知名企業(yè)房地產(chǎn)市場營銷策略報(bào)告圖表豐富

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2012年?duì)I銷策略報(bào)告目錄contents

住宅市場情況介紹整體市場分析-宏觀政策時(shí)間政策概要政策詳情2011-1-14存款準(zhǔn)備金率一次：中國人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2011-2-18二次：從2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2011-3-18三次：中國人民銀行18日晚間決定，從2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2011-4-17四次：將從4月21日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率（下稱存準(zhǔn)率）0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011-5-12五次：12日宣布，從5月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。存款準(zhǔn)備金率升至21%2011-6-14六次：從6月20日起，再度上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2011-11-30中國人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011-2-9利率一次：自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)2011-4-5二次：中國人民銀行決定，自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。2011-7-6

三次：央行昨晚宣布，自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。2011-2-26限貸國務(wù)院推新國八條二套房首付提至6成，利率1.1倍，停止發(fā)放第三套房貸款。2011-2-1限購上海、北京、南京、蘇州、無錫等城市相繼出臺“限購令”。2011-8-17住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于8月17日公布對各地列入新增限購城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)2011-1-27房產(chǎn)稅上海市和重慶市人民政府自1月28日起實(shí)行房產(chǎn)稅2011-7-18保障房國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史日前表示，要把保障民生放在突出位置，加大保障性住房用地供應(yīng)。國土資源部明確要求，保障性住房用地不得從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。2011-9-28國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，要求健全退出機(jī)制，同時(shí)盡快明確2012年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)、投資計(jì)劃、用地計(jì)劃以及資金來源渠道。2011年政策頻出，三次上調(diào)利率、六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、限貸、限購、房產(chǎn)稅等政策，從金融手段、行政手段對房地產(chǎn)進(jìn)行了全面調(diào)控，使得各房地產(chǎn)公司資金鏈吃緊、銷售業(yè)績下滑，進(jìn)入了房地產(chǎn)的“寒冬”，調(diào)控初見成效，一線城市降價(jià)潮已顯現(xiàn)，二線城市后續(xù)跟進(jìn)。2011年年底存款準(zhǔn)備金率三年以來首次下調(diào)，2012年預(yù)計(jì)仍會有幾次下調(diào)，明年中央將實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。2012年房產(chǎn)調(diào)控:堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。明年的房地產(chǎn)又是一個(gè)寒冷的“冬天”。整體市場分析-商品住宅從近三年來泰州市區(qū)商品住宅成交量價(jià)變化來看，成交量在09年達(dá)到最高點(diǎn)，當(dāng)年成交總面積183.8萬方，同比前一年上漲192%，預(yù)計(jì)2011年成交量在110-120萬方，從2010年開始泰州市場成交量以20%的量縮減；從價(jià)格上來看，市區(qū)成交均價(jià)保持穩(wěn)定上揚(yáng)，今年截止10月份，商品住宅成交價(jià)格達(dá)到5919元/平米，均價(jià)由3700元/平米上漲超過63%。泰州市區(qū)商品住宅呈現(xiàn)量跌價(jià)升的趨勢，成交量從09年開始逐年縮量，主要由于近兩年的房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)，使得成交量縮水。整體市場分析-商品住宅從成交額、成交面積來看，城南、城東項(xiàng)目占了大部分，尤其是前十項(xiàng)目城南就占4個(gè)席位，可以看出城南項(xiàng)目競爭激烈。我司項(xiàng)目在市場低迷的下半年入市成交金額占據(jù)第五、成交面積占據(jù)第六，尤其是成交金額與前面項(xiàng)目差距很小，預(yù)計(jì)明年我司項(xiàng)目能成為市場的標(biāo)桿項(xiàng)目。成交額排名1-10月項(xiàng)目名稱區(qū)域成交金額美好上郡城中區(qū)26856泰州碧桂園東區(qū)23948同濟(jì)家園南區(qū)23058景瑞·榮御藍(lán)灣南區(qū)22605華潤國際社區(qū)南區(qū)20897龍錦華庭高港區(qū)18740世茂河濱花園南區(qū)13775鳳城頤園東區(qū)13632水岸帝景高港區(qū)13476城市之光西區(qū)9494成交面積排名1-11月項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積美好易居城城東60137泰州碧桂園東區(qū)51842龍錦華庭高港區(qū)38322同濟(jì)家園南區(qū)35008水岸帝景高港區(qū)29429華潤國際社區(qū)南區(qū)29417美好上郡城中區(qū)27616景瑞·榮御藍(lán)灣南區(qū)27157鳳城頤園東區(qū)26871世茂河濱花園南區(qū)24111項(xiàng)目排名數(shù)據(jù)：無萬達(dá)項(xiàng)目排名，萬達(dá)今年成交額5.5億元今年以來，受政策調(diào)控影響，市場需求明顯縮水，商品住宅成交量較去年第四季度一直維持在比較低的水平，今年傳統(tǒng)樓市的“金九銀十”更是落了空，成交量在9月份跌至谷底，環(huán)比下跌23%，同比下降46.58%；成交均價(jià)為6124元/㎡，環(huán)比下降8.18%，同比上升18.09%；成交均價(jià)在上半年基本平穩(wěn)，圍繞5500元/平米上下波動，繼7月份均價(jià)明顯上漲，8月份達(dá)到今年以來最高均價(jià)，為6669元/平米，環(huán)比上漲7.29%，下半年的整體均價(jià)保持在6400元/平米左右。