知名房企商業(yè)地產(chǎn)商辦部分發(fā)展方向建議附圖豐富

XXN1405地塊項目

商辦部分發(fā)展方向建議項目發(fā)展方向初判商業(yè)發(fā)展建議辦公發(fā)展建議Contents2城市大舉外拓背景下、1.5環(huán)內(nèi)超稀缺地塊，極具成長空間臨泉路潛山路北一環(huán)西一環(huán)四里河路XX森林公園正值合肥創(chuàng)建區(qū)域特大型城市，二環(huán)以內(nèi)土地資源稀缺，本項目位于1.5環(huán)內(nèi)，更具發(fā)展?jié)摿?；三里庵商圈項目緊鄰潛山路、四里河路（西一環(huán)），南下政務(wù)，東接老城，交通便利、市政配套完善；杏花村站望塘站杏花村站：13路;17路;53路;59路;124路;131路;143路;233路；望塘站：35路;114路;124路;232路;512路；區(qū)位解讀3通達性良好，具有河景優(yōu)勢，軌道交通的預(yù)期對項目意義重大，尤其是商辦價值中澳科技職業(yè)學(xué)院居住區(qū)居住區(qū)河景綠化居住區(qū)地塊東北、西北均為待改造的居住區(qū)，東側(cè)為一環(huán)高架，依靠潛山路、西一環(huán)貫通南北，通達性佳；一環(huán)高架地塊南側(cè)為河景、綠化，為項目打造高品質(zhì)居住環(huán)境提供了自然資源保障；未來軌道交通3號線順潛山路延伸，距離項目最近的為四里河路站和清溪路站，極大地利于項目價值提升；3號線四里河路站3號線清溪路站本體解讀4為高成本下的中等規(guī)模、中高容積率、商住綜合項目占地227.27畝，容積率2.8土地單價1120萬元/畝樓面地價約6000元/平米商業(yè)占總體量30%自持商業(yè)1.5萬方項目地價成本高，給項目操作帶來壓力。規(guī)劃指標對商業(yè)體量與自持有所限定，好在并未對分幅地塊容積率、商業(yè)具體位置進行限制。本體解讀5XX目標世聯(lián)理解品牌速度鞏固XX老城的品牌影響力持續(xù)的熱銷，保證項目安全利潤高投資回報及高溢價！量價齊升！??！在保證安全的基礎(chǔ)上實現(xiàn)利潤最大化企業(yè)目標解讀6基于項目條件的開發(fā)方向初判——

1、高地價下商辦物業(yè)與住宅的關(guān)系單價1120萬/畝、樓面地價6000元/㎡，屬于合肥市場上的最高價住宅共識與本案樓面價相同的當(dāng)代政務(wù)區(qū)項目，因其中小規(guī)模限制、自身科技住宅優(yōu)勢，發(fā)展的是各物業(yè)類型均提價的科技豪宅路線，存在價格挑戰(zhàn)風(fēng)險，且速度受限；在快速熱銷目標下，本項目適宜發(fā)展穩(wěn)妥型路線——高低配模式商住關(guān)系高低配模式下，住宅部分別墅體量決定項目盈利，因此，需實現(xiàn)別墅最大化，對土地的占用相對較大，而商辦部分應(yīng)該商辦物業(yè)少占地、高容化7基于項目條件的開發(fā)方向初判——

2、容積率限制下的物業(yè)形態(tài)選擇建筑高度100米以下的容積率不大于2.5做足2.8容積率，必須出現(xiàn)超高層超高層體量至少45400㎡超高層部分適宜以辦公形式出現(xiàn)8基于項目條件的開發(fā)方向初判——

3、大體量商辦指標下的規(guī)劃問題指標——商辦建筑面積占比30%，約12.72萬㎡開發(fā)目標——在保證安全的基礎(chǔ)上實現(xiàn)利潤最大化商業(yè)辦公商鋪利潤、回現(xiàn)雙優(yōu)，需在規(guī)劃排布上實現(xiàn)有效商鋪體量最大化在高地價壓力下，尋求售價及成本平衡點，適宜發(fā)展標桿型路線9基于項目條件的開發(fā)方向初判——開發(fā)方向小結(jié)：1、住宅采用高低配路線；商業(yè)部分少占地、高容化。3、辦公需尋求售價及成本的平衡點，且必須出現(xiàn)超高層。2、需實現(xiàn)有效商鋪最大化排布，保證商業(yè)價值最大化。因住宅開發(fā)方向已有共識且較成熟，世聯(lián)主要針對商辦部分展開分析——1、商業(yè)如何實現(xiàn)價值最大化？2、辦公如何平衡售價及成本的關(guān)系？10商業(yè)發(fā)展建議項目發(fā)展方向初判辦公發(fā)展建議Contents11合肥市商業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，各級商圈逐步形成，且業(yè)態(tài)不斷升級80年代在80年代，合肥代表商業(yè)為以紅旗百貨大樓、龍圖商廈、匯通商廈為代表的三孝口商圈崛起三孝口商圈崛起90年代四牌樓商圈崛起90年代中后期，以鼓樓商廈、商之都、百貨大樓、樂普生為代表的四牌樓商圈取而代之2005年區(qū)級商圈形成以國購廣場、元一時代廣場為代表商業(yè)副中心形成并不斷成熟2009年新區(qū)商圈初步形成以政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、濱湖區(qū)商業(yè)逐步形成并發(fā)展，標志城市商業(yè)向外圍發(fā)展布局至今新、老商圈并舉發(fā)展舊城改造帶來老城區(qū)商業(yè)新的春天，新區(qū)商業(yè)布局網(wǎng)點更加密集，新興商圈將不斷形成傳統(tǒng)單一百貨模式Shoppingmall模式城市綜合體模式合肥商業(yè)發(fā)展各階段出現(xiàn)的典型業(yè)態(tài)：（80年代—2005年前后）（2005年前后—2009年前后）（2009年前后—至今）商業(yè)發(fā)展階段三孝口商圈四牌樓商圈國購廣場商圈政務(wù)區(qū)商圈合肥市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃主流方向為老城區(qū)往市政府的趨向，本項目雖受各大商圈的輻射利好，但不具備發(fā)展成大區(qū)域級商圈的先天條件合肥商業(yè)市場發(fā)展趨勢：趨勢1：新老商業(yè)中心并舉發(fā)展；趨勢2：新商圈規(guī)劃更高端，規(guī)模及輻射區(qū)域更廣；趨勢3：由老城區(qū)往市政府向西南方向為主流；趨勢4：商圈發(fā)展態(tài)勢以綜合體模式為主導(dǎo)本項目合肥商圈發(fā)展趨勢圖新興商圈商業(yè)發(fā)展趨勢目前各大商圈格局定位已基本覆蓋各層級消費者以及業(yè)態(tài)需求，本區(qū)域項目商業(yè)定位更多需要從滿足鄰里的周邊社區(qū)級消費群體方向解決老城中心傳統(tǒng)商圈政務(wù)區(qū)商圈濱湖商圈新興商圈建筑形態(tài)：傳統(tǒng)街區(qū)及集中商業(yè)代表商業(yè)：步行街/銀泰等輻射范圍：全市乃至更大區(qū)域主要客群：中高低端全客層建筑形態(tài)：現(xiàn)代綜合體商業(yè)代表商業(yè)：萬象城/新地中心/萬達/安糧廣場等輻射范圍：全市乃至更大區(qū)域主要客群：中高端客群/家庭客群建筑形態(tài)：現(xiàn)代綜合體商業(yè)代表商業(yè)：萬達文旅城/金源MALL輻射范圍：一般項目輻射本區(qū)域/文旅城輻射華東區(qū)域主要客群：家庭型客群/旅游客群項目所屬區(qū)域目前基本無在營商業(yè)體，僅在建的綠地中心及本項目，但未來發(fā)展機會巨大四里河片區(qū)項目商業(yè)發(fā)展方向項目內(nèi)外影響的因素確定社區(qū)商業(yè)所屬類型確定社區(qū)商業(yè)體量定性分析定量分析①1.5公里半徑內(nèi)人口數(shù)量②1.5公里半徑內(nèi)商業(yè)情況③市場競爭預(yù)期①人均商業(yè)面積②商業(yè)面積占住宅面積的比例類型外向型中間型內(nèi)向型商住比6%-11%2%-6%2%以下社區(qū)人均商業(yè)面積1.08-2.54㎡/人0.87-1.08㎡/人0.87㎡/人以下從商住比例來看，本項目商業(yè)屬于外向型的社區(qū)級商業(yè)，人均商業(yè)面積可達1-2.5平米/人項目商業(yè)外向度判斷1.5km核心輻射范圍2.5km拓展輻射范圍本項目商業(yè)以社區(qū)級商業(yè)定位模式下，商圈分析：一般社區(qū)級商業(yè)的核心輻射范圍為1.5km，按目前廬陽區(qū)人口密度2857人/平方公里算，本項目商業(yè)覆蓋的核心人群約有2萬人；按2.5km的最大化有效拓展輻射范圍算，約覆蓋有5.6萬的消費人群按公式算，目前本項目1.5公里核心覆蓋人群約2萬人，屬于本項目商業(yè)的主力消費群體社區(qū)級商業(yè)覆蓋人群計算公式：消費人群總量T=覆蓋區(qū)域面積S*區(qū)域內(nèi)人口密度R社區(qū)級商業(yè)可覆蓋人群以服務(wù)半徑算，本項目可定位為外向型社區(qū)商業(yè)，商業(yè)需求量的合理范圍約2-5萬平米形態(tài)內(nèi)向型偏外向型外向型服務(wù)半徑<1.5公里1.5公里1.5-2公里人均商業(yè)需求（平米/人）0.87以下0.87-1.081.08-2.54區(qū)位位于城市交通便利、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)位于居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊位于城市邊緣的大型住宅小區(qū)，人流集中地區(qū)業(yè)態(tài)小餐飲、便利店、綜合服務(wù)餐飲、綜合服務(wù)、超市、百貨除自給自足型商業(yè)外，還包括特色商業(yè)核心客戶群步行15分鐘內(nèi)居民區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民中距離（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者典型案例招商海月蔚藍海岸深圳XX城北京天通苑松江泰晤士小鎮(zhèn)華僑城項目商業(yè)模式定位目前市場上在售社區(qū)型商業(yè)項目有限，可通過個盤分析總結(jié)其表現(xiàn)，給本項目的定位提供參考性建議★萬達金街★新地中心★加僑國際廣場★恒大中央廣場★信地城市廣場★寶利豐廣場本項目商業(yè)市場盤點【新地中心】街區(qū)是由住宅底商部分劃分而成，與新地mall形成互動，銷售時進行了主題劃地mall編號主題定位1、2、3、4潮流軍：最新時尚的引領(lǐng)者5、10藝術(shù)家：彰顯個性品味的藝術(shù)

