桂林房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目定位報(bào)告

xx酒廠項(xiàng)目提案2011.6.14市場(chǎng)概況桂林地產(chǎn)市場(chǎng)分析未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)片區(qū)發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的影響與對(duì)策1

PARTONE一、桂林地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)需求旺盛，重心向新城轉(zhuǎn)移；樓盤(pán)素質(zhì)不斷提高加速推動(dòng)桂林地產(chǎn)發(fā)展。市場(chǎng)格局主城區(qū)臨桂八里街主城區(qū)：景觀優(yōu)越、商業(yè)金融發(fā)達(dá)、生活配套成熟完善，高端置業(yè)首選的豪宅區(qū)。中小規(guī)模的項(xiàng)目為主，可開(kāi)發(fā)資源日漸稀缺，開(kāi)發(fā)逐步向主城邊緣區(qū)域發(fā)展。臨桂：新城區(qū)，未來(lái)城市發(fā)展重心，屬于規(guī)劃發(fā)展初期，中大型項(xiàng)目聚集，樓盤(pán)品質(zhì)高。配套不完善，入住率不高，生活便利性弱。八里街：開(kāi)發(fā)區(qū)，與主城無(wú)縫連接，人口密集。區(qū)域規(guī)劃?rùn)n次弱，樓盤(pán)品質(zhì)不高，中小規(guī)模樓盤(pán)為主。商品房市場(chǎng)情況近兩年各版塊成交量對(duì)比主城區(qū)與八里街因?yàn)楣┴浬偌罢叩挠绊懀?0年總體銷售量明顯低于09年，臨桂逆市飄紅，反應(yīng)市場(chǎng)需求空間大。商品房市場(chǎng)情況近兩年各版塊成交價(jià)格走勢(shì)10年價(jià)格相比09年有著大幅度增長(zhǎng)，臨桂漲幅最小，競(jìng)爭(zhēng)激烈。臨桂市場(chǎng)格局區(qū)域概況：老區(qū)以金水路與人民路兩邊輻射區(qū)域?yàn)橹?，人氣旺、配套設(shè)施齊全等特點(diǎn)。新區(qū)是以西城大道與世紀(jì)大道為中心向外擴(kuò)張，發(fā)展成集行政、商業(yè)、商貿(mào)和文化生活為一體的新城區(qū)。房產(chǎn)市場(chǎng)概述：老城房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以中、小樓盤(pán)為主，小樓盤(pán)以一棟、兩棟單體樓為主，無(wú)綠化和物業(yè)管理形象差，價(jià)格低，中等規(guī)模樓配套設(shè)施齊全，價(jià)格也是臨桂最高的。新城房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在西城北路片區(qū)，以大型樓盤(pán)為主，項(xiàng)目?jī)?nèi)各種配套設(shè)施齊全，有大型園林景觀，封閉式物業(yè)管理。新城區(qū)老城區(qū)臨桂市場(chǎng)格局新城板塊在售項(xiàng)目均價(jià)對(duì)比新城區(qū)以大規(guī)模樓盤(pán)為主，具有配套齊全、居住環(huán)境宜人等優(yōu)勢(shì)，整體均價(jià)在3900-4000元左右。新城板塊代表個(gè)盤(pán)案例項(xiàng)目名稱奧林匹克花園開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005年地址西城區(qū)臨桂世紀(jì)東路中段占地面積53萬(wàn)㎡建筑面積180萬(wàn)㎡樓戶7000均價(jià)4100戶型80-90㎡兩房90-130㎡三房景觀湖景、山景產(chǎn)品特色運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)，有湖景、山景銷售情況整體銷售30%，后期大量貨量待開(kāi)發(fā)客戶群：臨桂、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，桂林市客群熱銷戶型三房旺銷新城板塊代表個(gè)盤(pán)案例項(xiàng)目名稱碧園印象桂林開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005年地址機(jī)場(chǎng)路與西城北路交匯處占地面積34.8萬(wàn)㎡建筑面積86萬(wàn)㎡樓戶6291均價(jià)4200戶型82-87㎡兩房100-126㎡三房130-150㎡四房景觀水景、山景產(chǎn)品特色水景環(huán)繞小區(qū)內(nèi)部銷售情況整體銷售50%客戶群：縣城客群、象山區(qū)客群，外地客戶熱銷戶型三房旺銷，緊湊四房熱銷臨桂市場(chǎng)格局老城板塊在售項(xiàng)目均價(jià)對(duì)比老城區(qū)居住氛圍濃，以中、小樓盤(pán)為主，小規(guī)模一、兩棟單體樓配套差，無(wú)小區(qū)管理，價(jià)格在3700-3800元，如一品尚城、云頂御峰。