廣東知名房企綜合地產(chǎn)項目營銷策劃報告銷售執(zhí)行

1Mission?項目概況目標梳理他的競爭力又在哪里？他的魅力又在哪里？東城區(qū)高質量生態(tài)型居住社區(qū)典范莞城區(qū)城市化程度最高商業(yè)高度集中萬江區(qū)起步最晚；活力漸顯住宅/商業(yè)的后起之秀南城區(qū)政府重點發(fā)展新型區(qū)域；大型住宅區(qū)林立新城區(qū)新興城市中心寫字樓集中地/商業(yè)典范5大市場熱點板塊分明；項目不屬于任何一個熱點區(qū)域。本案本項目位于兩大最高提及率片區(qū)的邊緣1項目所在區(qū)位的成熟度較低“老廠房舊村運河單行道……”項目概況目標梳理1Mission?2總體規(guī)劃分為5期，其中1期以商業(yè)為主住宅面積（萬M2）公寓面積（M2）商業(yè)面積（M2）合計（M2）1期————4000-60001.6萬2萬-2.2萬2期5.5萬————————5.5萬3期8.4萬————————8.4萬4期6.8萬20007萬5期————1萬10001.1萬合計約24萬（建筑方案未定，建筑面積有待微調）5期1期2期3期4期基本指標：總占地面積：8.32萬平米總建筑面積：24.1萬平米容積率：﹤﹦2.9建筑密度：﹤﹦24%項目概況目標梳理1Mission?3單元面積套數(shù)總面積街鋪一層外街4MX15M＝60M240-45套約2700M2一層內(nèi)街4MX10M＝40M2約60套約3000M2100-200M26套二層平均約600M213套約7800M2集中商業(yè)2000M2停車場100+200＝300個一層街鋪（外街）一層街鋪（內(nèi)街）一層街鋪+二至四層集中商業(yè)停車場二層街鋪（內(nèi)街）圖例1期商業(yè)規(guī)劃為開放式步行街形式僅為示意圖，部分二層街鋪的位置略有誤差項目概況目標梳理1Mission?4工程時間已盡量前提2005年5月7月一期開工售樓處啟用8月封頂10月開盤原計劃11月開始銷售，現(xiàn)提前至10月，且可能繼續(xù)前提；為加快工期，現(xiàn)已基本確定1期不建地下室；項目概況目標梳理1Mission?5我們的開發(fā)目標是什么？為萬科探索新開發(fā)模式積累經(jīng)驗快速回籠資金，建立轟動效應.2005年底實現(xiàn)回款1.2億整體開發(fā)周期約3年鞏固和提升萬科在東莞市場的品牌影響力項目概況目標梳理1Mission?利潤最大化持續(xù)旺銷實現(xiàn)區(qū)域高價6目標梳理實現(xiàn)后的結果上市公司財務指標要求實現(xiàn)目標利潤目標一2005年底回款1.2個億目標二持續(xù)旺銷，利潤最大化目標三提升和鞏固企業(yè)品牌目標四探索新模式，積累經(jīng)驗Important&UrgentImportantResultResult實現(xiàn)第一個目標是當前工作的重點。72005年底回款1.2億意味著什么？區(qū)域：不成熟可售產(chǎn)品：商業(yè)1.6萬M2，公寓0.4-0.6萬M2；項目概況目標梳理1Mission?Time：Background：銷售時間：兩個月（2005.10－2005.11）

Mission商鋪銷售70％

公寓銷售100％本報告重點解決商業(yè)的銷售82WhoamI?報告結構——我們賣什么？1Mission?——目標梳理9Q1:我們?yōu)槭裁匆蚱瞥Ｒ?guī)？10不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式：模式操作要點優(yōu)點缺點本項目的適用性住宅主導模式先賣住宅，待住宅銷售一段時間，人氣聚集后，再賣商鋪。賣現(xiàn)實價值，客戶信心強；資金回籠慢；根據(jù)項目目標及開發(fā)模式，必須先賣商業(yè)后賣住宅；招商主導模式通過招商引進知名大商家，促進商鋪銷售。賣未來，通過主力店增強客戶信心；銷售的成敗主要系于主力店的招商，項目銷售的風險過于集中；主力店的招商一般周期較長；回款時間緊迫按常規(guī)模式銷售，難以實現(xiàn)項目目標，必須尋求突破。11Q2:打破常規(guī)從哪里入手？12一切從客戶需求出發(fā)——客戶為什么買商鋪？——客戶如何做出購買決策？——客戶根據(jù)什么判斷商鋪價值？——本項目的客戶是誰？建立關于客戶需求的常識：基礎戰(zhàn)略1Mission?2WhoamI?13常識1——商鋪是產(chǎn)生財富的載體，客戶購買商鋪的最基本目的是為了生財或升財，即追求財富利益客戶需求商鋪功能租金收益出租轉售經(jīng)營業(yè)主只需收取租金因“道路剛性”而稀缺，從而產(chǎn)生增值銷售收益降低房租成本，并獲得營業(yè)收入經(jīng)營收益長期收益風險保障資產(chǎn)沉淀客戶利益融資工具融資收益融資可作為不動產(chǎn)進行抵押或置信憑證，從而獲得貸款14投資能力編號出處購鋪決策視角億萬級1投資機構/大型私營業(yè)主增值性、長期性千萬級2投資機構/臺商/大型私營業(yè)主增值性、長期性百萬級接近千萬3中等私營業(yè)主/中等臺商回報率、增值性、長期性數(shù)百萬4小型私營業(yè)主/普通臺商/高級公務員/“本土地主”回報率、增值性、長期性剛過百萬51.2.3類人的親屬/小型私營業(yè)主/個體經(jīng)營者/中高級公務員/企業(yè)高級管理層回報率、增值性、穩(wěn)定性、安全性十萬級接近百萬6小型私營企業(yè)主/中高級公務員/企業(yè)高級管理層/個體經(jīng)營者/1.2.3類人的親屬回報率、增值性、安全性、投資門檻常識2——投資與回報是客戶購買商鋪時最基本的決策動機，其決策角度與其財富或投資能力相關一般而言，財富等級越高，越關注回報的長期性；

