昆明某舊城改造綜合體項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位

謹(jǐn)呈：合肥XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XX?昆明XXX舊城改造綜合體項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位領(lǐng)一個(gè)城市風(fēng)氣之先1昆明首席·開放式·時(shí)尚活力·商住區(qū)

“活力之源”——開放式街區(qū)“時(shí)尚都心”——現(xiàn)代、時(shí)尚建筑群+block街區(qū)+業(yè)態(tài)“商住標(biāo)桿”——高品質(zhì)的寫字樓+公寓+住宅我們的主張是——2“活力之源”——全開放的block街區(qū)，以昆明未有過的商業(yè)形式和互補(bǔ)、具特色的業(yè)態(tài)，集聚人氣，形成“活力之源”3“時(shí)尚都心”——建筑群、外立面、街區(qū)、景觀小品采用現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，塑造昆明的“時(shí)尚都心”4“商住標(biāo)桿”——在昆明市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品水平基礎(chǔ)上，針對(duì)客戶敏感點(diǎn)進(jìn)行提升，依托項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)，打造區(qū)域“商住標(biāo)桿”5發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)調(diào)研階段2011/11/242011/12/082011/11/16在市場(chǎng)調(diào)研階段，項(xiàng)目組就項(xiàng)目開發(fā)所涉及的一系列問題進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和深入研究實(shí)地調(diào)研與查勘消費(fèi)者訪談消費(fèi)者深度訪談25位：商鋪經(jīng)營(yíng)者9位房地產(chǎn)投資客5位公務(wù)員7位地塊周邊店老板4位走訪小區(qū)：世紀(jì)俊園MOMA棕樹營(yíng)小區(qū)XXX城XX丹霞創(chuàng)意英國(guó)中環(huán)金界順城世紀(jì)廣場(chǎng)……業(yè)內(nèi)人士及官員訪談房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)訪談32位：XX地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)云南浩宇副總志祥地產(chǎn)銷售總監(jiān)英杰地產(chǎn)策劃總監(jiān)MOMA銷售經(jīng)理XXXX中心招商主任XXX營(yíng)銷經(jīng)理XXXX第壹城營(yíng)銷主任XXX國(guó)際商務(wù)中心營(yíng)銷主管博欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷經(jīng)理各樓盤銷售代表22位發(fā)放問卷130份，收回有效問卷120份：地塊周邊XX路、XX路、XX路共計(jì)40份XXX商業(yè)圈40份XXXX城區(qū)域40份問卷調(diào)查調(diào)研內(nèi)容：地塊交通可達(dá)性自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀房地產(chǎn)各板塊市場(chǎng)考察項(xiàng)目所在片區(qū)實(shí)地勘查調(diào)研區(qū)域：昆明各片區(qū)項(xiàng)目所在片區(qū)項(xiàng)目地塊及周邊調(diào)研樓盤40個(gè)：項(xiàng)目地塊及周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域昆明典型項(xiàng)目6發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)調(diào)研階段項(xiàng)目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析區(qū)域未來機(jī)會(huì)研判市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展方向研判項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃構(gòu)思項(xiàng)目的分析階段劃分：在發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位階段，主要解決以下方面問題2011/11/242011/12/082011/11/167屬性界定核心問題梳理區(qū)域未來機(jī)會(huì)研判市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃構(gòu)思城市層面政策層面區(qū)域?qū)用嫔虡I(yè)物業(yè)報(bào)告目錄案例研究非商業(yè)物業(yè)酒店寫字樓公寓住宅8昆明作為云南省商業(yè)、貿(mào)易中心的經(jīng)濟(jì)地位和交通樞紐地位，城市首位度極高昆明是云南旅游的中轉(zhuǎn)站，在旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位9昆明為單核心城市，城市核心配套主要集中在一環(huán)以內(nèi)，本項(xiàng)目處于一環(huán)邊緣，有較好的城市價(jià)值昆明屬于單核城市，本項(xiàng)目處于城市核心區(qū)邊緣，具有較高的城市價(jià)值項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩猿鞘泻诵膮^(qū)域一環(huán)路二環(huán)路10XX路是昆明市城市主要干道，地塊位于XX西路南側(cè)，且有180米長(zhǎng)的臨街面，有良好的昭示性和交通通達(dá)性XX路上商業(yè)、寫字樓集中，地塊臨XX西路，辦公價(jià)值高地塊北臨昆明市主干道XX西路，昭示性、通達(dá)性好，地塊的商務(wù)及商業(yè)價(jià)值高項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩猿鞘兄饕傻离p向八車道人車流密集11西市區(qū)2㏎1.5㏎次級(jí)商圈，目前以社區(qū)商業(yè)為主，包含部分商業(yè)街XXX商圈是昆明市的次級(jí)商圈，離項(xiàng)目距離1.5㎞，可能引導(dǎo)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升昆明次級(jí)商圈，包含商場(chǎng)、商業(yè)街，寫字樓等，以商務(wù)、購(gòu)物、娛樂、休閑為主XXX本項(xiàng)目處于昆明兩大次級(jí)商圈之間，距離XXX商圈約1.5km，為項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升帶來動(dòng)力項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩?2項(xiàng)目周邊有眾多院校和住宅小區(qū)，帶來大量的人流；西邊210畝的舊改，存在競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也給區(qū)域規(guī)?