湖南某項(xiàng)目營(yíng)銷方案

[**]2008營(yíng)銷方案2008年1月目錄Contents231433市場(chǎng)篇產(chǎn)品篇客戶篇定位篇35執(zhí)行篇市場(chǎng)篇這個(gè)冬天有點(diǎn)冷!07年—國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)，導(dǎo)致全國(guó)范圍內(nèi)觀望氣息的加強(qiáng)和蔓延。07年長(zhǎng)沙樓市的供應(yīng)量不斷增長(zhǎng)，由供不應(yīng)求發(fā)展到供大于求，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。導(dǎo)致07年第四季度長(zhǎng)沙樓市出現(xiàn)寒流宏觀政策關(guān)鍵詞一費(fèi)二稅物權(quán)法正式運(yùn)行六次加息十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率第二套房首付提高物業(yè)稅回歸保障其它因素影響過(guò)度投機(jī)使得深圳的房?jī)r(jià)暴漲之后出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面廣州、深圳、上海等地的降價(jià)情況出現(xiàn)挑動(dòng)了購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)降價(jià)期望心理的敏感神經(jīng)。2007年全市商品住宅平均售價(jià)為3372元/㎡。（若包含單位集資建房、定向開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品住宅平均售價(jià)為3195元/㎡。）2007年長(zhǎng)沙市商品房、住宅累計(jì)均價(jià)走勢(shì)圖分區(qū)來(lái)看，2007年芙蓉區(qū)商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)為3642元/㎡；岳麓區(qū)成交均價(jià)最低，均價(jià)為2996元/㎡。全市僅天心區(qū)、岳麓區(qū)均價(jià)低于全市均價(jià)，其余三區(qū)商品房均價(jià)目前已達(dá)3500元/㎡以上。2007年長(zhǎng)沙市各區(qū)商品房、住宅均價(jià)柱形圖項(xiàng)目板塊住宅住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）同比（%）比例（%）銷售面積（萬(wàn)㎡）同比（%）比例（%）全市759.7212.81100.00803.77

28.46100.00開(kāi)福區(qū)162.9287.6921.45141.9640.4417.66天心區(qū)152.610.4520.09164.5965.8220.48雨花區(qū)233.6617.2530.75227.7231.1328.33岳麓區(qū)116.70-25.2015.36151.196.6618.81芙蓉區(qū)93.8318.0612.35118.317.6314.722007年度全市住宅供應(yīng)、銷售情況比較2007年長(zhǎng)沙市各季度純住宅銷售量與供應(yīng)量對(duì)比前三季度市場(chǎng)消費(fèi)需求逐步步入平穩(wěn)期，加上國(guó)家緊縮宏觀政策的執(zhí)行力度不斷加大，而樓市供應(yīng)量仍保持一定的慣性上漲，第四季度銷售態(tài)勢(shì)出現(xiàn)供大于求的局面，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。通過(guò)對(duì)第四季度的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)大多數(shù)樓盤出現(xiàn)如下情況：售樓處來(lái)訪量明顯減少；客戶理性消費(fèi)心理增強(qiáng)，緊捂錢袋；房?jī)r(jià)的漲勢(shì)停下了腳步，開(kāi)始出現(xiàn)徘徊；各樓盤銷售量出現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)。07年歲末，長(zhǎng)沙樓市令人感到陣陣寒意08年—長(zhǎng)沙樓市何去何從？熱眼看長(zhǎng)沙——樓市飛速發(fā)展的正面因素1、長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度迅猛從03到06年，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)總量分別超過(guò)西安、福州、長(zhǎng)春而居全國(guó)省會(huì)城市第11位。2007年上半年，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過(guò)16%，預(yù)計(jì)年底長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)總量將超過(guò)2000億，正式進(jìn)入中國(guó)都市群落的新貴階層。2、人均可支配收入相對(duì)較高長(zhǎng)沙第三產(chǎn)業(yè)比重高，產(chǎn)業(yè)附加值高，在全國(guó)省會(huì)城市中排名第六，中部第一。較高的人均收入構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)力支撐。3、城市開(kāi)發(fā)成本居高不下年度2004年2005年2006年2007年2008年土地成交總面積7088畝13050畝14327畝16066畝預(yù)計(jì)18000畝土地成交單畝單價(jià)41.3萬(wàn)49.95萬(wàn)58.61萬(wàn)147.19萬(wàn)預(yù)計(jì)180萬(wàn)增長(zhǎng)比例020.94%17.34%151.13%22.29%每平方米銷售均價(jià)2738元/平方米3030元/平方米2991元/平方米3600元/平方米預(yù)計(jì)4200元/平方米增長(zhǎng)比例010.66%（1.29%）23.70%13.51%土地費(fèi)用構(gòu)成了房?jī)r(jià)的重要部分，土地成交價(jià)格的日益走高，是造成房?jī)r(jià)日益走高的重要原因之一。4、城市發(fā)展空間大不管是棲居于兩地的大城市“長(zhǎng)沙僑民”，還是本省地級(jí)市的“外來(lái)移民”紛紛把家安在長(zhǎng)沙，而長(zhǎng)株潭融城更加加強(qiáng)了長(zhǎng)沙作為省會(huì)城市對(duì)周邊地域的中高端置業(yè)者的吸附作用。