昆明城市綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告圖文并茂

xx項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略案（針對(duì)一期塔樓）匯報(bào)說(shuō)明本報(bào)告重點(diǎn)針對(duì)昆明的整體市場(chǎng)進(jìn)行分析，以及對(duì)昆明的商業(yè)、辦公、公寓市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行剖析，通過(guò)對(duì)本案核心價(jià)值體系梳理及客戶(hù)群鎖定，并根據(jù)最新工程及營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，對(duì)本項(xiàng)目一期營(yíng)銷(xiāo)策略及推盤(pán)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整和部署。>>匯報(bào)框架>>一目標(biāo)解析>>二大市趨勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)判斷>>三項(xiàng)目核心價(jià)值體系>>四目標(biāo)客戶(hù)圈層鎖定>>五項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略及推售計(jì)劃>>六推廣部署及分階段執(zhí)行計(jì)劃>>七營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算在探討本案營(yíng)銷(xiāo)策略之前，我們先來(lái)看看《項(xiàng)目工程及營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)》

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6月12月3月6月9月12月2月9月工程節(jié)點(diǎn)圖一期拿地二期拿地一期+-0一期封頂二期+-0一期開(kāi)業(yè)二期封頂二期開(kāi)業(yè)在探討本案營(yíng)銷(xiāo)策略之前，我們先來(lái)看看《項(xiàng)目工程及營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)》5月8月6月5月11月10月9月7月12月xx營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)圖2012年2013年客戶(hù)會(huì)成立展示中心開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)推廣啟動(dòng)二次認(rèn)證秋交會(huì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)社會(huì)化招商1月選鋪解籌預(yù)售許可證目標(biāo)解析Part1xx全案目標(biāo)明確|戰(zhàn)略目標(biāo)本案作為螺投集團(tuán)戰(zhàn)略性項(xiàng)目，我們需完成全新的市場(chǎng)份額開(kāi)拓；完成中心板塊的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)作為首個(gè)具有“城市中心”意義的都市綜合體項(xiàng)目，我們需沉淀更具有企業(yè)戰(zhàn)略借鑒意義的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)的更為高端的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，積累力量。|品牌目標(biāo)在逆市中，完成螺投集團(tuán)品牌認(rèn)知的再次升級(jí)；完成集團(tuán)全新“都市綜合體”產(chǎn)品線的完善，獲得市場(chǎng)認(rèn)知，并為xx的價(jià)格上升創(chuàng)造差異化競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)。|價(jià)格目標(biāo)在平衡速度-價(jià)格關(guān)系基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)與昆明可比項(xiàng)目的價(jià)格對(duì)接，乃至重新定義區(qū)域高端產(chǎn)品價(jià)格天花。|速度目標(biāo)項(xiàng)目策略速度目標(biāo)與公司年度任務(wù)相結(jié)合的靈活速度掌控。2012~2013年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo)明確|年度銷(xiāo)售目標(biāo)13年5月入市，開(kāi)盤(pán)旺銷(xiāo)。高速+高價(jià)+高品牌年度目標(biāo)銷(xiāo)售金額？?jī)|元，回款？?jī)|元?？紤]實(shí)際市場(chǎng)情況，本案面臨嚴(yán)峻市場(chǎng)及消化壓力，合理調(diào)整項(xiàng)目年度目標(biāo)：2013年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額？個(gè)億，回款？個(gè)億|品牌目標(biāo)螺投集團(tuán)都市綜合體產(chǎn)品品牌概念導(dǎo)入與首發(fā)體驗(yàn)，建立市場(chǎng)的品牌價(jià)值認(rèn)知基礎(chǔ)，形成高價(jià)的品牌產(chǎn)品線預(yù)期。|形象目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的極度差異化形象認(rèn)知，項(xiàng)目品牌形象建立，并為2013年奠定項(xiàng)目品牌溢價(jià)空間。大市走勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)研判Part2宏觀市場(chǎng)Part2.1未來(lái)一年宏觀市場(chǎng)走勢(shì)判斷1、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：伴隨國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)轉(zhuǎn)變，國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速將放緩趨穩(wěn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪去庫(kù)存周期；國(guó)際形勢(shì)看，外需下行將加劇中國(guó)目前去庫(kù)存壓力，貨幣政策難言放松，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然嚴(yán)峻；2、政策走向：房地產(chǎn)行業(yè)政策控制房?jī)r(jià)目標(biāo)明確，房?jī)r(jià)還未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，CPI未有大幅度下降，保障房未大量供給，這決定了行業(yè)政策將持續(xù)趨緊調(diào)控；3、周期分析：房產(chǎn)市場(chǎng)先于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入下行調(diào)整階段，2012年全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入庫(kù)存周期，與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的庫(kù)存周期的疊加效應(yīng)增加了行業(yè)調(diào)控的復(fù)雜性。昆明市場(chǎng)整體情況Part2.2一主：主要指主城區(qū)一環(huán)路以?xún)?nèi)的區(qū)域，形成市級(jí)主中心兩副：在呈貢新區(qū)吳家營(yíng)形成一個(gè)市級(jí)副中心，在主城南部巫家壩機(jī)場(chǎng)搬遷后的用地形成一個(gè)市級(jí)副中心；兩區(qū)：在主城西／北兩個(gè)方向布局兩個(gè)區(qū)級(jí)服務(wù)中心；多點(diǎn)：在中心城區(qū)布局若干基礎(chǔ)性居住區(qū)級(jí)和居住小區(qū)級(jí)公共服務(wù)單元；昆明城市發(fā)展變革：城市配套規(guī)劃——形成“一主、兩副、兩區(qū)級(jí)、多點(diǎn)”的完善配套體系一主規(guī)劃布局結(jié)合中心城區(qū)未來(lái)發(fā)展的要求，規(guī)劃形成一主，兩副兩區(qū)級(jí)／多點(diǎn)的公共服務(wù)設(shè)施配套體系．《昆明城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2002-2010）》

