操作手冊培訓講稿

社區(qū)商業(yè)操作手冊冀曉陽二零零六漢略地產(chǎn)研究中心

我想講的是一種態(tài)度。一種嚴謹求證、多方法論證的研究方式。商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風險。商業(yè)地產(chǎn)的復雜性也帶來社會利益和財富的重新分配。這不是一次培訓！發(fā)展商關(guān)心開發(fā)利潤。投資客關(guān)心年投資收益率。商戶關(guān)心日翻臺次數(shù)、平均日營業(yè)額。消費者關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌。政府關(guān)心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè)。如何輕松駕馭復雜這一矛盾棋局？嚴謹而深入求證是唯一的出路。本手冊正是實際操作的典型方式。商業(yè)地產(chǎn)不神秘。它只需要更多的精力投入，更深入的研究。一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目錄一、社區(qū)商業(yè)概述1.1社區(qū)商業(yè)類型1.2社區(qū)商業(yè)區(qū)域（商圈）分析1.1社區(qū)商業(yè)類型

——社區(qū)商業(yè)含義

社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎，它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應控制在3萬平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設置也有較強的針對性。外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在2％—5％之間，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2％以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。1.1社區(qū)商業(yè)類型

——按照商住比分析類型案例戶數(shù)人口調(diào)整后的商業(yè)面積（㎡）戶均商業(yè)面積（㎡/戶）人均商業(yè)面積（㎡/人）外向型美麗365花園1,7996,29716,0008.892.54招商海月花園4,19914,69728,0006.671.91錦繡江南4,40015,40025,0005.681.62海濱廣場4,76016,66018,0003.781.08中間型陽光棕櫚園2,94610,3119,0003.050.87蔚藍海岸5,11917,91715,5003.030.87內(nèi)向型祈福新邨7,46426,12419,8002.650.76皇御苑3,69012,9155,9401.610.46萬科四季花城4,70016,4506,0001.280.36風和日麗3,60012,6001,9800.550.16星河灣10,33036,1555,0000.480.141.1社區(qū)商業(yè)類型

——按照人均商業(yè)面積分析上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.08—2.54㎡之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.14－0.87㎡之間。1.1社區(qū)商業(yè)類型

——按照距離分析社區(qū)商業(yè)提供的服務一般步行5分鐘可到。社區(qū)商業(yè)的特點就是便民。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達便利店，步行10分鐘可到達超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達購物中心。1.2社區(qū)商業(yè)的區(qū)域（商圈）分析社區(qū)商業(yè)的區(qū)域性分析主要包括以下幾方面要素：片區(qū)人口統(tǒng)計；片區(qū)消費群特征分析；競爭對手分析（現(xiàn)有及潛在的競爭對手）；目前片區(qū)的人均商業(yè)面積大小；片區(qū)人車流量統(tǒng)計分析；片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分析；片區(qū)市政規(guī)劃分析；商業(yè)物業(yè)條件分析等等；以上幾項要素是對社區(qū)商業(yè)策劃定位的主要參考依據(jù)，任何一項要素分析都與項目的商業(yè)定位息息相關(guān)。一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目錄二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃

2.1規(guī)模定位2.2市場定位2.3主題定位2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃2.5租售定位2.1規(guī)模定位商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有：

區(qū)域的商業(yè)市場容量；市場整體租售狀況對項目規(guī)模的影響；項目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）；主力店的帶動效應（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）；競爭性項目對項目規(guī)模的影響；市政規(guī)劃對項目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響；項目自身條件對規(guī)模的影響等等。2.2市場定位市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：功能定位按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務半徑在1.5—2公里范圍內(nèi)，常住人口不少于10萬人）、中間型社區(qū)商業(yè)（服務半徑在1.5公里范圍內(nèi)）、內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費群）；按照業(yè)態(tài)類型可分為：日常生活消費、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少；檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）；名稱建議（通常是綜合項目所處區(qū)域、項目自身特點、開發(fā)商名稱等來確定）。2.3主題形象定位商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素：住宅樓盤的整體風格；項目片區(qū)的整體氛圍；主題營造的可實現(xiàn)性等；2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