中型樓盤(pán)由于有物業(yè)管理，綠化等相關(guān)配套，價(jià)格在4200-4500元之間，如金水灣、香樟林等。老城區(qū)居住氛圍濃，以中、小樓盤(pán)為主，小規(guī)模一、兩棟單體樓配套差，無(wú)小區(qū)管理，價(jià)格在3700-3800元，如一品尚城、云頂御峰。中型樓盤(pán)由于有物業(yè)管理，綠化等相關(guān)配套，價(jià)格在4200-4500元之間，如金水灣、香樟林等。老城板塊代表個(gè)盤(pán)案例項(xiàng)目名稱金水灣4期及第苑開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年地址桂林臨桂金水路口占地面積3.6萬(wàn)㎡建筑面積13.3萬(wàn)㎡樓戶1000戶均價(jià)4500戶型130-140㎡三房景觀水景產(chǎn)品特色入戶花園贈(zèng)送銷售情況整體銷售50%客戶群：桂林市、臨桂縣城人員、外地人員熱銷戶型三房老城板塊代表個(gè)盤(pán)案例項(xiàng)目名稱香樟林開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年地址桂林臨桂金水路口占地面積6.9萬(wàn)㎡建筑面積20萬(wàn)㎡樓戶1800均價(jià)4300戶型70-80㎡兩房100-110㎡三房130-140㎡四房景觀香樟樹(shù)產(chǎn)品特色緊湊、實(shí)用銷售情況整體銷售60%。緊湊三房最受歡迎客戶群：桂林市、臨桂縣客戶熱銷戶型三房、兩房暢銷老城板塊代表個(gè)盤(pán)案例項(xiàng)目名稱云頂御峰開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年1月地址臨桂縣人民路占地面積1.1萬(wàn)㎡建筑面積9.6萬(wàn)㎡樓戶950戶均價(jià)3800戶型30-31㎡一房75-84㎡兩房95-120㎡三房景觀無(wú)銷售情況整體銷售35%客戶群：?jiǎn)挝蝗藛T團(tuán)購(gòu)，縣城客戶。熱銷戶型三房、兩房暢銷，一房投資為主銷售不錯(cuò)老城板塊代表個(gè)盤(pán)案例項(xiàng)目名稱人民大廈開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)2011年底地址臨桂縣人民路126號(hào)占地面積3514㎡（一期）建筑面積9萬(wàn)㎡（一期）樓戶980戶均價(jià)3800戶型39㎡單間45㎡一房66-85兩房85-125三房景觀高層可觀臨桂全景銷售情況未售客戶群：臨桂、桂林市客群熱銷戶型從代表性項(xiàng)目的銷售看市場(chǎng)狀況客戶群：在售項(xiàng)目當(dāng)中，購(gòu)房客戶主要以臨桂縣（單位、個(gè)體））、桂林市（公務(wù)員、個(gè)體）、外地（投資、自?。┤罂腿簽橹?，剛需是目前臨桂市場(chǎng)購(gòu)房的主流。產(chǎn)品：在售項(xiàng)目中以72-89㎡兩房以及92-129㎡三房為主，單間與四房市場(chǎng)供貨少，需求也小。特點(diǎn)：大盤(pán)為主，配套完善，園林景觀優(yōu)越，以品牌、品質(zhì)作為賣(mài)點(diǎn)?？們r(jià)接受程度：到臨桂購(gòu)買(mǎi)住房客戶，相比市區(qū)普遍接受價(jià)格較低，兩房集中在28-35萬(wàn)元，三房集中在40-50萬(wàn)元.價(jià)格：大盤(pán)中主要以景觀作為價(jià)格區(qū)分，觀景房與普通房一般價(jià)差在200-300元/㎡，樓層差在50元/㎡，小樓盤(pán)主要以層差為價(jià)格區(qū)分，樓層差在30-50元之間。低總價(jià)房源最先銷售。各戶型銷售情況：市場(chǎng)供應(yīng)戶型主要以兩房、三房為主，銷售戶型主要以三房為主，兩房為輔，緊湊型戶型因?yàn)槊娣e小、總價(jià)低最先被銷售?？腿悍治龊诵南M(fèi)群主要消費(fèi)群補(bǔ)充消費(fèi)群臨桂縣、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民桂林市客群東北、兩廣客戶、投資客戶東北、廣州、南寧等地生意人，置業(yè)消費(fèi)需求多為投資、度假。象山區(qū)、七星區(qū)客群，由于近兩年來(lái)桂林市的房?jī)r(jià)漲幅大，大多數(shù)人選擇臨桂購(gòu)房。目前市內(nèi)消費(fèi)群的構(gòu)成臨桂縣政府、銀行、醫(yī)院、個(gè)體戶、在外工作人員為主，以首次置業(yè)、改善型住房居多?？腿喝∠?/p>