——本項(xiàng)目靠近一環(huán)商業(yè)核心區(qū)，商業(yè)價(jià)值高、商業(yè)氛圍濃厚

昆明城市商業(yè)體系構(gòu)成為：1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、3個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、若干個(gè)社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)中心，遠(yuǎn)景增加西部、東部區(qū)域商業(yè)中心1、市級(jí)商業(yè)中心：一環(huán)路以?xún)?nèi)及周邊區(qū)域，規(guī)劃形成“四心六街九區(qū)”，四心即：近日公園、小花園、白塔路片、小西門(mén)四個(gè)商業(yè)核心區(qū)；六街九區(qū)即：六條特色商業(yè)街九個(gè)商業(yè)區(qū)；2、區(qū)域商業(yè)中心：北部、南部、東南部區(qū)域商業(yè)中心；3、社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)中心：人口規(guī)模達(dá)到3萬(wàn)人以上的居住區(qū)。每1—2萬(wàn)人配置一個(gè)超市（或生鮮超市），每3000人或300米為半徑配置一個(gè)便利店。昆明商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系規(guī)劃共三級(jí)，昆明主城區(qū)定位打造中心城市商業(yè)中心；昆明中心商業(yè)布局

——本項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒊蔀橹行纳虡I(yè)、南市中心連接帶的商業(yè)商務(wù)功能區(qū)中市區(qū)發(fā)展規(guī)劃：根據(jù)昆明市總體規(guī)劃，主城中心區(qū)指二環(huán)路以?xún)?nèi)的昆明主城中心區(qū)域，規(guī)劃面積46平方公里；中市區(qū)集中擔(dān)負(fù)城市中心功能，本項(xiàng)目位于現(xiàn)有中心商業(yè)和南市區(qū)過(guò)渡地段，承接中心區(qū)的商業(yè)商務(wù)功能。昆明城市商業(yè)發(fā)展格局——城市中心將集聚商業(yè)、商務(wù)聯(lián)合效應(yīng)價(jià)值城市發(fā)展變化將帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的屬性變化，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的較大程度提高；隨著昆明城市大規(guī)模擴(kuò)張，主要城市中心將由原中心區(qū)擴(kuò)展至一至二環(huán)為界的的新城市中心，這對(duì)于未來(lái)中心區(qū)的商業(yè)、商務(wù)價(jià)值起到巨大的聯(lián)合效應(yīng)；昆明城市發(fā)展依托城市雙向主軸擴(kuò)展：南北主軸北京路、東西主軸人民路。南北主軸東西主軸商業(yè)一級(jí)市場(chǎng)

——供應(yīng)結(jié)構(gòu)平衡、供應(yīng)成倍增長(zhǎng)，西、北將成為繼東、南、呈貢后的開(kāi)發(fā)主場(chǎng)圖1.2007-2011.8土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖2.2007-2011.8土地供應(yīng)區(qū)域分布土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)：2009-2011年居住、商業(yè)、商住用地供應(yīng)占比較為平穩(wěn)，但整體放量成倍增長(zhǎng)，其中商業(yè)用地增幅3.14倍，商住用地18倍；土地供應(yīng)區(qū)域：除中市區(qū)供應(yīng)減少外，主城區(qū)其他區(qū)域均成漲勢(shì)，漲幅排序?yàn)槲魇袇^(qū)>北市區(qū)>南市區(qū)>呈貢>東市區(qū)，其中西市區(qū)和北市區(qū)漲幅上千畝，東市區(qū)、南市區(qū)、呈貢在2010年大放量之后，2011年漲幅僅逾百畝。這意味著未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)域繼東、南市區(qū)、呈貢之后，西、北市區(qū)將成開(kāi)發(fā)主場(chǎng)。土地成交結(jié)構(gòu)：居住:商業(yè):商住=12:1:7，商住用地占比大幅增加預(yù)示未來(lái)商住項(xiàng)目將占據(jù)一定市場(chǎng)，商業(yè)用地2011年供應(yīng)加速，同時(shí)成交情況也較好；土地成交區(qū)域：主城區(qū)成交量排序依次為南>北>西>呈貢>東>一至二環(huán)>中心區(qū)，其中南市區(qū)高達(dá)近七千畝，未來(lái)中心區(qū)、一至二環(huán)開(kāi)發(fā)建設(shè)淡出市場(chǎng)，南市區(qū)、北市區(qū)、西市區(qū)成開(kāi)發(fā)主場(chǎng)，東市區(qū)再次啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。商業(yè)用地成交價(jià)：中心區(qū)地價(jià)最高達(dá)1890萬(wàn)元/畝，其次為西市區(qū)625萬(wàn)元/畝，其他市區(qū)除東市區(qū)較低外，價(jià)格區(qū)間在334-399萬(wàn)元/㎡，西市區(qū)商業(yè)用地成本將大幅增加。圖3.2007-2011年商業(yè)用地成交價(jià)（萬(wàn)元/畝）商業(yè)一級(jí)市場(chǎng)

——商業(yè)商住用地加速成交，成交價(jià)大幅攀升，商業(yè)以中心區(qū)為首、西市區(qū)緊隨圖4.2011年1-8月昆明成交土地結(jié)構(gòu)（畝）商業(yè)二級(jí)市場(chǎng)——2005-2010年商業(yè)地產(chǎn)供需受政策及城市發(fā)展雙重影響2008年昆明商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量及銷(xiāo)售量最大，分別為137.7萬(wàn)㎡及99.6萬(wàn)㎡，國(guó)家在2007年為抑制投資需求、防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)及抑制房地產(chǎn)泡沫，出臺(tái)系列嚴(yán)控樓市調(diào)控政策，其影響在2008年凸顯，致使開(kāi)發(fā)商及投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)；從2008年下半年開(kāi)始國(guó)家為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，利于樓市的調(diào)控政策開(kāi)始實(shí)2009年后，昆明城中村改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為適應(yīng)市場(chǎng)及盡快回籠資金，先推出住宅項(xiàng)目，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目滯后供應(yīng)及銷(xiāo)售；從圖表也可以看出，昆明商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售率逐步上升，尤其是從2008年開(kāi)始，平均銷(xiāo)售率超過(guò)了70%以上，說(shuō)明昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)非常的活躍。注：供應(yīng)量包括銷(xiāo)售的集中商業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)底商等主要商業(yè)物業(yè)，純租賃的商業(yè)（如新螺螄灣）沒(méi)有計(jì)算在內(nèi)商業(yè)壞二級(jí)擴(kuò)市場(chǎng)——樂(lè)20釘05棕-2互01饞0年昆墻明商刻業(yè)地碗產(chǎn)價(jià)寒格變野動(dòng)幅廣度較蕩大，蝕整體長(zhǎng)呈上逼漲趨驅(qū)勢(shì)數(shù)據(jù)分析昆明商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)幅度比較大，整體來(lái)說(shuō)呈上漲趨勢(shì)，且上漲漲幅相當(dāng)大，特別是是2008-2010年，分別較上一年上漲32.21%、41.27%；分析原因，進(jìn)入2007年以后，商業(yè)地產(chǎn)的概念在業(yè)界逐漸引起關(guān)注，各種關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的研討也在熱烈的進(jìn)行之中，地產(chǎn)界掀起一股商業(yè)地產(chǎn)熱，價(jià)格瘋狂上漲；2010年商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格達(dá)到35000元/㎡，較上年漲幅達(dá)22.51%，注：搶供應(yīng)部量包著括銷(xiāo)淡售的園集中疤商業(yè)途、專(zhuān)雀業(yè)市考場(chǎng)、育社區(qū)搏底商兩等主乳要商早業(yè)物慶業(yè)，梨純租友賃的融商業(yè)美（如國(guó)新螺評(píng)螄灣稍）沒(méi)廢有計(jì)陣算在痕內(nèi)20述10年國(guó)家家出白臺(tái)一償系列注針對(duì)喂住宅解的限購(gòu)刮政策鋼，部沙分投餐資者望轉(zhuǎn)向堅(jiān)了商刃業(yè)地閥產(chǎn)；隨著轉(zhuǎn)昆明膜重大勿基礎(chǔ)究設(shè)施雄的不雙斷完葉善完理善，昆明兵形成露了多不個(gè)區(qū)女域性瓣商業(yè)訴中心披。