超市、餐飲、便利店、服務配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：

社區(qū)商業(yè)的基本特性：超市、餐飲和服務配套是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況；能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍；符合商鋪建筑設計技術(shù)指標。名稱位置規(guī)模（㎡）1家樂福福田區(qū)福強路與新洲三街交匯處19,0002家樂福福田區(qū)梅林一村一區(qū)12,0003萬佳福田區(qū)華強北路華發(fā)大廈18,5004萬佳福田區(qū)福中路福景大廈12,0005沃爾瑪福田區(qū)福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區(qū)上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂福田區(qū)金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區(qū)彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區(qū)福強路益田村中港城購物廣場13,00010百佳福田區(qū)華強北路群星廣場6,00011沃爾瑪羅湖區(qū)洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區(qū)鳳凰路12號中山花園大廈裙樓12,50013萬佳羅湖區(qū)春風路2021號長豐苑20,00014萬佳羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區(qū)東門中路20,00016人人樂寶安25區(qū)華豐商貿(mào)城13,50017萬佳寶安5區(qū)新安湖商業(yè)城24,00018沃爾瑪寶安35區(qū)前進路安華工業(yè)區(qū)16,50019新一佳寶安22區(qū)公園路24,00020沃爾瑪龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁17,00021新一佳龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂南山區(qū)后海大道6,300平均規(guī)模（㎡）15,8702.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

——深圳23個社區(qū)商業(yè)2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃每個社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會有鮮明的個性，23個案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大部分的經(jīng)營面積，象旭飛花園（69.3%）、港灣麗都（67.3%）、蔚藍海岸（52.6%）等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模較大，如波托菲諾（50.5%）、東海坊（70.1%），而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務配套類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園（24.7%）、星海名城（20.6%），因服務配套類商家單體經(jīng)營面積較小，經(jīng)營面積占比達到15％以上可以說是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃——深圳23個外向型社區(qū)商業(yè)面積比例2.貌4業(yè)請態(tài)組雀合規(guī)暑劃——辛深圳籌23翻個中檔間型戰(zhàn)社區(qū)憐商業(yè)痰面積幼比例2.閣4業(yè)鏟態(tài)組箏合規(guī)良劃——靜深圳慕23蔑個內(nèi)株向型持社區(qū)神商業(yè)榨面積醒比例社區(qū)猾商業(yè)顯三種椅類型殖的業(yè)憐態(tài)組裹合各呈有特奇點，蜻區(qū)別止主要弱體現(xiàn)神在社猴區(qū)商叫業(yè)基殺礎業(yè)煤態(tài)上拖。2.妖4業(yè)徐態(tài)組擦合規(guī)轟劃——宗深圳蘿23秩個社可區(qū)商淹業(yè)業(yè)掠態(tài)組辨合業(yè)態(tài)外向型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計100.00%100.00%100.00%2.陡4業(yè)輪態(tài)組銜合規(guī)應劃——萬典型領社區(qū)肥商業(yè)垮業(yè)態(tài)宗比例2.開5租油售定因位租售櫻定位浪原則肝：市場畫租售弓態(tài)勢場對項闊目的舉影響灑（租蒜售市閑場壓翁力的甘大小蛾）；發(fā)展箭商的昂意圖條：若希旨望短毀期回周籠資架金，卵則建慕議盡束可能須的銷江售；若有怒條件謙長期角經(jīng)營隔并希核望作誼為自范有的故品牌吳來打居造，羽則建稈議以佛租為脫主；若希才望短茅期回首籠資謀金，歪同時價兼顧航品牌抱的打值造，艦則通宇常建典議只想售價輛值較跑高的酬街鋪失，而禍主力名店及跌內(nèi)鋪弦只租尋。項目幕的租怎售前短景預和判。2.呼6價巾格定怪位——附租金客定位租金應定位：通兵常是興運用險市場咱比較原法進海行定炊價，井通過喪項目忠周邊條主要譽項目夫（相謝近或怪相類頓似的曾商業(yè)乞項目絹）的賄市場勻調(diào)研陡，進阿行綜房誠合比死較，則主要敏比較據(jù)的要伙素有鉆：a、譯整體罷區(qū)位糕b榴、商船業(yè)氛冊圍c、杏人流鼓量盆d煙、主女力店e、倚交通條條件杯f壁、發(fā)祝展商子實力g、直規(guī)模分主題橡h炸、升梁值前店景2.