商業(yè)街設(shè)計思想

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。商業(yè)街設(shè)計思想一．摩爾購物中心1）摩爾購物中心規(guī)模大，又稱室內(nèi)步行街。一幢超級購物中心面積往往在20萬至50萬平方米，比南京東路步行街的商業(yè)面積更大。

2）摩爾購物中心內(nèi)商家的布局更合理，功能更多更全。更重要的是摩爾匯聚了休閑、娛樂、餐飲、文化、展覽、服務(wù)等功能，不僅實現(xiàn)了一站式購物，更實現(xiàn)了一站式享受！

3）摩爾購物中心：全天候--不受氣候因素影響，整幢室內(nèi)建筑，安裝全室內(nèi)空調(diào)--不必?fù)?dān)心在傳統(tǒng)商業(yè)步行街上由于一會進(jìn)店一會出店而感到忽冷忽熱，整個路程更舒適成為享受。尤其是目前街道上盛行的室外活動可轉(zhuǎn)到摩爾內(nèi)的中庭舉行，不必再承受室外酷暑高溫或寒風(fēng)雨水等的影響。

4）摩爾內(nèi)幾百上千家店鋪在市場作用下自動自覺地實現(xiàn)了錯位經(jīng)營的競爭，不必政府商委作硬性規(guī)定管理。摩爾內(nèi)各行各業(yè)配備齊全，規(guī)劃合理。

5）環(huán)境更優(yōu)美更舒適跟人性化，服務(wù)設(shè)施更全更好更完備。

6）摩爾催生了新的經(jīng)營模式：不同業(yè)態(tài)不同行業(yè)互相嫁接，催生了新的經(jīng)營模式。

7）摩爾購物中心能提升所在商圈的等級或創(chuàng)造新商圈。美國國際購物中心協(xié)會曾規(guī)定了購物中心的五大特征：(1)購物中心規(guī)劃、開發(fā)設(shè)立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作；(2)適應(yīng)統(tǒng)一管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割不可出售。(3)尊重顧客的選擇權(quán)，使其實現(xiàn)一次購足(onestopshopping)的目的；(4)擁有足夠數(shù)量的停車場；(5)有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的貢獻(xiàn)?？梢娰徫镏行氖情_發(fā)者即業(yè)主開發(fā)后，或是業(yè)主自己管理，或是委托專業(yè)購物中心管理公司管理，把場地出租給各種零售商（當(dāng)然業(yè)主自己也可以經(jīng)營部分場地），但哪種店鋪引進(jìn)多少、引進(jìn)誰，要有事先的統(tǒng)一規(guī)劃，各行各業(yè)都要有合理的比例,其功能不僅包括一次購足的售賣功能，還應(yīng)包括吃、喝、玩、樂的生活功能：一次休閑享受足(onestopenjoying)。由于摩爾MALL內(nèi)包括了眾多各行各業(yè)的所有業(yè)態(tài)和行業(yè)業(yè)種，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊全，使得商品組合的寬度極寬且深度極深，摩爾表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征。便于全家家庭式消費(fèi)。由于摩爾內(nèi)行業(yè)多、店鋪多、功能多,使得商品組合的寬度極寬（商品類別極廣，表現(xiàn)在包含各類商品，商品高中低檔齊備，商品品種齊全。主要通過大型百貨公司和綜合超市大賣場實現(xiàn)。）深度極深（同一類商品的品種極多，表現(xiàn)在花色尺寸款式的選擇性大，許多特色商品在一般的商店不易找到。主要通過各類專賣店、專業(yè)大賣場實現(xiàn)。）由于選擇性強(qiáng)使得摩爾內(nèi)的商家有特色的高度專業(yè)化且差異化極強(qiáng)（有特色的高度專業(yè)化：主要表現(xiàn)在商品組合上凡是符合自己定位的目標(biāo)顧客需要的商品全部引入。