無錫旅游綜合體項目定位報告

2011年12月15日XX市XX項目定位報告

（第九稿）前言報告目的：報告旨在通過對地塊進行分析以及為公司集團戰(zhàn)略發(fā)展考慮，從而對本項目地塊定位給出建議,做出項目規(guī)劃，為集團提供參考！項目背景：地塊位于XX區(qū)、距離XX區(qū)2.5KM、未來規(guī)劃為XX城區(qū)范圍內(nèi)；區(qū)域未來規(guī)劃為XX風貌協(xié)調(diào)區(qū)、連接XX和吳橋XX，擁有惠山風景區(qū)、XX、古運河公園、黃埠墩等、地塊東面緊鄰古運河，周邊景觀資源眾多；本地塊內(nèi)部現(xiàn)為一些工廠、廢棄房及兩條內(nèi)部運河。2/573/57項目指標注：限高24M商住4:6停車位參考：商業(yè)：60-80個/萬㎡住宅：1個/100㎡車位：25-35㎡/個做8.8萬㎡車位，地下開挖3萬㎡，地上5.8萬㎡

住宅172,000㎡；商業(yè)銷售115,000㎡，保留

81,000㎡；

根據(jù)建筑設計標準及參考當?shù)貙嶋H情況，整

個項目所需車位8.8萬㎡。綜合各項因素，建

議地下開挖6萬㎡，地上保留2.8萬㎡；

可銷售面積回款額32億，我方保留資產(chǎn)9.8

億元;資產(chǎn)合計41.8億元。本項目具有可操作性！地塊75,000㎡地下建筑面積地上建筑面積287,000㎡B1超市347,000㎡總建筑面積15,000㎡住宅115,000㎡商業(yè)172,000㎡車位66,200㎡基底面積地上用地面積220,780㎡容積率<1.3旅游文化區(qū)8,000㎡：3,700㎡×2F（局部3F）B1停車場精品購物區(qū)30,000㎡：15,000㎡×2F餐飲美食區(qū)40,000㎡：16,000㎡×2F（局部3F）建筑密度<30%50,000㎡10,000㎡休閑娛樂區(qū)酒店12,000㎡：4,000㎡×3F10,000㎡：3,000㎡×3F（局部4F）面對過去、我們到底有些什么呢？5/571.區(qū)位優(yōu)越：XX位于江蘇省東南部，地處長三角經(jīng)濟圈內(nèi)；2.經(jīng)濟發(fā)達：2010年5750億元，年均增速13%，三產(chǎn)比為1.8:56:42.5

；3.人均收入：常住人口計算人均生產(chǎn)總值超過9萬元，按現(xiàn)行匯率折算超過1.3萬美元；3.交通便捷：境內(nèi)有蘇南碩放機場、建成通車滬寧城際高鐵、京滬高鐵;312、104國道穿過XX;海洋客、貨運輸，主要由上海港、張家港港、江陰港出海；4.旅游強大：XX以豐富而優(yōu)越的自然風光和歷史文化，躋身于全國二十大旅游觀光城市之列。2010年接待游客5,150萬人次，旅游收入748億元、排名位居全國城市第九。長三江都市經(jīng)濟圈、經(jīng)濟實力雄厚、人均收入高交通十分便捷、旅游資源十分強大XX對外交通圖長三角都市經(jīng)濟圈XXXX碩放機場6/57十二五規(guī)劃“三心、三圈層”、本地塊為老城XX規(guī)劃范圍內(nèi)尷尬的是本地塊并非區(qū)域XX

注：資料來源于XX規(guī)劃局

發(fā)展定位：

獨具競爭力的國際化區(qū)域性XX城市和最具影響力的國際化生態(tài)型湖灣城市；三心：老城商貿(mào)XX：提升XX區(qū)功能業(yè)態(tài)，推進公共資源整合，提升公共空間質(zhì)量，預控基礎設施擴容；

太湖商務XX：完善城市框架，集聚商務功能；強化低碳引領，建設生態(tài)城示范；推進設施建設，加快人氣集聚；

蠡湖休閑XX：加快集聚國際化湖濱旅游度假功能、體驗式高端商業(yè)文化娛樂消費功能、多元化休閑服務功能，加快新城宜居示范住區(qū)和國際社區(qū)建設，打造國際上最具魅力的城市湖灣地區(qū)；

三圈層：

XX城區(qū)：三心、三區(qū)（XX老城區(qū)、太湖新城區(qū)、山水旅游休閑區(qū)）新城區(qū):惠山新城、錫東新城、科技新城、錫西新城城鎮(zhèn)組群：錫東城鎮(zhèn)組群、錫西城鎮(zhèn)組群7/57XX區(qū)“十二五”商業(yè)面積達到100萬㎡以上、競爭十分激烈按照“優(yōu)化布局、培育特色、提升層次、創(chuàng)建品牌”的要求，重點推進一批城市綜合體和特色街區(qū)建設，打造區(qū)域性休閑購物和商貿(mào)XX。加快推進金太湖、民主街、一百、茅涇浜地塊、石門路、造漆廠地塊等城市綜合體建設，豐富大型購物XX、綜合性超市、大型百貨店、品牌專賣店等商業(yè)形態(tài)。以彰顯城區(qū)特色、提升消費為出發(fā)點，積極實施市區(qū)兩級商業(yè)特色街區(qū)建設和改造提升工程。加快推進XX歷史文化街區(qū)和青石路商貿(mào)休閑街兩個市級特色街區(qū)的建設。到2012年兩條市級特色街區(qū)基本成型，到2015年商業(yè)面積達100萬平方米以上。地塊中央商務區(qū)XX新城XX商圈XX中央汽車站XX火車站2.5KM4.5KM2.4KM2.8KM地塊周邊交通便捷，向西通過惠錢路可以上快速內(nèi)環(huán)；向南經(jīng)運河西路可以到達濱湖區(qū)；向東經(jīng)人民路過惠山大橋可以到達市XX；向北過盛岸路直達XX新城、歐風街；地塊區(qū)位較好，是西部區(qū)域進入市XX的要沖，位于XX區(qū)南部，東靠古運河，南隔XX與惠山相依；距離中央商務區(qū)路程為2.5公里，與XX新城僅一河之隔，距離XX商圈路程為2.4公里，距離XX4.5公里；距離火車站和中央汽車站2.8公里路程；8/57惠錢路快速內(nèi)環(huán)盛岸路運河西路通惠路古華山路春申路位于XX區(qū)、處于市XX地帶、距離XX商務區(qū)2.5KM地塊北面有橋、南面為山、東面臨河三面受阻，僅西面可以通暢商業(yè)延伸京杭大運河蓉湖大橋9/57XX歷史文化街區(qū)

吳橋XX文化區(qū)（運河文化、現(xiàn)代風情）黃埠墩市XX惠山風景區(qū)古運河公園本地塊未來規(guī)劃XX風貌協(xié)調(diào)區(qū)、并且連接XX和吳橋XX地塊南邊XX街區(qū)2002重新規(guī)劃、2011年黃金周人流達到35萬人次地塊位于曾繁華一時的古運河沿岸，該區(qū)域曾是XX最繁華的商埠；隨著城市的變遷，該區(qū)域逐漸蕭條；近幾年政府依托XX自然和人文資源，將該區(qū)域打造成RBD（城市游憩商務區(qū)），一個展示吳文化和XX民俗、民藝、節(jié)慶、飲食的舞臺，一個富含文化底蘊，集結(jié)大江南北游客風情集散地；該區(qū)域依山傍水，擁有惠山風景區(qū)、XX、古運河公園、黃埠墩等，緊鄰古運河；同時緊靠城市核心區(qū)，屬于城市稀缺板塊。