以上因素將：支撐０８年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲冷眼宅看市棄場(chǎng)——長(zhǎng)沙中房?jī)r(jià)永飛速休發(fā)展啦的制紙約因槍素1、置離業(yè)者萍構(gòu)成銳結(jié)構(gòu)卸缺乏裳多元年化長(zhǎng)沙息潛在研置業(yè)答者購(gòu)叨房需熊求分冠布數(shù)據(jù)幸支持貪：易降居中鎮(zhèn)國(guó)地堆產(chǎn)研結(jié)究所長(zhǎng)沙左超過(guò)85筋%的購(gòu)且房者兔是出芒于自低住用戴途，敲自住嚴(yán)客對(duì)布價(jià)格巾的敏古感度孫是比消較高理的，昨自住譽(yù)客對(duì)經(jīng)房?jī)r(jià)駁的支綿撐是襪呈現(xiàn)笑緩慢我增長(zhǎng)側(cè)的。2、市乓場(chǎng)供飾應(yīng)量其增大07年第宗四季交度，妖長(zhǎng)沙纏房地俯產(chǎn)市坦場(chǎng)出質(zhì)現(xiàn)了稀供大啦于求象的局陷面，革加上08年即倍將上衡市的失項(xiàng)目誕量非卡常大黨（尤拿以南鍵城為頸最）侮，因沒(méi)此，睛全市睜的供暮大于互求的嫌局面運(yùn)會(huì)進(jìn)皂一步爭(zhēng)加劇供。國(guó)六怨條的恨影響窩將在08年進(jìn)單一步屠顯現(xiàn)啦，90平米睬及以刺下的置一房誕、二辜房的猶產(chǎn)品朱將會(huì)洪大量進(jìn)的擁另進(jìn)市見(jiàn)場(chǎng)?？紤]會(huì)到利隙潤(rùn)貢黎獻(xiàn)率丘，開(kāi)譜發(fā)商乘會(huì)做貪足容用積率協(xié)，高罷層和冰小高代層產(chǎn)敗品將脖占據(jù)蛙主要番的產(chǎn)傘品線疊。各項(xiàng)爬目的字同質(zhì)開(kāi)化現(xiàn)壯象會(huì)億非常寄嚴(yán)重認(rèn)。3、同突質(zhì)化搖競(jìng)爭(zhēng)欲嚴(yán)重07年出臂臺(tái)的程一系拍列調(diào)叨控政欲策將偏勢(shì)必兼影響屬到08年的汪長(zhǎng)沙削樓市脈；隨著07年全譜國(guó)房蔬價(jià)7.型6％的中增長(zhǎng)聞，08年不揮排除遭會(huì)進(jìn)份一步焦出臺(tái)障更為耽嚴(yán)厲姓的調(diào)鼠控政喪策。4、政麥策性瘦調(diào)控糠的影何響以上貍因素陡將：抑制妥０８怠年長(zhǎng)役沙房漂價(jià)出除現(xiàn)瘋柴漲結(jié)論辮：08年，紛長(zhǎng)沙橋房?jī)r(jià)槐將呈辨現(xiàn)穩(wěn)甲中有僻升，經(jīng)小幅姨慢跑封的格則局．20研08，長(zhǎng)愛(ài)沙房亡價(jià)走立勢(shì)預(yù)藝計(jì)08年第溫一季誘度08年第姐二季怠度08年第律三季劃度08年第徐四季費(fèi)度67叔5萬(wàn)平爆方米城市葛人口貪增容喝產(chǎn)生楚的主動(dòng)趣型購(gòu)股房需柴求34消9萬(wàn)平墓方米居民搖住房閉升級(jí)罵換代贊的改末善型將購(gòu)房英需求+=10梁74萬(wàn)平壘方米購(gòu)房絡(luò)剛性混需求50萬(wàn)平昌方米城市漿舊城慕改造光產(chǎn)生角的被渠動(dòng)型殼購(gòu)房販需求+33乳72元/平方形米（20框07年商偉品住穩(wěn)宅銷黑售均歇價(jià)）20炎08年房?jī)r(jià)免走勢(shì)開(kāi)發(fā)藍(lán)門檻禿日益姐提高霧，部分癢本土條及小譜規(guī)模柳開(kāi)發(fā)腐商資金怖壓力押顯現(xiàn)逝，變香相降壤價(jià)開(kāi)發(fā)蜘成本鴿居高摩不下頁(yè)，土餡地費(fèi)成用日匆益走病高房?jī)r(jià)半的自欺然增長(zhǎng)遍慣性開(kāi)發(fā)券產(chǎn)品中日新讀月異堵，挑動(dòng)昏購(gòu)買堤沖動(dòng)長(zhǎng)沙老春交封會(huì)長(zhǎng)沙浪秋交走會(huì)北京語(yǔ)奧運(yùn)非會(huì)國(guó)家哲調(diào)控最政策筑底茶線走勢(shì)旬線均衡醫(yī)線高CP烘I的情藝況下記，投錦機(jī)類凱投資趟與保格值類甲投資撥的博良弈本案憑目前愿在市地場(chǎng)上貫的形靜象如卸何呢貫？——項(xiàng)目互市場(chǎng)晝認(rèn)知鋒度調(diào)率查項(xiàng)目夫市場(chǎng)恒知名餓度調(diào)暗查分讓析調(diào)查另時(shí)間潤(rùn)：20降08年1月23日至20援08年1月24日調(diào)查障地點(diǎn)華：長(zhǎng)哄沙市精五個(gè)肚區(qū)，捷共30個(gè)抽浴樣點(diǎn)調(diào)查肥對(duì)象夾：年惕齡在25業(yè)-4晚5歲之紡間的10稍16銷1位潛自在置糕業(yè)客索戶調(diào)查昂方式摔：隨膽機(jī)攔督截訪烏問(wèn)調(diào)查土內(nèi)容左：1、受墨訪對(duì)隙象來(lái)戒自的酷區(qū)域2、是因否知蟲(chóng)道本總項(xiàng)目3、對(duì)裂項(xiàng)目悲記憶刊最深帽刻的駝是什市么調(diào)查區(qū)域天心區(qū)芙蓉區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)周邊外地合計(jì)樣本數(shù)量2018132622871704114273395110161所占比例20%13%23%17%11%7%9%100%市場(chǎng)搜認(rèn)知首度調(diào)妙查區(qū)讓域分能布調(diào)查繪對(duì)象芽對(duì)項(xiàng)撲目的殼認(rèn)知錫度選項(xiàng)知道不知道合計(jì)樣本數(shù)量1219894210161所占比例約12%約88%100%認(rèn)知逮客戶絨比例票分析調(diào)查區(qū)域天心區(qū)芙蓉區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)周邊外地合計(jì)樣本數(shù)量2018132622871704114273395110161認(rèn)知數(shù)量19520717136623236121219所占比例10%16%8%22%20%5%1%調(diào)查派對(duì)象遮對(duì)項(xiàng)懸目記妨憶點(diǎn)刷分析選項(xiàng)生態(tài)規(guī)模品牌價(jià)格其他合計(jì)數(shù)量2802072443301581219比例23%17%20%27%13%100%1、長(zhǎng)猛沙市額場(chǎng)對(duì)來(lái)項(xiàng)目夫的認(rèn)秩知度多僅為12司%2、了哈解項(xiàng)哲目的蕩客戶樣群分剝布情滑況如秀下:岳麓維區(qū)和挎開(kāi)福羨區(qū)占42肺%，芙鑰蓉區(qū)桃占16暮%，靠表近南看城米的渠雨花它區(qū)和碎天心擔(dān)區(qū)分撥別占8%和10誤%3、客倒戶對(duì)儉項(xiàng)目火印象神最深西的是“生駕態(tài)”灘和“陽(yáng)價(jià)格營(yíng)”通過(guò)咽對(duì)“猛項(xiàng)目雄市場(chǎng)膨認(rèn)知謙度調(diào)協(xié)查”工結(jié)果條的分夾析，搶可以律了解改到：1、根檔據(jù)上摟述市盡場(chǎng)認(rèn)隸知度溜分析筐得出俱：金妥色圈完為主宿要客設(shè)戶來(lái)皮源地何，紅道色圈栗為次蜓要客組戶來(lái)凝源地嘗，藍(lán)識(shí)色圈月為機(jī)伐會(huì)客蹲戶來(lái)祝源地島。2、星刺沙板書(shū)塊作傾為長(zhǎng)營(yíng)沙市砌“兩越翼齊云飛”住的板金塊之云一，詳亦有肺可能騎成為積機(jī)會(huì)間客戶肥來(lái)源臨地。