但不符合自己定位的目標(biāo)顧客需要的商品則一律不引入）且和相類似的商品就近陳列，以馬尼拉的SMMEGAMALL內(nèi)的賀卡為例：在SM百貨店里匯集了以高檔時尚為特色的各大名牌的全系列賀卡、在SM大賣場內(nèi)匯集了以實惠為特色的各平價品牌的全系列賀卡、在書店匯集了以文化為特色的全系列賀卡、在禮品專賣店GIFTGATE內(nèi)匯集了以禮品為特色的各種品牌的全系列賀卡、在玩具大賣場TOYKINGDOM內(nèi)匯集了以卡通為特色的兒童系列賀卡、在特色攤販展銷中心內(nèi)匯集了以低價為特色的全系列賀卡。所以不同層次不同類型的顧客可以很容易地找到各自想要的東西，且選擇度極高。差異化極強(qiáng)：由于同一種商品往往會在不同業(yè)態(tài)不同行業(yè)的商家中出現(xiàn)，故不同商家通過差異化的定位取向、文化氛圍，特色化的陳列方式、商品組合、購物環(huán)境、裝潢藝術(shù)、道具燈光、促銷手段、特色服務(wù)、商品包裝等方面的錯位來吸引不同層次不同類型的目標(biāo)顧客。），從而10萬乃至50多萬平方米大的摩爾內(nèi)幾百上千家店鋪自動自覺地實現(xiàn)了錯位經(jīng)營的競爭（錯位經(jīng)營是許多商業(yè)街難以解決的難題）；全業(yè)態(tài)全行業(yè)經(jīng)營使摩爾內(nèi)不但商品品種比商業(yè)街更多更全，且使顧客購買自己想要的商品比在商業(yè)街上更容易找到。更重要的是摩爾還匯聚了休閑、娛樂、餐飲、文化、展覽、服務(wù)等功能，不僅實現(xiàn)了一站式購物，更實現(xiàn)了一站式享受?。?！二．商業(yè)街設(shè)計思想目前，在全國各地興起了一股建設(shè)商業(yè)街的熱潮，這股熱潮有點類似于上世紀(jì)末在許多城市興起的建設(shè)城市廣場的熱潮，有愈演愈烈之勢，已引起了政府和業(yè)內(nèi)專家的重視。

一、運(yùn)營商業(yè)街應(yīng)考慮的因素由于建設(shè)城市廣場大多是政府行為，因此，建成后一般不會留下太多的后遺癥，而商業(yè)街則不一樣，由于它涉及方方面面的問題非常多，不像住宅那樣比較單一，所以在具體運(yùn)營過程中必須綜合考慮多種因素，如：一，商業(yè)街的建設(shè)是在政府推動下的市場行為，開發(fā)商必須考慮它的贏利模式在哪里？二，該城市的人口規(guī)模、消費(fèi)能力和消費(fèi)水平?jīng)Q定了其能否支撐起大規(guī)模商業(yè)街的消費(fèi)？三，項目是銷售還是長期經(jīng)營？如果是銷售，誰能有能力消化？如果是經(jīng)營，開發(fā)商是否有能力管理或經(jīng)營？出租是否有資金作為長期保證？四，對綜合性商業(yè)街經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)種如何組合設(shè)計？各種業(yè)態(tài)的配比比例如何？……有人說，既然打算開發(fā)大型商業(yè)街，以上問題肯定考慮了。其實不然，在我們周圍，反例比比皆是：30多萬平方米規(guī)模的北京大都市，目前已經(jīng)銷售的至今仍然沒有招商成功，幾乎所有的單體建筑都是空空蕩蕩，成為名副其實的鬼街；投資十幾億改造的王府井商業(yè)街營業(yè)面積從9萬平方米增加到30多萬平方米，平均日客流量只是從以前的15~20萬，增加到現(xiàn)在的35萬……二、現(xiàn)代商業(yè)街的發(fā)展方向什么是商業(yè)街？商業(yè)街就是服務(wù)業(yè)多種業(yè)種、零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有機(jī)組合體，能滿足人們購物、餐飲、文化、娛樂、旅游、觀光等多種需求。