君庭房地產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)立項(xiàng)可研報(bào)告

君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGEPAGE17君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：上海君庭置業(yè)有限公司編制時(shí)間：2013年5月

目錄第一章總論 3一、本報(bào)告編制的依據(jù) 3二、項(xiàng)目建設(shè)單位 31、建設(shè)單位母公司 32、項(xiàng)目建設(shè)單位 3三、基地概況 41、土地來(lái)源情況 42、項(xiàng)目受讓背景 43、項(xiàng)目地理位置 4第二章項(xiàng)目所在地區(qū)域狀況分析 6二、發(fā)展規(guī)劃分析 6三、產(chǎn)業(yè)政策分析 8第三章市場(chǎng)分析 10一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況 101、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位 102、區(qū)域環(huán)境狀況 113、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 14二、區(qū)域業(yè)態(tài)概況 161、住宅物業(yè) 162、商業(yè)物業(yè) 173、辦公物業(yè) 18三、周邊項(xiàng)目售價(jià)情況 18第四章項(xiàng)目建設(shè)方案 19一、建設(shè)項(xiàng)目概況 19二、建設(shè)規(guī)模及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20三、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 21第五章投資估算及資金籌措 22一、項(xiàng)目總投資估算 22二、資金籌措計(jì)劃 23第六章財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià) 23一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo) 23二、項(xiàng)目總體評(píng)價(jià) 24附表1：土地費(fèi)用估算表 24附表2：前期工程費(fèi)用估算表 24附表3：建安成本估算表 25附表4：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算表 26附表5：損益表 26附表6：銷售計(jì)劃表 27附表7：土地增值稅 27附表8：現(xiàn)金流量表 28第一章總論一、本報(bào)告編制的依據(jù)1、我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、消防等規(guī)范。2、房地產(chǎn)現(xiàn)行財(cái)務(wù)、稅收制度。3、《上海新江灣城24-1、2、4地塊綜合項(xiàng)目》企業(yè)投資項(xiàng)目備案意見(jiàn)（楊發(fā)改備【2012】38號(hào)）。4、《上海新江灣城24-1、2、4地塊綜合項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)》，上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司現(xiàn)代都市院。5、上海市楊浦區(qū)環(huán)境保護(hù)局《關(guān)于上海新江灣城24-1、2、4地塊項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表的審批意見(jiàn)》，楊環(huán)保許評(píng)【2012】416號(hào)。6、上海市楊浦區(qū)重大工程建設(shè)指揮部辦公室關(guān)于上海新江灣城24-1、2、4地塊綜合項(xiàng)目建設(shè)協(xié)調(diào)推進(jìn)會(huì)議紀(jì)要。二、項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目建設(shè)單位為上海君庭置業(yè)有限公司，該公司是上海禧福實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司的子公司。項(xiàng)目建設(shè)單位母公司—上海禧福實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司，總部位于上海，作為創(chuàng)業(yè)新銳，經(jīng)過(guò)快速成長(zhǎng)，已經(jīng)發(fā)展成為一家擁有7家控股子公司、集房地產(chǎn)、金融投資、國(guó)內(nèi)外貿(mào)易三業(yè)并舉的綜合性企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)秉承“打造精品樓盤，成就美好生活”的理念，先后在江蘇、山東、上海等地開(kāi)發(fā)“禧?！ど謴V場(chǎng)”、“禧?！P凰城”、“禧?！ぞV場(chǎng)”等眾多大型中高端房地產(chǎn)項(xiàng)目，贏得了市場(chǎng)的廣泛肯定和美譽(yù)。集團(tuán)在快速發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)金融投資也齊頭并進(jìn)，邁著上海定位國(guó)際金融中心的步伐，集團(tuán)重點(diǎn)涉足股權(quán)投資以及私募基金領(lǐng)域，分享了國(guó)內(nèi)新興產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)所帶來(lái)的豐厚投資回報(bào)。在開(kāi)展投行業(yè)務(wù)的同時(shí)集團(tuán)正在積極謀劃進(jìn)軍商業(yè)銀行領(lǐng)域，目前入股某農(nóng)村商業(yè)銀行在即。集團(tuán)將成就“國(guó)際禧福、百年企業(yè)”作為不懈奮斗的目標(biāo)，“十二五”期間，將加速推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)，增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和可持續(xù)發(fā)展能力，將禧福打造成“資本多元、三業(yè)并舉、管理現(xiàn)代、持續(xù)高效”的國(guó)內(nèi)影響力企業(yè)集團(tuán)。項(xiàng)目建設(shè)單位—上海君庭置業(yè)有限公司。該公司成立于2003年12月10日，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，是寶鋼發(fā)展有限公司為開(kāi)發(fā)上海新江灣城24-1、2、3、4地塊綜合項(xiàng)目而專門設(shè)立的項(xiàng)目子公司。2011年上海禧福實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司通過(guò)旗下子公司按照股權(quán)轉(zhuǎn)受讓的方式完成該項(xiàng)目的收購(gòu)，目前已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段（已完成場(chǎng)地平整和試樁）。三、基地概況1、土地來(lái)源情況上海禧福實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司通過(guò)旗下子公司于2011年9月通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所競(jìng)得上海君庭置業(yè)有限公司60%股權(quán),隨后又線下受讓35%和5%股權(quán)，并以承擔(dān)19999.59萬(wàn)元委托貸款及負(fù)債的方式，合計(jì)以53230.3654萬(wàn)元獲得君庭置業(yè)100%股權(quán)及其名下新江灣城24-1、2、3、4,合計(jì)四幅地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，并于2011年9月20日與上海市楊浦區(qū)房屋土地資源管理局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。