6、7享樂派：愛美麗、享受理財?shù)那檎{(diào)

8、9樂活族：愛生活的快樂時光一、二層連體鋪面積占商鋪總面積比例：80.7%單鋪面積超過150㎡的商鋪總面積占比：52.9%單鋪面積超過300㎡的商鋪總面積占比：27.7%商鋪結(jié)構(gòu)主題包裝【新地秘中心】街區(qū)境總體英量較休小，伴采用壺直接刑銷售勾策略餡，取裳得了潤較好介的銷素售業(yè)尚績分類數(shù)量面積（㎡）純街鋪301843.65連體鋪457743.42內(nèi)街診：一二擋層連囑體鋪脾：均價3.父2萬/㎡單層妖商鋪澆：一樓浙均價5萬/㎡，最淡高10萬/㎡外街扯：一二敘層連餐體鋪趕：均價2.壟4萬/㎡單層暴商鋪幻玉：一樓泡均價4萬/㎡，最稿高5萬/㎡分批忘推售流，兩遼次開繩盤20挨12年11月首騾次開貓盤銷才售貨茄量75跟%第二沈次開理盤銷核售貨靈量的60腳%20筍12年消請化總銷貨量糕的80概%，共76斜70郵㎡，金士額共穿計2.薯15億，13年清喊盤速度牙較快單價冰較高總價尚集中辭在20玩0-寺30幅0萬【天鵝棄湖萬說達金貼街】依托赴萬達喬突出廊品牌首效應(yīng)遲，項很目街乓區(qū)銷余售異盯?；鸶时刂窇褜幝放c南二環(huán)交叉口銷售狀況2011年4月28日開盤當(dāng)天售罄產(chǎn)權(quán)40年去化率100%（共400多套）主力戶型1、2F：60-70㎡3F：150-500㎡均價1F均價：4-6萬元/㎡2F均價：2.5-3萬元/㎡3F均價：1.7-2萬元/㎡1-2F復(fù)式均價：3-4萬元/㎡主力總價200-4000萬層高1F：6m2、3F：5.5m開間進深開間4.2m、進深5-17m商業(yè)面積持有4.8萬平可銷售4.2萬平銷售方式直接銷售主力店萬達百貨、萬達影城等主要客戶以項目周邊客戶群為主，且有萬達品牌吸引的合肥客戶，投資客戶為主整體評價得益于萬達的卓越品牌力，項目商鋪銷售異?；鸨?；整體規(guī)劃和產(chǎn)品力較成熟，但人氣導(dǎo)入尚需一定時間【信地世城市腸廣場】依托雷火車含站商嶄圈、詳返租幣銷售副形式葵實現(xiàn)幣銷售交，但虧高區(qū)鮮去化虛困難地址合肥市臨泉路與全椒路交叉口銷售狀況一期商鋪尾盤（2013.12.29首開）產(chǎn)權(quán)40年去化率40%主力戶型30-80均價1F：均價60000元/平方；2F：均價38000元/平方；3F：均價均價24000元/平方層高一層5.4米二、三層4.5米銷售方式返租銷售商業(yè)面積58萬方前三年（6%、6%、6%）一次性返還，第四年7%，第五年8%主力店廬州太太、上島咖啡主要客戶以合肥本地投資客為主，還有部分外地散客整體評價整體去化速度一般，尤其三層去化難度較高【恒大深中央遇廣場】采用毒全地就下貫刷通形別式街卡區(qū)，變首期浩推出40廈0余套揭商鋪,實現(xiàn)固熱銷一拖二商鋪面積區(qū)間套數(shù)占比150＜S≤20084%100＜S≤15074%70＜S≤1006435%S≤7010357%負一層商鋪面積區(qū)間套數(shù)占比S≤4011662%40＜S≤605630%60＜S≤100137%S＞10021%商鋪面積數(shù)量總面積負一層18—230㎡187套8176㎡地上一拖二44—548㎡182套16027㎡地上一拖三269—735㎡12套6318㎡樓層實收均價（元/㎡）B135000-36000元/㎡1F43000-47000元/㎡2F25000-29000元/㎡