；_發(fā)運(yùn)營(yíng)帶來機(jī)會(huì)項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩员卷?xiàng)目昆明大學(xué)老居民區(qū)舊改XX醫(yī)學(xué)院XX路13項(xiàng)目四至：北臨XX西路，南臨住宅區(qū)，西臨XX路，東臨XX醫(yī)學(xué)院；地塊昭示性和通達(dá)性較好，但因城中村影響，周邊形象差項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩訶X西路XX路XX路①①②②③④⑤⑥④⑤⑥③14項(xiàng)目地塊占地小、容積率高，存在返遷安置，擁有兩側(cè)較長(zhǎng)的沿街面，但整個(gè)地塊被XX溝分割，增加不確定性地塊現(xiàn)狀：總用地面積：50584㎡容積率：6.0建筑高度：99m地上總建筑面積約28萬㎡，共返遷115535㎡，其中返遷住房面積為10萬㎡，剩余采取貨幣補(bǔ)償?shù)貕K價(jià)值點(diǎn)分析：項(xiàng)目擁有較長(zhǎng)的臨街面，其中XX路360米，XX路250米，XX路200米地塊被XX溝分割，雖然增加臨街面，但XX溝治理的不確定性，使得沿XX溝內(nèi)部商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)存在不穩(wěn)定性，需深入分析項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩訶X溝360米250米200米15項(xiàng)目屬性界定：二線省會(huì)高首位度單核城市、一環(huán)邊緣、中小規(guī)模、高容積率城市綜合體舊改項(xiàng)目地塊位于昆明市核心區(qū)邊緣，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通達(dá)性強(qiáng)地塊處于兩大商圈之間，項(xiàng)目打造商業(yè)存在一定機(jī)會(huì)地塊位于昆明市主要干道XX路南側(cè)，沿街面長(zhǎng)，昭示性好，人車流量大項(xiàng)目西側(cè)210畝的舊改項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目合力，有助于共同提升片區(qū)形象優(yōu)勢(shì)區(qū)域形象差，目前消費(fèi)層次較低昆明城市大規(guī)模舊改，競(jìng)爭(zhēng)激烈XX溝存在的風(fēng)險(xiǎn)，若XX溝治理不好，存在商業(yè)價(jià)值貶損的風(fēng)險(xiǎn)劣勢(shì)16屬性界定核心問題梳理區(qū)域未來機(jī)會(huì)研判市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃構(gòu)思城市層面政策層面區(qū)域?qū)用嫔虡I(yè)物業(yè)案例研究非商業(yè)物業(yè)酒店寫字樓公寓住宅17客戶提出的目標(biāo)、要求及存在的困惑目標(biāo)1：快速回現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)盡量加快開發(fā)速度盡量全部銷售，不打算持有目標(biāo)2：利潤(rùn)最大化開發(fā)要求存在的困惑如何化解高容積率風(fēng)險(xiǎn)如何在高容積率條件下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化項(xiàng)目一定是短、平、快，變現(xiàn)能力一定要快；目前昆明的舊城改造不是太慢，而是太快，因此，未來的規(guī)劃審批會(huì)更加嚴(yán)格，而且競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈，所以加快項(xiàng)目的進(jìn)程可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)部分樓上4、5樓我們只要花2500的建安成本，只要能賣過2500，我們不做白不做客戶語錄18客戶目標(biāo)解析1——快速回現(xiàn)項(xiàng)目成本投入保守估計(jì)銷售收入1.拆遷及回遷成本=戶口社保+拆遷補(bǔ)償?shù)?回遷建筑成本=1億+2500元/m2*10萬m2=3.5億2.可售面積建筑成本=2500元/m2*20.2萬m2=5.05億總成本投入=3.5+5.05=8.55億元銷售收入=2.5萬元/m2*3.3萬m2+8500元/m2*17萬m2+9000元/m2*10萬m2=8.25+14.45+9=31.7億元說明：項(xiàng)目總建面約37萬平米，其中10萬平米用于返遷，地下6.8萬平米，可售的20.2萬方的土地成本為10萬方的拆遷補(bǔ)償、戶口社保、搬遷等費(fèi)用1億，建筑成本2500元/平方米說明：根據(jù)目前市場(chǎng)數(shù)據(jù)，保守估計(jì)：商業(yè)售價(jià)2.5萬/平米，住宅、公寓8500元/平米，寫字樓9500元/平方米利潤(rùn)共計(jì)23億，收益率超過200%經(jīng)過匡算得出項(xiàng)目具備較強(qiáng)的盈利能力因此如何快速回現(xiàn)，平衡各物業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化是項(xiàng)目的核心問題注：項(xiàng)目總成本8.5億，商業(yè)做3.3萬㎡即可收回成本（利潤(rùn)8.25億），可見商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的重要性19客戶雕目標(biāo)停解析竭2—餃—利訊潤(rùn)最身大化基于揚(yáng)現(xiàn)有趟方案伙及假嬸定售僑價(jià)比陷較分奔析:商業(yè)紛總銷嘴售收維入—命—8增.2峰5億住宅竟/公策寓總跑銷售艦收入散——職14煩.4違5億寫字招樓總維銷售鳴收入鍵——揪9億不同粒物業(yè)漢市場(chǎng)箭實(shí)現(xiàn)磁風(fēng)險(xiǎn)糊對(duì)比執(zhí):市場(chǎng)憂實(shí)現(xiàn)饑風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)住宅清、公矛寓寫字丈樓盈利估能力價(jià)格按實(shí)現(xiàn)收度地塊篇價(jià)值戲發(fā)揮企業(yè)貍目標(biāo)因此集利潤(rùn)掌最大聞化是動(dòng)在各泰物業(yè)寺市場(chǎng)孔實(shí)現(xiàn)蠶風(fēng)險(xiǎn)呀、收閣益、耳地塊錘價(jià)值屢發(fā)揮系等平運(yùn)衡的活條件鎮(zhèn)下，塑實(shí)現(xiàn)激整體交收益灘最優(yōu)20項(xiàng)目薄核心眉問題槍——扛高容寒積率對(duì)背景芒下，干如何鋪通過懷物業(yè)茂類型句組合下及規(guī)座劃排投布實(shí)還現(xiàn)整陪體利戶益的販最大責(zé)化項(xiàng)目示指標(biāo)蚊限制最大柄化項(xiàng)積目溢摘價(jià)VS項(xiàng)目役核心俱問題中等傍規(guī)模拴、高椒容積可率，辰如何喬通過通物業(yè)棕選擇武、規(guī)勿劃設(shè)碧計(jì)實(shí)買現(xiàn)利刑潤(rùn)最蘋大化占地戀小、進(jìn)指標(biāo)坡高地塊獵不完諒整，巴被水忍溝分烏割市場(chǎng)商同質(zhì)戴競(jìng)爭(zhēng)制造籠市場(chǎng)由稀缺顛覆訴傳統(tǒng)娛的居錢住觀龍念形成偷市場(chǎng)醬熱點(diǎn)基于況前述想的商同業(yè)重咐要性余，下因面的森物業(yè)跡類型稀分析過將分濫為商過業(yè)和狠非商瓣業(yè)2部分螞，著田重對(duì)魚商業(yè)奪進(jìn)行嫌分析21屬性觀界定核心耳問題痛梳理區(qū)域郵未來赤機(jī)會(huì)瞧研判市場(chǎng)蜓機(jī)會(huì)驗(yàn)挖掘發(fā)展控方向塘研判發(fā)展敲戰(zhàn)略灣及整夢(mèng)體定倉(cāng)位規(guī)劃破構(gòu)思城市憐層面政策焰層面區(qū)域免層面商業(yè)雹物業(yè)案例揭研究非商申業(yè)物奮業(yè)酒店寫字彼樓公寓住宅22區(qū)域破未來的機(jī)會(huì)敏研判城市割層面畫——什城市理規(guī)劃慕發(fā)展牙分析政策示層面畏——安城中武村改雄造分港析區(qū)域啞未來害在城堵市中廚處于躺什么氣地位狐？承斥擔(dān)什柏么功悼能？區(qū)域點(diǎn)層面莫——瞞項(xiàng)目拌周邊鈴區(qū)域辱分析23城市派規(guī)劃認(rèn)發(fā)展涂方向誰：從辮單核朵向雙艙核演森進(jìn)，朗著力興發(fā)展氏東南雨面的慨呈貢君新城城市禾規(guī)劃陷發(fā)展?fàn)N方向流：從單河核向鼠雙核軌，發(fā)漸展東南蠢面的趣呈貢沫新城呈貢昆明主城安寧陽宗?？崭壑鞒嵌拝^(qū)：綜合旺發(fā)展食成熟菌區(qū)域潤(rùn)；安寧抱：資源曠吸引離、規(guī)伏劃引估導(dǎo)開匙發(fā)中碧區(qū)域夏；呈貢勻：城市阿副中財(cái)心，幼重點(diǎn)傾發(fā)展?jié)妳^(qū)域展，未屆來城麥?zhǔn)薪?jīng)擊濟(jì)、凡人口貴外溢紋區(qū)域肉；空港刺：地產(chǎn)借待開搬發(fā)區(qū)巡壽域，笨未來熊形成海物流萍專業(yè)謎市場(chǎng)肌、低巨密度劇物業(yè)扯；陽宗慚海：開發(fā)學(xué)中區(qū)肥域，淡形成舅度假筍、高敏爾夫解集中泡區(qū)域抵。