抹6價衫格定瞧位——采售價南定位目前合主要路有兩餃種方餓法對泉售價放進行已定位脂，即市場將比較視法和仿收益么還原猶法。市場胞比較梁法同租添金定涉位類咸似，虜綜合健比較蘇上述厭幾種錦因素汽進行雁分析巷，如論中海利坂田剃項目話（參繼考項爹目綜炭合系責數(shù)評患估表插）梢：比較因素權(quán)重%可類比項目本項目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀華廈整體區(qū)位201815181913商業(yè)氛圍201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通條件1086896發(fā)展商實力543434規(guī)模主題542432升值前景532332合計100%85%66%84%89%60%根據(jù)駛可比鉛項目氏銷售姨價格哪，通趕過市絲式場比野較法婆，得古出項貿(mào)目市鳥場參昌考價訓格，期如下倚表：2.求6價側(cè)格定抽位——卻售價諸定位指標可類比項目本項目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀華廈合計權(quán)重值85%66%84%89%60%一層街鋪銷售均價19000175001500020000——權(quán)重值比例0.70590.90910.71430.6742——所占權(quán)重20%30%30%20%——一層街鋪權(quán)重均價268252503214269713843根據(jù)市場華比較此法推導常出本守項目卸的銷售雕均價，約墳：13挽80唐0元愛/㎡。2.會6價鍛格定紗位——跡售價羊定位售價稿定位戴的另縱一方窮法為收益井還原桃法，即研通過揉租金毒的調(diào)浸研來供推算流售價植。還色以中趨海坂俱田項內(nèi)目為份例：主要抖選取閣區(qū)位染相同攜或類粱似參涼考性鄙強的碎項目伍：雅宅園路濾、四荷季花傳城、攝萬科接城、躁惠鑫畝公寓古、四府季春翁城等明，進姻行橫麗向比銳較。商業(yè)項目雅園路四季花城萬科城畢加索大道華美麗苑惠鑫公寓四季春城租金水平（元/㎡）4575-80706060-6550-60根據(jù)欲目前裳市場滑租金褲水平團判斷構(gòu)，由飯于本婆項目沿商業(yè)蓮處于撿成長福期，紡平均疼租金匪約50惑—6塔0元亡/㎡液。2.盒6價此格定仗位——把售價巾定位收益繞還原悟法根據(jù)遞商業(yè)歇租金頑與投郵資回仙報率柱來確頃定售得價，么按照固目前疼深圳宅市場睜租金氧與價被格比用的參讀考標堵準，漁商業(yè)牧前期次實際韻租金呀回報屈率一律般為6％：均價續(xù)＝租箱金/肺投資朝回報芽率；由于淺項目哨周邊飲商業(yè)穗尚處津于市障場培鴉養(yǎng)期撲，租站金價成位較丸低，嘆投資佳回報佩率相暑應較臂低,均價盟：6齒0元授/㎡賺÷6奸%×以12碎月=繪12縣00晝0元兼/㎡50陶元/栗㎡÷溪6%踢×1虹2月串=1超00宵00針元/鑼㎡根據(jù)捧收益撈還原宜法，望項目諷售價嘴在10感00困0—瀉15隸00肝0元蛛/㎡之間捉。即通令過市場節(jié)比較避法與斤收益潑還原塔法得出狂項目閘的均黎價為靜：1墻20撕00主元/六㎡困左右史。一、撞社區(qū)弟商業(yè)淺概述二、購社區(qū)煙商業(yè)準的定襖位策聞劃三、層社區(qū)喊商業(yè)嚷的分洞布特強點四、輛各種才類型凍商家姜的物么業(yè)條拾件要透求五、頑社區(qū)格商業(yè)齒特色減氛圍荷的營績造六、鳥社區(qū)發(fā)商業(yè)興物業(yè)蜓管理七、岡社區(qū)嚴商業(yè)賄的營湖銷模念式八、偽香港疑商業(yè)咸的借濾鑒目澆錄三、鄉(xiāng)豐社區(qū)聾商業(yè)匆的分照布特盯點3.引1社煙區(qū)商岸業(yè)的調(diào)分布虛類型3.布2社概區(qū)商腔業(yè)各眠業(yè)態(tài)射分布咳特點3.鋼3人礎流動難線的貓規(guī)劃3.旋4鋪江位面陷積配籮比3.核5合迎適鋪帆位開碌間/當進深誼比例3.霜1社慚區(qū)商慶業(yè)的牲分布叫類型商業(yè)他的分領布形磚式是錄前期正規(guī)劃敢重點光問題朱之一睬。整咸體的我分布嶺與商針業(yè)的漿規(guī)模疫、性鴨質(zhì)有美直接薪關(guān)系征，而孔現(xiàn)實嗎案例龍中不季同業(yè)火態(tài)商付家的旅分布狡則體啦現(xiàn)了高商家療對于勸位置裂的偏拌好及茂商業(yè)頌整體涌規(guī)劃美的合取理程奶度。癢根據(jù)賽對深佳圳社席區(qū)商供業(yè)的湊研究潮，發(fā)津現(xiàn)各構(gòu)社區(qū)支商業(yè)溪的布傭點主奴要有帽四種渾類型牧：圈地街鋪型入口街鋪型入口集中型以點帶面型類型案例優(yōu)點缺點圈地街鋪型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴大，展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費者，對外性較強，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的整體形象有較大的負面影響。入口街鋪型風和日麗、萬科四季花城蔚藍海岸有利社區(qū)居民的購物消費，街鋪商業(yè)價值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴大，且展示面不長，可視性不強。入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴大，易于形成規(guī)模效應，帶旺整個社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點，有時不方便居民的購物消費。以點帶面型海濱廣場商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應。圈地街鋪型示例：錦繡江南各類草型示虹例：入口街鋪型示例：萬科四季花城入口集中型示例：星河灣以點帶面型示例：海濱廣場3.不1社文區(qū)商忙業(yè)的秒分布褲類型3.丙2社殘區(qū)商帝業(yè)各暫業(yè)態(tài)排的分海布特敲點根據(jù)宿各業(yè)浙態(tài)的罪經(jīng)營哥特點和，對俱于位敲置的房誠要求最也不率盡一藍致。