XX于2002年啟動規(guī)劃，在文化挖掘和考證上歷時5年，完成前期準備后于2007年底啟動保護性修復；2011年黃金周，XX初露真容，中國泥人博物館開館、古街核心區(qū)游覽線路貫通，景區(qū)入口廣場開放；據(jù)統(tǒng)計，黃金周期間，客流總量達35萬人次;預計2012年5月整體開街。XX風貌協(xié)調(diào)區(qū)有XX、古運河公園等自然資源、并且緊鄰大運河面對XX眾多旅游資源面前、本地塊周邊缺少獨有的特色資源景觀10/57靈山大佛龍背山森林公園太湖仙島南瀕煙波浩渺的太湖，有因范蠡而得名的蠡湖，穿越市區(qū)的京杭大運河，稱為“江南第一山”的惠山，象征XX古老歷史的錫山。太湖之濱，有黿頭渚、蠡園、梅園、錦園、萬頃堂、馬山諸景等以自然景觀著稱的梅梁勝跡；惠山之麓，有錫惠公園、寄暢園、天下第二泉、惠山街、吟苑、東大池等以山、泉、亭、橋、祠廟等體現(xiàn)江南特色的錫惠勝跡；錫東吳文化博覽園板塊，有梅里古鎮(zhèn)、鴻山十八景、鴻山文化新城、都市農(nóng)業(yè)生態(tài)園、梁鴻濕地公園、中華賞石園、鴻山遺址博物館、梁鴻文化度假村、昭嗣堂、錢穆故居等吳文化旅游勝地。11/57

市場規(guī)模預測錫惠公園每年的游覽人數(shù)為100萬（參照《錦繡錫惠》）?？紤]到現(xiàn)有市場結(jié)構(gòu)里中老年市場占較大比重，我們在這里取50萬人/年計算；根據(jù)XX市和江蘇省的統(tǒng)計文件，XX市近年來旅游人口增長率為12.6%；根據(jù)本項目情況，選取8%；根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，XX新項目推出所帶來的增量約為50%。

XX建成后第一年游客量約為：50×（1+50%）×（1+8%）=81萬古鎮(zhèn)旅游項目主要是面向夜間市場,晚間游客人數(shù)將達到本項目的峰值，約為白天人數(shù)的兩倍，那么最后的市場規(guī)模預測結(jié)果為：81×2=162萬人，同理，建成后5年內(nèi)游客量分別為：年份第一年第二年第三年第四年第五年總計游客量（白天）8187.594.5102110475游客量（晚間計建成后5年平均接待游客量為190萬人面臨問題是游客群體老齡化、消費能力有限以及夜市客群把握我們面對著珍稀而又特殊的地塊，它在何方？餐飲、休閑、娛樂，還是Shoppingmall，還是藝術(shù)展覽XX？還是。。。。。。XX樓市格局分布——XX住宅市場由市XX向外擴散格局、密集程度較高整個房地產(chǎn)市場處于供大于求局面隨著XX經(jīng)濟快速發(fā)展、人口快速增長、市XX區(qū)域已無法滿足住宅市場需求，導致市場由市XX向外擴散格局，由于市場開發(fā)密集程度較高、整個房地產(chǎn)市場處于供大于求局面；目前XX共有7區(qū)，分別為崇安區(qū)、南長區(qū)、XX區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)、濱湖區(qū)、新區(qū)。崇安區(qū)新區(qū)錫山區(qū)惠山區(qū)濱湖區(qū)南長區(qū)XX區(qū)13/57區(qū)域項目物業(yè)類型開盤均價（元/㎡）主力去化面積去化去化率崇安區(qū)紅豆人民路九號住宅、公寓、商鋪——11,000—12,000商業(yè)29,00090—150㎡————南長區(qū)天元世家住宅2010.1010,500160—280㎡46套/月90%新區(qū)花樣年花郡住宅、公寓、商業(yè)2011.87,500商業(yè)16,00085—190㎡25套/月40%錫山區(qū)首創(chuàng)·雋府住宅2011.38,00090—150㎡20套/月60%濱湖區(qū)蠡湖一號住宅2011.1014,00090—170㎡20套/月5%惠山區(qū)百樂時代廣場住宅、商業(yè)、寫字樓2011.98.000商業(yè)25,00090—180㎡30套/月10%XX區(qū)中銳海尚映象住宅、花園洋房2011.97,300商業(yè)16,00080—160㎡25套/月60%金太湖國際城住宅、商鋪2010.79,500商業(yè)45,00090—180㎡35套/月95%受到房地產(chǎn)和政策影響、下半年去化明顯較慢同屬于市XX的XX區(qū)緊鄰核心商圈、價格相對市XX較低，去化快14/57整體看，XX商圈形成以成熟社區(qū)和便捷交通為基礎，顯著特點是人流車流量大；從分布來看，XX主要商圈大多集中在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)交通相對便捷區(qū)域，周邊社區(qū)密度較高；在過去五年中，XX城終于打破了以解放環(huán)路為XX的單核心城市形態(tài)，在外圍組建了多個城市商業(yè)次XX；典型商圈區(qū)域典型商業(yè)介紹XX商務區(qū)商業(yè)大廈、八佰伴、三陽百盛等XX商圈哥倫布廣場、中華美食城為XXXX商圈主要是茂業(yè)城、燕莎等以及長江辦公寫字樓區(qū)XX口商圈萬達廣場、大潤發(fā)等XX商圈金太湖國際城為XX，一期已開業(yè)，但除餐飲外，其他營業(yè)不佳XX商圈新天地假日廣場、寶龍城市廣場、新之城等XX商圈現(xiàn)狀——市XX因區(qū)位、成熟商業(yè)、消費習慣等牢牢占領核心位置形成了其他區(qū)域XX共同發(fā)展的格局15/5716/57建筑面積：68萬㎡

開業(yè)時間：2009.6經(jīng)營業(yè)態(tài)：大型商街、國際影院、XX首個真冰溜冰場、五星級酒店、XXMALL、甲級寫字樓、高檔住宅等進駐商家：沃爾瑪、KFC、蘭桂坊、采蝶軒等開發(fā)商：XX商業(yè)大廈大東方股份公司銷售情況：商業(yè)一、二期售罄，三期售出80%

銷售體量：一期、二期11萬㎡、三期20萬㎡

銷售均價：50,000—60,000元/㎡主力面積：50—120㎡

租金水平：10—18元/㎡·天

經(jīng)營狀況：一期經(jīng)營狀況良好、二期試營業(yè)，三期招商中

停車位：地上600、地下3000XX區(qū)商圈——目前城北最大綜合體項目金太湖國際廣場、距離本地塊1.2KM本項目若想開發(fā)商業(yè)必然需要尋找新的突破口百貨1—3步行街-1F沃爾瑪數(shù)碼城會所1.2KM面對市XX商業(yè)和區(qū)域商業(yè)雙重影響下同時避免商業(yè)無法延伸、充分利用周邊資源等優(yōu)勢建立新形象宏觀市場：地處長三江都市經(jīng)濟圈、經(jīng)濟實力雄厚、人均收入高交通十分便捷、旅游資源十分強大；未來規(guī)劃：本地塊未來規(guī)劃XX風貌協(xié)調(diào)區(qū)、連接XX和吳橋XX、雖然是老城XX規(guī)劃范圍內(nèi)，但尷尬的是并非規(guī)劃為區(qū)域XX，并且未來區(qū)域商業(yè)體量達到100萬㎡以上；地塊現(xiàn)狀：本地塊在XX區(qū)、距離市XX商務區(qū)2.5KM，地塊北面有橋、南面為山、東面臨河三面受阻，僅西面可以商業(yè)延伸；周邊資源：有XX、古運河公園等自然資源、并且緊鄰大運河面對XX眾多旅游資源面前、本地塊周邊缺少獨有的特色資源景觀、南邊XX街區(qū)2002重新規(guī)劃、2011年黃金周人流達到35萬人次、面臨問題是游客群體老齡化、消費能力有限以及夜市客群把握；微觀市場：XX住宅市場由市XX向外擴散格局、密集程度較高整個房地產(chǎn)市場處于供大于求局面住宅受到房地產(chǎn)和政策影響、下半年去化明顯較慢；同屬于市XXXX區(qū)緊鄰核心商圈、價格相對市XX較低，去化快；市XX因區(qū)位、成熟商業(yè)、消費習慣等牢牢占領核心位置形成了其他區(qū)域XX共同發(fā)展的格局，XX區(qū)目前最大綜合體項目金太湖國際廣場、距離本地塊1.2KM、總體量達到68萬㎡。17/57放眼現(xiàn)在、我們到底需要什么呢？建筑面積：3萬㎡（其中一期12,000㎡）開業(yè)時間：2010.9經(jīng)營業(yè)態(tài)：一期特色餐廳、休閑餐飲、主題酒吧、特色零售、生活SPA文化藝術(shù)等；二期創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、工作室、主題酒吧、創(chuàng)意酒店、畫廊藝術(shù)婚慶周邊等；知名品牌：星巴克、索非蜜斯開發(fā)商：新港商業(yè)集團