中、高端客戶：由于臨桂的房?jī)r(jià)并不是很高，中高端人群大多還可以接受，一般都選擇大型、配套齊全、內(nèi)部環(huán)境好的樓盤(pán)。

中、低端客戶：在自己的價(jià)格承受范圍內(nèi)，會(huì)選擇配套齊全樓盤(pán)，如超出承受范圍將會(huì)選擇偏遠(yuǎn)、單棟樓盤(pán)。

投資型客戶：看好臨桂作為桂林新區(qū)的發(fā)展方向，以及桂林旅游城市的魅力。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)品結(jié)構(gòu)圖通過(guò)對(duì)臨桂項(xiàng)目的調(diào)查，2010年臨桂銷售戶型主要以兩房、三房為絕對(duì)主力。兩房和三房單位，占比為81%；主要以自主為主。單配和1房單位，占比5%，主要以投資為主。產(chǎn)品羨結(jié)構(gòu)伯研究主力蝕面積河段結(jié)熟構(gòu)兩房潑單位厘以標(biāo)肅準(zhǔn)戶漏型為針主，購(gòu)主要致集中72吃-8寇9㎡的夸區(qū)間形內(nèi)，72佩-8蕉0之間尋戶型膛是最衫暢銷廚的，宜因?yàn)樯呙娣e配小，莖總價(jià)置低。3房單鏡位設(shè)詞計(jì)面篇積適雄中，如以10搏5-袍12歉9㎡戶滴型為攜主，遇根據(jù)爛市場(chǎng)頭了解呀緊湊孝型的95綱-1易10㎡戶蝦型是院市場(chǎng)翠最暢趟銷的偶，因航為此淚類戶瘦型即暮達(dá)到纖居住劍的舒叨適性物又達(dá)君到了暑總價(jià)贈(zèng)低的售特點(diǎn)登，主乒要來(lái)伏源于爽碧園株印象是桂林井、香傘樟林續(xù)、新赤城府足邸等頂。分析哈：目校前市辮場(chǎng)上碎消費(fèi)濟(jì)人群慣主要士以剛屠需客映群為沒(méi)主，假需求尋面積瀉偏向奧于小乓戶型斬，小續(xù)戶型沫是市烈場(chǎng)機(jī)娘會(huì)點(diǎn)幻玉。另帳外接集受12揪0-冒14馬0㎡的客延群主呢要是捷改善封性需可求客恩戶，喝市場(chǎng)覺(jué)需求勁量小乎。從產(chǎn)殲品結(jié)診構(gòu)調(diào)城研得抽到的諒啟示1、戶道型面趣積適易中，在標(biāo)準(zhǔn)器型產(chǎn)悲品成書(shū)為市鼻場(chǎng)主徒流臨桂敬購(gòu)買(mǎi)速住宅盞主要加以剛吸需客那群為臭主，鐘開(kāi)盤(pán)銜商設(shè)肆計(jì)戶羞型也桌偏向檔于2房、3房自點(diǎn)住需作求戶慢型。一步霜到位論的置潑業(yè)理傳念，罷使三握房成津?yàn)槭袙靾?chǎng)的煤絕對(duì)翼主流谷。2、面遞積偏舒小戶贈(zèng)型市誘場(chǎng)最鮮暢銷艇，但僅供貨修少臨桂脹購(gòu)買(mǎi)牲人群微主要臺(tái)是中懶端人述群居巡壽多，輕這部蠅分人餡群對(duì)南價(jià)格普承受邀能力效較低仍，對(duì)消于總縱價(jià)低察的戶展型最況為熱累衷，退所以翻面積飄偏小信戶型竊最為狀暢銷撥，二、驗(yàn)未來(lái)朵市場(chǎng)謀發(fā)展印趨勢(shì)新城血繼續(xù)勵(lì)發(fā)力靜，進(jìn)彈入全鬧面發(fā)健展建鉗設(shè)階啄段新城喘規(guī)劃匪概況新十療字街目前存新城退房地始產(chǎn)市真場(chǎng)主喜要集恐中在嶄西城饑北路綠與世休紀(jì)大慮道的斗新“姐十字粒街”必區(qū)域脆，以寫(xiě)大規(guī)點(diǎn)模樓國(guó)盤(pán)為走主，披開(kāi)發(fā)躍已成激熟，閱未來(lái)脾商業(yè)蓬、金寶融配逝套集緣瑞中，避目前昌成熟谷度較支高、姑已被湖市場(chǎng)亦所認(rèn)優(yōu)可。且主要躲樓盤(pán)討有奧寸林匹秀克花返園、兄山水描鳳凰竿城、售碧園拳印象堤桂林浸、遠(yuǎn)心辰國(guó)聯(lián)際新決城、其匯榮妹桂林孤桂林蠶等，植未來(lái)敢供應(yīng)碧量巨仰大。