小結(jié)1、城迎市發(fā)暑展變替革：城市豬規(guī)模來(lái)、城紫中村堤改造括、道份路交賄通變戶(hù)化、照居住責(zé)環(huán)境垮改善改、城構(gòu)市配零套規(guī)艘劃，給城篩昆明樂(lè)市商者業(yè)帶鑰來(lái)巨蒙大變課革，著向城像市多封商業(yè)輝中心志，商剪業(yè)中鉤心轉(zhuǎn)滾移承麥接進(jìn)紡行發(fā)月展；城市攤發(fā)展奴以城敲市中腎心沿把主軸緩擴(kuò)張做的趨水勢(shì)，本項(xiàng)狼目地?fù)卫砗秃㈨?xiàng)目元屬性捐，所叨在區(qū)技域承彈接市雄中心未商業(yè)蘇、商皺務(wù)主屆要功頁(yè)能；2、商秘業(yè)地句產(chǎn)發(fā)雀展：商業(yè)慨地產(chǎn)讀受政予策和辦城市默發(fā)展派的主嫌要影冰響，王回顧而歷年商業(yè)虛地產(chǎn)嗚整體糊呈上扒漲趨喉勢(shì)，目啦前房酷地產(chǎn)排市場(chǎng)乳整體零開(kāi)始桑下行認(rèn)階段蜓，將對(duì)演商業(yè)司市場(chǎng)搶產(chǎn)生棉一定母程度淚影響；昆明油商業(yè)過(guò)規(guī)劃稅多中職心的搏雛形寫(xiě)已經(jīng)幸基本圖呈現(xiàn)搭，從智目前牽商業(yè)監(jiān)一級(jí)寇市場(chǎng)免供應(yīng)湖以中炊心區(qū)厲為首菜、西茶市區(qū)料緊隨態(tài)的情烈況看燈，中心陷區(qū)和南西市湯區(qū)存坑在巨等大的凳商業(yè)偷機(jī)遇蓬和市顛場(chǎng)競(jìng)杏爭(zhēng)。3、市帆場(chǎng)供酬求情展況：目前末土地達(dá)供應(yīng)廁比例由看，叢主要鈴供給青仍以夢(mèng)住宅宴為主翻，商雨業(yè)成錦交量著呈現(xiàn)愉上升耀態(tài)勢(shì)識(shí)，供置大于碌需的另狀態(tài)礎(chǔ)，整蔬體成碗交均易價(jià)快才速上伯升；從區(qū)海域成憂(yōu)交價(jià)危格和檔成交挖量來(lái)移看，偽中心此區(qū)和次西市時(shí)區(qū)成刊交量朝最大收，成胳交價(jià)勝格上逮升一敬倍；昆明黑商業(yè)駕市場(chǎng)游分析Pa仙rt枝2龜.320梳01年起巡壽步；20早02年部顏分商帝業(yè)出杠現(xiàn)危起機(jī)；20尤03年大魔規(guī)模臭出現(xiàn)撒危機(jī)鞋；20蟻04年商屢業(yè)地巧產(chǎn)步立入元多年；20普05年商翠業(yè)高燒歌猛紹進(jìn)群戀雄并液起脫；20誦06年商葡業(yè)開(kāi)飼發(fā)走陪向多別元化巴；20渠07年的趁商鋪聾開(kāi)發(fā)蝕是對(duì)創(chuàng)市場(chǎng)管格局郵的補(bǔ)墾充和肆升級(jí)起換代暢；20箱08年昆關(guān)明商盒業(yè)市怕場(chǎng)形燙成購(gòu)山銷(xiāo)兩板旺的集局面渾；20寫(xiě)09年昆臨明樓的市出司現(xiàn)城線市綜舍合體易，商片業(yè)配利套伴哈隨增縮慧量；20摧10慰-2淋01盞1年住妨宅市楊場(chǎng)諸殺多限移制同底時(shí)，百商業(yè)元市場(chǎng)劇開(kāi)發(fā)弄投資為熱情堂高漲匆。昆明諒商業(yè)拍地產(chǎn)噸發(fā)展株歷程Ⅰ商業(yè)鹿起步何危機(jī)御階段Ⅱ商業(yè)姑開(kāi)發(fā)楚高漲巴階段Ⅲ商業(yè)濁供銷(xiāo)疼兩旺距階段昆明睬商業(yè)好地產(chǎn)亭歷程黨按時(shí)準(zhǔn)間發(fā)轎展主就要表灰現(xiàn)如句下：昆明宵商業(yè)剛發(fā)展芽特點(diǎn)射、代惑表商滋業(yè)項(xiàng)妖目時(shí)間特點(diǎn)代表商業(yè)項(xiàng)目2004年昆明商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始形成“商圈”概念匯都國(guó)際、大商匯、昆明走廊2005年第一批復(fù)合地產(chǎn)、城市綜合體開(kāi)始斬露頭角匯都國(guó)際二期、順城、北辰財(cái)富中心、昆明老街、云南印象城2006年

重點(diǎn)開(kāi)發(fā)一環(huán)三市街、開(kāi)發(fā)走向多元化，住宅底層大型商業(yè)街開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)了主城商業(yè)地位MOMA、興杰站·現(xiàn)代城、翠湖鉆界2007年2007年商鋪是對(duì)市場(chǎng)格局的補(bǔ)充和升級(jí)換代，8大區(qū)域遍地開(kāi)花，商業(yè)走向?qū)I(yè)化、高檔化的全覆蓋進(jìn)程；一環(huán)和廣福路成本年商鋪重點(diǎn)投放地，形成新一輪的商鋪格局世紀(jì)城shoppingmall、正義坊、頤高數(shù)碼大型商業(yè)、MOMA二期、順城、東陸座以廣福·商業(yè)中心、錦波商界·廣福美食城、富城商界二期為主的大型商業(yè)地產(chǎn)以理想·紅樹(shù)灣、水映長(zhǎng)島、玫瑰灣為主的底商結(jié)構(gòu)2008年購(gòu)銷(xiāo)兩旺，以配套名義開(kāi)發(fā)的小區(qū)底商錦繡天下，成主導(dǎo)市場(chǎng)的商業(yè)產(chǎn)品，帶租約銷(xiāo)售、安全回購(gòu)等商業(yè)投資模式層出不窮，頂級(jí)旺鋪競(jìng)相登場(chǎng)新南亞風(fēng)情商城、云南映象Ⅱ期·故鄉(xiāng)的云、光輝城市、銀海領(lǐng)域、國(guó)貿(mào)西街、上東大街、金色商業(yè)街、新亞洲·體育城星天地商業(yè)廣場(chǎng)、云大知城商鋪2009年這些城市綜合體項(xiàng)目已經(jīng)分布于市中心區(qū)、北市區(qū)、南市區(qū)及西市區(qū)，與昆明的商業(yè)規(guī)劃區(qū)域不謀而合。百富琪、和諧世紀(jì)、南亞風(fēng)情·第壹城、中央金座、經(jīng)典壹城2010年2011年在住宅限購(gòu)令的利好情況下，昆明商業(yè)地產(chǎn)在2010-2011年大放異彩世紀(jì)金源shoppingmall、北辰財(cái)富中心成型；濱江商業(yè)街、啟鴻假日、版筑后街、七彩俊園、益龍萬(wàn)象城等社區(qū)弱商業(yè)膽去化長(zhǎng)情況——鋸20鉗05討-2芳00跨9年去擾化速抽度33翻5-蠅87廟00稠㎡/月，辭均價(jià)50郊00色-4算70舌00萬(wàn)元/㎡145981211121356891120副06年月份/年份昆明段走廊昆明刊洋人幣街新西醉貢碼弦頭實(shí)力悔郡城昆明燦老街金色肯俊園螞金色純商業(yè)工街銀海千領(lǐng)域餐國(guó)貿(mào)碑西街城市貓理想朝花寒曦拾-朝花姐錢(qián)巢上東毯城上范東大筑街20煙05年20己07年20區(qū)08年20治09年20種11掌.1體量2.鼠8萬(wàn)㎡麻，去柏化速哲度13碌06吵㎡/月，鐵開(kāi)盤(pán)擦均價(jià)1.東8萬(wàn)元/㎡中體量27亦00㎡，沙去化廟速度45爛0㎡面/月，恢售價(jià)3.客2-叉3.盒48萬(wàn)元/㎡中體量27特52殼0㎡，俘去化植速度13徒10輝㎡/月，泛均價(jià)65作00元/㎡南體量2萬(wàn)㎡助，去設(shè)化速仗度20衫00者㎡/月，畢開(kāi)盤(pán)嬸售價(jià)50沈00元/㎡起北體量糟約10萬(wàn)㎡銅，去鉛化速寺度52卷60膜㎡/月，瞞售價(jià)3-博9萬(wàn)元/㎡中體量87植00㎡，哀去化逢速度87岸00耐㎡/月，鳴均價(jià)1.虜2萬(wàn)元/㎡東體量25飲72糠6㎡，壘去化善速度17遍15貼㎡/月，菜均價(jià)1.夸8萬(wàn)元/㎡（銷(xiāo)餃?zhǔn)燮趬?mèng)間漲降幅最煎高達(dá)2倍）南體量67熔00㎡，據(jù)去化妻速度33睡5㎡丑/月，遙均價(jià)1.謀4萬(wàn)元/㎡一至低二環(huán)體量80設(shè)00㎡，默去化攔速度80欄00掃㎡/月，派均價(jià)1.佛4-剩1.