高端住宅項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告

XXXX階段營(yíng)銷策略目錄：整體營(yíng)銷思路梳理宏觀市場(chǎng)分析歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境解讀階段性營(yíng)銷思路媒體推廣計(jì)劃及廣告表現(xiàn)活動(dòng)推廣方案一.整體營(yíng)銷思路梳理目前XXXX的主要工作目標(biāo)是4#樓的開盤及5#剩余單元的消化。4#樓對(duì)于整個(gè)XXXX項(xiàng)目的資金運(yùn)轉(zhuǎn)和整體銷售促進(jìn)具有承上啟下的重要作用。做為尚未面世的產(chǎn)品，具有一定的形象可塑性和推廣價(jià)值。從整個(gè)歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)和項(xiàng)目自身情況來(lái)看，短期內(nèi)5#樓通過(guò)策略調(diào)整改善銷售局面的難度較大成本也較高。鑒于5#、4#樓在產(chǎn)品形態(tài)和客戶定位上具一致性，建議在接下來(lái)的工作中以4#樓的開盤工作為側(cè)重，通過(guò)產(chǎn)品包裝和銷售策略的調(diào)整重塑項(xiàng)目形象，從而帶動(dòng)4#、5#樓的整體銷售。二、宏觀市場(chǎng)分析1.宏觀市場(chǎng)表現(xiàn)要點(diǎn)2.市場(chǎng)延續(xù)性研判3.二、三季度房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)⑴、全國(guó)房地產(chǎn)投資連續(xù)9個(gè)月下滑，投資萎縮直接影響2012全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)。⑵、開發(fā)景氣指數(shù)跌至臨界點(diǎn)之下，庫(kù)存增加，直接影響土地市場(chǎng)拿地?zé)崆椤＂?、全?guó)房地產(chǎn)在價(jià)量關(guān)系上保持著“量趨平價(jià)未升”的狀況。⑷、2011年房地產(chǎn)融資金額高速攀升，渠道多樣化，2012進(jìn)入還貸井噴期，壓力非常大。⑸、民間閑置資金多（從古玩、黃金、玉石等炒作中可見一斑），“進(jìn)軍樓市”則還在觀望之中。⑹、雖然國(guó)家出臺(tái)限購(gòu)及提高存款準(zhǔn)備金率等政策，但全國(guó)樓市價(jià)格依舊堅(jiān)挺，主要是由于多渠道大量融資和前兩年銷售回款支撐著項(xiàng)目開發(fā)。⑺、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量自2008年到達(dá)最高峰后，開始連續(xù)3年在減少，“洗牌”早已開始。總結(jié)：從宏觀角度分析，2012年將會(huì)出現(xiàn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)全面縮量，這時(shí)開發(fā)商主要任務(wù)是確保資金鏈不斷裂和努力還貸，地產(chǎn)企業(yè)洗牌加劇。1.宏觀市場(chǎng)表現(xiàn)要點(diǎn)——政府執(zhí)行的強(qiáng)力房地產(chǎn)調(diào)控已收到效果，目前來(lái)看市場(chǎng)處于由市場(chǎng)的觀望期轉(zhuǎn)為下行渠道。——由于廣義貨幣發(fā)行量處于82萬(wàn)億元的高位（2010年中國(guó)GDP為39.8萬(wàn)億，也就是說(shuō)每產(chǎn)生1個(gè)單位GDP產(chǎn)值，需要2個(gè)單位的資金來(lái)運(yùn)作，造成市場(chǎng)流動(dòng)性泛濫，或者可以說(shuō)資金利用效率低下）在等待機(jī)會(huì)入市抄底。一旦樓市調(diào)控政策放松，在貨幣的巨大刺激下，房地產(chǎn)很有可能出現(xiàn)如同2009年般的房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈。因此，國(guó)家仍在近期一再?gòu)?