無(wú)錫旅游綜合體項(xiàng)目定位報(bào)告

2011年12月15日XX市XX項(xiàng)目定位報(bào)告

（第九稿）前言報(bào)告目的：報(bào)告旨在通過(guò)對(duì)地塊進(jìn)行分析以及為公司集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展考慮，從而對(duì)本項(xiàng)目地塊定位給出建議,做出項(xiàng)目規(guī)劃，為集團(tuán)提供參考！項(xiàng)目背景：地塊位于XX區(qū)、距離XX區(qū)2.5KM、未來(lái)規(guī)劃為XX城區(qū)范圍內(nèi)；區(qū)域未來(lái)規(guī)劃為XX風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)、連接X(jué)X和吳橋XX，擁有惠山風(fēng)景區(qū)、XX、古運(yùn)河公園、黃埠墩等、地塊東面緊鄰古運(yùn)河，周邊景觀資源眾多；本地塊內(nèi)部現(xiàn)為一些工廠、廢棄房及兩條內(nèi)部運(yùn)河。2/573/57項(xiàng)目指標(biāo)注：限高24M商住4:6停車位參考：商業(yè)：60-80個(gè)/萬(wàn)㎡住宅：1個(gè)/100㎡車位：25-35㎡/個(gè)做8.8萬(wàn)㎡車位，地下開(kāi)挖3萬(wàn)㎡，地上5.8萬(wàn)㎡

住宅172,000㎡；商業(yè)銷售115,000㎡，保留

81,000㎡；

根據(jù)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及參考當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，整

個(gè)項(xiàng)目所需車位8.8萬(wàn)㎡。綜合各項(xiàng)因素，建

議地下開(kāi)挖6萬(wàn)㎡，地上保留2.8萬(wàn)㎡；

可銷售面積回款額32億，我方保留資產(chǎn)9.8

億元;資產(chǎn)合計(jì)41.8億元。本項(xiàng)目具有可操作性！地塊75,000㎡地下建筑面積地上建筑面積287,000㎡B1超市347,000㎡總建筑面積15,000㎡住宅115,000㎡商業(yè)172,000㎡車位66,200㎡基底面積地上用地面積220,780㎡容積率<1.3旅游文化區(qū)8,000㎡：3,700㎡×2F（局部3F）B1停車場(chǎng)精品購(gòu)物區(qū)30,000㎡：15,000㎡×2F餐飲美食區(qū)40,000㎡：16,000㎡×2F（局部3F）建筑密度<30%50,000㎡10,000㎡休閑娛樂(lè)區(qū)酒店12,000㎡：4,000㎡×3F10,000㎡：3,000㎡×3F（局部4F）面對(duì)過(guò)去、我們到底有些什么呢？5/571.區(qū)位優(yōu)越：XX位于江蘇省東南部，地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)；2.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)：2010年5750億元，年均增速13%，三產(chǎn)比為1.8:56:42.5

；3.人均收入：常住人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值超過(guò)9萬(wàn)元，按現(xiàn)行匯率折算超過(guò)1.3萬(wàn)美元；3.交通便捷：境內(nèi)有蘇南碩放機(jī)場(chǎng)、建成通車滬寧城際高鐵、京滬高鐵;312、104國(guó)道穿過(guò)XX;海洋客、貨運(yùn)輸，主要由上海港、張家港港、江陰港出海；4.旅游強(qiáng)大：XX以豐富而優(yōu)越的自然風(fēng)光和歷史文化，躋身于全國(guó)二十大旅游觀光城市之列。2010年接待游客5,150萬(wàn)人次，旅游收入748億元、排名位居全國(guó)城市第九。長(zhǎng)三江都市經(jīng)濟(jì)圈、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、人均收入高交通十分便捷、旅游資源十分強(qiáng)大XX對(duì)外交通圖長(zhǎng)三角都市經(jīng)濟(jì)圈XXXX碩放機(jī)場(chǎng)6/57十二五規(guī)劃“三心、三圈層”、本地塊為老城XX規(guī)劃范圍內(nèi)尷尬的是本地塊并非區(qū)域XX

注：資料來(lái)源于XX規(guī)劃局

發(fā)展定位：

獨(dú)具競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)際化區(qū)域性XX城市和最具影響力的國(guó)際化生態(tài)型湖灣城市；三心：老城商貿(mào)XX：提升XX區(qū)功能業(yè)態(tài)，推進(jìn)公共資源整合，提升公共空間質(zhì)量，預(yù)控基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)容；

太湖商務(wù)XX：完善城市框架，集聚商務(wù)功能；強(qiáng)化低碳引領(lǐng)，建設(shè)生態(tài)城示范；推進(jìn)設(shè)施建設(shè)，加快人氣集聚；

蠡湖休閑XX：加快集聚國(guó)際化湖濱旅游度假功能、體驗(yàn)式高端商業(yè)文化娛樂(lè)消費(fèi)功能、多元化休閑服務(wù)功能，加快新城宜居示范住區(qū)和國(guó)際社區(qū)建設(shè)，打造國(guó)際上最具魅力的城市湖灣地區(qū)；

三圈層：

XX城區(qū)：三心、三區(qū)（XX老城區(qū)、太湖新城區(qū)、山水旅游休閑區(qū)）新城區(qū):惠山新城、錫東新城、科技新城、錫西新城城鎮(zhèn)組群：錫東城鎮(zhèn)組群、錫西城鎮(zhèn)組群7/57XX區(qū)“十二五”商業(yè)面積達(dá)到100萬(wàn)㎡以上、競(jìng)爭(zhēng)十分激烈按照“優(yōu)化布局、培育特色、提升層次、創(chuàng)建品牌”的要求，重點(diǎn)推進(jìn)一批城市綜合體和特色街區(qū)建設(shè)，打造區(qū)域性休閑購(gòu)物和商貿(mào)XX。加快推進(jìn)金太湖、民主街、一百、茅涇浜地塊、石門路、造漆廠地塊等城市綜合體建設(shè)，豐富大型購(gòu)物XX、綜合性超市、大型百貨店、品牌專賣店等商業(yè)形態(tài)。以彰顯城區(qū)特色、提升消費(fèi)為出發(fā)點(diǎn)，積極實(shí)施市區(qū)兩級(jí)商業(yè)特色街區(qū)建設(shè)和改造提升工程。加快推進(jìn)XX歷史文化街區(qū)和青石路商貿(mào)休閑街兩個(gè)市級(jí)特色街區(qū)的建設(shè)。到2012年兩條市級(jí)特色街區(qū)基本成型，到2015年商業(yè)面積達(dá)100萬(wàn)平方米以上。地塊中央商務(wù)區(qū)XX新城XX商圈XX中央汽車站XX火車站2.5KM4.5KM2.4KM2.8KM地塊周邊交通便捷，向西通過(guò)惠錢路可以上快速內(nèi)環(huán)；向南經(jīng)運(yùn)河西路可以到達(dá)濱湖區(qū)；向東經(jīng)人民路過(guò)惠山大橋可以到達(dá)市XX；向北過(guò)盛岸路直達(dá)XX新城、歐風(fēng)街；地塊區(qū)位較好，是西部區(qū)域進(jìn)入市XX的要沖，位于XX區(qū)南部，東靠古運(yùn)河，南隔XX與惠山相依；距離中央商務(wù)區(qū)路程為2.5公里，與XX新城僅一河之隔，距離XX商圈路程為2.4公里，距離XX4.5公里；距離火車站和中央汽車站2.8公里路程；8/57惠錢路快速內(nèi)環(huán)盛岸路運(yùn)河西路通惠路古華山路春申路位于XX區(qū)、處于市XX地帶、距離XX商務(wù)區(qū)2.5KM地塊北面有橋、南面為山、東面臨河三面受阻，僅西面可以通暢商業(yè)延伸京杭大運(yùn)河蓉湖大橋9/57XX歷史文化街區(qū)

吳橋XX文化區(qū)（運(yùn)河文化、現(xiàn)代風(fēng)情）黃埠墩市XX惠山風(fēng)景區(qū)古運(yùn)河公園本地塊未來(lái)規(guī)劃XX風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)、并且連接X(jué)X和吳橋XX地塊南邊XX街區(qū)2002重新規(guī)劃、2011年黃金周人流達(dá)到35萬(wàn)人次地塊位于曾繁華一時(shí)的古運(yùn)河沿岸，該區(qū)域曾是XX最繁華的商埠；隨著城市的變遷，該區(qū)域逐漸蕭條；近幾年政府依托XX自然和人文資源，將該區(qū)域打造成RBD（城市游憩商務(wù)區(qū)），一個(gè)展示吳文化和XX民俗、民藝、節(jié)慶、飲食的舞臺(tái)，一個(gè)富含文化底蘊(yùn)，集結(jié)大江南北游客風(fēng)情集散地；該區(qū)域依山傍水，擁有惠山風(fēng)景區(qū)、XX、古運(yùn)河公園、黃埠墩等，緊鄰古運(yùn)河；同時(shí)緊靠城市核心區(qū)，屬于城市稀缺板塊。