辱6萬(wàn)元/㎡西體量過(guò)近3萬(wàn)㎡縮慧，去扛化速穗度15碎00常㎡/月，20煮09阿.6開(kāi)盤(pán)觀價(jià)1.永2萬(wàn)元/㎡，20摸10沃.9均價(jià)2-集4.李7萬(wàn)元/㎡一至鬼二環(huán)社區(qū)籠商業(yè)劈燕去化干情況——享20濟(jì)10浙-2路01和1年單掙個(gè)項(xiàng)棚目推擦售體怖量為40煤00抵-9阿00恩0㎡，桌去化燒速度41變0-僵50蠅00旁㎡/月，匹均價(jià)2-濃5.虎9萬(wàn)元/㎡1234567981011121234567891020煩10年20鳳11年月份年份中央巧金座中央鄭麗城烈中央半商業(yè)加街濱江固商業(yè)緞街云上柔城商葵鋪啟鴻徒假日溫商鋪版筑趨后街推售拐體量約2萬(wàn)，去籮化速海度約50椒00朋㎡/月，2萬(wàn)-3萬(wàn)元/㎡南推售珠體量67緒00漏㎡，去剛化速善度78育0㎡獲/月，貝均價(jià)4萬(wàn)元/㎡一至勺二環(huán)一至曾二環(huán)推售富體量78串00㎡，韻去化紙速度21漢00臂㎡/月，鼠均價(jià)4萬(wàn)元/㎡一至添二環(huán)推售奔體量96都20㎡，兔去化萄速度16拜03揭㎡/月，沒(méi)均價(jià)4.芳5萬(wàn)元/㎡西推售春體量47哈00㎡，新去化鹿速度41讓0㎡本/月，靠均價(jià)5.去9萬(wàn)元/㎡一至尋二環(huán)推售痕體量1.觀5萬(wàn)㎡踢，去棋化速貌度40獵00蹤蝶㎡/月，惕均價(jià)4.拴8萬(wàn)/㎡1社區(qū)搞商業(yè)室面積百分割——面積批分割孩區(qū)間嫌跨度棄較大耀，集竟中面使積區(qū)高間為10愁-3叫00㎡

分隔面積（㎡）051020243050801001502002502603003503804004505009502007實(shí)力郡城昆明走廊2008城市理想上東城上東大街銀海領(lǐng)域國(guó)貿(mào)西街2009朝花曦拾-朝花錢(qián)巢2010中央金座中央麗城中央商業(yè)街2011版筑后街啟鴻假日商鋪云上城商鋪濱江商業(yè)街5.積48樂(lè)-4判47浴.2隨9㎡24沖-2切57濾㎡10穿-9膠50念㎡24杯-2喉60慌㎡10打-3耍80㎡10粥-4懶00㎡20腸-3自00㎡10甲-3際50㎡30僻-3榆00㎡12察-1婚52㎡15制0-珍30還0㎡80附㎡社區(qū)澇商業(yè)廊去化捉特征假反映——去化穴梯度吩按年勸限劃扛分不壘明顯礦，去廉化受寒區(qū)位遇、地患段、驅(qū)面積摟、價(jià)畫(huà)格等汗綜合擴(kuò)影響每次鵲推售福：大多冤按開(kāi)短發(fā)量販推售去化怖速度出：最好87杯00㎡/月最差33厘5㎡羞/月銷(xiāo)售餓年限炎：1年半銷(xiāo)售美價(jià)格坐：1.魯2-憐4.砌2萬(wàn)元/㎡區(qū)域共分布項(xiàng)：各區(qū)饑域均盞活躍20拍0620數(shù)0720收0820萄0920厚1020電11年限梯度每次裹推售裙：大多顯按開(kāi)領(lǐng)發(fā)量榨推售去化撿速度斃：最好20螺00尖㎡/月最差45貍0㎡沫/月銷(xiāo)售輸年限款：1年半銷(xiāo)售領(lǐng)價(jià)格博：50容00元-3利.3萬(wàn)元/㎡區(qū)域時(shí)分布嚷：以中為悠主，雙南其般次20予05每次扁推售寬：40樹(shù)00半-9劉00屯0㎡/單個(gè)廢項(xiàng)目去化占速度蝴：最好50眨00㎡/月最差41鋼0㎡泉/月銷(xiāo)售垂年限宮：一至頁(yè)二環(huán)3-身6個(gè)月和，其他臉區(qū)域6個(gè)月-1年銷(xiāo)售桶價(jià)格誓：2-丙5.平9萬(wàn)元/㎡區(qū)域上分布譽(yù)：以一課至二壁環(huán)為江主社區(qū)道商業(yè)寒營(yíng)銷(xiāo)安策略誰(shuí)分析價(jià)格寺漲幅幟：以一島至二背環(huán)為跌例，20救09年1.搏4-哲4.枕7萬(wàn)元/㎡，20抱10恭-2洋01猴1年2-佳4.暗8萬(wàn)元/㎡，20蛋09淚-2盆01熟1年期掃間社古區(qū)商宵業(yè)價(jià)煌格漲幼幅不吩明顯啄；推售震策略:1、推錘售量公：20唐09年以諸前推羨售量貍一般此按開(kāi)瓣發(fā)量真銷(xiāo)售抖，銷(xiāo)胸售時(shí)駐間跨舟度大20海10愈-2丑01鴿1年采取練多次高推售雜、小塵步快譯走的情銷(xiāo)售聯(lián)策略等，推賣(mài)售量40餅00脅-1真50草00㎡左旬右；2、時(shí)微間節(jié)脅點(diǎn)：染開(kāi)盤(pán)賞時(shí)間概節(jié)點(diǎn)漲集中寄在每笨年前層半年置（集版中在喘每年8月份片之前阻）。集中艱商業(yè)率去化撞情況——單個(gè)桌項(xiàng)目那推售疊體量25然00暖-9捆30刷0㎡，淡去化挎速度36版0-翼13麗00㎡/月，斃均價(jià)3.慣5-隱6萬(wàn)元/㎡1234567981011121234567891020哄10年20母11年月份年份一至妻二環(huán)體量80辜00櫻㎡，去元化速照度13醫(yī)33巡壽㎡/月，門(mén)均價(jià)4萬(wàn)元/㎡南一至引二環(huán)南呈貢一至暖二環(huán)1百富乏琪商商業(yè)廣悟場(chǎng)奧宸姨財(cái)富識(shí)廣場(chǎng)益龍者萬(wàn)象原城南亞僑風(fēng)情貫第壹樹(shù)城中央罩商業(yè)負(fù)廣場(chǎng)順新旱時(shí)代百大制新都唯會(huì)匯都控國(guó)際添二期南體量43扔20㎡，儀去化聞速度36勇0㎡廈/月，揪均價(jià)4-喉5萬(wàn)元/㎡體量93瓶00㎡，確去化狐速度77菜5㎡腿/月，區(qū)均價(jià)3.銳7萬(wàn)元/㎡兩次押推售河體量22息00㎡，積開(kāi)盤(pán)潮售罄涌，去維化速激度11累00㎡/月，凍均價(jià)3.蝴5、6.北5萬(wàn)元拼㎡體量25億65㎡，術(shù)去化世速度85披5㎡寨/月，姥均價(jià)4-忘12萬(wàn)元/㎡體量60彼00擁㎡，去揮化速干度83擱0㎡旱/月，蜂均價(jià)5.田6萬(wàn)元/㎡體量34沒(méi)00終㎡，去毯化速宗度85稀0㎡陜/月，捷均價(jià)3.熔3-棚5.鏈9萬(wàn)元/㎡集中復(fù)商業(yè)等面積譯分割——面積芬分割裳區(qū)間貨較社肚區(qū)商善業(yè)跨瘦度小切，集刑中面架積區(qū)戶(hù)間為10輩-2包00㎡范嘩圍

分隔面積（㎡）061020305070100200300350400450500700986150020002007匯都國(guó)際二期2008中匯商業(yè)廣場(chǎng)2010百大新都會(huì)順新時(shí)代南亞風(fēng)情第壹城中央商業(yè)廣場(chǎng)2011益龍萬(wàn)象城奧宸財(cái)富廣場(chǎng)百富琪商業(yè)廣場(chǎng)10么-3五40㎡9.檔88嶼-9高86㎡20檢-2副00借0㎡20四-7翻0㎡6-裳50㎡10莖-2雀00㎡20敢-5虜00㎡表.集中拌商業(yè)傲分割部面積客區(qū)間10帝-1循50給0㎡集中枝商業(yè)土去化盯特征笨反映——去化冶按年馬限劃梁分不泊明顯納，去炮化受泳區(qū)位威、樓候?qū)?、巡壽面積微、價(jià)散格等歐綜合瘋影響去化萬(wàn)情況帥：集中吼商業(yè)帝整體毛去化娃沒(méi)有纖社區(qū)技商業(yè)雙好推售鳴體量跟：34洽00屋-8晶00絨0㎡肝/單個(gè)箏項(xiàng)目敵，較鋪社區(qū)棒商業(yè)自推售朝量更厘小、煎更集倉(cāng)中價(jià)格喂范圍陪：3.濕5-腳6.憐5萬(wàn)元/㎡，價(jià)顛格整睡體高功于社繪區(qū)商寬業(yè)區(qū)域甜分布訂：一至留二環(huán)招、南敏市區(qū)碰為主除南及亞風(fēng)頃情第致壹城怖中央春商業(yè)刪廣場(chǎng)跌銷(xiāo)售患最好疾特殊袖外，獵其余惠銷(xiāo)售綱去化帽情況道：20為11年去手化速贈(zèng)度：83通0-疊13晨33丸㎡/月20聚10年去剩化速溉度：36患0-文85濃5㎡向/月南亞男風(fēng)情花第壹看城中評(píng)央商螺業(yè)廣葬場(chǎng)分別欣于20勇10吼.1恭0、20坊11富.5推售墳商鋪墻，兩若次推辣售面藏積共可約22屋00㎡，開(kāi)盤(pán)畏即售疫罄（穗去化雙速度筒計(jì)為11那00帳㎡/月），為20泉10年、20撿11年集總中商酒業(yè)去曉化的切最好些情況裝。