盈利模式：只租不售盈利方式：一期租金4—5元/㎡·天二期租金6—7元/㎡·天

主營面積：一拖二、局部三層、面積100㎡經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況良好、白天是一些旅游觀光及商務休閑消費，晚上主要酒吧時尚消費場所

業(yè)態(tài)配比：餐飲43%、酒吧32%、零售25%

物業(yè)費：7元/㎡·月南長區(qū)、南長街項目——引領XX潮流新時尚19/57濱湖教區(qū)、劍榮巷咽項目賓——劇政府漸全部仁支持計和改濱造、暖打造殖濱湖傻區(qū)歷傷史文欺化街壺區(qū)建筑熄面積：一降期2壇8,另00羽0㎡開業(yè)方時間左：預計紹20景12凍.4產(chǎn)品件定位：入日口綜尤合服輕務區(qū)榮氏冒故里陣游覽逼區(qū)百年仇工坊典商業(yè)肅區(qū)慈善杰文化易體驗捐區(qū)仿古灣高尚盲住宅靈區(qū)時尚撒商務吼休閑概區(qū)經(jīng)營嶺業(yè)態(tài)：B昌CD刮區(qū)是乖餐飲好、娛鮮樂、騙休閑驕；二期保A區(qū)溪是酒閑吧開礦發(fā)捕商：弘禁基企通業(yè)（沙集團榮）股填份有承限公養(yǎng)司盈利萌模式螞：只租舞不售盈利促方式：租糠金2這—3越元/窮㎡·天主營馬面積辯：二、轉(zhuǎn)三層藝，1進60忙—7須00賞㎡左鉛右物染業(yè)饅費：9醉元/題㎡·漲月租賃罪合同紙：最多善不能匆超過塊6年D區(qū)C區(qū)B區(qū)二期A區(qū)B區(qū)C區(qū)B區(qū)6號樓D區(qū)大教堂20/5瘡7項顆目：克隊拉碼碎頭區(qū)評位：位蚊于新陽加坡天市中將部地遲帶新膊加坡焰河上墾游，遍連接位新老旗兩個XX規(guī)呢模：占丘地近沉2.廢3萬戰(zhàn)㎡，功村能：餐沃飲、耀零售不、娛階樂、巖文化忙及服腥務式投公寓折等設春施銷售或模式：只辦租不寫售開業(yè)慌時間：2刊00圈6.眾12開陷發(fā)但商：嘉受德置針地特睬色：可敵以享誓受到桃上個束世紀親，四議十年嫌代風貿(mào)味餐稈廳、爪在街而角戶插外啤宴酒座仿、享室受西掌式歌踩手獻唱會盤、買特到來厘自世斬界奇貴特禮直物，聚看到牌當?shù)厮Χ嗝窦勺宥嗍窃鐚钱a(chǎn)出小紀念節(jié)品建筑懇風格：新雖加坡殼克拉請碼頭裂經(jīng)營卸成功光，在鞏于政伸府創(chuàng)歸意保粗留了曾原有劑傳統(tǒng)目建筑限特色叉與文摸脈肌免理國外拴成功龍案例禍解析葉（C帳la涉rk石e雖Qu喪ay命)——保留湯了中段世紀疊傳統(tǒng)勉建筑彼特色儀和文鏟脈聯(lián)依靠扎歷史晉文化陵底蘊捏和優(yōu)桑越自礦然資叉源及斃文化躬元素蘿打造塑城市春新休轟憩區(qū)21/5柏7烏節(jié)繁路傳嗎統(tǒng)城虛市商司業(yè)區(qū)白沙后浮行鉤政文隊教區(qū)新加森坡新隙濱海CB告D新加刮坡河牛車居水歷絨史街庫區(qū)22/5形7圖表估：克樓拉碼饒頭舊狐貌圖圖表接：克患拉碼獻頭新勁貌圖碼頭蚊以前掉是小拋船卸懇貨的翼地方丈，河朽岸邊秩的倉潑庫、座貨棧聯(lián)和商內(nèi)店也姐都已波經(jīng)重宏新裝甚修成響餐廳坦、酒之吧和凝娛樂XX。克拉郊碼頭搏以廣騰場為XX分成燈A—修—E喊五個擱區(qū)域上；沿河匙邊的采A、戰(zhàn)D、同E區(qū)渠域從園新加院坡著虧名餐默館的譜分店蠶到有睜空調(diào)死的咖餡啡店租、露搜天水肝上餐杰廳，石一應圍俱全杠。B襯、C刑區(qū)域克則為會購物怪、娛請樂XX。這鋼里除姥了有慣特產(chǎn)樂、工旋藝品苦及各計種時榜裝之燦外，穿還有輩大的打電子瞎游戲XX；另踏外，捧B、過C之承間的緣瑞Re蹲ad仙R騾d.竟到了襲夜晚苗，露贊天攤凍位的聞餐飲菜、馬森路游姑戲等捆紛紛獄出動淺。國外舟成功截案例隆解析伙（C漫la授rk愛e蓬Qu冊ay孕)——沿河希為特貨色和檢高檔洪餐飲姐、內(nèi)舉部為醒購物娛樂XX、充挎分利隔用項煤目自慣然資躁源優(yōu)賺勢、混使得蹲商業(yè)魄價值車最大砍化23/5醫(yī)7品牌須夜店毫：國際誦品牌霉酒吧笑，如Ka抹nd思i榨Ba速r；國際鬼品牌專演出蛇俱樂恰部，陽如MI飛NI煮ST坊RY汁O句FS朱OU踏ND沖,Z現(xiàn)IR進CA萄；品牌期游樂正項目朝：新西葉蘭G-搏MA盛X繃緊煎跳；品牌動餐飲永：意大昨利、拒法國叮、德尤國、閥日本抬、中厚國等沃世界豬餐飲乘品牌鞋。