24主城閘區(qū)板馳塊劃捏分：宰項(xiàng)目賴所在脆的一營(yíng)環(huán)邊麥緣為籍集中迎商業(yè)深、寫闖字樓張、高宇檔公秘寓分炭布區(qū)壤和城鄉(xiāng)豐市高助端居竟住、遠(yuǎn)配套監(jiān)區(qū)，態(tài)具地姥段優(yōu)中勢(shì)一環(huán)偷內(nèi)：集庸中商總業(yè)、幼寫字認(rèn)樓、氣高檔拉公寓盛分布亂區(qū)；二環(huán)姓內(nèi)：城市剛高端再居住替、配歌套區(qū)擊；滇池累、世繼博：別墅棄集中閃發(fā)展搞成熟棵區(qū)域口；高新諸、XX：地產(chǎn)勤開發(fā)懇熱點(diǎn)抬區(qū)域盯之一滴；教場(chǎng)卸；可開右發(fā)土睛地受贊限，穿發(fā)展宿較差針；北市眾：區(qū)域配價(jià)值號(hào)在居勺住條愚件成休熟、帖區(qū)域暈商業(yè)守中心四逐漸理形成勞中得勢(shì)到較遲大提感升；東市漸：區(qū)域醫(yī)環(huán)境學(xué)較差員，交憐通、敬配套魯改善逐成為迷區(qū)域沒成熟搶前提晚?xiàng)l件煉；東南峰：開發(fā)業(yè)熱點(diǎn)阻區(qū)域嶄，形格成專炊業(yè)市槽場(chǎng)、清綜合舌性大索盤集柔中區(qū)遲；官南次：專業(yè)廈市場(chǎng)奏、中劇端住礙宅分命布區(qū)革。世博板塊滇池板塊北市板塊教場(chǎng)板塊高新板塊XX板塊一環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)東市板塊官南板塊東南板塊25需要虜總結(jié)緩的規(guī)卸律政務(wù)新區(qū)耍的發(fā)舅展進(jìn)騎程規(guī)燥律政務(wù)草新區(qū)墨的成近熟時(shí)扔間規(guī)牲律可研付究的促案例深圳辦中心終區(qū)鄭州填鄭東華新區(qū)南昌貌紅谷絲式灘南京泉河西鋒新區(qū)合肥疑政務(wù)岸新區(qū)貴陽歲金陽王新區(qū)南寧具五象間新區(qū)揚(yáng)州草西城寒新區(qū)昆明畢城市翅從單驗(yàn)核向怎雙核恭的發(fā)補(bǔ)展過結(jié)程中豈，原品有城褲市核邪心地各位會(huì)鞋不會(huì)劇遭到倉(cāng)削弱塔，從謎而降羽低本臟項(xiàng)目岸的區(qū)捷域價(jià)槳值？下面患通過畫案例敘研究泛，探霉尋政猛務(wù)新惜區(qū)開果發(fā)對(duì)江原有令城市廈核心冷的影竹響26政務(wù)羊新區(qū)做發(fā)展擴(kuò)規(guī)律縫總結(jié)旗：新脂區(qū)須勁經(jīng)大陷量的方基礎(chǔ)怒設(shè)施果和生涼活配尸套建寒設(shè)完燃善后膽，對(duì)咽消費(fèi)嗽者才砌有吸健引力前，房寸地產(chǎn)村市場(chǎng)漸才會(huì)廊真正帝成熟陵，這圍一周傍期一捷般在是6年后以上規(guī)劃羽期建設(shè)臂期快速異發(fā)展氣期穩(wěn)定扣繁榮匯期商業(yè)戲項(xiàng)目辦公范項(xiàng)目市政抖配套規(guī)劃嗚定位基礎(chǔ)干設(shè)施居住裕項(xiàng)目中、頭高檔都住宅市政漂配套教育濃配套政府完相關(guān)撲部門惱及事豆業(yè)單怨位辦誘公物四業(yè)中、饅高檔嫁辦公市政敘生活摔配套晉持續(xù)殘完善高檔宅住宅社區(qū)摘級(jí)商泄業(yè)區(qū)域撲或城們市級(jí)明商業(yè)社區(qū)速級(jí)商誓業(yè)區(qū)域佳或城度市級(jí)悼商業(yè)高檔嘗辦公開發(fā)夜時(shí)序0-齡2年2-屬3年3-寄7年8年泛后時(shí)間開發(fā)引類型政府閉前期牙造勢(shì)住宅雖用地柏出讓基礎(chǔ)露設(shè)施意建設(shè)公共沫設(shè)施徹建設(shè)政府頂公建寬建設(shè)政府濕部門涼搬遷高檔仙住宅直建設(shè)住宅賽和商詠業(yè)用購(gòu)地出帽讓公眾百對(duì)新竄區(qū)前翼景不購(gòu)確定寫字盆樓大鋪量開著發(fā)大型確商業(yè)陵開發(fā)區(qū)域陽基本極成熟區(qū)域累內(nèi)土渾地出化讓完排畢公眾器對(duì)區(qū)去域確控立信微心區(qū)域踩成為與城市寸中心丘，成展為城義市經(jīng)雙濟(jì)發(fā)刺展引飯擎區(qū)域狗成為珍活力捆中心鴉，經(jīng)蝴濟(jì)活灣動(dòng)和儀社會(huì)慨活動(dòng)黎引領(lǐng)隆城市普生活表現(xiàn)中、弊高檔聲住宅市政鍬生活姜配套雞持續(xù)欺完善不同咬城市卵新中望心區(qū)錯(cuò)的開靠發(fā)歷桌程基禁本一短致不同府城市仙，開詠發(fā)力潤(rùn)度不椒同，匯則開表發(fā)周企期不薄同功能助的實(shí)原現(xiàn)前亮提條叛件是溝：順救應(yīng)市深場(chǎng)，泰政策膽干預(yù)追太多舌，即果使物巖業(yè)建灑設(shè)完況畢，贈(zèng)區(qū)域訂功能才也不稍能完今善27城市各層面詞總結(jié)抖：在珍項(xiàng)目梁開發(fā)撇期內(nèi)付，昆侄明現(xiàn)細(xì)有城隆市核柳心的雪地位姿不會(huì)瓣受到征削弱土，本賞項(xiàng)目捐距離暑城市贊核心輪區(qū)僅主1.明5公拴里，塔地段扯優(yōu)勢(shì)乒仍將省突顯城市潑新區(qū)景成熟肅的條永件項(xiàng)目灘銷售潤(rùn)期約失3年昆明促現(xiàn)有論城市似核心從的地宰位不杯會(huì)受亭到削烤弱項(xiàng)目取距離訴城市窄核心恩近，糞地段鑄優(yōu)勢(shì)洗仍將舅突顯基礎(chǔ)單設(shè)施累建設(shè)累完畢親，包棵括日伴常交脆通運(yùn)振輸市政覆配套論和基啞本生盒活配稼套建杰設(shè)完?duì)町叄槟軡M常足居線民日句常生禽活所垂需生活厲氛圍傳濃厚謝，怎人氣耀旺呈貢輝新區(qū)友真正固成熟乘需4返年以飛上輕軌怕尚未健開通鳳，預(yù)貓計(jì)需1年以哄上市政才配套棕和基敘本生陶活配惜套正舍在初淚步建勁設(shè)階置段，京預(yù)計(jì)享需2年以這上才省能滿員足居闊民日栗常生泛活生活青氛圍驢的培仇育需1年以蠶上昆明雨年消謠化量鳴為6～9萬㎡本項(xiàng)策目最晨早于20次10年底慈銷售翻，分2期銷矩售，歡需2年消蜻化完優(yōu)畢，愁共需3年在項(xiàng)枝目開誦發(fā)期墳內(nèi)輕軌醫(yī)院商業(yè)28區(qū)域蝕未來駕機(jī)會(huì)頂研判城市別層面煤——固城市脊規(guī)劃扛發(fā)展泡分析政策粗層面械——富城中獵村改幅造分堡析區(qū)域軟層面哈——仿項(xiàng)目炭周邊鏡區(qū)域酬分析29未來集，昆貿(mào)明舊類城改表造將飼帶動(dòng)批綜合繼體大郵量供饞應(yīng)，橡供應(yīng)童量在猶3~臉5年口內(nèi)達(dá)漲到峰罩值；蔑在舉此背搶景下鏟，本斷項(xiàng)目鬼如何稿應(yīng)對(duì)舒？項(xiàng)目（已推向或即將推向市場(chǎng)）總占地（萬m2)總建面（萬m2)容積率南亞之門3.54512XXXX第壹城18.81005.3XXXX·聯(lián)邦國(guó)際中心14705啟鴻·假日城市（一期）13.2694.25XXX城28.71204.18XXX城5.622.63.99XXXX27.5107.33.89順城6.823.13.35XX城市綜合體20402.1合計(jì)——597——一環(huán)內(nèi)中間二環(huán)外城中村數(shù)目（個(gè)）2655122土地面積（畝）84000590062520堂11槐年昆身明城特中村牛改造穩(wěn)項(xiàng)目進(jìn)一環(huán)陵至二允環(huán)改熊造面賭積為30決75杏畝30經(jīng)過艦XX足對(duì)未襖來城療中村阻待推芬量和釘格局繩的分艦析，錯(cuò)我們伸發(fā)現(xiàn)微，與太其他赴項(xiàng)目騎相比牛，本盯項(xiàng)目薯具地堆段和購(gòu)體量貢優(yōu)勢(shì)撈，在褲激烈滅的供斬應(yīng)競(jìng)餡爭(zhēng)中呼，仍軌然存械在突櫻圍機(jī)污會(huì)項(xiàng)目總占地（萬m2）總建面（萬m2）XXX城5.6722.6XX城市綜合體2040XXXX第一城18.8100XXX城40100XXXX27.5107.3XXXX·XX國(guó)際中心1470本項(xiàng)目及西側(cè)項(xiàng)目19110XX瞞城市暮綜合票體31并且毛，城付中村勇改造賭將催乎生新思的財(cái)汁富群著體，愉他們械產(chǎn)生選旺盛潤(rùn)的自樣住需竭求和切投資做需求孔，將漂有效姓促進(jìn)樂本項(xiàng)屯目銷總售

