沈陽購物中心項目市場調(diào)查報告

項目商業(yè)定位和品牌定位提綱商業(yè)項目定位的基本思路商業(yè)項目定位的幾種類型商業(yè)項目定位的參考因素商業(yè)項目定位案例分析一.商業(yè)項目定位的基本思路主題定位/文化定位商業(yè)定位/業(yè)態(tài)定位市場定位消費者定位功能定位各樓層具體定位品牌定位國際化青年城，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園購物中心、百貨商場、賣場、購物街區(qū)奢侈品市場、中高端市場、社區(qū)型商業(yè)主力消費人群的區(qū)分；性別、年齡、職業(yè)等對業(yè)態(tài)最基本的指導(dǎo)；綜合了功能、市場、消費者定位的最終演繹闡述各樓層目標(biāo)人群、業(yè)態(tài)一.商業(yè)項目定位的基本思路政府對該區(qū)塊的整體規(guī)劃發(fā)展商的投資回報計劃消費者行為調(diào)研品牌商在該區(qū)域開店計劃其他社會因素項目定位綜合商場VS百貨公司二.商業(yè)項目定位的幾種類型百貨公司：營運商直接參與交易行為，財務(wù)特征為現(xiàn)金流的體現(xiàn)。代表：百盛、大洋、金鷹等購物中心：很多獨立專門店的聚集，營運商不直接參與交易行為，只力求構(gòu)建有更多交易價值的交易平臺，財務(wù)特征為以物業(yè)的出租租金收益作為衡量物業(yè)溢價的標(biāo)準(zhǔn)。代表：港匯、太古城、大悅城中國特色的綜合經(jīng)營：以南京德基廣場為例，在經(jīng)營初期為了整體的形象和市場份額，營運商直接參與了部分店鋪的經(jīng)營。經(jīng)過若干年的市場調(diào)試后，現(xiàn)在開始轉(zhuǎn)型為購物中心。案例參考：萬達(dá)廣場和萬千百貨、梅隴鎮(zhèn)廣場和伊勢丹百貨社區(qū)型商業(yè)VS賣場式商業(yè)二.商業(yè)項目定位的幾種類型社區(qū)型商業(yè)：滿足不超過方圓3公里內(nèi)居民的生活配套。最顯著的特點是餐飲與零售比例平均，面對的基本都是家庭式消費。購物交通的便捷性和一站式服務(wù)特色明顯。代表：大華虎城商業(yè)，古北黃金城道一期。賣場型商業(yè)：以某一個大賣場為主力店，配套以與賣場零售不沖突的商業(yè)。代表：宜家無錫他們間最大的區(qū)別就是：賣場型商業(yè)可以開在社區(qū)商業(yè)的位置，但是社區(qū)商業(yè)不一定能開在賣場商業(yè)的位置。賣場型商業(yè)本身可以聚人氣，社區(qū)型商業(yè)是消費人氣的。旅游地產(chǎn)vs景區(qū)商業(yè)二.商業(yè)項目定位的幾種類型旅游地產(chǎn)的開發(fā)意義是通過旅游景點的設(shè)置帶動周邊房產(chǎn)和地價的增值。它發(fā)展的重心和未來是以地產(chǎn)投資為主。景區(qū)商業(yè)的意義在于滿足前來景區(qū)的旅游人群的配套消費。它的發(fā)展重心還是旅游的發(fā)展。對品牌市場的了解對各年齡層消費需求的了解各個時段消費需求的了解對各個地區(qū)消費者需求的了解三.商業(yè)項目定位的參考因素房策網(wǎng)包括各類最新方案、報告、提案等專業(yè)文檔約100萬份，包含萬科、龍湖、世聯(lián)、中原、易居、風(fēng)火等數(shù)百家品牌房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資料。房策網(wǎng)包括房地產(chǎn)企業(yè)管理、房地產(chǎn)管理工具、房地產(chǎn)研究報告、房地產(chǎn)前期策劃、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)廣告推廣、房地產(chǎn)銷售、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住宅操盤、工程管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識等多個欄?！?012-2013房地產(chǎn)營銷策劃大全】暢銷9年，2012年官方震撼推出，整合千G海量資料全新呈現(xiàn)！中國唯一9年來每月更新最新資料！中國唯一提供在線預(yù)覽閱讀的房地產(chǎn)知識產(chǎn)品！全國統(tǒng)一客服熱線：xx