意式品牌餐廳“VERVEEXPRESSO”新西蘭極限娛樂項目KandiBar澳大利亞品牌俱樂部REBEL國際歌舞團ZIRCA國外決成功貧案例匠解析趙（C截la筑rk蠻e旱Qu槍ay炎)——整體狗項目掛水平說為中狹高檔堤次從業(yè)蛇態(tài)配查比來約看餐蕉飲高倉達5虛8%詠、其馳次是協(xié)休閑帆娛樂挖22愈%24/5信7國內(nèi)骨成功稿案例醋解析但（成率都寬熱窄巷象子）——在濃厚典的歷乏史文用化氛其及自尋然景盡觀資買源利用高成都廈特色蝴文化家建筑起、植積入以帥文化拌為主聯(lián)題元差素項戴目劑：成都逢寬窄饅巷子區(qū)分位呈：四川著省成扶都市墳城市XX區(qū)域周以西皺、距衣城市惱最XX的“設天府陪廣場占”僅越約1慨00躺0米規(guī)底模鉤：總建迎筑面務積3戰(zhàn).2粗萬㎡功蘆能塘：餐飲池、零繪售、映娛樂末、文討化及考服務湯式等事設施租貴金口：3-尼4元沿/㎡·天（音只租宗不售梢）開業(yè)切時間乒：20卸08艦.6開羊發(fā)偏商：成都剝文旅殖集團建筑指風格機：在具澤有鮮蜂明地詞域特朱色和顯濃厚領歷史反氛圍員的寬曲窄巷壤子各旨街區(qū)型中，胖植入貸以文帶化為漏基石以的商有業(yè)元去素，佳充分益展示攜老成接都生米活精神召，能尿切身異感受掉老成掠都民錄俗生薪活場蘭景，況感受相“最咐成都刑”井巷子窄巷子寬巷子25/5嫌7街道寬巷子窄巷子井巷子功能定位“閑生活”區(qū)以旅游休閑為主題“慢生活”區(qū)以品牌商業(yè)為主題“新生活”區(qū)以時尚年輕為主題業(yè)態(tài)業(yè)種以精品酒店、私房餐飲、特色民俗餐飲、特色休閑茶館、特色休閑酒館、特色客棧、特色企業(yè)會所、SPA為主題的情景消費游憩區(qū)打造成以各國西餐、各地品牌餐飲、輕便餐飲、精品飾品、藝術(shù)休閑、特色文化主題店為主的精致生活品味區(qū)以酒吧、夜店、甜品店、婚慶、小型特色零售、輕便餐飲、創(chuàng)意時尚為主題的時尚動感娛樂區(qū)目標客群針對懷舊休閑客群針對精品消費客群針對都市年輕人客群國內(nèi)牛成功鴨案例跳解析膛（成習都寬腸窄巷屆子）——通過夏功能軍定位低和業(yè)星態(tài)業(yè)美種差綠異化利用帳差異際化特疾色打剃造不努同主秋題擴孝大輻超射范更圍、孔吸引宗各層恐級客川戶群佩體26/5杰7主要氣品牌蠅：ST證AR卷BU災CK犯S、躺Ha缸ge午n-演da脹zs寸、采柴蝶軒集及當?shù)乇┮恍執(zhí)厣似放茖捳瓡炏镒訄F開街改兩年嬌來，已經(jīng)柄接待效境內(nèi)建外游醬客接丈近2余00癢0萬繳人次坊，其砍中境猾外游羨客近汽10蜜0萬咽人次膚，街譯區(qū)經(jīng)某營產(chǎn)蛇值超芬過3脫億元磨/年喬，成為水了境悶內(nèi)外仿游客似到成貴都旅賤游的謀目的臥地之跌一和破名副辮其實鴉的“射老成毅都底懷片，提新都芹市客皇廳”叫。國內(nèi)梨成功江案例題解析歇（成春都寬瓶窄巷悠子）——整體范項目染水平名為中系高檔腿次業(yè)態(tài)陡配比非其中撿餐飲失占4煤1%積、體無驗服蒙務占授30涉%27/5炭7案例吸解析陡給我攝們帶確來啟掀示—炎—成煌功案并例具孝備八穴大條像件7.體驗式休閑場所6.高檔+特色餐飲3.擁有一定自然資源2.獨特建筑風格8.商業(yè)運營模式4.地段、交通等優(yōu)勢5.品牌效應1.主題性結(jié)合文化元素成功案例具備條件28/5晚7受訪刻人群腦：本缺地消哪費者人群釣數(shù)量校：3綁0年齡善結(jié)構(gòu)符：28居-5紙5交流貞方式時：訪勒談購物邪頻率勞：XX市消蓮費者母購物鎖頻率擊較高涂，一挽般為稍“每暖周2縫－3姑次”輩和“粥每周大1次壺”；每天公購物粘的也喚占有四一定皂比重拖；每天每周2-3次每周1次每月2-3次每月1次每季度1次12.53833.51231購物結(jié)日期令：消嫩費日襯期多屠不固豎定，炎比較謠固定沾的一泥般選驢擇在索“每仿日下嶺班后骨”和寧“周六周谷日”吧進行觀購物倘；工作時間下班之后周六周日節(jié)日日固期不定購物思頻率魂一般拾為“布每周截2－厘3次靈”和縮慧“每具周1舌次”消費站時間勢來看期“每追日下視班后論”和涂“周淚六周瓜日”29/5術(shù)7平均錦消費鋒金額褲：XX市消何費者棒平均悄消費漂金額早集中耐在“戴50港－3怠00帽元巧”之占間，比屬于垮中檔府消費些；50凡0元魂以上慚的高意消費斜占比鴿較小刑；周跡六日禾及晚錫間消鋪費消紛費金昌額相眉對較胞高。50元以下50-100元100-300元300-500元500-800元800-1000元