中央踩公園笑區(qū)域隨著姐市政譜規(guī)劃怒的桂醬林大運(yùn)劇院眉、博染物館霉、圖膠書(shū)館允以及訊中央匠公園售等十步大配疤套工白程的拘陸續(xù)黨開(kāi)工艦，將裁使最宏受益扎的西六城南進(jìn)路與耗山水虎大道帖區(qū)域圖成為父未來(lái)瞎重要竄發(fā)展四方向寇。隨具著萬(wàn)厲福路的開(kāi)通舉以及稀秧塘忽、萬(wàn)謀福工智業(yè)區(qū)司的發(fā)撥展建怒設(shè)，律西城夠南路副與萬(wàn)暫福路挖交匯榜區(qū)域逝也將棒成為澆新的鋪發(fā)展昆點(diǎn)，炕花樣遙年項(xiàng)輪目的茂推出塘使該字區(qū)域傘受到靜廣泛娛關(guān)注均，未天來(lái)與斧萬(wàn)象物芭提兆雅、早彰泰陡等項(xiàng)獨(dú)目的戒開(kāi)發(fā)霧，使篇該區(qū)閉域成梯為新順城又堂一熱濕點(diǎn)。工業(yè)罩園、劇物流槳區(qū)隨著巡壽區(qū)域捐內(nèi)汽岸車站舒以及薪總建驚筑面這積20萬(wàn)㎡哥，規(guī)旦劃設(shè)孫計(jì)包顫括商賀貿(mào)信露息中根心，途農(nóng)副嘴產(chǎn)品告及土拋特產(chǎn)珍品交姿易市嫂場(chǎng)的宰商貿(mào)猶城，救將帶仗動(dòng)區(qū)毛域內(nèi)漁人氣纏，在豆加上略周邊基土地末的放糧量，史將成齊為新旬城房忍地產(chǎn)昨市場(chǎng)綿的又糠一發(fā)蜜展點(diǎn)。新城椒房地帝產(chǎn)市糊場(chǎng)將漲進(jìn)入嘆”三烏足鼎息立”的局剩面，桂林泥大劇菌院、伶博物拘館、炎圖書(shū)介館桂林陜體育值館中央譜公園商貿(mào)軋城汽車滅站新老刺城交母匯區(qū)弓域萬(wàn)福手路區(qū)撓域中心叨區(qū)域新城丑樓盤(pán)艷開(kāi)發(fā)鵝狀況萬(wàn)福敏路西城帝路人民灑路怡和館云天碧園坦印象尖桂林花樣珠年萬(wàn)象勵(lì)芭提餃雅怡和捉云天碧園琴印象射桂林怡和挑云天花樣功年碧園寶印象慚桂林怡和以云天萬(wàn)象只芭提低雅花樣皂年碧園拍印象退桂林怡和渴云天耀輝叮美好光家園遠(yuǎn)辰侍國(guó)際飛揚(yáng)鼠國(guó)際匯榮峰桂林岸桂林山水吵鳳凰舞城長(zhǎng)島16區(qū)奧林桿匹克趁花園新城企府邸昌浩種愉景駕灣新城蛙樓盤(pán)惹主要次集中缺在西漿城北運(yùn)路兩智旁，聞主要叉以大垮規(guī)模商樓盤(pán)噴為主飲，一般匹開(kāi)發(fā)貍周期眠在8-映10年左透右，兆周邊柏土地屈供應(yīng)徐少。西城鹽南路店與萬(wàn)岸福路平交匯劣處是波目前榆市場(chǎng)活新興議的發(fā)斜展點(diǎn)尺，最影有代交表性腥花樣屈年，冊(cè)作為惰上市營(yíng)公司賊其品千牌效拔應(yīng)將昆帶動(dòng)脈周邊榜市場(chǎng)江，使煩其成去為臨惹桂又使一樓磚盤(pán)集輛中地轉(zhuǎn)。人民殊大廈新城懷樓盤(pán)訊開(kāi)發(fā)呀狀況新城尾樓盤(pán)逝供貨弦量統(tǒng)僵計(jì)11年下找半年-1蠅2年上帖半年隨新城汽樓盤(pán)棚預(yù)計(jì)墓供貨觸量近10議0萬(wàn)平愉方米腥，供涌貨量桃巨大析。單盤(pán)越推貨助量多謎在8-誰(shuí)10萬(wàn)平網(wǎng)方米墾，未落來(lái)競(jìng)權(quán)爭(zhēng)壓密力巨非大。11年下朱半年-1棍2年上熄半年陷新城菌樓盤(pán)群預(yù)計(jì)洋供貨以量近10輸0萬(wàn)平悶方米唇，供由貨量慮巨大潔。單盤(pán)呀推貨紅量多泄在8-壇10萬(wàn)平戰(zhàn)方米死，未徑來(lái)競(jìng)煎爭(zhēng)壓綱力巨泊大。11年下卷半年-1貼2年上盒半年重新城泛樓盤(pán)野預(yù)計(jì)皮供貨擁量近10奪0萬(wàn)平數(shù)方米烤，供扔貨量燙巨大外。整體賞項(xiàng)目技定位介及策律略思血路項(xiàng)目厲分析競(jìng)爭(zhēng)挑策略競(jìng)爭(zhēng)慣價(jià)值邁點(diǎn)提糠煉整體稻定位袖，形疾象定搏位2PA藝RTTW距O項(xiàng)目旗整體拼開(kāi)發(fā)娘經(jīng)營(yíng)雪策略各期提客戶答群、忌產(chǎn)品產(chǎn)定位一、難項(xiàng)目胃分析如何功利用購(gòu)優(yōu)勢(shì)擔(dān)及機(jī)辰會(huì)點(diǎn)乓實(shí)現(xiàn)炮迅速伐走貨幅是關(guān)券鍵！項(xiàng)目液區(qū)位臨桂央老城耐區(qū)臨剖桂彎新呆城本項(xiàng)南目位至于人丙民路高延長(zhǎng)恐線，金交通涉較為逢便利件。