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松，不允許地方政府唱反調(diào)?！头康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，目前還沒有進(jìn)入嚴(yán)冬。由于前兩年豐收，今年交易量下降但可以通過(guò)存糧解決饑荒。但其開發(fā)已逐漸顯露出不可持續(xù)性跡象。2.延續(xù)性研判——第二季度，整體性降價(jià)幅度則有限，預(yù)計(jì)開發(fā)企業(yè)會(huì)加大推盤力度，新盤定價(jià)更趨合理，老盤降價(jià)的幅度將更大，絕對(duì)價(jià)格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)?！谌径?，如果政策面仍舊嚴(yán)控，開發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期的話，降價(jià)范圍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)幅度會(huì)更深?！刂?011年底，全國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)70293家，連續(xù)三年呈現(xiàn)減少趨勢(shì)(2008年、2009年分別有87881家和80407家)，“洗牌”已經(jīng)開始。預(yù)計(jì)到2015年，將有30%的房企被洗牌出局。3.二、三季度房地產(chǎn)宏觀走勢(shì)的預(yù)測(cè)：總結(jié):從利潤(rùn)預(yù)期看：房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度博弈的震蕩市，不會(huì)有滿溢的市場(chǎng)信心，因此不做高利潤(rùn)預(yù)期，安全的取回合理開發(fā)利潤(rùn)更為重要。從市場(chǎng)遠(yuǎn)景看：市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)惡化態(tài)勢(shì)，寄望于市場(chǎng)的突然回暖帶動(dòng)銷售并不現(xiàn)實(shí)，開發(fā)利潤(rùn)的取得要結(jié)合資金要求進(jìn)行考評(píng)，保證資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)才能順利過(guò)冬。對(duì)策：制定靈活的價(jià)格策略，調(diào)低價(jià)格預(yù)期。3.歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)2011-2012年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：（1）從2011年開始，歙縣地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈明顯的下行通道，具體表現(xiàn)為銷售總量和銷售總價(jià)的大幅滑坡。（2）銷售量的滑坡和價(jià)格的堅(jiān)挺，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)背后的經(jīng)濟(jì)因素，一方面不排除優(yōu)質(zhì)樓盤價(jià)格拉升的可能，但歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于買賣雙方的深度博弈已是不爭(zhēng)的事實(shí)。銷售高峰期一般出現(xiàn)在節(jié)假日，例如2月份農(nóng)歷新年及5·1勞動(dòng)節(jié)期間。這也突顯客戶構(gòu)成中中外出返鄉(xiāng)客戶占了較大部分。此類客戶的特征是梯層式流動(dòng)，即趨向于上一級(jí)較成熟市場(chǎng)，周邊區(qū)域?qū)蛻舴至鲊?yán)重。根據(jù)歙縣房地產(chǎn)管理局2011-2012上半年年預(yù)售申請(qǐng)辦理情況，截止5月22號(hào)，歙縣住宅市場(chǎng)存量面積約24.6萬(wàn)㎡。按照現(xiàn)行市場(chǎng)的消化速度，本地市場(chǎng)的月消化能力約為11000㎡/月。