XX于2002年啟動(dòng)規(guī)劃，在文化挖掘和考證上歷時(shí)5年，完成前期準(zhǔn)備后于2007年底啟動(dòng)保護(hù)性修復(fù)；2011年黃金周，XX初露真容，中國(guó)泥人博物館開(kāi)館、古街核心區(qū)游覽線路貫通，景區(qū)入口廣場(chǎng)開(kāi)放；據(jù)統(tǒng)計(jì)，黃金周期間，客流總量達(dá)35萬(wàn)人次;預(yù)計(jì)2012年5月整體開(kāi)街。XX風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)有XX、古運(yùn)河公園等自然資源、并且緊鄰大運(yùn)河面對(duì)XX眾多旅游資源面前、本地塊周邊缺少獨(dú)有的特色資源景觀10/57靈山大佛龍背山森林公園太湖仙島南瀕煙波浩渺的太湖，有因范蠡而得名的蠡湖，穿越市區(qū)的京杭大運(yùn)河，稱為“江南第一山”的惠山，象征XX古老歷史的錫山。太湖之濱，有黿頭渚、蠡園、梅園、錦園、萬(wàn)頃堂、馬山諸景等以自然景觀著稱的梅梁勝跡；惠山之麓，有錫惠公園、寄暢園、天下第二泉、惠山街、吟苑、東大池等以山、泉、亭、橋、祠廟等體現(xiàn)江南特色的錫惠勝跡；錫東吳文化博覽園板塊，有梅里古鎮(zhèn)、鴻山十八景、鴻山文化新城、都市農(nóng)業(yè)生態(tài)園、梁鴻濕地公園、中華賞石園、鴻山遺址博物館、梁鴻文化度假村、昭嗣堂、錢穆故居等吳文化旅游勝地。11/57

市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)錫惠公園每年的游覽人數(shù)為100萬(wàn)（參照《錦繡錫惠》）。考慮到現(xiàn)有市場(chǎng)結(jié)構(gòu)里中老年市場(chǎng)占較大比重，我們?cè)谶@里取50萬(wàn)人/年計(jì)算；根據(jù)XX市和江蘇省的統(tǒng)計(jì)文件，XX市近年來(lái)旅游人口增長(zhǎng)率為12.6%；根據(jù)本項(xiàng)目情況，選取8%；根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，XX新項(xiàng)目推出所帶來(lái)的增量約為50%。

XX建成后第一年游客量約為：50×（1+50%）×（1+8%）=81萬(wàn)古鎮(zhèn)旅游項(xiàng)目主要是面向夜間市場(chǎng),晚間游客人數(shù)將達(dá)到本項(xiàng)目的峰值，約為白天人數(shù)的兩倍，那么最后的市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)結(jié)果為：81×2=162萬(wàn)人，同理，建成后5年內(nèi)游客量分別為：年份第一年第二年第三年第四年第五年總計(jì)游客量（白天）8187.594.5102110475游客量（晚間計(jì)建成后5年平均接待游客量為190萬(wàn)人面臨問(wèn)題是游客群體老齡化、消費(fèi)能力有限以及夜市客群把握我們面對(duì)著珍稀而又特殊的地塊，它在何方？餐飲、休閑、娛樂(lè)，還是Shoppingmall，還是藝術(shù)展覽XX？還是。。。。。。XX樓市格局分布——XX住宅市場(chǎng)由市XX向外擴(kuò)散格局、密集程度較高整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供大于求局面隨著XX經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人口快速增長(zhǎng)、市XX區(qū)域已無(wú)法滿足住宅市場(chǎng)需求，導(dǎo)致市場(chǎng)由市XX向外擴(kuò)散格局，由于市場(chǎng)開(kāi)發(fā)密集程度較高、整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供大于求局面；目前XX共有7區(qū)，分別為崇安區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)、XX區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)、濱湖區(qū)、新區(qū)。崇安區(qū)新區(qū)錫山區(qū)惠山區(qū)濱湖區(qū)南長(zhǎng)區(qū)XX區(qū)13/57區(qū)域項(xiàng)目物業(yè)類型開(kāi)盤均價(jià)（元/㎡）主力去化面積去化去化率崇安區(qū)紅豆人民路九號(hào)住宅、公寓、商鋪——11,000—12,000商業(yè)29,00090—150㎡————南長(zhǎng)區(qū)天元世家住宅2010.1010,500160—280㎡46套/月90%新區(qū)花樣年花郡住宅、公寓、商業(yè)2011.87,500商業(yè)16,00085—190㎡25套/月40%錫山區(qū)首創(chuàng)·雋府住宅2011.38,00090—150㎡20套/月60%濱湖區(qū)蠡湖一號(hào)住宅2011.1014,00090—170㎡20套/月5%惠山區(qū)百樂(lè)時(shí)代廣場(chǎng)住宅、商業(yè)、寫字樓2011.98.000商業(yè)25,00090—180㎡30套/月10%XX區(qū)中銳海尚映象住宅、花園洋房2011.97,300商業(yè)16,00080—160㎡25套/月60%金太湖國(guó)際城住宅、商鋪2010.79,500商業(yè)45,00090—180㎡35套/月95%受到房地產(chǎn)和政策影響、下半年去化明顯較慢同屬于市XX的XX區(qū)緊鄰核心商圈、價(jià)格相對(duì)市XX較低，去化快14/57整體看，XX商圈形成以成熟社區(qū)和便捷交通為基礎(chǔ)，顯著特點(diǎn)是人流車流量大；從分布來(lái)看，XX主要商圈大多集中在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)交通相對(duì)便捷區(qū)域，周邊社區(qū)密度較高；在過(guò)去五年中，XX城終于打破了以解放環(huán)路為XX的單核心城市形態(tài)，在外圍組建了多個(gè)城市商業(yè)次XX；典型商圈區(qū)域典型商業(yè)介紹XX商務(wù)區(qū)商業(yè)大廈、八佰伴、三陽(yáng)百盛等XX商圈哥倫布廣場(chǎng)、中華美食城為XXXX商圈主要是茂業(yè)城、燕莎等以及長(zhǎng)江辦公寫字樓區(qū)XX口商圈萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)等XX商圈金太湖國(guó)際城為XX，一期已開(kāi)業(yè)，但除餐飲外，其他營(yíng)業(yè)不佳XX商圈新天地假日廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)、新之城等XX商圈現(xiàn)狀——市XX因區(qū)位、成熟商業(yè)、消費(fèi)習(xí)慣等牢牢占領(lǐng)核心位置形成了其他區(qū)域XX共同發(fā)展的格局15/5716/57建筑面積：68萬(wàn)㎡

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2009.6經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：大型商街、國(guó)際影院、XX首個(gè)真冰溜冰場(chǎng)、五星級(jí)酒店、XXMALL、甲級(jí)寫字樓、高檔住宅等進(jìn)駐商家：沃爾瑪、KFC、蘭桂坊、采蝶軒等開(kāi)發(fā)商：XX商業(yè)大廈大東方股份公司銷售情況：商業(yè)一、二期售罄，三期售出80%

銷售體量：一期、二期11萬(wàn)㎡、三期20萬(wàn)㎡

銷售均價(jià)：50,000—60,000元/㎡主力面積：50—120㎡

租金水平：10—18元/㎡·天

經(jīng)營(yíng)狀況：一期經(jīng)營(yíng)狀況良好、二期試營(yíng)業(yè)，三期招商中

停車位：地上600、地下3000XX區(qū)商圈——目前城北最大綜合體項(xiàng)目金太湖國(guó)際廣場(chǎng)、距離本地塊1.2KM本項(xiàng)目若想開(kāi)發(fā)商業(yè)必然需要尋找新的突破口百貨1—3步行街-1F沃爾瑪數(shù)碼城會(huì)所1.2KM面對(duì)市XX商業(yè)和區(qū)域商業(yè)雙重影響下同時(shí)避免商業(yè)無(wú)法延伸、充分利用周邊資源等優(yōu)勢(shì)建立新形象宏觀市場(chǎng)：地處長(zhǎng)三江都市經(jīng)濟(jì)圈、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、人均收入高交通十分便捷、旅游資源十分強(qiáng)大；未來(lái)規(guī)劃：本地塊未來(lái)規(guī)劃XX風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)、連接X(jué)X和吳橋XX、雖然是老城XX規(guī)劃范圍內(nèi)，但尷尬的是并非規(guī)劃為區(qū)域XX，并且未來(lái)區(qū)域商業(yè)體量達(dá)到100萬(wàn)㎡以上；地塊現(xiàn)狀：本地塊在XX區(qū)、距離市XX商務(wù)區(qū)2.5KM，地塊北面有橋、南面為山、東面臨河三面受阻，僅西面可以商業(yè)延伸；周邊資源：有XX、古運(yùn)河公園等自然資源、并且緊鄰大運(yùn)河面對(duì)XX眾多旅游資源面前、本地塊周邊缺少獨(dú)有的特色資源景觀、南邊XX街區(qū)2002重新規(guī)劃、2011年黃金周人流達(dá)到35萬(wàn)人次、面臨問(wèn)題是游客群體老齡化、消費(fèi)能力有限以及夜市客群把握；微觀市場(chǎng)：XX住宅市場(chǎng)由市XX向外擴(kuò)散格局、密集程度較高整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供大于求局面住宅受到房地產(chǎn)和政策影響、下半年去化明顯較慢；同屬于市XXXX區(qū)緊鄰核心商圈、價(jià)格相對(duì)市XX較低，去化快；市XX因區(qū)位、成熟商業(yè)、消費(fèi)習(xí)慣等牢牢占領(lǐng)核心位置形成了其他區(qū)域XX共同發(fā)展的格局，XX區(qū)目前最大綜合體項(xiàng)目金太湖國(guó)際廣場(chǎng)、距離本地塊1.2KM、總體量達(dá)到68萬(wàn)㎡。17/57放眼現(xiàn)在、我們到底需要什么呢？建筑面積：3萬(wàn)㎡（其中一期12,000㎡）開(kāi)業(yè)時(shí)間：2010.9經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：一期特色餐廳、休閑餐飲、主題酒吧、特色零售、生活SPA文化藝術(shù)等；二期創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、工作室、主題酒吧、創(chuàng)意酒店、畫廊藝術(shù)婚慶周邊等；知名品牌：星巴克、索非蜜斯開(kāi)發(fā)商：新港商業(yè)集團(tuán)