目前的商業(yè)街，有一些是由政府規(guī)劃的，但更多的是由于歷史因素、經(jīng)過多年的優(yōu)勝劣汰、自然集聚而形成的，如北京的王府井商業(yè)街、上海的南京路、蘇州的觀前街等。中國目前商業(yè)街的發(fā)展，購物功能下降，餐飲、休閑、娛樂、旅游等功能上升已經(jīng)是一個不爭的事實。上海南京路改造，購物面積已經(jīng)從90%以上調(diào)整到70%，有關(guān)部門仍在考慮降低購物的比例，使經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)種更加合理。另一個不爭的事實是，一座城市的著名商業(yè)街可以成為商業(yè)與旅游的黃金結(jié)合點?！跋扔杏^前街，后有蘇州城”，看看春節(jié)期間蘇州觀前街潮水般的人流，就知道旅游在商業(yè)街中的作用。商業(yè)街是城市的商業(yè)最集中的街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體，具有城市商業(yè)中心和現(xiàn)代購物中心的雙重功能，其發(fā)展的方向是：（1）功能全?，F(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會展綜合功能和幾十種業(yè)種。（2）品種多。如北京的王府井、上海南京路和蘇州的觀前街不僅是中國品牌的窗口也是國際名牌的展臺。三、目前改造和新建商業(yè)街存在的主要問題對于經(jīng)營商家而言，老商業(yè)街是不可再生的旅游資源、文化資源和商業(yè)資源，其商業(yè)價值具有獨(dú)特性和不可復(fù)制性。這其實也是老商業(yè)街的核心競爭力。目前，許多商業(yè)街在改造或建設(shè)過程中采用的都是“政府推動+房地產(chǎn)開發(fā)”的模式。要實現(xiàn)老商業(yè)街改造的成功，就必須有很高的整體商業(yè)運(yùn)營水平，處理好保護(hù)、利用、挖掘等方方面面的關(guān)系。但事實是，當(dāng)國外開始注重用歷史、文化賺錢的時候，我們中國的房地產(chǎn)商卻在一味地模仿西方社會的皮毛。在這方面，有兩種不好的傾向：一是推倒重來。在一塊塊黃金寶地上建造高樓大廈代替原來的小門臉，用現(xiàn)代商場排擠老字號，用歐美情調(diào)代替民族特色。二是仿古。許多城市將以前的老城、老街、老房子全部推倒，建起全新的明清商業(yè)街，如天津，從80年代的古文化街、南市食品街，到現(xiàn)在的鼓樓商業(yè)街，仿古風(fēng)十分盛行。就拿鼓樓商業(yè)街來說，其坐落在擁有600年歷史的天津老城廂，那里是天津文化的發(fā)祥地，有32處國家、市、區(qū)級文物，同這些具有歷史和文化價值的房屋相比，新建成的明清風(fēng)格的建筑就像假古董一樣，只能是后工業(yè)化社會的文化垃圾。好在老百姓是有鑒別力，南市食品街、鼓樓商業(yè)街至今生意冷冷清清。與此形成鮮明對照的是，一位外來和尚——羅康瑞對上海新天地的成功改造，它是將過去老上海的石庫門改造成時尚風(fēng)情街，目前已經(jīng)成為上海最亮麗的風(fēng)景。對于新建商業(yè)街而言，比較突出的問題是開發(fā)和經(jīng)營的利益問題。首先，中國房地產(chǎn)商的贏利模式仍停留在“開發(fā)—銷售—再開發(fā)”階段，這與美國、香港等地的“長期出租經(jīng)營”的地產(chǎn)贏利模式不同。所以，房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)街房產(chǎn)的時候，其利益點是在項目的即期回收上，因此它只會在回收期內(nèi)關(guān)注商業(yè)街如何銷售的問題，而不會對更遠(yuǎn)的事情感興趣。正因為如此，許多新建造商業(yè)街沒有主力店，因為主力店面積大，不好銷售。但是，如果沒有主力店，就形不成商業(yè)街，因為商業(yè)街的存在必須以大型綜合商場的存在為前提，專賣店、餐飲等只能是商業(yè)街的附屬品。