屬新旱老城垂的過(guò)斃渡帶滅，即蹤蝶沒(méi)有乖老城諷的成綱熟配傍套，捎也遠(yuǎn)蛾離新袍城開(kāi)漸發(fā)的鈔熱點(diǎn)跨區(qū)域難。本項(xiàng)滋目項(xiàng)目渴區(qū)位規(guī)劃窮道路肥（未剛建）農(nóng)民改宅基襲地農(nóng)民憲宅基潮地現(xiàn)狀妹水渠待開(kāi)蜜發(fā)地倘塊待開(kāi)江發(fā)地亦塊民宅項(xiàng)目酬在人張民路沉沒(méi)有徹沿街菠面，擺地塊客東側(cè)控規(guī)劃梢路修胃建時(shí)穿間未臘定，護(hù)項(xiàng)目憲的商間業(yè)價(jià)叉值不北高。周邊戀自然扶景觀泄資源幫缺乏冷。毗鄰珍規(guī)劃析中的雙商貿(mào)雅批發(fā)踢城、腎汽車蘇站。拆遷清待解樹(shù)決老城區(qū)新城板塊本案本案?jìng)渥^(qū)位865區(qū)位不成熟居住氛圍1064新發(fā)展居住區(qū)域配套、交通765交通便捷，但配套不足自然景觀555自然景觀欠缺市場(chǎng)供應(yīng)3106未來(lái)的居住趨勢(shì)區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃、規(guī)模3105項(xiàng)目規(guī)模不大價(jià)格優(yōu)勢(shì)556市場(chǎng)價(jià)格具有優(yōu)勢(shì)發(fā)展前景3106商貿(mào)批發(fā)城、汽車站的規(guī)劃提升區(qū)域價(jià)值思考捆：臨視桂老甚城區(qū)只及新丹區(qū)，儲(chǔ)我們象的劣畝勢(shì)是寶什么鉆？對(duì)比向同一側(cè)板塊炒的項(xiàng)來(lái)目，騾我們?cè)烊绾斡岣哕婍?xiàng)目經(jīng)競(jìng)爭(zhēng)詳力？結(jié)論度：項(xiàng)貿(mào)目的京劣勢(shì)——區(qū)位桶成熟飼度，燥居住品氛圍臨，配欣套，宣景觀什資源項(xiàng)目棟的機(jī)善會(huì)點(diǎn)——區(qū)域至發(fā)展薪潛力備注盟：以納評(píng)分蝴的方斥式對(duì)郵比優(yōu)截劣，10為最竭優(yōu)，0為最羽差，回依次夾類推逮。項(xiàng)目麗分析規(guī)劃鋤產(chǎn)品念特點(diǎn)2房：3房：4房=尋5誓:4絲式:1產(chǎn)品表線豐睬富，鋸面積格段分衣布廣規(guī)劃趟產(chǎn)品軍特點(diǎn)70陡㎡80茫㎡90悉㎡10猛0㎡11墳0㎡12滑0㎡13猴0㎡14盼0㎡15旨0㎡69切.2復(fù)㎡76輩.5祖㎡72抖.3痰㎡2房1衛(wèi)（電多層韻）75何.8朋㎡76焰.9舉㎡85沸.5岸㎡91庭.8幕㎡93狹.6洋㎡2房1衛(wèi)（東小高捧層）2房2衛(wèi)3房1衛(wèi)10捎0.壁1㎡10翁4.手2㎡3房2衛(wèi)10貌7.窮5㎡10陵9.噸1㎡11也1㎡12常1.踩3㎡4房2衛(wèi)13姓8.要6㎡15戲2.廣1㎡該面文積段榆內(nèi)各覆類戶病型形靈成內(nèi)數(shù)部競(jìng)慮爭(zhēng)，義部分棒產(chǎn)品動(dòng)有滯提銷風(fēng)朋險(xiǎn)。競(jìng)爭(zhēng)側(cè)策略優(yōu)勢(shì)茅：O位于解臨桂俗老城題區(qū)，拔車性5分鐘盤(pán)即可榨達(dá)到針城區(qū)狠最繁睜華的至金山倆廣場(chǎng)喝區(qū)域鎖；O坐擁像人民笑路主旅大道鏟，多倒路公爸交車掌通往答市中懲心及槐新城債區(qū)各烘處；O地塊鼻西面倒緊鄰什桂林波職業(yè)嫂名校籮，人鴉文氛勞圍濃爺厚；劣勢(shì)呀：O目前股地塊蔬周邊拉生活殺配套易缺乏總，并定且周洽邊未靈動(dòng)工冬地塊鵝影響鏡項(xiàng)目繡形象正；O屬新氧老城彩的過(guò)味渡帶校，即閱沒(méi)有賓老城訂的成枯熟配少套，乘也遠(yuǎn)責(zé)離新基城開(kāi)陳發(fā)的窯熱點(diǎn)訓(xùn)區(qū)域攪；O地塊蒙周邊潔缺乏興商業(yè)圖人氣含，本益案商駁業(yè)銷弄售有艘一定孔的困則難度巨；競(jìng)爭(zhēng)套策略機(jī)遇擦：O地塊房誠(chéng)周邊鄰目前符在售則樓盤(pán)咐較少傍，威憲脅較件大的始大型蝕居住草物業(yè)故基本腳集中軍在新論城區(qū)嶺；O人民槍路附珍近一錄系列辮項(xiàng)目轉(zhuǎn)的項(xiàng)疊目的夫逐漸客開(kāi)發(fā)共；使疑區(qū)域旺居住均氛圍揚(yáng)逐步求提高姐，無(wú)比疑為度該區(qū)額增加哈了更定多的應(yīng)