財富等級越低，越關注短期快速回報及安全性；15常識3——客戶最終是根據(jù)經(jīng)營前景來判斷投資回報的，其最直觀判斷因素則是租金和售價購鋪用途投資經(jīng)營投資回報經(jīng)營前景判斷基礎收益途徑租金或轉售價格營業(yè)額一般投資者的實際判斷過程內(nèi)在經(jīng)濟原理16客戶類別首期支付能力（元）相應總價范圍（元）相應產(chǎn)品第一類中級公務員個體經(jīng)營者小私營業(yè)主企業(yè)高層16萬－20萬40萬－50萬40M2的一層內(nèi)街鋪約60套第二類大型或中等私營業(yè)主中高級公務員企業(yè)高層中小實力的臺商中等實力商家40萬-80萬100萬-200萬60M2的一層外街鋪約45套100M2的一層內(nèi)街鋪約6套第三類大型私營企業(yè)主中高實力的臺商高實力商家120萬以上300萬以上平均約600M2的二層大街鋪13套本項目客戶定位——根據(jù)產(chǎn)品的價值本項目的客戶分為3個層次測算價格按外街均價：25000元/平米；內(nèi)街均價：12000元/平米；二層大鋪均價：6500元/平米17本項目客戶需求特征——以投資為主客戶類別購鋪用途主要需求決策視角第一類中級公務員投資獲得穩(wěn)定收益回報率、增值性、投資門檻個體經(jīng)營者投資/自用獲得資產(chǎn)沉淀，風險保障回報率、安全性、增值性、投資門檻小私營業(yè)主投資/自用風險保障長期性企業(yè)中高層投資獲得穩(wěn)定收益回報率、增值性、投資門檻第二類大型或中等私營業(yè)主投資獲得穩(wěn)定收益，風險保障長期性、穩(wěn)定性、增值性中高級公務員投資獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風險保障長期性、穩(wěn)定性企業(yè)高層投資獲得穩(wěn)定收益，風險保障長期性、穩(wěn)定性、回報率中小實力的臺商投資獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風險保障回報率、長期性中等實力商家自用獲得資產(chǎn)沉淀經(jīng)營前景第三類大型私營企業(yè)主投資風險保障，傳統(tǒng)觀念或習長期性、增值性中高實力臺商投資風險保障長期性、增值性高實力商家自用獲得資產(chǎn)沉淀，降低使用成本經(jīng)營前景、產(chǎn)品使用功能東莞整體商業(yè)銷售市場：以投資為目的的客戶約為70-80％；18一切從客戶需求出發(fā)常識1——客戶動機：經(jīng)濟利益常識2——客戶決策視角：投資回報常識3——客戶判斷基礎：經(jīng)營前景曉之以景——勾勒美好“錢景”誘之以利——打造“錢景”保障系統(tǒng)基礎戰(zhàn)略1Mission?2WhoamI?19錢景騾1：規(guī)劃舞中的遍道路開通接后本招項目低的租姐金和陵售價廟將以繳莞城困中心銳為參些照基巖準莞城桃中心列區(qū)新城茅中心釘區(qū)1456732莞例太晉大脊道①運河劉路(竹單向編車道咱)②規(guī)劃苗路(派雙向慰24萍米車參道)③莞太窗路(逐雙向淹24辛米車媽道)⑤⑥規(guī)劃皇路(眾雙向愉24月米車率道)④創(chuàng)業(yè)仗路(四雙向早車道住)⑦建設巖路(胃雙向追車道蛾)運河扒邊的籮景運河扔邊的孝路項目萄區(qū)內(nèi)胖、區(qū)攝外互譜動性婚強，尿直接瓶與城勤市主這干道俘交通聯(lián)相通已，交搏通快閥捷、裹方便黎。規(guī)劃路挖掘柿價值20錢景美2:沿河諸發(fā)展?jié)q帶的高由尚居補住區(qū)鑼為本舞項目叉提供踢大量止高消旺費能栗力的藍客戶沿河垮發(fā)展稱帶本案莞城話區(qū)城頭市規(guī)爭劃—旋—以如2軸枕、2仔帶為湖主要悼發(fā)展圈構架錢，著媽力打回造以呀運河抵沿線膀的高尚水濱水暫居住腥社區(qū)表。挖掘女價值21新中甚心區(qū)守商圈花園宰新村壩商圈市橋勢—運峰河商第圈東縱赤大道掌商圈錢景翼3：潮莞城構老商掀業(yè)中拐心區(qū)死向南跑擴展由，新威中心貢區(qū)商展圈逐尋步擴蝴大，割本項員目可肢與之律共同冶組成東莞拋最核謊心的蓮商業(yè)飲金三喚角區(qū)域繁華突商業(yè)溪街道挖掘臟價值2270兩年超長填獨立把產(chǎn)權變。錢景繡4:挖掘同價值23超高商業(yè)下附加杜值二層白頂送田超大果露臺一層謊層高鑄約8次.1棒米（裕含2命.1獻5米剩設備谷層）錢景亡5:挖掘允價值24錢景碗6:集中吵商業(yè)糊價值帆挖掘具有絹整體遺性；有高嘩度，招昭示桑性強樂；外墻勞可作困為大令型廣仔告位管；挖掘狂價值25最大恭化的街鋪設置錢景雷7:訪談貫及市雄場調聲查結文論：博街鋪綢是最松受東忌莞客亮戶喜俗愛的池商鋪嶼類型通過爬各種加形式辭的街燭區(qū)設串置，詞實現(xiàn)效了街匙鋪價兇值的災最大校化。1.1..1.1..外街內(nèi)街主街次街挖掘靜價值26全城侮首創(chuàng)2樓達街鋪姐化錢景寨8:二層往大鋪業(yè)有一樓油大堂和直通疏電梯，提僅高了宿二層考鋪位烘的使魔用價避值和宣形象丹檔次挖掘場價值27錢景乞9:體驗獻式風簽情街郊區(qū)廣場腿的設晌置、拉老煙遵囪的卡改造垂以及稅二層即的聯(lián)呆廊設墊置等毯增加帳了街洲區(qū)的將情趣置和體惰驗價除值挖掘參價值28創(chuàng)造心價值活力住西班稀牙動感遇、活津力四挺射小型村表演青舞、練兒童啊活動概中心截和臨番時的貪展示城空間給街爽區(qū)公嗚民提火供一飲種“洞人居壯人聚私”的宗雙優(yōu)至空間王，為他府們創(chuàng)潤造一產(chǎn)種差訂異化甚城市掃生活而體驗朋的價歌值29體驗奪式風密情街洲區(qū)創(chuàng)造匙價值潮流完陣地做（贏帆取眼軍球效職應）最新米潮流夾信息戒的集平散地懲，時尚擠而具遵特色層，眼昨珠效往應佳臉，引起覽消費圾者的巡壽共鳴隙。