3F12000-15000元/㎡投資愛為主低總射價返租材銷售客戶集意向街區(qū)罪商業(yè)筐是項領(lǐng)目的夠重要服利潤度點，匙應(yīng)實顆現(xiàn)最爭大化肺排布目前鈔推出托的街豆區(qū)大替部分它能夠騰取得倦較好弟的銷暫售成斑績，呢合肥止客戶震對街聰區(qū)的兔投資歌熱情搭較高在售洽項目賊主力盞總價醬控制沫在30總0萬以湯內(nèi)的泡居多言，少你量大芒鋪能釘夠突勝破50螞0萬以皮上整體當(dāng)銷售范較好主力里總價嗎范圍直接劣銷售徑和返莊租銷干售主惱要區(qū)燙別在貿(mào)于對替客戶凝的刺冰激點執(zhí)差異漸，均山能取奶得不劇錯的貝銷售覆業(yè)績引，其疾中返愚租銷獎售的嗚客戶恩單價惱承受內(nèi)能力餃較高目前驗暢銷象產(chǎn)品捎多為70拍㎡以內(nèi)宅中小遭面積鍋產(chǎn)品產(chǎn)，且怎層數(shù)2-做3層能餓取得唱較好亡銷售瓣，高弟區(qū)銷定售相堵對困偵難銷售愈形式鐵多元暢銷金產(chǎn)品街區(qū)兆市場崖小結(jié)地塊狠呈三親角形秤，兩疏邊緊傅鄰城烤市干奧道，那商業(yè)茄價值獸較高類，且某綜合今寫字倉樓及握商鋪樣兩種迎物業(yè)墊，形饑成商士業(yè)價難值互營補約27風(fēng)0米約23淡0米地塊葵質(zhì)素沈：本地破塊呈柳三角囑形，而其中搬兩邊陸分別率臨四苗里河鋸路及靠潛山氧路，冰均屬粥于城匆市干般道，聞商業(yè)斧價值垂較高晶。另訊一邊窄緊鄰駝高層偉住宅傲區(qū)，惹未來逆社區(qū)泰商業(yè)盯價值奴較好莖。地塊禽屬性朽：本地訴塊商勞業(yè)屬鍛性含陷寫字補樓+商鋪危，整考體商謎業(yè)性視質(zhì)較驅(qū)純粹寬，需朝綜合鏡考慮徐兩種星物業(yè)屠之間焰的搭陷配和伯排布買，以糠確保艙在合效理的映市場跟需求筐范圍騰內(nèi)的攔商業(yè)暖價值櫻最大牢化高層咱住宅無區(qū)目前跟市場司商鋪竿實現(xiàn)遲價值爬要遠婆高于破住宅跌及寫疏字樓如，且耍走量赴亦優(yōu)灑于寫運字樓野，因區(qū)此在徑地塊礎(chǔ)規(guī)劃仍上多齒排布接商鋪瘡物業(yè)域，以靠最大購化商樹業(yè)價君值。項目刷地塊黎分析項目辭分內(nèi)蒜外街螺設(shè)計同，街霉區(qū)總鴨面積峰可達3.有12萬平抬米，擠且全捷部可綢售回滋現(xiàn)商業(yè)仰排布鞠建議躲示意外街刪部分件：沿四誕里河指路及很潛山蠶路排址布，棵且在符拐角枕處做持內(nèi)凹芹街鋪職處理撓，可直以空夢出一纖部分貧空間蜓做前損廣場屑利于閣整體枝商業(yè)壺及寫煉字樓荒的進狼入性各處理退，同糖時易炊于形辭成人嬸流匯宋集。內(nèi)街桂部分醒：沿著伯高層妖區(qū)域哨做雙噴邊內(nèi)駝街，弱呈弧各形分添布，搏增加等商鋪易面積序的同鴉時營余造變掠化感桶，形犬成特擴色街惱區(qū)氛獅圍。內(nèi)外莖街區(qū)毒均為嗓兩層扇，進朵深暫蔥定12米，款則內(nèi)輛外街院總面贏積為3.柜12萬平罰米。外街店：總肚長約50蔽0米，深按2層算痕，進平深12米，豆總面席積約1.騙2萬平鴉米；內(nèi)街耗：雙幕邊總只長80大0米，芬按2層算脹，進及深12米，頸總面葵積約1.蘇92萬平甲米。項目簡商業(yè)加規(guī)劃允分析項目悼可在交地塊什東邊筑設(shè)置3層1.曾5萬平奇米的鏡小集冊中商戒業(yè)，騾自持衫引進肅品牌宰商家威，寫組字樓崗周邊弓打造醒空中針園林氏綠化前廣趁場，陰可接辣駁未贈來的方地鐵架出口企，起芬到引姐導(dǎo)人椒流和低客群換聚集舊的作餓用，漂同時倡可配孝合廣嘆場文寒化及局形象夜符號遭打造址，增關(guān)強整播體商增業(yè)的旨昭示嘴性；此部減分可黎做三腔層，品每層50艘00平米脫的小脾型集爆中商迷業(yè)，妖以開辣發(fā)商添自持地，引毫進部抹分品語牌主日力商熊家，擦增強貼整體默商業(yè)恭的人膝氣。打造氣空中灘綠化鑄園林雖廣場見，提膛供寫緒字樓雁人群桿休憩煎。同鳴時可住以通漆過臺睬地階阻梯處粘理銜影接地訊面商多鋪，悅形成殼休閑返場所采，增迎強商壺業(yè)的凡休閑序性。本項拖目商負業(yè)總膽面積4.綠62萬平塌米，酷其中浪包括3.法12萬平裕米的鞏沿街機商業(yè)兆和1.鉗5萬平悶米自瓣持的槽集中流商業(yè)宗，總膠體量秋處于曠市場沖合理陷需求愉范圍撒內(nèi)。項目膚商業(yè)運規(guī)劃隔分析項目主力面積（㎡）主力總價段、（萬元）商業(yè)能級華潤橡樹灣200－300190-300社區(qū)配套晨欣華美達廣場200－300800泛社區(qū)、商務(wù)配套辰龍紫荊廣場45-75200-500泛社區(qū)配套金大地公館150-200400-500泛社區(qū)配套華地學(xué)府名都30-200200-300泛社區(qū)配套港匯廣場50-100200-300購物中心門面通和易居同輝90-100170-200泛社區(qū)配套通和易居同輝60－10060-100社區(qū)內(nèi)街領(lǐng)勢公館30-5070-150社區(qū)內(nèi)街豆瓣匯70-80250-350萬主題街區(qū)新地中心30-150200-350城市綜合體內(nèi)街新華國際廣場60-80250-350泛社區(qū)內(nèi)街港匯廣場60-80、130120-200城市綜合體內(nèi)街從目前前市仿場在湯售商曲鋪的量戶型豎面積掃分析鳥可知園，主蔥力面瘡積介倚于40扇-8犧0平米舊左右劃，且你大面民積鋪唉位也兔一般震不大奪于30哲0平米昂；商鋪串控制駕面積踐一是公利于璃控制柱總價魚，二亦是使子用方舌便，疏利于戀租賃練以及深轉(zhuǎn)手酸等；建議貼本項憶目主卷力商舌鋪面脅積控狹制在50衛(wèi)-6夫0平米君的市糖場主琴流面眨積段扁內(nèi)，雞一拖贈二鋪挑位控尊制在15刊0-串20咐0平米本項脂目商雕鋪以稿銷售翻為主窯，建尺議銷叛售部錦分的給主力哪面積瓣控制猶在50尤-6杏0平米座，其豪中一萍拖二撥的鋪痛位主給力面屢積控樣制在15副0-途20好0平米熄，其奧中大這面積文商鋪洞盡量補控制京在30迫0平米跡以內(nèi)識。以駁控制禍總價涂。而模持有梯部分才的鋪休位面術(shù)積可指根據(jù)佩主力仰店需遇求適義當(dāng)擴金大單咐鋪面串積。項目匯劃鋪咳建議服務(wù)金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、電器維修…快餐西餐、中餐館、面包店、咖啡館、茶室、酒吧……餐飲中型超市、便利店、音像店、藥店…超市休閑花店、服飾店、瓷器店、兒童玩具店、寵物店、其他特色賣場…業(yè)態(tài)當(dāng)選擇物原則邊：與物礦業(yè)檔降次保敞持一川致的披高端捧商業(yè)狹；部分逢滿足為社區(qū)這與周靠邊區(qū)啞域配詠套需徑求；其中噴主力邁店以餅品牌由店為疑主要偶業(yè)態(tài)炮。區(qū)域撇級商灣業(yè)功沸能比健較齊每全，謙業(yè)態(tài)攀多樣廟，能悠滿足諷區(qū)域哪內(nèi)居哪民購懲物、囑餐飲床、休某閑、腳娛樂匯和商孫業(yè)活纖動需景要商業(yè)觸業(yè)態(tài)屋發(fā)展街建議1、展脂示項羨目形森象社區(qū)言配套橡是社目區(qū)的終活力榮中心滑和展丈現(xiàn)形闖象的向一大糧亮點存，因剝此社護區(qū)配稅套要攝通過沒打造您極具匠現(xiàn)代煩感的特色洲風(fēng)情脾體驗坡區(qū)，點鉤明社勉區(qū)主泰題，福提但升項毫目形炕象。2、滿女足社裕區(qū)生籮活目前闖項目絨區(qū)域沒內(nèi)的霉生活就配套久設(shè)施女較少卻，社下區(qū)配返套要謹考慮為業(yè)濾主提過供基壓本的蛇生活霧配套感設(shè)施，以蒼方便隙他們高的居狠住生罵活，世形成我社區(qū)辯生活況氛圍騰。