1000元以上45165320.528.5消費戰(zhàn)時使貢用的侄交通語工具細：XX市消四費者鍬“步挪行”著購物亮的比耳重較拌大，似習慣暖在家千、單特位附街近進鈔行消取費；咬對于蔑距離較品遠的遠購物弱設施煙來說奧，消諒費者艷選擇吐以“供助力久車”肉和“敞私家錫車”者這類潔高速銷交通牛工具作蓋為代桐步工貸具；線另有互一定坡數(shù)量鹿的消貓費者妄對“蜘公交介車”足認知各也較兄高。39步行自行車助力車公交車出租車私家車公司用車32113.52.5201消費申者平半均消同費金約額集話中在搬“5懸0－砍30鞋0元稀”之近間，分屬于組中檔認消費消費霸者“賠步行母”購篩物比舒重較鹿大，閥習慣榜在家青、單屬位附甲近進嶼行消謎費受訪樹人群遞：本串地消服費者人群醬數(shù)量歷：3騾0年齡倆結(jié)構(gòu)滲：28越-5味5交流板方式傾：訪奔談30/5肌7休閑勢娛樂艙設施充需求性：XX市消錫費者透經(jīng)常耕從事堂的休唯閑娛于樂活昂動主輝要為脅看電錄視、烘聽音扔樂、殼看書便、報慈、雜飾志、融玩計能算機肝、上網(wǎng)礙等能燒在家糊中進變行且飲不需暗要投抄入大環(huán)量金院錢的范活動油為主限；體育救運動旅方面炮以不珠需要耕花費刻散步傷、慢余跑和日籃球宇、足幕球和勁羽毛砍球為成首選潑；由于軟消費蕩者日頂常戶寒外休頑閑娛強樂和供體育候活動再多為踏無需助花費取的活免動，迷因此造對環(huán)鈔境較道好公澆園、樣休閑系廣場需虎求較清高，青因此末在設建施開稱發(fā)時踩規(guī)劃跑一定跟規(guī)模慶休閑斬廣場溝將達痰到聚蹲集客匪流效飾果；從各甜種贏滾利性隔休閑陰娛樂銳設施木來看夢，受紙選率伏較高游為K貍TV睛、酒爐吧、鞏其次瓶為茶端樓、擇足浴捐、健未身XX等。第一評要素例：休純閑娛服樂設贈施及絞服務衛(wèi)人員煉所提停供服蛾務質(zhì)極量高率、專遍業(yè)性籃強第二翠要素醬：環(huán)疾境舒僚適、順優(yōu)雅龜、干博凈整回潔、底能營棚造出福輕松肺和諧慰的氣常氛受訪釋人群復：本究地消淚費者人群汗數(shù)量尺：3個0年齡抹結(jié)構(gòu)滾：28竟-5熟5交流朗方式營：訪目談31/5駕7餐飲動設施關類型長需求來：XX市消肝費者售對本伸地家觀常菜英及地重方風則味小弄吃的福需求屑最高亂；XX本地坊菜家論常菜娛也較趟受消勉費者朽歡迎戚；其他遷地方騾特色未菜系燥中，桶川、呆湘菜零系受盤選率魔較高戒；另外符各類莊中西智快餐凈也是錘消費姿者經(jīng)土常光掙臨的成場所工。由于惰外來困人口蘇逐漸拒增多胃，因忘此有比地方窩特色抄風味菜餐飲岡設施膨受歡坡迎交通密便利瘡性，峽舒適揀、優(yōu)眼雅的涼就餐勸環(huán)境蛙也是儉吸引草消費渣者主嗓要亮霜點受訪沫人群桂：本岔地消龍費者人群激數(shù)量拐：3頓0年齡廣結(jié)構(gòu)胳：28嚴-5臭5交流榴方式根：訪耍談32/5蘆7性冤別、恭年餓齡、銅家庭噸收入撒：本掘次進妻行的像對XX外來漲旅游稿商務累人士王的6物0個敗樣本惡隨機亡訪問然中，女性雜占比罪64炭%，林男性塌占比曠36墻%基；各管個年獎齡段瘦較為蓬均衡脖；家差庭月收入經(jīng)主要響在5斷,0旗00蕉-8期,0除00枕元女性預比例卸較大虛、各懸個年測齡段灰較為皮均衡外來聯(lián)旅游鳳商務瓦人士熱家庭止月收錫入主盜要在爺5,摘00憲0-歇8,島00沈0元受訪浴人群皇：外綁來旅叮游商浮務人澡士人群漸數(shù)量襖：3制0年齡排結(jié)構(gòu)漏：28胳-5翠5交流泊方式縮慧：訪玩談33/5控7選擇甘旅游要景點矩餐廳洗、當托地有趕特色菜的餐穗廳，塑通常歷會選各擇XX菜、怪川菜污等對餐劉飲的場消費況：外膏地客皂群來XX會選凡擇旅茶游景枯點餐季廳、艇當?shù)匕刑爻鹕陌l(fā)餐廳像，通瘡常會選轟擇XX菜；韻外地?？腿撼鱿M弟休閑燙餐飲適的比蹦例較懶低。受訪撲人群轉(zhuǎn)：外缸來旅要游商腫務人倘士人群側(cè)數(shù)量辦：3青0年齡律結(jié)構(gòu)閥：28覆-5游5交流育方式抗：訪吃談34/5重7外地煌來XX人表變示參啞加過撕當?shù)睾裥蓍e賞娛樂伙活動撐達到誦76思%在去己過休辰閑娛朝樂場秘所當硬中常匠去有加咖啡竭廳、慨KT少V及牌茶館對休欺閑娛亦樂的禾消費裹：有紡76桶%%氏的外護地來祝錫人投群表題示參鐮加過XX當?shù)爻鹦蓍e勻娛樂密活動殊；在去青過的辦休閑成娛樂訊場所率中，賢咖啡券廳是勇被訪采者表拖示最滴常去餓的地方占強75投%；吹其次子是K懲TV際占4救6%旺，茶牛館占衫35閉%。去過,76%沒去過,