摸從方膜便居敘民生低活及須合理憤分配墻資源慕的角斤度出四發(fā)，透應該御要注絨意的晚基本竄原則特有以覆下幾謎點：在商煮業(yè)布斬點時敲，可民優(yōu)先準考慮取體現(xiàn)架居民鉛生活痰便利格的業(yè)棋態(tài)，孝如超更市、蠶服務督配套訪類和販便利妙店等胸業(yè)態(tài)紛的位罵置，污既方水便社餐區(qū)及覆周邊雁居民幣的消梨費，圓又兼?zhèn)黝欭埰箢^商儀家對涂其它傍小商扯家的潮帶動周作用停；餐飲肢等業(yè)壁態(tài)有裕噪音監(jiān)、衛(wèi)般生等燙問題線，在恩規(guī)劃為業(yè)態(tài)閥時應駝避免累影響困到社送區(qū)居派民的件正常夕生活攔；對位巴置要櫻求不匪高的扯業(yè)態(tài)司可規(guī)賢劃于仁相對每較偏它的位扯置，巾如裝檢飾公本司、吐美容殲一般項是以搶二樓窯為主鹽要承曉租面途積，件但必供須預重留良脾好的挎展示盡面。3.厭2社哭區(qū)商雕業(yè)各野業(yè)態(tài)煤的分婆布特喘點綜合串社區(qū)災商業(yè)迅主要修業(yè)態(tài)塌的布挨點，造則主節(jié)要有顛以下赴基本饞要求武：3.庫2社獵區(qū)商怪業(yè)各晨業(yè)態(tài)吼的分撞布特壇點——紙典型啟案例環(huán)：萬燃科金餐色家日園一層二層商業(yè)都分布彈形式厭為環(huán)傘繞街衫鋪型單，展酬示面必較寬敵。臨贏蓮花裳路展堵示效滔果最誘好，臉也是午大型罷品牌剖主力剃商家逮分布輝最密黎集的奔區(qū)域診，如安麥當祝勞、絞肯德怠基、科民潤雁、小座六湯章包等煮。3.偷2社信區(qū)商卸業(yè)各交業(yè)態(tài)霉的分仿布特陵點——俊典型敲案例披：東憶海坊東海炭坊是位狠于深父圳福錢田區(qū)頃的大低型高蒙尚住藏宅社足區(qū)。愛商業(yè)必面積逝約7斜,0投00蒙多㎡胞。商丙業(yè)屬惜性為沾中間比型，芳分布吹形式灑為入浴口街依鋪型幅，與姨高尚訊社區(qū)叉的住帥宅定糖位相搏呼應荒，商茂業(yè)整包體形榨象較規(guī)好。酒餐飲殃是其磚配套別商業(yè)漏最突泥出的凈特色暈，占礎總經(jīng)閣營面培積的調(diào)比重默大，棵并且柴經(jīng)營掌種類筆較齊董全，此其分糖布也狐相對杜較合客理，晚主要寇位于摩端口眾位置料，符告合餐擴飲經(jīng)店營特吉點要嫩求，設主力誕商家灶卡碧凳桃展蔥示面溝臨香愉軒路而，代火表了棵整體辛商業(yè)碎的形城象。服務許配套繳類業(yè)沙態(tài)如棍藥店俊、沖聚印店繼、餅無屋等輔均位飲于社犯區(qū)出身入口楊附近解，方孩便居夸民日碑常消韻費。3.暮2社臨區(qū)商捏業(yè)各申業(yè)態(tài)瓣的分呆布特競點——斃典型爸案例來：波物托菲鐮諾波托殘菲諾是深將圳華孕僑城爺片區(qū)處的高鋼尚住撕宅社仁區(qū)。遞與東鏡海坊票相似逮，餐照飲也燭是其寶經(jīng)營己的一決大特戲色。岔主力屢店百賽佳超允市臨醫(yī)展示疏效果撥較好粥的香血山街總，7潑-1晴1便和利店拳位置決與其援隔漢脊陽館陷相鄰暫，但僅較靠搜近出繡入口從。主力夜餐飲美商家媽如丹帝桂軒昆、舞爹鶴等識位于糖相對嘗深入場位置度，因招為有右可依饞托的芽湖水眼資源桌，并照且可沸解決漿停車厲問題考，展柴示面鉛則通焰過于園香山柳街加被設導粱視牌佛解決睬。服鉆務配壁套類剝業(yè)態(tài)壟位于襲以香精山街障分界醫(yī)的兩多邊社假區(qū)的里中間據(jù)位置神，兼笛顧了他整體山便利而性。3.認3人容流動拆線規(guī)捉劃在社于區(qū)商波業(yè)的慣人流屈動線嘗中，將一般杏存在焦人流容的集槽散中謎心，叨目前鐮主要臟表現(xiàn)屑為兩售種形產(chǎn)式：人流吸焦點和人流芳端點。人流們焦點一般疼位于危社區(qū)問主出喪入口握或商互業(yè)的坦主力口店，霞是人錄流的食集散艷地，慨具有筒唯一壁性，素一般辦情況晌下，畝人流朋焦點錘人流衛(wèi)較密范集，蒙具有貓凝集膨人流趴的作榆用。人流備端點一般瘋位于灑社區(qū)逃出入徐口和貌商業(yè)苗的主茶力店奪，是通拉動先人流屠的關(guān)續(xù)鍵，季可以烏并存希多個獻，有死效地雹提升嫁人流恢流動兩頻率汪。在深創(chuàng)圳典糖型社求區(qū)商棗業(yè)中目，人年流動丘線規(guī)升劃較駝具有慘代表她性的年是：辭西海丸灣花走園、嫌萬科增四季蛾花城鍵、萬劉科金育色花冤園、繩港灣向麗都惑、東獵海坊某和波熟托菲漿諾。3.枕3人駛流動升線規(guī)魔劃3.符3人給流動膨線規(guī)飯劃3.映3人惡流動躬線規(guī)懼劃3.番3人優(yōu)流動毒線規(guī)取劃以上指6個搏社區(qū)域中：西海袖灣花既園和龍萬科裕四季術(shù)花城抽主力謎店與蘇社區(qū)宮主出破入口浩相距歸較近疼，兩租者形奪成一膊個整列體，們作為過人流霞焦點寶；萬科嗽金色狀家園劃和港銅灣麗洪都的舟主力綢店與惜社區(qū)哥主出絞入口賓雖然黃相距旱較遠掙，但胖由于森商業(yè)命分布講較長循，兩袖者未漫能吸屈引人結(jié)流經(jīng)君過大裂部分爆商業(yè)愉，仍革然是必以主合力店量作為賄人流漲焦點漲。東海險坊商狂業(yè)在搖臨香句軒路粒和農(nóng)冊軒路慎處規(guī)求劃品廳牌餐滴飲主趙力店槽，以銜此拉網(wǎng)動整表個商臭業(yè)的明人流街，是州商業(yè)賠的人害流端旱點。波托探菲諾推以超驢市主遲力店暴、臨葡天鵝樓湖的貧品牌取餐飲列店和姨社區(qū)撞出入飾口為望人流頑端點蹈，三漁個端賀點拉榴動人麗流經(jīng)熟過社扔區(qū)的啞大部俘分商擺業(yè)。從以料上6印個社鐘區(qū)看任，焦正點型財人流云動線剩和端拉點型址人流令動線奪的主界要特擠性是體：焦點型人流動線端點型人流動線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點附近的商鋪價值提升明顯；人流集散中心為兩個或多個；兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價值。3.遇3人偽流動暢線規(guī)暗劃綜合陳兩種片類型毒人流和動線犬的分亮析，良社區(qū)猶商業(yè)紗的人糞流動樂線規(guī)浩劃應澡主要菊注意冶以下柳幾點責：1、山規(guī)劃免人流玻動線杜應簡平單易艇達，降增強兼商業(yè)仰的便叔利性陜；2、鄰人流脆焦點粘或人晌流端四點盡朵量臨棒主要袖道路套設置淋，對初外展環(huán)示面許良好站，利倍于導術(shù)入外緒部人伐流；3、仍人流敗焦點凳應設春置于巖商業(yè)坡的中雙心位機置，務均勻戀的拉只動人朽流；痕人流增端點佳的設頂置應鉗考慮扎能否蒜引導恢人流螺經(jīng)過口盡可歐能多賤的商凳業(yè)；4、清人流劑動線韻設計食以直撿線為歇主，關(guān)在人繳流視跌野范臥圍內(nèi)習的商定鋪，碑具有清較高帶租金享價值鍋，同景時適而當勾澤勒弧廟線，溜體現(xiàn)月層次竊感及虜節(jié)奏煤，增展加人眨流動拘線的魂變化損；5、奪人流行動線晶規(guī)劃施中，善可結(jié)藏合具逃體情漫況設順置具貞有銜擇接過復渡的意中庭恐等設松施，挪一方廢面使偉人流桶的動宰線較意靈活瘡，同暴時也百起到交很好慎的凝懂聚人斯氣的歌作用辭，提此升部邁分商恨鋪的冶商業(yè)此價值厲。3.眠3人壟流動描線規(guī)驢劃3.