3、外釣地客嬸戶主作要由伐返鄉(xiāng)販置業(yè)污客戶棄構(gòu)成諷，將剩成為竿我們凳的一庭個(gè)補(bǔ)欲充客解戶來(lái)呈源。本案客戶賺分布側(cè)圖在大浸致了籮解市視場(chǎng)的勢(shì)情況艙后，麗讓我騙們?cè)僭賮?lái)看辯看產(chǎn)煤品的姥情況……產(chǎn)品篇五一商圈榮灣鎮(zhèn)商圈伍家?guī)X商圈20公里15公里市政府項(xiàng)目顛區(qū)位巷分析1、通牙過(guò)左踢側(cè)的午衛(wèi)星旨圖可躁以發(fā)條現(xiàn)本齊案距捎離市燒中心詠的直代線距腔離超殘過(guò)20公里稠。2、通要過(guò)對(duì)煌網(wǎng)絡(luò)燦上*淚*業(yè)歡主論候壇的親調(diào)查固，反仿映距櫻離過(guò)血遠(yuǎn)的續(xù)客戶止大有勒人在彎。3、通葬過(guò)對(duì)彎市場(chǎng)除潛在檢客戶我的調(diào)腐查也桿發(fā)現(xiàn)聽(tīng)距離竹是制瞞約本蔬案銷絹售的基最大躁因素允。項(xiàng)目哈一期戒鳥(niǎo)瞰朱圖B、C區(qū)多嚴(yán)默維學(xué)拉組每團(tuán)E區(qū)D區(qū)A區(qū)F區(qū)產(chǎn)品類別明細(xì)（套）樓層分布可售樣板房銷控小計(jì)多層51285套，6樓；1套，1樓1套，2樓；1套，5樓洋房813127套，5樓；1套，1樓3套，3樓；1套，4樓別墅1017184套雙拼別墅14套聯(lián)排別墅

合計(jì)38套20牧07年未鮮售房略源明廉細(xì)分區(qū)房型套數(shù)（套）面積（㎡）面積小計(jì)（㎡）B、C區(qū)二房二廳26022973110226三房二廳48863104四房二廳14824149D區(qū)二房二廳60533446976三房二廳16421731四房二廳12419910F區(qū)二房二廳2492234760637三房二廳32338290E區(qū)別墅雙拼別墅(M)10185024960L聯(lián)排別墅367524K聯(lián)排別墅6012420雙拼別墅(K1)143166合計(jì)193624280024280020莊08年新角推房鎮(zhèn)源明銹細(xì)20賀08年可錢售房購(gòu)源戶慌型分久析可售胃房源可戶型況（兩漂房）可售旺房源挑戶型渾（三題房）可售從房源檢戶型數(shù)（四牽房）小結(jié)1、本沉案的奴區(qū)域蔑位置絞是我樸們將體面臨炕的最祖大挑壯戰(zhàn)；2、本匯案在20安08年的掉推量睛巨大灰，達(dá)俯到24萬(wàn)平打方米珍；3、本傘案可仿售房頸源以恒三房湊為主互力戶剛型，嫌占總掙可售裳房源爬的50接%，兩鼻房和曉四房膊分別前占到29桃%和14仇%，別嘴墅占7%；4、本繩案戶宴型以蜜“實(shí)沃用”瘡、“說(shuō)宜居魄”、惹“面冊(cè)積適濱中”拼為最執(zhí)大賣慕點(diǎn)。結(jié)合跳前面井對(duì)宏液觀市政場(chǎng)的谷分析銀，20縫08年長(zhǎng)直沙市蔥場(chǎng)將守面臨蘭因“90辜70析”條款廟而引驢發(fā)的喉同質(zhì)呢化競(jìng)減爭(zhēng)，第而我妨們的歡主力袋產(chǎn)品筋卻可鼓以避少免這記種惡鐘性競(jìng)送爭(zhēng)，峽同時(shí)釋我們未的主趕力產(chǎn)批品將酒全面憲覆蓋征市區(qū)克兩房翻客戶聚群。究竟決是什多么樣哄的客集戶會(huì)業(yè)選擇掃我們電的產(chǎn)蘭品呢?zé)?？他（貨她）澆們又察在哪鴿里呢?jì)？客戶篇綜合叔目前胸市場(chǎng)尤狀況屈、08年銷咸售任妻務(wù)、券銷售獅進(jìn)度腥及項(xiàng)揭目本雄身的彩特點(diǎn)臉等多身方面煙因素膨，對(duì)20致08年分系批價(jià)愉格作族出如何下預(yù)狼判：銷售情況推盤批次銷售均價(jià)（元/㎡）銷售面積（㎡）銷售總額（萬(wàn)元）備注已售A區(qū)銷售房源2017396948010待售A區(qū)剩余房源3357101153396主要為別墅第一批23005270812123第二批23307105416556第三批24005840814018第四批24506063714856小高層一期整盤23562926166895420碌08年推壓案價(jià)有格預(yù)返判20符08年推儀案價(jià)置格走首勢(shì)優(yōu)點(diǎn)伙：1、小劣步快雀跑，日節(jié)節(jié)幣升高肺，給辰客戶生迅速唉升值看的感麥覺(jué)2、能由始終酷在市源場(chǎng)上杏保持股競(jìng)爭(zhēng)舞優(yōu)勢(shì)根據(jù)豈項(xiàng)目20僑08年推腐盤價(jià)財(cái)格預(yù)理判及怠主力蘋戶型縫分析推導(dǎo)既出本怨案的祖潛在梨主力趟客群兩房>>練>產(chǎn)品著總價(jià)夸：21顧.1炕6萬(wàn)(單價(jià)23稍52元/平方遣米，極以90平方避米估舒算)貸款7成每汁月還膽款（住趨宅，兄貸款14齊00慢00元）：15年20年月還款（40%為安全比例）1128945家庭月收入>2820>2363家庭年收入>33840>28356客戶憶準(zhǔn)入界及格綱線成交妖客戶追的基仍準(zhǔn)購(gòu)縫買力=家庭笨年收噸入高于3萬(wàn)一次叼置業(yè)張選擇撞兩房家庭向年收柴入水器平客戶饅心理3萬(wàn)元/年以羞上選擇雅在本孝案購(gòu)鎮(zhèn)買兩賊房的庭一次象置業(yè)吐者看朗中本爛案的奏理由真：1、價(jià)君格優(yōu)獵勢(shì)；2、可蛛能的堤產(chǎn)品似附加區(qū)值；3、地在塊的瞧發(fā)展吹潛力丑；4、首搶付款憤壓力尤小?？蛻舸ㄎ粠В阂淮涡抵脴I(yè)謙選擇罩購(gòu)買限兩房烘的客庭戶，逐年輕黨夫妻賣的預(yù)上備婚扁房（靠長(zhǎng)沙費(fèi)新人遇），鍛屬于蠶投資際自住埋兩相膚宜的榆類型尸，暫投時(shí)先怕自住證過(guò)渡質(zhì)，屆益時(shí)轉(zhuǎn)缺手或卡者出足租都凳很方曾便。二次融置業(yè)兆選擇扶兩房客戶艱心理家庭揀年收冊(cè)入水哈平3萬(wàn)元/年以琴上二次逢置業(yè)見(jiàn)更加攜看重端的是醒升值鏡潛力諷和居重住體藝驗(yàn)的劑升級(jí)遍，所表以環(huán)已境和趁產(chǎn)品承顯得米更加保的重韻要。本案爹的特皮點(diǎn)具趨備環(huán)維境居楚家的襯宜居息物業(yè)刃的基膛礎(chǔ)?？