盈利模式：只租不售盈利方式：一期租金4—5元/㎡·天二期租金6—7元/㎡·天

主營(yíng)面積：一拖二、局部三層、面積100㎡經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況良好、白天是一些旅游觀光及商務(wù)休閑消費(fèi)，晚上主要酒吧時(shí)尚消費(fèi)場(chǎng)所

業(yè)態(tài)配比：餐飲43%、酒吧32%、零售25%

物業(yè)費(fèi)：7元/㎡·月南長(zhǎng)區(qū)、南長(zhǎng)街項(xiàng)目——引領(lǐng)XX潮流新時(shí)尚19/57濱湖教區(qū)、劍榮巷咽項(xiàng)目賓——?jiǎng)≌疂u全部仁支持計(jì)和改濱造、暖打造殖濱湖傻區(qū)歷傷史文欺化街壺區(qū)建筑熄面積：一降期2壇8,另00羽0㎡開(kāi)業(yè)方時(shí)間左：預(yù)計(jì)紹20景12凍.4產(chǎn)品件定位：入日口綜尤合服輕務(wù)區(qū)榮氏冒故里陣游覽逼區(qū)百年仇工坊典商業(yè)肅區(qū)慈善杰文化易體驗(yàn)捐區(qū)仿古灣高尚盲住宅靈區(qū)時(shí)尚撒商務(wù)吼休閑概區(qū)經(jīng)營(yíng)嶺業(yè)態(tài)：B昌CD刮區(qū)是乖餐飲好、娛鮮樂(lè)、騙休閑驕；二期保A區(qū)溪是酒閑吧開(kāi)礦發(fā)捕商：弘禁基企通業(yè)（沙集團(tuán)榮）股填份有承限公養(yǎng)司盈利萌模式螞：只租舞不售盈利促方式：租糠金2這—3越元/窮㎡·天主營(yíng)馬面積辯：二、轉(zhuǎn)三層藝，1進(jìn)60忙—7須00賞㎡左鉛右物染業(yè)饅費(fèi)：9醉元/題㎡·漲月租賃罪合同紙：最多善不能匆超過(guò)塊6年D區(qū)C區(qū)B區(qū)二期A區(qū)B區(qū)C區(qū)B區(qū)6號(hào)樓D區(qū)大教堂20/5瘡7項(xiàng)顆目：克隊(duì)拉碼碎頭區(qū)評(píng)位：位蚊于新陽(yáng)加坡天市中將部地遲帶新膊加坡焰河上墾游，遍連接位新老旗兩個(gè)XX規(guī)呢模：占丘地近沉2.廢3萬(wàn)戰(zhàn)㎡，功村能：餐沃飲、耀零售不、娛階樂(lè)、巖文化忙及服腥務(wù)式投公寓折等設(shè)春施銷售或模式：只辦租不寫售開(kāi)業(yè)慌時(shí)間：2刊00圈6.眾12開(kāi)陷發(fā)但商：嘉受德置針地特睬色：可敵以享誓受到桃上個(gè)束世紀(jì)親，四議十年嫌代風(fēng)貿(mào)味餐稈廳、爪在街而角戶插外啤宴酒座仿、享室受西掌式歌踩手獻(xiàn)唱會(huì)盤、買特到來(lái)厘自世斬界奇貴特禮直物，聚看到牌當(dāng)?shù)厮Χ嗝窦勺宥嗍窃鐚?duì)會(huì)所狼產(chǎn)出小紀(jì)念節(jié)品建筑懇風(fēng)格：新雖加坡殼克拉請(qǐng)碼頭裂經(jīng)營(yíng)卸成功光，在鞏于政伸府創(chuàng)歸意保粗留了曾原有劑傳統(tǒng)目建筑限特色叉與文摸脈肌免理國(guó)外拴成功龍案例禍解析葉（C帳la涉rk石e雖Qu喪ay命)——保留湯了中段世紀(jì)疊傳統(tǒng)勉建筑彼特色儀和文鏟脈聯(lián)依靠扎歷史晉文化陵底蘊(yùn)捏和優(yōu)桑越自礦然資叉源及斃文化躬元素蘿打造塑城市春新休轟憩區(qū)21/5柏7烏節(jié)繁路傳嗎統(tǒng)城虛市商司業(yè)區(qū)白沙后浮行鉤政文隊(duì)教區(qū)新加森坡新隙濱海CB告D新加刮坡河牛車居水歷絨史街庫(kù)區(qū)22/5形7圖表估：克樓拉碼饒頭舊狐貌圖圖表接：克患拉碼獻(xiàn)頭新勁貌圖碼頭蚊以前掉是小拋船卸懇貨的翼地方丈，河朽岸邊秩的倉(cāng)潑庫(kù)、座貨棧聯(lián)和商內(nèi)店也姐都已波經(jīng)重宏新裝甚修成響餐廳坦、酒之吧和凝娛樂(lè)XX?？死即a頭搏以廣騰場(chǎng)為XX分成燈A—修—E喊五個(gè)擱區(qū)域上；沿河匙邊的采A、戰(zhàn)D、同E區(qū)渠域從園新加院坡著虧名餐默館的譜分店蠶到有睜空調(diào)死的咖餡啡店租、露搜天水肝上餐杰廳，石一應(yīng)圍俱全杠。B襯、C刑區(qū)域克則為會(huì)購(gòu)物怪、娛請(qǐng)樂(lè)XX。這鋼里除姥了有慣特產(chǎn)樂(lè)、工旋藝品苦及各計(jì)種時(shí)榜裝之燦外，穿還有輩大的打電子瞎游戲XX；另踏外，捧B、過(guò)C之承間的緣瑞Re蹲ad仙R騾d.竟到了襲夜晚苗，露贊天攤凍位的聞餐飲菜、馬森路游姑戲等捆紛紛獄出動(dòng)淺。國(guó)外舟成功截案例隆解析伙（C漫la授rk愛(ài)e蓬Qu冊(cè)ay孕)——沿河希為特貨色和檢高檔洪餐飲姐、內(nèi)舉部為醒購(gòu)物娛樂(lè)XX、充挎分利隔用項(xiàng)煤目自慣然資躁源優(yōu)賺勢(shì)、混使得蹲商業(yè)魄價(jià)值車最大砍化23/5醫(yī)7品牌須夜店毫：國(guó)際誦品牌霉酒吧笑，如Ka抹nd思i榨Ba速r；國(guó)際鬼品牌專演出蛇俱樂(lè)恰部，陽(yáng)如MI飛NI煮ST坊RY汁O句FS朱OU踏ND沖,Z現(xiàn)IR進(jìn)CA萄；品牌期游樂(lè)正項(xiàng)目朝：新西葉蘭G-搏MA盛X繃緊煎跳；品牌動(dòng)餐飲永：意大昨利、拒法國(guó)叮、德尤國(guó)、閥日本抬、中厚國(guó)等沃世界豬餐飲乘品牌鞋。意式品牌餐廳“VERVEEXPRESSO”新西蘭極限娛樂(lè)項(xiàng)目KandiBar澳大利亞品牌俱樂(lè)部REBEL國(guó)際歌舞團(tuán)ZIRCA國(guó)外決成功貧案例匠解析趙（C截la筑rk蠻e旱Qu槍ay炎)——整體狗項(xiàng)目掛水平說(shuō)為中狹高檔堤次從業(yè)蛇態(tài)配查比來(lái)約看餐蕉飲高倉(cāng)達(dá)5虛8%詠、其馳次是協(xié)休閑帆娛樂(lè)挖22愈%24/5信7國(guó)內(nèi)骨成功稿案例醋解析但（成率都寬熱窄巷象子）——在濃厚典的歷乏史文用化氛其及自尋然景盡觀資買源利用高成都廈特色蝴文化家建筑起、植積入以帥文化拌為主聯(lián)題元差素項(xiàng)戴目劑：成都逢寬窄饅巷子區(qū)分位呈：四川著省成扶都市墳城市XX區(qū)域周以西皺、距衣城市惱最XX的“設(shè)天府陪廣場(chǎng)占”僅越約1慨00躺0米規(guī)底模鉤：總建迎筑面務(wù)積3戰(zhàn).2粗萬(wàn)㎡功蘆能塘：餐飲池、零繪售、映娛樂(lè)末、文討化及考服務(wù)湯式等事設(shè)施租貴金口：3-尼4元沿/㎡·天（音只租宗不售梢）開(kāi)業(yè)切時(shí)間乒：20卸08艦.6開(kāi)羊發(fā)偏商：成都剝文旅殖集團(tuán)建筑指風(fēng)格機(jī)：在具澤有鮮蜂明地詞域特朱色和顯濃厚領(lǐng)歷史反氛圍員的寬曲窄巷壤子各旨街區(qū)型中，胖植入貸以文帶化為漏基石以的商有業(yè)元去素，佳充分益展示攜老成接都生米活精神召，能尿切身異感受掉老成掠都民錄俗生薪活場(chǎng)蘭景，況感受相“最咐成都刑”井巷子窄巷子寬巷子25/5嫌7街道寬巷子窄巷子井巷子功能定位“閑生活”區(qū)以旅游休閑為主題“慢生活”區(qū)以品牌商業(yè)為主題“新生活”區(qū)以時(shí)尚年輕為主題業(yè)態(tài)業(yè)種以精品酒店、私房餐飲、特色民俗餐飲、特色休閑茶館、特色休閑酒館、特色客棧、特色企業(yè)會(huì)所、SPA為主題的情景消費(fèi)游憩區(qū)打造成以各國(guó)西餐、各地品牌餐飲、輕便餐飲、精品飾品、藝術(shù)休閑、特色文化主題店為主的精致生活品味區(qū)以酒吧、夜店、甜品店、婚慶、小型特色零售、輕便餐飲、創(chuàng)意時(shí)尚為主題的時(shí)尚動(dòng)感娛樂(lè)區(qū)目標(biāo)客群針對(duì)懷舊休閑客群針對(duì)精品消費(fèi)客群針對(duì)都市年輕人客群國(guó)內(nèi)牛成功鴨案例跳解析膛（成習(xí)都寬腸窄巷屆子）——通過(guò)夏功能軍定位低和業(yè)星態(tài)業(yè)美種差綠異化利用帳差異際化特疾色打剃造不努同主秋題擴(kuò)孝大輻超射范更圍、孔吸引宗各層恐級(jí)客川戶群佩體26/5杰7主要?dú)馄放葡墸篠T證AR卷BU災(zāi)CK犯S、躺Ha缸ge午n-演da脹zs寸、采柴蝶軒集及當(dāng)?shù)乇┮恍執(zhí)厣似放茖捳瓡炏镒訄F(tuán)開(kāi)街改兩年嬌來(lái)，已經(jīng)柄接待效境內(nèi)建外游醬客接丈近2余00癢0萬(wàn)繳人次坊，其砍中境猾外游羨客近汽10蜜0萬(wàn)咽人次膚，街譯區(qū)經(jīng)某營(yíng)產(chǎn)蛇值超芬過(guò)3脫億元磨/年喬，成為水了境悶內(nèi)外仿游客似到成貴都旅賤游的謀目的臥地之跌一和破名副辮其實(shí)鴉的“射老成毅都底懷片，提新都芹市客皇廳”叫。國(guó)內(nèi)梨成功江案例題解析歇（成春都寬瓶窄巷悠子）——整體范項(xiàng)目染水平名為中系高檔腿次業(yè)態(tài)陡配比非其中撿餐飲失占4煤1%積、體無(wú)驗(yàn)服蒙務(wù)占授30涉%27/5炭7案例吸解析陡給我攝們帶確來(lái)啟掀示—炎—成煌功案并例具孝備八穴大條像件7.體驗(yàn)式休閑場(chǎng)所6.高檔+特色餐飲3.擁有一定自然資源2.獨(dú)特建筑風(fēng)格8.商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式4.地段、交通等優(yōu)勢(shì)5.品牌效應(yīng)1.主題性結(jié)合文化元素成功案例具備條件28/5晚7受訪刻人群腦：本缺地消哪費(fèi)者人群釣數(shù)量校：3綁0年齡善結(jié)構(gòu)符：28居-5紙5交流貞方式時(shí)：訪勒談購(gòu)物邪頻率勞：XX市消蓮費(fèi)者母購(gòu)物鎖頻率擊較高涂，一挽般為稍“每暖周2縫－3姑次”輩和“粥每周大1次壺”；每天公購(gòu)物粘的也喚占有四一定皂比重拖；每天每周2-3次每周1次每月2-3次每月1次每季度1次12.53833.51231購(gòu)物結(jié)日期令：消嫩費(fèi)日襯期多屠不固豎定，炎比較謠固定沾的一泥般選驢擇在索“每仿日下嶺班后骨”和寧“周六周谷日”吧進(jìn)行觀購(gòu)物倘；工作時(shí)間下班之后周六周日節(jié)日日固期不定購(gòu)物思頻率魂一般拾為“布每周截2－厘3次靈”和縮慧“每具周1舌次”消費(fèi)站時(shí)間勢(shì)來(lái)看期“每追日下視班后論”和涂“周淚六周瓜日”29/5術(shù)7平均錦消費(fèi)鋒金額褲：XX市消何費(fèi)者棒平均悄消費(fèi)漂金額早集中耐在“戴50港－3怠00帽元巧”之占間，比屬于垮中檔府消費(fèi)些；50凡0元魂以上慚的高意消費(fèi)斜占比鴿較小刑；周跡六日禾及晚錫間消鋪費(fèi)消紛費(fèi)金昌額相眉對(duì)較胞高。50元以下50-100元100-300元300-500元500-800元800-1000元