洋4鋪據(jù)位面你積配豈比硬件房誠規(guī)劃膚設計臥如不遲合理抵，會勇導致論合適桂的業(yè)截態(tài)無炒法進辣駐，探因此除，硬寸件規(guī)距劃是儀社區(qū)筒商業(yè)鋸能否栽良好襲經(jīng)營贏的重襪要環(huán)衣節(jié)。每種悼業(yè)態(tài)馳對于津硬件著技術(shù)折指標唇的要采求都攏不一吐致，蘋對于酸鋪位愁面積于的需荷求也糖各不毛相同可，結(jié)誼合社封區(qū)商胳業(yè)各居業(yè)態(tài)羞面積定需求藍，將慮鋪位生按面阻積區(qū)絞間分礎為“就30舟㎡以沖下、托31窯㎡－屑80聞㎡、將81計㎡－嚼20宣0㎡據(jù)、2別01跨㎡－紹50專0㎡機、5馬01由㎡以希上”癥五種零面積麗區(qū)間炒。3.打4鋪閣位面搜積比3.羞4鋪進位面銀積比從以鍛上特爆點看事，面鏈積區(qū)字間較壟大的宿鋪位紀在面岡積比驅(qū)例上誰占有塞較大湖的比只例，組符合喝外向隨型社蒸區(qū)商貝業(yè)的驕特點協(xié)：輻令射面燦較廣亮的業(yè)越態(tài)—女—如岡餐飲遮、美崗容等碎的比雀例相毫對其梢他面出積區(qū)踐間的基社區(qū)崇商業(yè)魔較高胡，而臉這些腰業(yè)態(tài)土的經(jīng)繼營面嗚積都封較大昏，因址此，泄面積泊區(qū)間陸較大鉛的鋪沾位比舞例相租對應主的較曾高。嶄但是番，在升個數(shù)旬比例紋上，儲“3醋0㎡會以下罷”和辣“3壇1㎡銜－8灶0㎡?！眱上煞N面隱積區(qū)泡間的勁鋪位冤還是樸占有學較大中的比目例，往雖然帽其所脂占面迷積比撤例較但低，診但由銷于單史體面凡積偏摩小，衡在個像數(shù)上靠有著忘較大襯的優(yōu)左勢。3.籃4鋪憤位面鵲積比中間悔型社損區(qū)商叛業(yè)的蓬輻射搶力相否對于艘外向責型社瘡區(qū)商削業(yè)較星弱，祖經(jīng)營至面積桐較大炭的主迅力店灑在規(guī)鹿模上蕩會相目對的宴減少果，因頓而該畏面積何區(qū)間那中“盒50揭1㎡史以上紹”的冤面積疤相對搭應的銳降低越，但鋸個數(shù)岔比例悶卻有筒所上擱升，么主要差由于事在缺仙少經(jīng)雹營面桿積較艘大的添主力撞店，霧為保捎持商即業(yè)的霜輻射路面，催相應妙增加雕次主丹力店哨的數(shù)扎量，怨形成導規(guī)模杏效應叨。3.啞4鋪含位面惱積比內(nèi)向屯型社塘區(qū)商段業(yè)中駱面積劫區(qū)間哲較大海的鋪否位面謊積比聽例下微降較絡多，慎主要濁由于利內(nèi)向敢型社躁區(qū)商觀業(yè)的虹對外漠輻射惕力較授弱，項一些迅輻射鵝面廣堅且經(jīng)妄營面住積較遮大的歪業(yè)態(tài)百比例探會相黑應的都較少臉。類型面積配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型8.3％30.3％9.8％15.2％36.3％中間型5.2％21.3％14.0％10.0％49.6％外向型1.3％2.8％5.6％7.2％83.2％類型個數(shù)配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型33.6％55.0％5.5％3.7％2.1％中間型27.5％51.8％13.6％3.8％3.2％外向型32.5％29.7％19.5％10.2％8.1％三種評類型餐商業(yè)宣的鋪叼位個榨數(shù)比虜：三種嬸類型端商業(yè)灣的鋪悶位面茫積比樸：3.倆4鋪畝位面居積比3.睜4鋪蜓位面殃積比——賣與業(yè)誘態(tài)之絮間的垂關(guān)系業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%經(jīng)統(tǒng)蜻計，蹄23嶼個典逃型社酷區(qū)商做業(yè)各券面積根區(qū)間爽商鋪扎的各賤業(yè)態(tài)康比例聲如下墻表所甲示：3.痛5合某適鋪蔥位開泰間/衰進深貌之比類別區(qū)間開間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上開間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計100.0%進深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計100.0%社區(qū)濱商業(yè)派的開淡間/甜進深挨主要惡在以多下幾便個區(qū)區(qū)間：小實擴踐：一個丑相對輪封閉肅的中勸型街削區(qū)街區(qū)振人口口約6泛萬人（含教小型亡工業(yè)柄區(qū)人世口3粥萬人著、其發(fā)余為非多層圖、高鴨層住柄宅人撿口及辛政府趣機構(gòu)臉）已有沿超市標型百燙貨兩需間，困共約頓2萬勇平米度（配旗套租部金2遭00題元/堤平米化）散亂登配套釘約1攪萬平供米餐飲泰約5框千平岡米思考術(shù)：建立養(yǎng)一個龜什么半樣的年集中見式商魯業(yè)，蹄租售蓬價格油為多真少？趁思解考的齒時間休息燙一下預吧！一、林社區(qū)賀商業(yè)遇概述二、蜓社區(qū)岔商業(yè)醋的定取位策虧劃三、改社區(qū)捐商業(yè)遲的分貓布特站點四、撲各種炸類型蛙商家瘋的物糖業(yè)條姿件要劣求五、昏社區(qū)原商業(yè)甲特色鎮(zhèn)氛圍粘的營繪造六、蠢社區(qū)若商業(yè)擁物業(yè)威管理七、卷社區(qū)支商業(yè)臭的營斑銷模瓦式八、隨香港儉商業(yè)拍的借鬧鑒目量錄四、伐各種后類型勾商家狹的物夫業(yè)條諸件要劣求4.工1各品業(yè)態(tài)承品牌貢商家籮列表4.也2超駕市類4.指3餐高飲類4.甜4便妙利店仆類4.櫻5服餐務配臂套及覺服飾刪精品宋類4.階6美拐容美淺發(fā)類4.幻玉7生棟活家魄居類4.歉8休閘閑類4.拜1各毅業(yè)態(tài)嶼品牌伶商家踐列表業(yè)態(tài)商家超市大型綜合超市沃爾瑪、新一佳、百佳社區(qū)標超華潤、民潤餐飲大型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐中西式快餐麥當勞、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王便利店——7-11、萬店通服務配套及服飾精品服務配套一致藥店、海王藥業(yè)、柯達沖印、博恩凱音像、中國銀行、千百度花藝、三春暉書店、久美書店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章服飾精品以純、愛特愛、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì)生活（天工坊）、圣駿水晶、風之谷精品美容及美發(fā)美容NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會所美發(fā)純剪一派、出發(fā)點生活家居——瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭休閑——避風塘茶樓、清風茶藝館、新港鴻沐浴保健中心4.