碧桂園項目運營管理案例解析

PagePAGE2ofNUMPAGES6碧桂園項目運營管理案例解析應用背景

在業(yè)界，碧桂園一直以快速和規(guī)模性開發(fā)房地產(chǎn)項目而著稱。開發(fā)一個項目，從拿地到銷售，碧桂園僅僅只需短短6個月的時間。而隨著其2007年4月在香港上市后，其規(guī)模也隨即從廣東省內(nèi)拓展到江蘇、湖南、安徽、重慶、遼寧、內(nèi)蒙等省外地區(qū)，項目開發(fā)量及交樓量與上市前相比實現(xiàn)了成倍增長：從數(shù)量上來看，2008年碧桂園的在開發(fā)項目達51個，開發(fā)量比上市前增長了一倍；從規(guī)模上看，碧桂園08年的交樓面積超過了06、07兩年之和。另據(jù)碧桂園相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至2008年10月30日，碧桂園已取國土證的開發(fā)項目的總建筑面積高達4618萬平方米，其中，在建總可售建筑面積高達1606萬平方米。

隨著上市后項目開發(fā)量及交樓量的成倍增長，碧桂園集團多項目運營管理的難度越來越大，面臨的問題也越來越多。比如，如何讓最稀缺的高層時間，鎖定在最關(guān)鍵的節(jié)點上？如何確保項目計劃的合理性、嚴謹性？如何科學的評估項目的執(zhí)行結(jié)果？如何管理組織的隱性經(jīng)驗并植入日常的業(yè)務？如何高效的對項目計劃作出合理調(diào)整與決策？如何快速復制、培養(yǎng)復合型人才等。

面對公司的規(guī)?；瘮U張，碧桂園高層意識到了信息化管理的急迫性和重要性。從07年4月份上市之后，碧桂園集團便立即啟動了“碧桂園ERP計劃”，先后上馬了ERP系統(tǒng)中的財務管理、采購管理、資金管理以及HR管理等系統(tǒng)。2008年7月，碧桂園再次攜手房地產(chǎn)管理軟件專家明源軟件，重點引入“碧桂園ERP計劃”的核心系統(tǒng)——能管控和支撐房地產(chǎn)企業(yè)核心業(yè)務流程的項目管理ERP系統(tǒng)。

就項目管理ERP系統(tǒng)的實施，碧桂園投入了前所未有的龐大資源，集團高層深度參與、高度重視，項目實施領導小組組長直接由集團執(zhí)行總裁崔建波及執(zhí)行董事楊惠妍擔任。同時，為了確保ERP項目的順利實施，碧桂園還抽調(diào)專人，成立了項目管理ERP辦公室，專項開展ERP項目實施的管理與推進工作。碧桂園項目管理ERP解決方案

項目管理ERP系統(tǒng)是碧桂園整個集團的核心系統(tǒng)工程，觸及集團上下，甚至涉及到碧桂園整個管理流程和標準的梳理與再造。該系統(tǒng)重點圍繞碧桂園地產(chǎn)項目開發(fā)的全生命周期，從“進度、質(zhì)量、成本和現(xiàn)金流”四條主線實現(xiàn)對整個項目的全面管理。分別覆蓋“項目發(fā)展（包括項目論證、項目可行性分析）、規(guī)劃設計、項目建設（包括采購招投標、施工等）和銷售與服務”等項目運營管理的重要階段，以實現(xiàn)對整個項目規(guī)范化、流程化和精細化的全方位管理。

據(jù)明源公司項目負責人介紹，為確保此次系統(tǒng)的實施成功，明源實施團隊對集團總部、增城、遼寧和重慶等區(qū)域進行了為期2個多月的深入調(diào)研，從集團現(xiàn)狀、組織架構(gòu)、業(yè)務流程和崗位說明等多個維度展開分析，同時也考慮到碧桂園當前項目運營管理的現(xiàn)狀與特點，融入目前行業(yè)內(nèi)較為先進的管理思想與方法，制定出適合當前情況下的《碧桂園項目管理ERP業(yè)務解決方案》。方案中明確了碧桂園項目ERP系統(tǒng)的第一個試點區(qū)域公司。2008年年末，該系統(tǒng)在試點區(qū)域公司經(jīng)過半年的上線實施后成功驗收，并在進度、合同、審批流、知識庫等方面取得顯著成效。