3、促齊進項蛋目銷繡售配套叛設(shè)施炸的建錦設(shè)、閥經(jīng)營勾與業(yè)狀主未農(nóng)來的遇居住培生活發(fā)息息以相關(guān)鹽，因庸此盡竹量將嫂配套岡區(qū)和跟配套付設(shè)施槳在項目膀銷售呢時充拜分展師示，營考造未池來的鐘生活戶場景薦，增滲強客售戶信生心，億促進崗銷售崗。4、充毀分考虹慮商拖業(yè)運否營出售擇為主謙，減少蝴持有訓(xùn)比例，物歸業(yè)規(guī)神劃和咽設(shè)計周上為漂商業(yè)怒經(jīng)營蒼和管納理做貴好準灑備，譽同時何因社華區(qū)商告業(yè)業(yè)敏態(tài)和仙經(jīng)營著狀況款都影達響到漆社區(qū)趟形象畝，需注意攏控制戶整體胃的商貝業(yè)業(yè)茄態(tài)?？刹傻粲靡匀怙L(fēng)情筑商業(yè)悼街為墓主的月商業(yè)規(guī)形式抹打造娃對商柳業(yè)形仍象進苗行提歲升，稿消化擦商業(yè)將面積商業(yè)果形式吵建議30業(yè)態(tài)外向型偏外向型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計100.00%100.00%100.00%外向撕型社盛區(qū)商極業(yè)需仰重視屑超市裙類及劉休閑浮類業(yè)自態(tài)的雄比例駝適當(dāng)亡增加刪，以股形成暈較強伶的輻坡射力聞和外衣部人餡群牽賠引力外向狗型偏外虜向型內(nèi)向隊型外向欠型典酬型項符目：鹽招商天海月暑花園竹、錦甲繡江志南、瘡海濱竄廣場功等偏外華向型伯典型被項目朵：陽插關(guān)棕看櫚園需、蔚價藍海底岸等內(nèi)向紋型典晌型項棋目：便XX叼四季戰(zhàn)花城塵、星更河灣民、風(fēng)廚和日示麗、滑皇御鞭苑等注：繞下圖秩均為定面積奮比商業(yè)底業(yè)態(tài)序建議時尚慨、活迅力與窗休閑——體現(xiàn)趴社區(qū)敲生活補格調(diào)身與品愧質(zhì)的然業(yè)態(tài)巖，很裝好的騎展示肥了項瞞目形凡象花店特色遞餐飲發(fā)廊書店工藝笨品店咖啡服裝船店風(fēng)情鞭商街亞特色擔(dān)業(yè)態(tài)偉意向——提供怖風(fēng)情殘展示付的特鑰色休戶閑類淘商業(yè)商，前適期以昨特色錄餐飲版業(yè)為菌啟動啊，實?，F(xiàn)人劍流聚凈集32東莞減XX演運河舉東1號注重糟步行，人包流車創(chuàng)流秩孝序分講明參與秧體驗柜為主捆、觀賢賞性班強的商缺業(yè)形榜態(tài)的袋設(shè)計綠吸引鼠人們妹進行休閑吼式消包費臨街豪采用多種鑄商業(yè)舊空間炸與經(jīng)歡營方懂式，吸侄引外接來人哥流，逼盤活吳社區(qū)商業(yè)稱外街多區(qū)打鹽造建內(nèi)議—外立退面、概人流油組織引入促一些杜有主劣題性喂、趣浙味性仁的小歇品設(shè)棄施布緩置，減匯聚奏人流鞭，增存強空割間的咽吸引生力，級增強蹦街區(qū)橫商業(yè)盟氛圍渾；燈光——夜晚銜的城直市意幼向前廣炒場打逗造建符議—趣味阻小品純、設(shè)緣瑞施設(shè)蕉置、財與地挎鐵接距駁室外鳳的商蛾業(yè)空環(huán)間不包僅增移加營曬業(yè)面陡積，驅(qū)也有框較好囑的聚吼集人聾氣的篇效果置，有睬利于撒把整半個街窗區(qū)的漿商業(yè)患氛圍眉連成輸一體滿足監(jiān)人流蘇駐足決，布隨置適長量的休閑聲座椅疊與店彈鋪座香椅商業(yè)戚街內(nèi)街尖局部娘放大卡為若撿干小留廣場，配抗合戶燭外的乒賣場淋、座屬椅和拜景觀剪小品，形齒成濃敲郁的磁休閑版氛圍政，購物諸之外梯亦是條交往減、放詠松之寬所。商業(yè)餃室內(nèi)殺空間厘的延攝展，云形成褲街區(qū)緒小廣告場，暈增強嶄體驗哭感，之?dāng)U大礦交流播空間商業(yè)舟內(nèi)街譽區(qū)打急造建鴨議—商業(yè)粥街空枝間模碼糊化弄、休敵閑化合肥靈商業(yè)殺主流鎮(zhèn)發(fā)展喉為又脫老城寧區(qū)向室南發(fā)抱展，算本項但目周毅邊以索形成賺多個案市級/區(qū)域秘級成閃熟商丙圈，值本項焦目商棟業(yè)可鄰走社瞇區(qū)級考商業(yè)蘭模式徒，借追勢大儲商圈濾和諧斯共存基于刪項目紅周邊少的市劫場需娘求，領(lǐng)本項狀目商屋業(yè)可米定位籌為外兇向型末社區(qū)遍級商拆業(yè)，放可輻殃射項杏目社摟區(qū)及罪周邊石約2萬人革群依托湯項目外自身躺地塊潛條件井及指開標特經(jīng)征，偉可打召造約4.插6萬平泳米商字業(yè)，虛包括報內(nèi)外號街以璃及自不持性荒的小芳型集董中商包業(yè)，害結(jié)合濾寫字戰(zhàn)樓規(guī)憑劃為箱現(xiàn)代蠟休閑且主題音型建議史商鋪廢主力雹面積嬸介于50販-6渣0平米卸，整突體面獵積控味制在20晴0平米滅以內(nèi)形，且星業(yè)態(tài)濟方面慣適當(dāng)衡提高織超市握類及父休閑績類業(yè)輩態(tài)，莖以形廁成強疲勢的疊客群其牽引車力商鋪左定位商業(yè)避市場商業(yè)壯體量商業(yè)趣規(guī)劃項目偏商業(yè)樸定位偏小結(jié)辦公嬌發(fā)展但建議項目虧發(fā)展堅方向敵初判商業(yè)暑發(fā)展奸建議Co月nt開en槍ts37QU贊ES灶TI俊ON我們前已經(jīng)和明晰啟了項緞目地徐塊的骨基本扔特征——高地秒價！在高膊成本狠壓力防下，嘩本項米目寫嚼字樓賞產(chǎn)品刊必須愿走高端窮路線川，來宏增加腸盈利典能力導(dǎo)！所以本項偵目寫皺字樓模打造偏的重福點在顯于找腿到產(chǎn)腳品成玻本和碰盈利且的平概衡點久。我們呆先從螞合肥蔬高端領(lǐng)寫字繞樓市役場說錄起……38高端舍寫字船樓市碎場供酷應(yīng)持顫續(xù)增僑加的惡背景咸下，睜市場槽存量分及后鋤續(xù)供混應(yīng)量梅持續(xù)雄處于憶高位苦水平替，競陜爭異緣瑞常激條烈存量壁市場鐘居高辮不下——合肥陳高端那寫字員樓市螺場已傘入市油項目丑總剩伯余存擁量約74萬方高端梳產(chǎn)品炮市場挽環(huán)境增量斬市場皆爆發(fā)岸式增蔽長——預(yù)計20露14年后學(xué)續(xù)入屑市的夜高端厭寫字掉樓項育目總處體量姓約38棋6.衣5萬方合肥高端寫字樓項目存量統(tǒng)計區(qū)域項目總體量（萬㎡）余量（萬㎡）蜀山區(qū)新華國際廣場127.14五彩國際3.92.62之心城7.23.62IFC153.55廬陽區(qū)安糧東怡金融廣場7.61.33濱湖區(qū)濱湖時代廣場3013.6包河區(qū)綠地中心A1.20.74政務(wù)區(qū)新地中心A座105.6華邦I(lǐng)CCB座2.640.29華邦I(lǐng)CCA座7.96.66新城國際C座3.50.55新城國際D座98.4蔚藍商務(wù)港351.75安糧國貿(mào)中心8.17.75白天鵝國際商務(wù)中心7.41置地廣場C座6.43.67置地柏悅中心9.235.61已售項目存量合計176.0773.88合肥高端寫字樓項目未來新增供應(yīng)量統(tǒng)計區(qū)域項目名稱未推售量（萬㎡）包河區(qū)寶利豐廣場11綠地中心24經(jīng)開區(qū)澳中財富中心7.5政務(wù)區(qū)華潤萬象城11百利廣場8駿譽政務(wù)區(qū)項目11瑤海區(qū)恒盛壩上街10恒大中央廣場30閩南總部經(jīng)濟大廈4濱湖區(qū)建業(yè)壹中心11恒大中心60佳源巴黎都市30寶能太古城100光谷金融港41金大地濱湖項目16高速時代城12待售項目增量合計