鵝1各欠業(yè)態(tài)貼品牌匯商家諷列表4.捏2超沒市類——沸綜合環(huán)超市技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營樓層選擇（層）－1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5進深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標準的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時提供后備發(fā)電機中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設置自動扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個）200-500物業(yè)交付裝修標準毛坯4.陪2超音市類——計社區(qū)糕標超技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，，并設置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃氣管道配備管道煤氣或瓶裝煤氣站排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位（個）50-150物業(yè)交付裝修標準毛坯4.暗2超池市類——裹便利劑超市技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設備并設置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標準毛坯4.吧3餐訂飲類——猴大型舌中式壺酒樓技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位數(shù)量（個）50-200物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯4.幅3餐功飲類——快中西緣瑞快餐腳店技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯4.侮3餐趙飲類——替西式哥快餐笛店技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預留2-5個機位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯4.演3餐迷飲類——溉西餐鄰咖啡薯店技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃氣管道提供接口排污排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位數(shù)量（個）約20物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯餐飲臣業(yè)態(tài)納是社陽區(qū)商扒業(yè)中阻承租踐比較平穩(wěn)定裹的業(yè)前態(tài)，雷物業(yè)傘出租期以后歇，調(diào)仁整難倚度及刮成本姓相對內(nèi)較大墳，因膛此，繪餐飲棗業(yè)態(tài)昨的經(jīng)芳營場蘋所需晶要加幼以細剃致的述規(guī)劃繩設計靠。4.桃4便射利店導類便利六店是記社區(qū)加商業(yè)膠中較瞎為靈稼活的訓業(yè)態(tài)謹，對廁硬件坊技術(shù)粒指標捧的要妖求主適要體域現(xiàn)在傘要有像良好艘的展貪示性梅，合泥適的或開間艦、進鋸深和腰層高捐等。技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標準簡單裝修技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標準毛坯4.衣5服供務配肝套及寶精品朗類服務倚配套偉是社蜓區(qū)商餡業(yè)的國基礎少業(yè)態(tài)嫩，有竿著舉耐足輕傲重的聽作用武，主吧要服卸務于若社區(qū)靈居民轟，經(jīng)框營場蠶所面焦積通牌常不逢大，襲對經(jīng)劉營場沖所的焦技術(shù)繼指標花要求栽不高脾。服花飾精割品雖蠻非日擊常購替買頻燥率較征高的疲商品摘，但斧在社您區(qū)商灘業(yè)中勤也發(fā)吐?lián)]著襲重要武作用燒，對圓于技耽術(shù)條釀件的頃要求塞與服舊務配真套類搞商家藏基本枯相同徒。4.會6美躬容美宋發(fā)類美容兄SP鑒A和繩美發(fā)近兩者撈對經(jīng)席營場鉆所的魚技術(shù)丸指標漁要求饅不盡爽相同丑，同間時，烤美容哥業(yè)態(tài)峽對外漫服務幫性質(zhì)曾較強也，對趣展示麻性要肥求較口高，燙其經(jīng)意營的稿特點害也決悔定其們對供容給水翁、排勢污等池技術(shù)煮指標虹有著梨較細佩致的兆要求結(jié)。一求般情應況下治，美血容S勵PA順的經(jīng)偷營樓濃層多按在二扭層，崗而美顛發(fā)大傲部分御則在夾一層邪。美容公SP吳A類乞商家玩物業(yè)饑條件惰要求鳴：技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）80-500經(jīng)營樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯4.蔬6美遵容美甜發(fā)類技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－8進深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯美發(fā)哥類商礙家物燈業(yè)條隆件要臉求：4.尺7生態(tài)活家腫居類生活耗家居刑業(yè)態(tài)央由于晨其所緣瑞銷售蠶的部過分產(chǎn)央品體帖積較魂大，求對于到經(jīng)營業(yè)面積條的要停求相聚對較嬸大。技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進深（m）10-15物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯可以圾看出奏，生蜜活家浮居對具于經(jīng)災營場棒所的議硬件感技術(shù)到要求畝符合倉自身羅經(jīng)營芹的需盞要，辰和其攜他業(yè)賽態(tài)相拍比，新其對路大面答積商扛鋪的體需求瞧可通肌過打呀通兩口間或梢多間秋小鋪軌來達廁到，洽這樣劉在規(guī)提劃設田計商送業(yè)建棗筑時免可有亭較大沾的靈依活性創(chuàng)。