2、項(xiàng)目受讓背景1）2010年3月18日下午，國(guó)資委宣布：除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，其余78戶中央企業(yè)在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)，寶鋼集團(tuán)屬于國(guó)資委控股的需要退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的78家范圍之內(nèi)；因此君庭置業(yè)原母公司——寶鋼發(fā)展隸屬于寶鋼集團(tuán)，也需要明確退出舉措。2）為落實(shí)3.18會(huì)議精神，寶鋼發(fā)展以《寶鋼發(fā)展（2010）43號(hào)》文的形式提請(qǐng)母公司寶鋼集團(tuán)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓旗下君庭置業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)，寶鋼集團(tuán)以《寶鋼字（2010）100號(hào)》回文批復(fù)同意轉(zhuǎn)讓。3）經(jīng)上海大華資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的《滬大華資評(píng)（2010）第42號(hào)》評(píng)估報(bào)告顯示：“流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估增值316260475.95元，增值率146.39%。主要是企業(yè)存貨中的土地使用權(quán)按照市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估造成的評(píng)估增值”，君庭置業(yè)股權(quán)及土地使用權(quán)整體評(píng)估價(jià)值為53230.13萬(wàn)元、凈資產(chǎn)33230.54萬(wàn)元。3、項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目位于上海市楊浦區(qū)江灣機(jī)場(chǎng)留用土地，單元控制性詳細(xì)規(guī)劃編號(hào)為（N091103）I1-01、I2-01、I3-01、I4-01，地塊占地面積為21540平方米，用途為商業(yè)、辦公、居住用地,地塊無(wú)任何建筑，無(wú)征地拆遷、居民安置要求。地塊東至淞滬路，南靠政立路，西鄰規(guī)劃道路國(guó)安路，北接三門路。新江灣城板塊緊鄰上海四大城市副中心之一五角場(chǎng)商業(yè)綜合區(qū)。地塊東面的淞滬路殷高路有軌道交通10號(hào)線（M1）站點(diǎn)，距離僅為200米；地塊南面的政立路規(guī)劃有軌道交通17號(hào)線（L5）站點(diǎn)，距離也僅為200米；地塊西面的國(guó)江路規(guī)劃有軌道交通18號(hào)線（L9）站點(diǎn)，距離大概為4公里；地塊北面的三門路國(guó)霞路規(guī)劃有大型公交樞紐換乘，與地鐵10號(hào)線18號(hào)線互補(bǔ)連通；此外，新江灣城內(nèi)日后還會(huì)通多路公交車，連接楊浦其他區(qū)域以及閘北、虹口等外區(qū)域。第二章項(xiàng)目所在區(qū)域狀況分析發(fā)展規(guī)劃分析楊浦區(qū)位于上海市中心城區(qū)的東北部，東、南臨黃浦江，岸線長(zhǎng)15.5公里，由一代偉人鄧小平親筆題名的楊浦大橋一跨過(guò)江，與當(dāng)今中國(guó)開(kāi)發(fā)的熱土——上海浦東新區(qū)緊緊相連，并成為楊浦的標(biāo)志性建筑；西以大連路、大連西路、密云路、逸仙路與虹口區(qū)相鄰；北以原江灣機(jī)場(chǎng)與寶山區(qū)接壤?？偯娣e60.61平方公里。行政區(qū)域劃分為11個(gè)街道、一個(gè)鎮(zhèn)。全區(qū)共劃分為定海路街道、大橋街道、平?jīng)雎方值?、江浦路街道、四平路街道、控江路街道、延吉新村街道、長(zhǎng)白新村街道、五角場(chǎng)街道和殷行街道、江灣新城街道和五角場(chǎng)鎮(zhèn)政府等12個(gè)行政區(qū)域，現(xiàn)有常住人口124萬(wàn)。楊浦區(qū)發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)及功能定位：楊浦區(qū)委、區(qū)政府充分認(rèn)識(shí)教育基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、全局性的地位和作用，始終把教育放在構(gòu)建和諧社會(huì)的重要位置，堅(jiān)持教育優(yōu)先發(fā)展；把教育作為關(guān)注民生，發(fā)展楊浦的大事，堅(jiān)持教育優(yōu)質(zhì)發(fā)展。同時(shí)上海市政府正式批準(zhǔn)實(shí)施《楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，確定科技教育為楊浦的主導(dǎo)功能，要高起點(diǎn)建設(shè)楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)。從工商業(yè)城市走向知識(shí)創(chuàng)業(yè)型城市，上海需要一個(gè)概念實(shí)體?！爸R(shí)楊浦”，是楊浦區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的形象定位，也是基礎(chǔ)教育均衡、優(yōu)質(zhì)發(fā)展的價(jià)值追求。與政府及科研機(jī)構(gòu)共同開(kāi)展調(diào)研，深入到大學(xué)、社區(qū)、企業(yè)、重點(diǎn)地域現(xiàn)場(chǎng)勘查，集合了校區(qū)、園區(qū)、社區(qū)三方的力量，首次提出城區(qū)發(fā)展的核心理念，既大學(xué)校區(qū)、科技園區(qū)、公共社區(qū)“三區(qū)融合、聯(lián)動(dòng)發(fā)展”。其中，校區(qū)主要為整個(gè)城區(qū)的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展提供智力支持；園區(qū)的主要功能是提供創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和就業(yè)的基地成為園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供一個(gè)增長(zhǎng)極；公共社區(qū)主要為校區(qū)和園區(qū)提供公共服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)適宜居住、休閑、交流的環(huán)境。新江灣城地處上海中心城區(qū)東北部，總占地面積9.45平方公里，原系江灣機(jī)場(chǎng)的舊址，是上海市區(qū)唯一一塊自然生態(tài)“綠寶石”。城區(qū)中規(guī)劃了江灣天地、復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū)、新江灣城公園、自然花園、都市村莊、知識(shí)商務(wù)中心等六大板塊，以及生態(tài)走廊、文化中心、極限運(yùn)動(dòng)中心等特色生活配套。新江灣城作為一個(gè)以中、高檔住宅為主的知識(shí)型、生態(tài)型大型花園式國(guó)際社區(qū)，在第三代國(guó)際社區(qū)的建設(shè)中備受矚目，比肩之前的古北與聯(lián)洋。以“生態(tài)、人文、信息、低碳、資源”五大指標(biāo)為評(píng)判體系的國(guó)際化社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)論，決定了新江灣城土地的稀缺性和價(jià)值空間。新江灣城發(fā)展規(guī)劃：新江灣地區(qū)將堅(jiān)持高端發(fā)展原則，將“國(guó)際化、智能化、生態(tài)化”理念滲透到整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中。