1000元以上45165320.528.5消費(fèi)戰(zhàn)時(shí)使貢用的侄交通語(yǔ)工具細(xì)：XX市消四費(fèi)者鍬“步挪行”著購(gòu)物亮的比耳重較拌大，似習(xí)慣暖在家千、單特位附街近進(jìn)鈔行消取費(fèi)；咬對(duì)于蔑距離較品遠(yuǎn)的遠(yuǎn)購(gòu)物弱設(shè)施煙來(lái)說(shuō)奧，消諒費(fèi)者艷選擇吐以“供助力久車”肉和“敞私家錫車”者這類潔高速銷交通牛工具作蓋為代桐步工貸具；線另有互一定坡數(shù)量鹿的消貓費(fèi)者妄對(duì)“蜘公交介車”足認(rèn)知各也較兄高。39步行自行車助力車公交車出租車私家車公司用車32113.52.5201消費(fèi)申者平半均消同費(fèi)金約額集話中在搬“5懸0－砍30鞋0元稀”之近間，分屬于組中檔認(rèn)消費(fèi)消費(fèi)霸者“賠步行母”購(gòu)篩物比舒重較鹿大，閥習(xí)慣榜在家青、單屬位附甲近進(jìn)嶼行消謎費(fèi)受訪樹(shù)人群遞：本串地消服費(fèi)者人群醬數(shù)量歷：3騾0年齡倆結(jié)構(gòu)滲：28越-5味5交流板方式傾：訪奔談30/5肌7休閑勢(shì)娛樂(lè)艙設(shè)施充需求性：XX市消錫費(fèi)者透經(jīng)常耕從事堂的休唯閑娛于樂(lè)活昂動(dòng)主輝要為脅看電錄視、烘聽(tīng)音扔樂(lè)、殼看書便、報(bào)慈、雜飾志、融玩計(jì)能算機(jī)肝、上網(wǎng)礙等能燒在家糊中進(jìn)變行且飲不需暗要投抄入大環(huán)量金院錢的范活動(dòng)油為主限；體育救運(yùn)動(dòng)旅方面炮以不珠需要耕花費(fèi)刻散步傷、慢余跑和日籃球宇、足幕球和勁羽毛砍球?yàn)槌墒走x潑；由于軟消費(fèi)蕩者日頂常戶寒外休頑閑娛強(qiáng)樂(lè)和供體育候活動(dòng)再多為踏無(wú)需助花費(fèi)取的活免動(dòng)，迷因此造對(duì)環(huán)鈔境較道好公澆園、樣休閑系廣場(chǎng)需虎求較清高，青因此末在設(shè)建施開(kāi)稱發(fā)時(shí)踩規(guī)劃跑一定跟規(guī)模慶休閑斬廣場(chǎng)溝將達(dá)痰到聚蹲集客匪流效飾果；從各甜種贏滾利性隔休閑陰娛樂(lè)銳設(shè)施木來(lái)看夢(mèng)，受紙選率伏較高游為K貍TV睛、酒爐吧、鞏其次瓶為茶端樓、擇足浴捐、健未身XX等。第一評(píng)要素例：休純閑娛服樂(lè)設(shè)贈(zèng)施及絞服務(wù)衛(wèi)人員煉所提停供服蛾務(wù)質(zhì)極量高率、專遍業(yè)性籃強(qiáng)第二翠要素醬：環(huán)疾境舒僚適、順優(yōu)雅龜、干博凈整回潔、底能營(yíng)棚造出福輕松肺和諧慰的氣常氛受訪釋人群復(fù)：本究地消淚費(fèi)者人群汗數(shù)量尺：3個(gè)0年齡抹結(jié)構(gòu)滾：28竟-5熟5交流朗方式營(yíng)：訪目談31/5駕7餐飲動(dòng)設(shè)施關(guān)類型長(zhǎng)需求來(lái)：XX市消肝費(fèi)者售對(duì)本伸地家觀常菜英及地重方風(fēng)則味小弄吃的福需求屑最高亂；XX本地坊菜家論常菜娛也較趟受消勉費(fèi)者朽歡迎戚；其他遷地方騾特色未菜系燥中，桶川、呆湘菜零系受盤選率魔較高戒；另外符各類莊中西智快餐凈也是錘消費(fèi)姿者經(jīng)土常光掙臨的成場(chǎng)所工。由于惰外來(lái)困人口蘇逐漸拒增多胃，因忘此有比地方窩特色抄風(fēng)味菜餐飲岡設(shè)施膨受歡坡迎交通密便利瘡性，峽舒適揀、優(yōu)眼雅的涼就餐勸環(huán)境蛙也是儉吸引草消費(fèi)渣者主嗓要亮霜點(diǎn)受訪沫人群桂：本岔地消龍費(fèi)者人群激數(shù)量拐：3頓0年齡廣結(jié)構(gòu)胳：28嚴(yán)-5臭5交流榴方式根：訪耍談32/5蘆7性冤別、恭年餓齡、銅家庭噸收入撒：本掘次進(jìn)妻行的像對(duì)XX外來(lái)漲旅游稿商務(wù)累人士王的6物0個(gè)敗樣本惡隨機(jī)亡訪問(wèn)然中，女性雜占比罪64炭%，林男性塌占比曠36墻%基；各管個(gè)年獎(jiǎng)齡段瘦較為蓬均衡脖；家差庭月收入經(jīng)主要響在5斷,0旗00蕉-8期,0除00枕元女性預(yù)比例卸較大虛、各懸個(gè)年測(cè)齡段灰較為皮均衡外來(lái)聯(lián)旅游鳳商務(wù)瓦人士熱家庭止月收錫入主盜要在爺5,摘00憲0-歇8,島00沈0元受訪浴人群皇：外綁來(lái)旅叮游商浮務(wù)人澡士人群漸數(shù)量襖：3制0年齡排結(jié)構(gòu)漏：28胳-5翠5交流泊方式縮慧：訪玩談33/5控7選擇甘旅游要景點(diǎn)矩餐廳洗、當(dāng)托地有趕特色菜的餐穗廳，塑通常歷會(huì)選各擇XX菜、怪川菜污等對(duì)餐劉飲的場(chǎng)消費(fèi)況：外膏地客皂群來(lái)XX會(huì)選凡擇旅茶游景枯點(diǎn)餐季廳、艇當(dāng)?shù)匕刑爻鹕陌l(fā)餐廳像，通瘡常會(huì)選轟擇XX菜；韻外地?？腿撼鱿M(fèi)弟休閑燙餐飲適的比蹦例較懶低。受訪撲人群轉(zhuǎn)：外缸來(lái)旅要游商腫務(wù)人倘士人群側(cè)數(shù)量辦：3青0年齡律結(jié)構(gòu)閥：28覆-5游5交流育方式抗：訪吃談34/5重7外地煌來(lái)XX人表變示參啞加過(guò)撕當(dāng)?shù)睾裥蓍e賞娛樂(lè)伙活動(dòng)撐達(dá)到誦76思%在去己過(guò)休辰閑娛朝樂(lè)場(chǎng)秘所當(dāng)硬中常匠去有加咖啡竭廳、慨KT少V及牌茶館對(duì)休欺閑娛亦樂(lè)的禾消費(fèi)裹：有紡76桶%%氏的外護(hù)地來(lái)祝錫人投群表題示參鐮加過(guò)XX當(dāng)?shù)爻鹦蓍e勻娛樂(lè)密活動(dòng)殊；在去青過(guò)的辦休閑成娛樂(lè)訊場(chǎng)所率中，賢咖啡券廳是勇被訪采者表拖示最滴常去餓的地方占強(qiáng)75投%；吹其次子是K懲TV際占4救6%旺，茶牛館占衫35閉%。去過(guò),76%沒(méi)去過(guò),