4.臟8休篇閑類休閑跳類業(yè)旅態(tài)輻宴射面箱較廣盯，服船務性寇質(zhì)較文強，民對于祖供配效電、辮供給奸水、態(tài)排污丟要求蹲高，做同時雹，面富積的桐需求柜也相勤對較惱大。技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標準排污提供接口，排污水管直徑要寬燃氣管道需要停車場車位50左右物業(yè)交付裝修標準毛坯休閑刃業(yè)態(tài)它經(jīng)營稀場所血一般難在二紗、三跪樓，緞對給張排水最、供年配電丸、排妥污、方停車替場車尋位等境技術(shù)龜指標騰有一員定要榜求。一、贊社區(qū)獄商業(yè)性概述二、梅社區(qū)鏈商業(yè)董的定咳位策紀劃三、迷社區(qū)捉商業(yè)濱的分纏布特轎點四、鄭各種橫類型胸商家作的物倦業(yè)條羽件要絨求五、孝社區(qū)掘商業(yè)族特色桿氛圍洞的營創(chuàng)造六、賭社區(qū)核商業(yè)貼物業(yè)顯管理七、不社區(qū)現(xiàn)商業(yè)堆的營型銷模砍式八、針香港敢商業(yè)機的借鐵鑒目慚錄五、叉社區(qū)慮商業(yè)傷特色況氛圍魔的營點造五、至特色睛氛圍舌的營乎造社區(qū)鈔商業(yè)島的開越發(fā)應聞該遵出循“輩商業(yè)迫服從英整個尤社區(qū)堂的大駝盤原忍則”夾，首勁先要筒考慮挺的就可是如蜂何更鴿好地巾提升州整個舞社區(qū)偷的綜凝合價理值及鑰居民裂生活拖素質(zhì)矩。其推次才斥是社勾區(qū)商斷業(yè)自滲身價煌值的合最大壟化。貌商業(yè)匹特色申的營聯(lián)造也緒不例反外，父應與拋住宅嚴的文島化、氧特色殲保持寄高度綁一致堵。假飾如住合宅營拳造的繞是歐娃洲小廈鎮(zhèn)風窩情，息社區(qū)士商業(yè)心卻以富江南奮園林乘特色命為主泰題，周則顯泊得非兼常突犯兀、貞不協(xié)緞調(diào)。羞不但蘇整體屈建筑鑼外觀通應堅頸持此茫原則走，甚妄至一田草一盜木都共不容潑疏忽悅，不都能只汁停留畫在“秘表面怠功夫失”,泄細節(jié)旦也是偷體現(xiàn)酸事物聾本質(zhì)經(jīng)的重滋要組案成部稠份。樓盤名稱主題風格表現(xiàn)形式萬科四季花城歐洲小鎮(zhèn)風情建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點綴與住宅風格統(tǒng)一中海陽光棕櫚園都市閑情+地中海生活情景建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點綴與住宅風格統(tǒng)一波托菲諾意大利風情山海小鎮(zhèn)建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點綴與住宅風格統(tǒng)一桃源居世外桃源建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點綴與住宅風格統(tǒng)一五、低特色禮氛圍川的營歉造五、目特色吃氛圍郵的營旱造萬科陵四季搬花城桃源銅居波托爐菲諾五、馳特色焰氛圍舟的營坑造社區(qū)般商業(yè)翅特色膠營造鉗的建枝議：從整五個社口區(qū)的盞綜合饞價值俱提升轟的角功度來令看，貫商業(yè)勉服從僑于社薯區(qū)，奪這一比點，亮反映未在商劫業(yè)特串色的肝營造輸上，曠體現(xiàn)紐奉為商碼業(yè)的芽文化協(xié)、主綁題、思特色寺應該麻與住抖宅保膀持高櫻度統(tǒng)涼一；在建惜筑外腿觀及蹄線條抖上，奶除了貧與住鄰宅風局格相跟統(tǒng)一梯，還癥應該膚注意螺強調(diào)李自身面色彩錢及線符條的正強化蕉運用變，因拖為商奪業(yè)與麥住宅雁是不真同區(qū)職間的嚼兩種昌物業(yè)埋，商緩業(yè)在雙外觀認的處結(jié)理上丹更強默調(diào)視奧覺的職沖擊考力；景觀朗小品博、植熊物及款地方岸代表匠性建律筑對嘩于整伙個社完區(qū)商培業(yè)的榨特色南營造罩及商呼業(yè)氛批圍提沫升也控有著液重要得作用菜，具榴體可么依據(jù)街自身造特點稼進行壤相應松的布樂置。占如萬茅科四播季花晶城特殃色主薯題是剩歐洲罩小鎮(zhèn)危風情意，其獅在假憐日大對道商拔業(yè)街繳的整議體景謀觀營如造，銳包括拜常綠范喬木察、休知閑座均椅等扶均給零人很液強烈彈的歐掃洲小偉鎮(zhèn)風刻情感軌受。兆唯有腫做到生大到踢建筑族外墻托，小穗到一靜草一墾木，英均渾李然一暫體，勵各具納特點恐而又晃圍繞尤同一銅主題攜，整繩個社忙區(qū)商粥業(yè)才綢能夠頁給人顏很鮮豬明的速特點致，形報成項火目自屠身的衛(wèi)差異順化優(yōu)例勢；除了忌以上斃幾點療，定效期或斯不定隱期地狡舉辦吩一些婆與主垮題相蘭關(guān)的秀活動獵也很賊有幫飯助，如目前顫來說疏，較弱少有爽社區(qū)瞇商業(yè)掉采取綿這樣生的形影式，賢原因速是處醉于剛音起步曬階段鋼，運爹作模顫式尚杠不成努熟。換這種撤較為鵲靈活悟的方推式不爹但可選鞏固歐社區(qū)送商業(yè)嗓特色概，使土之在臨業(yè)主/消費平者心額中留旦下深漆刻印辛象，顧而且藏也是套與業(yè)布主/消費鈔者拉隔近距蕉離，這可以重從一槐個側(cè)豈面體桶現(xiàn)社替區(qū)商邁業(yè)的淚貼心回服務插，營檔造活仰潑、要親切這的商襯業(yè)氛唯圍。一、征社區(qū)紫商業(yè)女概述二、約社區(qū)著商業(yè)酒的定含位策抗劃三、歪社區(qū)披商業(yè)趴的分具布特榮點四、核各種灰類型濾商家攜的物害業(yè)條飄件要豎求五、冤社區(qū)罵商業(yè)燒特色巾氛圍稅的營香造六、公社區(qū)貼商業(yè)扇物業(yè)粒管理七、浸社區(qū)登商業(yè)就的營協(xié)銷模汗式八、避香港返商業(yè)卸的借要鑒目減錄六、赤社區(qū)羊商業(yè)貌的物忙業(yè)管氧理六、議社區(qū)嘩商業(yè)像的物繡業(yè)管篩理由于償社區(qū)籠商業(yè)惹在我裁國剛伐處于芝起步椅階段怪，運爹作模氧式還指不成涼熟，晝概括具來講盼，目偉前社撫區(qū)商坡業(yè)的須物業(yè)圣主要激表現(xiàn)嫂以下正幾種申：無任桶何物促業(yè)管今理，企任其討自生游自滅酒；社區(qū)鉆商業(yè)罩部分嗓與住哥宅部賺分共詠享同兔一物碎業(yè)管塊理；若大廟型的派外向兼型社舌區(qū)商宋業(yè)，寺則會瞧成立持專門沒的物花業(yè)管吩理公司，屈以確迫保日維后的蹲長期林經(jīng)營撿。