新江灣城南部打造現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)區(qū)，加快高端商務(wù)樓宇建設(shè)，結(jié)合高星級(jí)酒店、劇院、時(shí)尚商業(yè)發(fā)展，與五角場(chǎng)功能區(qū)形成聯(lián)動(dòng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。西北部凸顯國(guó)際科技產(chǎn)業(yè)園功能，充分利用復(fù)旦大學(xué)等高校的學(xué)科和人才優(yōu)勢(shì)，著力打造研發(fā)服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)基地。中部提升國(guó)際化社區(qū)品質(zhì)。著力發(fā)展業(yè)態(tài)領(lǐng)先、安全便捷、個(gè)性多元、服務(wù)完善的基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)，營(yíng)造國(guó)際品質(zhì)的宜居社區(qū)。具備了交通、環(huán)境、文化要素的新江灣城，成為眾多具有國(guó)際視野的世界頂級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)追捧設(shè)的首選之地理。目前，眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商正在新江灣城這片土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)，共同打造美麗的生活空間。新江灣城24-1、2、3、4地塊綜合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，完全符合當(dāng)?shù)氐貐^(qū)發(fā)展規(guī)劃。產(chǎn)業(yè)政策分析作為楊浦區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，新江灣城位于上海中心城區(qū)東北部，楊浦區(qū)的北部，東鄰殷行社區(qū)。北接閘北電廠用地，緊鄰黃浦江。西側(cè)與寶山區(qū)和虹口區(qū)相望。南向上海市四個(gè)城市副中心之一的江灣五角場(chǎng)，江灣五角場(chǎng)地區(qū)過(guò)去以體育和文化教育為主，周圍有復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、建材大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)、解放軍第二軍醫(yī)大學(xué)、上海體育學(xué)院等，醫(yī)療設(shè)施有長(zhǎng)海醫(yī)院等。楊浦區(qū)商務(wù)服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)發(fā)展原則：1、堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)原則。堅(jiān)持創(chuàng)新步伐，著力提升商務(wù)服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)的現(xiàn)代化水平和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，加快確立以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)為主的可持續(xù)發(fā)展模式，促進(jìn)建立以企業(yè)為主體、市場(chǎng)為導(dǎo)向、商學(xué)研相結(jié)合的商務(wù)服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)創(chuàng)新體系。大力推動(dòng)理論創(chuàng)新、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、人才引進(jìn)和培養(yǎng)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)楊浦商務(wù)服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)創(chuàng)新中的轉(zhuǎn)型發(fā)展。2、堅(jiān)持以人為本與可持續(xù)發(fā)展原則。從規(guī)劃理念、設(shè)計(jì)、功能、設(shè)施以及配套服務(wù)等方面體現(xiàn)一切為人服務(wù)的根本宗旨，力求規(guī)劃編制和實(shí)施的人本化。同時(shí)追求社會(huì)功能、城市文化等方面的內(nèi)在和諧，平衡區(qū)域生態(tài)、生活、生產(chǎn)綜合環(huán)境，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、資源、環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。3、堅(jiān)持統(tǒng)籌發(fā)展與集聚發(fā)展原則。推動(dòng)商務(wù)服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)科學(xué)發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、內(nèi)外融合，實(shí)現(xiàn)綜合性與專業(yè)性、高端化與大眾化、國(guó)際的與民族的等多元因素統(tǒng)籌和諧發(fā)展，大力推進(jìn)農(nóng)商聯(lián)動(dòng)、商旅聯(lián)動(dòng)、工商聯(lián)動(dòng)、銀商聯(lián)動(dòng)、內(nèi)外貿(mào)聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、消費(fèi)增長(zhǎng)相同步。充分關(guān)注產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)和功能集聚發(fā)展，通過(guò)商業(yè)與商務(wù)相集聚，商業(yè)與文化、生態(tài)等相融合，形成規(guī)模集聚效應(yīng)，進(jìn)一步提高地域總體吸納和輻射能力，促進(jìn)城市綜合資源的合理配置和有效發(fā)展。4、堅(jiān)持繁榮繁華與便民利民原則。注重城區(qū)內(nèi)部的功能分工和合理布局，劃分若干等級(jí)商業(yè)，提供不同范圍和服務(wù)功能，體現(xiàn)不同土地級(jí)差和不同互補(bǔ)功能，形成完善的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，既體現(xiàn)城市繁榮繁華的形象，又體現(xiàn)便民利民的本質(zhì)，為居民購(gòu)物和消費(fèi)提供便利。楊浦區(qū)商務(wù)服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)發(fā)展目標(biāo)：圍繞上海建設(shè)“四個(gè)中心”和現(xiàn)代化國(guó)際大都市的總體目標(biāo)，依托楊浦國(guó)家創(chuàng)新型試點(diǎn)城區(qū)建設(shè)的良好契機(jī)，結(jié)合楊浦區(qū)“四地四區(qū)”的發(fā)展定位，發(fā)揮楊浦區(qū)獨(dú)特的區(qū)位交通、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展空間和科技人文等綜合優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持搞活流通和擴(kuò)大消費(fèi)相結(jié)合，堅(jiān)持提升重點(diǎn)和培育新興相結(jié)合，堅(jiān)持完善布局和拓展空間相結(jié)合，以重大功能性項(xiàng)目為抓手，加快推進(jìn)商務(wù)商業(yè)設(shè)施建設(shè),加快對(duì)內(nèi)對(duì)外開(kāi)放,進(jìn)一步集聚和引進(jìn)一批高能級(jí)、創(chuàng)新型的知名企業(yè)、知名品牌和總部機(jī)構(gòu)，形成層次分明、主體多元、功能集成、布局合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局，實(shí)現(xiàn)楊浦區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升。