蛻魟?dòng)定位甚：二次贈(zèng)置業(yè)開(kāi)選擇徑購(gòu)買鵲兩房粒的客騰戶，帝大多奪為父群母為桌子女寒購(gòu)買容的婚哀房或蔬者是廟子女問(wèn)為父欺母購(gòu)近買的贏養(yǎng)老跌房，馳還有案一部收分是庸尋求毅居住須體驗(yàn)載升級(jí)狂的，痰兼具河投資辜和居保住兩厘大功宴能三房>>薪>產(chǎn)品火總價(jià)第：28帽.2宏2萬(wàn)(單價(jià)23傻52元/平方妖米，處以12屯0平方胖米估遇算)貸款7成每企月還邁款（住挺宅，餃貸款19次00柱00元）：15年20年月還款（40%為安全比例）15321280家庭月收入>3830>3200家庭年收入>45960>38400客戶色準(zhǔn)入酷及格當(dāng)線成交暢客戶遲的基孕準(zhǔn)購(gòu)銹買力=家庭逆年收林入高于4萬(wàn)一次櫻置業(yè)腥選擇待三房家庭受年收經(jīng)入水傷平客戶伏心理4萬(wàn)元/年以辛上選擇杠在本插案購(gòu)棚買三刑房的詞一次卻置業(yè)撕者看蛙中本攔案的照理由列：1、價(jià)冒格優(yōu)記勢(shì)；2、可駱能的雕產(chǎn)品影附加脹值；3、地疑塊的投發(fā)展疑潛力和；4、首仔付款懸壓力臉小，言作為迅其第蔽一套否大面攤積的譜自購(gòu)搖商品同房，汁他們籍對(duì)于鍵產(chǎn)品伶指標(biāo)沾有著芹苛刻鍬的要忙求，設(shè)對(duì)配愉套的到需求芹同樣揭較高客戶踩定位麻：一次封置業(yè)從選擇業(yè)購(gòu)買體三房蕩的客起戶，濾年輕肌夫妻予的預(yù)絨備婚推房,一次充性到鈴位的核客戶梢，屬蜓于投蘋資自甚住兩脹相宜愛(ài)的類徹型.二次剪置業(yè)伙選擇裹三房客戶啦心理家庭斃年收鞭入水商平4萬(wàn)元/年以艙上二次窄置業(yè)年更加棍看重弦的是織升值債潛力砌和居盤住體扒驗(yàn)的弊升級(jí)帝，所夜以環(huán)晶境和森產(chǎn)品裝地段奇顯得最尤其妙重要誕。本案語(yǔ)的特描點(diǎn)具窗備環(huán)使境居猛家的畜宜居趁物業(yè)辨的基戰(zhàn)礎(chǔ)?？蛻粼ㄎ辉纾憾味沃脴I(yè)鎮(zhèn)選擇損購(gòu)買納三房河的客嬸戶，照大多喊是尋趴求居慕住體恢驗(yàn)升印級(jí)和呀投資吼，看輪重地寨段升濟(jì)值潛謙力、盲戶型寧設(shè)計(jì)覽的實(shí)岸用舒用適以杏及社并區(qū)環(huán)沖境四房>>拴>產(chǎn)品湊總價(jià)免：35足.2神8萬(wàn)(單價(jià)23葡52元/平方墊米，脫以15潑0平方港米估贊算)貸款7成每類月還療款（住班宅，押貸款24碗00畜00元）：15年20年月還款（40%為安全比例）19341617家庭月收入>4835>4042家庭年收入>58020>48506客戶遲準(zhǔn)入唐及格色線成交滲客戶萍的基城準(zhǔn)購(gòu)蟲(chóng)買力=家庭次年收并入高于5萬(wàn)一次溪置業(yè)智選擇乎四房家庭浴年收吊入水桌平客戶廉心理5萬(wàn)元/年以艱上一次稻置業(yè)鴉選擇壟本案常四房痕的客銅戶少薪而又侵少，漏建議茂不做菠重點(diǎn)烘考慮竄?？蛻艟彾ㄎ晃穑阂淮斡怪脴I(yè)抬選擇遙購(gòu)買盛四房裂的客勇戶，控家庭紙經(jīng)濟(jì)皆狀況迷較好扮，或僅者自好身支格付能脫力較戶強(qiáng),多為停生意永人.二次懼置業(yè)譯選擇嬌四房客戶旁心理家庭御年收狡入水涂平5萬(wàn)元/年以刷上二次鄉(xiāng)豐置業(yè)萬(wàn)大戶左型的及客戶燒尋求訊的是狐居住挪體驗(yàn)遍的升項(xiàng)級(jí)，政而且芬如此屆大的增戶型氧很可倦能就油是終轉(zhuǎn)身居磁住，座看重名房屋忽質(zhì)量丙以及禮住宅竭的方時(shí)便、般舒適癢度和仙環(huán)境客戶贏定位摟：二次揪置業(yè)立選擇揚(yáng)購(gòu)買殘四房揭的客泄戶，輕大多決是尋鄭求居悠住體擺驗(yàn)升傳級(jí)的趨，看祝重小刪區(qū)生搏活的華方便狐、戶奧型設(shè)逆計(jì)的冬實(shí)用喜舒適調(diào)以及花社區(qū)集環(huán)境能承懷受本囑案的晌家庭平經(jīng)濟(jì)邀收入嫂間區(qū)旅為：家庭痕年總優(yōu)收入=2.漢8-嘗5.毫8萬(wàn)元對(duì)于礙長(zhǎng)沙蔽的平統(tǒng)均收軌入水桿平來(lái)歲說(shuō)（20扔07年長(zhǎng)勁沙人忠均可荒支配翁收入交為14休80塞8元）鑼，即猾屬于覆中等盆收入納家庭二次男四房支客戶一次僚四房乘客戶二次傳三房樹(shù)客戶一次輕三房帶客戶二次裙二房躬客戶一次馳二房色客戶一次會(huì)置業(yè)惠選擇旱兩房扯的客侄戶對(duì)釀物業(yè)宿的硬悼指標(biāo)紐奉不苛窮刻二次帶置業(yè)淋選擇懶兩房盛客戶害對(duì)地艘段的擺要求寄本案展無(wú)法不滿足一次之置業(yè)由選擇究三房蠅的客害戶對(duì)禁產(chǎn)品誦硬件大的需姨求本友案可伏以滿貧足二次拳置業(yè)涌選擇熊三房懸的客盯戶對(duì)紙地段牙的要柜求本券案無(wú)端法滿旦足一次掃置業(yè)束選擇贈(zèng)本案竄四房釘可能申性不速高，綠因?yàn)轳傔x擇羽面太圾寬二次雀置業(yè)盒選擇專本案瞞更看贊重升齡值潛但力，烤這點(diǎn)盤本案援可以完滿足80緞%20脅%20凈%80勤%20閘%80獨(dú)%潛在聾客群析置業(yè)搖選擇乞分析類別家庭年收入水平職業(yè)背景購(gòu)房支付特點(diǎn)產(chǎn)品偏好生活調(diào)性生活偏好中等收入型5-15萬(wàn)民營(yíng)企業(yè)高管、私營(yíng)企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級(jí)咨詢顧問(wèn)、高科技行業(yè)高級(jí)技術(shù)人員，制造類行業(yè)的中級(jí)工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的中級(jí)醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學(xué)高級(jí)教師等。首付能力不很強(qiáng)。但月還款能力高、工作前景預(yù)期好。貸款年限可以較長(zhǎng)。國(guó)有事業(yè)單位和歐美企業(yè)大多有房貼。生活型、工作型教育型、贍養(yǎng)型休閑型、運(yùn)動(dòng)型健康型事業(yè)積極前瞻快捷個(gè)性品味家庭善于社交。喜歡外出購(gòu)物、吃飯和游玩。喜歡運(yùn)動(dòng)和旅行等休閑活動(dòng)。休閑和娛樂(lè)比較考慮經(jīng)濟(jì)承受能力，計(jì)劃性很強(qiáng)，不太進(jìn)行較高的娛樂(lè)和購(gòu)物消費(fèi)。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。經(jīng)濟(jì)型5萬(wàn)以下各類企事業(yè)單位的普通員工或職工，下崗職工等。月還款能力較弱，或靠原有住房出售、動(dòng)拆遷獲得一定的首付能力。工作前景預(yù)期不高。多采取高首付購(gòu)房。生活型、工作型教育型、贍養(yǎng)型健康型生活家庭實(shí)惠安全幸福健康喜歡大眾化的娛樂(lè)和休閑方式，以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠為標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)憂患意識(shí)強(qiáng)，儲(chǔ)蓄強(qiáng)于消費(fèi)。不盲目追求時(shí)尚和品牌，主要連潛在青客群擁基本袖情況核心客戶一邊般客戶緣戶客城市拼新中酬產(chǎn)階甩級(jí)、傷周邊湯縣市禾客戶肺（2房自藍(lán)住、3房自取住、4房自足?。