整體殲去化動(dòng)情況去化蓄速度特殊講情況未來(lái)1-律3年昆拍明市救場(chǎng)推萬(wàn)售項(xiàng)鋒目——未來(lái)寶商業(yè)厲推售面區(qū)域釀集中才，競(jìng)供爭(zhēng)愈瞎發(fā)激包烈，緊差異詳化與當(dāng)模式受創(chuàng)新找較為杜關(guān)鍵序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域面積區(qū)間（㎡）1國(guó)際銀座經(jīng)開(kāi)區(qū)63-1202駿信國(guó)際汽配城經(jīng)開(kāi)區(qū)140-50003南亞未來(lái)城東35-1514南亞風(fēng)情第壹城·鋒尚mall南待定6時(shí)尚假日南146-5167百大新都會(huì)呈貢70-9808實(shí)力大學(xué)城商業(yè)中心呈貢40-709大學(xué)城新天地商業(yè)廣場(chǎng)呈貢5-200011呈貢俊發(fā)假日街呈貢110-95012龍潤(rùn)財(cái)富慧都呈貢110-30013中央金座·金座新天地南30-16014水岸公館·緹香溪岸南待定16高順銘都南900以上17云都國(guó)際西7-30018馬街摩爾城西待定19大潤(rùn)發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)南35-11420呈貢龍成老街呈貢30-8021銀河中央北70-140根據(jù)朽目前蜓項(xiàng)目朗推廣款現(xiàn)狀聾分析襯，未來(lái)1-堆3年昆罵明市砌商業(yè)播地產(chǎn)猾的推典售量漿仍然污比較曾集中，且禽主要課為呈腫貢片淡區(qū)和咬南市英區(qū)；未來(lái)基小面完積商最鋪仍猾是開(kāi)勵(lì)發(fā)商競(jìng)針對(duì)此置業(yè)蕉投資刷者的聽(tīng)主要汪推售礙對(duì)象，從傘目前捏商鋪馳的去抽化速烘度看奪，較征大面唇積的愿商鋪?zhàn)汩_(kāi)發(fā)掘商被邀動(dòng)自辟持的頌可能餃性極墳大；整體薪昆明伏市場(chǎng)胸的消筆化能儀力有去限，20界10冠-2椒01對(duì)1年商尸業(yè)地盞產(chǎn)的驢放量市已占蒼歷年簽商業(yè)敵地產(chǎn)律高位驚，未來(lái)竟商業(yè)忌的差莫異化在與模點(diǎn)式探殿索將專(zhuān)成為已商業(yè)析地產(chǎn)預(yù)成功來(lái)投入果市場(chǎng)像的關(guān)亮鍵要敵素。目前框推廣旬商業(yè)著體量漿預(yù)測(cè)——未來(lái)泥昆明殿中心察區(qū)、稀一至天二環(huán)峽商業(yè)撿項(xiàng)目鞠預(yù)測(cè)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積項(xiàng)目屬性區(qū)位營(yíng)銷(xiāo)階段昆港城9萬(wàn)平方米趙家堆、李家堆片區(qū)城中村改造一至二環(huán)推廣昆明西城國(guó)際金融60萬(wàn)平方米，其中回遷房21.65萬(wàn)㎡西山區(qū)棕樹(shù)營(yíng)二號(hào)片區(qū)（紅廟村）城中村和舊城改造項(xiàng)目一至二環(huán)推廣七彩俊園集中商業(yè)56767.64平方米城市綜合體中心區(qū)推廣時(shí)代之窗總建筑面積約20.6萬(wàn)平方米城市綜合體中心區(qū)推廣葡萄街區(qū)5萬(wàn)平方米街區(qū)商業(yè)小廠村城中村改造項(xiàng)目一至二環(huán)推廣大宥城總建筑面積約70萬(wàn)平方米城市綜合體中心區(qū)推廣東南亞南亞大世界總建筑面積100多萬(wàn)平方米城中村改造項(xiàng)目一至二環(huán)推廣水晶廣場(chǎng)總建筑面積6.5萬(wàn)平米未知中心區(qū)推廣云紡國(guó)際商廈總建筑面積218624m2（租賃性商業(yè)物業(yè)）中心區(qū)推廣合計(jì)城中村改造項(xiàng)目總建面9+60+100=169萬(wàn)㎡，其他類(lèi)型項(xiàng)目總建面20.6+70+6.5=97.1萬(wàn)㎡，已知商業(yè)32.63萬(wàn)㎡——推廣按中病心區(qū)掃、一形至二男環(huán)目撿前推包廣項(xiàng)折目進(jìn)矮行初缸步測(cè)續(xù)算，焰城中萄村改擱造項(xiàng)妥目按沫照總方建筑姐面積軟的20波%商業(yè)震體測(cè)銳算：16示9*20反%=掀33職.8萬(wàn)㎡詠，和晉其他斯類(lèi)型獎(jiǎng)項(xiàng)目憶按照15成%商業(yè)消體測(cè)碧算：97史.1*15絲式%=俊14彼.6萬(wàn)㎡輔，連能同已管知商概業(yè)10即.7侍7萬(wàn)㎡檔。綜上寫(xiě)，未倡來(lái)昆縮慧明中稿心區(qū)禽、一酷至二冤環(huán)的眨競(jìng)爭(zhēng)屬商業(yè)浩體量席測(cè)算網(wǎng)總計(jì)怒約33唇.8亞+1序4.前6+必32盒.6順3=哨81徑.0輔3萬(wàn)㎡烏。20飲11年商畢業(yè)開(kāi)近盤(pán)在瞧售情怪況——開(kāi)盤(pán)故推出農(nóng)產(chǎn)品同量較透少，風(fēng)銷(xiāo)售延率集憂(yōu)中在50效-7菌0%項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域商業(yè)類(lèi)型面積區(qū)間推出房源（套）開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售（套）銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率開(kāi)盤(pán)時(shí)間啟鴻假日城市西商街24-258㎡52858787元/㎡15.00%1.15新都昌商業(yè)廣場(chǎng)一至二環(huán)集中式商業(yè)19-130㎡368192負(fù)一層均價(jià)3.9萬(wàn)/㎡、一層均價(jià)7.16萬(wàn)/㎡、二層均價(jià)4.7萬(wàn)/㎡、三層均價(jià)3.9萬(wàn)/㎡、四層均價(jià)2.06萬(wàn)/㎡、五層均價(jià)1.6萬(wàn)/㎡52.17%4.23百富琪一至二環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)7-578㎡31937765元/㎡29.03%4.28云上城一至二環(huán)底商10-2873㎡371944625元/㎡51.35%5.14南亞風(fēng)情第壹城南地下負(fù)一層黃金小鋪20-70㎡282565000元/㎡89.29%5.15奧宸財(cái)富廣場(chǎng)南商鋪8-81㎡292335037.49元/㎡79.31%5.22

商墅296-399㎡7523447.60元/㎡71.43%121樂(lè)淘淘一至二環(huán)地下商鋪10-50㎡825618000元/㎡68.29%6.19益龍萬(wàn)象城一至二環(huán)集中式商業(yè)6-50㎡1077459712元/㎡69.16%7.16版筑·后街一至二環(huán)獨(dú)棟商鋪5-447㎡2385147778元/㎡21.43%7.31益龍萬(wàn)象城一至二環(huán)集中式商業(yè)10-54.7433191.6-3.94萬(wàn)元/㎡58%8.13商業(yè)姐市場(chǎng)之小結(jié)1、供猛應(yīng)情州況：20飯11年推稈售商垃業(yè)項(xiàng)昨目以酒一至搏二環(huán)滲、南溫市區(qū)己小批懼量推滔售為掙主，餐開(kāi)盤(pán)衫銷(xiāo)售雄率集呼中在50泊-7累0%，供春應(yīng)較排往年叉急劇演減少聚，銷(xiāo)搭售價(jià)則格集藥中在2-溉4萬(wàn)元/㎡；2、去挖化情影況：商業(yè)褲去化兇按年倒限劃?rùn)C(jī)分不襲明顯多，主返要受該區(qū)位射、樓稼層、撫面積塔、價(jià)電格等磁綜合散影響滅；集中禿商業(yè)體單刷個(gè)項(xiàng)像目每挪次推蜜售體潤(rùn)量34具00龍-8筐00述0㎡，去混化平斥均速之度20洲10年為36牙0-香85駕5㎡憐/月、20廊11年為83亦0-庸13系33朵㎡/月；社區(qū)鼠商業(yè)單個(gè)涌項(xiàng)目逮每次贊推售訪體量40柿00璃-9隊(duì)00爺0㎡，20謠11年去汪化最悄好50掀00籃㎡/月、許最差41抽0㎡盜/月，翁一至槳二環(huán)餃以?xún)?nèi)偉商業(yè)隸項(xiàng)目恐歷年立價(jià)格套漲幅霞不明齒顯；3、商定業(yè)預(yù)綢測(cè)：未來(lái)密商業(yè)性供應(yīng)勵(lì)以呈屯貢片拴區(qū)和毅南市伐區(qū)為終主，某小面雄積商嗽鋪仍先然是斬主要攔推售齊對(duì)象悠，未吵來(lái)市梅場(chǎng)去竟化速早度將洞較大蠶程度堆減緩吹；昆明蹈寫(xiě)字踏樓市應(yīng)場(chǎng)Pa炭rt埋2霞.4昆明求寫(xiě)字畏樓市綱場(chǎng)發(fā)朝展背燭景1、99世博期間寫(xiě)字女樓99年世目博會(huì)淋前后，昆明癢寫(xiě)字偽樓開(kāi)慚發(fā)、需求劉快速喊上升，出貍現(xiàn)較忽多新刪建寫(xiě)字伏樓、改俊造酒盞店寫(xiě)低字樓欠及商冶住寫(xiě)蹄字樓礦，盲目妥開(kāi)發(fā)肯致使過(guò)后窄幾年市場(chǎng)液去化賄速度緩慢，空嶄置高巡壽達(dá)60巨%、出再現(xiàn)低衰租金剃、低醬售價(jià)著、低階物管忠。2、政犁府調(diào)趴控消弊化寫(xiě)字餅樓昆明史市政第府99年出蛇臺(tái)《授關(guān)于們?cè)谑袃?yōu)區(qū)不姨再審玻批、眠同意援建設(shè)曉高層飛建筑杰項(xiàng)目持的決訂定》，這婦個(gè)停忘止決定巷及國(guó)縱家相幼關(guān)政襪策（擺如稅房誠(chéng)費(fèi)政震策規(guī)咳定19絨98年6月30日前劣建成屬的寫(xiě)窮字樓疑，在20呀01仔.1待.1益—2猴00述2.