“十二五”期間，商務(wù)服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)18%以上，在2015年末達(dá)到385億元以上，力爭(zhēng)達(dá)到400億元（按2010年168.6億元計(jì)算，含商務(wù)服務(wù)、批發(fā)零售、住宿餐飲）。1、基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)發(fā)展目標(biāo)以實(shí)現(xiàn)區(qū)域戰(zhàn)略目標(biāo)、提升城區(qū)服務(wù)功能、提高城區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力為主線，以市場(chǎng)化、現(xiàn)代化、創(chuàng)新性為引領(lǐng)，加快完善由市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)、特色商業(yè)街區(qū)構(gòu)成的基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)布局體系，加強(qiáng)市場(chǎng)流通功能塑造和貿(mào)易服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，促進(jìn)新興業(yè)態(tài)、知名品牌、先進(jìn)理念和技術(shù)集聚。更好地服務(wù)于城區(qū)功能完善和提升，促進(jìn)城市繁榮繁華；更好地服務(wù)于市民生活品質(zhì)提高，保障民生，擴(kuò)大消費(fèi)，促進(jìn)人民群眾安居樂(lè)業(yè)?！笆濉逼陂g，社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)15%以上，在2015年末達(dá)到480億元以上，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)500億元。2、商務(wù)服務(wù)業(yè)發(fā)展目標(biāo)圍繞形成以科教創(chuàng)新為特色、服務(wù)經(jīng)濟(jì)為核心的新型產(chǎn)業(yè)體系，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間布局的戰(zhàn)略性調(diào)整，以五大功能區(qū)建設(shè)為依托，以“智能、低碳、生態(tài)”的新型現(xiàn)代化商務(wù)樓宇開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，帶動(dòng)存量商務(wù)樓宇改造提升，進(jìn)一步提高樓宇品質(zhì)、優(yōu)化樓宇布局、完善配套服務(wù)，按照“兩個(gè)優(yōu)先”發(fā)展方針，重點(diǎn)引進(jìn)發(fā)展科技金融、信息服務(wù)、專業(yè)服務(wù)及總部經(jīng)濟(jì)。到2015年，稅收超億元樓宇達(dá)到10幢左右。新江灣城24-1、2、3、4地塊綜合項(xiàng)目落戶將帶動(dòng)新江灣地區(qū)的發(fā)展，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量；使新江灣地區(qū)交通環(huán)境等優(yōu)勢(shì)凸顯，也帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。第三章市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況1、區(qū)域發(fā)展定位■“浦江時(shí)代”北節(jié)點(diǎn)上海城市的發(fā)展主軸一直是沿東、西方向展開(kāi)。自2000年之后，黃浦江兩岸的綜合開(kāi)發(fā)工程成為了上海又一大城市開(kāi)發(fā)啟動(dòng)戰(zhàn)略，上海進(jìn)入了“黃浦江時(shí)代”。當(dāng)前的樓市發(fā)展也幾乎印證了這一時(shí)代策略，小陸家嘴濱江線、老外灘、北外灘、世博濱江兩岸，及至黃浦江支流的蘇州河沿線區(qū)，都成為了上海樓市的佼佼者，而位于這條發(fā)展江軸北節(jié)點(diǎn)上的新江灣城，將承啟這一時(shí)代策略，繼續(xù)發(fā)展下去?！鰟?chuàng)建上?！按竽X”上世紀(jì)九十年代以來(lái)，上海堅(jiān)持“三、二、一”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，全面實(shí)施產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，優(yōu)先發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)中心城市綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)。進(jìn)入二十一世紀(jì)之后，全球窗體頂端窗體底端\o"信息化"信息化革命如火如荼，智力型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，上海也開(kāi)始全面啟動(dòng)“科教興市”戰(zhàn)略，依托科學(xué)技術(shù)、教育產(chǎn)業(yè)，建設(shè)“知識(shí)上?！?、“智力上海”。新江灣城正好位于高校林立的楊浦區(qū)內(nèi)，是楊浦區(qū)最主要的新建城區(qū)。在楊浦區(qū)提出的“知識(shí)楊浦”戰(zhàn)略大背景下，新江灣城將扮演著重要角色。定位于“國(guó)際智慧城”的新江灣城，將與楊浦區(qū)共同構(gòu)建上海的“中央智力區(qū)”，成為“知識(shí)上?！钡凝堫^項(xiàng)目?！鲞B動(dòng)副中心，形成稀有資源片區(qū)五角場(chǎng)是市政府著力打造的上海四大城市副中心之一，隨著去年中環(huán)的建成以及萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)使用，五角場(chǎng)向城市副中心又邁進(jìn)了一大步，五角場(chǎng)的商辦物業(yè)也逐漸成熟，而新江灣城規(guī)劃則以中高檔生態(tài)住宅為主，兩大板塊互相呼應(yīng)，形成系列。值得關(guān)注的是，在寸土寸金的上海市區(qū)內(nèi)，已經(jīng)找不到第二塊像9.45平方公里的新江灣城這樣完整的可開(kāi)發(fā)土地了。2、區(qū)域環(huán)境狀況■總體規(guī)劃：在用地布局上，規(guī)劃范圍內(nèi)用地布局以水系和綠化為骨架。結(jié)合現(xiàn)狀河道和水體，規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)狀的水系，若干生態(tài)湖與居住社區(qū)公園和公共服務(wù)中心相結(jié)合作為住區(qū)空間組織的核心，其中軍工路南側(cè)的大片湖面除作景觀用途外，還可保留與黃浦江連通并停泊游艇的可能性。規(guī)劃范圍內(nèi)以河道系統(tǒng)聯(lián)系各生態(tài)湖，并連通區(qū)內(nèi)水系和小吉浦、黃浦江，形成兼顧景觀和排水的水系。在形態(tài)上，以水系網(wǎng)絡(luò)的分割形成有機(jī)的居住用地布局。在規(guī)劃范圍內(nèi)，國(guó)江路東側(cè)約1平方公里左右的用地規(guī)劃為大學(xué)校區(qū)，作為復(fù)旦大學(xué)的教學(xué)科研擴(kuò)展用地。新江灣城用地平衡表用地性質(zhì)用地面積（公頃）比例（%）居住用地20.92.2公建用地3.10.3工業(yè)用地16.31.7倉(cāng)儲(chǔ)用地115.812.3對(duì)外交通用地59.26.3特殊用地53.45.7■景觀規(guī)劃：新江灣城最大的優(yōu)勢(shì)是自然生態(tài)“綠寶石”，是上海市中心未經(jīng)開(kāi)發(fā)的最大的一塊風(fēng)水寶地，9000畝的旺地。黃浦江活水從旁貫通。被列入上海未來(lái)4大示范居住區(qū)。這是由它獨(dú)特的資源決定的。這里緊鄰1500畝復(fù)旦用地，教育是最大的資源，與其他新盤相比是得天獨(dú)厚的。另外，這里有上海僅有的都市生態(tài)綠地，生態(tài)是新江灣的最大資源。于是，在上海市區(qū)最后一塊純天然生態(tài)區(qū)的新江灣城，一反常規(guī)地先不做建設(shè)規(guī)劃，而是先進(jìn)行土地的生態(tài)格局研究，在景觀規(guī)劃、公建設(shè)施確定后再布置住宅，綠中插樓。未來(lái)這里的建筑毛密度為0.6，居住用地平均容積率約為1.0。