時尚童紐約30創(chuàng)造拿價值休閑鏡浪漫束情懷以別軍具特貸色的廣異國斷風情箱體現(xiàn)簽休閑騾浪漫恢的生寒活情雅致浪漫夾巴黎31戰(zhàn)略一切能從客壩戶需拒求出榴發(fā)常識新1春—哭—客戶臂動機視：經(jīng)索濟利組益常識缺2忌—言—客戶欠決策隸視角枕：投披資回盯報常識塑3夸—董—客戶曠判斷太基礎響：經(jīng)看營前育景基礎曉之旱以景六——谷勾勒拼美好干“錢允景”誘之蛙以利叔——停打造午“錢督景”富保障書系統(tǒng)2Wh象o反am城I堂?1Mission?32可信任穩(wěn)定升值高檔品牌延展風險均保證悅1—芳—萬萄科NO搶.1品牌呆屬性萬科柔品牌嚴謹品質文化有責旬任感挖掘鞏價值33風險貓保證冠2：犯引入品牌縫經(jīng)營界公司統(tǒng)一民管理賄，保河障經(jīng)但營目的娃：通過冤專業(yè)宗經(jīng)營線公司略對商軟業(yè)街匪的統(tǒng)骨一經(jīng)揚營運軌作，慌吸引當消費安者，緒保證經(jīng)營江前景您；操作掛關鍵蛙點：引入購知名車品牌戰(zhàn)的經(jīng)派營公脹司，鑒給客腿戶以胞信心制；明確科發(fā)展錯商、攜經(jīng)營厚公司淚、小沫業(yè)主杠之間爭的權劑責和顛利益硬關系藝；時間聾要求育：20攏05年9月，宴商業(yè)排街解傻籌之樣前確橋定；創(chuàng)造荷價值34風險褲保證拐3：丹開發(fā)媽商建揮立商修業(yè)推廣膛基金，幫售助商輛家旺循場目的濱：幫助植商家兼進行桌整體武宣傳障和營鳳銷，懶聚集患人氣品，營混造商娘業(yè)氛艷圍，促進駕一期社商業(yè)匠銷售摧；促進蛋后期培住宅廈增值扔；操作趨關鍵斜點：早期備大量撞投入功；輔助燥并配泳合一柏期商業(yè)鋪銷呢售；實際口上來吳源本抖項目織的營盆銷推滑廣費疏用創(chuàng)造揀價值35風險枝保證六4：盛引進品牌躺主力躺店，帶勸旺人倍氣目的甚：通過根品牌款商家犬樹立籃項目賴形象慢，并顧給客消戶及極其它妖商家測以信銅心，彈產(chǎn)生聚集糠效應雞；發(fā)她揮營稅銷作超用；操作毀關鍵治點：確定決商業(yè)內(nèi)街主卻題；通過批商業(yè)盟街經(jīng)屈營公配司或塌專業(yè)堂招商黃機構樸進行律招商暑；時間格要求撇：20售05年10月，榆商業(yè)搏街解終籌之效前簽遭約1-游2家；宣傳胸策略——高調秘、廣危泛：新聞棋發(fā)布暖會暨前簽約眉儀式戶外棍廣告/軟文/萬客略會會泡刊/樓書/形象舌墻/售樓盡處展迎板/櫥窗些；創(chuàng)造大價值附件貨1：蒙招商寸指引362：鵝商業(yè)猶金三恒角3：敬開路刪即升慕值4：鏈運河蠢帶，禾休閑興聚集描地1:灘70惡年超苦長獨懷立產(chǎn)遲權5:范街鋪柱最大捕化6:鉆全城淺首創(chuàng)界2樓患街鋪逼化7:泳體驗取式風柜情街分區(qū)8:子超高犧商業(yè)鉤附加虜值9:抹萬科擊開發(fā)刪，信忠心保悠證10傅：品施牌經(jīng)陶營公杏司保百障經(jīng)蒸營11渠：專疤項商油業(yè)推足廣基匪金旺擺場12添：品背牌主滅力店篩進駐密，帶垂旺人李氣長期具回報升值士前景回報唇率安全刺/穩(wěn)偷定項目聰價值客戶幣需求美好錢景保障系統(tǒng)37本項督目最狠終成務為一言個安全饑穩(wěn)定止的升匆值系核統(tǒng)：投資槐回報末率時間5%第1剩年第2傅年第3膀年第4蓮年第5務年第1律5年…………東莞饅平均懷水平住宅沖開發(fā)龍，人壟氣聚鉛集經(jīng)營睬保障該系統(tǒng)6%“金押三角蘿”商煌業(yè)格稍局形戚成住宅也開發(fā)霧，人楊氣聚嫁集經(jīng)營負保障灶系統(tǒng)7%年均萄遞增脂約6怖%基本肝穩(wěn)定14射%7.駛42裙%成熟下商業(yè)單區(qū)參雨考：史深圳英華強咽北10年時印間年巖均租漠金增舅長26％成熟壘社區(qū)萄參考研：東謠莞東噸泰花吵園，5年時功間年壓均租印金增麥長約10％近期畢市場瞧借鑒穩(wěn)：華祥南MA赴LL預計嚇其投云資回汗報率寒年均近增長5％38項目炕屬性東莞前所未見的，體驗式的，最有情調的，具有文化特色的商業(yè)步行街產(chǎn)品屬性未來的商業(yè)金三角之一區(qū)域屬性安全、穩(wěn)定、升值、長期投資屬性39——“金三角”首席街鋪萬科運河東1號推廣慈形象40商鋪籌升值替，租撤金升眉值，柏回報達升值投資巡壽有風柴險，拾安全顯最重頭要，垂安全劇創(chuàng)富大戶旋云集容，笑森傲東電莞推廣鋒語412Wh躺o舊am棵I強?3Ho生w冰to北D殖o?報告則結構——腎我們鉛賣什言么？——捕銷售羨執(zhí)行1Mi騰ss賣io歐n?——情目標網(wǎng)梳理422Wh仰o奧am菜I換?1Mission?3Ho京w階to早d迅o?銷售桶目標入市宣策略厲與推從售營銷驗推廣勺攻略商鋪頭銷售決面積版：1瓶60交00刺×7午0％稍＝1咬12蒙00M2單元面積套數(shù)總面積街鋪一層外街4MX15M＝60M240-45套約2700M2一層內(nèi)街4MX10M＝40M2約60套約3000M2100-200M26套二層平均約600M213套約7800M2集中商業(yè)2000M2銷售鏡商鋪棒種類杏確定商鋪姿銷售掘70芹％、協(xié)公寓弱銷售旁10評0％瓦即可勉完成餅05距年銷尾售目誘標13雄50造0M2集中咱商業(yè)桿面積杰達2豎00建0平研米，島且位獅于2凝-4錄層，搜銷售我難度項最大億，因此頂本次軍提案先暫不考溝慮銷授售集券中商昏業(yè)銷邁售43外街夾均價憑：2譽50敗00耽元/癢平米內(nèi)街鍵均價蠶：1變20逝00排元/棕平米二層和均價鉆：6出50顛0元閉/平徐米公寓挪均價曲：4刃00包0元條/平能米附件濱3：遣住宅搞與公監(jiān)寓均陳價附件遞2：念商鋪徹均價2Wh您o墳am拳I煤?1Mission?3Ho孫w膀to供d漂o?銷售捏目標入市爺策略兔與推送售營銷怒推廣兼攻略商鋪制、公眾寓價貨格確知定44產(chǎn)品類型總套數(shù)總面積（M2）均價（元/M2）總價（元）銷售難度二層大街鋪13套約78000.65萬5070萬難一層內(nèi)街鋪約66套約30001.2萬3600萬中一層外街鋪約45套約27002.5萬6750萬易公寓約100-150套4000-60000.4萬1600-2400萬易100％銷售總金額：17020—17820萬，銷售67％－70％即達到回款12000萬的目標一期馬銷售冠目標蓬分解2Wh糟o副am串I守?1Mission?3Ho慰w射to泡d訓o?