數(shù)量總?cè)丝谡嫉兀ㄆ椒焦铮┙妫ㄈf平米）五華區(qū)519.13.6597盤龍區(qū)67202.96635官渡區(qū)103227.961473XX區(qū)11524.65.021112合計(jì)33675.719.543817截止肥到2生00狹8年歐12狐月3停1日兆，列怎入改廊造計(jì)沾劃的葡80碧個(gè)村遙全部志完成上了專騎項(xiàng)規(guī)雙劃的精編制瘋和審俘批，炒有4您0多矮個(gè)村落進(jìn)行召了拆年遷安耳置；20寺11暴年昆縱明市且又下扮達(dá)了莊45狡個(gè)城鳥中村玻的改祖造任雪務(wù)，勞到目碎前，電累計(jì)吐拆除稀面積飼已達(dá)區(qū)25魚0萬為平方碑米。昆明壞市計(jì)形劃用機(jī)5年帥時(shí)間導(dǎo)，到鄭20誓12桶年全世面完晶成主投城區(qū)血范圍爪內(nèi)3飽36品個(gè)城邁中村狀的改繪造。咐意味竹著會(huì)惕有2考5萬普戶村貍民搬沃進(jìn)昆諒明的馳商品支房，伏住慣選了寬敞敞房求屋的飛城中娃村村察民對(duì)尸商品稼房的蝕面積幸在1貧20渠—1熊50慌平方續(xù)米之紅間，襯即便拒按1踏20腥平方兄計(jì)算金，昆支明需爽要3繩00付0萬們平方依的房倆子才雄能滿送足村孫民住舅房需恨求訪談鹿紀(jì)要昆明盲小公蛙寓、湊酒店盯式公匯寓都漫很搶賞手，養(yǎng)因?yàn)榭钍锹脧接纬翘菔泻芸p多人晃會(huì)過盡來置恐業(yè)、國(guó)投資——棚MO擠MA投銷售仁經(jīng)理現(xiàn)在瓦家里心有8站00儲(chǔ)多平谷米的揚(yáng)房子魚，現(xiàn)攜在城國(guó)中村寫要舊罪改，構(gòu)已經(jīng)消跟開飽發(fā)商腎約定襯了開驕發(fā)商壞付款波的時(shí)漢間和窮我這質(zhì)邊搬演家的拉時(shí)間巴，最戀近一揭直在像找合濃適的診房子——墨城中柴村村丟民32區(qū)域愁未來毅機(jī)會(huì)苦研判城市務(wù)層面露——謀城市慶規(guī)劃四發(fā)展閑分析政策縮慧層面曠——哪城中稠村改串造分昨析區(qū)域懂層面導(dǎo)——踏項(xiàng)目吐周邊將區(qū)域集分析33觀點(diǎn)桑1：“塑球城”34項(xiàng)目康周邊常存在慶眾多野的居漸住小眉區(qū)和它大學(xué)肉，人構(gòu)流量私大，績(jī)?nèi)丝诨孛芏蓉毟?，披?qiáng)大講的“蛋人氣首”為禾項(xiàng)目散“塑包城”唇奠定廉了堅(jiān)堵實(shí)基尸礎(chǔ)典型住宅項(xiàng)目總戶數(shù)居住人口估值XXXX240720XX家園312936XX丹霞3541062創(chuàng)意英國(guó)格林威治4921476創(chuàng)意英國(guó)溫莎堡5001500總計(jì)18985694周邊伙新建宣住宅煮項(xiàng)目烤情況項(xiàng)目途周邊池還存勵(lì)在1卷7個(gè)等類似織棕樹帽營(yíng)小飾區(qū)的貍大型捕老社老區(qū)，錦按社燃均4殼00羨0人爐/個(gè)醋計(jì)算喇，本軍片區(qū)武的常鉆住人枯口達(dá)霞到6.工8萬人從職隆業(yè)結(jié)姓構(gòu)看第，本蛙項(xiàng)目直周邊某分布號(hào)著云南盞廣播錫電臺(tái)納、眾射多醫(yī)截學(xué)院散及銀桶行三雪大系粱統(tǒng)的職絕工和蘭家屬示，這室些人圖群普恒遍具余有較閘高的批消費(fèi)泳實(shí)力周邊睡老居文民社毯區(qū)情僅況片區(qū)爭(zhēng)人口謙數(shù)量：約待7萬人口或結(jié)構(gòu)：三株大系覺統(tǒng)192016151712356478121110918141335未來故，連刊同旁粘邊城蘆中村葬改造相項(xiàng)目閑，本尖區(qū)域提將形播成體去量約鞭11志0萬銷㎡、拜3.送5萬室人工傻作和扣生活餓的大寇型城乓市綜庸合體拆，“眠城市五又一部極”艱將形威成210畝70畝體量目約1偶10僻萬㎡沈、3冶.5壁萬人佛工作夾和生鍬活的塑“城喉市又侍一極港”將呆形成項(xiàng)目物業(yè)類型體量西側(cè)項(xiàng)目15萬㎡甲級(jí)寫字樓+大型集中商業(yè)+住宅，富滇銀行和云投總部基地進(jìn)駐84萬平方本項(xiàng)目寫字樓、商業(yè)街、公寓、住宅28萬平方總計(jì)總面積110萬平方，預(yù)計(jì)會(huì)有3.5萬人在此工作和生活，購(gòu)物、娛樂、商務(wù)、生活富滇線銀行諒和云河投總詳部基回地將騎進(jìn)駐刻21養(yǎng)0項(xiàng)氏目36觀點(diǎn)錦2：“融目城”37“城載市向貌西”舉，高叢新區(qū)襲將迎筋來建興設(shè)發(fā)還展期吩，而埋本項(xiàng)哄目緊咸鄰的屈XX內(nèi)西路厘為城奮市核纖心至果高新朱區(qū)的驅(qū)必經(jīng)堵之路宋，高崖新區(qū)鈴的發(fā)宋展將花帶動(dòng)籠XX陷西路盆沿線啟繁榮“城玩市向閱西”XX合新城XX棉X城XX鐘新城XX皆XX妻城城市核心項(xiàng)目建面XX新城400萬m2XXX城120萬m2XX新城288萬m2XXXX城17萬m2高新達(dá)區(qū)XX聰西路稍為城犧市核瞧心至碑高新子區(qū)的腔必經(jīng)已之路經(jīng)XX西路仿從城庫(kù)市核賴心至岔高新貼區(qū)最用快XX西路驅(qū)為從卷城市素核心謹(jǐn)至高遷新區(qū)深等級(jí)看最高狗的城壇市主字干道高新您區(qū)的泡發(fā)展娛將帶補(bǔ)動(dòng)X描X西棕路沿比線繁睬榮38項(xiàng)目拜所在朝區(qū)域女面貌膨改變傭，離溝城市爸核心柿近、蘋臨城拉市主撒干道饞等交呈通和寶地段辮優(yōu)勢(shì)寺，將于使區(qū)傲域迅蓬速融夏入城恨市核能心項(xiàng)目鞠所在鴉區(qū)域筐面貌泛改變洋，城僅市又肆一極揮將形祖成高新依區(qū)的納發(fā)展膠將帶域動(dòng)X刑X西扶路沿捕線繁蒼榮本項(xiàng)穩(wěn)目緊挑鄰X跟X西析路，現(xiàn)距離緣瑞XX受X商改圈僅疲1.界5公劃里城市核心1.域5公炮里XX噸西路現(xiàn)狀城市核心未來項(xiàng)目摘所在需區(qū)域正迅速牌融入雞城市愈核心39項(xiàng)目蠟所在世區(qū)域旋未來討功能秒研判嘩：以久企業(yè)挖總部很基地陸為核宅心驅(qū)啦動(dòng)的儲(chǔ)新興需商務(wù)光板塊狠將顯英現(xiàn)西市尖區(qū)項(xiàng)目肌區(qū)域XX酒X西市兆區(qū)項(xiàng)目烘區(qū)域XX蠻X驅(qū)動(dòng)漆因素泊：高律新區(qū)凱的發(fā)區(qū)展、冷城市艘另一寇極形鍋成、串富滇侄銀行摘和云稈投總困部基橡地進(jìn)盟駐未來，城爛市另僵一極芹凸現(xiàn)釘，形漢成X革X西遇路“價(jià)喇值峰母值”現(xiàn)在，項(xiàng)哈目所眉在區(qū)戶域?yàn)槿荴X邀西路意的“價(jià)報(bào)值洼們地”以企婆業(yè)總許部基司地為蓬核心洽驅(qū)動(dòng)哨的新探興商馬務(wù)板至塊將客顯現(xiàn)40觀點(diǎn)范3：“競(jìng)屆合”41緊鄰布的西在側(cè)項(xiàng)蠻目體衛(wèi)量是偵我們齊的3壓倍，川將是量集甲兵級(jí)寫詳字樓委+集李中商飲業(yè)+逼高檔伶住宅驅(qū)于一逆體的艙大型遣綜合兄體—串—緊英臨強(qiáng)南手，誰我們扮如何斤應(yīng)對(duì)唱？甲級(jí)晃寫字理樓大型里集中任商業(yè)高尚皺住宅84覽萬平瞎米，集甲向級(jí)寫柔字樓辣+集缺中商降業(yè)+笨高檔英住宅佳于一巾體的倡大型貫綜合威體我們好如何章應(yīng)對(duì)標(biāo)？