24%整體情況受訪序人群漲：外喝來(lái)旅漫游商皆務(wù)人郊士人群斜數(shù)量丘：3越0年齡字結(jié)構(gòu)質(zhì)：28均-5跑5交流貞方式冊(cè)：訪此談35/5化7本地歐消費(fèi)無(wú)者小喬結(jié)：購(gòu)物繞頻率送一般鞭為“虧每周評(píng)2－截3次畏”和秤“每拖周1避次”疾、消侵費(fèi)時(shí)水間來(lái)與看“俯每日腔下班濃后”考和“嬸周六滿周日挪”；消費(fèi)玩者平扇均消裕費(fèi)金神額集挽中在扮“5糊0－怒30廊0元說(shuō)”之沾間，戚屬于穗中檔禁消費(fèi)償、消志費(fèi)者愚“步抬行”舒購(gòu)物頑比重成較大及，習(xí)慣在扮家、識(shí)單位際附近羅進(jìn)行廟消費(fèi)申；服務(wù)凍質(zhì)量窮好是高第一京要素炕：消并費(fèi)者房誠(chéng)希望租休閑插娛樂(lè)刻設(shè)施旬及服稅務(wù)人既員所摧提供喚的服劍務(wù)質(zhì)遙量高仆、專濟(jì)業(yè)性杠強(qiáng)，飼環(huán)境是消漁費(fèi)者銜第二躁看重隙的要宗素：農(nóng)環(huán)境盞舒適錢、優(yōu)碑雅、削干凈赤整潔別、能嘗營(yíng)造裁出輕名松和始諧的擋氣氛薯；由于攔外來(lái)守人口埋逐漸稻增多錯(cuò)，因跡此有培地方籌特色患風(fēng)味消餐飲救設(shè)施叫受歡坑迎交比通便走利性玻，舒留適、過(guò)優(yōu)雅宏的就宗餐環(huán)皇境也是楊吸引渣消費(fèi)么者主竟要亮辭點(diǎn)。外來(lái)針旅游悔商務(wù)洞人士李小結(jié)分：外地鐵來(lái)錫起的主很要目墻的是密旅游盤及商權(quán)務(wù)出獵差，西職業(yè)辨多是沿公司拔管理鈔人員基；家遼庭多圾為傳鎖統(tǒng)的盛三口暈之家膝，家撲庭月收入拿均在鋼5,求00康0元幻玉以上蛙；外洋地消盈費(fèi)者棉多與奮家人元及朋爪友一經(jīng)起來(lái)壩在XX，逗碗留時(shí)童間以扯1-論3天蹦為主后；在新除去交通雷和住套宿費(fèi)觀外，杜一般滴平均瓶三人級(jí)在XX花費(fèi)賄在2覺(jué),0哪00舒-4春,9帽99禿元之活間；早外地它消費(fèi)奔者來(lái)XX消費(fèi)迫上會(huì)廢選擇XX有名鑰的餐燥飲、煙咖啡獵館等判休閑宵餐飲松，XX旅游辣紀(jì)念肝品；整體駛而言處，對(duì)辯外地念消費(fèi)船者來(lái)葬說(shuō)，替最具栽吸引體力仍倉(cāng)然是漁市內(nèi)掉的南站禪寺矮及是XX百貨跨，另犧外還匯有太湖修、靈雙山大佛山、蠡渡湖風(fēng)劫景區(qū)崇等傳酒統(tǒng)旅率游景諷點(diǎn)。本地?fù)p主要回還是亂就近花場(chǎng)所著進(jìn)行途消費(fèi)棍、對(duì)昂服務(wù)尿質(zhì)量浴和環(huán)謙境要抵求高挖，并勢(shì)且對(duì)復(fù)地方摧特色庭餐飲牢有興筋趣、外來(lái)非商務(wù)誰(shuí)旅游巷人士敘主要籠還是么在市XX和太航湖、高靈山途等特守色景妖點(diǎn)進(jìn)創(chuàng)行游驅(qū)玩和滔消費(fèi)符，同希時(shí)也悶對(duì)特色泥餐飲高、休漏閑娛僅樂(lè)場(chǎng)等所進(jìn)遣行消總費(fèi)展望聽(tīng)未來(lái)、我們夏到底遲打造而什么壞呢？該地該塊位跟于景區(qū)與搜社區(qū)氏的交叉口賽，西犯靠通惠路鈴，南拜依古華山燈路，撒東部和北彩部為獵河流畏。該地?cái)貕K與鋤景區(qū)對(duì)望著,且順隔離于社甚區(qū)，蠟?zāi)弦拦湃A沃山路姐，東規(guī)劃繳路，效西部辟、北部任河流測(cè)。B該地著塊處碧于社脫區(qū)與進(jìn)槐老城鄰交通騰要道口雜，西鑰臨通燭惠路，雖北臨散盛岸協(xié)路和蓉禽湖大明橋引棕橋，東部帳、南到部河仍流。ADCEFG該地噸塊處替于整接個(gè)區(qū)域銷的腹朋地，居北依盛潮岸路默和蓉寄湖大橋器引橋善，東涂為規(guī)劃況路。該地內(nèi)塊與缺景區(qū)對(duì)望健,且淺隔離末于社區(qū)初，南奶依古華山層路，荷東為規(guī)劃該路，脈西為規(guī)劃負(fù)路、炒北部為河水流。該地痛塊處殺于整揮個(gè)區(qū)域絕腹地架，北確依盛岸你路和據(jù)蓉湖慶大橋引慘橋，樣?xùn)|為活規(guī)劃路計(jì)，北法為規(guī)鴿劃路，桂南為淺河流沉。該地與塊處哈于整個(gè)區(qū)悟域的圓腹地棍，北部?jī)?yōu)、東偵部河流，冤西規(guī)圈劃路ABCDFEG古華山路盛岸路規(guī)劃路運(yùn)河西路規(guī)劃路通惠路地塊嘆分別跪由A庫(kù)、B障、C刑、D翼、E懲、F童、G陳七塊窩土地唱構(gòu)成對(duì)接僵人要伸求A偏、B俗、C述、D息商業(yè)校文化讓旅游虛配套援，E渠、F制、G霧居住削及商詠業(yè)商住申4:野6、端限高覽24糕M37/5陡7古華山路盛岸路規(guī)劃路運(yùn)河西路規(guī)劃路通惠路地塊杜西邊安一條模干道，杠目前崖沿街阻周邊有譽(yù)食品咐、餐史飲商業(yè)款、經(jīng)摩營(yíng)時(shí)之間較長(zhǎng)它，是姥未來(lái)頂連接吳恥橋文礙化區(qū)孤和惠山愈風(fēng)景槐區(qū)干喇道。地塊解北邊遮快速舉路、主要像是機(jī)沿動(dòng)車呀通道，籃目前碎商業(yè)猛較少揉。G地塊哨東邊框快速徒車道、草運(yùn)河禿西路租、人流猾量較斬少、承商業(yè)較膽少。地塊承內(nèi)部饅包括宿一些工廠矩、廢驅(qū)棄房由和生地構(gòu)霜成；努目前真內(nèi)部有東旅西、忽南北賤向兩條河津貫穿謊、對(duì)拳地塊產(chǎn)生蝴一定裳影響氧。地塊寇目前倘西邊承和南矮面展親示面使較為蠶有利北邊桿蓉湖找大橋該阻隔付不利質(zhì)于商帖業(yè)延儉伸地塊辣東邊喜是京怒杭運(yùn)能河、艷內(nèi)部腫有兩薪條運(yùn)釋河貫父穿給松于本妨項(xiàng)目迅優(yōu)越屑自然閃資源地塊內(nèi)部F運(yùn)河西路A盛岸路蓉湖大橋蓉湖趟大橋做是東顛起春申路并縣前掃街口代，跨越“負(fù)三路葉兩河終”，瞧向西接優(yōu)通盛遵岸路夸；主橋長(zhǎng)錢22滑0M懇，其丈中主跨1施45盈M，放橋面燒設(shè)雙向6休車道棟。通惠西路古華能山路地塊恭南邊纏一條搖重要孤干道放，道路繩兩邊燥就是平本地咳塊和黃惠山古蒙鎮(zhèn)，會(huì)有利稿于打才造商灰業(yè)配套全、與仿古鎮(zhèn)炸形成陳互補(bǔ)枝關(guān)系，公交員車站零點(diǎn)；綠10筍;走15混;56達(dá);甚81律;抄61匪1空捎;優(yōu)快6揭線）38/5壩7車流蘿道車流姜道人流知道地鐵規(guī)劃圖一號(hào)線二號(hào)線39/5付7隨著清未來(lái)典地鐵謝運(yùn)營(yíng)荷、勢(shì)孩必帶待動(dòng)各歉區(qū)域?qū)僦g糊聯(lián)系襪，進(jìn)牧一步雄刺激刷消費(fèi)本地每塊三產(chǎn)號(hào)、插四號(hào)兆線也永擁有筑站口起，對(duì)扛本項(xiàng)態(tài)目未售來(lái)發(fā)暫展帶陷來(lái)一具定機(jī)哪遇地鐵座商機(jī)：目墾前擁松有地胳鐵的擇城市偵，圍啊繞地視鐵站逗點(diǎn)，條商業(yè)腥開(kāi)發(fā)都秤取得稼了極算大成末功；樓預(yù)計(jì)XX地鐵沃同樣熟將深刻影棗響城宵市商貌業(yè)格俗局；喬消費(fèi)者者因溉快捷錄便利爽地鐵而擁推有更科廣泛綱選擇驚，同叼時(shí)拉犯動(dòng)各揉區(qū)域彩之間擔(dān)的聯(lián)系，姓帶動(dòng)所消費(fèi)弓人群附。地鐵紫一號(hào)：起點(diǎn)員為堰漠橋、虧終點(diǎn)當(dāng)?shù)窖┴?cái)浪；輪三陽(yáng)轟廣場(chǎng)陸是軌蠟道一宜號(hào)線和謠二號(hào)寶線換撫乘點(diǎn)棉，將榨給XX未來(lái)胳商業(yè)往格局獻(xiàn)帶來(lái)深刻虧變革沈，XX不再抹是單騙一商活業(yè)XX惠山外新城桃、太湖弱新城右、XX等都擦有望館成為祝商業(yè)俗副XX；地鐵內(nèi)二號(hào)：2號(hào)婚線也切正在促積極偉籌備火；地肺鐵建場(chǎng)設(shè)給釀城市拒發(fā)展敵帶來(lái)舉鞠足輕洋重的景影響繳，2禿號(hào)線賺起點(diǎn)躲為梅頑園，蔑沿滬辮宜路（堤環(huán)太獄湖大帆道）矛經(jīng)轉(zhuǎn)猴向梁芹溪路北東行蒜，跨腎運(yùn)河讓后沿五粘愛(ài)路圈、人江民路速、上享馬墩因路至蝦塘橋代頭，接之后被線路一線直向餓東沿XX穿滬雙寧高脾速公蹤蝶路，號(hào)沿南鴉中路到高惕速鐵兵路新XX站。注：姨地鐵據(jù)1、安2號(hào)駐線、辯預(yù)計(jì)段20陰14需年運(yùn)凈營(yíng)地塊肉SW勇OT驗(yàn)分析SWOT優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak

區(qū)位優(yōu)勢(shì)：距離市XX僅2.5KM交通優(yōu)勢(shì)：地塊周邊交通較為便捷品牌優(yōu)勢(shì)：XX有良好五洲品牌形象

資源優(yōu)勢(shì)：片區(qū)眾多歷史文化、自然資源周邊都是一些老式住宅小區(qū)，對(duì)片區(qū)形象、檔次有一定影響項(xiàng)目前期需要一定開(kāi)發(fā)時(shí)間北面有橋，一定程度影響阻礙本地塊未來(lái)商業(yè)發(fā)展對(duì)本地塊周邊目前商業(yè)環(huán)境認(rèn)知度低機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)

未來(lái)本地塊所處于區(qū)域是文化風(fēng)景區(qū)域，未來(lái)區(qū)域打造RBDXX

區(qū)域商業(yè)包括XX無(wú)商業(yè)現(xiàn)狀，給本項(xiàng)目帶來(lái)巨大商機(jī)未來(lái)地鐵運(yùn)營(yíng)拉近各區(qū)域之間聯(lián)系，進(jìn)一步刺激消費(fèi)

利用項(xiàng)目交通、品牌各方面優(yōu)勢(shì)迅速打造項(xiàng)目所在商業(yè)區(qū)、抓住發(fā)展機(jī)遇通過(guò)項(xiàng)目整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白利用城市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，抓住區(qū)域內(nèi)機(jī)會(huì)點(diǎn)，引領(lǐng)區(qū)域乃至整個(gè)市風(fēng)向標(biāo)威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅

國(guó)家政策上限制影響房地產(chǎn)市場(chǎng)目前XX房地市場(chǎng)受到明顯影響未來(lái)大量商業(yè)影響

抓住機(jī)遇，迅速進(jìn)入市場(chǎng)充分發(fā)揮五洲地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)，確立項(xiàng)目在該區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位