整體市場分析-商品住宅泰州市區(qū)商品住宅月度供求走勢圖：今年以來，泰州市區(qū)商品住宅市場在7月和10月有2次集中供應(yīng)，對應(yīng)的，成交量在7月份也達(dá)到頂峰，7月份共去化99432.6平米，環(huán)比上漲255%，其后，8月、9月份成交量依然穩(wěn)步下跌，10月份雖然有大量供應(yīng)，但由于下半年市場整體低迷，未能扭轉(zhuǎn)“金九銀十”大勢已去的局面，10、11月份供求比更是達(dá)到2.49、2.67，去化情況很不樂觀，會導(dǎo)致明年庫存壓力大。整體市場分析-商品住宅今年4-10月，泰州市區(qū)商品住宅成交結(jié)構(gòu)比較集中，144平米以下產(chǎn)品為成交主力，其中120-144平米改善型產(chǎn)品居成交首位，去化115943.74平米，折合864套，占比30%，其次為100-120平米中戶型產(chǎn)品，去化65423.22平米，占比17%，80-90平米剛需產(chǎn)品也去化較多，去化683套，占比21%，另200平米以上別墅產(chǎn)品也因單位面積較大，去化量占有一定比例。整體市場分析-商品住宅區(qū)域市場分析區(qū)域成交面積成交套數(shù)城北9458.0385城東148474.31078城南136728.951188城西44712.43430城中42765.12396今年4-10月，海陵區(qū)城東居區(qū)域成交量首位，共去化148474.3平米，占比39%，其中，泰州碧桂園，鳳城頤園和江南一品為城東成交主力，城南則為成交套數(shù)首位，成交1188套，占比37%，其中華潤國際社區(qū)、同濟(jì)家園、榮御藍(lán)灣、世茂河濱花園占據(jù)城南成交主力。今年以來，城東和城南供應(yīng)量普遍較高，且由于這兩個(gè)區(qū)域地理位置優(yōu)勢明顯，對顧客吸引較大，因此成交量普遍較高。區(qū)域市場分析/城北、城西今年4-10月，城北成交結(jié)構(gòu)比較集中，主要集中于80-90平米剛需產(chǎn)品和100-120平米中戶型產(chǎn)品，100-120平米段去化3003.64平米，折合27套，均占到區(qū)域總?cè)セ?2%，80-90平米段去化2388.42平米，占比25%，120-144平米段改善型產(chǎn)品也占據(jù)一定市場份額。城西的成交結(jié)構(gòu)也比較集中，且主要集中于常規(guī)面積段，80-90平米剛需產(chǎn)品為區(qū)域成交主力，去化14471.74平米，168套，分別占比32%和39%，此外100-120平米中戶型產(chǎn)品以及120-144平米改善型產(chǎn)品也去化較多，去化面積相當(dāng)，其余面積段也有少量成交。區(qū)域市場分析/城東、城南、城中城東的成交結(jié)構(gòu)分布也比較集中，120-144平米改善型產(chǎn)品和200平米以上別墅產(chǎn)品成交較多，其中，120-144平米段去化46627.78平米，折合349套，分別占比31%和32%，200平米以上產(chǎn)品去化42797.97平米，占比29%。城南的成交結(jié)構(gòu)也比較集中，120-144平米段居成交結(jié)構(gòu)首位，去化45815.22平米，折合338套，分別占比34%和28%，此外80-90及100-120平米段去化面積相當(dāng)，但80-90平米產(chǎn)品去化套數(shù)較多。城中的成交結(jié)構(gòu)也比較集中，120-144平米改善型產(chǎn)品為成交主力，去化11414.95平米，折合83套，分別占比27%和21%，其次為90-100平米產(chǎn)品，144-160平米產(chǎn)品也成交較多，主要來自于項(xiàng)目美好上郡在該面積段的成交，城中小面積產(chǎn)品也去化較多，主要來源于華辰尊園的供應(yīng)。萬達(dá)廣場美好上郡世茂河濱恒景國際花園同濟(jì)家園東潤第一城華潤國際社區(qū)世茂河濱花園報(bào)價(jià)6800恒景國際多層8800萬達(dá)廣場住宅9000美好上郡均價(jià)10500美好易居城高層/5500榮御藍(lán)灣景瑞榮御藍(lán)灣高層/7000同濟(jì)家園/多層7500東潤第一城/小高6500大華錦繡華城大華錦繡華城高層/5500競品分析---競品分布圖競品分析——同濟(jì)家園同濟(jì)家園推出的房源主要面積分兩類，90平米不到的兩房和130平米以上的三房，今年主力成交均為該兩類產(chǎn)品，80-90平米以及130平米以上大房型由于供應(yīng)量更多，成交比重最大。面積段成交量成交套數(shù)40-506241550-6018503580-90868697110-120524446120-130796162130-140825463140-150141010150-1607815分面積段成交分析項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)時(shí)間段：2011-03-10至2011-10-30競品分析——景瑞藍(lán)灣項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)時(shí)間段：2011-03-10至2011-10-30該項(xiàng)目今年推出的產(chǎn)品分為疊加別墅和高層，高層推出產(chǎn)品，85平米、115平米、121平米、138平米、150平米；疊加則是180-210平米。產(chǎn)品上市后除121平米、150平米外其他產(chǎn)品均得到市場良好去化。面積段成交量成交套數(shù)80-90496759110-120173716130-140804259180-1909355190-200451623200-210613130分面積段成交分析競品分析——美好上郡項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)時(shí)間段：2011-03-10至2011-10-30項(xiàng)目今年有三次集中供應(yīng)，以130平米以上大戶型為主，在這種結(jié)構(gòu)性明確的供應(yīng)下，項(xiàng)目今年主力成交也集中在130-150平米的大中戶型，90平米以下的小房型基本為前期的庫存，去化力度不大。項(xiàng)目下半年成交情況較好，9月份其新推景觀樓王38#樓，因此9、10月份成交情況較好。面積段成交量成交套數(shù)40-50221550-60161360-70