（一）、項目進度系統(tǒng)

項目進度系統(tǒng)的實施目標

規(guī)范管理，實現(xiàn)“集團級—區(qū)域公司級—項目部級”的三級管控模式；

規(guī)范項目開發(fā)計劃，明確開發(fā)步驟及開發(fā)周期；

通過系統(tǒng)分析了解項目開發(fā)情況，可作為項目部考核指標；

以形象進度形式更直觀、更及時的反映項目現(xiàn)場情況。

項目進度系統(tǒng)的應用

（進度系統(tǒng)整體業(yè)務模型）

◆

碧桂園在項目進度計劃的管理上，采用了分級計劃管理體系，即“區(qū)域公司級、項目總經(jīng)理級、項目職能部門”三級管控模式。根據(jù)集團總體要求，由區(qū)域公司、項目部、集團派駐部門討論確定主項計劃、專項計劃初稿，經(jīng)審批后由項目部執(zhí)行。編制主項計劃時，區(qū)分一般工作項與集團關(guān)鍵節(jié)點，讓最稀缺的高層時間，鎖定在最關(guān)鍵的節(jié)點上。

◆項目部計劃分為主項計劃和專項計劃，專項計劃按照項目部職能部門分為施工計劃（工程部）、配套計劃（配套部）、開發(fā)計劃（綜合部），并將工作計劃細化到以“周”為單位，按照區(qū)域公司要求，各職能部門以圖片等現(xiàn)場實際情況的展現(xiàn)形式，進行每周匯報，并由區(qū)域相應責任人進行反饋，以監(jiān)督推動項目運行。

◆系統(tǒng)在項目導航查詢界面，可以同時查詢主項計劃、專項計劃及項目形象進度。計劃項對應到責任人及責任部門，便于項目總經(jīng)理管理整個項目的開發(fā)和施工情況。

◆進度系統(tǒng)支持計劃與執(zhí)行偏差的預警，并提供計劃達成率的數(shù)據(jù)分析支持，方便管理層掌握項目部實際開發(fā)情況，并對比各個項目部的工作成果。集團關(guān)鍵節(jié)點達成率分析：對于集團公司重點關(guān)注的關(guān)鍵節(jié)點達成率進行單獨分析，便于集團從宏觀角度管理項目開發(fā)情況；公司計劃按時達成率：集團、區(qū)域公司、項目部按照各自需要選擇不同的查詢方式來監(jiān)控項目計劃的執(zhí)行情況；項目計劃按時達成率：不同項目部不同部門之間的計劃達成率可以進行橫向比較，結(jié)果可為績效考核提供一個參考指標。

（二）、合同系統(tǒng)

ERP系統(tǒng)中合同系統(tǒng)實施目標

改變傳統(tǒng)合同管理方式，實現(xiàn)電子化管理；

便于對合同執(zhí)行情況進行分析，全面掌握項目開發(fā)情況；

便于對合同付款情況進行分析，進而掌握項目開發(fā)過程中的資金流；

與審批流緊密聯(lián)系，實現(xiàn)電子化的合同、付款審批。

ERP系統(tǒng)中合同系統(tǒng)實施應用

目前試點區(qū)域公司正在進行實施的成本系統(tǒng)就是以系統(tǒng)中錄入的合同為基礎進行的，因此合同的規(guī)范管理是實施成本控制、實現(xiàn)利潤最大化的前提。目前，試點區(qū)域公司在系統(tǒng)中的合同近千份，同時，系統(tǒng)還支持合同分析、付款分析。

（三）、審批流

ERP系統(tǒng)中審批流系統(tǒng)實施目標

提高工作效率，節(jié)省審批時間；

代替?zhèn)鹘y(tǒng)的傳真形式，實現(xiàn)無紙化辦公；

規(guī)范審批過程，明確審批步驟；

體現(xiàn)每一個步驟的審批意見，供領導參考；

審批表單及附件使審批領導更全面的掌握審批需要的信息。

進度款審批流程

（進度款審批流程圖）

發(fā)起人上傳合同或付款相關(guān)文件，終審領導上傳手工簽字掃描件，每一步驟責任人均可給出意見，不同意的情況下可以打回。目前。試點區(qū)域公司已通過的各類審批流近千條，實現(xiàn)了合同審批、付款審批、項目部周計劃審批、行政審批等在ERP系統(tǒng)中的順利運行，提高了審批效率并使區(qū)域在一定程度上實現(xiàn)了現(xiàn)代化的無紙化辦公。