升值國(guó)籌碼脖；O地塊超土地球成本山較低嬌，造盆就了爐目前漠低迷壞的市擠場(chǎng)環(huán)嘗境下寨，項(xiàng)榆目可鵲以以鳴低價(jià)炒格進(jìn)入鎮(zhèn)市場(chǎng)脆，實(shí)邀現(xiàn)價(jià)徑格優(yōu)律勢(shì)快薪速走板貨；威脅五：O目前無(wú)新政步形式勝下房摸地產(chǎn)無(wú)市場(chǎng)判較不強(qiáng)明朗粗，多棄數(shù)客名戶持寇幣觀芬望等絲式待置評(píng)業(yè)時(shí)傷機(jī)；O臨桂閑房地跪產(chǎn)市劫場(chǎng)已慈進(jìn)入痕供過(guò)雖于求廢，實(shí)艙力外朵來(lái)開(kāi)卡發(fā)商貪已逐都步搶盆駐桂固林，棚市場(chǎng)始競(jìng)爭(zhēng)西激烈乘，產(chǎn)牛品去暑化速掀度普舟遍較鴿慢，廣對(duì)開(kāi)員發(fā)商僑資金襖回籠王造成姻一定煙壓力輪；競(jìng)爭(zhēng)聯(lián)策略總結(jié)手：項(xiàng)目睡處于近臨桂演老城躲區(qū)，孝生活慕出行粥便捷慈，但脂屬新輩老城粘的過(guò)絨渡帶溜，即腸沒(méi)有潮老城聞的成爆熟配廳套，鼓也遠(yuǎn)曬離新腦城開(kāi)義發(fā)的本熱點(diǎn)豪區(qū)域陡；技臨桂幫房地聞產(chǎn)市牌場(chǎng)已蠢進(jìn)入鈔供過(guò)膚于求關(guān)，并豆且實(shí)湊力外跳來(lái)開(kāi)肯發(fā)商御已逐挽步搶凝駐桂魂林，續(xù)在目匠前新束政影拖響下欣全國(guó)蓋房地滿產(chǎn)市周場(chǎng)及禽其不叼明朗播，但獄如桂利林這宋等三藍(lán)線城盡市尚巾未受或較大山影響罵，我拌司建申議項(xiàng)臟目應(yīng)快燭速走危貨，凈回籠名資金；二、沈客戶更定位撬動(dòng)太剛需她客戶喜是實(shí)四現(xiàn)本蛾案銷佩售目登標(biāo)的釋關(guān)鍵稠！客戶騰定位本案翠住宅遍物業(yè)塔客戶奏定位炊：1、桂化林市塞本地蓋私營(yíng)獨(dú)企業(yè)納主。2、市否縣政拼府機(jī)桃關(guān)單猶位領(lǐng)雄導(dǎo)群毯體。3、市昂縣政沖府公瞞務(wù)員相。4、縣勵(lì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)澆小私桿營(yíng)業(yè)教主。5、有筐一定凡經(jīng)濟(jì)死收入燈的高掘級(jí)白梯領(lǐng)階蹈層。住宅名物業(yè)旱客戶必特點(diǎn)太：在目騎前新透城影豎響的籠房地金產(chǎn)市須場(chǎng)下慌，為干了實(shí)大現(xiàn)一薦期快來(lái)速回丙籠資輩金，漠客戶嚴(yán)定位叼應(yīng)以剛需紛第一期次置因業(yè)人芒群為洋主，不低太注肌重周情邊生厘活配拿套，求但因劑工作沿需要同注重騙出行酸便捷絞，有散一定賢的經(jīng)饑濟(jì)來(lái)陸源。客戶刮定位捕捉歸城市燥人群脾：23刊-3臉0歲剛偉需人告群投資姿群體剛需事家庭購(gòu)買(mǎi)昏誘因組：利率尖低老城降區(qū)租勤客城市摘方向未來(lái)廉潛力購(gòu)買(mǎi)帖誘因申：總價(jià)潤(rùn)低緊鄰網(wǎng)老城圣區(qū)繁畜華中結(jié)心出行手便捷自住桌，多鍬為首真次置集業(yè)，誘未來(lái)姨可用豈于投肉資客戶粘定位如何瞇撬動(dòng)單市場(chǎng)斜：撬動(dòng)議點(diǎn)產(chǎn)品暈利益識(shí)+族態(tài)群個(gè)廢性市場(chǎng)以70平米藍(lán)左右繩的兩讓房、90左右愧的小艇三房配、10晃0-核11袍0左右步的舒徑適小云三房鞏在市獄場(chǎng)上堪形成建面積左及總戒價(jià)優(yōu)喬勢(shì)，沫搶占所剛需且人群三、撫項(xiàng)目乓定位走剛沿需產(chǎn)舒品策天略是皇目前醉市場(chǎng)散形勢(shì)泛下快退速走故貨的芹關(guān)鍵!項(xiàng)目多定位緊湊早戶型,階梯術(shù)消費(fèi)產(chǎn)品案主要瞎針對(duì)盤(pán)走中撞低端北置業(yè)框客戶皇為主,以價(jià)恩格優(yōu)干勢(shì)吸文引剛造需人襯群規(guī)劃時(shí)圍繞磚產(chǎn)品光定位效能更擦好地月實(shí)現(xiàn)鞭資金紛投入柏回收膚平衡明確鵝項(xiàng)目勵(lì)一期鍵產(chǎn)品逼主要公目標(biāo)述客戶婦為一威次置呢業(yè)人去群園林限規(guī)劃菊建議園林梨規(guī)劃厘應(yīng)該擇緊扣姻產(chǎn)品榨定位各的同敵時(shí),結(jié)合蝦年輕旋目標(biāo)媽客戶涌性格亮特點(diǎn)秋予以貓規(guī)劃:四、裳項(xiàng)目躍整體笛開(kāi)發(fā)敬經(jīng)營(yíng)禾策略從售蘆樓部蘇選址本、戶停型配灑比等南實(shí)現(xiàn)覺(jué)項(xiàng)目艷最大訂效益俯化經(jīng)史營(yíng)！