在這一點上，大連萬達(dá)的商業(yè)廣場模式值得我們借鑒。他們在解決主力店的問題上，不僅自己成立了大洋百貨，而且聯(lián)合世界商業(yè)巨頭沃爾馬、歐培德、百腦匯、百事餐飲集團(tuán)等租賃，成為其商業(yè)廣場的主力店，其他全部銷售，萬達(dá)稱其為定單式商業(yè)。雖然在全國發(fā)展商業(yè)廣場的房地產(chǎn)商只有一個，但是萬達(dá)的模式十分值得發(fā)展商借鑒，如在開發(fā)前可以聯(lián)合全國性和區(qū)域性的商業(yè)企業(yè)共同考慮，畢竟每一個發(fā)展商在賺錢的同時，還要考慮給后輩們留下一些東西。

四、開發(fā)商業(yè)街必須考慮的內(nèi)容商業(yè)街要取得成功，開發(fā)商必須把握好以下幾點：第一，確定贏利模式在哪里。商業(yè)與住宅、寫字樓最大的不同在于銷售的難度比較大，住宅可以按套銷售，寫字樓可以分割，但是大型的商業(yè)街是建筑的綜合體，必須有主力店的存在，主力店小則幾千平方米，大則四、五萬平方米。由于大型綜合百貨商場很少購買商業(yè)物業(yè)，如果進(jìn)行內(nèi)部分割出售，又會留下許多的后遺癥，如早期的萬通、近期的西單時代廣場就是很好的例證。所以，開發(fā)商介入商業(yè)街的開發(fā)，必須有強(qiáng)大的資金作為保證，以期獲得長期的回報。第二，專業(yè)的建筑規(guī)劃和市場顧問支持?，F(xiàn)代商業(yè)街與過去傳統(tǒng)商業(yè)街的經(jīng)營內(nèi)容完全不同，其經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)種多達(dá)幾十種，因此，在做好前期設(shè)計和規(guī)劃的基礎(chǔ)上，必須考慮各種業(yè)態(tài)和業(yè)種對建筑的基本要求，在做好功能分區(qū)的基礎(chǔ)上組合和設(shè)計。百貨店、綜合超市、專賣店等經(jīng)營業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂、體育、文化等幾十種服務(wù)業(yè)種對建筑要求是完全不一樣的，甚至在某些方面國家還沒有設(shè)計規(guī)范，這需要建筑設(shè)計和市場顧問公司的深度介入。第三，提前組合主力店?，F(xiàn)代商業(yè)街是商店聚集之地，尤其是在一些大城市的商業(yè)街，一條街上往往集中幾個大型百貨店，如果出現(xiàn)重復(fù)經(jīng)營、雷同定位的情況，就會影響整個商業(yè)街優(yōu)勢的發(fā)揮，動搖商業(yè)街內(nèi)企業(yè)的自身生存。在這方面，大連萬達(dá)商業(yè)廣場的模式十分值得我們借鑒：按照定單式商業(yè)模式，大洋百貨、沃爾馬、百腦匯和歐培德的組合不僅提前回避了市場的風(fēng)險，實現(xiàn)了各業(yè)態(tài)的錯位經(jīng)營，同時確保了各商家的長期經(jīng)營和共同聚客。這對開發(fā)商而言，不僅可以使出租的商業(yè)物業(yè)能獲得長期的租金回報，而且可以將經(jīng)營餐飲、專賣店的商鋪分割出售，獲得短期的收益。再如美國底特律的奧克蘭購物中心，內(nèi)有3個百貨商場，面積都在萬米左右，建森柏尼百貨店以床上用品、燈具、廚房用品、玻璃器皿為主；哈森百貨卻突出化妝品，以將近1/3的面積經(jīng)營世界名牌化妝品，同時突出男人服裝；而西爾斯百貨店是以女裝、兒童服裝、電器和五金為特色。商家錯位經(jīng)營，各有特色，優(yōu)勢互補(bǔ)，都獲得了自己的生存空間。五、商業(yè)街業(yè)態(tài)的選擇和組合目前，不論是對那些成熟的商業(yè)街，還是對那些正在調(diào)整業(yè)態(tài)的商業(yè)街，業(yè)態(tài)和業(yè)種的組合和設(shè)計都是非常頭痛的話題，理論界對此也沒有定論，因為每一個國家、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)能力的差異，決定了業(yè)態(tài)、業(yè)種組合設(shè)計上不可能有可以套用的模式。