386.539合肥在售寫字樓去化速度項目1000-2000平米2000平米以上置地廣場C座蔚藍商務(wù)港E座新地中心A座祥源廣場之心城安糧東怡新華國際五彩國際華邦I(lǐng)CCA座新城國際D座綠地中心A座超高賣甲級夠?qū)懽治飿牵涸戮d去化20宗00錘㎡/月的唯項目遮總結(jié)雙：去化攝較好摘的項毀目為具新地涂中心渴、置恐地廣貍場、搞蔚藍寇商務(wù)滲港等槳項目逮，以巾其獨青特的賤營銷襖方式苦直擊呀客戶步關(guān)注欺點，遍取得宰相對脹于市救場較織好的棵業(yè)績胖。月均琴去化糊在10紀00硬-2博00壩0㎡承/月的哄項目嗚總結(jié)復(fù)：目前范大多陽數(shù)項恩目月拍均去插化在10變00菊㎡左右絞。月均膊去化憶在10極00走㎡/月以鄭下的胃項目?？偨Y(jié)踐：少數(shù)繳前期緞蓄客諷時間后長、喪營銷癥動作繭少的懷項目瞎月均釣去化暢不足10衛(wèi)00平。36民467擾2項目置地廣場C座安糧東怡新華國際新地中心A座華邦I(lǐng)CCA座之心城綠地中心A座新城國際C座蔚藍商務(wù)港E座五彩國際計算時間2013.112011.42011.62011.122012.92012.92013.72011.42012.72014.7大部顏分項短目去繪化速寺度一勺般，耐核心弊區(qū)的說性價若比項湯目去?；^遠好高端您產(chǎn)品凈市場偉實現(xiàn)28礙9024宮0019恩6316碗7613扔3816擺3715測2793凳167檔140目前斬合肥遍高端線寫字骨樓產(chǎn)努品市躬場的頃存量餃及增抹量巨億大，練競爭陽激烈貨，但莊主要助集中厘在政促務(wù)區(qū)未及濱床湖新章區(qū)，士而北一燈環(huán)作四為傳功統(tǒng)核老心商鳳務(wù)區(qū)寬，擁吳有較爪好的遷機會樣。北一淘環(huán)的母光環(huán)用已漸到暗淡悲，昔策日的屠財富槐神話宋卻仍罪在耳待邊響投起，脊要重件振北病一環(huán)國商務(wù)里圈，畝迫切證需要紹在商忽務(wù)圈彎內(nèi)打僅造有影響否力的品質(zhì)殿標桿旱產(chǎn)品。CH泡AN宰CE41品質(zhì)墻標桿惰項目泊的市愉場實噸現(xiàn)需恐要突蠅出的起地標絞價值國、資艦源價背值和良品質(zhì)暗投入弱進行飛支持幾乎道每一通次市偽場品束質(zhì)標壘桿的滋出現(xiàn)午，都趕是一籌次高泡度的付突破停，均譽以超并高層澤地標講形象凍出現(xiàn)躺，目賽前已形達到20鳳0m以上畏水平指標之心城新地中心A座IFC建筑高度A座10-36層/181m50層/240m2-57層/216m辦公面積70000㎡93486㎡115000㎡幕墻全玻璃幕墻全玻璃幕墻石材+玻璃幕辦公標準層2000㎡1987㎡2000㎡主力產(chǎn)權(quán)單位87-405㎡，144㎡較多150-275㎡280-380-480-2143㎡標準層層高4m4.3m3.9m標準層凈高2.7m2.8m2.6m大堂880㎡，12m挑高1500㎡，挑高11.5m約400㎡，挑高15m空調(diào)LG中央空調(diào)，不分戶VAVVRV，分戶計費電梯8+2部三菱電梯，進口機電，4.5m/s進口三菱16+2（此外還有2部轉(zhuǎn)換梯及1部扶梯）16+2，進口品牌停車位1300個（35萬㎡綜合體共用）商辦共用17001650（共享）公共部位裝修標準約1500元/㎡約2000元/㎡約1500元/㎡建筑回地標您價值窯成為部硬指山標普遍室具有齡優(yōu)質(zhì)餡資源史支撐品質(zhì)復(fù)打造沿投入千成本券高這類鐮項目開大多視擁有病外部痰景觀撤或配思套資孫源，慶如新敗地中酬心、喪華邦I(lǐng)C牧C的一縱線湖洗景，鴨安糧樹東怡炮的享馳受杏收花公章園景隱觀，候之心教城處毒于核創(chuàng)心商解圈項目豪層高壤普遍到達到4m左右糕，全亭玻璃魔幕墻叉為主班，大夢堂挑約高普廉遍在12擺m以上擔(dān)，進沈口電洗機及軍電梯脂成為怎標配沃，品裳質(zhì)投腿入成拳本持司續(xù)增來加高端禁產(chǎn)品恐標準42之心俯城：18雀1m安糧哪東怡躲：19地2m安糧吩城市丟：23意0mIF羞C：24垃0m新地璃中心找：24條0m主流鞠產(chǎn)品畜硬件妻配置在不斷旦提高矩，特柿別是南濱湖蚊區(qū)地桂標高友度不揪斷被服刷新牌和超勞越，彈外立搶面追建求新滾穎亮吳麗，梢但空桿間內(nèi)壺部細良節(jié)相普對粗犬獷，猾需要攏進一幫步精告細化即提升芒。華邦I(lǐng)C勿C：21婦0m項目華邦I(lǐng)CC新地中心安徽IFC安糧東怡金融廣場之心城置地廣場玻璃幕墻雙層中空low-e玻璃幕墻彩釉玻璃幕墻石材+low-e鍍膜中空玻璃全low-e雙層中空玻璃幕墻石材+玻璃幕墻雙層中空low-e玻璃幕墻標準層面積（㎡）195019872008190020002000標準層層高（m）3.94.33.83.943.8空調(diào)中央空調(diào)VAV中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)VRV電梯Thyssenkrupp,高速6m/s全進口三菱，高速6m/s迅達，高速6m/sOTIS，高速6m/s上海三菱，高速5m/s奧蒂斯柱距（m）8.48.498.48.49高端役產(chǎn)品智趨勢43在產(chǎn)郊品打弟造上糞，我技們應(yīng)沙該如維何做旦？以客謠戶為值導(dǎo)向鼻、從倚客戶銳出發(fā)狗！44世聯(lián)翅行根獸據(jù)目裂前合漠肥寫技字樓瞎高端撐項目更的客霜戶調(diào)烈查問明卷分曲析得肚出，呢高端播客戶舟在購擔(dān)買決抗策中歡第一妥印象濤對于鍬產(chǎn)品顏的地膽段、浙硬件廁、物報管、辱品牌共等感思知度診越來繼越高地段硬件設(shè)施升值空間物管品牌價格投資回報交通實用率外立面未來出租合肥煙寫字賠樓市就場高兩端客劍戶核畫心關(guān)商注點緊主要忙為地驗段、知配置練、升孫值空貍間、葉物業(yè)感管理夾和品奴牌等高端舊客戶立敏感兇點45在明禾晰了渠寫字話樓高更端產(chǎn)聽品標氏準與略高端竄客戶欄敏感盡點后從項樂目的每使命悔出發(fā)渴，我魂們要浴兼得茄高形掉象和稍高價半格，窗市場銅強勢讓占位如果品質(zhì)摟標桿是我真?zhèn)冺椘G目的撤“廣標簽?zāi)埂苯j(luò)那么駛首先消必須菜要——打動納高端芒客戶……——卸H介ow禍t箭o恩im披pr升es餅s塑th伙e盜hi伯gh逮-e弊nd幣c愁us鄙to喘me砌rs研?ST本AT念I(lǐng)O裕N46北一警環(huán)·商務(wù)渣標桿·升級擺引擎北一據(jù)環(huán)商搖務(wù)帶耗核心晌位置升級饅北一務(wù)環(huán)商暢務(wù)圈【Ke速yw德or篩ds】標簽至化的虎、標喂新立斜異的男、商匹務(wù)辦災(zāi)公項目討屬性爪定位打造仿全新儀商務(wù)煮價值無評判量標準【北一枯環(huán)商姜務(wù)新運引擎】形象冤定位王者殃的氣泳概來享引領(lǐng)盞城市CB職D的潮烘流…不過創(chuàng)分追倡求高騎度、夏硬件適、奢魂華…個性谷的張敏揚與女智慧答的激臨蕩，是選摔擇我稼的理稿由；所見桃，即忌是不偽同；客戶俘定位同時以結(jié)合喚客戶脫需求陰及關(guān)粘注點妥的差役異，墊可對拒內(nèi)部陡產(chǎn)品觀進一測步細趁分，凡加快威回現(xiàn)伍效率自用突客戶投資押客戶成長敲性企伏業(yè)成熟摩企業(yè)成熟栽投資恭客機會蛛型投搏資客區(qū)域鐵內(nèi)成叫熟企置業(yè)更享換辦鄙公環(huán)弓境，煙注重頑形象古、辦談公環(huán)勵境舒鳴適度需求晉面積首多在15館0㎡以舒上區(qū)域直內(nèi)中烏小企認業(yè)，劉對辦喘公環(huán)量境有醬需求館，看砍中昭萄示性需求迅面積歉多在10斧0㎡左夕右或鋼更小有商浸務(wù)產(chǎn)惠品投真資經(jīng)終驗，快看中肚優(yōu)質(zhì)謀物業(yè)處投資叔回報杯率實力堪相對店較強膨，商綠務(wù)背史景相塑對濃轎厚，決可接織受15兩0萬以指上總感價缺少姐商務(wù)因產(chǎn)品忽投資攤經(jīng)驗隙，看的中產(chǎn)閥品附揀加值畫及性晃價比挖，以熄及顯明性價剪值點清；A類客暑戶：穗更注蒼重商階務(wù)價槽值和分辦公古舒適或度的限產(chǎn)品客，長神期投現(xiàn)資回俊報能躺力B類客遣戶：也更注厘重性碧價比格、顯竹性價雷值以逆及總袋價控抽制的交產(chǎn)品49采用簽雙塔鉗樓形術(shù)式，戴兩棟椅寫字鍬樓產(chǎn)鹿品定灶位相誕同，淋在項工目中雕擔(dān)當(dāng)窗的形薄象功析能角功色也間相似樓棟物業(yè)類型建筑面積（㎡）高度（m）A甲級寫字樓45000約130B甲級寫字樓45000約130產(chǎn)品耗定位執(zhí)方向具一AB50統(tǒng)一寬和諧蛋的外梅立面捷，保繭持一尊定高岡度、熟產(chǎn)品倡品質(zhì)世在市借場中續(xù)較為窯高端本項目參考指標列項A、B棟寫字樓高度30層/130m（含商業(yè)）辦公面積單棟54000㎡（含商業(yè)）玻璃幕墻全玻璃幕墻辦公標準層1900㎡主力產(chǎn)權(quán)單位100-200㎡寫字樓標準層層高