六、薪社區(qū)私商業(yè)培的物脾業(yè)管的理一般所來講踐，社理區(qū)商節(jié)業(yè)的案物業(yè)趴管理柱相比濁于城嘩市型續(xù)購物尾中心桂的管憤理，渣其區(qū)宴別主茶要體考現(xiàn)在舊硬件創(chuàng)設施踏的配后備和門運營溜要求爭兩方畢面。A、徹硬件輕設施摸方面海，社帥區(qū)商漸業(yè)配至置水抓平較欺低，屢包含翼較多件獨立膏鋪位，錘冷氣打、電卻梯等詠相應左設施煌配置弟數(shù)量楊較少泄。B、疏社區(qū)步商業(yè)劫強調(diào)均“街侄坊生難意”識，多漆為長贈期經(jīng)書營，攻內(nèi)容尸相對辰較少具，百貨把類（遍即廣倡義上胞的服備飾精激品大莊類）撿商戶晶數(shù)量而少，熄統(tǒng)一您收銀的情雜況極逃少，指獨立體經(jīng)營隔的意溝識較練強。執(zhí)但是禿搞風后險的悶能力歷也較強，絨其運池營中掙的企話劃推趁廣多斧針對似周邊小區(qū)域焦的“至街坊儀”消陵費群排。一、胳社區(qū)蹈商業(yè)賞概述二、寶社區(qū)缸商業(yè)壤的定怨位策寫劃三、押社區(qū)旨商業(yè)糖的分讀布特凈點四、滔各種年類型闊商家申的物豪業(yè)條呆件要男求五、允社區(qū)郵商業(yè)度特色診氛圍做的營施造六、最社區(qū)籃商業(yè)汗物業(yè)捏管理七、炸社區(qū)耳商業(yè)齡的營膨銷模尋式八、茄香港鴿商業(yè)寸的借煤鑒目刃錄七、鼓社區(qū)封商業(yè)視的營叛銷模劍式7.謊1管主要腔招商管策略7.站2府銷售走策略7.蚊3東主要漏推廣暑策略7.徹1主漂要招北商策受略總體冠思路費：以品需牌商敏家或敢大商季家增愿強鞏妄固小工商家塌及投朗資者予信心麻。主力肢店及甜次主肌力店大的主上要代催表：生活直超市中西犯連鎖藍快餐中餐燙特色喇酒樓美容倘SP撿A、晉休閑按足浴筑品牌泊商家品牌脖24皺小時握便利殲店等7.攀2銷不售策全略目前體商業(yè)叛市場腥有四察種操鋪作策違略，油根據(jù)削不同罵的操坑作策包略，冠所引迎進的制業(yè)態(tài)嫩及長療期經(jīng)慨營效緊果也堵各不拿相同齡。純靜銷舉售帶租煤約銷準售短期沸返租帥銷售長期圈返租比銷售一般蠢為三戴年返木租一般尋為十鐘年返甜租7.漂2銷羨售策蠶略——更純銷魔售模壇式優(yōu)勢叔：發(fā)展鍵商可廟在短議期內(nèi)添回籠喬資金貝，降鍬低項翠目整鉗體資甚金壓餃力，衛(wèi)無需快承擔朽返租補慘貼與零相關(guān)句稅費承；將商啦業(yè)經(jīng)炭營壓價力轉(zhuǎn)勸移向隆中小蒼業(yè)主衡，由居其分蠶擔經(jīng)首營壓戚力。劣勢兩：產(chǎn)權(quán)菠分散叛，主員力店砍或品勁牌店秧難以歸進駐財；無法疼規(guī)劃報經(jīng)營痛業(yè)態(tài)夫及規(guī)嚇范整腹體形厘象；對于插商業(yè)語做旺臺主要貫靠市幸場自念身調(diào)飼整，扁所需流時間棍較長給；若經(jīng)怒營不非好，抬對于丑項目虹整體友形象柳有一成定影牙響。適用趨：商業(yè)齒銷售旅競爭垂不激吊烈導恭致市遮場成撓熟度遼低，消投資偶客戶雀缺乏庫了解蛋；純街足鋪銷邀售；商業(yè)勤體量帥極少夏或零螺星商畜業(yè)物儉業(yè)。優(yōu)勢走：通過做招商白保證氏前期提商業(yè)夸定位哥與形怠象；能快羞速回左收資張金，尚無需女承擔邪返租態(tài)補貼申與相拴關(guān)稅媽費；短期駁內(nèi)使米業(yè)主丈獲得叉穩(wěn)定拳收益炎。劣勢需：鋪位唐差異傭性影而響銷也售難助度的廊程度職比較電明顯噴；未出蘿租的踢商鋪啞銷售變難度搖較大寒，特軋別是漢大鋪師；銷售坦難度侄較大錫，售渠價與擁租金容之間策產(chǎn)生嚷的收揚益回抱報低頑難以鴉達到絞投資鈔者期慣望；中、狀長期暢收益沃難以寫穩(wěn)定抹；后期霉經(jīng)營圈管理撐難度列較大各，嚴霜重損宇壞商膏業(yè)形遭象與卡公司猜長期夫發(fā)展探；各類嫁手續(xù)苦復雜抗，易皮產(chǎn)生吉糾紛權(quán)，影糕響公批司品揮牌。適用者：商業(yè)踐氛圍關(guān)已形土成且挖正經(jīng)疲營紅基火，您無需陷擔心佩后續(xù)剝收益心；可銷屆售物神業(yè)有搖大型撿主力吩店進魔駐且登長期霜經(jīng)營愿保證芬，獲殊取長半期穩(wěn)斯定收佛益回急報；純街言鋪或殊少量診商業(yè)喊物業(yè)兇。7.詢2銷淡售策漲略——蒙帶租您約銷滑售優(yōu)勢秋：前期怨由發(fā)毒展商團統(tǒng)一搭控制機招商衡和經(jīng)覺營，裁能確奧保既賣定的接商業(yè)魚定位香與規(guī)界劃，喘可以剛有效嶄保證盜整體歡商業(yè)狡形象暈。幫業(yè)專主堅閉守前陶幾年逃守業(yè)撕期，岔既能蛾堅定琴投資艷者信版心，劈燕又能先在返挨租后金卸下束返租影包袱斃；3年返捏租期冶較適邪中，3年后本商業(yè)菠有可漫能旺助。劣勢咐：承擔弊前幾僑年的壩返租竹補貼怕；返租啊結(jié)束和后的遍統(tǒng)一宏經(jīng)營構(gòu)管理炮要求瘡較高爪；因返哥租而冶產(chǎn)生凈相應蛋的返雷租法澇律風鍛險。7.需2銷燭售策秤略——摟短期貫返租勝銷售換（三默年）7.貴2銷永售策兵略——鄙長期爬返租洪銷售娘（十岡年）優(yōu)勢旅：前期適由發(fā)劈燕展商牛控制偷招商識，能谷確保桃既定澡的商穿業(yè)定披位；給投效資者豎堅定絹信心臟。返租夕銷售簡，并權(quán)適當虧降低影投資餡門檻每，可嚷以擴州大客濟戶層騎面，殿有利娃于加漂快項再目銷縣售速欲度。如果剩項目送經(jīng)營賞管理碗非常受成功碗，遠漁期物飛業(yè)租領金收擦益將抄有可蝦能出匆承諾蛾回報昌。劣勢臭：承擔添十年兩的返流租補砍貼；如后根期經(jīng)掉營管訊理沒呢有達輩到預潤期目吐標，失則承旋受返鈴租年義限越仆長，您壓力態(tài)越大盆。因返蓮租而獄產(chǎn)生迫相應梨的返蹲租法臺律風股險。長期得返租厲與短彎期返順租的嘴比較候分析從銷傲售角俱度看刊，短洋期返讓租與稻長期有返租眠都會隆使得混銷售構(gòu)速度燃加快露，兩海者不競會對雖銷售倘成果性產(chǎn)生胸非常緒大的讀區(qū)別樸。從風攝險角罰度看著，短咸期返勇租相藍對于遮長期斧返租嫩，后訊期返堤租壓辮力小遞，后嚷期風癥險非梁常小軍；同犬時也涌更能襖趨向額政府壞相關(guān)挖政策殃，避已免政坦策風具險。7.藥2銷章售策伙略7.都3蒙主要落推廣尤策略1.乳著重捕強調(diào)朱項目側(cè)的重夠要賣芬點；2.擔媒體陽策略映:媒體荒策略箭是招謝商工槳作中須重要趕的環(huán)窗節(jié)，毀也是冤推廣押策略圈的核使心部陜分，繭應該列結(jié)合廁項目德的整防體招動商進正度、例重大驗事件暮的時甚間節(jié)撫點加北以推申廣。3.川媒體湖組合俊：造勢嗓：從項目菠外包沿裝開始撲，招桃商處楚包裝刊配合狐，加悔大戶調(diào)外廣瓦告投胸放，捉如路據(jù)旗、漠路牌肝、樓亭體包蓬裝等權(quán)，報槍紙、菠電臺境、電止視均般配合匠到位截，公豈交車勾體、虛公交西站牌香全面偷啟動敞。引爆