一些商業(yè)街研究的權(quán)威專家認(rèn)為，在商業(yè)街上，專業(yè)店和專營店要占50%，餐飲占25%，綜合性商場占15%，10%是綜合的娛樂業(yè)。但依據(jù)是什么？事實上，城市的人口，消費(fèi)能力和消費(fèi)水平，恩格爾系數(shù)，城市的輻射能力，交通的通達(dá)性等各種指標(biāo)，每一項指標(biāo)都會影響業(yè)態(tài)和業(yè)種的配比比例。當(dāng)然，商業(yè)街業(yè)態(tài)組合還是有規(guī)律可循的，有些業(yè)態(tài)是必不可少的、必備的，如：1.百貨業(yè)。在大型商業(yè)街他是必須存在的業(yè)態(tài)，而且是商業(yè)街的主力店，經(jīng)歷了90年代末商場倒閉年洗禮的百貨，目前也在進(jìn)行新一輪的調(diào)整，賣品牌、賣時尚、賣服務(wù)是它們發(fā)展的方向。2.專賣店和專營店。在綜合性的商業(yè)街，大型專營店也是業(yè)態(tài)組合中重點引進(jìn)的業(yè)態(tài)，當(dāng)初朝外海藍(lán)云天商業(yè)寶地，變成許多大商場的滑鐵盧，但為什么百腦匯能經(jīng)營成功，就是借助朝外商圈優(yōu)勢，錯位經(jīng)營的結(jié)果。專賣店是商業(yè)街上永遠(yuǎn)的風(fēng)景，也是渲染商業(yè)氣氛的招牌，但是她們是商業(yè)街上永遠(yuǎn)的附屬品，不具備聚客效應(yīng)。3.餐飲業(yè)。你逛了整天的商業(yè)街，可能沒有購物，但是不可能沒有消費(fèi)，如果有消費(fèi)肯定是吃飯，餐飲在商業(yè)街的比例正在呈上升趨勢。4.娛樂業(yè)。娛樂業(yè)目前正以迅猛的勢頭發(fā)展，特別是網(wǎng)吧、量販?zhǔn)終TV、夢幻電影城等新型娛樂業(yè)種，成為商業(yè)街成功的重要砝碼。選擇和組合業(yè)態(tài)的方法非常重要，除了老商業(yè)街的改造主要通過政府的行政手段調(diào)節(jié)外，目前的商業(yè)街運(yùn)營基本上是市場化行為，通過經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)，如充分利用城市的級差地租去調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)。目前，財政部正在以北京為例研究城市地租，把城區(qū)內(nèi)的土地分為9類，不同的區(qū)域交不同的地皮稅。馬克思的級差地租理論認(rèn)為，城市的幾何中心應(yīng)該讓給銀行家和商業(yè)家。三．商業(yè)街設(shè)計思想在2002年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場上，商業(yè)地產(chǎn)儼然一朵璀璨的奇葩。從專為準(zhǔn)備進(jìn)入國內(nèi)著名外資商業(yè)品牌開發(fā)的大型商業(yè)物業(yè)，到特色商業(yè)街區(qū)，再到散布在各個新建小區(qū)的社區(qū)超市、店鋪，自1993年開始沉寂近十載的房地產(chǎn)市場終于復(fù)蘇了。伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)生水起，昨日的沉疴舊病再次突現(xiàn)。傳統(tǒng)的以單一的房地產(chǎn)開發(fā)來改造城市商業(yè)格局的模式，由于發(fā)展商缺乏對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、業(yè)態(tài)需求、經(jīng)營模式的專向研究，不易選擇和把握入駐商家，而導(dǎo)致了93年全國大型商廈的供給過剩，直到98年市場才勉強(qiáng)消化的尷尬局面。