4m

標準層凈高2.8m大堂雙層挑高，700㎡空調(diào)VRV空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)電梯9+2部（三菱）停車位540個車位比100㎡：1公共部分裝修標準1500元/平米產(chǎn)品沾定位-鳴A、B棟打造鞠方向注：參考鎖圖為監(jiān)新城墻國際C棟戶炸型圖贈送摸面積產(chǎn)品魯定位-川A、B棟參考荒當(dāng)前此市場蜂價值啞體系耍，以掘及項嗽目的嚷配置峽標準鏡及特賊色亮配點，戒預(yù)計A、B棟售漢價可捎達12鑒00最0元/㎡左饒右類別項目第一梯隊IFC主樓安糧東怡新地中心A座之心城第二梯隊新地中心C座華潤五彩城新華國際華邦I(lǐng)CC之B座置地廣場新城國際第三梯隊金潛廣場XX中心大華國際港萬豪廣場西湖國際本項目參考指標列項A、B棟新城國際寫字樓高度30層/130m（含商業(yè)）30層/130m辦公面積單棟54000㎡（含商業(yè)）5萬㎡玻璃幕墻全玻璃幕墻石材+玻璃幕辦公標準層1800㎡1900㎡主力產(chǎn)權(quán)單位100-200㎡100-305㎡標準層層高

4m

3.8m標準層凈高2.8m2.7m大堂雙層挑高，700㎡雙層挑高，700㎡空調(diào)VRV空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)VRV+新風(fēng)系統(tǒng)電梯9+2部（三菱）10+2部上海三菱停車位540個車位比100㎡：1——公共部分裝修標準1500元/平米1200-1500元/平米A、B棟占窩位新城影國際遣均價霜在12競00字0元/㎡A、B棟預(yù)許計可砌實現(xiàn)例均價12經(jīng)00婦0元/㎡左份右項目碎品牌征形象受較新伐城國援際有迎明顯送優(yōu)勢警；項目盆所用咸全玻前璃幕椅墻、魄層高營、電費梯等叼硬件功配置撞較新身城國設(shè)際有錄明顯呼優(yōu)勢找；產(chǎn)品步景觀因較新最城國關(guān)際有組較大泛優(yōu)勢梢；區(qū)域得商務(wù)禿氛圍叨及成準熟度瘦與新儉城國叢際有盲一定籮差距忌。52采用龍超高管層獨態(tài)棟塔煙樓形嬸式，睛承載押項目吼形象口與市畢場站易位，焦打造歐商務(wù)駛市場構(gòu)上頂肌級產(chǎn)膠品樓棟物業(yè)類型建筑面積（㎡）高度（m）A甲級寫字樓91650約200產(chǎn)品杜定位驕方向光二A53新穎決的外略立面電，保噸持一睡定高浮度，鉛產(chǎn)品測硬件代配置踢要適柔當(dāng)超貞前本項目參考指標列項A棟寫字樓高度47層/200m（含商業(yè)）辦公面積單棟91650㎡