70-809871280-90577790-100311031100-1107077110-120149513130-140736251140-150924562150-160

160-170264216200以上7993分面積段成交分析競品分析——世茂河濱花園項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)時(shí)間段：2011-03-10至2011-10-30世茂河濱花園經(jīng)過2010年的強(qiáng)銷，在今年上半年整體去化放緩，部分戶型保持顯著成交，1-6月主要成交結(jié)構(gòu)集中在130-140平米和160-170平米。面積段成交量成交套數(shù)80-90193523110-120604053120-1301211130150312422160-170738146分面積段成交分析（備注：本表時(shí)間截點(diǎn)為2011年12月10日，數(shù)據(jù)來源網(wǎng)上備案情況）競品組動態(tài)——庫存本月競品項(xiàng)目存量明細(xì)表：項(xiàng)目產(chǎn)品類型面積段庫存面積庫存套數(shù)庫存面積合計(jì)庫存套數(shù)合計(jì)庫存總計(jì)美好上郡公寓80以下3575.314942313.5435342313.54平米353套80-1009553.45102100-120745.157120-14414652104144-1608621.1759160-1805166.4632世茂河濱花園公寓80-1001485.721520335.9913120335.99平米131套100-120110.021120-1443599.3926144-1604192.6328160-180963154180-2001317.237東潤第一城公寓80-10011423.2411822014.4320226987.83平米220套100-1203220.9431120-1445703.9443144-160782.085160-180884.235別墅180-2001708.5294973.418200-300209.561300以上3055.328項(xiàng)目產(chǎn)品類型面積段庫存面積庫存套數(shù)庫存面積合計(jì)庫存套數(shù)合計(jì)庫存總計(jì)恒景國際花園公寓80以下1970.9434226073.239330960.35平米73套80-1001970.9422100-120229.582120-1441725.9713144-160463.293160-1801617.110180-200180.951別墅200-2504887.15224887.1522同濟(jì)家園公寓80以下3606.958061854.2755061584.27平米550套80-1007719.0989100-12012627.89111120-14427142.99201144-16010757.3569榮御藍(lán)灣公寓80-1003112.353716104.9313128538.03平米194套100-1201149.8110120-1441377.3543144-180514.839別墅180-2008543.034412433.163200以上3890.0719大華錦繡華城公寓80以下475.0369259.69919259.69平米91套80-1004126.9247100-1202385.5821120-1442272.1617庫存較為集中的面積段80-100、120-144㎡，可以看出面積段與我公司項(xiàng)目重疊，此面積段競爭的強(qiáng)度較大。120-144㎡的庫存積壓較大，競品項(xiàng)目具有總價(jià)、現(xiàn)房、物業(yè)形態(tài)等優(yōu)勢，會影響明年大三房的去化，大三房去化是明年的難點(diǎn)。項(xiàng)目名稱2012年上市量預(yù)估備注2012年預(yù)計(jì)上市量86平米119平米142平米175平米推量套數(shù)推量套數(shù)推量套數(shù)推量套數(shù)世茂河濱花園70000小高層房源1254412817664128252001601440096美好上郡20000預(yù)計(jì)為最后2棟高層3867331078192易居城200000小高層、高層全面積段產(chǎn)品（預(yù)測）同濟(jì)家園0多層、小高層為主景瑞榮御藍(lán)灣50000小高層、疊加別墅939610886407299367225200120東潤第一城0余房在售，后期無推量恒景國際20000小高層，多層860010072006080006020傭12年競喜品上番市的壺物業(yè)趴形態(tài)晃大部瘋分屬泰于小批高層世或者岸多層車，且貸推量孝的面顧積段謝也類究似，筐我司凝的高雜層處序于較鋼為不益利局痛面。競品掃組動攀態(tài)——嗚20類12上市252套120套51蠶2套景瑞匪榮御權(quán)藍(lán)灣20婚12年銷破售指爽標(biāo)3.贏5億；20醋12年可幫售房吳源：駝上半品年主鐮要目嶄前為探去化圖庫存埋房源19京4套，永下半幼年9月份隙新增3棟高倚層25花2套房翁源及12贊0套疊張加房鴨源。存量赤房源淺中高筍層房應(yīng)源面魔積段激為12小0-刃16奶0㎡，新焦增高堆層房裳源面嬌積段打?yàn)?0續(xù)-1示40證㎡。項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)存量物業(yè)形態(tài)增量景瑞榮御藍(lán)灣

套數(shù)面積

套數(shù)面積高層13116100高層25227720疊加6312433疊加12025200項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)存量物業(yè)形態(tài)增量世茂河濱

套數(shù)面積

套數(shù)面積高層13120336高層41970000世茂紡河濱暮花園20布12年銷移售指蛛標(biāo)3億；20闊12年可羨售房弱源：錯(cuò)上半旋年主架要目皂前為拍去化9#、11慘#、12撞#庫存謠房源13旗1套及以加推10糕#6蘋2套，賺下半時(shí)年新家增13量#、14為#、15億#、16員#共計(jì)35倉2套；存量愈房源雀中高妨層房剃源面閉積段渡為15昏0-罷17笨5㎡，新傳增高泳層房編源面壤積段蛙為90預(yù)-1陷75濾㎡。競品賊組動浙態(tài)——來20享12上市項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)存量物業(yè)形態(tài)增量大華

套數(shù)面積

套數(shù)面積小高層919259小高層45050000大華癥錦繡20勾12年銷付售指與標(biāo)2億；20馳12年可天售房噴源：客上半擊年主梁要加偵推5#、6#捧20斷0套，嫂下半趁年新險(xiǎn)增7#、8#、9#共計(jì)25繩0套；新增矩小高泉層房需源面撐積段忠為80劉-1寨35維㎡。450套項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)存量物業(yè)形態(tài)增量恒景國際

套數(shù)面積

套數(shù)面積小高層、多層39326073小高層20020000恒景臨國際外花園20匹12年銷泊售指柏標(biāo)未疲確定狠，20盡11年銷殲售指衰標(biāo)2.勤5億，甜預(yù)計(jì)20粘12年約3億元段；20物12年可雕售房晨源：柿上半烏年主療要目絕前為省去化30溉0套庫橋存房夫源，疊下半捆年新淺增二興期部黃分樓夸棟；存量疑房源撈中小園高層述房源密面積誼段為45邪-9織0㎡、多研層房瓦源80倡-1挖40晶㎡，預(yù)匙計(jì)新籍增小絡(luò)高層倦、多射層房蹈源面蹈積段殃為80情-1閃50秋㎡。200套競品疫組動尺態(tài)——餃20突12上市同濟(jì)蛛家園20重12年銷撐售指負(fù)標(biāo)按那其去固化目共標(biāo)估謝計(jì)3億；20尤12年可灑售房么源：淋上半臟年主齊要目謝前為貌去化鳥庫存臨房源50飄0套。存量軍房源擁中高譜層房洪源面雪積段服為40簡-1暫50偏㎡，多溝層房顏源面見積段佛為11巾0-里14還0㎡。項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)存量物業(yè)形態(tài)增量同濟(jì)家園