因而，對于發(fā)展商而言，從商業(yè)地產(chǎn)特點看，不能局限在簡單的商鋪開發(fā)上，隨著商業(yè)環(huán)境的日趨成熟和漸進(jìn)發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)前瞻性的整體經(jīng)營才是最終勝出的關(guān)鍵?，F(xiàn)行的“點式”開發(fā)商鋪的市場行為，盡管在目前仍擁有較好的市場前景，但是這種做法極易形成項目后期銷售管理等諸多方面的困難。不容易將商鋪做好，好鋪做旺，對于開發(fā)商、投資者而言都存在著潛在的危機(jī)。從長遠(yuǎn)看，把商鋪開發(fā)從獨(dú)立商鋪上升到整體經(jīng)營，是市場發(fā)展的必然趨勢。其不僅規(guī)避了發(fā)展商、投資者潛在的經(jīng)營風(fēng)險，也為發(fā)展商營造了一個非?？捎^的利潤空間。但于發(fā)展商而言，商業(yè)地產(chǎn)與普通地產(chǎn)的開發(fā)是不能同日而語的。一個商業(yè)地產(chǎn)項目從立項建設(shè)到開始經(jīng)營，涉及到建筑規(guī)劃、市場定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售以至商場的經(jīng)營管理等諸多方面的內(nèi)容，其操作難度明顯高于普通住宅地產(chǎn)。然而，就一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目來說，準(zhǔn)確合理的市場定位又是諸多因素中的重中之重。市場定位是項目前期工作的重點，準(zhǔn)確的定位可以賦予項目獨(dú)特鮮明的個性。如北京王府井、國貿(mào)為國際商品特區(qū)，定位于高檔購物消費(fèi)中心；廣州天河廣場定位為大型一站式購物中心，集購物、休閑、娛樂、旅游等于一體，吸引的則是大眾消費(fèi)者。項目的定位傳達(dá)的是項目的精髓，項目的中旨，定位不準(zhǔn)甚或不當(dāng)，項目就很難適應(yīng)市場，甚至難以生存。商業(yè)街，作為城市化進(jìn)程的產(chǎn)物，就好象名片一樣，是市容市貌中最繁華最絢麗的景觀，是一個城市最引人注目的寫真。但就在這樣一個花團(tuán)景簇之地，殘紅敗綠卻隨處可見。即便是聞名全國的南京路和王府井，也很難稱得上是成功。定位，已成為了各大商業(yè)街晉升發(fā)展的桎梏，也成為了眾多商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商和零售商爭相矚目的焦點。根據(jù)美國著名學(xué)者艾•里斯（AIRIES）和杰•特勞特（JACKTROUT）在風(fēng)靡全球的《定位》一書中的詮釋，所謂定位既是指明確和顯化企業(yè)、品牌形象及產(chǎn)品價值，以幫助目標(biāo)顧客群正確認(rèn)識并理解企業(yè)區(qū)別于競爭對手形象的行為過程。但在商業(yè)街實際的運(yùn)行操作過程中，定位的盲區(qū)無處不現(xiàn)。明確和顯化：兩大運(yùn)作缺位有時侯，企業(yè)營銷組合的運(yùn)用由于某些方面的不協(xié)調(diào)可能會導(dǎo)致市場定位的失真。這種傳導(dǎo)失真在商業(yè)街定位運(yùn)作中可以說是屢見不鮮。首先表現(xiàn)在消費(fèi)需求滿足的功能組合上。據(jù)王府井和南京路最新的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，消費(fèi)者進(jìn)商業(yè)街60%以上是為了娛樂、旅游和休閑，而只有不到40%的人是專為購物而來。有跡象顯示，這個數(shù)字還在進(jìn)一步向前者傾斜。因而，如何將商業(yè)與娛樂融為一體，讓人們在休閑娛樂中產(chǎn)生購買和消費(fèi)，已成為了發(fā)展商和投資經(jīng)營者一大挑戰(zhàn)，這一問題如果處理的不好，多數(shù)商業(yè)街將很有可能陷入“逛多買少”的窘境。