┩獾卦詠?lái)長(zhǎng)趁置業(yè)微者年輕稼化的硬一般販城市膠居民倒（2房自山住）目標(biāo)避客戶老最終振判定工作乳認(rèn)真全刻苦權(quán)，具控有非年常強(qiáng)脅的責(zé)勉任心居，追扛求事盆業(yè)上聚的成躍功；他們剖肩負(fù)均著來(lái)后自社擋會(huì)以辛及生杠活的掩責(zé)任星重?fù)?dān)爽，用草知識(shí)鄰、創(chuàng)另造力宏獲得光穩(wěn)定猾相當(dāng)捧的財(cái)沖富；25久-4窗5歲的60～70年一殃代8:適30穿行捕在擁促堵的貴馬路相上10乳:3數(shù)0企事差業(yè)、糞機(jī)關(guān)拜單位啟的辦起公室14氣:3欣0完成但交待惰的工烤作方座案18灘:0膊0下班暗回家寫(xiě)享受蚊天倫出租無(wú)車，我公車?yán)矠橹髑蛔滞üに咴缟系搅?xí)慣變性瀏蔽覽一辰下當(dāng)鵝日?qǐng)?bào)摧紙可以始抽空維上上饒網(wǎng)，屆看看蘭雜志看電情視、神看書(shū)……他們筑一天略可能阻接觸某到的獲信息塞來(lái)源曬渠道戶外襪，車身，營(yíng)電臺(tái)電梯靈廣告報(bào)紙電視波，短奔信……網(wǎng)絡(luò)找到訂了客鞭群,那我洽們項(xiàng)型目的輪哪些財(cái)賣點(diǎn)孤可以模與他慘們產(chǎn)廁生共迅鳴呢幫！定位篇S（優(yōu)艷勢(shì)）W（劣維勢(shì)）O（機(jī)港會(huì)）T（威悉脅）1、產(chǎn)撕品的禮戶型詠設(shè)計(jì)喪及施擠工質(zhì)敵量?jī)?yōu)殺良；2、地宿中海漁風(fēng)格夠的外疑立面豎；3、百待萬(wàn)平狠米的貴規(guī)模瓣及社夕區(qū)配棗套；4、開(kāi)刻發(fā)商鈔品牌俯度；5、價(jià)因格優(yōu)忠勢(shì)。1、項(xiàng)務(wù)目位級(jí)于望嫁城縣航，遠(yuǎn)渣離市偵區(qū)，獻(xiàn)出行陳不便睜；2、項(xiàng)風(fēng)目周榴邊生勒活配腎套尚歪不成音熟。1、望限城生餃態(tài)、突教育裳區(qū)；2、望思城縣遲唯一刻品牌蜘大盤霞；3、長(zhǎng)奶沙兩離翼齊肢飛的潑規(guī)劃些；4、望菊城縣礦作為節(jié)雷鋒器區(qū)劃桿入長(zhǎng)團(tuán)沙市搖區(qū)規(guī)蹈劃版娛圖。1、金娛星板嗓塊樓袋盤對(duì)億本案臥客戶喪的分鋤流；2、長(zhǎng)秤沙市易區(qū)客移戶對(duì)任本案幕認(rèn)知童度低懇；3、08年長(zhǎng)背沙市爺場(chǎng)供之應(yīng)量巾巨大昏。項(xiàng)目SW護(hù)OT分析通過(guò)流對(duì)本爐案SW駕OT分析鋒，發(fā)菊現(xiàn)項(xiàng)棍目的路優(yōu)勢(shì)字并不須能充療分支齒撐主積賣點(diǎn);而項(xiàng)令目的牙最大施機(jī)會(huì)闖則來(lái)墳自區(qū)列域的彎定位,即生垮態(tài)環(huán)勁境和剪教育風(fēng)資源;所以,挖掘咽項(xiàng)目翅生態(tài)處宜居然的概忽念與網(wǎng)區(qū)域清環(huán)境截相呼京應(yīng),做足”樹(shù)”的文絹章;就作鄉(xiāng)豐為長(zhǎng)鼻沙的討項(xiàng)目粱來(lái)說(shuō),本案令的價(jià)貓格是階最大縮慧的優(yōu)怪勢(shì),是成宮交客械最后倦一錘畜定音持的基襖礎(chǔ);“距庭離遠(yuǎn)腿”是零銷售況過(guò)程鼻中可漸能產(chǎn)魚(yú)生的雁最大僑問(wèn)題,預(yù)案譽(yù)是做睛好小擔(dān)區(qū)巴躁士的逆文章,項(xiàng)目季前期鈴安排勇看房倍車進(jìn)蔥行.由此湖我們緩可看翼出:本項(xiàng)步目Sl券og作an三萬(wàn)叔棵樹(shù)膨的城單市生共活現(xiàn)在禾讓我付們來(lái)話看看壁主要哨競(jìng)爭(zhēng)吵對(duì)手采的廣推告訴棚求情荒況芙蓉薪北路帖標(biāo)志開(kāi)性大重盤，90萬(wàn)平猴米星馬劈燕新城犯標(biāo)志蘭大盤壓，10琴0萬(wàn)平觸米山語(yǔ)件城項(xiàng)目名稱規(guī)模產(chǎn)品類型推盤時(shí)間當(dāng)期推量銷售率均價(jià)(元/㎡)山語(yǔ)城90萬(wàn)平方米高層,小高2007-8-42007-9-142007-10-172007-11-4102套95套74套105套售罄售罄售罄80％2800300034003700項(xiàng)目雙基本森資料階段奏推廣媽主題建筑撲影響洞中國(guó)城市.公園.生活世界墨頂點(diǎn)丘，長(zhǎng)恢沙起晨點(diǎn)有深遇度的閉淺山顏?zhàn)髌肺榧伊x嶺立銀交橋湘春遞路五一妄廣場(chǎng)三汊咬磯大修橋芙蓉路五一隱路三一垃大道山語(yǔ)尚城山語(yǔ)旁城營(yíng)組銷思剃路淺鍬析1，該蜜項(xiàng)目憐位于租芙蓉杠北路杰北三都環(huán)的掉交界煤處，訓(xùn)屬于嘗城北拆開(kāi)福膚區(qū)“習(xí)兩極記一線探”發(fā)沈展藍(lán)摩圖的麥北極方板塊流。項(xiàng)商目西杯臨湘唐江北榨靠鵝焰羊山裂，東拖面是窗主干記道芙嘉蓉北嬌路，依交通吩方便景，山水披相依冒，景歷觀資遵源豐全富，增蘿值潛嗓力巨廁大。2，該艷項(xiàng)目90萬(wàn)方筑的大蠅盤，推盤有量卻必十分喇謹(jǐn)慎鉗，采饞用‘王小步興快跑爺’的愿策略犬，四投個(gè)月鹿之內(nèi)走四次10闊0套左糊右小庭量推糖盤，剛?cè)セ婵焖俳?，逐步洽把價(jià)糧格從27苗00推高章到37貸00。3，營(yíng)慌銷方漂面緊帶緊圍書(shū)繞“公熱園、鍵山居碧”作文擔(dān)章，艷從開(kāi)爹發(fā)商伙大品相牌，輕景觀窩資源嚼，品鍛質(zhì)特亦色幾涌個(gè)主哭題演遠(yuǎn)繹推撿廣，鴉樹(shù)立衫了高雪品質(zhì)貼，值閃得信虜賴產(chǎn)宵品形軌象和啄品牌尋形象萌。4，推警廣方排面配懲合戶誘外，普短信寇，報(bào)滴紙，司網(wǎng)站徹等各當(dāng)種豐虧富的踩形式阻，比亮如戶飯外，從項(xiàng)醫(yī)目地要沿芙偉蓉路刊直到絡(luò)市中坐心的啄五一衫路，倒直指賭市區(qū)肌內(nèi)客跨源。山語(yǔ)拍城營(yíng)氣銷思鞋路推貍演中鐵躺地產(chǎn)建筑敏影響淚中國(guó)城市.公園.生活世界訊頂點(diǎn)跟，長(zhǎng)靈沙起觸點(diǎn)有深惹度的丑淺山窮作品發(fā)展皂商品北牌產(chǎn)品獎(jiǎng)核心競(jìng)賣點(diǎn)調(diào)性常概念品牌雷理念事件竄主導(dǎo)產(chǎn)品深主導(dǎo)品牌仁依附拔高車品牌影響前產(chǎn)品品牌祥主導(dǎo)產(chǎn)品襲受益資源句型高荷尚社窄區(qū)地涼位確者立！條理射清晰繩，目蒼標(biāo)明藏確早安耳星城項(xiàng)目名稱規(guī)模產(chǎn)品類型推盤時(shí)間當(dāng)期推量銷售率均價(jià)(元/㎡)早安星城120萬(wàn)平方米洋房,別墅,小高2007-22007-62007-102007-12145套210套100套100套售罄售罄售罄35％2300260032003800項(xiàng)目訂基本俗資料火車勁站人民圓路立搶交橋早安瞧星城五一稈路遠(yuǎn)大使路京株稈高速三一粗大道長(zhǎng)永吃高速推廣杏主題生活襲就是戒生活北美炒街區(qū)洗生活立體分洋房籠，立訂體情裹景生呆活60萬(wàn)，衣?lián)碛幸鄤e墅躍生活生活劉就是沖生活北美怕街區(qū)鋪生活立體蜂洋房立體濤情景歇生活60萬(wàn)擁有守別墅禮生活生活輩理念尖導(dǎo)入訴求話脫節(jié)降低毛品質(zhì)帳感產(chǎn)品舞訴求揚(yáng)過(guò)渡拘生硬整體鞏營(yíng)銷充思路烤極紊憤亂，冰銷售恐業(yè)績(jī)吸主要婦靠低擊于市私場(chǎng)平石均水字平的沾價(jià)格亞而獲蘿得，料沒(méi)有潮鮮明凝的主脾題形滋象。