24%整體情況受訪序人群漲：外喝來旅漫游商皆務人郊士人群斜數(shù)量丘：3越0年齡字結(jié)構(gòu)質(zhì)：28均-5跑5交流貞方式冊：訪此談35/5化7本地歐消費無者小喬結(jié)：購物繞頻率送一般鞭為“虧每周評2－截3次畏”和秤“每拖周1避次”疾、消侵費時水間來與看“俯每日腔下班濃后”考和“嬸周六滿周日挪”；消費玩者平扇均消裕費金神額集挽中在扮“5糊0－怒30廊0元說”之沾間，戚屬于穗中檔禁消費償、消志費者愚“步抬行”舒購物頑比重成較大及，習慣在扮家、識單位際附近羅進行廟消費申；服務凍質(zhì)量窮好是高第一京要素炕：消并費者房誠希望租休閑插娛樂刻設施旬及服稅務人既員所摧提供喚的服劍務質(zhì)遙量高仆、專濟業(yè)性杠強，飼環(huán)境是消漁費者銜第二躁看重隙的要宗素：農(nóng)環(huán)境盞舒適錢、優(yōu)碑雅、削干凈赤整潔別、能嘗營造裁出輕名松和始諧的擋氣氛薯；由于攔外來守人口埋逐漸稻增多錯，因跡此有培地方籌特色患風味消餐飲救設施叫受歡坑迎交比通便走利性玻，舒留適、過優(yōu)雅宏的就宗餐環(huán)皇境也是楊吸引渣消費么者主竟要亮辭點。外來針旅游悔商務洞人士李小結(jié)分：外地鐵來錫起的主很要目墻的是密旅游盤及商權(quán)務出獵差，西職業(yè)辨多是沿公司拔管理鈔人員基；家遼庭多圾為傳鎖統(tǒng)的盛三口暈之家膝，家撲庭月收入拿均在鋼5,求00康0元幻玉以上蛙；外洋地消盈費者棉多與奮家人元及朋爪友一經(jīng)起來壩在XX，逗碗留時童間以扯1-論3天蹦為主后；在新除去交通雷和住套宿費觀外，杜一般滴平均瓶三人級在XX花費賄在2覺,0哪00舒-4春,9帽99禿元之活間；早外地它消費奔者來XX消費迫上會廢選擇XX有名鑰的餐燥飲、煙咖啡獵館等判休閑宵餐飲松，XX旅游辣紀念肝品；整體駛而言處，對辯外地念消費船者來葬說，替最具栽吸引體力仍倉然是漁市內(nèi)掉的南站禪寺矮及是XX百貨跨，另犧外還匯有太湖修、靈雙山大佛山、蠡渡湖風劫景區(qū)崇等傳酒統(tǒng)旅率游景諷點。本地損主要回還是亂就近花場所著進行途消費棍、對昂服務尿質(zhì)量浴和環(huán)謙境要抵求高挖，并勢且對復地方摧特色庭餐飲牢有興筋趣、外來非商務誰旅游巷人士敘主要籠還是么在市XX和太航湖、高靈山途等特守色景妖點進創(chuàng)行游驅(qū)玩和滔消費符，同希時也悶對特色泥餐飲高、休漏閑娛僅樂場等所進遣行消總費展望聽未來、我們夏到底遲打造而什么壞呢？該地該塊位跟于景區(qū)與搜社區(qū)氏的交叉口賽，西犯靠通惠路鈴，南拜依古華山燈路，撒東部和北彩部為獵河流畏。該地斬塊與鋤景區(qū)對望著,且順隔離于社甚區(qū)，蠟南依古華沃山路姐，東規(guī)劃繳路，效西部辟、北部任河流測。B該地著塊處碧于社脫區(qū)與進槐老城鄰交通騰要道口雜，西鑰臨通燭惠路，雖北臨散盛岸協(xié)路和蓉禽湖大明橋引棕橋，東部帳、南到部河仍流。ADCEFG該地噸塊處替于整接個區(qū)域銷的腹朋地，居北依盛潮岸路默和蓉寄湖大橋器引橋善，東涂為規(guī)劃況路。該地內(nèi)塊與缺景區(qū)對望健,且淺隔離末于社區(qū)初，南奶依古華山層路，荷東為規(guī)劃該路，脈西為規(guī)劃負路、炒北部為河水流。該地痛塊處殺于整揮個區(qū)域絕腹地架，北確依盛岸你路和據(jù)蓉湖慶大橋引慘橋，樣東為活規(guī)劃路計，北法為規(guī)鴿劃路，桂南為淺河流沉。該地與塊處哈于整個區(qū)悟域的圓腹地棍，北部優(yōu)、東偵部河流，冤西規(guī)圈劃路ABCDFEG古華山路盛岸路規(guī)劃路運河西路規(guī)劃路通惠路地塊嘆分別跪由A庫、B障、C刑、D翼、E懲、F童、G陳七塊窩土地唱構(gòu)成對接僵人要伸求A偏、B俗、C述、D息商業(yè)校文化讓旅游虛配套援，E渠、F制、G霧居住削及商詠業(yè)商住申4:野6、端限高覽24糕M37/5陡7古華山路盛岸路規(guī)劃路運河西路規(guī)劃路通惠路地塊杜西邊安一條模干道，杠目前崖沿街阻周邊有譽食品咐、餐史飲商業(yè)款、經(jīng)摩營時之間較長它，是姥未來頂連接吳恥橋文礙化區(qū)孤和惠山愈風景槐區(qū)干喇道。地塊解北邊遮快速舉路、主要像是機沿動車呀通道，籃目前碎商業(yè)猛較少揉。G地塊哨東邊框快速徒車道、草運河禿西路租、人流猾量較斬少、承商業(yè)較膽少。地塊承內(nèi)部饅包括宿一些工廠矩、廢驅(qū)棄房由和生地構(gòu)霜成；努目前真內(nèi)部有東旅西、忽南北賤向兩條河津貫穿謊、對拳地塊產(chǎn)生蝴一定裳影響氧。地塊寇目前倘西邊承和南矮面展親示面使較為蠶有利北邊桿蓉湖找大橋該阻隔付不利質(zhì)于商帖業(yè)延儉伸地塊辣東邊喜是京怒杭運能河、艷內(nèi)部腫有兩薪條運釋河貫父穿給松于本妨項目迅優(yōu)越屑自然閃資源地塊內(nèi)部F運河西路A盛岸路蓉湖大橋蓉湖趟大橋做是東顛起春申路并縣前掃街口代，跨越“負三路葉兩河終”，瞧向西接優(yōu)通盛遵岸路夸；主橋長錢22滑0M懇，其丈中主跨1施45盈M，放橋面燒設雙向6休車道棟。通惠西路古華能山路地塊恭南邊纏一條搖重要孤干道放，道路繩兩邊燥就是平本地咳塊和黃惠山古蒙鎮(zhèn)，會有利稿于打才造商灰業(yè)配套全、與仿古鎮(zhèn)炸形成陳互補枝關系，公交員車站零點；綠10筍;走15混;56達;甚81律;抄61匪1空捎;優(yōu)快6揭線）38/5壩7車流蘿道車流姜道人流知道地鐵規(guī)劃圖一號線二號線39/5付7隨著清未來典地鐵謝運營荷、勢孩必帶待動各歉區(qū)域?qū)僦g糊聯(lián)系襪，進牧一步雄刺激刷消費本地每塊三產(chǎn)號、插四號兆線也永擁有筑站口起，對扛本項態(tài)目未售來發(fā)暫展帶陷來一具定機哪遇地鐵座商機：目墾前擁松有地胳鐵的擇城市偵，圍啊繞地視鐵站逗點，條商業(yè)腥開發(fā)都秤取得稼了極算大成末功；樓預計XX地鐵沃同樣熟將深刻影棗響城宵市商貌業(yè)格俗局；喬消費者者因溉快捷錄便利爽地鐵而擁推有更科廣泛綱選擇驚，同叼時拉犯動各揉區(qū)域彩之間擔的聯(lián)系，姓帶動所消費弓人群附。地鐵紫一號：起點員為堰漠橋、虧終點當?shù)窖┴斃耍惠喨栟Z廣場陸是軌蠟道一宜號線和謠二號寶線換撫乘點棉，將榨給XX未來胳商業(yè)往格局獻帶來深刻虧變革沈，XX不再抹是單騙一商活業(yè)XX惠山外新城桃、太湖弱新城右、XX等都擦有望館成為祝商業(yè)俗副XX；地鐵內(nèi)二號：2號婚線也切正在促積極偉籌備火；地肺鐵建場設給釀城市拒發(fā)展敵帶來舉鞠足輕洋重的景影響繳，2禿號線賺起點躲為梅頑園，蔑沿滬辮宜路（堤環(huán)太獄湖大帆道）矛經(jīng)轉(zhuǎn)猴向梁芹溪路北東行蒜，跨腎運河讓后沿五粘愛路圈、人江民路速、上享馬墩因路至蝦塘橋代頭，接之后被線路一線直向餓東沿XX穿滬雙寧高脾速公蹤蝶路，號沿南鴉中路到高惕速鐵兵路新XX站。注：姨地鐵據(jù)1、安2號駐線、辯預計段20陰14需年運凈營地塊肉SW勇OT驗分析SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak

區(qū)位優(yōu)勢：距離市XX僅2.5KM交通優(yōu)勢：地塊周邊交通較為便捷品牌優(yōu)勢：XX有良好五洲品牌形象

資源優(yōu)勢：片區(qū)眾多歷史文化、自然資源周邊都是一些老式住宅小區(qū)，對片區(qū)形象、檔次有一定影響項目前期需要一定開發(fā)時間北面有橋，一定程度影響阻礙本地塊未來商業(yè)發(fā)展對本地塊周邊目前商業(yè)環(huán)境認知度低機會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢

未來本地塊所處于區(qū)域是文化風景區(qū)域，未來區(qū)域打造RBDXX

區(qū)域商業(yè)包括XX無商業(yè)現(xiàn)狀，給本項目帶來巨大商機未來地鐵運營拉近各區(qū)域之間聯(lián)系，進一步刺激消費

利用項目交通、品牌各方面優(yōu)勢迅速打造項目所在商業(yè)區(qū)、抓住發(fā)展機遇通過項目整體規(guī)劃和產(chǎn)品設計，填補區(qū)域市場空白利用城市未來重點發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，抓住區(qū)域內(nèi)機會點，引領區(qū)域乃至整個市風向標威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅

國家政策上限制影響房地產(chǎn)市場目前XX房地市場受到明顯影響未來大量商業(yè)影響

抓住機遇，迅速進入市場充分發(fā)揮五洲地產(chǎn)品牌優(yōu)勢，確立項目在該區(qū)域市場領導地位

在區(qū)域內(nèi)其它可開發(fā)利用運河打造特色文化區(qū)域、利用水資源豐富本項目游舔度利用業(yè)態(tài)定位，減少交通對本地塊影響40/5鴿741/5悠7商業(yè)綁項目雕的營手運模辭式解喝析一商業(yè)慶項目肚的營叉運模鼓式只租般不售芳，統(tǒng)俘一管喘理只售園不租經(jīng)，出冊讓產(chǎn)技權(quán)租售僅結(jié)合漁，靈恥活運援用宏觀授矛盾：處于XX城區(qū)姥與非賣區(qū)域XX——XX經(jīng)濟辨處于院快速想發(fā)展角勢頭來，宏房誠觀市阻場利織好，撓但從規(guī)劃余角度裕分析純得出費，本號地塊嫌雖然兆處于XX城區(qū)丹，但枯并非談規(guī)劃尊為區(qū)努域XX；微觀介矛盾：國家氣政策福、核剛心及赤區(qū)域液商業(yè)口——受到識國家喜政策扔影響柔，住猛宅市折場集悶體萎吸靡；寸地塊熊距離XX商務勁區(qū)2勒.5碎KM甘，受淋到市XX和區(qū)輪域商礙業(yè)影盛響大赤，開協(xié)發(fā)同單類產(chǎn)們品難宏度大春，必根須尋犬找商業(yè)活項目皺新的提突破降；地塊同矛盾：商業(yè)竄延伸舒受阻議、地剪塊不憑完整秋——從商色業(yè)角倍度考氣慮，跌北面控為蓉老湖大拐橋、陽南面損為惠厲山古鎮(zhèn)、齒東面婚為京閑杭大逐運河任、僅牽僅只木有西浩面利導于商喬業(yè)延雪伸，廈地塊神由于遺被東居西、珠南北暴走向兩條壟運河革貫穿趴，分道為不跳完整庭7個侮地塊罷，阻幼礙整熊個商別業(yè)串崖聯(lián)性上；資源新矛盾：周邊宿資源席眾多欲但特栽色不牧明顯器——所在歸區(qū)域辣擁有賊惠山泥風景輛區(qū)、XX、古齡運河俗公園棗、黃埠吵墩等謎，緊鍋鄰古勾運河逐；同愉時緊傻靠城井市核敞心區(qū)孟，屬削于城烈市稀牙缺板聰塊；員無論演在XX旅游資稅源中矮還是踩認知的度方浩面，爹本地羽塊周柏邊資停源都某不具名有鮮顫明特乖色；產(chǎn)品理矛盾：利益概最大妹化與XX品牌籮形象迫——此區(qū)堪域如貌若開窯發(fā)社行區(qū)型氣或區(qū)煤域性尚商業(yè)瓣，可義滿足透利益最大槳化；匠但考活慮到閃五洲婦在XX的品條牌效魔應、桶以及錯地塊婚的特售殊性鴉，承裙載者仙五洲穗新一筆代商業(yè)奔地產(chǎn)獻轉(zhuǎn)型滴產(chǎn)品竄，不席得不型慎重酒考慮賣地塊蟻產(chǎn)品葉定位北；客群隸矛盾：本地尖習慣籌以及毀外來緩消費詠場所布——多數(shù)垮本地畏人都瘡是較叼近場暫所進涂行消狠費，疫并且功對特扔色餐飲有鳴興趣們、同捉時需嫌要高根服務罷質(zhì)量形及舒吹適環(huán)四境，齒外來村旅游貨人士苗大部啟分對上市XX商業(yè)亭及太湖寶、靈舊山進謙行游忽玩和略消費蓄，同斤時對眠特色辦休閑幅、餐溫飲娛采樂場知所消澤費。42/5旺7本地腐塊面雜對眾兔多矛勝盾同艷時、榮必然村需要前尋找冠新的率機會羨點，頃打造絡新形享象43/5呈7商業(yè)眾項目伐的營握運?；适浇庾鑫龆拍钐荷贪銟I(yè)地艇產(chǎn)開發(fā)我商掌責握產(chǎn)砍權(quán)，對紫所有纖的商境業(yè)物蜻業(yè)采諷取只蹄租不庸售的騎形式印，期沒望通裕過租撓賃持艱續(xù)性驕獲利轟，在渡具體搬的操竄作方載式上壞，租賤賃模冤式又面可分屆為整才體出暢租、榮分層矛或分玩片出予租、猾零散構(gòu)出租吹等形測式。只租涉不售夕，統(tǒng)權(quán)一管擁理優(yōu)點這種模式需要開發(fā)商自己進行市場培育，營造商業(yè)氛圍，并承擔經(jīng)營風險，通過持續(xù)有效的經(jīng)營管理提升商業(yè)價值。經(jīng)營得好的話，有利于打造項目的品牌價值，提升項目的競爭力，使整個物業(yè)能長期穩(wěn)定地成為一個品牌。經(jīng)過長期培養(yǎng)后的商業(yè)項目更容易得到國內(nèi)外大型基金公司或投資公司的青睞，整體股權(quán)或產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓也更能為開發(fā)商帶來巨大的經(jīng)濟效益。不足缺乏商業(yè)經(jīng)營能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖然經(jīng)營收益穩(wěn)定，經(jīng)營風險降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級，大商家所支付的租金回報較低；如果采取散租模式，雖然能提高預期的租金收益，但由于自身經(jīng)營能力弱，往往導致商場經(jīng)營失敗。項目整體轉(zhuǎn)讓給基金公司或投資公司的經(jīng)營方法，在現(xiàn)實中往往可遇不可求。只售涉不租閃，出妥讓產(chǎn)神權(quán)租售失結(jié)合咽，靈悲活運餃用概念獸：只周售不信租的客模式阿即是開發(fā)灶商只陷銷售輩、出型讓產(chǎn)忘權(quán)，銷鉛售完鄰成之斯后基便本上躍就不百再進蓋行干選預，椒僅由侄物業(yè)輪管理蘋部門倆進行扯日常鄉(xiāng)豐的統(tǒng)擁一維療護管邀理，更這是付舊有態(tài)商業(yè)戶地產(chǎn)軋開發(fā)敘普遍拿采用夢的經(jīng)器營方恐式。概念高：租摧售結(jié)慶合的轉(zhuǎn)模式僵，就元是租喂一部料分售煩一部扁分，仰開發(fā)月商往凡往將捏物業(yè)愉的一當部分租給摸主力演店，賠再銷刃售一佛小部嫂分商存鋪，以旬平衡陸資金中壓力立和經(jīng)警營風異險的茂矛盾抖。優(yōu)點開發(fā)商采用這種經(jīng)營模式，要把握好出售和出租的比例及結(jié)構(gòu)：通常情況下，開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場經(jīng)營的主體，發(fā)揮他們的品牌效應；將低樓層作為大商家的輔營區(qū)分割后出售，即“主力店＋輔營區(qū)”的模式，主力店品牌商家的進駐能提升輔營區(qū)的銷售價值。而銷售區(qū)和非銷售區(qū)相對完整獨立，即使未來銷售區(qū)經(jīng)營出現(xiàn)問題，也不影響高樓層的經(jīng)營。不足租售結(jié)合，面臨著如何恰如其分的結(jié)合這樣的問題，而且商場由于定位規(guī)劃的統(tǒng)一性，銷售在進度及銷售后發(fā)展商返租等都面臨一些列的問題；國家針對返租現(xiàn)象等出臺的相關政策，對發(fā)展商的返租在很大程度上起到了限制作用。優(yōu)點開發(fā)商可以快速回收投資，進而實現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔后期經(jīng)營的壓力和風險，同時投資者也具備完全的經(jīng)營自主權(quán)。不足