套數(shù)面積

套數(shù)面積多層30030000多層00高層20023000高層00競品洗組動聰態(tài)——顫20銳12上市泰州駱市場統(tǒng)整體蠟較平勢穩(wěn)，齡市場懶容量適較小鍬，20緩09年到20庫11年呈痕現(xiàn)價(jià)杰升量督跌的嶼趨勢決，成騙交量判逐年晌縮量芝。20篇11年下漆半年替，市草場持句續(xù)低毅迷，購成交凝情況屑不容協(xié)樂觀忌。預(yù)計(jì)顛明年矮泰州嫌市場雅不排山除以襯價(jià)換挺量，遇在此包市場接情況消下，疑價(jià)格拌策略襪尤為漏重要館，我術(shù)司提炭前預(yù)碗估，怨提前追做好件價(jià)格賄調(diào)整沒以搶描占市驕場先枯機(jī)。城南親區(qū)域膠成交周占海碌陵區(qū)30浸%，隨僻著城戲市化燙進(jìn)程腦加快宇，城施南區(qū)闖域的買土地繭供應(yīng)博也較通大，嗽作為天項(xiàng)目帖最為懶密集炮的海餓陵區(qū)歇城南王，明涼年去埋化壓飼力將宅有可毛能更燒大，合理捎調(diào)整廣我司俱項(xiàng)目激的推蘇盤節(jié)轟奏，支盡量供避開樂競品斃項(xiàng)目皇推盤漢。競品啞項(xiàng)目圍存量勁以及20州12年預(yù)感估新邀上市軟量均鞋較大服，下呆半年谷競品京項(xiàng)目舟集中爺上市竊，競相品項(xiàng)佳目成咬交以80懂-1男00平米弟和13朵0-跌16網(wǎng)0平米靈為主包，80逢-1筋00平米趨成交蠢以城攔南項(xiàng)唉目為給主，13恢0-琴16穗0平米味的成狠交以距城中鳴為主今。我瘦司項(xiàng)容目目柳前的遙狀況閥是中蹲小戶營型需恢要和改周邊隊(duì)競品睛爭奪帳客戶獅，大叨戶型奶與城確中、劍城東汽項(xiàng)目福爭搶炸客戶亞。20握12年競迅品上蔑市量千預(yù)測輝，產(chǎn)仿品的眼面積煙段與炎我公嘆司項(xiàng)鏈目重羅疊，柱同時(shí)預(yù)大部朝分競佩品項(xiàng)撕目在者售房相源為船多層食、小單高層體，泰模州市刊場對愛高層參的產(chǎn)扁品形接態(tài)抗惑性遠(yuǎn)揮大于線多層洪和小跨高層促，我揚(yáng)司的致高層福產(chǎn)品賠去化搏壓力除較大奔。20黎12年產(chǎn)仍品優(yōu)鉛化提雅升產(chǎn)示品的廢競爭倍力，競談品項(xiàng)能目也咬在提遍升產(chǎn)宣品力栗，我變司明杠年上覽市樓闖棟中14謙2㎡的四脖房，哲能一售定程晨度上捷彌補(bǔ)棄物業(yè)鬼形態(tài)王上的盲不利曾局面僚。住宅銜市場20擱12年預(yù)芬測8-年11月海課陵區(qū)倍高層馳成交腎面積用約為28治34森77平米毛，我訊司占霧比10誼.4鎮(zhèn)0%。項(xiàng)菊目自踩身下飛半年意新開井盤，館所占碧比例液略偏坦高，甚按目錘前美鵲好上瞞郡順乓銷項(xiàng)青目，霜美好來上郡屢項(xiàng)目巖目前這成交益金額臂排名翠第一跨，其霞成交歪面積蕩所占縫海陵叮區(qū)份鐘額5.售5%。明年燒整體到市場名上半織年銷康售形凡勢較逝為嚴(yán)臭峻，涂假設(shè)扒明年聰泰州擊市場沖成交濱量與眨今年離持平11閘0萬平撕米，她按美竭好上系郡目杯前所雪占比胃例5.肚5%推算吸，項(xiàng)擋目目棵前簽圾約均儉價(jià)75廢00元推隱算，約為4.娃54億；按區(qū)箏域競排品來海看：薦最好危的世勢茂季凝度去憂化12麗00蛇0平米否，全蓄年推犁算約3.困6億；結(jié)合拖明年求市場謎實(shí)際河情況辨和各蹲項(xiàng)目礙業(yè)績施，5億已譽(yù)是市傳場的爬極限究。數(shù)據(jù)椒來源塘泰州憑市網(wǎng)略上備蘇案項(xiàng)目名稱成交面積成交面積占海陵區(qū)比例成交面積占市區(qū)比例華潤國際社區(qū)（8-11月）29740.6610.40%9.30%美好上郡（3-11月）28434.445.50%4.70%住宅早市場20落12年預(yù)調(diào)測

商業(yè)舒市場徐情況濃介紹泰州浙商業(yè)銳市場側(cè)研究泰州蹄市市笛區(qū)20縣11貪.0怠1-仙20勻11顛.1逐0商業(yè)炎月度將價(jià)量宮走勢泰州羽市20問11年度輪商業(yè)愁產(chǎn)品泉走勢迅較20氏10年下宴半年第去化便量明粒顯減朽弱，琴在2月份傲達(dá)到集最低戰(zhàn)點(diǎn)，咸當(dāng)月秧僅成潛交商安業(yè)產(chǎn)歡品52耳86平米屠，一棵方面炮由于蛇春節(jié)統(tǒng)期間華成交濾低迷預(yù)，另卵一方袍面在肉今年衫上半早年愈清發(fā)嚴(yán)披厲的控宏觀錘調(diào)控得政策資影響素，商批業(yè)產(chǎn)跪品跟殘隨住伏宅類沿商品辛一起淹受到菌買家抬觀望楊心態(tài)爬的明延顯抑母制；泰州俘市區(qū)狗商業(yè)20罩11年成完交量閘情況秩較穩(wěn)秧定，音成交敗價(jià)格拼浮動奴較大快，主扎要由箏于區(qū)移域供巷應(yīng)的葬原因創(chuàng)導(dǎo)致洞價(jià)格買的變帶化9月份當(dāng)放量金但成撕交均舊價(jià)明法顯下賞降，羊主要蕩由于穩(wěn)城西弄區(qū)域恨天達(dá)沃佳園褲、高旁港的姨金港句國際懶集中隱供應(yīng)仍。項(xiàng)目均價(jià)面寬進(jìn)深層高主力面積段層數(shù)產(chǎn)權(quán)年限萬達(dá)廣場300004.2米12-15米一層4.5、二層3.980-90100-130150-160240年美好上郡220004-4.5米10-12米一層4.2、二層3.360-100240年恒景國際190004.35米10米一層4.5、二層3.580-100240年同濟(jì)家園150004.1米10米一層4.2、二層3.680-100240年泰州蜜商業(yè)逃市場違研究泰州較市商秀業(yè)項(xiàng)柜目統(tǒng)磚計(jì)表泰州鋸目前農(nóng)區(qū)域毅萬達(dá)澇廣場煩商業(yè)癥有集池中放側(cè)量，芒且體秧量較素大，裕自身佳有成執(zhí)熟的充商業(yè)丑規(guī)劃都，位行于濟(jì)策川路攪與青奪年路御交匯乏處，喂周邊仆配套舅較成野熟，壇成交喚均價(jià)派在30綿00息0左右途；美好貢上郡咱、恒遵景國煙際、速同濟(jì)越家園懼都以繩小區(qū)州外圍培的沿危街商擔(dān)鋪為吉主，指為輔鵝助性魔生活片配套麻，成不交均濫價(jià)15夠00糠0-先20衫00建0左右抗；目前葡幾個(gè)緞項(xiàng)目類主力獨(dú)面積換段主邁要集稱中在80賺-1紋00平米奇左右倍，成光交總侮價(jià)主傻要集舊中在20評0萬左塞右，喚商鋪切面寬4.性2-街4.意5米，闖進(jìn)深10園-1家2米，規(guī)層高幼一層4.鼻2-案4.頭5米、矮二層3.隸3-叔3.綁9米。重點(diǎn)稅項(xiàng)目飲分析萬達(dá)掉商鋪鍬共計(jì)40垮0多套尿，可佛售商比業(yè)面陷積約8萬方糾；商鋪守主力像面積縣段為80董-9粉0㎡、10程0-碑13販0㎡、15另0-掃16振0㎡、20竟0-稅30批0㎡；商鋪簡總價(jià)20唉0萬起泉，均癥價(jià)3-倒3.遠(yuǎn)5萬，責(zé)一次糾性優(yōu)誤惠95折，冬按揭賴優(yōu)惠98折；商鋪宋結(jié)構(gòu)授為兩克層，剪面寬4.像5米，夸進(jìn)深12灑-1昆5米，譜定價(jià)曠采用位兩層促均價(jià)且，不善分層伶定價(jià)返。萬達(dá)結(jié)廣場態(tài)憑借爐其優(yōu)烘勢的霧自身債商業(yè)譯配套壩萬千挪百貨督、萬央達(dá)影踢院、蚊希爾妨頓酒妙店及花寫字替樓，態(tài)配合鬼以成少熟的稅商業(yè)川規(guī)劃圓步行綱街、盞酒吧強(qiáng)街，格同時(shí)為外部雹擁有插濟(jì)川答路成病熟的王商業(yè)兵配套瘋氛圍賤樂天搬瑪特借超市毀、好叉易家幻玉建材捧超市卡等，跟因此歡價(jià)格碌高于異同區(qū)伸域的派商鋪恥價(jià)格傻。1客戶分析2存貨盤點(diǎn)及去化節(jié)奏3新增貨量4銷售節(jié)點(diǎn)512年度銷售計(jì)劃1客戶分析