銷售迷目標入市將策略魄與推忌售營銷看推廣橡攻略452Wh好o鳳am勞I職?1Mission?3Ho隨w航to階d悼o?銷售釘目標入市斃策略者與推屬售營銷彩推廣煉攻略一期仗入市脅策略1）潤商鋪貧銷售礎時機包：商業(yè)酒街區(qū)欲展示傅區(qū)全錯實景螞展示略，已躺簽約賢1-古2家夠主力收大商廳家。2）勸先預大熱先悟展示擱再認均籌：商業(yè)倚和公叔寓進嶼行充舟分的矛市場渣預熱襯和展努示后嫂再認替籌。3）欺入市警產(chǎn)品陶：商業(yè)下街區(qū)泡以一仙層街畝鋪入警市，成二層愧大鋪予集中鮮入市鼻。4）灰推售初節(jié)奏接：多次郵分批鞠少量飲推出輛，力騙爭推脂出即狠售磬勺，制國造市冠場的尸需求緊張咸度。5）英制造闖營銷彩熱點皇，持戰(zhàn)續(xù)舉器行活先動：不斷灣制造架營銷換熱點秋，持辨續(xù)舉旬辦體到驗式例營銷姨活動雜，持竄續(xù)制造區(qū)賽域人公氣，夜提高拔社會蹈關注復度。462Wh殊o螺am腰I我?1Mission?3Ho膏w使to弄d值o?銷售鍛目標入市術策略穴與推亂售營銷炎推廣幸攻略一期睛推售勉節(jié)奏下旬中旬10圓月上美旬11褲月推售聯(lián)節(jié)奏銷售椅目標12膜月10粘.2維商鋪團銷售葛,推輛出1懸層街盡鋪共蘆41但套10他.1柏6二災層大中街鋪友集中黎推出傍6套11適.5蛾公寓扇銷售10陵.3梅0日簽鋪王集拍賣深:1抹個外歇街鋪誦1個幟大鋪10蜻.8勺推出腎1層朱街鋪錢8套10住.2影2和棗10己.2套9分詢別推魄出1行層街英鋪8紛套11臘.6允推出從1層憑街鋪木8套剩余莊產(chǎn)品請推出推出腫即售糖馨,盆商鋪嗚70％,公寓癥80％商業(yè)牢80％,公寓軟10軍0％47齊82對萬元10軋.1芬5推椒出1欲層街疾鋪8鹿套31皮02次萬元20騾94李萬元25夠62看萬元20艷00病萬元12雀54嘆0萬抬元限量并發(fā)售繳，鋪位帝分秒炊遞減櫻中！47一期羅推售嫂明細港：精確片致導肯，實兼現(xiàn)1絕00蚊％銷柳售：產(chǎn)品類型10.210.810.1510.1610.2210.2910.3011.511.6套數(shù)合計套數(shù)比％二層大街鋪（390萬/套）61753.8一層內(nèi)街鋪（48萬/套）（120萬/套）20小3大4小1大4小1大4小1大4小4小4669.7一層外街鋪（150萬/套）183333133475.5公寓（16萬/套）12012080回籠資金（萬）402076276223407626426901920642回籠資金合計12540萬元商鋪允銷售曉制造繭稀缺右緊張遼氣氛沸，每久次少腫量推壤出鋪盒位，傻造成顯推出怕即售電磬的霜局面劇.認籌任時即拖明確舉鋪位勒，每味個鋪雷位至窮少有一個都紅籌、三個咬籃籌潑，認籌語量做集為推出房啞號的呆參考谷。48活動扭營銷駕——順搭臺練唱大謝戲渠道卷營銷遇——暮直效架客戶圍資源事件售營銷手——詳引領諸銷售齡高潮體驗財營銷忌——內(nèi)完全派展示銜攻略2Wh宏o搭am馳I匆?1Mission?3Ho扇w盞to河d畢o?銷售稀目標入市抹策略賺與推河售營銷述推廣幻玉攻略49萬客稱會刊青傳遞數(shù)項目射信息編，儲勇備客血戶載體版：萬爸科會守會刊內(nèi)容淚：前期削以萬子科品宵牌推指廣為弓主要砍內(nèi)容景，從礙企業(yè)姜發(fā)展呈歷程容、品廢牌內(nèi)艇涵等符方面濤與會把員溝朽通，嶺為前希期萬割科在升東莞英的品束牌傳糾播做甘鋪墊散。之后僚的會替刊，迎應針某對項邪目推丈廣需攜要，融以區(qū)壞域發(fā)鳴展前廉景、無項目銀投資論前景發(fā)分析翼和產(chǎn)萬品訴例求為吉主要訓內(nèi)容礦，成撿為項磨目信私息的撈主要芝傳播背媒體胸。通過長萬客遭會刊受將萬省科品題牌、鍬項目聲信息堪最大沖程度證傳遞定給萬牲客會抓員，乒為后販期的括項目毫銷售油儲備相客戶罩。目的捕：實幅現(xiàn)重傍復購撇買以懇及推腿薦購城買50萬科池業(yè)主肢資源廳利用對象束：萬驢科東有莞、賄珠三濱角業(yè)占主聯(lián)款動推珍廣方式務：短讀信、星直郵粗、電煮話通雞知、相萬科催會會冊刊內(nèi)容濫：針涂對項初目推付廣需嗎要，異以區(qū)府域發(fā)帽展前潑景、究項目械投資浴前景區(qū)分析扭和產(chǎn)雁品訴困求傳閱遞給梨客戶鏈（特耗別是攀東莞引、珠免三角瞧的業(yè)誘主）廉，為粥后期助項目框銷售螺儲備攪客戶批。目的嚼：實恭現(xiàn)重孫復購淋買以劣及推猛薦購恩買51世聯(lián)鋪客戶若資源東莞覽世聯(lián)象已儲覆備上門蹤蝶客戶膛約4萬馳人成交鑼客戶辜約4千守人豪宅者成交肚客戶芬：世紀上城約蕉40紹0批；高端食洋房白成交聽客戶主：凱旋漸城約爛70銷0批；商鋪態(tài)成交精客戶摔：新輛天地莖及陽水光澳臭園截趣至目林前共10墨0多挖批；具備跪購鋪笛實力錄的客型戶資王源—辨—約1禿20蓬0個52客戶香資源產(chǎn)利用方式倘：短武信、半直郵興、電倦話通做知范圍乖：二洞三級貍市場還聯(lián)動嫁，客陣戶資雄源最嘗大化逮挖掘你利用目的帳：拓渣寬客暗戶層嚴面、開儲備別誠意辜客戶世聯(lián)奪客戶閑資源族利用53世聯(lián)昏行尊輕貴會迅利用尊貴協(xié)會職稠能為物故業(yè)投惰資客薦戶提碼供市甜場上狠第一宜手樓側盤咨吃詢，忍造就日地產(chǎn)趨投資欣增值浴機會長三凈角、杏珠三插角各車大城撈市投壁資物耽業(yè)咨少詢互敏動，以最父快的梅速度懸為會芳員提幸供國筑內(nèi)各字大城夫市房產(chǎn)巖投資含訊息會員彩優(yōu)惠享受24小時掉免費始物業(yè)頓估價皇咨詢細服務享受允世聯(lián)棋地產(chǎn)境與相桃關大孔型公拋司聯(lián)坐手推恭出的某優(yōu)質威服務自由鎖參加嚼本會衣舉辦送的多構元化股活動獲得卸尊貴甲會精述選商根家購桑物優(yōu)厲惠享受示購買夠、租醒賃物悄業(yè)及堪按揭數(shù)優(yōu)惠帆折扣目的吩：為腦本項蚊目拓寬降客戶齒來源販，儲管備誠璃意客爭戶54活動撲營銷意——爬搭臺竹唱大觸戲渠道屑營銷份——稍直效誼客戶冠資源事件艱營銷雕——唉引領撓銷售查高潮體驗濕營銷淡——食完全皇展示滋攻略2Wh潑o綠am面I截?1Mission?3Ho艙w疲to就d宅o?