9.45平方公里統(tǒng)一規(guī)劃知識(shí)型、生態(tài)型的花園城區(qū)，江灣天地濱水休閑中心、復(fù)旦大學(xué)江灣新校區(qū)、新江灣城公園、自然花園、都市村莊、大型知識(shí)商務(wù)中心六大板塊，巨資構(gòu)筑上海人居典范之作。配套設(shè)施：交通配套地塊西面的淞滬路殷高路規(guī)劃有軌道交通10號(hào)線（M1）站點(diǎn)，距離大概為2公里地塊東面的國(guó)江路規(guī)劃有軌道交通18號(hào)線（L5）站點(diǎn)，距離僅為200米此外，新江灣城內(nèi)日后還會(huì)通多路公交車，連接楊浦其他區(qū)域以及閘北、虹口等外區(qū)域商業(yè)配套新江灣城內(nèi)部規(guī)劃有3個(gè)鄰里中心，其功能將包含社區(qū)行政管理、日常商業(yè)服務(wù)、文化衛(wèi)生設(shè)施，其中的一個(gè)鄰里中心就在本地塊斜對(duì)面。新江灣城的F街區(qū)規(guī)劃為大型的商業(yè)知識(shí)區(qū)，未來(lái)將會(huì)形成大量的商業(yè)設(shè)施，距離地塊約1.5公里。此外，地塊也可享受到五角場(chǎng)城市副中心的配套。教育配套新江灣城內(nèi)規(guī)劃了一所高級(jí)中學(xué)，兩所初級(jí)中學(xué)、三所小學(xué)和七所幼稚園。其中在地塊附近就規(guī)劃有3所幼稚園和1所小學(xué)。在高等學(xué)府方面，復(fù)旦大學(xué)新江灣城校區(qū)將于今年9月正式啟用。醫(yī)療配套長(zhǎng)海醫(yī)院，三等甲（位于長(zhǎng)海路，距離地塊約2.5公里）東方肝膽外科醫(yī)院，三等甲（位于長(zhǎng)海路、長(zhǎng)海醫(yī)院旁）同濟(jì)大學(xué)附屬肺科醫(yī)院，三級(jí)甲（位于政民路，約1.5公里）3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析

新江灣城周邊居住區(qū)人口密集，亟待疏解；同時(shí)周邊大學(xué)教育功能的發(fā)展，也需要有拓展空間。因此在居住和教育功能方面對(duì)新江灣城的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生較大需求。由于原為軍用機(jī)場(chǎng)，長(zhǎng)久以來(lái)作為一塊相對(duì)獨(dú)立和封閉的用地，對(duì)地區(qū)交通通道形成一定程度的阻隔，新江灣城開(kāi)發(fā)將有助于打通區(qū)域性交通通道，使地區(qū)道路系統(tǒng)更加完善。作為中心城不可或缺的組成部分，周邊基礎(chǔ)設(shè)施的良好發(fā)展為新江灣城地區(qū)的開(kāi)發(fā)提供有力支撐。

根據(jù)全市軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃，地鐵M1、M3線和輕軌L5線將從新江灣城地區(qū)通過(guò)，使新江灣城獲得便捷的公共交通線路。逸仙路、軍工路、淞滬路等城市干道為新江灣城提供與周邊地區(qū)以及五角場(chǎng)城市副中心的聯(lián)系途徑。周邊市政配套設(shè)施系統(tǒng)的發(fā)展也為新江灣城的居住開(kāi)發(fā)提供有力支持。如現(xiàn)有閘北水廠擴(kuò)容保證供水，閘北電廠的改造改善周邊環(huán)境質(zhì)量等。

原機(jī)場(chǎng)用地具有良好的綠化植被條件，機(jī)場(chǎng)搬遷成為待建地后該地區(qū)由于河道淤塞，形成若干低洼水塘，使該地區(qū)生態(tài)系統(tǒng)進(jìn)一步恢復(fù)。對(duì)于發(fā)展居住區(qū)而言，現(xiàn)狀用地良好的生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)，提供營(yíng)造優(yōu)良居住環(huán)境的先天優(yōu)勢(shì)。

新江灣城地區(qū)應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)為上海中心城的花園城區(qū)，在充分利用周邊設(shè)施的基礎(chǔ)上，為地區(qū)功能發(fā)展提供拓展空間，并提升北部城區(qū)的環(huán)境與景觀形象。同時(shí)，新江灣城地區(qū)應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)為生態(tài)型、知識(shí)型的城市住區(qū)，充分吸收國(guó)際先進(jìn)理念，推陳出新，成為21世紀(jì)上海城市居住區(qū)發(fā)展的新典范。五角場(chǎng)商圈概述五角場(chǎng)地處楊浦區(qū)北部,傳統(tǒng)上是指由國(guó)定路、政立路、國(guó)和路圍成的約3公里多的環(huán)島地區(qū),由邯鄲路、四平路、黃興路、翔殷路、松滬路五條發(fā)散型主干道在此交匯而得名。近年來(lái)五角場(chǎng)-新江灣城為楊浦區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)域，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、百聯(lián)又一城奠定了區(qū)域商業(yè)格局；中環(huán)線和軌道交通的建設(shè)大大提升了區(qū)域?qū)ν饨煌ū憷潭群蛥^(qū)位價(jià)值；黃興綠地板塊和新江灣城住宅區(qū)建設(shè)提升了區(qū)域居住品質(zhì)。區(qū)域商業(yè)商務(wù)開(kāi)發(fā)分環(huán)島核心商務(wù)區(qū)、大學(xué)社區(qū)中心、科技研發(fā)中心、綜合服務(wù)中心和文化體育中心五大板塊：環(huán)島核心商務(wù)區(qū)———將建設(shè)商務(wù)辦公樓、星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、步行商業(yè)街區(qū)等，依托區(qū)域內(nèi)眾多高校，吸引國(guó)內(nèi)科技創(chuàng)新企業(yè)、海內(nèi)外集團(tuán)、國(guó)際專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等設(shè)立區(qū)域總部或分部；同時(shí)吸引信息咨詢、金融服務(wù)、人力資源、展覽、物流、法律、中介等專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)入駐；知識(shí)服務(wù)業(yè)，如教育培訓(xùn)、科技研發(fā)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)和文化出版等也是該區(qū)域著力引入的目標(biāo)。該區(qū)域商務(wù)辦公建筑面積將達(dá)48.12萬(wàn)平方米。大學(xué)社區(qū)中心———將整合學(xué)校部分硬件、軟件設(shè)施，形成學(xué)生、教師、科研工作者、居民的工作和生活中心區(qū)，包括學(xué)生活動(dòng)中心、學(xué)生交流中心、大學(xué)城信息中心等綜合多功能的新型居住社區(qū)。為貼近商務(wù)需求，還將配套星級(jí)商務(wù)酒店、會(huì)議中心、娛樂(lè)功能設(shè)施、停車場(chǎng)等。中央社區(qū)商務(wù)辦公建筑面積約11.38萬(wàn)平方米?？萍佳邪l(fā)中心———將形成以軟件開(kāi)發(fā)、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、出版等原創(chuàng)性科技企業(yè)為主的科技園區(qū)，構(gòu)筑科研機(jī)構(gòu)、大專院校、高科技企業(yè)技術(shù)研發(fā)基地。商務(wù)辦公建筑面積約為30.1萬(wàn)平方米，包括新江灣城28.1萬(wàn)平米，323街坊東基地1.16萬(wàn)平米，324街坊舊改0.81萬(wàn)平米。綜合服務(wù)中心———未來(lái)主要提供區(qū)域內(nèi)行政管理、專業(yè)服務(wù)、辦公支援、信息咨詢等綜合服務(wù)，建造行政中心、金融投資中心、會(huì)展中心、文化中心等標(biāo)志性建筑。