在區(qū)域內(nèi)其它可開(kāi)發(fā)利用運(yùn)河打造特色文化區(qū)域、利用水資源豐富本項(xiàng)目游舔度利用業(yè)態(tài)定位，減少交通對(duì)本地塊影響40/5鴿741/5悠7商業(yè)綁項(xiàng)目雕的營(yíng)手運(yùn)模辭式解喝析一商業(yè)慶項(xiàng)目肚的營(yíng)叉運(yùn)模鼓式只租般不售芳，統(tǒng)俘一管喘理只售園不租經(jīng)，出冊(cè)讓產(chǎn)技權(quán)租售僅結(jié)合漁，靈恥活運(yùn)援用宏觀授矛盾：處于XX城區(qū)姥與非賣區(qū)域XX——XX經(jīng)濟(jì)辨處于院快速想發(fā)展角勢(shì)頭來(lái)，宏房誠(chéng)觀市阻場(chǎng)利織好，撓但從規(guī)劃余角度裕分析純得出費(fèi)，本號(hào)地塊嫌雖然兆處于XX城區(qū)丹，但枯并非談規(guī)劃尊為區(qū)努域XX；微觀介矛盾：國(guó)家氣政策福、核剛心及赤區(qū)域液商業(yè)口——受到識(shí)國(guó)家喜政策扔影響柔，住猛宅市折場(chǎng)集悶體萎吸靡；寸地塊熊距離XX商務(wù)勁區(qū)2勒.5碎KM甘，受淋到市XX和區(qū)輪域商礙業(yè)影盛響大赤，開(kāi)協(xié)發(fā)同單類產(chǎn)們品難宏度大春，必根須尋犬找商業(yè)活項(xiàng)目皺新的提突破降；地塊同矛盾：商業(yè)竄延伸舒受阻議、地剪塊不憑完整秋——從商色業(yè)角倍度考?xì)鈶]，跌北面控為蓉老湖大拐橋、陽(yáng)南面損為惠厲山古鎮(zhèn)、齒東面婚為京閑杭大逐運(yùn)河任、僅牽?jī)H只木有西浩面利導(dǎo)于商喬業(yè)延雪伸，廈地塊神由于遺被東居西、珠南北暴走向兩條壟運(yùn)河革貫穿趴，分道為不跳完整庭7個(gè)侮地塊罷，阻幼礙整熊個(gè)商別業(yè)串崖聯(lián)性上；資源新矛盾：周邊宿資源席眾多欲但特栽色不牧明顯器——所在歸區(qū)域辣擁有賊惠山泥風(fēng)景輛區(qū)、XX、古齡運(yùn)河俗公園棗、黃埠吵墩等謎，緊鍋鄰古勾運(yùn)河逐；同愉時(shí)緊傻靠城井市核敞心區(qū)孟，屬削于城烈市稀牙缺板聰塊；員無(wú)論演在XX旅游資稅源中矮還是踩認(rèn)知的度方浩面，爹本地羽塊周柏邊資停源都某不具名有鮮顫明特乖色；產(chǎn)品理矛盾：利益概最大妹化與XX品牌籮形象迫——此區(qū)堪域如貌若開(kāi)窯發(fā)社行區(qū)型氣或區(qū)煤域性尚商業(yè)瓣，可義滿足透利益最大槳化；匠但考活慮到閃五洲婦在XX的品條牌效魔應(yīng)、桶以及錯(cuò)地塊婚的特售殊性鴉，承裙載者仙五洲穗新一筆代商業(yè)奔地產(chǎn)獻(xiàn)轉(zhuǎn)型滴產(chǎn)品竄，不席得不型慎重酒考慮賣地塊蟻產(chǎn)品葉定位北；客群隸矛盾：本地尖習(xí)慣籌以及毀外來(lái)緩消費(fèi)詠場(chǎng)所布——多數(shù)垮本地畏人都瘡是較叼近場(chǎng)暫所進(jìn)涂行消狠費(fèi)，疫并且功對(duì)特扔色餐飲有鳴興趣們、同捉時(shí)需嫌要高根服務(wù)罷質(zhì)量形及舒吹適環(huán)四境，齒外來(lái)村旅游貨人士苗大部啟分對(duì)上市XX商業(yè)亭及太湖寶、靈舊山進(jìn)謙行游忽玩和略消費(fèi)蓄，同斤時(shí)對(duì)眠特色辦休閑幅、餐溫飲娛采樂(lè)場(chǎng)知所消澤費(fèi)。42/5旺7本地腐塊面雜對(duì)眾兔多矛勝盾同艷時(shí)、榮必然村需要前尋找冠新的率機(jī)會(huì)羨點(diǎn)，頃打造絡(luò)新形享象43/5呈7商業(yè)眾項(xiàng)目伐的營(yíng)握運(yùn)?；适浇庾鑫龆拍钐荷贪銟I(yè)地艇產(chǎn)開(kāi)發(fā)我商掌責(zé)握產(chǎn)砍權(quán)，對(duì)紫所有纖的商境業(yè)物蜻業(yè)采諷取只蹄租不庸售的騎形式印，期沒(méi)望通裕過(guò)租撓賃持艱續(xù)性驕獲利轟，在渡具體搬的操竄作方載式上壞，租賤賃模冤式又面可分屆為整才體出暢租、榮分層矛或分玩片出予租、猾零散構(gòu)出租吹等形測(cè)式。只租涉不售夕，統(tǒng)權(quán)一管擁理優(yōu)點(diǎn)這種模式需要開(kāi)發(fā)商自己進(jìn)行市場(chǎng)培育，營(yíng)造商業(yè)氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)持續(xù)有效的經(jīng)營(yíng)管理提升商業(yè)價(jià)值。經(jīng)營(yíng)得好的話，有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，使整個(gè)物業(yè)能長(zhǎng)期穩(wěn)定地成為一個(gè)品牌。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期培養(yǎng)后的商業(yè)項(xiàng)目更容易得到國(guó)內(nèi)外大型基金公司或投資公司的青睞，整體股權(quán)或產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓也更能為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。不足缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會(huì)遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖然經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級(jí)，大商家所支付的租金回報(bào)較低；如果采取散租模式，雖然能提高預(yù)期的租金收益，但由于自身經(jīng)營(yíng)能力弱，往往導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗。項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給基金公司或投資公司的經(jīng)營(yíng)方法，在現(xiàn)實(shí)中往往可遇不可求。只售涉不租閃，出妥讓產(chǎn)神權(quán)租售失結(jié)合咽，靈悲活運(yùn)餃用概念獸：只周售不信租的客模式阿即是開(kāi)發(fā)灶商只陷銷售輩、出型讓產(chǎn)忘權(quán)，銷鉛售完鄰成之斯后基便本上躍就不百再進(jìn)蓋行干選預(yù)，椒僅由侄物業(yè)輪管理蘋部門倆進(jìn)行扯日常鄉(xiāng)豐的統(tǒng)擁一維療護(hù)管邀理，更這是付舊有態(tài)商業(yè)戶地產(chǎn)軋開(kāi)發(fā)敘普遍拿采用夢(mèng)的經(jīng)器營(yíng)方恐式。概念高：租摧售結(jié)慶合的轉(zhuǎn)模式僵，就元是租喂一部料分售煩一部扁分，仰開(kāi)發(fā)月商往凡往將捏物業(yè)愉的一當(dāng)部分租給摸主力演店，賠再銷刃售一佛小部嫂分商存鋪，以旬平衡陸資金中壓力立和經(jīng)警營(yíng)風(fēng)異險(xiǎn)的茂矛盾抖。優(yōu)點(diǎn)開(kāi)發(fā)商采用這種經(jīng)營(yíng)模式，要把握好出售和出租的比例及結(jié)構(gòu)：通常情況下，開(kāi)發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)；將低樓層作為大商家的輔營(yíng)區(qū)分割后出售，即“主力店＋輔營(yíng)區(qū)”的模式，主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值。而銷售區(qū)和非銷售區(qū)相對(duì)完整獨(dú)立，即使未來(lái)銷售區(qū)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，也不影響高樓層的經(jīng)營(yíng)。不足租售結(jié)合，面臨著如何恰如其分的結(jié)合這樣的問(wèn)題，而且商場(chǎng)由于定位規(guī)劃的統(tǒng)一性，銷售在進(jìn)度及銷售后發(fā)展商返租等都面臨一些列的問(wèn)題；國(guó)家針對(duì)返租現(xiàn)象等出臺(tái)的相關(guān)政策，對(duì)發(fā)展商的返租在很大程度上起到了限制作用。優(yōu)點(diǎn)開(kāi)發(fā)商可以快速回收投資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無(wú)需承擔(dān)后期經(jīng)營(yíng)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)投資者也具備完全的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。不足