2011年成交客戶分析客戶么區(qū)域1、居烈住地竿為海先陵區(qū)晶為主活；2、城判中和峰高港跑區(qū)客謙戶占銷比較林高；3、周繳邊區(qū)臨域和臥其他灣區(qū)域欄客戶主較少址。購房途動機(jī)1、改狼善型境需求五為主藏，部偉分為才投資匠；2、城睜市化絲式進(jìn)程己推動禁（拆停遷征態(tài)地等奔因素3、年西輕群至體購廚房剛產(chǎn)性需受求?？蛻糇δ挲g本案系成交悅客戶黨主要傻集中蓋在3垃0-5弟0歲，冬年輕揚(yáng)人群弱置業(yè)屆多為瘋其父障母出拼資。

2012年目標(biāo)客戶分析區(qū)域年齡職業(yè)購買目的以海陵區(qū)為主：重點(diǎn)為城南及城中客戶，約占60%周邊區(qū)域?yàn)檩o：高港區(qū)、寺巷、戴南、塘灣等區(qū)域。30-50歲企事業(yè)中高級管理人員私營業(yè)主公務(wù)員拆遷戶改善性需求為子女購房自住兼投資純投資戶型面積年齡區(qū)域目的職業(yè)兩房8720—30歲60歲以上市區(qū)周邊縣市結(jié)婚用房工薪階層、拆遷戶、私營業(yè)主、周邊進(jìn)城客戶小三房11630—45歲市區(qū)周邊縣市首次改善自助兼投資拆遷私營業(yè)主、中高級管理及專業(yè)技術(shù)人員、普通公務(wù)員、拆遷戶三、四房14235—50歲海陵、高港區(qū)為主高端改善私營業(yè)主、企業(yè)高管、高層公務(wù)員、周邊暴發(fā)戶樓王17540—60歲海陵、高港區(qū)為主終極置業(yè)追求舒適性大型私營業(yè)主、政府領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)高管

2012年目標(biāo)客戶細(xì)分2存貨盤點(diǎn)及去化節(jié)奏9號樓酷庫存合計(jì)茅（未甲簽約鋼）：面積88置41獲㎡金額74擇26萬均價(jià)84且00元/愛㎡966號樓桃?guī)齑婧嫌?jì)?。ㄎ礆夂灱s倘）：面積14累91屑3列㎡金額12掀44貍3萬均價(jià)83鬧44元/歸㎡88號樓角庫存合計(jì)魯（未膝簽約膚）：面積12棒54檢7味㎡金額99四71萬均價(jià)79竄47元/贈㎡77號樓恒庫存合計(jì)誘（未籠簽約駱）：面積20慶31日6晉㎡金額16粒17烏3萬均價(jià)79袋61元/亞㎡總計(jì)濱：20捧11年推長出貨聚量總畏面積蟻為85鍵81誦9綠㎡，剩燈余未勇簽約既面積56秀61渴7陜㎡，為棚總量萍的66啊%，未鄰簽約傷金額稈為46豬01譽(yù)3萬，年咱度剩糟余貨趟量均茄價(jià)為81鍵27元/流㎡。

總套數(shù)總面積去化套數(shù)去化面積剩余套數(shù)剩余面積剩余貨值兩房22719825978390130114358352萬分析海：上述鳳圖標(biāo)充中可翼以看離出，薯從10月底掌開始擦兩房牧房源遺受到娘市場縫的影看響和城沖擊考較大仆，投穗資客總戶基謝本已脆不再悶出手紀(jì)，在潛泰州鐮市場攀自住乳客戶狠對兩欄房的展需求喇很小既，現(xiàn)域在兩六房去產(chǎn)化速疫度基蘭本為8套/月左芳右。如果岔市場辜環(huán)境瓦繼續(xù)摘下去箱的話尼，兩圍房將歡會成脂為去所化的而一個(gè)稈難點(diǎn)校，剩傷余兩帽房的籮貨量鑼按照股現(xiàn)在舟的市堪場環(huán)偵境來鏡說，旬預(yù)計(jì)蠻需要10個(gè)月灘左右權(quán)的銷膝售周丑期，續(xù)因此舟，在12年上暈半年印政策潮市場趙還不套明朗宏的情未況下肆建議新少量呆推出5#樓的開兩房鏈房源貫。

總套數(shù)總面積去化套數(shù)去化面積剩余套數(shù)剩余面積剩余貨值小三房2312683910014247109125929834萬分析命：從數(shù)晌據(jù)來罵看，織小三乒房的志去化租比較章平穩(wěn)揭，沒珠有受邁到市灣場太奸大的膝影響迅，小潔三房慶成交波的客介戶主另要以扒自住寄型客透戶為單主，絡(luò)隨著全市場懷的變邁暖，陜剛性視需求層會逐戲步的駱釋放坡，12年小它三房呼的成恰交量雅會有施所增扇加。按照沈現(xiàn)有候的貨票量，鳥小三址房的率銷售市周期敘預(yù)計(jì)絞在8個(gè)月白左右塵，可蒸以根利據(jù)明殖年的快市場求情況從合理員的加左推，岔小三灣房房叉源剩解余40牙%的即齊明年5月份會的時(shí)粥候，鈴建議揚(yáng)加推5#的小標(biāo)三房卸房源弟。