呈明顯供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀。歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)2012上半年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：宏觀面的政策因素、虛弱的市場(chǎng)消化能力、供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀、有限的客戶資源、較大的客戶分流，這些是XXXX項(xiàng)目銷售需要正視的市場(chǎng)因素，亦是5#銷售情況較差的外因。對(duì)策：外力不可扭轉(zhuǎn)，項(xiàng)目的銷售出路必須轉(zhuǎn)向?qū)Ξa(chǎn)品本身的思考，從產(chǎn)品包裝、廣告推廣、系統(tǒng)展示、價(jià)格調(diào)整、銷售策略等方向?qū)ふ彝黄瓶?，?duì)營(yíng)銷因素進(jìn)行整合，進(jìn)行深入的市場(chǎng)細(xì)分，才有可能在低迷的市場(chǎng)環(huán)境中殺出一條血路。

概述：三、項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀1.客戶區(qū)域分析2.客戶獲知途徑分析3.項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀客戶區(qū)域分析：從3月19日——至5月13日，共8周時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)共接待客戶122組，其中住宅客戶91組。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶來(lái)訪33組占來(lái)訪比例27%，老城區(qū)來(lái)訪客戶47組占來(lái)訪比例39，新城區(qū)來(lái)訪客戶31組占來(lái)訪比例25%，外地客戶11組占來(lái)訪比例9%。解讀：來(lái)訪客戶的構(gòu)成比例上看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城新老城區(qū)為重點(diǎn)客戶來(lái)源，其中歙縣縣城本身來(lái)訪比例高達(dá)67%，說(shuō)明歙縣縣城具有一定的客戶基礎(chǔ)，但由于項(xiàng)目所在區(qū)域在縣城居民心中認(rèn)可度不高，故在我項(xiàng)目的成交上反而鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占到了一定比例。從3月19日——至5月13日，共8周時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待的91組住宅客戶中。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)展示進(jìn)入銷售中心的有58組占來(lái)訪客戶量的64%，其次是通過(guò)戶外和短信獲知項(xiàng)目信息，分別占13%和16%.親友介紹來(lái)訪4組，約占來(lái)訪比例4%。解讀：銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝展示對(duì)縣城意向客戶具有一定的吸引力，短信和戶外廣告是較為有效的廣告手段，可在后期的推廣中進(jìn)行強(qiáng)化。總的來(lái)看，項(xiàng)目推廣渠道較狹窄，且老帶新，轉(zhuǎn)介紹等客戶來(lái)源較少，這也從側(cè)面反映了項(xiàng)目的市場(chǎng)口碑及客戶資源的二次開發(fā)還有功課可做。客戶獲知途徑分析：項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀：本次計(jì)劃開盤為4#，計(jì)劃開盤時(shí)間擬訂為9月1號(hào)（周六），距開盤還有約3個(gè)月時(shí)間。一批次開盤5#住宅144套，已售49套，加上4#住宅144套，本次開盤預(yù)計(jì)可售套數(shù)為239套。1期共接待客戶1359組，銷售49套，客損比1:28.如果按照此比例計(jì)算，假設(shè)開盤任務(wù)為60%，則本次開盤需要達(dá)到的客戶儲(chǔ)備量為3871組，在保證正常銷售收益的前提下，3個(gè)月的時(shí)間里達(dá)到這個(gè)客戶量是幾乎不可能的。推廣的力度和密度，較之之前要有一個(gè)質(zhì)的變化。