文化體育中心———以體育場(chǎng)、游泳池、體育館為核心，發(fā)展文化藝術(shù)工作室、文化市場(chǎng)、休閑娛樂(lè)設(shè)施等。五角場(chǎng)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)概況本本項(xiàng)目區(qū)域區(qū)域業(yè)態(tài)概況住宅物業(yè)客戶特征：新江灣城板塊客戶以楊浦、虹口、寶山北三區(qū)客戶居多，地緣性強(qiáng)，一般為自主型的品質(zhì)改善型需求，因此置業(yè)面積較大，注重品質(zhì)和舒適度，對(duì)價(jià)格敏感度不高；產(chǎn)品特征：因新江灣城板塊多為改善型需求，項(xiàng)目多為精裝大戶型產(chǎn)品和類別墅、別墅產(chǎn)品，總價(jià)門檻高；未來(lái)展望：新江灣城板塊目前已定性為中產(chǎn)階級(jí)/精英人士居住區(qū)域，以改善型需求為產(chǎn)品導(dǎo)向，目前因限購(gòu)沖擊和大量同類產(chǎn)品的上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，唯有做好品質(zhì)與細(xì)節(jié)才是企業(yè)制勝之道。典型項(xiàng)目——2012年成交排行前十的項(xiàng)目排名項(xiàng)目名稱新推案時(shí)間成交成交開(kāi)發(fā)商熱銷原因面積（平米）均價(jià)（元/平）1華潤(rùn)置地橡樹(shù)灣城2012/10/43482337419華潤(rùn)置地品牌開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)品精致2創(chuàng)智天地嘉苑2012/11/232753037885上海瑞安房地產(chǎn)有限公司上海創(chuàng)智天地發(fā)展有限公司品牌開(kāi)發(fā)商、綜合體項(xiàng)目、自身配套豐富3國(guó)際濱江城2011/12/292621929104上海正海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司戶型緊湊，總價(jià)相對(duì)區(qū)域內(nèi)較低，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯4香景園2012/8/312571036313上海保輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司戶型緊湊總價(jià)略低，性價(jià)比相對(duì)較高5九龍倉(cāng)璽園2011/6/251895746330上海綠源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司品牌開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)品大氣精致6嘉譽(yù)園2011/11/291513538732上海城投悅城置業(yè)有限公司戶型多樣可選性大，性價(jià)比高7中建府邸2012/9/221458547740華東中建地產(chǎn)有限公司別墅提升社區(qū)價(jià)值、開(kāi)發(fā)商品牌2、商業(yè)物業(yè)租售模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、百聯(lián)又一城和財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)為開(kāi)發(fā)商持有經(jīng)營(yíng)。其中萬(wàn)達(dá)將主要商業(yè)單體分別整體租賃給幾大型商業(yè)體如第一食品、巴黎春天、HOLA家居、沃爾瑪、黃金珠寶城、寶大祥等獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，而將廣場(chǎng)內(nèi)各單體沿人行通道底商和地下層單獨(dú)持有經(jīng)營(yíng)，二者結(jié)合，經(jīng)營(yíng)狀況良好；百聯(lián)則招募旗下商家獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)委托信義房屋招商，持有經(jīng)營(yíng)。九隆坊和東上海商業(yè)廣場(chǎng)則分割出售。前者售后返租，委托專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)；后者尚未銷售。租售情況租金：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)-1F服飾城租金價(jià)格為15-20元/㎡/天，整體商業(yè)租金據(jù)新聞報(bào)道為3.3元/㎡/天；九隆坊按不同樓層定位招商，整體租金約為3-3.5元/㎡/天；財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)整體租金約為3元/㎡/天。租賃情況：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)和百聯(lián)又一城基本都為滿租，充分體現(xiàn)了專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的招商和經(jīng)營(yíng)管理能力；九隆坊和財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)都在06年底07年初開(kāi)始招商，招商率約為30%和50%。售價(jià)：九隆坊項(xiàng)目分割出售的價(jià)格，截止2007年7月23日平均成交價(jià)格為16071元/㎡。銷售情況：九隆坊2006年11月開(kāi)始銷售至2007年7月23日，總商業(yè)面積2.6萬(wàn)㎡售出18633㎡，銷售率為71.7%。據(jù)調(diào)研，剩余主要為沿街鋪面和大面積鋪面。而小面積鋪位（100萬(wàn)元總價(jià)以內(nèi)）的客戶主要是楊浦區(qū)本地人，而100-200萬(wàn)元總價(jià)鋪位的客戶主要來(lái)源于江蘇、浙江。）君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGEPAGE273、辦公物業(yè)楊浦區(qū)辦公市場(chǎng)主要以五角場(chǎng)—黃興板塊和楊浦內(nèi)環(huán)線板塊組成，其中五角場(chǎng)板塊和黃興板塊近期辦公市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍。銷售型辦公物業(yè)銷售均價(jià)為20000~30000元/㎡，租賃型辦公物業(yè)租金在3-3.5元/㎡/天。五角場(chǎng)板塊被規(guī)劃為未來(lái)上海城市的副中心，給該區(qū)域帶來(lái)了前所未有的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。該區(qū)域市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展不均衡，在“城市副中心”和“知識(shí)楊浦”的規(guī)劃作用下，五角場(chǎng)板塊的遠(yuǎn)景被放大，加上區(qū)域內(nèi)原有辦公樓較少且不成氣候，樓宇經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，致使五角場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的辦公類產(chǎn)品與真正意義上的CBD區(qū)域尚存在一定的差距。該區(qū)域規(guī)劃遠(yuǎn)景尚未體現(xiàn)出功能優(yōu)勢(shì)，加之周邊原有商務(wù)配套設(shè)施不完善，致使客戶來(lái)源仍以區(qū)域內(nèi)客戶和少量投資客戶為主。周邊項(xiàng)目售價(jià)情況本項(xiàng)目周邊5-10公里范圍內(nèi)主要在售地產(chǎn)項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介如下表：序號(hào)項(xiàng)目名稱地址單價(jià)（萬(wàn)元/平方米）地產(chǎn)類型1建發(fā)瓏庭楊浦淞滬路殷高東路38000住宅2保輝香景園楊浦國(guó)曉路668弄40000住宅3潤(rùn)地華庭淞滬路殷行路38900住宅4尚浦領(lǐng)世江灣城路88弄42000住宅5東方藍(lán)海國(guó)際廣場(chǎng)楊浦黃興路國(guó)順東路