總套數(shù)總面積去化套數(shù)去化面積剩余套數(shù)剩余面積剩余貨值大三房165233656186621041470311047萬分析蜜：由于堤大平吃層的立推出素，對振大三襪房的置去化柄產(chǎn)生找了一靜定的迎影響典，同柱時(shí)，詞市場商的疲稀軟也從使得臘改善坑型剛夫需停獲下了叛購房盞的計(jì)字劃，挺大三溉房的渾去化漫速度末在接象下來攤的3、4個(gè)月直的時(shí)勞間內(nèi)碑不會富有所則改善未。按照雁現(xiàn)有全的貨坦量，率大三姜房的旋去化勻?qū)葍纱扛甭?，自建議筍明年5月份巖的時(shí)塑候，5#樓的冊大三蹤蝶房不乓做加鉤推。

總套數(shù)總面積去化套數(shù)去化面積剩余套數(shù)剩余面積剩余貨值四房901578871226831456112129萬分析妙：大平壟層房競源在D地塊露里屬紗于稀卷缺房護(hù)源，火推出凳至今營已去優(yōu)化將太近10烈%，由癥于貨針值在復(fù)存貨遠(yuǎn)里占直了將文近27狹%（1.每2億元貴），掌產(chǎn)品難的優(yōu)搶勢非擴(kuò)常明委顯，獵建議娘在12年的報(bào)銷售已中不勺急于共快速花去化荷，保皺留優(yōu)底勢房哄源可賴做利焰潤的刪提升君。產(chǎn)品類型推出總套數(shù)去化套數(shù)剩余套數(shù)開盤后月均去化月均去化貨值銷售周期兩房227971307.7550萬15個(gè)月小三房2311001318.3750萬13個(gè)月大三房165611046.3730萬15個(gè)月四房907833440萬18個(gè)月合計(jì)71326544825.32470萬分析梨：11年下盈半年糧市場權(quán)慘淡歇，開片盤后償?shù)脑旅＞ナ不俨疃染徃衤?2年的未樓市泳狀況紛還不媽明了配，根堡據(jù)各津方面佳的信壓息來畢看，駐預(yù)計(jì)壇政府努會延接續(xù)11年的唯房地阻產(chǎn)嚴(yán)產(chǎn)控政辯策，顫因此胞，?？赏o司在濁價(jià)格份策略洲上做爪出相趣應(yīng)的輛調(diào)整濕，否繭則銷玻售將融會面莊臨嚴(yán)為峻的餡考驗(yàn)雹。3新增貨量5號樓漫體量4號樓估體量3號樓騰體量D3商業(yè)森部分究體量住宅克合計(jì)辮：面阻積66喘70效6㎡左右預(yù)計(jì)雙售價(jià)菠：約4.訂7億元搖（70麥00元/帳㎡）商鋪慨：面怪積50剛00字㎡左右預(yù)計(jì)伸售價(jià)蔥：20暴00卡0元/㎡總銷槐金額屯：約1億元534商業(yè)總計(jì)腰：20景12年新恢增住胞宅貨銅量總拔面積66碑70犬6㎡左右葉，預(yù)鬼計(jì)按喉照70貿(mào)00元/貧㎡的均趁價(jià)來造計(jì)算巨，總教銷金參額為4.患7億元蘇左右桐。D3商鋪允部分克預(yù)計(jì)貪總建融面積50決00譜㎡左右退，總雞銷售劈燕金額紐奉為1億元綢左右帽。存量梁面積56甜61塞7運(yùn)㎡，金揚(yáng)額為4.悟6億元存量蹄及新秧增貨喝源共環(huán)計(jì)13淘.2萬平粗方米挪左右冶，12年可延售總鬧貨值獵約10烏.3億4銷售節(jié)點(diǎn)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月6-林9號樓楚續(xù)銷5號樓忘兩房禍、小頑三房簡加推5-撐9號樓蹤蝶續(xù)銷3、4、5和商孫業(yè)號連樓續(xù)群銷5號樓案大三迎房3、4號樓浩加推商業(yè)需開盤512年度銷售計(jì)劃上半鼠年主泊銷產(chǎn)儀品為3、5、7、8號樓準(zhǔn)的11枯6加㎡（暢束銷產(chǎn)趣品）訓(xùn)，并巷結(jié)合樂其它瘋產(chǎn)品擇的銷孤售，姨貨源忠總值畝在2.庫5億元蘆左右扇，。銷售抱思路下半凝年主掠銷產(chǎn)賣品為4號樓習(xí)的14填2緩㎡（差悟異化項(xiàng)稀缺惜產(chǎn)品題），斯貨源唐總值夏在1.其3億元如左右脅。全年往銷售6、9號樓買，優(yōu)站勢產(chǎn)顏品，致價(jià)格竄提升羨，利胃用價(jià)捕格來毫擠壓熱其他稈產(chǎn)品混的快音速去箱化，致預(yù)計(jì)肌銷售0.善2億元贊。年底悟用商宏鋪產(chǎn)出品來母保障疤銷售剪指標(biāo)物的完圾成，才總貨拌值在1億元虛左右浙。20砌12年的意銷售代將會封分為4個(gè)階示段第一包階段拋（1-走4月份笛）：市場克博弈怒期，良銷售陵速度狼將會揚(yáng)延續(xù)利今年宴四季捏度的蘭情況煎，參脆照11年四麥季度籮的月番均銷久售量遞，預(yù)苦計(jì)明固年第除一階敏段的飼月均念銷量壇為23括00萬元/月，勉合計(jì)92艱00萬，酒占到坑存量度的21半%。按照11年四辜季度忍的月龜平均冶銷售沃，各榮房型手之間療的去散化為摘：兩更房40粘0萬/月，名占比17噸%；小斧三房90節(jié)0萬/月，非占比39說%；大離三房40抗0萬/月，厲占比17秋%；四元房60麻0萬/月，夠占比27編%。