42XX列認(rèn)為：競(jìng)合投大于孤競(jìng)爭(zhēng)43競(jìng)合躺：兩份個(gè)項(xiàng)境目合玩力，享能夠趣形成求體量致優(yōu)勢(shì)括，能賀夠形改成集烏聚效癥應(yīng)，絕能夠域形成急業(yè)態(tài)蜜的馬仔太效剃應(yīng)合——能形稻成體如量?jī)?yōu)崗勢(shì)，管未來壇在與陡其他狐綜合酒體的閑競(jìng)爭(zhēng)擾中立造于不閃敗之男地合——能形艷成集蹲聚效燦應(yīng)，青容易待形成劍城市芬另一顧極合——能形廈成業(yè)鄭態(tài)的績(jī)馬太相效應(yīng)映，提截升知鑼名度睬和人猜氣44競(jìng)爭(zhēng)姻：一兩路之痛隔，伐競(jìng)爭(zhēng)財(cái)不可蔽避免園，本璃項(xiàng)目覺應(yīng)在苗物業(yè)薪類型帶選擇勇、商辱業(yè)的編形式界和業(yè)悼態(tài)選頸擇和義推售趁節(jié)奏移3方巨面形攀成具貫針對(duì)腐性的加策略避其爺鋒芒借勢(shì)審時(shí)西側(cè)絡(luò)項(xiàng)目顛寫字泛樓體趙量大委、檔鉆次高玻，因卡此本衫項(xiàng)目賠寫字還樓定柳位在對(duì)體量謎和檔炸次上頌應(yīng)有遷所控倒制物業(yè)擋類型茫選擇餃有所法取舍西側(cè)瘡項(xiàng)目霜規(guī)劃界有較兩大體謀量的梅集中肝商業(yè)備，因娘此本衫項(xiàng)目溫商業(yè)貸定位附時(shí)，愿應(yīng)考敲慮與戰(zhàn)其形遞成互景補(bǔ)，嘗而不膚是競(jìng)露爭(zhēng)商業(yè)炊的形贊式和拉業(yè)態(tài)互選擇騰應(yīng)形堆成互鴉補(bǔ)巧妙畢利用霞價(jià)格供杠桿礎(chǔ)：例如齒，利趙用對(duì)尚方高期檔寫值字樓牢的高備售價(jià)窗作為冷價(jià)格篩標(biāo)桿擊，從羨而帶避動(dòng)本儀項(xiàng)目記寫字仇樓銷聯(lián)售盡享雜區(qū)域雞成熟頸之美冠：一部底分商道業(yè)和推住宅繡，等范到區(qū)筍域成攀熟和物形象杯改變室后再只推出裙，能俱實(shí)現(xiàn)償更高袋的價(jià)甲格推售香節(jié)奏渡巧妙款利用絹價(jià)格爽杠桿薄，盡菜享區(qū)妖域成階熟之層美84扒萬平殲米，集甲賀級(jí)寫勸字樓餓+集柜中商耐業(yè)+是高檔睡住宅宵于一鑄體的在大型魂綜合躍體45區(qū)域駐機(jī)會(huì)挖研判筆總結(jié)城市闊層面：在項(xiàng)患目開得發(fā)期欲內(nèi)，翁昆明雹現(xiàn)有宅城市周核心旗的地帽位不溜會(huì)受冠到削逼弱，就本項(xiàng)鄙目距弄離城辮市核姓心僅敬1.犁5公招里，店地段妥優(yōu)勢(shì)澇仍將挺突顯城中灶村改寶造層辮面：未來編雖然專面臨葵綜合蟲體大騾量供腰應(yīng)的而威脅來，但痕本項(xiàng)墨目和役旁邊哀項(xiàng)目院一起煩形成詞合力蕩，通稠過地暑段和永體量軍優(yōu)勢(shì)艙，能勉夠在東競(jìng)爭(zhēng)門中形慌成優(yōu)親勢(shì)城中扒村改輩造催綢生的輝財(cái)富痕群體衡將產(chǎn)迅生旺駕盛的見自住傍需求化和投痰資需易求，爆有效妨促進(jìn)櫻本項(xiàng)勒目銷幕售區(qū)域貧層面：塑城評(píng)：“一碑個(gè)現(xiàn)散代、延高檔鳥、繁擋榮”鳳的新巧城區(qū)圾將產(chǎn)嗓生，風(fēng)本區(qū)慰域?qū)⒖⌒纬蓢诩哐獧n辦淘公、矩居住憶、休瞎閑、探娛樂困于一醫(yī)體的女、極軋具人磨氣的教大型悼城市序綜合游體融城科：本區(qū)拜域?qū)⑸笛杆傺肴谌胫诵呐锍菂^(qū)誼，地灰段價(jià)棄值將化大幅拖度提憂升競(jìng)爭(zhēng)亦對(duì)手跌層面：競(jìng)合剪大于腥競(jìng)爭(zhēng)，本隱項(xiàng)目由應(yīng)在澡物業(yè)棉類型憐選擇紡、商盛業(yè)的奴形式干和業(yè)嫁態(tài)選腔擇和痕推售野節(jié)奏絕采取縫針對(duì)唐性策小略46屬性配界定核心沸問題悶梳理區(qū)域描未來顆機(jī)會(huì)寇研判市場(chǎng)質(zhì)機(jī)會(huì)臂挖掘發(fā)展輕方向相研判發(fā)展戒戰(zhàn)略扎及整設(shè)體定番位規(guī)劃糟構(gòu)思城市查層面政策良層面區(qū)域營(yíng)層面商業(yè)練物業(yè)案例薦研究非商陜業(yè)物續(xù)業(yè)酒店寫字爺樓公寓住宅47非商婆業(yè)部設(shè)分酒店寫字杰樓機(jī)會(huì)民大于簽威脅引，在柴明晰濕了城塘市和堆區(qū)域唐未來勒發(fā)展腥趨勢(shì)晚后，飾下面辜一一慕分析誓各種女物業(yè)行類型正在市襪場(chǎng)中竭的機(jī)祝會(huì)公寓住宅48酒店卻投資夫大、惹變現(xiàn)童困難個(gè)，不射符合啞XX吼對(duì)于帖本項(xiàng)續(xù)目快撥速變帳現(xiàn)的嗎要求脈，因?qū)O此本礎(chǔ)項(xiàng)目岸不予怨以考旺慮酒店遇投資逆大，名4星麗級(jí)酒危店的乳建安俱成本波約為纖45噴00介元/確㎡，藥1棟乖4萬乏㎡的攀寫字志樓總遭造價(jià)扭將近乞2億酒店僑變現(xiàn)五困難酒店爪整棟艱出售截的可桌能性欺小，有唯一撇可能吸變現(xiàn)璃的方擔(dān)式為吵劃為泉產(chǎn)權(quán)受式酒由店出逮售昆明當(dāng)尚無怒高檔閘產(chǎn)權(quán)砍式酒晚店經(jīng)色營(yíng)成絞功的座案例盯，且獨(dú)產(chǎn)權(quán)子式酒獸店要帖求開錯(cuò)發(fā)商稅銷售青后繼烏續(xù)經(jīng)球營(yíng)管荒理，址給開椅發(fā)商百帶來偏了不鑄必要賣的麻殺煩酒店歌，本江項(xiàng)目察不予饑以考翼慮49酒店寫字莫樓公寓住宅非商夸業(yè)部仗分50分布細(xì)狀況株：昆傲明寫城字樓劫主要陳分布懸于2揭環(huán)內(nèi)售核心平區(qū)域莖的主冬干道醬旁，剩最近異隨著窗城區(qū)電外擴(kuò)其，開額始在浸各區(qū)沒核心膝位置拼零星喂出現(xiàn)云，可疾見寫薯字樓貞對(duì)核溝心地?fù)]段和棒通達(dá)球性要環(huán)求高昆明一環(huán)內(nèi)寫字樓有48個(gè)項(xiàng)目，主要集中在東風(fēng)路、XX路和金碧路上。分布最密集的地方是即將規(guī)劃的“CBD”周圍。一環(huán)內(nèi)寫字樓主要為純寫字樓，有少量的商住兩用。昆明一環(huán)外二環(huán)內(nèi)寫字樓有14個(gè)項(xiàng)目，9個(gè)辦公寫字樓，5個(gè)商住兩用，主要分布在環(huán)城西路和二環(huán)西路之間昆明一環(huán)外二環(huán)內(nèi)寫字樓有14個(gè)項(xiàng)目，9個(gè)辦公寫字樓，5個(gè)商住兩用，主要分布在環(huán)城西路和二環(huán)西路之間XX國(guó)際中心XXXX商務(wù)大廈XX時(shí)代XXXXXXXX2環(huán)州內(nèi)核巾心區(qū)益域各區(qū)趁核心姐位置襲零星浙出現(xiàn)勉寫字繼樓51銷售飲狀況筍：銷羅售速稿度比帝公寓醒和住近宅慢挎，非倡核心毫區(qū)域班甚至拆出現(xiàn)至寫字王樓和即住宅句間的爹“價(jià)膚格倒蟻掛”師現(xiàn)象住宅：XX花園寫字樓：XXX·國(guó)際商務(wù)中心二環(huán)路目前陪市場(chǎng)激上的絞寫字勢(shì)樓基者本呈谷現(xiàn)三甘個(gè)檔次次：1、痕中心搜區(qū)的浮高端項(xiàng)寫字頑樓：致少量舞，高索端寫常字樓形配置模達(dá)到爺甲級(jí)便寫字滾樓要忙求，護(hù)如早陪期的礙紅塔福大廈戰(zhàn)、在亂售的導(dǎo)順城柄；客尊戶多耀為國(guó)盈內(nèi)國(guó)什際一扇線企繼業(yè)；2、詳中心抹區(qū)的萄中端鋒寫字腐樓：寨較多飯，具豈備寫概字樓培的硬寧件要尤求，向但不妨具備謝中央合空調(diào)爺、智頁能化功門禁溪、專教業(yè)寫只字樓乏管理交等；配客戶靈多為蔽省內(nèi)卡企業(yè)引；3、造二環(huán)映邊及膝二環(huán)巖外的點(diǎn)新建譯中端軌寫字配樓：臟近2題-3尋年陸熟續(xù)開賞發(fā)入王市，技多占凱據(jù)次僻中心剪區(qū)域爪核心蛾地段登，具囑備寫復(fù)字樓缺的硬窮件要咱求投資兩市場(chǎng)畏熱度誰低，找以自揀用購(gòu)欺買支澇撐：寫字認(rèn)樓市橋場(chǎng)自生20床01港年大閃批開察發(fā)，乏出現(xiàn)畫供大弓于需吧，2兔00窄6年灶前曾免一度闊出現(xiàn)研寫字識(shí)樓、傘公寓蛋價(jià)格揭倒掛擱現(xiàn)象位，影滑響了投大批意投資肌客投但資信取心；銷售述周期旺略長(zhǎng)彈，走描量慢佛：寫字搏樓整奮體銷城售周踩期在蠅半年欠到一肯年，烤以財(cái)許富中塑心為劃例：塑銷售衣周期菜為1廣0個(gè)禁月，糖銷售轟速度家24極套/濕月目前隱寫字苗樓市令場(chǎng)特帆征：案例禁：XX通X國(guó)大際商聾務(wù)中群心V護(hù)SX枯X花腫園售價(jià)就：XX馬X均價(jià)65超00元/㎡，XX花園采均價(jià)72膽00元/㎡銷售市速度酒：同梁期開重盤，XX花園胸開盤民售罄羞，XX左X銷售慌至今速，主母要通媽過內(nèi)揀部客帝戶消捕化，雁目前囑還有麥兩層煎未售驚出52XX累中心撿：昆咳明最助高等延級(jí)的丸寫字彎樓，愉售價(jià)荷僅1可20輝00晶元/嗽㎡蛋，銷照售狀膝況不饅佳，疑走量醋慢，屯后改飄售為沈租，迅租金語約為余10摩0元易/㎡略/月指標(biāo)占地乞面積瞎：8陰00針0平戴方米容積中率：濫5.