銷售宋目標入市憂策略賞與推承售營銷邊推廣胃攻略55搭臺喘“唱獅大戲刃”—警旺場差、增層加人斤氣/叢配合厘商鋪姨銷售56“搭象臺唱拌大戲批”的京實踐書來源摩——澤SO們HO躲現(xiàn)代肆城：1.息“我訓記得廳，小乒時候衫去市勾場，封沒有壺誰規(guī)紹定哪理兒必袖須賣某蔥哪營兒必溉須賣心蒜，習所有盡SO樓HO浙現(xiàn)代殊城不做庸業(yè)態(tài)筆定位煎?！?.拋“我伐還記鄭得，捏每當唱大抹戲的時去候，蓮周圍嬸聚的暑人特卡別多臘，生紗意也架特好懼做，摧所以陡我們駱就不塌停地訂搞活辜動。恐”——宣老潘殊的話趨有時麻比較叫極端裙，但唱大嫩戲這句鋸大白利話確鋸實與卡營銷劣的道交理暗氧合，童值得暫本項亡目借川鑒。57“搭遠臺唱寨大戲夫”的擊目的虎與作坊用：3.撐在現(xiàn)蔑階段牢缺乏兩商業(yè)鳴氛圍兇的時晃候，聚集島人氣，為鉤早期隊商家奧帶來黑消費探者，夕保證保其經(jīng)猾營；4.義建立牙市場倦影響肅力，厚使本演項目潛成為蝕東莞呈人普柔遍向憲往的慨休閑在場所霸；促進泄一期遇產(chǎn)品叫銷售1.弟通過用活動施為項混目帶證來直您接客愈戶（扮商鋪址及公遵寓）受；2.脈使商橡鋪購次買者役樹立爛對本孤項目僚商業(yè)控前景傳的信彎心；提升煙后續(xù)概住宅葉價值58根據(jù)險對本疊項目磨的作叼用確譽定“扣唱大聯(lián)戲”蜘的3盛大原蝕則：1.主題關系列濃化原則案——細結合遍商業(yè)埋街的百業(yè)態(tài)媽，“屯大戲陸”貫巴串某扣一主死題，為形成支系列眨化；2.配合仰銷售原則袍——容重要敗“大枕戲”抵的參反與群季體，奇盡量頂能與竭項目產(chǎn)的目兔標客礙戶群蜓相符炮；3.規(guī)格泰檔次秩搭配原則知——汽合理缸分配索推廣概費用提，以宇少量列“大還戲”怒建立裂影響尼力，肢以大畜量“找中、熟小戲宰”使客桂戶“筒習慣煙性”全的來身到本建項目；59配合碧本項婚目商機業(yè)主尖題餐誘飲＋跌休閑謀娛樂唱大駕戲主等線—透—東莞按“食紫文化熊”60配合抬元素——明星兆/時漏尚/大潮流61萬科險運河役東1流號20末05逗年9斬月—握—2洽00綿6年術1月袖，每漸周末鬧就在遷萬科默運河刑東1松號，請您斑來！時尚簽美食狂歡節(jié)62白天間——步激情觸時尚洽廣場關鍵建點：偶時尚廳、明巨星、壁潮流夜晚印——奧露天烏電影棋廣場國內(nèi)踩外獲幻玉獎大尿片永本不落軌幕！搭臺和“唱歉大戲刪”6305釣.9決—放—主慌題：稠王子姜廚房形推廣憲月全面冰推介勾王子攔廚房熟的概村念餐肉飲、暑精致煮的裝赴潢風萬格以鹽及科霜學的褲經(jīng)營怨方式督。萬竄科、秩海港季強強語聯(lián)合堂，向壁客戶斧傳遞充本項拐目商忠鋪尊侵貴、奸高檔秋的形頓象。6405夾.1科0賣——悅主題微：體鳥驗生燦活美碗食月啤酒礎節(jié)千人案盆菜撞宴時尚央素食可節(jié)東莞閃最大景的披始薩競墻賽6505冷.1脅1宿——達主題裁：健宮康美勾容月關鍵宅：相副關活允動邀精請國京內(nèi)、查港臺視明星密參與語，以餐明星購效應魔聚集碗人氣6605站.1醋2維——冬歡樂敞新年賠月方式靜：聯(lián)贈合著奇名電辟臺、疲媒體洗單位踐舉辦去各類純圣誕辯節(jié)、羨迎新箭晚會漲（請殃知名相明星義、演輪員參叉與）目的跑：聚汪集人鐘氣，丙引起啊市場宰及客核戶的捐關注淡，帶匹旺整哭個項持目的察現(xiàn)場它氣氛早，促援進商停鋪銷犬售67活動造營銷獎——至塔臺寇唱大套戲渠道箏營銷陣——禮直效尚客戶容資源事件學營銷姐——嫁引領跟銷售酷高潮體驗虹營銷嗎——涂完全騰展示經(jīng)攻略2Wh參o鍬am撲I鋪?1Mission?3Ho出w甘to濃d嫂o?銷售脆目標入市郊策略助與推趟售營銷鼓推廣敘攻略681132245售樓處前廣場商業(yè)街全情展示12345形象墻商業(yè)街櫥窗展示售樓處2005年7月初完工2005年7月初完工2005年7月底完工2005年8月底完工2005年6月完工賣場紫的標虧準化她展示69商業(yè)蜓街展睬示帶亦動住早宅銷貸售消費跡者能出夠感暖知到裹未來鏟的生猛活愿頭景，澤繼而胃引發(fā)衰買房叼的沖湖動商業(yè)麗街展趟示餐微飲、穩(wěn)零售漏、文面化、怖娛樂變等為節(jié)一體綿的歐項美風樸格街味區(qū)商漢業(yè)，僵主要趨突出貫時尚凱生活哨和體指驗式癢消費70櫥窗澡展示鄭已確叉定商約家業(yè)魚態(tài)，爐給客盞戶信尋心71售樓牢處前賽廣場關鍵冤點：1、珍增加拿可參曲與性圓（休蕩憩長密椅、乖遮陽嘆傘）2、鑼體現(xiàn)沖生態(tài)垂、自待然，丈多布等置植虜物3、腦完善堡導示修系統(tǒng)廣場艘可作季為公歷眾休截憩場渴所，懸提供側小型幟表演苗舞臺潤和臨掉時的捐展示天空間正/給砌街區(qū)齡公民烈提供嘩一種牲“人庸居人教聚”膽的雙尊優(yōu)空燒間，微為他冊們創(chuàng)寇造一國種差叛異化梯城市矮生活繡體驗兇的價虧值72售樓辱處—落—客頭戶體貍驗概念碰展廳關鍵乓點：1、陸保證鏈有足生夠的鈔空間連擺放敵展品2、屬考慮政沒有展展示撿活動猜時，謹展廳重的布恥置植眠物造染景，避免卷過于寄空曠3、己開辟返時光狠展板遲，展賭示御承用攝換影大洗師隨蠅時拍擠攝的記錄交項目升歷程些的照瓣片VI汽P服漁務區(qū)關鍵叨點：1、公高檔貫家私暑、增網(wǎng)加品固質感2、忌配置飾電腦畢，方償便網(wǎng)辨絡查繳詢3、冊提升久服務孤品質領，體涉現(xiàn)尊掀貴感73《投染資手船冊》土、《短樓書馳》、采《犁萬客蹦會專撥刊》目的盆：使客哪戶充遍分了服解項寄目的另優(yōu)勢燭和亮訪點時間監(jiān)：20柱05悄.7文月完擦成內(nèi)容混規(guī)劃冊：1、匙片區(qū)鞠未來劑規(guī)劃2、泡項目撕規(guī)劃3、標賣點澤提煉4、苦投資故案例虎講解關鍵博物料另備僅：海液報、嬸折頁宣傳鋪物料74系列屠影視邊宣傳連片：壁見證跨項目純成長緒史目的棵：給到賓客戶榴最直蘿觀的哭對未爆來生萄活形轉態(tài)感懸受，同時株可以腐作為藥紀念拔品贈宇送給站客戶時間尼：影視楚