總套數(shù)總面積去化套數(shù)去化面積剩余套數(shù)剩余面積剩余貨值4個(gè)月后剩余貨值兩房22719825.751119674.3911610151.368352萬6752萬小三房23126839.9412214247.7210912592.229834萬6234萬大三房16523365.14709955.399513409.7511047萬9447萬四房9015788.2371226.468314561.7712129萬9729萬第二載階段瘡（5-虜8月份刑）：市場略回暖壇期，繩在價(jià)哥格不嘆變的夢基礎(chǔ)醒上銷喬量開滴始逐消月提塔升，攀預(yù)計(jì)賊可以莫達(dá)到夏每月20屆%的增泥幅，淡分別辛為5月份27蛇60萬/月；6月份33鞠12萬/月；7月份39隙74萬/月；8月份47想68萬/月，梳合計(jì)1.蜓48億元域。按照界之前尿的銷邊售比跨例為字：5月份姥，兩訴房47夏0萬/月；押小三辱房10妄00萬/月；丈大三荒房47糞0萬/月；作四房82火0萬/月6月份乖，兩艱房56砍0萬/月；撐小三哀房13員00萬/月；莖大三奧房56懷0萬/月；書四房89蒸2萬/月7月份耕，兩歪房68冊0萬/月；岡小三祝房15吉50萬/月；魔大三粒房68翻0萬/月；拳四房10胸64萬/月8月份接，兩揭房81搜0萬/月；膠小三掘房18追60萬/月；煤大三祖房81么0萬/月；店四房12納88萬/月從下因表中資可以俗得知嶄，5月份敗小三涉房房厚源必名須補(bǔ)簡充，驕兩房字可以尋少量輸加推鼠，大笨三房肆基本鉤不需葉要增再加

總套數(shù)總面積去化套數(shù)去化面積剩余套數(shù)剩余面積剩余貨值8個(gè)月后剩余貨值5月份補(bǔ)充5#樓貨量合計(jì)兩房22719825.751119674.3911610151.368352萬4232萬一個(gè)單元33套：1987萬6219萬小三房23126839.9412214247.7210912592.229834萬524萬全部：8038萬8652萬大三房16523365.14709955.399513409.7511047萬6927萬06927萬四房9015788.2371226.468314561.7712129萬5665萬05665萬第三漫階段聞（9、10月份宿）：市場黨上升華期，格在價(jià)悟格不副變的磁基礎(chǔ)豪上銷可量開抽始快址速提醫(yī)升，押預(yù)計(jì)榨可以毛達(dá)到賤每月30削%的增密幅，蘋分別元為9月份62美00萬/月；10月份81毯00萬/月，筍合計(jì)1.迫43億元艙。銷售尼比例拘為：9月份電，兩厚房10偶50萬/月；迫小三獸房24獄00萬/月；舍大三性房10炒50萬/月；姻四房17圈00萬/月10月份輩，兩壺房13跟80萬/月；脫小三土房31添50萬/月；小大三蹲房13逆80萬/月；誤四房21妹90萬/月從下半表中臣可以絡(luò)得知壇，9月份5#樓剩猛余兩腸房和面大三良房都滾需要玻加推棗，同傳時(shí)3號的裝小三扇房也根需要燒推出淹，4號樓柴全部詠推出3、4號樓蛋價(jià)格琴未定

總套數(shù)總面積去化套數(shù)去化面積剩余套數(shù)剩余面積剩余貨值10個(gè)月后剩余貨值8月份補(bǔ)充貨量合計(jì)兩房22719825.751119674.3911610151.368352萬4084萬3、5#各一個(gè)單元66套5000萬9084萬小三房23126839.9412214247.7210912592.229834萬3571萬3#樓約9000萬12571萬大三房16523365.14709955.399513409.7511047萬4497萬5#一個(gè)單元33套：3788萬8285萬小四房132約18744//////4#樓推出一半66套7500萬7500萬四房9015788.2371226.468314561.7712129萬1775萬01775萬第四盡階段破（11、12月份倦）：D3商業(yè)坦開盤椒，商栗鋪貨壇值1億需惠要售給罄，層住宅株銷量銷會有樂所下團(tuán)降，報(bào)估計(jì)吧將會際只有20酸00萬/月銷胖量。2012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月6-9號樓續(xù)銷月均銷量為2300萬元/月，合計(jì)9200萬，占到存量的21%。5月份小三房房源必須補(bǔ)充，兩房可以少量加推，大三房基本不需要增加，結(jié)合存量房地去化，月均銷量為3700萬，合計(jì)1.48億元。5號樓兩房、小三房加推市場上升期，在價(jià)格不變的基礎(chǔ)上銷量開始快速提升，預(yù)計(jì)銷售1.43億元。3、4號樓加推D3商業(yè)銷售D3商業(yè)開盤，商鋪貨值1億，住宅2000萬/月合計(jì)（萬元）1500200025003200250060005000230011200300010000200020菠12年銷歷售指撓標(biāo)為憑：5億元

3

推廣執(zhí)行方案

2推廣主題

1營銷推廣策略

4

營銷費(fèi)用預(yù)算1、營殘銷推徐廣費(fèi)思用較槐少20鋒12年項(xiàng)淘目營烏銷推小廣面道臨的來主要嗚難點(diǎn)榆：2、上投半年惜無重絲式要節(jié)手點(diǎn)，灣需要掛在市請場制缸造聲宴勢3、新巧房源黨開盤傾需增纖加大態(tài)量來啟訪客隔戶4、如作何增映加客歉戶對都項(xiàng)目復(fù)信心媽，促健進(jìn)成練交關(guān)于貼營銷什策略惑的制掉定，蓮需符禿合以跳下幾忙個(gè)方鬧向針對20臟12年面里臨的農(nóng)營銷漏推廣紡難點(diǎn)跡，制揉定的舊營銷委推廣評策略殼方向辯為：難點(diǎn)菊一：巴營銷鎖推廣占費(fèi)用保較少線上主推形象，提升品牌和項(xiàng)目形象。重點(diǎn)執(zhí)行線下推廣，通過線下推廣，讓客戶充分體驗(yàn)產(chǎn)品品質(zhì)，直接促進(jìn)成交。開展多渠道形式拓展客戶，進(jìn)行資源整合，與其他企業(yè)、單位、社區(qū)合作，挖掘其目標(biāo)客戶。1.線上與線下相結(jié)合，重點(diǎn)進(jìn)行線下推廣，開展多渠道挖掘客戶根據(jù)銷售進(jìn)度，實(shí)行集中式推廣，使媒體效果在短期內(nèi)爆發(fā)，達(dá)到較大的效果，避免持續(xù)性廣告投放。根據(jù)項(xiàng)目節(jié)奏，在開盤前進(jìn)行集中推廣。階段一為4、5月份，階段二為7、8月份，第三階段為10、11月份。2.根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，集中式推廣，保持推廣的節(jié)奏感難點(diǎn)熊二：跡上半鄭年無舟重要未節(jié)點(diǎn)沖，需質(zhì)要在跨市場叉制造勸聲勢線上制造話題，使項(xiàng)目持續(xù)被市場關(guān)注，成為市場焦點(diǎn)。前期宣傳項(xiàng)目規(guī)劃和賣點(diǎn)，在項(xiàng)目利好消息時(shí)，透徹炒作。上半年舉辦大型活動，引起全城關(guān)注，通過活動提升現(xiàn)場人氣，使項(xiàng)目成為市場焦點(diǎn)。制造話題，保持市場關(guān)注度。通過大型活動，引起全城關(guān)注上半槐年通搬過兩膨個(gè)大確型活頁動制淋造熱茶點(diǎn)，災(zāi)引起腹市場添關(guān)注源。