企業(yè)QQ:xxVIP會員超值送！地產(chǎn)人必備資料庫三.商業(yè)項目定位的參考因素1，按業(yè)種業(yè)態(tài)劃分對品牌市場的了解零售服務(wù)娛樂居住品質(zhì)提升型剛性需求型親地生活向往型≤10萬10-50萬50萬以上選擇競爭區(qū)域選擇目標(biāo)客戶目標(biāo)客群主流客戶為中產(chǎn)階層家庭，職業(yè)類型主要以中高級白領(lǐng)與泛公務(wù)員為主三.商業(yè)項目定位的參考因素—消費者一級消費商務(wù)宴請；品牌專賣；SPA/休閑會所；二級消費生活配套/教育培訓(xùn)；主題餐飲/茶座咖吧；時尚家居/休閑購物；三級消費特色小吃；賣場超市；各類零售專賣；12693晨練早茶早間新聞附近居民、商務(wù)人士零售教育培訓(xùn)書店附近居民、全職主婦、游客餐飲（中餐、西餐、快餐、特色美食）商務(wù)人士、游客

輕餐飲、零售、美容SPA、健身、書店、休閑、娛樂商務(wù)人士、附近居民、全職主婦、游客以日時間節(jié)點為單位，將消費市場細(xì)分：主要消費群體定位：25－50歲有較高文化層次、較高收入者分時享用，使資源最大合理化利用三.商業(yè)項目定位的參考因素—各個消費時段的需求12693休閑、娛樂KTV、游藝城、電影院游客、居民、商務(wù)人士餐飲（中餐、西餐、快餐、特色美食）游客、居民、商務(wù)人士精彩夜生活酒吧商務(wù)人士、游客、居民四、商業(yè)項目定位案例分析

在所有的案例分析前，先考慮幾個問題：你們印象中百貨商場每一個樓層都是做什么的？為什么？你們覺得商場最好的商鋪需要具備哪些條件？為什么商場的餐飲娛樂都在樓上，樓下是零售類居多呢？萬物皆有規(guī)律在觀察一個項目的落位之前，必須了解的：商場主出入口、主動線；商場建筑的亮點，是否有飛天梯，是否有直通道；商場動線的死角；商場的展示面；知己知彼，百戰(zhàn)不殆案例一西單大悅城S&K生活幾何Euromoda麥考林LispakMEDIWELL曼狄飛KOBO小勃Robinhood羅賓漢Giordano佐丹奴優(yōu)之良品Braxton霸獅騰I.P.ZONEErumer伊韻兒www.vaakavYalubi雅酷比ToonslandJeanswest真維斯BENKO

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H&M的設(shè)置代表其國際化青年城的定位3.時尚品牌聚集區(qū)和MUJI的設(shè)置解決東西兩扇門入口人流較少的問題1.主門口—展示；中庭邊—租金；邊角位置—帶動動線ONLY奧利Belle百麗Eachway藝之卉LaPargay納帕佳Ochirly歐時力Javo真我LesPallines儷·博領(lǐng)MotiviEinHiroshimaSTHGE89Jinava姿妮華Scofield斯可飛得ZARA颯拉Levis女裝WalkerOneCottonRepublicStarbucks星巴克ARRTCOFcukH&MEITIERIMEPrich修表CITIZEN西鐵城TIMEZONEJOYIT：MODATEAFFEEevajewelry裁衣LamentVISAVISRebecca貝瑞卡eccoF2性感Sexy1.分析該樓層的特色、價值何在2.尋找普通樓層的特色所在F3允潮焰流忙Tr胳en叼dyJack&Jones杰克瓊斯Mirabell美麗寶Azonaao2MindBridgeG2BlackEdc曼谷銀Casio卡西歐Lily百合花LevisInWearTaixaitAdidasLinear阿迪達(dá)斯Teenie&WennieE-land衣戀WHO.a.vG2000松山棉店BasicHouse百家好事Uniqlo優(yōu)衣庫Love&Love/CiosiBlancDER.G漢堡王Gujin古今內(nèi)衣愛美麗CKUnderwear卡文克萊內(nèi)衣Maniform曼妮芬M.G.Y曼谷銀POLICEBRROLAND比亞.羅蘭Aimer

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