如武漢江漢路改造成為步行商業(yè)街后，雖然人流量較之以前激增30%到40%，但很多商店的銷售甚至比改造前還差，當(dāng)初武漢市政府改造江漢路時，將其定位為購物、休閑、旅游三位一體的綜合精品商業(yè)街，但改造后，休閑功能過分突出，與之相比照的核心購物功能卻極度萎縮，兩者的脫離命定了江漢路改造的失敗。其次在商業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)的選擇和組合上，也是不少商業(yè)街定位的一大敗筆。北京賽特集團(tuán)總裁王辛民就認(rèn)為，商圈里業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟(jì)也就越成熟。各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點，可以做到資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)。如賽特商圈由購物中心和寫字樓可以帶動周邊酒店業(yè)和餐飲業(yè)的發(fā)展，國貿(mào)商圈則由寫字樓和酒店反過來帶動了周邊商業(yè)的發(fā)展。同樣在商業(yè)街這樣一個完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部，各業(yè)態(tài)也應(yīng)相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點以強(qiáng)化和突顯商業(yè)街的整體定位。如北京西單，僅靠莊勝崇光百貨和時代廣場兩個明星店鋪，是支撐不了一條街的整體開發(fā)的。在王府井，高級飯店鱗次櫛比，而在西單，大飯店的氛圍則略顯稀薄。這樣，西單馬可波羅酒店的進(jìn)駐，稍微彌補(bǔ)了西單商業(yè)街的蒼白。這僅是一個方面。有很多人不知道商業(yè)街上占最大比例的商鋪是什么店？是專賣店，在商業(yè)街上做大百貨大商場一定要控制數(shù)量。上海市政府就明確規(guī)定了南京路只能有3家大商場，但北京的商業(yè)街如王府井，百貨店就過多，而專賣店比例卻少的可憐，這不僅有礙于商家競爭，對王府井國際化現(xiàn)代商業(yè)中心的定位彰顯，也是大為不利。因為百貨店相較專賣店而言，服務(wù)上自然大為遜色，如此對其功能齊全、服務(wù)周到的“商業(yè)中心”的美稱，自是一大隱傷。一、過窄定位商業(yè)街的定位過窄，無異于是自取其辱。如深圳老東門步行商業(yè)街改造后，客流量急轉(zhuǎn)直下，由原來的40萬人/天，急劇減少到10萬人/天，原因是老東門改造后，改變了以前個體戶原地擺攤的格局，同時商店的租金隨著建設(shè)投入的增加而水漲船高，商家銷售的產(chǎn)品也比原來提高了一個檔次，這樣在原有商圈的銷售結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平不變的情況下，人為的調(diào)高消費(fèi)的檔次，無疑將使商業(yè)街的市場定位轉(zhuǎn)而集聚到占當(dāng)?shù)厝丝诤苌俦壤母呦M(fèi)群體上。如此看來，形成“客流量劇減”“逛多買少”的尷尬局面也是勢所必然，盡管顧客對改造后的老東門商業(yè)環(huán)境普遍表示滿意。二、過泛定位對一些較小城市或小型的步行商業(yè)街來說，綜合化發(fā)展、面面俱到是不可能的，如果僅專業(yè)化的滿足一種需要反而能自成特色。如上海吳江路，作為繼南京路之后開發(fā)的第二條步行商業(yè)街，雖然只有區(qū)區(qū)三四百米，仍不失為成功之范例。吳江路兩旁主要以各種檔次、各種風(fēng)格的飯店為主，同時輔以一些休閑和娛樂的設(shè)施，和南京路的喧囂場面相比，消費(fèi)者在吳江路后能夠鮮明的感受到一種濃郁的閑適氣息，無論在白天還是在夜間，吳江路，絕對是當(dāng)?shù)厝说囊环N期待。