28000寫字樓6同濟(jì)逸仙大廈逸仙路25號(hào)30000寫字樓7創(chuàng)智天地大學(xué)路國(guó)定路30000寫字樓8三湘未來(lái)海岸新江灣城淞滬路、民府路口35000商鋪9五角豐達(dá)政益路8號(hào)40000商鋪第四章項(xiàng)目建設(shè)方案建設(shè)項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目建設(shè)背景本項(xiàng)目位于新江灣城，周邊居住區(qū)人口密集，亟待疏解；同時(shí)周邊大學(xué)教育功能的發(fā)展，也需要有拓展空間。因此在居住和教育功能方面對(duì)新江灣城的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生較大需求。由于原為軍用機(jī)場(chǎng)，長(zhǎng)久以來(lái)作為一塊相對(duì)獨(dú)立和封閉的用地，對(duì)地區(qū)交通通道形成一定程度的阻隔，新江灣城開(kāi)發(fā)將有助于打通區(qū)域性交通通道，使地區(qū)道路系統(tǒng)更加完善。作為中心城不可或缺的組成部分，周邊基礎(chǔ)設(shè)施的良好發(fā)展為新江灣城地區(qū)的開(kāi)發(fā)提供有力支撐。根據(jù)全市軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃，地鐵M1、M3線和輕軌L5線將從新江灣城地區(qū)通過(guò)，使新江灣城獲得便捷的公共交通線路。逸仙路、軍工路、淞滬路等城市干道為新江灣城提供與周邊地區(qū)以及五角場(chǎng)城市副中心的聯(lián)系途徑。周邊市政配套設(shè)施系統(tǒng)的發(fā)展也為新江灣城的居住開(kāi)發(fā)提供有力支持。如現(xiàn)有閘北水廠擴(kuò)容保證供水，閘北電廠的改造改善周邊環(huán)境質(zhì)量等。原機(jī)場(chǎng)用地具有良好的綠化植被條件，機(jī)場(chǎng)搬遷成為待建地后該地區(qū)由于河道淤塞，形成若干低洼水塘，使該地區(qū)生態(tài)系統(tǒng)進(jìn)一步恢復(fù)。對(duì)于發(fā)展居住區(qū)而言，現(xiàn)狀用地良好的生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)，提供營(yíng)造優(yōu)良居住環(huán)境的先天優(yōu)勢(shì)。新江灣城地區(qū)應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)為上海中心城的花園城區(qū)，在充分利用周邊設(shè)施的基礎(chǔ)上，為地區(qū)功能發(fā)展提供拓展空間，并提升北部城區(qū)的環(huán)境與景觀形象。同時(shí)，新江灣城地區(qū)應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)為生態(tài)型、知識(shí)型的城市住區(qū)，充分吸收國(guó)際先進(jìn)理念，推陳出新，成為21世紀(jì)上海城市居住區(qū)發(fā)展的新典范?；谝陨咸攸c(diǎn)上海君庭置業(yè)有限公司將在新江灣城24-1、2、3、4地塊綜合項(xiàng)目上建成集中居住、辦公、商業(yè)為一體的綜合性社區(qū)，提高本社區(qū)及周邊社區(qū)的生活質(zhì)量。2、項(xiàng)目建設(shè)總體思路在全面深刻、理解與領(lǐng)會(huì)楊浦區(qū)及新江灣城發(fā)展規(guī)劃本項(xiàng)目將集合“生態(tài)、人文、信息、低碳、資源”各項(xiàng)內(nèi)容，提出對(duì)本地塊新江灣城24-1、2、3、4地塊綜合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的總體思路是：“以人為本，為人服務(wù)”，了解分析社區(qū)人員的社會(huì)文化特性，加強(qiáng)社區(qū)人員的“工作、文化、休閑”生活，提供人與人交往的優(yōu)質(zhì)平臺(tái)。力求創(chuàng)造出一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、文化內(nèi)涵有特色具有全方面人性化服務(wù)的綜合性花園式居住、辦公、購(gòu)物的空間；生態(tài)家園，親近綠色，留住自然，以綠色、自然為基調(diào)的生態(tài)社區(qū)是社區(qū)人員選擇居住、辦公、購(gòu)物的理想場(chǎng)所；尋找綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)別于一般商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)、辦公樓的不同之處，引入各類商業(yè)配套，保證社區(qū)人員在生活中更加便捷；新型的適應(yīng)未來(lái)需要的生活方式。以小汽車和快速捷運(yùn)系統(tǒng)為主的交通方式，齊全而便利的生活配套服務(wù)設(shè)施，科技化、信息化的設(shè)備系統(tǒng)，構(gòu)成了新社區(qū)居民的生活、辦公方式。多元文化共生與發(fā)展，創(chuàng)造具有特色的地方文化、景觀文化、社區(qū)文化等。建設(shè)規(guī)模及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上海市楊浦區(qū)新江灣城24-1、2、3、4號(hào)地塊綜合項(xiàng)目；項(xiàng)目總用地面積21540平方米,總建筑面積約90,725.4㎡,其中24-1、2、4號(hào)地塊已經(jīng)動(dòng)工，24-3號(hào)塊占地面積1810平方米，建筑面積4525㎡，需要與另一家開(kāi)發(fā)商筑居同步規(guī)劃施工，目前雙方同時(shí)啟動(dòng)時(shí)間約為2013年下半年），24-1、2、4號(hào)三個(gè)地塊的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量1總用地面積平方米19730.5總建筑面積平方米86200.42地上不計(jì)容建筑面積地上計(jì)容建筑面積51146.6其中住宅6275寫字樓22482.5總部辦公4007.7商業(yè)18261.4門衛(wèi)及垃圾房120地下建筑面積34279.8其中商業(yè)5808.3停車位450輛人防面積81203住宅所占比例%11%辦公所占比例%47%商業(yè)所占比例%42%4建筑占地面積平方米95305道路廣場(chǎng)面積平方米10200.56綠地面積平方米16.8%7建筑密度%48.3%8容積率2.5929綠地率%16.8%10機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)輛460其中地面停車10地下停車45011非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)984三、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃于2013年2月開(kāi)工建設(shè)，2014年5月開(kāi)始預(yù)售，預(yù)計(jì)2015年12月可全部交付使用，建設(shè)周期約為36個(gè)月。第五章項(xiàng)目投資估算及資金籌措項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目投資估算表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目估算金額備注1開(kāi)發(fā)成本1009451.1土地費(fèi)用50839詳見(jiàn)附表11.2前期工程費(fèi)2767詳見(jiàn)附表21.3建筑安裝費(fèi)40122詳見(jiàn)附表31.4公共配套費(fèi)67721.5開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用445詳見(jiàn)附表42開(kāi)發(fā)費(fèi)用290552.1管理費(fèi)用1776按照銷售額的1%測(cè)算2.2銷售費(fèi)用3552按照銷售額的2%測(cè)算2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用2244027000萬(wàn)元，17%/年計(jì)算一年，70000萬(wàn)元以8.5%/年計(jì)算三年。