扮33建筑鍵面積玩：把42權(quán)00霉0平刻方米總戶雄數(shù)：形40停車摧位：游30悉0雙層蓄中空員LO罪W—竟E玻罰璃幕畝墻原裝銅進(jìn)口明三菱悲電梯全鋼瘡結(jié)構(gòu)租售尿情況09派年3慰月開梳盤，草售價(jià)員12遠(yuǎn)00月0元泡/㎡祥，松銷售必情況努不佳咬，現(xiàn)帳改售浪為租在招量商中鋸，目秤前入檔駐企出業(yè)較諷少客戶右情況主要擾為X阻X下截屬企室業(yè)，任及其季他大影型企代業(yè)53XX厲X：池在售前非中穩(wěn)心區(qū)乒寫字找樓，趣售價(jià)坡較低倚，走他量慢書，與曲周邊潤(rùn)住宅扯“價(jià)腦格倒魯掛”寫字忠樓的典銷售浩速度容比住潤(rùn)宅、痰公寓捎慢很呈多旁邊火XX杏花園票賣7壇20細(xì)0，布我們衡項(xiàng)目竹才賣糖65聚00跟，若謹(jǐn)我們類做公叫寓的犁話早之就賣裕完——敞XX踩X銷假售主程管指標(biāo)占地六面積師：7稀70滑6.愿71以平米總建同筑面摸積：筆34策58膏6.直21鉛平米仍（含怒地下估兩層找面積婦）層數(shù)田：共群27沈?qū)樱掌渲虚_地下螺停車脖場(chǎng)2道層，孩停車垂位2面00墓余個(gè)今，商未業(yè)裙蛛樓3拍層，恨寫字孫樓4藝—2搏7層配套?。核莎熤兴囆模髥T工繪餐廳異，健沉身中國(guó)心，癢會(huì)議鍛室銷售仿情況09耍年7豎月開有盤，段目前北銷售陽率約節(jié)90居％，逗但主尸要是每?jī)?nèi)部鬼客戶卷消化胳，如離農(nóng)業(yè)墳銀行誕，保陡險(xiǎn)公瓦司等均價(jià)堵70施00衛(wèi)元/竭㎡左救右54出租攪狀況盤：總市體出玩租狀悅況好半，出仆租率史高，智租金弄收益荷較高出租銹率20棉07盯年空乓置率需14繪%20予08揉年空帽置率沿5%昆明蛾辦公軌出租死市場(chǎng)尊消費(fèi)罵日益弊旺盛宏，空置澡率逐步降低項(xiàng)目性質(zhì)物管費(fèi)（元/m2/月）停車位租金水平備注XXSOHO商住2.5地下137/底商4035-408部三菱電梯，1-3商業(yè)、3-33商住，以科技、信息、房產(chǎn)等企業(yè)為主XX國(guó)際寫字樓—400606部立升電梯，1-5商業(yè)，6-12寫字樓。金格百貨、健身等XX大廈商住1.520025-404部富士電梯，1-6機(jī)構(gòu)，7-29商住。以商貿(mào)、科技、咨詢、旅行社企業(yè)為主。XXX大廈寫字樓4.824045-606部三菱電梯，1-7商業(yè)，8-22寫字樓，23-28商務(wù)套房，30-31會(huì)所55XX校XX蟻大廈竄：東孫風(fēng)路土上比秒較早重期的駱乙級(jí)隱寫字鏟樓，沖檔次雷中高龜端，船出租壯率高樓道建工大廈位置項(xiàng)目XXXX大廈概況位于市政府對(duì)面，北京路與東風(fēng)路交匯處，共有25層，乙級(jí)寫字樓出租及出售狀況租金大概60元/平方米·月，出租率90％二手售價(jià)約1萬元/㎡客戶目前入住的企業(yè)主要有工程設(shè)計(jì)公司、裝飾公司、資產(chǎn)評(píng)估公司、建設(shè)工程公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等，偏向與建筑工程行業(yè)相關(guān)的公司賣點(diǎn)城市中心，在昆明知名度比較高建工大廈昆明市政府北京路東風(fēng)路56XX懼大廈竟：X敬XX太商圈范早期浸寫字圣樓，晚檔次煙不足倉(cāng)，舒擋適度洗低，繭但租內(nèi)金和乞出租通率都綠較高項(xiàng)目XX大廈概況位于XX中路，屬于XXX區(qū)域，共有28層，乙級(jí)寫字樓租售狀況現(xiàn)售價(jià)9500元/平方米，租金大概50元/平方米·月，出租率85％客戶目前入住的企業(yè)主要有投資公司、貿(mào)易公司、裝飾公司、咨詢公司等第三產(chǎn)業(yè)類企業(yè)賣點(diǎn)處于XXX商圈，交通便利XX豈大廈一環(huán)二環(huán)XX礎(chǔ)路XX居大廈57項(xiàng)目味周邊習(xí)商住被樓銷較售和僅出租鉗狀況港非常坡好，圈項(xiàng)目肆周邊徹辦公睛需求戒旺盛阻，給啞項(xiàng)目風(fēng)商務(wù)茫公寓企及寫欲字樓喬帶來朋機(jī)會(huì)這邊慈很少榮有房估子放譜出來蘋的，律上個(gè)謝月有醒個(gè)一壇放出萌來就售賣掉茄了，鄰現(xiàn)在攔XX黑丹霞俘沒有涼在賣送的——忘二手江房中理介中環(huán)攀金界散沒有巷什么驕小區(qū)套和配慨套，庸但因賴為可夢(mèng)以辦踐公，貧很多飛中小帥企業(yè)雜在這軌里租弄房，枯所以覽售價(jià)煎和租牲金都念比較善高，絲式比普舞通住必宅大鋪概貴償15霧00級(jí)元/項(xiàng)㎡——爸二手叉房中綠介XXXX界XX丹霞樓道商住樓入駐公司昆明XX大樓項(xiàng)目租售狀況昆明移動(dòng)大樓XXX商圈商住樓，租金大概50元/平方米·月，主要是滿足中小企業(yè)辦公需求XX丹霞放出來的盤很少，目前沒有在售的，放出來租的也很快租出，均價(jià)大概7000元/㎡，130㎡的租金為2700元/月中環(huán)金界目前均價(jià)7000多元/㎡，三房租金為3000元/月，周邊普通住宅均價(jià)5000多元/㎡訪談堂紀(jì)要58昆明嘴寫字薯樓為故什么斜會(huì)出痕現(xiàn)租武賃旺抽盛而萍銷售毯乏力雷現(xiàn)象孫？我們替需要上從問東題的辰根源餡，即俯客戶寫需求升分析躁尋求刷答案59昆明循寫字踐樓的蠅用家寇按層田次可蘭以分錦為如鬼下3乓類，舟他們漁的需眾求特導(dǎo)征如慢下檔次企業(yè)性質(zhì)需求特征高檔寫字樓國(guó)外和省外大型企業(yè)昆明分公司或辦事處1、極佳的地段和交通通達(dá)性2、面子感和高形象3、甲級(jí)寫字樓以上標(biāo)準(zhǔn)4、并不關(guān)注租金高低5、承租面積主要在500㎡以上省內(nèi)大型企業(yè)昆明辦事處昆明本地大型企業(yè)一般寫字樓國(guó)外和省外中小型企業(yè)昆明分公司或辦事處1、一定的面子感和形象2、城市核心區(qū)內(nèi)、昭示性和交通通達(dá)性好3、必須為標(biāo)準(zhǔn)寫字樓4、關(guān)注租金高低5、關(guān)注外立面形象、氣派大堂、電梯個(gè)數(shù)、過道、層高、物管水平6、承租面積主要在200～500㎡省內(nèi)中型企業(yè)昆明辦事處昆明本地成長(zhǎng)型中小企業(yè)商住樓昆明初創(chuàng)型中小企業(yè)1、城市核心區(qū)內(nèi)、昭示性和交通通達(dá)性好2、關(guān)注租金高低5、關(guān)注外立面形象、氣派大堂、電梯個(gè)數(shù)、過道、層高、物管水平6、承租面積主要在100～300㎡60以上犁的諸低多用環(huán)家中學(xué)，哪逼些有潑購(gòu)買莫寫字暢樓的柴意愿洲呢？檔次企業(yè)數(shù)量占比企業(yè)性質(zhì)需求特征高檔寫字樓為昆明辦公用家的少數(shù)國(guó)外和省外大型企業(yè)昆明分公司或辦事處購(gòu)買意愿弱。1、有購(gòu)買能力，但不愿在中國(guó)或昆明沉淀資產(chǎn)2、審批困難。購(gòu)買寫字樓涉及大量資金，需要公司總部審批，費(fèi)時(shí)耗力省內(nèi)大型企業(yè)昆明辦事處購(gòu)買意愿較強(qiáng)，但此類企業(yè)數(shù)量少。1、有購(gòu)買能力，愿意購(gòu)買作為企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的基地昆明本地大型企業(yè)購(gòu)買意愿強(qiáng)，此類企業(yè)數(shù)量多，但部分昆明本地企業(yè)已有自己的辦公場(chǎng)所。1、有購(gòu)買能力，愿意購(gòu)買作為企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的基地一般寫字樓為昆明辦公用家的主力國(guó)外和省外中小型企業(yè)昆明分公司或辦事處購(gòu)買意愿弱。原因同國(guó)外和省外大型企業(yè)昆明分公司或辦事處省內(nèi)中型企業(yè)昆明辦事處購(gòu)買意愿較強(qiáng)，且這類企業(yè)數(shù)量多。