經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，開(kāi)發(fā)商無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，而經(jīng)營(yíng)者往往根據(jù)自己的判斷“什么賺錢賣什么”來(lái)選擇經(jīng)營(yíng)品種，導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無(wú)序狀態(tài)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不善等后果，商鋪的價(jià)值也大大縮水。建議遙集團(tuán)賀公司桿在回扒收開(kāi)跪發(fā)成雀本同右時(shí)，傍發(fā)揮愧五洲剩在XX強(qiáng)大朗品牌倚效應(yīng)鍵以及沖戰(zhàn)略卵資源疤，通狐過(guò)租少售結(jié)底合、身靈活梳運(yùn)用蘭，自醬持優(yōu)橫質(zhì)資憲產(chǎn)本項(xiàng)據(jù)目定重位因?yàn)跛乜架嚵?4/5鐮7文化譜定位梅：以吳薯文化必為依恥托、須打造XX旅游節(jié)文化騙街；主題晃定位稈：以特均色餐像飲為誕主題醫(yī)、打既造XX特色鄭美食視街；形象替定位留：以文熊化旅不游地皆產(chǎn)概國(guó)念，猛擴(kuò)大壤五洲辯在XX乃至條全國(guó)寧品牌率效應(yīng)忽，樹(shù)購(gòu)立更玻高的雹品牌賴形象皺，進(jìn)一貍步提想升五紹洲品由牌價(jià)拿值；城市瞧定位回：打造XX城市險(xiǎn)名片連，同考時(shí)具踏備多栗種服卸務(wù)功心能：牙高品鴉質(zhì)購(gòu)食物功晃能、硬高品習(xí)位文辨化休豆閑娛樂(lè)功傅能、宅高趣仿味旅揉游文鄭化功嗓能、濫高舒芬適居繭住功踩能；檔次右定位水：為消撤費(fèi)者勞提供屬一個(gè)禽具備鋼高標(biāo)真準(zhǔn)服便務(wù)，飲以吳屬文化化為依照托、庭以特蓋色餐駁飲為塌主題澡、同改時(shí)具備歷案史文般化元眠素、直現(xiàn)代欲時(shí)尚諷元素木等，示定位冒在中擇高檔這次、巧將餐趕飲娛為樂(lè)、挖購(gòu)物犁、服訊務(wù)和文化叼充分貨結(jié)合秋一起侍的新夠一代榜文化露商業(yè)題地產(chǎn)言；客群馳定位幻玉：通過(guò)XX旅游擱文化租街吸裁引懷韻舊休愧閑客歪群、閥通過(guò)康一些侍精品香品牌攔針對(duì)已一些丈高端忙消費(fèi)噸人群掌、通過(guò)徒餐飲境、酒簡(jiǎn)吧等自特色屑吸引攀都是喬、年藥輕客雅群，昆白天兼有文憑化、啦晚上果有娛拍樂(lè)的善理念送；項(xiàng)目課特色峽：充分早利用爆周邊六眾多董歷史素文化迷資源伏、包闖括吳敢文化庸和現(xiàn)肚代商艱業(yè)時(shí)脆尚元要素，夢(mèng)結(jié)合若一些減特色的小舅品等壁，打冤造XX餐飲簽美食燭、休犯閑體狠驗(yàn)的敲江南斑風(fēng)情責(zé)水街融。本項(xiàng)吐目產(chǎn)際品定悅位初燥步思溜考45/5槽7路在第燈火屬闌珊推處--桶--味--挎--魄--面對(duì)青市XX的絕圈對(duì)統(tǒng)留治地奏位，XX人逛昏街根慈深蒂被固的撈市心瓦情節(jié)鴨。我貪們必料須認(rèn)評(píng)真研父究，喜立足毫于項(xiàng)傍目地役塊經(jīng)算營(yíng)“棄一座港城市稈的人道文商存業(yè)”優(yōu)勢(shì)幣。打造XX首個(gè)飽吳文疏化風(fēng)偶情廣鍵場(chǎng)。容。。障。。峰。46/5灑747/5助7通過(guò)什建筑歡風(fēng)格山、小打品、狂以及困橋等速特殊伯設(shè)計(jì)艘，營(yíng)莫造出爽本項(xiàng)李目特粒色的店文化獵氛圍哪，烘野托出追本項(xiàng)抵目文蹤蝶化理例念以蹲及提璃高產(chǎn)需品價(jià)蛇值！定位黑分析：XX區(qū)是XX市三吉個(gè)XX城區(qū)秘之一皺，面體積3盆1.梨5平頓方公劣里，麗全區(qū)選常住挺人口植31鏈萬(wàn)；地塊昌位于XX區(qū)，忽地塊黃周邊絨交通粥便捷替、未銜來(lái)有馬地鐵鍋站等景，區(qū)啊域地布理位朗置優(yōu)旋越；地塊章所在配區(qū)域喬擁有膜眾多慰歷史廚文化麻資源在、未慘來(lái)片臂區(qū)規(guī)旅劃為獅文化秒?yún)^(qū)。定位蒜目標(biāo)在XX打造熱五洲福“旅存游商丘業(yè)文鄙化”免地產(chǎn)懷標(biāo)竿述，立她足品繭牌形拳象；打造XX城市莊名片秀，未莊來(lái)成動(dòng)為未來(lái)姨成為墾城市謀副XX、城市豎游憩益目的梨、城蔑市高鴉檔居隙住區(qū)。48/5業(yè)7五洲·吳文寨化風(fēng)它情廣飄場(chǎng)XX城市僑名片精品嬸購(gòu)物恢區(qū)+醋餐飲誦美食陵區(qū)+達(dá)旅游紐奉文化擱區(qū)+種休閑剩娛樂(lè)憂區(qū)+紛酒店催+中欠式居綠住區(qū)49/5攜7序號(hào)評(píng)判因素權(quán)重分值價(jià)值實(shí)現(xiàn)度清名橋步行街榮巷本案A周邊環(huán)境3014.613.513B規(guī)劃及建筑209.3109.9C配套設(shè)施20109.49.4D營(yíng)銷管理3012.613.519.5價(jià)值評(píng)估度100%46.5%46.4%51.8%根據(jù)刪表知授，平立均價(jià)白值評(píng)傷估度餐（本舅案除高外）烈為4覺(jué)6.蒙45緒%目前端項(xiàng)目專周邊膝商業(yè)厚街鋪?zhàn)蜃饨鹌鹘y(tǒng)計(jì)必表（殘?jiān)?銜㎡·天）項(xiàng)目最低租金最高租金平均租金清名橋步行街475.5榮巷232.5地塊西邊底商3544元樹(shù)/㎡·天目前傍本地吉塊平爐均租充金鋼=固平均浴租金號(hào)×本格案價(jià)繪值實(shí)臟現(xiàn)度筋÷平休均價(jià)兄值實(shí)恭現(xiàn)度=閃4×坊51格.8澇%÷稀46跪.4回5%=胖4.隆46蹦（元肆/㎡·天）目前除本地屬塊平突均銷宇售價(jià)樂(lè)格=侵本削案平?jīng)鼍鉄艚稹铃?6怕5天挪÷6配%（題根據(jù)冠商業(yè)蘭平均備回報(bào)域率計(jì)丘算）=懲4.專46頓×3饞65貼÷6慢%還兩被年商路業(yè)每摟年遞損增3右%=2銅7,刺13鑼2（聽(tīng)元/斑㎡）仙2秒8,飼80逆0元強(qiáng)/㎡商鋪硬價(jià)值繼推算我下租稀金及秘售價(jià)鮮定位50/5絹7商鋪更——離權(quán)重娘比較盲法商鋪銷售均價(jià)（元/㎡）對(duì)比系數(shù)權(quán)重對(duì)比銷售均價(jià)（元/㎡）金太湖45,0000.90.520,250百樂(lè)時(shí)代25,0001.10.25,500中銳海尚映象1,60001.30.24,160紅豆人民路九號(hào)29,0000.80.12,320本項(xiàng)目（約）32,200商鋪歉銷售欣均價(jià)布預(yù)測(cè)側(cè)選分粘別選鵲取區(qū)釘位、侍項(xiàng)目棕規(guī)模團(tuán)、交蜓通等皂因素告，結(jié)別合權(quán)類重比疫后得醉出本飯項(xiàng)目監(jiān)住宅劣目前何銷售膛均價(jià)崗為3懶2,撕20奴0元手/㎡障；根據(jù)吸本區(qū)徹域商不業(yè)市桶場(chǎng)走向勢(shì)情陜況同趙時(shí)結(jié)落合本箏區(qū)域您未來(lái)杜發(fā)展寄等因否素，價(jià)保守飲按照泄商鋪起均價(jià)宰年增所長(zhǎng)率皺為3科%，通過(guò)膜以上先數(shù)據(jù)塊分析別預(yù)測(cè)掉出2感01尚3年本項(xiàng)辟目住佩宅銷輝售均豬價(jià)在釣34圖,1斬00滅元/饅㎡左站右。結(jié)合灶以上修兩種繭推導(dǎo)主方式銷最后擠得出矮本項(xiàng)長(zhǎng)目商牙業(yè)均雖價(jià)3惜1,惡50頃0元陜/㎡51/5筆7住宅熔及公跑寓—?jiǎng)瘛獧?quán)賄重比妙較法住宅銷售均價(jià)（元/㎡）對(duì)比系數(shù)權(quán)重對(duì)比銷售均價(jià)（元/㎡）金太湖9,5001.20.22,280天元世家10,5001.40.68,820中銳海尚映象7,3001.30.1949紅豆人民路11,5001.20.11,380本項(xiàng)目13,429住宅姑銷售把均價(jià)搖預(yù)測(cè)割選分鉆別選洋取區(qū)盯位、蓬項(xiàng)目鈴規(guī)模顧、交縣通等造因素，蔑結(jié)合爐權(quán)重篩比后田得出囑本項(xiàng)胡目的丙住宅擊目前鋒銷售毛均價(jià)環(huán)達(dá)到13姐,4挺29擦元/鋤㎡；根據(jù)班商品脅住宅揉市場(chǎng)蔬走勢(shì)贊情況扶同時(shí)探結(jié)合蓮本區(qū)垮域未加來(lái)發(fā)臟展等勺因素，漏保守甩按照專住宅宵均價(jià)懲年增草長(zhǎng)率楊為6詞%，通過(guò)桐以上王數(shù)據(jù)趨分析預(yù)掌測(cè)出叉20冤13投年本摧項(xiàng)目革住宅肉銷售影均價(jià)扔在1等5,叮00爸0元旨/㎡缺左右央。（一臘定時(shí)默間范亮圍內(nèi)拼、目須前政撈策仍麻將允縣許情佩況下破）公寓刻銷售太均價(jià)犯預(yù)測(cè)振選分權(quán)別選濕取區(qū)孫位、碧項(xiàng)目部規(guī)模會(huì)、交競(jìng)通等因素蓋，結(jié)宏合權(quán)額重比默后得泰出本耐項(xiàng)目板公寓瘋目前類銷售忌均價(jià)罩為15勸,5哪60伐元/溜㎡；同時(shí)奇結(jié)合蒙公寓涼銷售寶均價(jià)枝年增鼓長(zhǎng)率籃為6