2.4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1287按(1+2)×1%測(cè)算3總投資130000二、資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目投資資金來(lái)源表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目金額比例1自有資金6000046.15%2借入資金7000053.85%合計(jì)130000100.00%第六章財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)一覽表序號(hào)內(nèi)容單位指標(biāo)1總投資額萬(wàn)元1300001.1開(kāi)發(fā)成本萬(wàn)元1009451.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用萬(wàn)元290552項(xiàng)目對(duì)外銷售總收入萬(wàn)元1776173利潤(rùn)總額萬(wàn)元324884投資報(bào)酬率%24.99%5投資利稅率%36.63%6自有資金的投資利潤(rùn)率%54.15%7項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)萬(wàn)元243668投資凈利率%18.74%9銷售凈利率%13.72%項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)附表1：取得四塊土地費(fèi)用估算表（單位：萬(wàn)元）土地使用權(quán)獲得價(jià)款總額匯總（萬(wàn)元）：股權(quán)轉(zhuǎn)讓寶鋼發(fā)展有限公司37564.33上海寶蓮?fù)顿Y（集團(tuán)）有限公司11630.69孫月新1757.53土地轉(zhuǎn)讓尾款軍用土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)1567.50支付的借款利息費(fèi)用轉(zhuǎn)讓前君庭借款利息921.12交易所服務(wù)費(fèi)產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)277.82產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中介費(fèi)上海正廷企業(yè)營(yíng)銷策劃中心（有限合伙）1777.64其他13.2總額55501說(shuō)明：四塊土地共21540平方米，因此次只開(kāi)發(fā)其中三塊土地（7丘、12丘、18丘），共19730.5平方米，其中13丘不開(kāi)發(fā)，為1809.5平方米，按土地比例算出：55501*19730.5/21540=50839萬(wàn)元（取四舍五入）。附表2：前期工程費(fèi)用估算表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目金額單價(jià)（元/平方米）1測(cè)量丈量費(fèi)68.4413.412勘探工程21.554.223規(guī)劃費(fèi)68.9613.514建筑設(shè)計(jì)費(fèi)1162.92227.905市政設(shè)計(jì)費(fèi)142.2327.876園林設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)51.7210.147裝修設(shè)計(jì)費(fèi)181.0235.488零星工程設(shè)計(jì)費(fèi)77.5815.209報(bào)批報(bào)建費(fèi)517.20101.3610曬圖費(fèi)25.865.0711臨時(shí)道路120.6823.6512臨時(shí)用電123.3024.1613臨時(shí)用水17.243.3814場(chǎng)地平整31.726.2215辦公室建造及裝修費(fèi)125.1624.5316圍墻建造費(fèi)用31.726.22合計(jì)2767.31542.32備注：?jiǎn)蝺r(jià)以總價(jià)/可售面積51027平方米計(jì)算附表3：建安成本估算表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目金額單價(jià)（元/平方米）1地下室工程14097.702762.792地上主體結(jié)構(gòu)工程9985.861956.973水電暖通安裝工程5368.411052.074設(shè)備供貨安裝1489.62291.935裝修工程8787.491722.136欄桿及其他門窗392.8776.99合計(jì)40121.957862.89備注：?jiǎn)蝺r(jià)以總價(jià)/可售面積51027平方米計(jì)算附表4：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目金額單價(jià)（元/平方米）1工程監(jiān)理費(fèi)163.7832.102工程造價(jià)咨詢費(fèi)146.5428.723工程保險(xiǎn)費(fèi)17.243.384其他117.9123.11合計(jì)445.4787.30備注：?jiǎn)蝺r(jià)以總價(jià)/可售面積51027平方米計(jì)算附表5：損益表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱整個(gè)項(xiàng)目備注1經(jīng)營(yíng)收入1776171.1銷售收入177617詳見(jiàn)附表61.2出租收入1.3自營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本1300002.1產(chǎn)品分?jǐn)偝杀?.2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.3修理費(fèi)用3經(jīng)營(yíng)稅金及附加9857.72按照銷售額177617*5.55%計(jì)算4土地增值稅5270.94詳見(jiàn)附表75利潤(rùn)總額32487.866稅前彌補(bǔ)虧損7所得稅8121.978稅后利潤(rùn)24365.908.1稅后彌補(bǔ)虧損8.2盈余公積金8.3公益金8.4應(yīng)付利潤(rùn)8.5未分配利潤(rùn)24365.90附表6：銷售計(jì)劃表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)進(jìn)度可售面積單價(jià)計(jì)劃可回籠資金(萬(wàn)元)2014年

（萬(wàn)元）2015年

（萬(wàn)元）2016年

（萬(wàn)元）1寫字樓、辦公264903000079471300004500044712商業(yè)18261.74000073046320003900020463住宅6275400002510025100651027177617附表7：土地增值稅（單位：萬(wàn)元）銷售收入177617開(kāi)發(fā)成本100945.00開(kāi)發(fā)費(fèi)用29055.13經(jīng)營(yíng)稅金及附加9857.72加計(jì)扣除金額20189.00扣除項(xiàng)目合計(jì)160046.85增值額17569.81增值額與扣除項(xiàng)目金額比率10.98%應(yīng)納增值稅稅額5270.94附表8：現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

（萬(wàn)元）項(xiàng)目11年前

已實(shí)現(xiàn)收支

（萬(wàn)元）2012年（萬(wàn)元）2013年（萬(wàn)元）2014年（萬(wàn)元）2015年（萬(wàn)元）2016年（萬(wàn)元）以后1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1期初現(xiàn)金余額2現(xiàn)金流入355,36751,160--21,0005,54050269,31430,000-12,00048,10027,00025,00020,00020,00019,0006,5172.1銷售回款177,61712,000