地塊休啟動(dòng)赤區(qū)建率議及傲風(fēng)險(xiǎn)1區(qū)2區(qū)地塊炎啟動(dòng)唯區(qū)建州議及猶風(fēng)險(xiǎn)為了朱更快濾實(shí)現(xiàn)甜資金椒回籠閣，實(shí)忙現(xiàn)前躺期資繡金投洲入回偵報(bào)平很衡點(diǎn)緒，我影司建摟議將2區(qū)7#、8#、9#、10悉#共2.工5萬(wàn)平喪米作抗為一守期開(kāi)婦發(fā)，1區(qū)地畜塊隨慣著本河項(xiàng)目軌人氣蟻更加克聚集齒，加講上小糞區(qū)成謀型，蠟人民快路居社住氛者圍逐代步的過(guò)改善裹，銷尿售價(jià)津格必兔定走濱高，渡獲得摸更好卷的利執(zhí)益。1區(qū)地隙塊：整地餡塊規(guī)怠劃地恥下室宣，如倘在1區(qū)拿敵出3萬(wàn)平帳米作滋為一棒期開(kāi)連發(fā)，清則需總整體暖完成短地下江室施片工后來(lái)方可資進(jìn)行女地上燦建筑資建設(shè)吧，施旋工周膝期相緣瑞對(duì)較械長(zhǎng)，圣前期供投入滔成本誘相對(duì)六較大將，較香難達(dá)北到一拾期資隸金投剩入與潮回收奸平衡蓋點(diǎn)，役并且20欲12年隨負(fù)著新畢政對(duì)碗二三徒線城亡市逐段步滲笛透影貧響，招桂林子房地教產(chǎn)市軟場(chǎng)日托益不罪明朗專。2區(qū)地闖塊：臨街蜘面地越塊，輔居住避價(jià)值燒受到濕一定羊影響魯，并惕且離鋤中心話園林澇相對(duì)偶較遠(yuǎn)爸，底探層無(wú)夏地下等室規(guī)利劃，噴如將絞此區(qū)章域共2.晌5萬(wàn)平吧米作敘為一證期開(kāi)種發(fā)，睬則前交期投急入成球本相古對(duì)較未低，亂施工艇周期鐵較短立，較弱易完柳成資洽金投矩入回庫(kù)報(bào)平淺衡點(diǎn)嫂，并踏且為摘二期柜居住撲價(jià)值芝較高成的1區(qū)地死塊銷晉售形百成低開(kāi)筒高走男策略。一期匙啟動(dòng)謎區(qū)域失分析嶺：一期分戶型扛配比脈展示2區(qū)戶蕩型展靈示：棟號(hào)/面積3房2衛(wèi)107.46㎡3房2衛(wèi)109.06㎡2房1衛(wèi)72.46㎡7#15套15套30套8#15套15套30套9#11套11套22套10#11套11套22套建議劉：在友目前重剛需覽市場(chǎng)枯占主略導(dǎo)的倘形式失下，案一期恐所推腔戶型晴應(yīng)以園緊湊留實(shí)用割為主啊，走顛中低司端產(chǎn)痰品定凈位策濃略,以總澆價(jià)優(yōu)險(xiǎn)勢(shì)贏能得市企場(chǎng)，辛迅速突走量寫(xiě)。地塊江啟動(dòng)坊區(qū)經(jīng)不濟(jì)分缺析方案遵一：如選具擇啟鐘動(dòng)1區(qū)地響塊其悅中3萬(wàn)方緣瑞作為瞎一期仁銷售慈，則上需完箏成地筐塊底荒層2萬(wàn)平倍米地秒下室擊建造浴，如顆按成窩本20叮00元/平米孫計(jì)算頂，則股一期音投入辦成本寶共約8千萬(wàn)鴿。并煉且建眠筑周隱期相贊對(duì)較喚長(zhǎng)，練第一醉批資非金回多籠估闖計(jì)在20股12年春致節(jié)左鵲右，需在6月份福左右淡才能峽實(shí)現(xiàn)錦第一控批資密金投擦入回把報(bào)平桌衡，盡并且積隨著僅政策手對(duì)房擇地產(chǎn)落市場(chǎng)捎的影閱響，法盡快糠回籠棵資金化是關(guān)售鍵。方案燥二（志推薦汗）：如選拒擇啟匠動(dòng)2區(qū)共2.健5萬(wàn)平特米作透為一賢期銷亞售，木底下得無(wú)地陜下車汽庫(kù)制嫌約，粱建安嘩成本關(guān)共約3千萬(wàn)恰，建識(shí)筑周臂期相腰對(duì)較睡短，20除11年年斤底能鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)厲第一舍批貨右量銷債售，20瓦12年年崗前可宣實(shí)現(xiàn)希約80比00千萬(wàn)器銷售灣。地塊秀啟動(dòng)氣區(qū)經(jīng)昌濟(jì)分權(quán)析年度第一年（2011）第二年（2012）第三年（2013）總計(jì)投資計(jì)劃銷售面積200006000020000（住宅）、5000（商鋪）105000銷售額72000000(3600均價(jià)）240000000（4000均價(jià)）120000000432000000銷售拋中心員選址錦建議由于相本項(xiàng)納目離躁老城鐮區(qū)中面心金販山廣間場(chǎng)約2.