（四）、知識管理

知識庫的實施目標

對項目開發(fā)過程中的經(jīng)驗進行總結(jié)，取其精華，去其糟粕，使以后的新開發(fā)項目更加規(guī)范，開發(fā)更加順利；

對一些經(jīng)驗不足的項目開發(fā)人員進行培訓，指導其工作；

知識庫包含內(nèi)容及應用

1、會議制度

會議是企業(yè)進行經(jīng)營決策、溝通信息的重要方式，一個企業(yè)會議管理的水平，從某種程度上可以反映出該企業(yè)的經(jīng)營管理水平。目前，試點區(qū)域公司基于項目運營，細化了會議體系，即在原體系（項目啟動會、區(qū)域周例會）基礎之上，將區(qū)域周例會分解為項目運營半月會議以及專題研討會，并另外增加了階段性成果審查會。

同時，試點區(qū)域公司利用系統(tǒng)規(guī)范會前的輸入產(chǎn)物和會后的輸出產(chǎn)物，將項目月度的例行執(zhí)行報告進行自動匯總，統(tǒng)計項目的關(guān)鍵節(jié)點完成率生成執(zhí)行結(jié)果，使開會時完全聚焦在討論與決策上，根據(jù)決策結(jié)果立刻調(diào)整項目計劃，并直接落實責任部門、責任人，這樣既保障了項目計劃執(zhí)行的真正落地，又有效提高項目運營決策的效率和決策的質(zhì)量，規(guī)避決策的風險。

2、“標準工作指引庫”及“項目管理知識庫”

試點區(qū)域公司利用系統(tǒng)建立起“標準工作指引庫”及“項目管理知識庫”，并對項目運營中的具體工作項操作及實施進行說明，以供經(jīng)驗不足的員工進行查詢和操作。并通過對經(jīng)驗的不斷總結(jié)和更新使操作流程更加合理，為新項目的開發(fā)提供重要參考。應用效果

ERP系統(tǒng)在試點區(qū)域公司的實施改變了傳統(tǒng)管理項目的方式，更直觀、快速和準確的反映項目運營開發(fā)的情況，對集團公司實現(xiàn)現(xiàn)代化的企業(yè)管理、規(guī)范項目運營管理等方面產(chǎn)生了積極的推動作用。

●進度計劃系統(tǒng)是項目管理的核心

規(guī)范、合理的編制及執(zhí)行計劃保證了項目按照預計完工、盈利；

集團領導可以通過ERP系統(tǒng)快速查詢項目部主項計劃、關(guān)鍵節(jié)點計劃完成情況及達成率，通過項目形象進度了解項目現(xiàn)場情況，從而及時掌控項目的整體開發(fā)情況；

區(qū)域公司及所屬部門可以依照各自職能，分別監(jiān)督項目部主項計劃、專項計劃的執(zhí)行情況，并根據(jù)項目部的計劃達成率進行評價，引導項目合理快速的開發(fā)；

項目總經(jīng)理和項目部門經(jīng)理權(quán)責分明，分別關(guān)注各自對應的主、專項計劃執(zhí)行情況并進行及時匯報。保證項目部在最大程度上按照預期開發(fā)及交樓。

●合同系統(tǒng)是項目管理的基礎

合同的合理簽訂及款項的合理規(guī)劃保證了項目開發(fā)的進度和質(zhì)量。通過合同分析，了解各項目部不同類別的合同在項目開發(fā)中所占的比例，并利用項目的數(shù)據(jù)沉淀對合約規(guī)劃起到一定的指導作用；通過付款分析，了解項目開發(fā)過程中的資金投入及使用情況，便于合理的規(guī)劃項目開發(fā)過程中的資金流。

●審批流聯(lián)系項目、區(qū)域公司和集團公司的紐帶

審批流充分、合理的應用提高了工作效率，規(guī)范了管理流程；

根據(jù)定義好的步驟自動流轉(zhuǎn)，規(guī)范了審批流程；

每一步驟處理完成第一時間傳遞至下一步驟，大大提高了審批效率。

●知識庫是項目管理的精華和沉淀

系統(tǒng)支持更為規(guī)范的會議體系，提供會議