系列詳一7坐月制莊作完溝成規(guī)劃死：新的仇傳播冒模式妙的應剝用，包根據(jù)急項目頑進展笛的不同階診段推社出不漆同主吳題的真宣傳臺片關鍵捧物料宣傳塌物料過——喘客戶搶體驗75服務人員類別工作服裝置業(yè)顧問接待客戶，介紹項目，銷售深色西裝1、工牌售樓處大堂經(jīng)理負責整個售樓處服務人員的管理和安排深色西裝2、工牌售樓處保安人員（停車場、入口接待人員）引導客戶停車、前往售樓處和帶領客戶就座統(tǒng)一制服1、工牌售樓處保潔人員整個售樓處的清潔工作統(tǒng)一制服2、工牌售樓處吧臺服務人員專門負責洽談區(qū)及VIP區(qū)的酒水餐飲服務統(tǒng)一制服3、工牌樣板房保潔人員負責樣板房的清潔工作統(tǒng)一制服2、工牌樣板房示范大使負責樣板房內(nèi)的接待和講解統(tǒng)一制服6、工牌綜合服務大使為客戶提供按揭、二三級市場聯(lián)動服務職業(yè)套裝、工牌客戶服務中心接待大使負責接待業(yè)內(nèi)、相關行業(yè)參觀團職業(yè)套裝、工牌銷售乓服務轎—專糊業(yè)團陳隊76綜合戰(zhàn)服務迫大使目的饒：人性德化服鑰務體水系，辮創(chuàng)新挪模式?jīng)?，建餐立項庸目的搖第一形象臣，給蜓與客槳戶專揀業(yè)的歉高品濱質售喝后服宣務，辯形成口慘碑傳饑播時間傾：20禾05崖.7漆到位服務赴內(nèi)容糧：1、芒針對集律師鄰、保銳險、篩公正金、備耍案、珠抵押登記耗、催產(chǎn)款等漫一系標列按該揭手沾續(xù)提償供一區(qū)條龍束服務2、孫提供猾代客租招租長等專矮業(yè)服縱務銷售罪服務77品牌蹦物管仔，公四共契枯約模很式目的江：給到巡壽客戶淡最安稍全最妙人性旺化的沖物管慚信心時間射：20蔑05渠.否6月門確認旱完成關鍵對要求午：1、堤擬定監(jiān)物管訴公共小契約腎條款2、排法律纖確認姿公共繭契約萬科懶品牌罩物管萬科盒運河毀東1祖號78活動溫營銷信——蟻塔臺雪唱大貫戲渠道怪營銷頃——晝直效興客戶敲資源事件漸營銷坐——兇引領爬銷售哲高潮體驗襖營銷揚——立完全緩展示較攻略2Wh陪o憤am猴I婆?1Mission?3Ho火w茂to允d云o?銷售鈴目標入市腸策略象與推班售營銷珠推廣傷攻略795月6月7月8月12贊月9.演25萬客軍會會繞員、旁VI仗P客尖戶參役觀示受范區(qū)8.氏20談主力窮店簽丑約新丑聞發(fā)名布9月10樸月11坑月1～糠5月6.出18何投資息論壇5.遺7項悶目啟盤動新馳聞發(fā)毅布會事件夾營銷忙安排不斷眉制造銷售先高潮機！9.粗18土發(fā)售鴨公寓VI道P卡10扇.2街鋪目解籌周末偉樓盤傳活動7.比16追招商弦會/兩商鋪VI闊P認籌5.園1房家博會10鑒.1周6大摸鋪解籌10稿.3仁0鋪寫王拍蟻賣2.頌18油開街失慶典伏/3充.1縣8主賄力店奇開店判慶典11紙.5涌公寓飛解籌州暨開余盤80事件白營銷涉1：房博扔會20家05球.5張.1瀉房博漲會項犧目首網(wǎng)次登菠場目的望：提宇升項且目市溫場認扶知度藍、知抵名度薦，為遍后期過項目造儲備攀客戶81事件牽營銷禁2：萬科悲運河退東1私號項宗目啟誰動新蹈聞發(fā)顯布會代言乖人提躬前在婚公眾伏媒體姜亮相尾發(fā)表鴨言論5月蓋初主辜流媒罵體開拋始炒巴作、裹路牌爛廣告據(jù)信息挽發(fā)布關鍵流工作腰:御景漂灣酒攝店地點泡:項目義預熱意，項樂目整馬體推像介目的寸:邀請譯嘉賓打：各認報社攀、電易視臺銅和網(wǎng)俱絡媒切體記玻者萬科唯公司規(guī)領導政府刑部門毅領導世聯(lián)沃領導業(yè)內(nèi)若人士萬科片業(yè)主撞、萬盜客會攪會員沾邀請主持隱：萬撫科主題獸：項依目開鈔發(fā)理邁念介更紹，鑰項目斥推介20確05患.5距.7謠開工號日（嫩項目扶啟動拍新聞殘發(fā)布飄會）82事件凡營銷驢3：投資攏論壇形式慌：論解壇/搬發(fā)布殿會/醫(yī)講座主題攜：中科國舊四城區(qū)捉商業(yè)井經(jīng)營裙發(fā)展葵模式階探討重要地舉措授：成殺立萬野科商塔業(yè)投昏資機繡構/醋投資笨會邀請響嘉賓蔬：各報透社、選電視呢臺和罵網(wǎng)絡升媒體釋記萬科耕公司趕領導世聯(lián)愧公司泉領導商業(yè)卡投資據(jù)分析道專家燈、權臉威人錘士萬科見業(yè)主見、萬核客會紫會員捐、世喉聯(lián)客說戶20虜05燭.6錘.1余8（辱投資狹論壇救）83事件串營銷相4：商鋪則VI恥P認尊籌20懇05齡.7直.1敢6（立招商暫會/導商鋪丸VI串P認耐籌）目的場：積村累商行業(yè)客她戶時間瞞：2溉00輔5.私6月甩底設星計制圖作完卡成權益默內(nèi)容粉：1、牙50敢00蛙0元耳紅籌線，5喜00嗓0元剪藍籌究（一懇個鋪好位至坑少有一個墓紅籌叢三個趴籃籌熱）2、序卡號污=選鑰鋪順熄序號財(紅撇籌客魄戶選歐完籃揉籌客楊戶再謹選3、銀選鋪超當日逃成功糧選房土者額腎外優(yōu)仁惠4、隊積分偵增值地優(yōu)惠宜（萬動客會佩成員界購買業(yè)、老眠帶新疑等積分底）宣傳物料東莞睜運河省東1狼號招根商專馬刊目錄1.頁您為夢什么哨選擇厲中國間？——擇中國笑經(jīng)濟困及零恢售消堡費業(yè)露發(fā)展弊分析2.融您為關什么也選擇搞東莞倉？——脹東莞漠國民景經(jīng)濟班發(fā)展究及零譜售業(yè)培發(fā)展思分析3.指項目媽所在磨片區(qū)胳經(jīng)濟俗發(fā)展徐、消防費力學增長邪、商痕業(yè)現(xiàn)要狀分多析4.乓您為粥什么剪選擇啄本項隙目？——膛項目摘分析其、定滾位5.危本項涂目招淚商意蜂向6.語合作峰方式84事件奪營銷獲5：主力餓店簽豪約儀濫式暨新招商換推介均會主力困店確瞎定關鍵站工作徹:御景褲灣酒木店地點講:展示朱項目權商業(yè)印前景私，提喇升其久它商禮家及顛投資籠者對毀項目燈的信榜心，艇促進積后續(xù)含招商柿，促您進商傅鋪銷秀售目的冷:邀請現(xiàn)嘉賓憤：各讀報社懸、電哭視臺杯和網(wǎng)刑絡媒鉤體記述者邀受請/算萬科嘴公司柴領導秀邀請/業(yè)向內(nèi)人肝士邀蛛請/曠萬科跡高爾極夫花勉園老賢業(yè)主形邀請悅/萬額客會箏會員主持企：萬針科主題輝：簽堆約儀灑式，晉招商姜推介20想05船.8褲.2鐘0統(tǒng)主像力店聽簽約貢儀式黑暨招找商推籌介會視招部商進英展情喬況具抵體確依定時間失:后續(xù)透新聞頭及軟擦文報今道85事件燭營銷至6：公寓礙VI囑P卡抄認籌20弊05熄.9吼.1教8（懂發(fā)售適公寓著VI紡P增遷值卡葬）目的領：積紀累客粗戶，坐整合熊萬科望、世傍聯(lián)資后源，桿突破義地產(chǎn)埋預售朽限制時間宜：2姓00捐5.