失12專(zhuān).3毒1期間震銷(xiāo)售灑免征3%的契槳稅）的有力臭調(diào)整善，在經(jīng)歷曬長(zhǎng)達(dá)7年漫胖長(zhǎng)痛蒙苦的消化同期后召，昆還明寫(xiě)瘋字樓淘市場(chǎng)會(huì)從疲貸軟狀抵態(tài)中禮逐漸恭復(fù)蘇耕和升創(chuàng)溫。3、20模07年后若大量喊寫(xiě)字刮間啟去動(dòng)經(jīng)濟(jì)書(shū)發(fā)展催生新漏的市伙場(chǎng)需稠求，暖市場(chǎng)路存量除不斷止被新僵增企拾業(yè)消步化，填需求尾品質(zhì)智不斷沾提升序，寫(xiě)泥字間霧項(xiàng)目持續(xù)增多，順絨城雙漏塔、腳世紀(jì)字中心雄、俊深發(fā)中仁心、廉南亞惜之門(mén)但寫(xiě)字塔樓均威為20披08年以愧后建堵造，柄檔次和規(guī)格寬較高。從未慮來(lái)的璃城中赤村改蝴造來(lái)慕看，甲大量謹(jǐn)?shù)膶?xiě)旦字間峽產(chǎn)品溉將進(jìn)鋒入市識(shí)場(chǎng)，未徒來(lái)硬辮件及博軟件規(guī)設(shè)施施管理喂達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)鍛的寫(xiě)徒字樓仇是昆皺明寫(xiě)哀字樓女發(fā)展荷的主械要趨殃勢(shì)。中心區(qū)聯(lián)盟商圈世紀(jì)城版塊滇池路、廣福路版塊北辰商圈昆明很寫(xiě)字尼樓供總應(yīng)以喪中心盼區(qū)為峽主，戀其次示為南>北>西>東；主城治區(qū)寫(xiě)端字樓樣供應(yīng)遵分布類(lèi)呈“吵三橫矛三縱殊”；主城掃區(qū)寫(xiě)疤字樓奸沿城卷市主殃干道播分布蜓，主后要集暮中在請(qǐng)北京烘路、腎人民半路、旗青年怒路、尼東風(fēng)設(shè)路沿鉤線。昆明包寫(xiě)字駐樓市鋒場(chǎng)——目前產(chǎn)入駐笑寫(xiě)字痛樓主派要分裝布1、甲杰級(jí)寫(xiě)煩字樓省：分布皇：主飛要集伙中中彈心區(qū)謙、一以至二填環(huán)，別北、筆南市含區(qū)較定少分巖布，桐東、曲西市聽(tīng)區(qū)無(wú)櫻分布租金凈：11姜0元/月·㎡以上2、優(yōu)貧質(zhì)寫(xiě)采字樓獨(dú)：分布顧：絕斥大部固分集越中在圖市中俗心北碧京路慰與青快年路難附近依，其見(jiàn)次是待一至共二環(huán)筑，南六市區(qū)2個(gè)，抖北市港區(qū)2個(gè)；租金朱：50什-1鞏40元/月·㎡；3、中告低端易寫(xiě)字盤(pán)樓分布浸：集泉中在缸中市欲區(qū)一攜環(huán)以諷內(nèi)租金妥：30始-8暑0元/月·㎡；寫(xiě)字嚼樓按售檔次蛇分布昆明真寫(xiě)字肅樓市虹場(chǎng)二輛級(jí)市濕場(chǎng)——?dú)v年局供求箏情況復(fù)蘇期復(fù)蘇高速發(fā)展期（萬(wàn)㎡）（元/㎡）以20爬09年幾械個(gè)標(biāo)嗚志性伍專(zhuān)業(yè)勵(lì)寫(xiě)字虧樓入歲市為魂轉(zhuǎn)折稿，昆明柴寫(xiě)字暫樓發(fā)先展目乏前已央步入周復(fù)蘇虎高速受發(fā)展志期；20泡09年供頸應(yīng)最皇多，年仆均成寫(xiě)交24畝.2檢8萬(wàn)㎡濱，成交叼價(jià)年醫(yī)均漲非幅21項(xiàng).9振5%，20芽10封-2奇01鼠1年漲則幅最繼明顯；受投岔資意廁識(shí)和吃開(kāi)發(fā)來(lái)工期傷綜合婚影響符，目前鵲新增競(jìng)供應(yīng)擾極少軌，但妹未來(lái)納大批似城改濾綜合處體潛亡在供緒應(yīng)量聞巨大。昆明您寫(xiě)字膜樓市爆場(chǎng)——潔20本09年專(zhuān)級(jí)業(yè)寫(xiě)些字樓珍主要辰開(kāi)盤(pán)早項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率每百㎡車(chē)位數(shù)（100㎡/個(gè)）開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)價(jià)格（元/㎡）1順城雙塔中心區(qū)5.54.492.182009.3140002金領(lǐng)地一至二環(huán)3.03.990.762009.880003俊發(fā)中心一至二環(huán)4.25.30.752009.9120004領(lǐng)域時(shí)代北市區(qū)2.73.00.472009.590005順新時(shí)代南市區(qū)1.13.432.72009.98800從容碼積率駐來(lái)看享，容沙積率睛較高渠，基絮本為爸城市絕規(guī)劃蓋開(kāi)發(fā)賠各個(gè)問(wèn)中心賢區(qū)域深的大棍型項(xiàng)流目；從車(chē)位虜配比看，大多達(dá)到障甲級(jí)山寫(xiě)字屬樓車(chē)紅位規(guī)法劃標(biāo)驅(qū)準(zhǔn)；車(chē)位蛾成為英新開(kāi)榆項(xiàng)目萌一大祝賣(mài)點(diǎn)故，開(kāi)喜發(fā)商較多認(rèn)真聲對(duì)待車(chē)位梳規(guī)劃久開(kāi)發(fā)船；從價(jià)否格來(lái)恢看，忍寫(xiě)字話(huà)樓項(xiàng)漠目是飾在20伴09年“申火爆只”樓為市環(huán)窄境下毛漲幅葵最小章的地榴產(chǎn)物撿業(yè)之宇一，嚇價(jià)格中漲幅羽偏低疏的影圍響因盟素，具主要咐源于爪市場(chǎng)槐需求撥問(wèn)題棉，當(dāng)郵時(shí)市桌場(chǎng)受欄專(zhuān)業(yè)斯寫(xiě)字賀樓的透用戶(hù)朋或投冷資者終限制戀，缺竭乏價(jià)軟格持述續(xù)上傲漲的喪動(dòng)力堵。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域開(kāi)盤(pán)時(shí)間戶(hù)型區(qū)間（㎡）開(kāi)盤(pán)均價(jià)（元/㎡）推出房源（套）開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售（套）銷(xiāo)售率1南亞第壹國(guó)際A座南整棟賣(mài)給中國(guó)石油作辦公大廈2南亞第壹國(guó)際B座南整層銷(xiāo)售，未對(duì)外銷(xiāo)售3南亞第壹國(guó)際C座南2010.4.25107.09-299.29/329.6911000155155100%4世紀(jì)中心中2010.8.1553.94-312.042200013078（73套隔斷，5套整層）60%5財(cái)智心景一至二環(huán)2011.8.638.39-120.581613836035198%6上海東盟商務(wù)大廈B座呈貢2011.1045.02-134.716500（含3500元/㎡精裝修）39928070.2%從20辨10年4月份-2置01唇1年8月份亞，昆括明有3個(gè)寫(xiě)司字樓工推出舅市場(chǎng)喘，總掏共推罩出64察5套，父面積架區(qū)間亮在在38消-3純29㎡，習(xí)可進(jìn)艱行自們由組酬合，投南亞貿(mào)風(fēng)情桃第一笛城的C座推穩(wěn)出當(dāng)饒?zhí)烊珎鞑渴垆涹?，捕其他晶兩個(gè)慢項(xiàng)目焦目前晚的銷(xiāo)笑售量殃在80沸%以上格。開(kāi)厲盤(pán)均給價(jià)在11銅00傾0-茂23棒00豆0元/㎡，俗其中錫世紀(jì)朝中心表為5A級(jí)甲擋級(jí)寫(xiě)賭字樓飾。昆明結(jié)寫(xiě)字康樓市布場(chǎng)——蘭20纏10想-2屑01易1年1-臉10月專(zhuān)炎業(yè)寫(xiě)怠字樓淚開(kāi)盤(pán)號(hào)項(xiàng)目市場(chǎng)予去化送梯度笨反映——界20謎06姓-2蜂01驅(qū)1年寫(xiě)事字樓線去化觸呈現(xiàn)3個(gè)年拒限梯屑度去化紛速度蘆：多為慨開(kāi)盤(pán)饞當(dāng)天玩售罄銷(xiāo)售汪價(jià)格逝：11曬00蠅0-墨16辯00列0元/㎡建筑碌面積鄰：3-供18萬(wàn)㎡/單個(gè)暑項(xiàng)目區(qū)域沾排序饑：南、滴中、她呈貢去化史速度宮：0.盤(pán)25仔-1溝.7萬(wàn)㎡/月銷(xiāo)售敘價(jià)格旅：80張00性-1膚30抓00元/㎡20劉0620茶0720映0820淹0920劃1020禾11建筑倦面積煩：2-弟3萬(wàn)㎡/單個(gè)貨項(xiàng)目區(qū)域企排序莖：北、燦中、溝西去化波速度謎：0.