5#4#活動(dòng)組織：XXXX鄉(xiāng)鎮(zhèn)電影巡播本次活動(dòng)的主要通過(guò)尋找書法/古典音樂/繪畫神童——XXXX杯少兒古典樂器/書法/繪畫表演賽（注1）本次少兒樂器/書法表演大賽主題為：尋找古典音樂及書法神童。旨在給歙縣對(duì)音樂、書法感興趣的少兒朋友們一個(gè)平臺(tái)，展示才藝，發(fā)現(xiàn)潛在的可塑人才，為歙縣的城市人文貢獻(xiàn)力量。本次活動(dòng)在黃山市、歙縣關(guān)心下一代工作委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行，由歙縣音樂協(xié)會(huì)，歙縣電視臺(tái)，歙縣網(wǎng)絡(luò)論壇，以及專業(yè)的音樂培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及書法培訓(xùn)協(xié)辦；本次擔(dān)任評(píng)審的團(tuán)隊(duì)，由各大音樂培訓(xùn)機(jī)構(gòu)高級(jí)教師及歙縣市音樂協(xié)會(huì)理事、書法協(xié)會(huì)理事、本地知名書法家組成，擁有專業(yè)性和權(quán)威性。本次大賽共分書法組和古典音樂組比賽兩組同步進(jìn)行。注1——以上活動(dòng)可3選1或同時(shí)進(jìn)行，本方案以古典音樂選拔為示例一、主辦單位歙縣金泰置業(yè)有限公司歙縣關(guān)心下一代工作委員會(huì)二、協(xié)辦單位黃山市音樂協(xié)會(huì)歙縣電視臺(tái)、黃山報(bào)紙媒體黃山房地產(chǎn)交易網(wǎng)、黃山新房地產(chǎn)交易網(wǎng)黃山論壇、歙縣論壇XX琴行XX學(xué)校XX音樂學(xué)校三、參與對(duì)象（1）歙縣、周邊及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)6-14歲少年參與者須對(duì)一門以上的樂器擁有熟練使用的能力四、活動(dòng)時(shí)間2012年7月15日——2012年8月25日五、活動(dòng)組別本次大賽參賽組別分為四類，參賽者可按照組內(nèi)項(xiàng)目報(bào)名：弦類樂器組：古箏、琵琶、二胡、古典吉他、古琴、小提琴、貝司、柳琴、馬頭琴等。打擊樂器組：架子鼓，揚(yáng)琴，書板等管樂器組：薩克斯，笛子，大小號(hào)，單雙簧管等鍵盤樂器組：鋼琴，電子琴，手風(fēng)琴，管風(fēng)琴。提示：本次活動(dòng)除鋼琴與架子鼓參賽者須自帶樂器，XX琴行為本次大賽指定官方樂器提供單位。XX音樂學(xué)校為本次大賽指定官方參賽培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。六、鐘活動(dòng)遷方式弄：本瓦次大用賽分丑四個(gè)丟階段護(hù)進(jìn)行第一乞階段牌：報(bào)間名階循段（20果12年7月15日——撓20安12年7月31日）報(bào)名功方式柔：本次百活動(dòng)襪報(bào)名海方式璃采用漿網(wǎng)絡(luò)子報(bào)名織和實(shí)冰地報(bào)匆名相額結(jié)合隊(duì)的方敲式。網(wǎng)絡(luò)期報(bào)名隸方式晉：通栗過(guò)安榆徽房句地產(chǎn)餃交易漫網(wǎng)的馬首頁(yè)劈燕鏈接速報(bào)名銀；實(shí)地筑報(bào)名怨點(diǎn)：虜XX不XX侄售展姥中心禽、XX音樂慮培訓(xùn)蛾學(xué)校X老師盛、XX琴行X老師餡；市留音樂裂協(xié)會(huì)X干事毒。通過(guò)像網(wǎng)絡(luò)詳報(bào)名披須提礙交相封關(guān)身眾份資形料及嘴參賽版項(xiàng)目問，并鐵由主臘辦單爬位電珍話確意認(rèn)。通過(guò)料實(shí)地闊報(bào)名美點(diǎn)報(bào)箏名須掏填寫痛報(bào)名蓬表格割，并條提交待主辦淹單位熔審核曲通過(guò)廢。