億8月怒底設躍計制拉作完強成權益哀內(nèi)容保：1、材30狼00涂元購補卡2、距卡號緩≈選虧房順載序號3、生選房逼當日療成功只選房顫者額進外優(yōu)勞惠3客％4、插積分廚增值憲優(yōu)惠迎（購夾房、愈參加鄭活動冠和老脹帶新幣等積麗分）5、漲增值匯性，評隨著聲萬科詢資源控的整肝合度模，權氏益不衫斷增南加86事件蹄營銷臟7：VI輛P客郵戶、棚萬客務會會翼員參仇觀示欄范區(qū)20招05舟.9友.2門5萬客何會會賠員、喬VI蹈P客撲戶參島觀示妹范區(qū)發(fā)送邀請函售樓處專人接待模型講解媒體弱記者飽進行鉤新聞獵圖文姓報道觀看繭影視絨宣傳飛片咖啡哈廳服較務人恥員茶竊水招魔待參觀疫首批鹿樣板浮房電瓶撐車接姑送返回弦售樓篩處休晶息拍照掩、專但人講角解電瓶尋車87事件串營銷長8：街鋪煎解籌20水05倡.1故0.座2房博鞠會商儉鋪解裳籌（紙客戶勉消化趙）整個聯(lián)選房賀流程葬安排認購愧書、限合同前等相齊關銷弓售資憐料到欄位人員銀到位選房耐須知/選房所通知喝函（緩提前展投遞杠）媒體惠全面迫覆蓋頂（提紡前一爐星期喊）現(xiàn)場膨氛圍點營造銷控孤版茶點捕、樂慣隊等紛準備鐮充足幸運52大抽焦獎，舅凡持VI滿P卡者紹即可債參加關鍵感條件李：88事件歪營銷粱9：大鋪早解籌缸（難潛點轉疾亮）20明05春.1怕0.揪16大鋪岔解籌奧（客溜戶消徑化）整個容選房嚷流程悠安排認購笑書、捆合同晃等相塘關銷搭售資礎料到醉位人員柄到位選房刪須知/選房指通知勸函（制提前惑投遞門）媒體訴全面漏覆蓋秀（提石前一愿星期融）現(xiàn)場認氛圍繳營造銷控熱版茶點給、樂擊隊等絡準備知充足關鍵日條件深：大戶喪云集秧，笑程傲東瘦莞89鋪王呼拍賣嬌會鋪王千選擇紫規(guī)律煮——一、手商鋪嶄價值榴全體岡現(xiàn)。館（昭桂示性班強、密人流鼓必經(jīng)程之路纏）鬧二墨、唯芹一性輸。制累造高計潮的兵利劍案；吸敘引眼酷球的汽法寶囑。三、惕面積慣最大床，價兆格極宜為昂趙貴，雞銷售零價格和為整皆體均娛價的預3-貼5倍事件岔營銷織10：鋪王稻拍賣20吩05冷.1撕0.企31軋鋪王攔拍賣目的朗：提兼升項篇目形蓄象，駛形成霸價值歸標竿鋪位飽：選構擇1街個外盆街鋪楚和1些個2絕層大瘦鋪90事件鹽營銷美11：開盤石慶典剝（公御寓解診籌）20倍05叮.1棵1.治5開森盤慶瓦典（曾公寓將解籌側）關鍵忽條件孤：預售辮許可朝證/按揭柴銀行價目芝表整個惰選房血流程擠安排認購容書、將合同頑等相甜關銷誘售資黃料到很位人員仙到位選房深須知/選房刊通知醋函（草提前繞投遞胳）媒體解全面顛覆蓋癢（提棋前一汪星期仰）現(xiàn)場系氛圍攝營造銷控張板茶點及、樂卸隊等框準備趣充足幸運52大抽禁獎，注凡持VI榮P卡者常即可堆參加91事件價營銷蜘13：主力悅店開織店慶驗典20希06色.3產(chǎn).1攻8主辮力店閥開店戚慶典展示柔項目邁商業(yè)攤良好銀運營銅情況堤，提喚升其土它商壇家及掉投資濁者對撥項目講的信踩心，騰促進漫后續(xù)股項目靠的銷鍵售目的頸:邀請推嘉賓吉：各廳報社燈、電否視臺猾和網(wǎng)醬絡媒拖體記者邀攪請/菌萬科漸公司茅領導泰邀請/萬陜客會桿會員問/成孕交客術戶等事件斑營銷梅12：開街翠慶典20涌06金.2嘉.1蛇8項里目商親業(yè)街始開街傳慶典92直效鞠營銷布渠道萬客憶會、蔑世聯(lián)銅客戶達資源毒營銷短信戚發(fā)送DM所單張?zhí)字编]立體每化營補銷渠詢道特色昆活動大型村戶外磁廣告沿牌（詠主體譯形象向）網(wǎng)絡驢先行策啟動精（印傳象和巷口碑軍）報紙壤廣告昨（反翻復信色息灌食輸）建立醉完全耳直效狡的低成悲本營銷糕渠道一期吼媒體病策略電視納廣告黑（形蹦象和融信息著傳遞伶）93營銷段推廣姑費用父及預嗽算1期2-5期推廣費用約800萬約2000萬項目當期銷售額約1.782億約10.17億當期費用率4.5％2％項目整體銷售額11.952億整體費率2.3％其中挑2.工5％饒為正得常營換銷費嚼用另外新2％尿可通降過提習高價愈格獲窯得94952WhoamI?3HowtoDo?報告呆結構——逼1期加如何牧定位——晝銷售悼執(zhí)行1Mission?——川目標額梳理4TheMore…——裙關于嫂后續(xù)獎住宅光的建干議——顫商鋪叨銷售豆的備辭選方乞案96『客缺戶定德位』胞/東莞鉗洋房平客戶愧分類沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽、尊貴奢華的生活方式思想深刻、有極強的洞察力、有遠見、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在舒適和高品質的生活基礎上，強調個性化的生活方式、較強的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、擁有其身份和個性的標志物懷舊內(nèi)斂、道德感強、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質和舒適性。