小結(jié)我們攏的定呆位：姓從項(xiàng)亞目“頁(yè)生態(tài)搜環(huán)境欣”入劍手，義過(guò)渡叛到項(xiàng)期目“漢產(chǎn)品槽建筑固”。談先通摟過(guò)“孔事件危營(yíng)銷潔”引另發(fā)市還場(chǎng)對(duì)庫(kù)本案妨的關(guān)駛注度梅，提前高市活場(chǎng)認(rèn)兵知度勁，再倍結(jié)合諷大區(qū)女域和頁(yè)小環(huán)何境教補(bǔ)育和撲引導(dǎo)躬市場(chǎng)涉，全暫面提鐘升項(xiàng)徹目品背質(zhì)感蘇，最半終依察靠性護(hù)價(jià)比哥優(yōu)勢(shì)鄭促成橡成交骨。執(zhí)行篇2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月宜居線生態(tài)糟，產(chǎn)痕品形膽象2批開(kāi)找盤，貫持續(xù)妨熱銷首批扣開(kāi)盤媒介爛：戶睬外、鵝硬廣塞、軟慢文、箭短信齡、網(wǎng)管絡(luò)、散電視遲、車羽身活動(dòng)扇：樣亦板區(qū)棉開(kāi)放余、春史季房娛交會(huì)西，送桌樹(shù)活秋動(dòng)性價(jià)霞比呈住現(xiàn)，駁持續(xù)差熱銷視覺(jué)妙觸點(diǎn)輿論皮觸點(diǎn)前期昆蓄勢(shì)產(chǎn)品寶觸點(diǎn)開(kāi)盤旁引爆服務(wù)磁觸點(diǎn)熱銷傳保障媒介類：戶啞外、鎮(zhèn)短信宮、網(wǎng)寇絡(luò)、無(wú)電視纖、電尊臺(tái)、庫(kù)車身活動(dòng)魔：哨交房性零投苗訴活籠動(dòng)，1+雅N售樓炸部，味團(tuán)隊(duì)訊建設(shè)勵(lì)活動(dòng)推廣槽策略逼：虛布實(shí)結(jié)派合虛線平：廣告盛效應(yīng)繭大于丑實(shí)際譜效應(yīng)定，提棋高項(xiàng)喜目在舞長(zhǎng)沙旅市場(chǎng)散的認(rèn)任知度實(shí)線午：實(shí)際止效應(yīng)掩大于立廣告化效應(yīng)憲，將錯(cuò)認(rèn)知欄度轉(zhuǎn)凈化為驢項(xiàng)目隸的實(shí)墳際銷不售虛線1虛線閱執(zhí)行鎖策略凈：擴(kuò)大鞠項(xiàng)目鎮(zhèn)知名楊度推廣堵主題驗(yàn)：生或態(tài)環(huán)四境、綠教育旋資源受眾訓(xùn)面：轉(zhuǎn)全市閥范圍墊客戶1、市堪區(qū)戶舅外陣旅地：引五一則廣場(chǎng)環(huán)一塊乞覆蓋雹全市栽客戶竟，再芒增加扭伍家損嶺、英東站箏、西涼站各仁一塊陜。目咐前戶未外除幼保留序金星讓大道曬沿線扯三塊漏及望室城縣亂城波筐特利大一塊踐，其方余戶環(huán)外全衫部取晉消。2、電些臺(tái)策爹略：激交通堂頻道謝或金印鷹95嗚5電臺(tái)婚發(fā)布及覆蓋充全市戲范圍輕的項(xiàng)東目信通息。3、紙述媒策濱略：礙以報(bào)可紙軟敏文的肥形式譜炒作渣雷鋒摔區(qū)的浩概念憂和區(qū)婆域生狀態(tài)環(huán)炒境、導(dǎo)教育呢資源陽(yáng)等賣況點(diǎn)。4、車爽身廣梨告：揉考慮嫁選取轟火車希站發(fā)閱車經(jīng)滿五一或大道動(dòng)至汽延車西捐站的毀公交胳線路挑。5、網(wǎng)扁絡(luò)策黃略：唇項(xiàng)目民介紹蘇，推賣廣、腿維護(hù)嶼項(xiàng)目饅形象帖，活積動(dòng)信拳息告牙知。虛線侄執(zhí)行霧策略1、紅色為保留的自建戶外陣地。2、藍(lán)色為需要增加的戶外陣地。戶外嘆陣地延分布爺圖戶外活動(dòng)匙信息煤戶外生態(tài)柿信息東戶外效果電臺(tái)項(xiàng)目扎前期途主打足雷鋒逼區(qū)區(qū)儲(chǔ)域概客念及洽生態(tài)心環(huán)境狗市場(chǎng)令引導(dǎo)結(jié)；配合尋活動(dòng)況進(jìn)行騰活動(dòng)處信息炭告知由。1、報(bào)蜜媒的間投放矩時(shí)間銀集中岡在房湯交會(huì)女、開(kāi)訓(xùn)盤以制及開(kāi)虜盤前地一個(gè)朱月內(nèi)憲，預(yù)網(wǎng)計(jì)重連點(diǎn)投固放期耗為5月-6月份眠和8-英9月份廣；2、軟墨文主匆要以肉配合容戶外噴的形啊式出夜現(xiàn)，津炒作翁雷鋒葛區(qū)的川概念睬和區(qū)份域生蹤蝶態(tài)環(huán)寨境、歌教育街資源平以及黃階段晚性活例動(dòng)等賀信息盞，強(qiáng)譯化影憤響力為，增涌加記解憶度醬。紙媒在市謹(jǐn)區(qū)主掘要線拔路上幕投放調(diào)公交旋巴士爹車身箏廣告罷，使范項(xiàng)目醫(yī)宣傳珠信息訊活躍運(yùn)在城沾市各域大主紐奉干道錢上。厚流動(dòng)屢式、慚多頻縣次傳跪播，普配合婦戶外懶廣告損牌形伯成空營(yíng)中地裹面信售息交刺通網(wǎng)創(chuàng)；車身效果網(wǎng)絡(luò)目的繼續(xù)象延用07鐮31的房殃產(chǎn)網(wǎng)均絡(luò)平納臺(tái);將本青案主景頁(yè)發(fā)逝布在開(kāi)網(wǎng)站方首頁(yè)畜平臺(tái);網(wǎng)站定主頁(yè)倦定期鼓發(fā)布位項(xiàng)目出產(chǎn)品秤信息;在主程頁(yè)中執(zhí)成立芹**頓業(yè)主犁論壇,聘請(qǐng)羅專員寶定期建維護(hù)階、發(fā)低布項(xiàng)踩目信您息；對(duì)于翁論壇踩中的企負(fù)面商消息老，由籍專人騰負(fù)責(zé)舌搜集漿，并錢采取龍信息賄掩蓋郊戰(zhàn)術(shù)輔處理友。實(shí)線2實(shí)線擋執(zhí)行秒策略術(shù)：將認(rèn)縫知度確轉(zhuǎn)化時(shí)成銷津售力執(zhí)行號(hào)主題飼：產(chǎn)影品、棋環(huán)境斤、價(jià)鑰格、浙服務(wù)受眾來(lái)面：窩開(kāi)福篩區(qū)、添岳麓紀(jì)區(qū)客葵戶1、事革件營(yíng)我銷：蹲樣板蕉景觀榮區(qū)開(kāi)蚊放；僅春交參會(huì)；做送樹(shù)漏活動(dòng)嚴(yán)；交淹房活挖動(dòng)。2、市遺區(qū)接砌待點(diǎn)曉：針弟對(duì)開(kāi)癥福區(qū)怠、岳吐麓區(qū)槐設(shè)立賺市區(qū)蔑接待旁點(diǎn)。3、現(xiàn)奇場(chǎng)包辭裝：衣工地編圍墻攀、單繳體施叮工形煌象、時(shí)售樓按部?jī)?nèi)頂裝及雪樣板藥區(qū)景蠻觀等由方面跟。4、指集示系棵統(tǒng)建蒜立：靈金星與大道炎、雷稼鋒大感道至于現(xiàn)場(chǎng)壺的交鵝通指掃示牌牙。5、銷滋售團(tuán)毯隊(duì)建碰設(shè)：桐建立昏六大盟標(biāo)準(zhǔn)家體系階。實(shí)線泉執(zhí)行若策略“‘種樹(shù)’萬(wàn)起我蘇的新濃生活禍”活趟動(dòng)通過(guò)催活動(dòng)襖擴(kuò)大學(xué)項(xiàng)目芒知名揪度，躲通過(guò)惰活動(dòng)系傳遞漏綠色訂‘生遇態(tài)’蝕主題岡信息咳，提性升項(xiàng)稠目生有態(tài)品治質(zhì)?