為了液保障娛選手收在參蒸賽過(guò)悄程的挪順利夏，13歲以鐵下參速賽選券手須插由家殊長(zhǎng)陪薦同參駕賽，跟報(bào)名課時(shí)須捉提交蓮家長(zhǎng)膚聯(lián)系漢方式悶及身序份信虧息。第二臨階段顯：參逝賽階悄段（20某12年8月1日——嬌20按12年8月20日）初賽倍：（20逼12年8月1日-8月18日）本次紐奉大賽當(dāng)?shù)某鯑|賽按煌照樂牛器種米類分青成四簡(jiǎn)組進(jìn)錄行，8月的簽每個(gè)雨周末墻舉行愉一組啊的比嶺賽，辛每組消評(píng)選倡出10陵-1飽5名選降手進(jìn)端入復(fù)干賽。初賽成的評(píng)蹄選由疑專家印評(píng)審泉完成休。復(fù)賽逆（8月25日）1、8月25日舉份行本菌次大柿賽的學(xué)復(fù)賽裹；通排過(guò)初咐賽的60名選饞手有象資格希參加蕉本輪宏復(fù)賽騎。2、復(fù)劣賽依刻舊采自用分缺組表懂演的窗形式疲；按腸照使索用樂級(jí)器的房誠(chéng)類別泡分為淹四組掀。3、8月25日上席午為暮弦樂頓器組術(shù)和打棄擊樂趟器組未復(fù)賽墊；下導(dǎo)午為工管樂觀器組已和鍵封盤樂鏟器組話的復(fù)夕賽。4、復(fù)艇賽評(píng)稱審由霧專家貫評(píng)審域和媒寫體評(píng)膀?qū)徆苍弁攴瓿?，江其中睛專家窗評(píng)審滔占分怕值的70口%，媒厚體評(píng)鬧審占孫分值腦的30屬%。5、本壟輪復(fù)癢賽每憐組將役評(píng)選吧出7名選愧手進(jìn)浩入總累決賽壤。決賽榮及頒售獎(jiǎng)：積（9月1日）1、本懂次大即賽的禽決賽什時(shí)間腸安排屠在9月1日周狐六上酬午；2、決它賽依司舊采模用分嫩組表耐演的犧形式斑；按店照使閉用樂灑器的叛類別險(xiǎn)分為麗四組森。3、9月1日上量午為腿弦樂鹿器組略和打匙擊樂友器組嗓的復(fù)列賽；卻下午像為管室樂器提組和縫鍵盤視樂器程組的科復(fù)賽馬。4、決瓶賽評(píng)首審由爐專家季評(píng)審晶、媒督體評(píng)葵審和躺蚌埠憤市關(guān)蜜工委甩共同圍完成鼓，其貫中專熄家評(píng)鍋審占廢分值屑的60命%，媒勻體評(píng)麻審占趟分值廈的20寒%，關(guān)皺工委坐評(píng)審晴占分飲值的20險(xiǎn)%.5、本籃輪決驅(qū)賽每隨組評(píng)守選出弓一等搞獎(jiǎng)1名，巧二等干獎(jiǎng)2名，脾三等園獎(jiǎng)3名；另外廊將評(píng)串選出社本次口大賽午的小終小神拖童獎(jiǎng)弦，舞碰臺(tái)表把現(xiàn)獎(jiǎng)塔，和獸特別銷才藝斜獎(jiǎng)。七、積獎(jiǎng)項(xiàng)斗設(shè)置一等和獎(jiǎng)1名少獎(jiǎng)金30鍋00或價(jià)證值50炊00元X粗XX豆X購(gòu)跳房?jī)?yōu)洞惠券二等裝獎(jiǎng)2名傳獎(jiǎng)金20形00或價(jià)矮值30或00元X政XX盛X購(gòu)積房?jī)?yōu)獲惠券三等幼獎(jiǎng)3名擴(kuò)獎(jiǎng)金10壯00或價(jià)隱值20術(shù)00元X迫XX陰X購(gòu)膨房?jī)?yōu)腥惠券最具貓?zhí)熨x派獎(jiǎng)、分舞臺(tái)葡表現(xiàn)撞獎(jiǎng)、馳特別滅才藝喂獎(jiǎng)各1名獎(jiǎng)金10慎00或價(jià)混值50激00元X姥XX兩X購(gòu)嘆房?jī)?yōu)斜惠券參與獎(jiǎng)獎(jiǎng)增若干聽參設(shè)加即腿有降獎(jiǎng)良勵(lì)X逝XX都X提白供的蕉精美那禮品以上蟻各類育獎(jiǎng)項(xiàng)居均頒絮發(fā)由東歙縣宵文化智局委紫或音回樂協(xié)豬會(huì)頒宋發(fā)的橫獲獎(jiǎng)糟證書獨(dú)。八、哈活動(dòng)煙宣傳1、黃罪房網(wǎng)異首頁(yè)費(fèi)通欄改廣告95殖0*窯70像素1個(gè)月2、黃緊房網(wǎng)倒論壇欺通欄縣廣告95服0*執(zhí)70像素1個(gè)月3、淮驗(yàn)河晨箏刊報(bào)置紙廣造告4、戶魄外廣色告、5、各水家琴章行與鎮(zhèn)音樂烤培訓(xùn)庫(kù)學(xué)校濃海報(bào)愿張貼6、小區(qū)學(xué)、罰初中便校園逼海報(bào)營(yíng)張貼7、X防XX蛙X銷勉售現(xiàn)鼻場(chǎng)桁丘架海錢報(bào)。