普07菜-0常.2萬(wàn)㎡/月銷(xiāo)售爽價(jià)格父：46線00拳-6荷80眨0元/㎡年限梯度建筑以面積晴：2-紫5萬(wàn)㎡/單個(gè)宣項(xiàng)目區(qū)域綁排序竟：北、腐中、參南年供傳應(yīng)量鍵：5-耍6萬(wàn)㎡/年年供娛應(yīng)量逝：16萬(wàn)㎡/年年供飲應(yīng)量濱：13嶼-3勞0萬(wàn)㎡/年昆明王寫(xiě)字五樓市緒場(chǎng)——未來(lái)晨將推照售的鳥(niǎo)寫(xiě)字漫樓項(xiàng)錦目項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域建筑面積均價(jià)目前營(yíng)銷(xiāo)狀態(tài)開(kāi)盤(pán)時(shí)間云上城5A甲級(jí)寫(xiě)字樓一至二環(huán)約3萬(wàn)㎡1.4萬(wàn)元/㎡在售2011年年底志遠(yuǎn)城市綜合體一至二環(huán)約4萬(wàn)㎡——展示——葡萄街區(qū)一至二環(huán)約4萬(wàn)㎡——展示——廣基·錦悅四季一至二環(huán)約4萬(wàn)㎡——展示——金尚俊園一至二環(huán)————展示——南亞之門(mén)一至二環(huán)——1.8-2萬(wàn)/㎡展示——世紀(jì)浩鴻商業(yè)廣場(chǎng)南約6-7萬(wàn)㎡——展示2011年年底天森金海國(guó)際南約4萬(wàn)㎡7100元/㎡在售——邦盛水岸御園南————展示2012年別樣藍(lán)天南約2.4萬(wàn)㎡——展示——潤(rùn)城南————認(rèn)籌——東信中心城南約17.4萬(wàn)㎡——展示——云安陽(yáng)光城西約3.2萬(wàn)㎡——展示2011年底經(jīng)典雙城西————展示——未來(lái)臭寫(xiě)字辛樓開(kāi)徑發(fā)市幼場(chǎng)環(huán)殺境分摟析預(yù)蹤蝶測(cè)、詢(xún)應(yīng)對(duì)痛策略預(yù)測(cè)甩：未義來(lái)市萬(wàn)場(chǎng)競(jìng)漫爭(zhēng)激棗烈、覽市場(chǎng)宮去化閱減緩1應(yīng)對(duì)槐策略泄：入禽市時(shí)暫機(jī)選愉擇應(yīng)虹變最開(kāi)為關(guān)隊(duì)鍵23營(yíng)銷(xiāo)握策略燭：項(xiàng)擺目放父量視遇同期壺市場(chǎng)說(shuō)放量泥而定4未來(lái)盯開(kāi)發(fā)拆市場(chǎng)求環(huán)境頓分析句預(yù)測(cè)旦、應(yīng)掠對(duì)策聰略調(diào)研叮顯示蘇，較巡壽多項(xiàng)唐目一海般在庸住宅紫、商磨業(yè)推蠟售之帆后再濁銷(xiāo)售點(diǎn)寫(xiě)字唉樓產(chǎn)卸品，沃加之至考慮棄工期姿等因皺素，減城改樓項(xiàng)目升入市聯(lián)時(shí)間弱節(jié)點(diǎn)宏將延合遲，要求測(cè)開(kāi)發(fā)叔商方鈔面應(yīng)舞對(duì)市尼場(chǎng)變誤動(dòng)、體及應(yīng)匙變的貫?zāi)芰λ茌^高怖，抓啞住入掛市時(shí)害機(jī)，顛適時(shí)移調(diào)整換入市扒時(shí)間扔及策判略。目前繪寫(xiě)字尸樓新榆增供盼應(yīng)極隨少，處市場(chǎng)嚼去化節(jié)速度20劑11年達(dá)企到峰蓬值，習(xí)但未暴來(lái)大敏批城筆改綜鈴合體科潛在揉供應(yīng)閉量巨貢大，即市場(chǎng)鞋去化微將減離緩；預(yù)測(cè)鉤：未穩(wěn)來(lái)寫(xiě)駐字樓咬市場(chǎng)恥政策汪形勢(shì)剪依舊未來(lái)蜻國(guó)家隸宏觀前、昆呆明微滋觀市棉場(chǎng)在糟寫(xiě)字循樓市澇場(chǎng)的重政策購(gòu)預(yù)計(jì)福形勢(shì)私依舊奮，與住哈宅市勉場(chǎng)不雙同，鳳寫(xiě)字幣樓價(jià)塞格及籃銷(xiāo)售頁(yè)情況腐主要碧受昆點(diǎn)明市寸場(chǎng)波鈔動(dòng)影陰響。由于壘主要道考慮相昆明換寫(xiě)字岔樓市顯場(chǎng)波外動(dòng)情嗽況影灶響，營(yíng)銷(xiāo)滅策略尿重點(diǎn)獵在于體市場(chǎng)胳放量沖的控拖制，招商暴與市捎場(chǎng)對(duì)天外推冶售同嬸時(shí)進(jìn)頓行，新根據(jù)真市場(chǎng)騙同期噴放量取進(jìn)行時(shí)放量療。昆明鏈公寓六市場(chǎng)飛分析Pa嚷rt置2非.5公寓某與住殃宅的具區(qū)別愈及關(guān)烘系公寓住宅產(chǎn)權(quán)年限一般為40年，商業(yè)用地70年產(chǎn)權(quán)，居住用地功能用途商、住兩用居住為主區(qū)位分布一般為城市中心區(qū)、商業(yè)成熟區(qū)；突出位置核心性、需求便利性一般無(wú)限制；突出居住氛圍、工作便利開(kāi)發(fā)成本商住公寓投資成本較高：土地成本較住宅高投資成本較公寓低客戶(hù)群體商務(wù)、投資客戶(hù)群體：小型公司辦公置業(yè)、首次置業(yè)年輕人自用、投資、自住兼投資需求投資回報(bào)1、銀行信貸、稅費(fèi)是重要影響因素：50%首付款規(guī)定及還款年限限制，讓不少投資客“以租養(yǎng)貸”的成本被提高；2、與租賃市場(chǎng)的高相關(guān)性：公寓供貨量增加，擠進(jìn)公寓投資市場(chǎng)的客戶(hù)必然增加，伴隨的租賃壓力同樣加大，租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，公寓投資回報(bào)有可能會(huì)有所降低；3、對(duì)商住公寓來(lái)說(shuō)，水電費(fèi)用普遍高于市政的一倍，物業(yè)管理費(fèi)一般也較高，如果空置的話(huà)，高額的管理費(fèi)會(huì)讓業(yè)主壓力不??；投資回報(bào)受市場(chǎng)售價(jià)、租賃市場(chǎng)等影響兩者關(guān)系公寓的市場(chǎng)變化與住宅市場(chǎng)的量、價(jià)以及行業(yè)政策的影響有高度相關(guān)性：

1、住宅售價(jià)<公寓售價(jià)，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)偏向住宅，公寓去化速度放慢；2、政策影響因素（諸如住宅限購(gòu)），普通住宅在密集政策的壓力之下成交量有所下降，公寓項(xiàng)目因此活躍，投資客轉(zhuǎn)向投資公寓和商鋪，公寓去化速度加快；昆明繞公寓怖分布入市年限項(xiàng)目名稱(chēng)2006年上海沙龍、拿鐵公寓、時(shí)光俊園、雙龍匯、傲城、頃城名筑、新光世紀(jì)、MOMA藝術(shù)造城2007年匯都國(guó)際、知本時(shí)代公寓、櫻花麗景、新干線、集大廣場(chǎng)、東寺公寓、家天下鉑金公寓、北辰財(cái)富中心2008年糖果公寓、順城公寓果殼中的宇宙、東陸座、新南界、星雅俊園2009年SOHO俊園、七彩俊園一期—七彩之門(mén)、壹米陽(yáng)光、中央金座、順新時(shí)代2010年西山新城一期、和諧時(shí)代、中央麗城9號(hào)公寓、百富琪、新亞洲歡樂(lè)城、鼎易天城、欣都龍城、云都國(guó)際、中天陽(yáng)光100、合金公寓2011年?新亞洲體育城七期?星宇園、萬(wàn)科?金域緹香20色06繡-2益01傘1年公便寓產(chǎn)美品的轉(zhuǎn)區(qū)域蜂供應(yīng)不同斬區(qū)域靜公寓宴在20瞇06街-2饑01康1年的稍供應(yīng)赴情況20斷06年－20兩11年昆戰(zhàn)明公您寓區(qū)涉域分蜂布變祥化明撇顯；20軍07年以森前公汗寓的庫(kù)分布絡(luò)主要記在商獸務(wù)區(qū)誕、商醫(yī)圈聚代集中識(shí)心區(qū)哭和一輝至二獲環(huán)區(qū)霸域；20章08年至橡今，起城市脂化進(jìn)教程發(fā)公展迅佩速，琴昆明戚城市旋呈同抓心圓盆式發(fā)薄展，停商務(wù)鳴中心葉呈現(xiàn)蘿多點(diǎn)約式分師布，銹公寓北產(chǎn)品翠逐漸剃發(fā)展細(xì)到三催環(huán)以雨內(nèi)；二級(jí)猴市場(chǎng)疊供應(yīng)拿量——20宏06－20糞10年市蟲(chóng)場(chǎng)供臭應(yīng)量鋤起伏以不定糞，于20宰10年集吊中放言量，20鼓11年受南新政嗚影響燙，市醒場(chǎng)供陪應(yīng)量臂急劇守萎縮20貞06年－20廚11年昆殘明公謙寓新澇增供致應(yīng)量濁起伏界不定謠，但井至20敗10年新雁增供繩應(yīng)量梁達(dá)到拍最大掙值為59持29菌06平方伸米，孤主要圣原因蘭在于知昆明感城中裝村的阻大量蝴改造息，于20化10年集券中釋鏟放；與20視10年月拳均銷(xiāo)戚售量幸首榜援達(dá)到?jīng)]最高儀值對(duì)哀應(yīng)，20倍10年昆博明公木寓市缸場(chǎng)達(dá)硬到了賄前所池未有號(hào)的高恐度；自進(jìn)妖入20稿11年以旺來(lái)，投資爽投機(jī)捐客戶(hù)思受到復(fù)抑制竭，市帝場(chǎng)信壇心不跨足，開(kāi)拍發(fā)商哨亦受濤到嚴(yán)宏重影健響，月均置銷(xiāo)售木量大霜幅度栗下降的同客時(shí)，編供應(yīng)倡量也貴降到波了20黃06年以日來(lái)的溫低谷后，截隸止至20界11年底方，僅懲達(dá)51蓬18庫(kù)0平方想米（撞數(shù)據(jù)衣僅為熟今年然開(kāi)盤(pán)網(wǎng)項(xiàng)目逃，內(nèi)禽部認(rèn)兄購(gòu)未欺計(jì)入牲其內(nèi)鐮）。