1、有購(gòu)買能力，愿意購(gòu)買作為企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的基地昆明本地成長(zhǎng)型中小企業(yè)購(gòu)買意愿較強(qiáng)，且這類企業(yè)數(shù)量多。1、公司成長(zhǎng)后，開始關(guān)注公司形象2、有了一定積累，具備購(gòu)買力商住樓為昆明辦公用家的主力昆明初創(chuàng)型中小企業(yè)購(gòu)買意愿弱。1、公司處于成長(zhǎng)或初創(chuàng)期，處于現(xiàn)金流考慮，暫不購(gòu)買2、無力購(gòu)買61經(jīng)過構(gòu)分析礙我們繭發(fā)現(xiàn)杠，真盲正的傅買家掩相對(duì)刃用家桿而言諒少很赤多，名除了叉以上兵買家叛外，主另外做一類餅重要陵的買域家為聯(lián)投資渠客，心他們督的需盯求特犯征如惱下地域來源購(gòu)買力投資物業(yè)類型和關(guān)注點(diǎn)投資寫字樓意愿不強(qiáng)的原因分析云南省內(nèi)客戶為主部分省外專業(yè)投資客云南省本身人均收入較低，因此大部分投資客為小康和中產(chǎn)階級(jí)，購(gòu)買力一般購(gòu)買力強(qiáng)的為少數(shù)主要仍投資小戶型住宅、公寓和商鋪關(guān)注點(diǎn)：1、總價(jià)2、升值空間3、投資回報(bào)率4、變現(xiàn)能力購(gòu)買力一般，只能投資總價(jià)較低的物業(yè)，寫字樓面積大，總價(jià)過高投資寫字樓的觀念尚未成氣候。昆明寫字樓發(fā)展時(shí)間短、規(guī)模小，且一直不溫不火，是導(dǎo)致寫字樓投資觀念尚未形成的主要原因投資寫字樓的意愿不強(qiáng)。1、有購(gòu)買能力，愿意購(gòu)買作為企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的基地62至此圈，昆溜明寫貓字樓伍租賃裹旺盛使而銷爬售乏尿力現(xiàn)債象已踐有了木答案租賃鴨旺盛輩而銷關(guān)售乏團(tuán)力的貪原因良總結(jié)斗：政策丈層面：昆明遍并未謠嚴(yán)格拾住宅裁樓禁貼商，展大量傲的公義司仍碌在商摘住樓晝中辦國(guó)公，冠致使月寫字絕樓需偷求有純限需求贏層面：高端面用戶具和買慶家有喬限，琴真正鋤的買椒家相菌對(duì)用尖家而廣言少?gòu)U很多購(gòu)買削力層晶面：多數(shù)蟲投資雀客購(gòu)?fù)觅I力測(cè)一般照，只清能投帥資總呢價(jià)較馬低的陣物業(yè)聯(lián)，寫究字樓無面積鏟大，馬總價(jià)蓬過高投資傾觀念階層面：昆明餓投資寧寫字燈樓的繼觀念趣尚未織形成母氣候63那么后，這貧一現(xiàn)沒象未恩來會(huì)漆不會(huì)漫改變吼呢？我們點(diǎn)需要垮著眼替未來薦，從互供應(yīng)醉和需擠求兩抽方面饑進(jìn)行礙分析誘……64昆明岸未來羊?qū)懽纸j(luò)樓供蒼應(yīng)量披：未誕來2統(tǒng)～3緊年內(nèi)苦，高厚端寫夠字樓奧將集刻中放宰量，暖競(jìng)爭(zhēng)僻激烈總建面（萬m2）辦公建面（萬m2）價(jià)值點(diǎn)順城23.15.55A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)南亞之門451棟66層5A寫字樓，五星級(jí)酒店XXX城22.64棟公寓/1棟47層/1棟28層甲級(jí)5A寫字樓XX中心4.24.2現(xiàn)代化5A智能甲級(jí)寫字樓，也是云南省唯一的6E級(jí)寫字樓XX城市綜合體404——星都國(guó)際總部基地303056棟全新5A智能商務(wù)別墅、4棟18層甲級(jí)寫字樓及2棟40層超高寫字樓XXXX第壹城10013.99.6萬平米的商務(wù)辦公、4.3萬平米的SOHO公寓本項(xiàng)目西側(cè)210畝8415部分甲級(jí)5A寫字樓XXXX107.32棟60層超5A級(jí)智能商務(wù)寫字樓合計(jì)——約80萬——65未來訴需求飄分析榨1：瘦寫字簡(jiǎn)樓市勞場(chǎng)取宿決于旋城市絹的等逮級(jí)和嗽產(chǎn)業(yè)蛾發(fā)展符水平牽，X遭X經(jīng)縫過分向析判爸?jǐn)嗾J(rèn)靠為，點(diǎn)在項(xiàng)夫目開差發(fā)期工內(nèi)昆皮明寫立字樓農(nóng)真實(shí)嗎需求士不會(huì)飯突發(fā)文增長(zhǎng)寫字其樓市山場(chǎng)取拾決于崗城市鈔的等筋級(jí)和傅產(chǎn)業(yè)搞發(fā)展覺水平昆明西安深圳北京GDP社會(huì)消費(fèi)品零售總額4年第四梯隊(duì)7年>15年第三梯隊(duì)第二梯隊(duì)武漢寫字著樓市化場(chǎng)決梯定因茄素昆明氣城市稈層級(jí)蕩有限伸，第就三產(chǎn)殿業(yè)發(fā)潛展水君平低結(jié)論在項(xiàng)絮目開功發(fā)期演內(nèi)昆涼明寫撇字樓匠真實(shí)脫需求貝不會(huì)錫突發(fā)桑增長(zhǎng)66未來舟需求掩分析圣2：技投資緩理念星需要咳時(shí)間街培育悶和改貸變，得且昆賣明投繭資客連的總朝體購(gòu)窄買力鼠有限竊，因緞此X科X判梢斷，丘在項(xiàng)心目開乘發(fā)期武內(nèi)昆嚼明寫典字樓陸投資日需求域不會(huì)艦突發(fā)彼增長(zhǎng)投資必理念剃無法載在短誘期內(nèi)趴改變200620072008常住人口615.2619.33623.9自然增長(zhǎng)率6.47‰6.02‰5.59‰城鎮(zhèn)化率58.99%59.10%60.12%人均可支配收入107661208314482收入增長(zhǎng)率11.96%12.23%19.85%人均消費(fèi)性支出774687079953.52支出增長(zhǎng)率6.87%12.41%14.32%省會(huì)城市對(duì)比全部西部中部東部城鎮(zhèn)人均可支配收入（2007）23799城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出22699昆明歇投資哨客的艙總體植購(gòu)買喪力有漂限在項(xiàng)箱目開憂發(fā)期慨內(nèi)昆攏明寫晝字樓石投資澤需求榆不會(huì)惰突發(fā)矮增長(zhǎng)67本項(xiàng)硬目寫感字樓譯發(fā)展湯機(jī)會(huì)這分析展：省竄內(nèi)及須昆明招本地暑中小礎(chǔ)企業(yè)駁對(duì)寫貪字樓葬需求嗽旺盛受，而鞏市場(chǎng)吃供應(yīng)棄有限亦且產(chǎn)總品打漠造水蓮平一友般；慶針對(duì)說中小滿企業(yè)鉛，提算升產(chǎn)眠品水抬平，負(fù)是本桶項(xiàng)目這寫字挺樓的斷發(fā)展覽機(jī)會(huì)供應(yīng)袍層面高端泰寫字速樓供懸應(yīng)競(jìng)慮爭(zhēng)比杠針對(duì)侄中小款企業(yè)賠的中督高端隊(duì)寫字頃樓激府烈根據(jù)鍋前面徑分析趨，高恢端寫衡字樓浙未來榆供應(yīng)少劇增需求膀?qū)用娓叨艘懽峙覙怯冒寮疑俑G，買合家更劉少省內(nèi)今及昆獸明本公地中披小企超業(yè)對(duì)雁寫字紫樓需湊求旺贊盛根據(jù)鍛前面祝分析浪，省付內(nèi)及幅昆明吩本地筑中小掛企業(yè)憐成長(zhǎng)沉后，姓開始放注重服企業(yè)殃形象送，并耽打算粱購(gòu)買綁寫字擋樓作嗓為企其業(yè)基途地產(chǎn)品翼打造村水平產(chǎn)品泉打造優(yōu)水平曬一般畫，提但升空附間大大堂群形象籍差電梯閃間和日過道脹形象帖差層高角不夠電梯孤數(shù)量德不夠停車和位不佛夠針對(duì)軌中小膽企業(yè)鄙，提味升產(chǎn)局品水母平，液是本違項(xiàng)目幸寫字絹樓的博發(fā)展閘機(jī)會(huì)大堂陡形象細(xì)差電梯另間和生過道掠形象站差電梯企數(shù)量榜不夠68寫字西樓市那場(chǎng)分航析總烘結(jié)銷售勢(shì)狀況：寫字笑樓銷惑售速造度比霜公寓永和住中宅慢凍，且芒存在箱“價(jià)眠格天集花板詠”出租眼狀況：出租畫狀況易好，掌出租筒率高融，租貼金收蠅益較己高需求錫層面：自用酬需求況：省內(nèi)邀及昆吩明本勻地中派小企華業(yè)對(duì)明寫字宅樓需屠求旺晉盛投資箭需求吸：寫字?jǐn)U樓投樂資觀麥念尚溉未成鼠熟，術(shù)需要磁時(shí)間燭培育擱和改買變未來固趨勢(shì)嶄分析：未來怪高端碑寫字壩樓供洋應(yīng)劇泉增，緊競(jìng)爭(zhēng)厘激烈錘，而注需求炭不會(huì)側(cè)突發(fā)湯增長(zhǎng)本項(xiàng)抬目寫孫字樓偉發(fā)展肅機(jī)會(huì)：針對(duì)甜中小未企業(yè)蔬，提客升產(chǎn)吐品水兇平，耕是本最項(xiàng)目兵寫字破樓的山發(fā)展低機(jī)會(huì)69酒店寫字撤樓公寓住宅非商躲業(yè)部壺分70昆明捆公寓惠現(xiàn)狀美總結(jié)旱：銷庸售火展爆，膨?qū)崿F(xiàn)慘價(jià)格貌較高甲；產(chǎn)克品打房誠(chéng)造水景平一洋般，蠶對(duì)居窯住舒喘適度走關(guān)注哪不夠鉤;鋒市場(chǎng)漂類型花細(xì)分騾不夠銷售蓮火爆棄，實(shí)溪現(xiàn)價(jià)滿格較去高產(chǎn)品木打造置水平瓣一般井，對(duì)針居住災(zāi)舒適選度關(guān)刊注不閑夠市場(chǎng)壟類型巷細(xì)分悠不夠普通火公寓酒店秧式公恐寓商務(wù)默公寓成熟傾公寓渴市場(chǎng)定應(yīng)有折的產(chǎn)惠品項(xiàng)目銷售情況七彩俊園普通公寓，09年7月20日開盤，現(xiàn)已全部售完，均價(jià)8500元/㎡SOHO俊園商務(wù)公寓，09年6月開盤，很快就全部售完，均價(jià)7600元/㎡，40多平米的60％為投資客，40％為自住月光寶盒普通公寓，快速售完，均價(jià)5400元/㎡，客戶以投資客，年輕首次置業(yè)為主空間俊園普通公寓，還未開盤，預(yù)計(jì)售價(jià)15000元/㎡目前響昆明看市場(chǎng)謊主要樹是普通漿公寓，有察少量先的商脈務(wù)公青寓，瓜市場(chǎng)遭細(xì)分暗不夠監(jiān)充分公寓食產(chǎn)品免精細(xì)莊度和助舒適顯度都糞存在奔不足月光爭(zhēng)寶盒陽光核俊園71普通覆公寓快市場(chǎng)錫總結(jié)土：普明通公仆寓走員量快祖且價(jià)向格實(shí)染現(xiàn)較勤高，休客戶灑為投預(yù)資客落和自新住客受戶為按主項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)七彩俊園普通公寓，主力戶型為40多㎡的一房一廳，少量70㎡，150㎡戶型，毛坯房一期09年7月開盤，目前已全部售完，均價(jià)8500元/㎡空間俊園普通公寓，34，40㎡的單身公寓，48～55㎡的一房，80，86㎡的二房，126㎡的三房還未開盤，預(yù)計(jì)售價(jià)15000元/㎡陽光俊園一環(huán)和二環(huán)之間，普通公寓，容積率：4.1開盤迅速售罄月光寶盒二環(huán)以往，普通公寓09年.11.18開盤，當(dāng)天售完，價(jià)格5400元/㎡，客戶以投資客，年輕首次置業(yè)為主空間俊園七彩俊園七彩嘴俊園空間柳俊園09年7月20日開族盤，冒現(xiàn)已漆全部德售完40多㎡搶的60％為撐投資嘴客，40％為頸自住投資圍客沒王有太炕強(qiáng)的口地域兆性，藥自住并以周鳥邊客健戶為仿主目前知還未包開盤目前碎主要屑是周今邊企賀事業(yè)剖單位嘗的客其戶在熟問詢公寓走客戶報(bào)沒有模明顯悠的區(qū)撒域性72商務(wù)某公寓掠市場(chǎng)秤總結(jié)特：走月量同沃樣快駕且價(jià)男格實(shí)澤現(xiàn)較困高，壤客戶遺為投跳資客獵和辦能公客送戶為鄭主昆明本市場(chǎng)始商務(wù)仆公寓即有銷謎售單六價(jià)高彈，走困量快片的特園點(diǎn)目前撥市場(chǎng)市上商襖務(wù)公錫寓比史較少艱，競(jìng)爐爭(zhēng)不妄激烈商務(wù)膽公寓爛可辦訊公的臭功能捆吸引繡大量歌中小祝企業(yè)壇購(gòu)買商務(wù)葛公寓繡客戶幻玉當(dāng)中嫌有比繡較高按的比戴例是換投資漠客項(xiàng)目產(chǎn)品銷售客戶客戶特征SOHO俊園商務(wù)公寓，容積率4.1，90平米以上戶型25%，90平米以下戶型占75%，09年7月20日開盤，現(xiàn)已全部售完，價(jià)格7600元/㎡40多平米的60％為投資客，40％為自住地州上的客戶比較多，小公司買過來用來辦公中央金座45～90㎡的精裝公寓09年11月20日開盤，現(xiàn)已基本售完，5900元/㎡40％為投資客，60％為周邊居民以30～40歲的年紀(jì)較輕的小康和中產(chǎn)為主soho俊園中央金座73未來嗎公寓黑競(jìng)爭(zhēng)牽狀況修：供耕應(yīng)量引大，攤競(jìng)爭(zhēng)電激烈烘；公驚寓物權(quán)業(yè)類耀型面貼臨細(xì)駁分項(xiàng)目（已推向或即將推向市場(chǎng)）總建面（萬m2)容積率南亞之門4512XXXX第壹城1005.3XXXX·聯(lián)邦國(guó)際中心705啟鴻·假日城市（一期）694.25XXX城1204.18XXX城22.63.99XXXX107.33.89XX城市綜合體402.1合計(jì)597——供應(yīng)荒量大特，競(jìng)足爭(zhēng)激著烈公寓轟物業(yè)填類型秩面臨湊細(xì)分So場(chǎng)ho俊園蔽：采用2層挑共高方古式，敲走so度ho模式委，受紹到市窯場(chǎng)追永捧中央欣金座時(shí)：采用祖精裝朽修方億式，意實(shí)現(xiàn)閥了高壓速高帆價(jià)市場(chǎng)腥上已紅經(jīng)率閣先細(xì)持分的逮公寓炎項(xiàng)目可銷售叨情況丙好，埋必將囑為其聾他開慮發(fā)商設(shè)仿效市場(chǎng)菊上公飾寓對(duì)督居住側(cè)舒適竟度的娃關(guān)注指不夠除，而螺居住卵舒適訓(xùn)度為甚自住胖客戶微的主燭要關(guān)綿注點(diǎn)搶，在澤競(jìng)爭(zhēng)忌激烈灘形勢(shì)燙下，鋸將成耀為競(jìng)憂爭(zhēng)突灑圍手女段寬敞娛的走開道世紀(jì)勿俊園74本項(xiàng)殘目公產(chǎn)寓發(fā)良展機(jī)堡會(huì)分醫(yī)析：蹄雖然低未來釋供應(yīng)拍量大陽，但玻需求姿也同遷樣旺晝盛，粘本項(xiàng)魔目只適要緊愁抓產(chǎn)層品市炒場(chǎng)細(xì)身分和棕產(chǎn)品孔品質(zhì)竹提升寄，就兔能由煮“紅于海”雞轉(zhuǎn)入陪“藍(lán)悅?！庇捎夜?shí)攔現(xiàn)競(jìng)跑爭(zhēng)突碌圍昆明刊最好撇的中小討學(xué)集榨中區(qū)城市核心城市水白領(lǐng)絨置業(yè)關(guān)：項(xiàng)目頭距離夢(mèng)城市變核心園近，揮距離題工作噴地點(diǎn)邊近使綢大量徹的城貸市白兼領(lǐng)成余為目熟標(biāo)客振戶前面哥已經(jīng)就分析稍過，賴城市墓核心恨區(qū)域墻為昆榜明寫遭字樓庸集中內(nèi)區(qū)，稈大量伙的白象領(lǐng)在緩此工蒜作本項(xiàng)戚目距鵲離城霜市核縣心區(qū)1.廣5公里遇，車上行約10～15分鐘禁，至貌核心棗區(qū)非族常便臉利，儲(chǔ)為在伙核心獅區(qū)工碧作的粱白領(lǐng)草置業(yè)萍的首霧選子女暗教育直置業(yè)：項(xiàng)肢目距持離昆某明最蠟好的傳中小筆學(xué)集焦中區(qū)宵近，元騎自離行車圈僅1產(chǎn)0～祥15艇分鐘塘，為高子女偉教育敬置業(yè)燃的首繞選12蒼1大街枝周邊漠，聚笛集了殊昆明死最好臥的中錯(cuò)小學(xué)布，如肅：師賀大附瞎小、宣師大基附中學(xué)、云臂大附寶小、除昆一古中、歷文林仰小學(xué)盜等昆明梁人對(duì)督子女喜教育盞非常衣重視稿，出沒于子旱女上殺學(xué)方預(yù)便和苦照顧陜方便膨，傾扮向于貍在學(xué)頃校周墓邊區(qū)努域購(gòu)郵買住忽房投資頂置業(yè)黎旺盛：項(xiàng)頭目地院段好業(yè)而昆捧明的姨公寓叉投資定熱情亡高/諸城中績(jī)村改途造又齊催生蜻了大桌量的迫投資砌群體車行箏約1并0～確15壇分鐘自行身車車行適約1隱0～含15持分鐘75酒店寫字針樓公寓住宅非商側(cè)業(yè)部蒼分76銷售園情況帽：依孝托城逗市價(jià)如值的嗽高端延住宅倒市場(chǎng)萍接受政度高幻玉，銷轉(zhuǎn)售均幼實(shí)現(xiàn)勺高速法高價(jià)項(xiàng)目銷售情況XX國(guó)際一期開盤很多客戶沒有買到房，二期即將開盤，均價(jià)預(yù)計(jì)13000元/㎡香樟俊園09年8月開盤，已售完，均價(jià)7500元/㎡書林和園09年9月開盤，很快就全部售完，均價(jià)11000元/平方米龜龍湖公園·翡翠灣一期62～143㎡從一房到三房全部產(chǎn)品，開盤就很快全部售完，均價(jià)8500元/㎡書林和