如果決策者最初將吳江路定位于綜合性商業(yè)街，也許不倫不類的吳江路，將會永遠(yuǎn)埋葬在城市的阡陌中。三、過死定位北京公主墳商圈，按市政規(guī)劃算得上是一個市級商圈，但經(jīng)營績效一直不好。長期以來，公主墳一直把自己局限在手機(jī)市場這一狹窄的空間里，作繭自縛。一項地區(qū)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，由于北京西部地區(qū)缺乏國際國內(nèi)頂級品牌，東部商廈購買國際名牌商品的消費(fèi)者中有28%來自公主墳、翠微地區(qū)，這說明該地區(qū)消費(fèi)水平并不低。公主墳商圈內(nèi)原有的商業(yè)結(jié)構(gòu)已不能滿足當(dāng)?shù)厝藗兊男枨?，亟待品牌調(diào)整和市場升級。一個完整的商業(yè)街應(yīng)該是多行業(yè)、合理的群落結(jié)構(gòu)，但定位過死，已使公主墳商業(yè)街業(yè)態(tài)布局明顯畸形。除了“手機(jī)一條街”外，公主墳的輔助業(yè)態(tài)少得可憐。想購物，就城鄉(xiāng)貿(mào)易中心和翠微大廈兩家大商場；想談生意，沒有合適的地方；想喝茶，茶館少；想玩玩，就保齡球，就這樣一個行業(yè)結(jié)構(gòu)，怎么能滿足當(dāng)?shù)厝速徫?、休閑、娛樂等多方面的需求呢？四、過活定位商業(yè)街帶動商圈，商圈帶動整體經(jīng)濟(jì)，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又捆綁著文化的衍生和發(fā)展。這就是所謂的商街文化，也是商街定位在時間恒常性上的反應(yīng)。如果人為的任意轉(zhuǎn)移和阻隔這種文化，商業(yè)街在其目標(biāo)顧客群心中原有的文脈即場所歸屬感也就斷了，這將為商街繼起文化的再生制造障礙，而影響商街在人們心目中的認(rèn)同感。比如西單，在商業(yè)街改造中，基本上將原有的老字號全部趕盡殺絕了。商業(yè)街的形成是老字號的功勞，沒有這些老字號，是很難撐起這條街的，把這條街的根斷掉了，這條街的文脈也就斷了。再比如如今業(yè)界談的比較多的北京前門改造。前門最大的經(jīng)營失誤是決策多變，沒有一個整體穩(wěn)定的定位。2001年皮貨一條街，2002年就變成了手機(jī)一條街，可變來變?nèi)ゾ褪菦]有與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平、消費(fèi)特性和商業(yè)結(jié)構(gòu)合上拍。如果將前門定位于文化旅游商業(yè)區(qū)，我看結(jié)果就大不一樣。前門的特色是老城老街老商品老氛圍，改造中將前門作為一個文化商業(yè)體進(jìn)行運(yùn)作，用明清建筑風(fēng)格、京味文化招徠“兩外”人員（外國人和外地人），以啟動前門商街的核心購物功能，也許是前門商業(yè)街重振雄風(fēng)唯一值得一試的一種可行開發(fā)模式。據(jù)測算，一般消費(fèi)者連續(xù)逛街購物的疲勞時間最多為2小時（可逛1萬平方米左右的營業(yè)面積的商場）延長顧客的逗留時間，增加商業(yè)步行街的活力。年輕人比較注意外在的建筑風(fēng)格和特點，大多數(shù)人認(rèn)為店面設(shè)計更重要，標(biāo)志招牌等要同統(tǒng)一設(shè)計。、解決商業(yè)街的繁華氣氛于別墅的寧靜氣氛之間的沖突問題。解決商業(yè)街車行交通空間與步行交通空間的隔離的問題。解決商業(yè)街的平直單調(diào)，感覺很長，很枯燥的問題。解決商業(yè)街的歷史人文記憶的缺乏。臺階是打斷步行節(jié)奏的破壞元素，我們采用平緩的坡道替代。商家比較強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產(chǎn)生引導(dǎo)作用。商場