重視生活的舒適性和品質、關注細節(jié)、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對價格有一些敏感責任感強、有不斷提升自身的強烈愿望、務實、對金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、對價格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質、懂得享受生活、關注時尚流行元素、對價格有一定的敏感財富漆層面價值普層面保守轉型新式高中低97『客鑼戶定涌位』研/客戶昨篩選注:建此表湯的客略戶層丙面是砍相對義綜合晉平均督的客途戶中低財富露層面價值博層面保守轉型新式高國際旨公館將（洋抖房）凱旋槽城格林蝦小城陽光份澳園新天繡地景湖車春天本項支目98項目中信陽光澳園中信新天地中信凱旋城世紀城國際公館宏遠江南世家金地格林小城平均約年銷售量m28萬10萬7萬6.7萬10萬7萬8.5萬銷售套數(shù)730套1300套450套250套1000套500套800套銷售周期6月12月12月12月12月6月12月月銷售套數(shù)12110837218383銷售寧分期橡的市臂場參各考：爛東嗓莞單患個樓猜盤的煌年銷飽量一核般為救7-鞏10低萬M2991報告亞重點娃回顧Mi狼ss洗io哥n?20控05麗年底輛回款斧1.砍2億腳元20牽05矛年1裂1月工底商鋪梨銷售摘70逝％（不并含集邁中商煩業(yè)）公寓透銷售抬10晝0％10群02報告主重點祖回顧Wh既o顯am追I徑?產(chǎn)品煩屬性挪:斧東參莞前位所未岸見的莖，體相驗式懂的，最有雹情調攔的，愉具有排文化畏特色想的商批業(yè)步飛行街萬科睬運河贏東1茅號——層“金酒三角亭”首冬席街嶄鋪投資蚊屬性愚:蛾安全箱、穩(wěn)榮定、栗升值款、長嘩期10狀13報告妄重點趙回顧Ho蘆w莊to待d蛙o?渠道從營銷孝——道直效犁客戶院資源活動口營銷曲——蜜搭臺趙唱大革戲體驗通營銷賣——南完全另展示億攻略事件乳營銷百——潮引領解銷售惱高潮限量遮發(fā)售精——觸推出原即售貼磬10聚2Th醋e披En鈔d.新我們楊真誠認為您拋服務繼!預祝銅項目扭圓滿小成功寄!10卸3附件綢1：錦招商談指引10刮4業(yè)態(tài)創(chuàng)選擇知——遍思路有1：差根據(jù)爽商業(yè)宮街區(qū)疾的定皇位模勞式成行碑成市（同璃質同敵類）完全境補缺（同搬系不灘同類索）擴大臥主題（不泄同系羊不同組類）補缺模式成行趙成市汁模式婚適用溝條件哨：需求根持續(xù)稻增加姜，商戀家具社有較衰高經(jīng)臂營水悲平；交通服及地川域關宇聯(lián)性母強，愿一般旦在成問熟商組圈周越邊延寫展較易毫實現(xiàn)剖；特點巡壽：借劃勢，謎吸引加客戶槽、共鈔享客著戶、饅爭奪派客戶芝。補缺閱模式樂適用趟條件柳：市場頃同一描類別典業(yè)態(tài)速不完菌善；市場鎖商業(yè)展主題介有空龜白點冤或較嚷為稀箱缺；市場遙對所棍缺業(yè)賺態(tài)有聽一定瞎的消轎費需饞求。10腳5東莞丟城區(qū)賤商業(yè)淋格局情分析?。涸谑幹饾u崗形成然6大罵商圈送中，砍綜合怒零售殲業(yè)競瘦爭激牽烈，磨且堅胳趨飽聲和東莞羞城區(qū)姿目前那商業(yè)逗總量古為約卵30銅0萬端平米棋，城業(yè)區(qū)人芝均商水業(yè)量神已經(jīng)盛超過鍋2平瞧方米蟻的警稀戒線芝。東莞貞有6慕個大嚴型商寒圈，歇莞城估3大悟商圈槳最為紫成熟癢，萬泡江商欠圈和中新中炭心區(qū)扯商圈型正在僑成長報過程峽中。東莞柴大型揮商場威/超神市主則要集恰中分秋布在惠莞城裕、東棚城大饒道、墾東縱千大道壞。莞城肺是目伶前東聲莞商乓業(yè)最緞發(fā)達鑄、最喊成熟彈、最習集中懂的板爭塊。萬江績商圈新中確心區(qū)床商圈運河料東項明目東城角大道綁商圈東縱投大道見商圈花園斧新村留商圈繁華踢商業(yè)殲街道仙大型桶商場豬/超肝市市橋肯—運昆河商都圈10素6東莞朵城區(qū)皮商業(yè)仁格局報分析竹：在堆部分頓商業(yè)控街形錢成了鍵服裝獎或餐靜飲的厚主題余商業(yè)氣，但炊以中照低檔在為主以餐塊飲為蝕主的頭典型音商業(yè)瞎街有北：雍臥華庭/南城核步行牙街/銀豐虹美食抵街等冠。東莞攪人對樓美食殊情有角獨鐘諒，且辣各方鍛美食煉廣為叼吸納霞，東旋南亞刑菜系/西餐/本地羞風味/全國粉各地輪菜系魚等各鞏領風然騷。以服乎裝為耀主的殲典型晃商業(yè)站街有腰：東時城步應行街/花園竄新村謙步行泉街。東莞秋的服裙裝商帶業(yè)街竄以中低拼檔消菠費為躺主。中充高檔掘消費稻群不域在本聰?shù)叵假M，劑多往飄香港/廣州膏等地樣消費棉。10各7酒吧誰是東財莞人變重要評的娛祥樂消抖費場斗所。破酒吧唐也因毯此成殺為商雖業(yè)街銀的一捎個重己要特利色。新世違紀酒莊吧街蹈約長80催0米，將有7個酒觸吧，駁但在挽東莞艇非常禾出名矛，YE辭S懇BA快R、12鋪3酒吧猜，每沈晚驅壁車前庭往的煙人絡婦繹不綿絕。旬這條尿街最置早的療時候滴僅有填一兩項個酒扭吧，獲漸漸相的才避做成紋以酒科吧為好特色橫的一躬條街殼。除了新世炭紀酒朋吧街，還執(zhí)有一仇些特霸色酒案吧閑枯散在腐其他恐商業(yè)遞街的凍各個符角落己。如厘銀豐雷路/花園贏路。10胃8小結孩：本導項目附的業(yè)養(yǎng)態(tài)應值選擇攤以餐播飲為熄主定位模式基本條件業(yè)態(tài)選擇本項目適用性分析成行成市交通及地域關聯(lián)性極高綜合零售業(yè)市場競爭激烈，本項目缺乏可依托的商圈；需要依靠大量日常人流，項目交通條件不適合；需求持續(xù)增長大規(guī)模、高水平的經(jīng)營管理完全補缺市場同一類別業(yè)態(tài)不完善針對大眾的主題零售（如服裝等）需要依靠大量日常人流，項目交通條件不適合；飲食休閑娛樂屬于目的性消費，對日常人流量要求低，適合本項目；僅有300個車位，不適合大量餐飲聚集擴大主題市場商業(yè)主題有空白點針對特定圈層的主題零售（如文物古董等）在東莞缺乏相應消費需求；10郵9業(yè)態(tài)舉選擇艷——秋思路做2：丑類比飲項目僵參考餐飲零售/服務藝術休閑娛樂22家，其中11家為歐美風味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％％1.2－1.4萬1.2－1.4萬0.7－0.88萬平米南里供以反礙映時岔代特踏征的忽新建怪筑為確主—黑—集著中式壺商業(yè)畫＋少盲量商香鋪。德以一字座總乒建面致為2腿.5英萬平略米的故購物扭、娛軟樂、喪休閑懲中心著為主容。該狹中心塘共五友層，急商業(yè)藍業(yè)態(tài)魚包括悟國際鞏影城騙、劇確院餐揀廳、捆家居