玻璃幕墻全玻璃幕墻辦公標準層1950㎡主力產(chǎn)權(quán)單位120-200㎡寫字樓標準層層高

4m

標準層凈高2.8m大堂雙層挑高，800㎡空調(diào)VRV空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)電梯12+2部（三菱）停車位916個車位比100㎡：1公共部分裝修標準1500元/平米產(chǎn)品柄定位-盞A棟打造碎方向注：參考男圖為夸華邦I(lǐng)C場C號A棟戶儉型圖產(chǎn)品湊定位-柜A棟參考偽當(dāng)前隔市場哨價值膏體系掏，以恐及項題目的威配置珍標準罩及特歲色亮慌點，旗預(yù)計A棟售察價可殺達15并00路0元/㎡左延右類別項目第一梯隊IFC主樓安糧東怡新地中心A座之心城第二梯隊新地中心C座華潤五彩城新華國際華邦I(lǐng)CC之B座置地廣場新城國際第三梯隊金潛廣場XX中心大華國際港萬豪廣場西湖國際本項目參考指標列項A棟之心城寫字樓高度47層/200m（含商業(yè)）A座10-36層/181m辦公面積單棟91650㎡

70000㎡玻璃幕墻全玻璃幕墻全玻璃幕墻辦公標準層1950㎡2000㎡主力產(chǎn)權(quán)單位120-200㎡87-405㎡，144㎡較多標準層層高

4m

4m標準層凈高2.8m2.7m大堂雙層挑高，800㎡880㎡，12m挑高空調(diào)VRV空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)LG中央空調(diào)，不分戶電梯12+2部（三菱）8+2部三菱電梯，進口機電，4.5m/s停車位916個車位比100㎡：11300個（35萬㎡綜合體共用）公共部分裝修標準1500元/平米約1500元/㎡A棟占敢位之心鍵城均送價在14作00擋0元/㎡A棟預(yù)役計可敗實現(xiàn)躍均價15跪00艦0元/㎡左掠右項目終品牌侵形象仰較之童心城滲有明輩顯優(yōu)財勢；項目援所用態(tài)全玻迫璃幕禽墻、也層高顛、空界調(diào)、自電梯華等硬純件配讓置較喚之心馬城有胞明顯逢優(yōu)勢烏；產(chǎn)品艷景觀暈較之圣心城僵有較臘大優(yōu)船勢；區(qū)域值商務(wù)敢氛圍滴及成誰熟度燙與之儲心城扛有一吸定差驗距。55各棟尺寫字槳樓所趣擁有裙優(yōu)勢色不同初，產(chǎn)殺生了慎各自功不同鴉的產(chǎn)舅品定團位，翼在項箱目中渾擔(dān)當(dāng)狠不同總的形富象功貴能角滔色樓棟物業(yè)類型建筑面積（㎡）高度（m）A甲級寫字樓57600約140B甲級寫字樓29700約100產(chǎn)品末定位丸方向鉆三ABB座氣谷質(zhì)補重充：棚主要夜對應(yīng)B類客稿戶1、項顫目有貧益補某充產(chǎn)東品2、差匯異化宇滿足纖中小令面積握客戶年需求3、加倆速回勁籠資委金A座氣閑質(zhì)標悉桿：圈主要掙對應(yīng)A類客勿戶1、項商目商喜務(wù)明轎星產(chǎn)賺品2、滿管足主穩(wěn)流需掘求3、實來現(xiàn)一巨定溢交價提升回籠茄資金56A座寫零字樓——打造超綜合溉體形娛象價凳值標釀桿承載五使命作為學(xué)XX素商務(wù)滴物業(yè)弄的明讀星產(chǎn)野品開利發(fā)，處在當(dāng)阻期市衡場上觸占用角一定袖的競丑爭優(yōu)脆勢寫字個樓側(cè)棕重本渾棟物滲業(yè)，副通過在品質(zhì)狂形象銳提升法拔高鉆寫字闊樓整吉體價披值定位境區(qū)別逼于B棟寫塘字樓午，爭著取相當(dāng)對高拿層次墾的客繡戶群產(chǎn)品移定位-A座新穎巨的外輔立面接，保蛇持一芽定高齡度，爬產(chǎn)品稱品質(zhì)縱要領(lǐng)麻先于芹合肥霧主流辨商務(wù)嘴市場本項目參考指標列項A棟寫字樓高度32層/140m

辦公面積單棟57600㎡

玻璃幕墻全玻璃幕墻辦公標準層1800㎡主力產(chǎn)權(quán)單位120-200㎡寫字樓標準層層高

4m

標準層凈高2.8m大堂雙層挑高，500㎡空調(diào)VRV空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)電梯10+2部（進口三菱）停車位576個車位比100㎡：1公共部分裝修標準1500元/平米產(chǎn)品交定位-竿A棟打造雹方向注：參考眉圖為摟合肥圈華潤牢五彩虹國際女戶型尚圖產(chǎn)品偶定位-輛A棟參考勾當(dāng)前蓋市場蝴價值垂體系宗，以剛及項胸目的賣配置廚標準榴及特赤色亮鐮點，共預(yù)計A棟售仍價可省達13擱00夢0元/㎡左抽右類別項目第一梯隊IFC主樓安糧東怡新地中心A座之心城第二梯隊新地中心C座華潤五彩城新華國際華邦I(lǐng)CC之B座置地廣場新城國際第三梯隊金潛廣場XX中心大華國際港萬豪廣場西湖國際本項目參考指標列項A棟華潤五彩城寫字樓高度32層/140m

29層/126m辦公面積單棟57600㎡

56000㎡玻璃幕墻全玻璃幕墻全玻璃幕墻辦公標準層1800㎡1800㎡主力產(chǎn)權(quán)單位120-200㎡100-200㎡標準層層高

4m

3.9m標準層凈高2.8m2.7m大堂雙層挑高，500㎡300-400㎡，雙層挑高空調(diào)VRV空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)中央空調(diào)電梯10+2部（進口三菱）10+2部迅達電梯，進口機電，3.5m/s停車位576個車位比100㎡：1811個（綜合體共用）公共部分裝修標準1500元/平米約1500元/㎡A棟占險位五彩犬城城歇均價獻在11躲00自0元/㎡A棟預(yù)徐計可撒實現(xiàn)失均價13漿00即0元/㎡左飯右項目戰(zhàn)所用肥全玻轉(zhuǎn)璃幕董墻、詠層高翻、空臨調(diào)、牲電梯豪等硬稿件配代置較場五彩糧城有早明顯困優(yōu)勢共；產(chǎn)品峽景觀左較五朽彩城汗有較忠大優(yōu)診勢；區(qū)域擇商務(wù)爭氛圍俗及成滲熟度紅與五漁彩城銹有一何定差澇距。59B座寫毒字樓——迎合猴主流償需求友的現(xiàn)裁金流防產(chǎn)品承載葉使命產(chǎn)品甚差異維化規(guī)柄避內(nèi)也部競扛爭，環(huán)作為卷整體雜項目叔現(xiàn)金善流主檔要支語撐，范拓寬棄客戶第群小面妖積，殺低總恭價為晨原則謙，快倆打快第銷，估回籠大資金勢，降峰低資晶金風(fēng)屬險形象買上與A棟統(tǒng)做一，暴形成曾整體肯的商殲務(wù)形遲象統(tǒng)倆一性產(chǎn)品配定位-B座采用煩板式閑樓設(shè)隔計，讀以贈樹送花廢園等虧形式貧提升攝項目加附加榜值方向雜一：倚端頭禁單位漏贈送探空中永花園代表角項目艱：深赴圳漢嘩京國腔際、涌合肥面新地精中心；優(yōu)勢：建宅筑成居本較要低劣勢訴：僅端噴頭單蛾位贈濱送面鐮積，攤無法微實現(xiàn)彎資源經(jīng)均好飄性；方向謙二：技戶戶喚均贈魄送空己中花洞園優(yōu)勢故：資源鉗均好芝性較棒強；劣勢督：建筑房誠成本康較高暴；報標批難開度較飽大；打造方向本項目參考指標列項B棟寫字樓高度22層（不含商業(yè)）/85.8m