月均揪消化爆量——20暴08年經(jīng)縫濟(jì)環(huán)精境改丟善、勝接受沃度提紛高及谷政策絡(luò)寬松桿，至20辣10年實(shí)饒現(xiàn)跳憶躍，20掀11年新信政實(shí)氏施，脆月均鈔消化朋量大形幅度朋降低20含07年公迎寓市士場(chǎng)呈訪現(xiàn)下看滑，覆自20辟08年開(kāi)霜始回捧升，肚月均贊消化狐量于20贈(zèng)10年達(dá)享到最省大值焦為15撇05己9㎡怨/月；20伍11年由于謊政策棕緊縮震，客包戶(hù)信則心明側(cè)顯不渡足，耽公寓郵投資街市場(chǎng)襲呈現(xiàn)柔明顯言下降泡態(tài)勢(shì)菠，位果居榜曉首的攀項(xiàng)目勇月均雷銷(xiāo)售芬僅達(dá)54唉06蔑㎡沃/月，下帽降幅言度高草達(dá)64跑%。觀望厲期觀望捉期市場(chǎng)怨良好MO騙MA藝術(shù)無(wú)造城啄櫻帶花麗訂景慎星雅呀俊園SO暖HO俊園斃西匠山新臨城一慶期碌紅星院國(guó)際價(jià)格個(gè)水平——漆20跑06樹(shù)-2揭00期7年公柜寓價(jià)否格穩(wěn)繁定略完有上專(zhuān)漲，20除08后實(shí)碑現(xiàn)大鹽幅度息提升攻，產(chǎn)液品亦縮慧實(shí)現(xiàn)線多元多化發(fā)吧展，立接受姐度提蔬高90構(gòu)0060彼0040李0030兩0020貢0620拒0920訴1020炭0720堤0850壩0070神0080幕00主力赴價(jià)格54護(hù)0066銜0060厘0020燈1180姐0070扒0085傷0012你00棍037材00入市缺年份46閉0040持0052新0015箱00懂0自20昆08年以址來(lái)，寬公寓需市場(chǎng)耀接受雁度大描幅提賭高價(jià)呀格上濾漲較?？?，格最開(kāi)韻始主城要集獎(jiǎng)中于住昆明李傳統(tǒng)礙市區(qū)利，進(jìn)綿入20散10年，泥昆明源新興涼區(qū)域攜（如刺新亞艦洲歡種樂(lè)城串）公堡寓也筆發(fā)展燈迅速萬(wàn)，價(jià)譯格分疲極化葬，同井時(shí)眾鄭多公頭寓項(xiàng)瞞目開(kāi)牲始以漸精裝探修入江市，駛拉高繁了整躍體價(jià)宏格，20逢11年受層昆明朵市場(chǎng)廚環(huán)境督下滑外的影緒響，議公寓叉價(jià)格扯略有敘回落20壯06－20取07年公淋寓市輛場(chǎng)接嶄受度娃較小項(xiàng)，價(jià)箏格變蟲(chóng)化不異大，扣集中悔于37敗00－52姻00元/㎡10怪00軋020窗06－20羅07年公稻寓價(jià)弓格集貞中于37似00－52茂00之間脊，略敵有所廳上漲及，但盈幅度綁較小虛；20友08年均羅價(jià)上櫻漲幅院度達(dá)30顧.4協(xié)%，20意09年均騎價(jià)上輔漲幅牧度達(dá)33敗.3歐%，20尖10年以栗來(lái)，糧昆明爽公寓爹供應(yīng)抹發(fā)生磁較大版變化浮，較挎多以雜精裝子交房嘩，并弟且眾膝多傳峽統(tǒng)市松區(qū)以恨外項(xiàng)恩目以椅較低休價(jià)格治入市傲，價(jià)買(mǎi)格呈目現(xiàn)分竭極化仁，均吵價(jià)上敵漲幅技度難疫以統(tǒng)勢(shì)計(jì)，鉗但較腰好區(qū)并域精逮裝房筍源價(jià)浩格至15鼓00暗0元/㎡。20昂11年公券寓開(kāi)蹲盤(pán)項(xiàng)銷(xiāo)目相干對(duì)較梨小，篇受政禍策、侄區(qū)位遮等因把素影縮慧響，遞價(jià)格逐略有詠所回田落，榮集中逗于80貫00－12費(fèi)00冰0元/㎡；政策算前后乘公寓計(jì)產(chǎn)品王的消傘化率應(yīng)情況年份項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)限（月）價(jià)格開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率2009SOHO俊園67400開(kāi)盤(pán)80%2009七彩俊園一期—七彩之門(mén)48500開(kāi)盤(pán)80%2009中央金座

7300售罄2009順新時(shí)代67600（精裝）6600（毛坯）售罄2010西山新城一期138600開(kāi)盤(pán)84%2010和諧時(shí)代128000-12000開(kāi)盤(pán)77%2010中央麗城9號(hào)公寓810000-12000開(kāi)盤(pán)31%2010百富琪67800-8600開(kāi)盤(pán)85%2010新亞洲歡樂(lè)城176000－8000開(kāi)盤(pán)80%2010中天陽(yáng)光100146000剩余25套左右2010合金公寓18500（精裝）7800（毛坯）售罄2010欣都龍城149000－12000（毛坯）14500（精裝）86.3%2010云都國(guó)際118800開(kāi)盤(pán)42%2011新亞洲體育城七期?星宇園0.257900開(kāi)盤(pán)35%，剩余25套左右2011紅星國(guó)際512000（精裝）開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售266套，銷(xiāo)售率63%，目前剩余50余套2011鼎易天城48340剩余200余套2011萬(wàn)科?金域緹香110500一周內(nèi)售罄20冬09年——者20鏟10年第晃三季炭度，椒政策做寬松斑，投騙資客襪大量概涌入損房地切產(chǎn)市絕場(chǎng)，肯小戶(hù)還型公痛寓倍嘉受青務(wù)睞，勁開(kāi)盤(pán)寬銷(xiāo)售友率普搞遍達(dá)鎮(zhèn)到80矮%以上20厘10年下穩(wěn)半年紋開(kāi)始暮到20蔬11年，冠公寓壯開(kāi)盤(pán)者銷(xiāo)售螞率都航在50錘%以下穩(wěn)；能取唐得較詠高銷(xiāo)傳售率依的只某有萬(wàn)教科金豆域緹郵香，鞋但體驢量小默，品惕牌優(yōu)換勢(shì)明將顯未來(lái)盆公寓旅項(xiàng)目死的主賺要供御應(yīng)——未來(lái)躁公寓籮的放和量巨拼大，片直接返分流礙客戶(hù)昆明暖市總偉共有螺城中牲村項(xiàng)聰目38斧6個(gè)，近一共上需拆鉛遷面矩積60紋60萬(wàn)㎡蔑（來(lái)罪源于振各區(qū)肥政府真網(wǎng)絡(luò)冤統(tǒng)計(jì)頌），搏目前避已經(jīng)佩啟動(dòng)機(jī)拆遷改的面額積為12跡12萬(wàn)㎡嫁，占龍需拆棵遷總障面積證的20鈴%；按照勝平均1:抱2.姐5的拆難建比緣瑞測(cè)算礎(chǔ)，未翻來(lái)的鋒幾年炎內(nèi)，辯已啟紐奉動(dòng)拆母遷的嘉城中友村項(xiàng)蛛目將臨新增辛供應(yīng)法量30蛋30萬(wàn)㎡經(jīng)，按萬(wàn)昆明掠每年柿新開(kāi)鼓工80梯0萬(wàn)㎡母計(jì)算斜，完雁成這壯些項(xiàng)綠目的料投資疫將需馳要3年多潤(rùn)的時(shí)筐間；公寓甚更多撐的是羽商務(wù)咐和投缸資需洪求，圈并不掙是市暴場(chǎng)上獨(dú)的主頸流產(chǎn)沉品，蝴昆明塔目前挪城中慰村改臂造項(xiàng)野目公昨寓在釣商品賀房中桌所占開(kāi)的比蝦重約擺為10騙%-穩(wěn)12盤(pán)%；未來(lái)梁公寓缺項(xiàng)目瘦供應(yīng)孫量測(cè)秀算：按照填公寓碌在城紫中村田改造侵中所糾占的脹比例酒來(lái)計(jì)刃算，伶未來(lái)效昆明叮市將蛇有30搭30允×1省0%等=3勉03萬(wàn)㎡志的公旅寓入壺市公寓挽市場(chǎng)錯(cuò)結(jié)論即回顧分布東情況套：昆明度公寓貓按照射年限辮開(kāi)發(fā)槽較為企零散明，但扮主要升集中銷(xiāo)分布棕于一卡至二傾環(huán)以?xún)S內(nèi)和清其他劣區(qū)域壁的商騰務(wù)區(qū)六、商渠圈聚花集中策心區(qū)望；供應(yīng)雀情況覆：昆明雜公寓20減06－20姥10年市豈場(chǎng)供歲應(yīng)量柏起伏衰不定竭，伴悔隨城報(bào)中村罵改造20清10年集投中放幻玉量，20查11年受濃新政言影響剖市場(chǎng)庸供應(yīng)罷量急遺劇萎娘縮；去化煎情況渡：20等10年達(dá)誕到最朋大值蚊為15淋05蠢9㎡淋/月，20烈11年位遍居榜雹首的蔬項(xiàng)目克月均敘銷(xiāo)售互僅達(dá)54初06㎡/月，濫下降喂幅度績(jī)高達(dá)64窄%；未來(lái)?xiàng)楊A(yù)測(cè)狂：供應(yīng)怪量呈雁逐年渾增加裂狀態(tài)繼，未巧來(lái)城塌中村紛的放戚量將沖使公秒寓供膽應(yīng)達(dá)魔到峰墾值，期在政面策的艙壓力屆下，班公寓桿市場(chǎng)候的消查化量癢約減園少六槳成；銷(xiāo)售境價(jià)格富：20廳06包-2勾00執(zhí)7年公皇寓價(jià)您格穩(wěn)云定略享有上柔漲，20巨08后實(shí)鵝現(xiàn)大變幅度碼提升勝，價(jià)體格與裳住宅額價(jià)格討相關(guān)津，略左低于瓜住宅怎價(jià)格刺；主流胳產(chǎn)品鳳：公寓利產(chǎn)品教主力安面積們減少