；顒?dòng)忍與項(xiàng)青目有被著直乘接的六聯(lián)想倡，能兵給客疲戶留您下良誘好的嬌美譽(yù)龜度；活動(dòng)保勢(shì)能縮慧與銷喚售勢(shì)先能嫁叮接，塵拉升善銷售隨勢(shì)頭舒。目的主題宴：*棄*——靈‘樹(shù)’持起我屆的新敗生活屆；活動(dòng)是階段滅內(nèi)容球：第一掩階段——送樹(shù)在3月12日植奇樹(shù)節(jié)擇起至5月，公對(duì)外塌免費(fèi)密發(fā)送短印有剛**臺(tái)產(chǎn)品泄信息貿(mào)及標(biāo)飄號(hào)的怠小盆泥栽；第二琴階段——尋樹(shù)房交悶會(huì)開(kāi)屬啟前裝，通著過(guò)宣器傳渠獵道發(fā)釣布“哈尋樹(shù)嘉”活乏動(dòng)告駛知信襪息；第三曲階段——換樹(shù)成功滴簽訂瘋購(gòu)房絕合同啦的客鋤戶，周憑獲川增的寨小盆粥栽，餐到項(xiàng)蔥目現(xiàn)尤場(chǎng)認(rèn)鞏領(lǐng)一墳棵大血樹(shù)，掩以客仇戶冠碌名?；顒?dòng)例簡(jiǎn)介第一湊階段蜜送樹(shù)時(shí)間診：20座08年3月12日；地點(diǎn)季：1+迷N售樓劫部；對(duì)象漏：愿始意參狹加活題動(dòng)的斑人；內(nèi)容烈：對(duì)更前來(lái)洗展臺(tái)絲式登記腔參與市活動(dòng)竟的客百戶，標(biāo)免費(fèi)盛發(fā)送渾小盆丘栽，奮每人駐一盆餓，不緩可重平復(fù)認(rèn)亞領(lǐng)。目的聲：擴(kuò)詠大項(xiàng)給目知詞名度嗎。第二撫階段柄：尋吵樹(shù)時(shí)間徐：房傷交會(huì)跟一周倦之后浙；地點(diǎn)界：現(xiàn)發(fā)場(chǎng)售鏡樓部察；對(duì)象森：認(rèn)陰領(lǐng)了捷小盆勺栽的轉(zhuǎn)客戶嘴；內(nèi)容衛(wèi)：通真過(guò)電撕話回饑訪、娛報(bào)廣曬、短汗信通檢知等雖多種境手段朗，制京造噱兩頭尋泥樹(shù)——即邀劇請(qǐng)第佩一階恥段認(rèn)倍領(lǐng)了隊(duì)小盆劈燕栽的賄客戶茂現(xiàn)場(chǎng)猴看房召。對(duì)憤認(rèn)領(lǐng)木樹(shù)中狹來(lái)現(xiàn)歉場(chǎng)體啞驗(yàn)感幫受的套意向菠客戶妹進(jìn)行貿(mào)跟蹤壤服務(wù)屋，并連宣傳康下一旬階段香活動(dòng)帝信息揭及項(xiàng)府目產(chǎn)納品信部息；目的逗：通練過(guò)電助話回掀訪等志手段嗚對(duì)認(rèn)鞭領(lǐng)小擴(kuò)盆栽屑的客己戶進(jìn)扒行目叔標(biāo)客港戶篩器分，趕促動(dòng)巡壽客戶新到項(xiàng)帖目現(xiàn)析場(chǎng)體胸驗(yàn)感雅受。第三睛階段吐，換且樹(shù)時(shí)間座：開(kāi)厲盤后10天內(nèi)族；地點(diǎn)撓：現(xiàn)隔場(chǎng)售純樓部沫；對(duì)象逐：前精期認(rèn)告領(lǐng)了樣小樹(shù)傳苗，興并且羞已經(jīng)勞購(gòu)房松的客天戶；內(nèi)容慎：認(rèn)醋領(lǐng)了膊小盆企栽的剛客戶仇，只答要成樹(shù)功簽攔訂購(gòu)弟房合寬同，容即可壯送一轎棵樹(shù)淋給客馳戶。目標(biāo)尺：促蘿進(jìn)銷活售步粥伐，爽提升錦項(xiàng)目稻品質(zhì)駱，為歇開(kāi)盤糟強(qiáng)銷藝聚集鋤人氣籍。樣板坐區(qū)開(kāi)拿放樣板賤區(qū)園凍林景蔥觀、塞指示荷系統(tǒng)踏等必抽須完喜善完核畢；園藝圣師、穗保安歇等服圣務(wù)人炊員必逼須各副就其絹位；樣板幅房獨(dú)吃特賣棕點(diǎn)必鑄須得尼以突君現(xiàn)，敏如入雅戶花比園等約；樹(shù)立粉生態(tài)裹大盤蜻的生適態(tài)樣此板形曬象；提升傷來(lái)訪夢(mèng)客戶萍的現(xiàn)聯(lián)場(chǎng)感塊受度稍。通里過(guò)樣刮板區(qū)鏈，感報(bào)受三底萬(wàn)棵桶樹(shù)的湊家園膚，激猶發(fā)客鵲戶的投潛在仔心理做需求扁，促鄭動(dòng)銷困售；主題掛：三子萬(wàn)棵截樹(shù)的便家園簽邀請(qǐng)?zhí)}您！地點(diǎn)因：項(xiàng)塘目現(xiàn)妄場(chǎng)；對(duì)象損：蓄剪水客奇戶；內(nèi)容戚：通困過(guò)短森信、透紙媒宋等廣伐告手餡段，呢發(fā)出困參觀線樣板煙區(qū)的列邀請(qǐng)貢；目標(biāo)巨：提句升項(xiàng)界目生紙態(tài)品戰(zhàn)質(zhì)，竄促進(jìn)VI岔P卡銷跡售，距進(jìn)一慌步鎖溜定客女戶購(gòu)范買意巾向?；顒?dòng)討簡(jiǎn)介交房葉服務(wù)住零投豆訴服務(wù)歪態(tài)度痛：精謹(jǐn)心為細(xì)客戶減服務(wù)秤的意灑識(shí)，臥但不狼卑不秋亢教育立水平零：大兆專以泰上親和永力素質(zhì)誰(shuí)要求形象教要求專業(yè)芬要求掌握芹房產(chǎn)投專業(yè)互知識(shí)披、了殖解金鞋融、扮貿(mào)易厲、風(fēng)兼水等賓各類李知識(shí)具備花豐富職的常進(jìn)規(guī)項(xiàng)斬目銷嫂售經(jīng)盟驗(yàn)氣質(zhì)培訓(xùn)清要求完善沾的接撒待禮刊儀、拆形象活著裝鴿培訓(xùn)系統(tǒng)厚的專澤業(yè)知添識(shí)、逆其他桑知識(shí)痛培訓(xùn)入口決、停辜車、殺售樓扔處、嫁看房馳車、展示范種單位想全程坐提供拜服務(wù)專業(yè)碗物業(yè)匹管理艙公司閑銷售胳期配熱合一組村客戶最，將絲式有1名銷宴售顧譽(yù)問(wèn)+1名物澡業(yè)服貧務(wù)人素員提弊供服準(zhǔn)務(wù)物業(yè)糖服務(wù)客戶績(jī)投訴投訴豬解決銳及時(shí)傘性：旦小問(wèn)蛋題當(dāng)兄場(chǎng)回族復(fù)，金重大杰事項(xiàng)2日內(nèi)雹回復(fù)實(shí)行歇監(jiān)督灶機(jī)制箱，建徒立客厚戶投御訴服似務(wù)熱區(qū)線投訴顯解決健保障都性：馬案場(chǎng)團(tuán)經(jīng)理+客服育專員+客服茫經(jīng)理+分管察副總定點(diǎn)皺聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目慚周邊蠻農(nóng)家南樂(lè)的輩客戶番多于既本案震目標(biāo)暖客戶現(xiàn)重合認(rèn)；選擇帳項(xiàng)目魂周邊鞠的娛場(chǎng)樂(lè)場(chǎng)診所進(jìn)殺行聯(lián)校盟合上作，捐在現(xiàn)佛場(chǎng)擺扒放宣董傳單走頁(yè)、弊戶型煙圖等啞物料寧，顯所目位葵置張舊貼海浪報(bào)，此促動(dòng)蓮客戶岔前去萌現(xiàn)場(chǎng)茶體驗(yàn)染感受子。布點(diǎn)休閑景區(qū)點(diǎn)名稱地址項(xiàng)目特色千龍湖生態(tài)旅游度假區(qū)望城縣格塘鄉(xiāng)千龍湖水上娛樂(lè)、康體健身、會(huì)議接待、餐飲垂釣等真人橋農(nóng)家樂(lè)項(xiàng)目區(qū)1.

銀杏山莊2.真人橋度假村3.德雅漁村4.楊梅塘農(nóng)家樂(lè)望城縣雷鋒鎮(zhèn)真人橋村無(wú)公害蔬菜、餐飲垂釣、會(huì)議接待、娛樂(lè)休閑、健身等錦繡生態(tài)農(nóng)莊望城縣雷鋒大道9.9公里處會(huì)議接待、餐飲垂釣、客房、康體健身、娛樂(lè)休閑百果園望城縣雷鋒大道7公里處賞果、品茶、餐飲垂釣、娛樂(lè)休閑休閑景區(qū)點(diǎn)名稱地址項(xiàng)目特色古村農(nóng)業(yè)生態(tài)游望城縣白箬鋪鎮(zhèn)古村珍稀動(dòng)植物觀賞、、餐飲垂釣、會(huì)議接待、客房、娛樂(lè)、露營(yíng)燒烤三木園林望城縣雷鋒大道旁園藝、垂釣餐飲、棋牌泥香生態(tài)山莊望城縣黃金鄉(xiāng)香橋村書(shū)畫(huà)交流、垂釣餐飲、棋牌羅漢壩農(nóng)家樂(lè)望城縣橋驛鎮(zhèn)黑麋峰登山狩獵、棋牌、客房烏龍山莊望城縣高塘嶺鎮(zhèn)烏山腳下登山狩獵、垂釣餐飲、棋棋牌娛樂(lè)、客房短信通過(guò)紗前期艱分析蔬，20執(zhí)08年短騎信重喬點(diǎn)投便放區(qū)撤域扎正根岳德麓區(qū)刺、開(kāi)鎖福區(qū)海、天憑心區(qū)狐，配移合活菊動(dòng)有遞針對(duì)秒性的辭進(jìn)行路定點(diǎn)稻信息嫌轟炸彎。岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)天心區(qū)定點(diǎn)傳播短信備信息屢轟炸主題節(jié)假宇日及品項(xiàng)目瞎主要踏節(jié)點(diǎn)懸設(shè)定妄投放晝時(shí)間決，以時(shí)項(xiàng)目壇生態(tài)吧信息冶或階熄段執(zhí)鋸行活潮動(dòng)為完內(nèi)容衰，投損放的形對(duì)象襖以年辦齡為25次-4斜5歲的棋客戶愉為主節(jié)。短信廣告投放計(jì)劃表媒介時(shí)間條數(shù)主要內(nèi)容2月2000條春節(jié)問(wèn)候（自發(fā)）3月5萬(wàn)樣板區(qū)開(kāi)放信息3月5萬(wàn)”樹(shù)“起我的新生活活動(dòng)告知信息5月10萬(wàn)尋樹(shù)告知信息6月10萬(wàn)換樹(shù)活動(dòng)信息6月10萬(wàn)開(kāi)盤信息短信6月底只針對(duì)業(yè)主交房活動(dòng)1+姜N售樓睛部更根換目的提升襪市區(qū)天售樓茶部上件門來(lái)銜訪量乓；分解樓售樓哪部組步織功揪能，止深入帝目標(biāo)旅客戶黑存在屬區(qū)域篇，直皂接滲逢透?jìng)鞲F播信犬息；降低服售樓黃部租漿金。以家瓣樂(lè)福晶或平響和堂仁為中蠅心重載新選奇址一芝個(gè)市賭區(qū)售奶樓部踐，面變積縮殖小控洲制在50芬—8館0平方普米左沸右，碌租金脫控制猜在每棍月3萬(wàn)元忍以內(nèi)呢；通過(guò)惜對(duì)成符交客贈(zèng)戶的縱分析耗得知?dú)袇^(qū)釋客戶尺群主妄要分礎(chǔ)布在乖開(kāi)福令區(qū)與暢岳麓演區(qū)，則所以姑在這夠兩個(gè)隸區(qū)域夠內(nèi)的釀老式遲居民漢社區(qū)胞設(shè)立N個(gè)固運(yùn)定門床店作早為短檔期售姑樓點(diǎn)嗓，總陳費(fèi)用今控制舒在1萬(wàn)元依以內(nèi)奴。每2個(gè)月趣進(jìn)行來(lái)流動(dòng)作。調(diào)整揮方案丹：“1+劇N”售樓件點(diǎn)湘江撿一橋湘江晌二橋三汊繡磯大挖橋市政俘府楓林絮路岳麓飼大道雷鋒旁大道金星多大道西站**西二源環(huán)望城狂坡商殿圈溁灣玩鎮(zhèn)商暴圈觀沙邀嶺商墊圈芙蓉理路開(kāi)福折區(qū)家樂(lè)畜福開(kāi)福笛區(qū)商悼圈商圈大型社區(qū)布點(diǎn)交通朝指示土牌形象泳攔截典：交伸通指疼示牌絮上有眉基本涂的項(xiàng)技目信摸息，盆承載痕基礎(chǔ)結(jié)的信貿(mào)息宣告?zhèn)髯髦?，梯?duì)沿章線周狹邊樓年盤客擦戶具椒有攔娃截作戀用；交通搬引導(dǎo)盤：從裕玫瑰稈園到輸本案舊沿線睛無(wú)法成安裝牙道旗咱，所眼以使晃用交紋通指米示牌摟作為信外部劑引導(dǎo)絲式系統(tǒng)疫。**旺旺格路口同心朋路二馬候路雷鋒懶大道猛路口普瑞技溫泉漫路口臥龍長(zhǎng)灣雷鋒盲東路郭亮飯中路望城縣雷峰候大道金星串大道交通指示牌位置點(diǎn)布點(diǎn)1，案車場(chǎng)接洲待標(biāo)柱準(zhǔn)化便。2，產(chǎn)灰品介不紹專梨業(yè)化敢。3，工餓作流蒜程程壺序化覺(jué)。4，整林體素蘋質(zhì)加仍強(qiáng)化欠。5，團(tuán)革隊(duì)管編理規(guī)旗范化范。6，團(tuán)戶隊(duì)協(xié)趣作一仁體化鍬。銷售級(jí)團(tuán)隊(duì)碰建設(shè)銷售汪團(tuán)隊(duì)出貨往計(jì)劃工程責(zé)進(jìn)度耀表細(xì)分目錄可售面積預(yù)計(jì)均價(jià)可售總銷成銷任務(wù)銷售證取得時(shí)間一期A區(qū)住宅10115.6234003463萬(wàn)3463萬(wàn)2007-8-3一期B-E區(qū)住宅190000.00250047500萬(wàn)45000萬(wàn)2008-4-30一期F區(qū)小高層54000.00250013500萬(wàn)10000萬(wàn)2008-10-15一期B、C區(qū)商業(yè)6585.7450003293萬(wàn)2500萬(wàn)2008-4-30合計(jì)260701.36/67756萬(wàn)60963萬(wàn)/第二批第一批第三批第四批A區(qū)剩余分批丟出貨排計(jì)劃推案瀉原則漆：1、根烏據(jù)工陡程節(jié)待點(diǎn),以及櫻客戶浮積累艦量，坊分批登分組衰團(tuán)推喚案；2、每兔批好日、中叛、差室產(chǎn)品碎組合經(jīng)推案磨，客雷戶含戰(zhàn)蓋面小廣，懼保證定去化趟率；3、組閃團(tuán)相緩對(duì)較呼差后軌推，悠以獲炸得該擇區(qū)域妙價(jià)格具提升4、保艇留部共分最遭佳位也置最蛛后推賓，以商實(shí)現(xiàn)佩該區(qū)撞域價(jià)月格提妙升。20盈08年出駕貨計(jì)捉劃批次出貨時(shí)間分區(qū)情況產(chǎn)品細(xì)分套數(shù)面積備注二房三房四房別墅剩余3-5月A區(qū)(1)90(16)3031(3)440(18)362238718307年剩余房源一批5-12月CDE區(qū)（112）9957(224)28620(48)7889（30）624241452708二批7-12月CDE區(qū)（70）6223（220）29160（172）27628（39）804350171054三批9-12月DE區(qū)（138）12128（208）27057（52）8542（51）1067644958408四批11-12月F區(qū)（249）22347（323）38290//57260637小高層合計(jì)（570）50745（991）126158（275）44499（138）285831974249990分批幫房源像戶型成比例海分析20選08年月傍度出照貨計(jì)畫(huà)劃區(qū)域3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計(jì)A區(qū)剩余50%3592㎡30%2155㎡20%1437㎡/////100%7183㎡一批//開(kāi)盤40%21083㎡40%21083㎡10%5271㎡5%3635㎡5%2635㎡///100%52707.4㎡二批////加推40%28422㎡30%21316㎡10%7105㎡5%3553㎡5%3553㎡5%3553㎡95%67502㎡三批/////加推35%20411㎡30%17521㎡15%8760㎡10%5840㎡90%52562㎡四批//////開(kāi)盤40%24255㎡30%18191㎡70%42446㎡合計(jì)3592㎡2155㎡22520㎡21083㎡33693㎡24951㎡30151㎡21074㎡36568㎡27584㎡92%223371㎡賣卡責(zé)方案餃和預(yù)倘判意向許客戶地篩分娃方案VI電P卡10錢00元/張金卡2萬(wàn)/張由于殃工程援形象遍不理加想,所以酬開(kāi)盤晌前期乏賣10米00元的VI背P卡;購(gòu)卡評(píng)門檻畝低,最大灑量獲琴取意詞向客顫戶;在開(kāi)伯盤前屑一個(gè)屈月,將VI晶P卡升殲級(jí)為2萬(wàn)元偽金卡,作為霉客戶晶篩分劉的方厚法,有效爭(zhēng)把握柔目標(biāo)肢客戶;凡辦綱理金卡的會(huì)釋員，銳購(gòu)卡琴費(fèi)可聞抵扣陡房款絲式，且檔限購(gòu)課一套慕物業(yè)具。可屯享受寨購(gòu)房叛折扣優(yōu)惠?？赏烁?，錫僅限銷開(kāi)盤魄后。首次滾開(kāi)盤圍通過(guò)慘升級(jí)照金卡擴(kuò)進(jìn)行奶意向睜客戶抽篩分怨方案序號(hào)售卡情況售卡數(shù)量推出房源數(shù)量一優(yōu)大于1250張一批房源414套全推二良大于900張推出300套房源三中大于600張推出200