經(jīng)營權(quán)迅速分散，開發(fā)商無法進行統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，而經(jīng)營者往往根據(jù)自己的判斷“什么賺錢賣什么”來選擇經(jīng)營品種，導致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài)，導致經(jīng)營不善等后果，商鋪的價值也大大縮水。建議遙集團賀公司桿在回扒收開跪發(fā)成雀本同右時，傍發(fā)揮愧五洲剩在XX強大朗品牌倚效應鍵以及沖戰(zhàn)略卵資源疤，通狐過租少售結(jié)底合、身靈活梳運用蘭，自醬持優(yōu)橫質(zhì)資憲產(chǎn)本項據(jù)目定重位因烏素考車量44/5鐮7文化譜定位梅：以吳薯文化必為依恥托、須打造XX旅游節(jié)文化騙街；主題晃定位稈：以特均色餐像飲為誕主題醫(yī)、打既造XX特色鄭美食視街；形象替定位留：以文熊化旅不游地皆產(chǎn)概國念，猛擴大壤五洲辯在XX乃至條全國寧品牌率效應忽，樹購立更玻高的雹品牌賴形象皺，進一貍步提想升五紹洲品由牌價拿值；城市瞧定位回：打造XX城市險名片連，同考時具踏備多栗種服卸務功心能：牙高品鴉質(zhì)購食物功晃能、硬高品習位文辨化休豆閑娛樂功傅能、宅高趣仿味旅揉游文鄭化功嗓能、濫高舒芬適居繭住功踩能；檔次右定位水：為消撤費者勞提供屬一個禽具備鋼高標真準服便務，飲以吳屬文化化為依照托、庭以特蓋色餐駁飲為塌主題澡、同改時具備歷案史文般化元眠素、直現(xiàn)代欲時尚諷元素木等，示定位冒在中擇高檔這次、巧將餐趕飲娛為樂、挖購物犁、服訊務和文化叼充分貨結(jié)合秋一起侍的新夠一代榜文化露商業(yè)題地產(chǎn)言；客群馳定位幻玉：通過XX旅游擱文化租街吸裁引懷韻舊休愧閑客歪群、閥通過康一些侍精品香品牌攔針對已一些丈高端忙消費噸人群掌、通過徒餐飲境、酒簡吧等自特色屑吸引攀都是喬、年藥輕客雅群，昆白天兼有文憑化、啦晚上果有娛拍樂的善理念送；項目課特色峽：充分早利用爆周邊六眾多董歷史素文化迷資源伏、包闖括吳敢文化庸和現(xiàn)肚代商艱業(yè)時脆尚元要素，夢結(jié)合若一些減特色的小舅品等壁，打冤造XX餐飲簽美食燭、休犯閑體狠驗的敲江南斑風情責水街融。本項吐目產(chǎn)際品定悅位初燥步思溜考45/5槽7路在第燈火屬闌珊推處--桶--味--挎--魄--面對青市XX的絕圈對統(tǒng)留治地奏位，XX人逛昏街根慈深蒂被固的撈市心瓦情節(jié)鴨。我貪們必料須認評真研父究，喜立足毫于項傍目地役塊經(jīng)算營“棄一座港城市稈的人道文商存業(yè)”優(yōu)勢幣。打造XX首個飽吳文疏化風偶情廣鍵場。容。。障。。峰。46/5灑747/5助7通過什建筑歡風格山、小打品、狂以及困橋等速特殊伯設計艘，營莫造出爽本項李目特粒色的店文化獵氛圍哪，烘野托出追本項抵目文蹤蝶化理例念以蹲及提璃高產(chǎn)需品價蛇值！定位黑分析：XX區(qū)是XX市三吉個XX城區(qū)秘之一皺，面體積3盆1.梨5平頓方公劣里，麗全區(qū)選常住挺人口植31鏈萬；地塊昌位于XX區(qū)，忽地塊黃周邊絨交通粥便捷替、未銜來有馬地鐵鍋站等景，區(qū)啊域地布理位朗置優(yōu)旋越；地塊章所在配區(qū)域喬擁有膜眾多慰歷史廚文化麻資源在、未慘來片臂區(qū)規(guī)旅劃為獅文化秒?yún)^(qū)。定位蒜目標在XX打造熱五洲福“旅存游商丘業(yè)文鄙化”免地產(chǎn)懷標竿述，立她足品繭牌形拳象；打造XX城市莊名片秀，未莊來成動為未來姨成為墾城市謀副XX、城市豎游憩益目的梨、城蔑市高鴉檔居隙住區(qū)。48/5業(yè)7五洲·吳文寨化風它情廣飄場XX城市僑名片精品嬸購物恢區(qū)+醋餐飲誦美食陵區(qū)+達旅游紐奉文化擱區(qū)+種休閑剩娛樂憂區(qū)+紛酒店催+中欠式居綠住區(qū)49/5攜7序號評判因素權(quán)重分值價值實現(xiàn)度清名橋步行街榮巷本案A周邊環(huán)境3014.613.513B規(guī)劃及建筑209.3109.9C配套設施20109.49.4D營銷管理3012.613.519.5價值評估度100%46.5%46.4%51.8%根據(jù)刪表知授，平立均價白值評傷估度餐（本舅案除高外）烈為4覺6.蒙45緒%目前端項目專周邊膝商業(yè)厚街鋪昨租金器統(tǒng)計必表（殘元/銜㎡·天）項目最低租金最高租金平均租金清名橋步行街475.5榮巷232.5地塊西邊底商3544元樹/㎡·天目前傍本地吉塊平爐均租充金鋼=固平均浴租金號×本格案價繪值實臟現(xiàn)度筋÷平休均價兄值實恭現(xiàn)度=閃4×坊51格.8澇%÷稀46跪.4回5%=胖4.隆46蹦（元肆/㎡·天）目前除本地屬塊平突均銷宇售價樂格=侵本削案平?jīng)鼍鉄艚稹铃?6怕5天挪÷6配%（題根據(jù)冠商業(yè)蘭平均備回報域率計丘算）=懲4.專46頓×3饞65貼÷6慢%還兩被年商路業(yè)每摟年遞損增3右%=2銅7,刺13鑼2（聽元/斑㎡）仙2秒8,飼80逆0元強/㎡商鋪硬價值繼推算我下租稀金及秘售價鮮定位50/5絹7商鋪更——離權(quán)重娘比較盲法商鋪銷售均價（元/㎡）對比系數(shù)權(quán)重對比銷售均價（元/㎡）金太湖45,0000.90.520,250百樂時代25,0001.10.25,500中銳海尚映象1,60001.30.24,160紅豆人民路九號29,0000.80.12,320本項目（約）32,200商鋪歉銷售欣均價布預測側(cè)選分粘別選鵲取區(qū)釘位、侍項目棕規(guī)模團、交蜓通等皂因素告，結(jié)別合權(quán)類重比疫后得醉出本飯項目監(jiān)住宅劣目前何銷售膛均價崗為3懶2,撕20奴0元手/㎡障；根據(jù)吸本區(qū)徹域商不業(yè)市桶場走向勢情陜況同趙時結(jié)落合本箏區(qū)域您未來杜發(fā)展寄等因否素，價保守飲按照泄商鋪起均價宰年增所長率皺為3科%，通過膜以上先數(shù)據(jù)塊分析別預測掉出2感01尚3年本項辟目住佩宅銷輝售均豬價在釣34圖,1斬00滅元/饅㎡左站右。結(jié)合灶以上修兩種繭推導主方式銷最后擠得出矮本項長目商牙業(yè)均雖價3惜1,惡50頃0元陜/㎡51/5筆7住宅熔及公跑寓—勸—權(quán)賄重比妙較法住宅銷售均價（元/㎡）對比系數(shù)權(quán)重對比銷售均價（元/㎡）金太湖9,5001.20.22,280天元世家10,5001.40.68,820中銳海尚映象7,3001.30.1949紅豆人民路11,5001.20.11,380本項目13,429住宅姑銷售把均價搖預測割選分鉆別選洋取區(qū)盯位、蓬項目鈴規(guī)模顧、交縣通等造因素，蔑結(jié)合爐權(quán)重篩比后田得出囑本項胡目的丙住宅擊目前鋒銷售毛均價環(huán)達到13姐,4挺29擦元/鋤㎡；根據(jù)班商品脅住宅揉市場蔬走勢贊情況扶同時探結(jié)合蓮本區(qū)垮域未加來發(fā)臟展等勺因素，漏保守甩按照專住宅宵均價懲年增草長率楊為6詞%，通過桐以上王數(shù)據(jù)趨分析預掌測出叉20冤13投年本摧項目革住宅肉銷售影均價扔在1等5,叮00爸0元旨/㎡缺左右央。（一臘定時默間范亮圍內(nèi)拼、目須前政撈策仍麻將允縣許情佩況下破）公寓刻銷售太均價犯預測振選分權(quán)別選濕取區(qū)孫位、碧項目部規(guī)模會、交競通等因素蓋，結(jié)宏合權(quán)額重比默后得泰出本耐項目板公寓瘋目前類銷售忌均價罩為15勸,5哪60伐元/溜㎡；同時奇結(jié)合蒙公寓涼銷售寶均價枝年增鼓長率籃為6