活動一：“攜手華潤，走進(jìn)名校，點(diǎn)亮未來”——泰州市優(yōu)秀中小學(xué)生中國知名高校游活動活動二：“華潤倡導(dǎo)節(jié)能環(huán)保”——泰州市小區(qū)免費(fèi)更換節(jié)能燈活動活動才主題炊：攜題手華喬潤，馳走進(jìn)慎名校鈔，點(diǎn)恭亮未獻(xiàn)來！目標(biāo)數(shù)對象西：泰禍州市梳學(xué)習(xí)淡成績閑優(yōu)秀序和特塑長突做出的論中小辣學(xué)生秩、教輩育界身人士怨、演降藝界惠人事蒙、政目府主撿管部脖門、腿泰州脂是旅擴(kuò)游局毯、媒腫體記喉者等瞞。媒體游配合勿：戶復(fù)外、陵報(bào)紙未、網(wǎng)抽站、捷短信稱、微狼博。發(fā)布拋內(nèi)容簽：為糊泰州內(nèi)市優(yōu)膝秀中荷小學(xué)鑼生提叢供展忘示自睛我的雹平臺饅和感師受名蔑校風(fēng)翅范的歐機(jī)會登，樹慈立華飽潤置計(jì)地對城城市沾的責(zé)礦任感抗，為垂擁有場“教判育之秩鄉(xiāng)”移美譽(yù)說的泰業(yè)州的禾教育糾事業(yè)謙做出面貢獻(xiàn)脖?；顒影魰r(shí)間亭：20并12年3月至5月。活動傷內(nèi)容啄：以途華潤陣置地倘為發(fā)渠起單謠位，芽邀請過泰州兔市教癢育系忘統(tǒng)合褲作，蔽通過遭選拔書的方禽式分刑別按月照學(xué)濕習(xí)成霸績和閉才藝翠特長坑的考客量維間度挑航選出遼不同符年齡俯段的康孩子50名左爪右，宅為其英提供純暑假燃免費(fèi)汁參觀撓中國龍一流據(jù)名校常的機(jī)暫會?；顒佑⒁慌唷皢釘y手抵華潤泰，走蝕進(jìn)名柳校，嚼點(diǎn)亮宵未來膛”——泰州魄市優(yōu)階秀中訓(xùn)小學(xué)謠生中敘國知渣名高顛校游儀活動目標(biāo)漸對象集：泰吧州市化海陵恨、高咬港區(qū)票客戶增。媒體局配合槽：報(bào)與紙、艙網(wǎng)絡(luò)巨、短稅信、呀微博摟等?；顒哟瓋?nèi)容翻：華搶潤置裁地聯(lián)相合泰獵州市慰政府遞免費(fèi)盞為泰連州市灑一些營較早垃興建遠(yuǎn)的但別未規(guī)捉模使扔用節(jié)龜能燈柔泡的弄居民侄社區(qū)后集中杰更換忽，樹萍立央偽企華虜潤對積城市掘的責(zé)羊任感百，為績國家紋號召疲的節(jié)芳能減儲排創(chuàng)區(qū)建綠干色家捧園行匹動貢今獻(xiàn)力厲量。活動朋時(shí)間遞：20星12年3月至5月。活動姨二蛙“僚華潤云倡導(dǎo)貸節(jié)能犁環(huán)?！薄┲萁肥芯友旅裥〕獏^(qū)免餅費(fèi)更夢換節(jié)摧能燈葡活動難點(diǎn)訊三：妨新房封源開公盤需愛要增朝加大合量來思訪客若戶目標(biāo)客戶群體擴(kuò)大，由市區(qū)向周邊縣市擴(kuò)展。尤其對重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行滲透式推廣。重點(diǎn)區(qū)域主要有：高港區(qū)、姜堰、泰興、興化。尤其是戴南、寺巷、塘灣區(qū)域。推廣方式因地制宜，開展方式主要有:鄉(xiāng)鎮(zhèn)豎立戶外大牌、墻體廣告、短信覆蓋、派單、巡展、大企業(yè)推廣、視頻車宣傳等方式。1.擴(kuò)大目標(biāo)客戶范圍，“由兩區(qū)到四市”，挖掘周邊縣城潛在客戶加強(qiáng)老帶新獎勵，通過老帶新增強(qiáng)客戶量，并能有效地增強(qiáng)新客戶的信心。周末持續(xù)做人氣活動，提升老帶新數(shù)量。2.口碑傳播為主，強(qiáng)力推行“老帶新”活動，周末保持現(xiàn)場人氣難點(diǎn)肅四：軟如何卸增加興客戶先對項(xiàng)吧目信掌心，蚊促進(jìn)扶成交泰州客戶相信眼見為實(shí)，更容易接受所見的實(shí)景。讓客戶充分到現(xiàn)場來感受產(chǎn)品的品質(zhì)，是推廣的重中之重。通過現(xiàn)場活動，通過體驗(yàn)式互動，讓客戶感受品質(zhì)和服務(wù)。傳達(dá)項(xiàng)目利好消息：直達(dá)會所的公交車通車，市區(qū)會所間的往返更加便捷。8、9號樓層的石材外立面一經(jīng)面世，其所傳達(dá)的精工高品質(zhì)會給業(yè)主很大的信心。央企合作華潤定制高端寫字樓整售，增強(qiáng)客戶信心。會所現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量提升，讓前來會所的人感受到五星級的服務(wù)。如：[汽車清潔服務(wù)]在會所停車場聘請專業(yè)洗車員，可免費(fèi)現(xiàn)場為客戶的愛車提供洗車服務(wù)，給業(yè)主帶來意想不到的愉悅感受。[健身活動]與健身機(jī)構(gòu)合作，在會所定期組織健身活動，如：瑜伽課程，有氧健身操，形體課等，另設(shè)立室內(nèi)或室外的兒童娛樂區(qū)向業(yè)主的孩子開放。[細(xì)節(jié)感受]：在會所長期設(shè)置若干臺按摩椅和足療設(shè)備，滿足業(yè)主尤其是中老年客戶的需求，從細(xì)致入微處讓到訪客戶感受到體貼重視體驗(yàn)營銷，通過現(xiàn)場實(shí)景品質(zhì)，贏取客戶的認(rèn)可減少