷榮體驗(yàn)設(shè)中心但開幕2、技萬(wàn)圣暖節(jié)化飼妝舞見會(huì)營(yíng)銷隙篇登臺(tái)吃拜將屬案前誼準(zhǔn)備20縣07暴年1潮0月喊——樣20營(yíng)07掩年1屬1月推廣唯策略測(cè)：高低它空配西合，緞軟、師硬結(jié)角合，熊引起牽全市露關(guān)注邊理性杠訴求懸，點(diǎn)、絮線、眼面全訂面出隸擊，莊潛引知導(dǎo)，墓行成切對(duì)P是AR燭TY怠生活的認(rèn)謝同并熔確立巖成品塘社區(qū)勻價(jià)值沿觀念憶，感煩性出扭擊，錢喚起得認(rèn)同，衰針對(duì)據(jù)性的猴攔截圈目標(biāo)梳競(jìng)爭(zhēng)史對(duì)手挑，行院成等慨待的土局面素。營(yíng)銷拆篇淹巧借薦東風(fēng)禾強(qiáng)禽化“刺前營(yíng)歷銷”20愿07王年1已1月碧——汪20槳07蛋年1曠2月鎖定呈客群對(duì)：競(jìng)爭(zhēng)禮性戰(zhàn)當(dāng)略，旋低調(diào)勁攻勢(shì)嚷。積累紹一定意數(shù)量阿的高即質(zhì)量狗客戶掘。媒體極通路榴：報(bào)紙鞋、雜別志、巷網(wǎng)絡(luò)SP底活動(dòng)夸：圣誕六夜P媽AR磨TY營(yíng)銷牲篇名巧借晃東風(fēng)旨強(qiáng)叫化“逢前營(yíng)階銷”20志07障年1斥1月上——曲20膊07慘年1笑2月營(yíng)銷蠟篇榨蓄勢(shì)策待發(fā)柄展開甩“實(shí)練質(zhì)營(yíng)肚銷”20挺08顧年1渾月—彩—2免00晶8年拳2月推廣知策略岸：活動(dòng)生開鑼鑰，采例用高蒸調(diào)戰(zhàn)柔略，匙樹立蠢品牌兵知名某度，只最大程度家地張棵揚(yáng)產(chǎn)稅品個(gè)備性，群達(dá)到奪迅速姜積累珠客戶靈的目纖的，通過身放號(hào)股鎖定喪目標(biāo)蟻客戶他。媒體寇通路灘：報(bào)紙伏、戶瘋外、奮網(wǎng)絡(luò)看、電索視SP硬活動(dòng)貧：“P麻ar盼ty游新概騰念生圖活”伍廣場(chǎng)塌雕塑拔設(shè)計(jì)黨方案還征集推廣保策略述：﹡宣暑傳引雨爆，矩采用筆持續(xù)默性戰(zhàn)活略，揉鞏固坊項(xiàng)目?jī)S品牌慢知名度，稀最大呢程度測(cè)地建欄立產(chǎn)敘品品津牌地嘉位，本銷售悶火爆漢：﹡采喂用差盟異化餓戰(zhàn)略詢，集奧中力絕量重荷點(diǎn)攻成擊意攏向客絹戶，冶達(dá)到迅冒速去薯化產(chǎn)箱品的罵目的克。媒