辦公面積29700㎡

玻璃幕墻全玻璃幕墻辦公標準層1350㎡主力產(chǎn)權(quán)單位80-150㎡寫字樓標準層層高

3.9m

標準層凈高2.9m大堂10米挑高，200-300㎡空調(diào)深藍VRV空調(diào)電梯5+1部（國產(chǎn)三菱）停車位299個車位比100㎡：1公共部分裝修標準1200元/平米每層空中花園贈送面積80㎡產(chǎn)品悼定位-B座產(chǎn)品惑定位-B座參考光當(dāng)前葬市場高價值撇體系外，以淋及項西目的買配置挨標準嬸及特服色亮家點，聯(lián)預(yù)計B座售棟價可學(xué)達11萬00敢0元/㎡左課右類別項目第一梯隊IFC主樓安糧東怡新地中心A座之心城第二梯隊新地中心C座華潤五彩城新華國際華邦I(lǐng)CC之B座置地廣場新城國際第三梯隊金潛廣場XX中心大華國際港萬豪廣場西湖國際本項目參考指標列項B棟新華國際置地廣場D座寫字樓高度22層（不含商業(yè)）/85.8m

3-28層/100m24層/100m辦公面積29700㎡

3棟，15萬㎡36682.26㎡玻璃幕墻全玻璃幕墻石材+玻璃幕全玻璃幕墻辦公標準層1350㎡1900㎡1500㎡主力產(chǎn)權(quán)單位80-150㎡114-181㎡100-150-400㎡標準層層高

3.9m

3.8m3.8標準層凈高2.9m2.8m2.6大堂10米挑高，400㎡A、C棟300㎡，B棟600㎡，挑高10.8m300㎡，挑高9m空調(diào)大金VRV空調(diào)合資VRV合資VRV電梯5+1部（合資三菱）6+2部上海三菱6+1（上海三菱）停車位299個車位比100㎡：1——整體3000公共部分裝修標準1200元/平米1200-1500——每層空中花園贈送面積80㎡無偶數(shù)層有50㎡左右公共花園B棟占胳位62【三方惜案對念比】對三固方案瘦進行飾多維順度對幼比——方案售價因素成本因素內(nèi)部競爭因素市場競爭因素市場風(fēng)險因素方案1：雙塔樓中高配置，售價約12000元/平中高成本，建安成本約4500-4800元/平內(nèi)部無差異競爭力有限具有一定風(fēng)險，銷售速度一般方案2：1棟超高層高配置、溢價高，售價預(yù)計15000元/平高成本，建安成本約5500元/平-具有很強的標桿性，易于突破區(qū)域市場資金占用風(fēng)險較大，銷售速度慢方案3：高低搭配高低搭配，高端產(chǎn)品售價約13000元/平、板樓售價約11000元/平高端產(chǎn)品建安成本約4800元/平，板樓成本低，約3800元/平內(nèi)部差異明顯競爭力較強產(chǎn)品靈活、推售靈活，板樓銷售速度快，可根據(jù)時間適時推出，風(fēng)險相對較小不建超議選猶擇綜合猴分攤姓地價際時，掉建議敗出現(xiàn)地塊蠅面積成分攤臉地價謙時，即建議滋出現(xiàn)附件洗目錄物業(yè)頌發(fā)展賊建議高端鬧商務(wù)斃增值呼服務(wù)故建議64物業(yè)碼發(fā)展跌建議高端倚商務(wù)蘋增值鎖服務(wù)顛建議65客戶驕產(chǎn)品貓感知KP左I外部堡形態(tài)內(nèi)部濁空間硬件泥配置支持晝設(shè)備停車昌系統(tǒng)創(chuàng)差新智能目化系統(tǒng)電梯空調(diào)外立道面門前冒廣場大堂公共戲部分外立沈面公攤停車屢位空調(diào)電梯空調(diào)盤品牌大堂……物業(yè)抽發(fā)展猶建議66幕墻廢效果孤示意濫圖——建議找采用劫通透滴、現(xiàn)聽代感摸更強乒的整炭幅玻創(chuàng)璃幕積墻冷峻期色調(diào)磨，凸朋顯商非務(wù)調(diào)雀性純玻品璃幕鑰墻幕墻67開啟收窗離艷地高降度在1.告9m以上度，配合羨樓體盜外觀樓效果屋前提伸下，冬保證閉人視紗范圍貝內(nèi)無咐遮擋慎；根據(jù)苗建筑簽設(shè)計區(qū)效果誓分格奴確定臣單元暖板塊哄的寬親度，滴根據(jù)縮慧樓體律層高逼確定惠單元直板塊及的高口度；配合西樓體太外觀面效果胡前提聾下，國保證俊人視閱范圍婚內(nèi)無幅遮擋對。幕墻——無遮喂擋視伴野技術(shù)段實現(xiàn)址要點幕墻68幕墻戚材質(zhì)——結(jié)合設(shè)產(chǎn)品柱定位東，采娘用不糧同檔鋤次的手幕墻圍材質(zhì)樓體巖四面施采用弊純玻扒璃幕洪墻，打造跪合作法化路烏沿線企高端預(yù)商務(wù)啟形象論；建議圍采用耽雙銀撐。厚度疤為6+焦12散+6規(guī)格漂（mm）（武玻璃辦厚度+空氣喪層+玻璃厘厚度隨）；編每棟帽包括破玻璃妄及安捧裝費芒用控劍制在60畝0-醫(yī)10廟00元/平米技術(shù)振實現(xiàn)偷要點雙銀LO努W-能E玻璃焦，因愛其膜仙層中執(zhí)有雙涂層銀葛層面掉而得嚼名，戰(zhàn)其屬飼于LO紋W-柱E玻璃欣膜系雙結(jié)構(gòu)獻中較礙復(fù)雜莫的一不種，快是高錦級LO劇W-低E玻璃膊；它突咐出了汗玻璃低對太揚陽熱喬輻射盈的遮需蔽效悟果，習(xí)將玻館璃的雜高透祖光性脹與太桂陽熱瞇輻射蛙的低臺透過乖性巧勵妙地懸結(jié)合盆在一壘起，轎因此色與普陪通LO蛛W-夏E玻璃淡比較歷，在軟可見抄光透丙射率均相同蛙的情秋況下藝具有草更低雞太陽采能透崗過率墨。規(guī)格（mm）（玻璃厚度+空氣層+玻璃厚度）價格（元/平米）單銀雙銀6+9+6250-260290-3006+12+6257-267297-3078+12+8297-307337-347幕墻69商業(yè)謀頂部——打造墾綜合絞體的斗第五拐立面讓商華業(yè)頂徹部成呆為綜育合體市的第存五立猾面，慣遮擋脾設(shè)備尼同時辣創(chuàng)造寶綜合蓄體內(nèi)央部景哀觀。設(shè)置線用于嚴休憩頑交流概的的黎和諧滲共享造空間勻、植債被與購情景陡休憩棉物的染有機睛融合秩不僅扭有利忌于增晨加公兵共空浙間的座層次歸感，序更可則強化幸生態(tài)紛休憩靜的概哀念。技術(shù)手實現(xiàn)利要點高形包象KP母I特征第五翅立面70廣場——人性裹化的釋車行叨大堂在寫難字樓類外部奇公共攏空間次，配見合外僵立面昨風(fēng)格頭，設(shè)殘置寬季敞的厚車行轎大堂朗入口章，展他示豪淘華、判高檔去形象蔥；寫字款樓入門口門扭前停剃車，徐無需弱過長擠步行情距離以即可吳進入所大堂舞；技術(shù)推實現(xiàn)莊要點人性些化KP極I特征廣場71廣場——水景廳結(jié)合些綠植獻