艱5公里罩，并揉且地窩塊周異邊居業(yè)住氛聯(lián)圍缺飄乏，梳因此術(shù)我司伯提出派以下樓選址警建議磨：建議賽一（內(nèi)推薦旬）：科在人筆民路到鑫源況廣場(chǎng)繪區(qū)域求選擇科門(mén)面遼作為豆銷售駱接待近中心平，能悅更有樓效宣奔傳及成推廣膏本項(xiàng)糖目，脾并設(shè)美置看倆房車駕來(lái)回帳接送宵客戶元往返貓。建議腸二：圓在地險(xiǎn)塊現(xiàn)稠場(chǎng)搭穗建臨叉時(shí)接墾待中地心積傳累有勵(lì)效客治戶，怕待以來(lái)后遷彈進(jìn)一將期底他層商駱?shù)佔(zhàn)髋癁檎b式銷相售中肚心?？捶恐鬈?臨時(shí)要售樓雖部:一品漏堂介起紹資源膜優(yōu)勢(shì)服務(wù)領(lǐng)范圍3PA椅RTTH定RE工E一品梁堂資區(qū)源優(yōu)薄勢(shì)——全城存性營(yíng)返銷的穩(wěn)保障國(guó)：本土6年沉杰淀，期多個(gè)雁中高溫端樓司盤(pán)的櫻成功賓操盤(pán)盯經(jīng)驗(yàn)5萬(wàn)組贊客源脈的迅描速導(dǎo)越入，并大幅戀縮短看項(xiàng)目臟啟動(dòng)兩的蓄裁客和候資金撕回籠公周期白。各區(qū)蘋(píng)域均板有在屑操作詢樓盤(pán)依，全棍城客窄源實(shí)國(guó)現(xiàn)共終享主城總現(xiàn)有粉兩家姐，2年內(nèi)賴新增10家二鄉(xiāng)豐手房糾門(mén)店左近百揮人的玻銷售避團(tuán)隊(duì)夸的全略力配萬(wàn)合服務(wù)背范圍服務(wù)售內(nèi)容墾：前冠期發(fā)慚展策鄉(xiāng)豐劃（主要疤是指鵲出具痕市場(chǎng)繩可行陪性調(diào)睡研分河析報(bào)普告）服務(wù)責(zé)時(shí)間狹：2-續(xù)3個(gè)月服務(wù)乞內(nèi)容該：1、項(xiàng)韻目環(huán)么境分掙析1.泊1項(xiàng)目粉土地脆性質(zhì)悄調(diào)查.地理防位置.地質(zhì)界地貌塊狀況.土地破面積查及紅恐線圖粒分析.土地目規(guī)劃公使用覽性質(zhì)1.康2項(xiàng)目甚用地怎周邊畝環(huán)境喘調(diào)查.地塊白周邊盆的建教筑物問(wèn)、綠缸化景家觀、敗自然貸景觀謎、歷銹史人顆文景拆觀1.容3地塊烏交通疤條件法調(diào)查.地塊陰周邊拆的市竿政路旨網(wǎng)以古其公勺交現(xiàn)踐狀、端遠(yuǎn)景耽規(guī)劃.項(xiàng)目估的水碎、路撐、空猜交通木狀況.地塊隸周邊至的市啦政道河路進(jìn)呀入項(xiàng)鋒目地阻塊的艷直入謹(jǐn)交通放網(wǎng)現(xiàn)漠狀1.號(hào)4周邊壓市政革配套蘿設(shè)施肉調(diào)查.購(gòu)物票場(chǎng)所皆、文餓化教孔育、衫醫(yī)療堡衛(wèi)生班、金沒(méi)融服透務(wù)、幸郵政突服務(wù).娛樂(lè)度、餐北飲、紫運(yùn)動(dòng)呆、生朝活服泉?jiǎng)?wù).周邊翠可能碌存在濕的對(duì)投項(xiàng)目脆不利悅的干叉擾因碑素.歷史甩人文蟲(chóng)區(qū)位退影響2、項(xiàng)序目所取在地散房地婚產(chǎn)市卷場(chǎng)概睛況1.州1項(xiàng)目跡所在才地的勝居民團(tuán)住宅覽形態(tài)森及比度重1.若2項(xiàng)目顫所在嚇地房沉地產(chǎn)更市場(chǎng)堆總體消供求脅現(xiàn)狀1.叨3項(xiàng)目揚(yáng)所在居地商啟品房扭市場(chǎng)賞板塊規(guī)的劃底分及棄其差宣異1.買(mǎi)4項(xiàng)目槽所在勿地商倆品房川平均甘價(jià)格吉走勢(shì)3、項(xiàng)太目市尋場(chǎng)定塵位3.手1類比團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)籌樓盤(pán)摩調(diào)研.類比傳競(jìng)爭(zhēng)歸樓盤(pán)纏基本項(xiàng)資料.項(xiàng)目窩戶型般結(jié)構(gòu)堅(jiān)分析.項(xiàng)目搏規(guī)劃鳥(niǎo)設(shè)計(jì)廣建議3.灶2項(xiàng)目襯定位.市場(chǎng)沒(méi)定位——住宅若、商勝業(yè)、唇酒店卡、寫(xiě)脈字樓死