8、短氏信告耕知。推廣細(xì)節(jié)奏振分期朗及廣諒告投胖放計(jì)朱劃、隨定價(jià)藏建議一、膚開盤呼時(shí)間喝預(yù)設(shè)根據(jù)名已知命的工謠程節(jié)蠢點(diǎn)與霧市場(chǎng)刺狀態(tài)丸，項(xiàng)唐目預(yù)腎設(shè)的烤第一驗(yàn)開盤雪日為20毫12年9月15日【注2】：在以包下展啟開的旁分階辰段推勢(shì)廣工撫作中按，所峰有的丟階段某性工祝作時(shí)閉間點(diǎn)壟安排梅，都右將嚴(yán)芽格按指照我唱們預(yù)澇期的良第一撇開盤童時(shí)間倆來(lái)設(shè)召定的案。（面龜對(duì)不喇可預(yù)潔知的捆未來(lái)鑄，如聽果預(yù)巖設(shè)的孕第一風(fēng)開盤骨時(shí)間清因特檔殊情歇況而始做出墊變更動(dòng)，所賄有的類階段鋼性時(shí)嗓間點(diǎn)甲都將階依次車順延幣。）營(yíng)銷缸節(jié)奏祝排布孩：第一吸階段捎：上就市籌幟備期透；時(shí)間丘跨度做：20蛙12年6月15日-2拜01贏2年6月30日。階段到目標(biāo)類：完甩成二羽期推禿廣策冶略方鼻案，奸銷售片物料壇，傳師播渠螞道等次籌備最工作向。第二幅階段給：蓄版勢(shì)推崖廣期&啟動(dòng)畝會(huì)員火招募培；時(shí)間旦跨度市：20刊12年7月1日-2艙01富2年8月1日。階段繭目標(biāo)頌：傳播堂春暖紗花開己二期拒產(chǎn)品希格調(diào)隆，形森成二竭期產(chǎn)妄品的趨市場(chǎng)址聚焦膚。第三屑階段街：營(yíng)康銷熱絮推期&啟動(dòng)測(cè)認(rèn)籌咬；時(shí)間互跨度得：20互12年8月1日-預(yù)售拘證取規(guī)得日認(rèn)。階段桃目標(biāo)恭：?jiǎn)⑽?dòng)會(huì)扭員卡謊招募涉，給攏予會(huì)罷員優(yōu)再惠斗睜金優(yōu)濫惠鎖頁(yè)定客亞戶。第四奮階段嗽：開蘆盤熱杰銷期時(shí)間拳跨度殿：20漠12年9月15日-2棟01拳2年10月15日。階段秩目標(biāo)冶：營(yíng)縣造開葵盤氛針圍，恒收取池認(rèn)購(gòu)危金，快進(jìn)入今開盤暴售房兆流程絮。第一福階段述：上清市籌口備期一、偷時(shí)間革跨度蹤蝶：截條至20兔12年4月20日二、抬主要?dú)⒐ぷ鲬敉饪缺憩F(xiàn)江南盼好，功風(fēng)景陷似曾冤諳XX另XX園境勝美宅拙制昆江南較園境們美宅10洞8席，唐恭迎訂大駕05揪59絮--叫66腿23限66悉605撓59永--奧66惜31競(jìng)88降8拙制澤江南弊園境澆美宅10嚷8席，遲恭迎練賞鑒一品幼園境緞，花間碼水岸才兩生概香。XX積XX園境默美宅05棄59領(lǐng)--刮66在23菊66疾605爹59飾--鉛66徐31紐奉88怕8拙制翠江南舅園境丸美宅10號(hào)8席，劫恭迎游賞鑒一席刃館藏親，淡妝蹤蝶濃抹略總相家宜XX狗XX園境仰美宅05蝕59璃--本66瓣23排66濾605平59塘--獨(dú)66病31建88貸8拙制鈴江南伸園境布美宅10崖8席，爐恭迎然賞鑒一段微人生乘，幾度騰春秋統(tǒng)半生劉緣XX其XX園境執(zhí)美宅05攏59毀--淚66踐23念66唱605勢(shì)59居--嘉66漠31王88下8第二約階段托：蓄狼勢(shì)推蕉廣期&啟動(dòng)啦會(huì)員姐招募1、時(shí)序間跨增度：20憤12年7月1日-2局01檔2年8月1日。2、工黑程進(jìn)獵度：瞇本階染段未圾達(dá)到雄預(yù)售梨條件3、階鑒段目除標(biāo)：遭傳播聲XX廳XX于產(chǎn)品讓格調(diào)鍵，形臨成二瘦期產(chǎn)媽品的去市場(chǎng)紛聚焦鏟。并啟革動(dòng)御史景會(huì)瞇會(huì)員班招募濫，召棋集意賤向客椒戶。在本武階段叨，我須們用仿一個(gè)姐月左哀右的細(xì)時(shí)間柏，完器成市狹場(chǎng)對(duì)介二期誦產(chǎn)品水的關(guān)胸注，粉主要都通過(guò)敵以下哄工作菌來(lái)形忌成：A：戶例外，累紙媒撲，短勾信等瞞各類板渠道出，傳破播二芹期上庫(kù)市信六息。B：?jiǎn)⒛X動(dòng)1-鏟2輪DM派發(fā)彈，覆殘蓋周墾邊換摔房群種體，孕及城叮市各絡(luò)類商模業(yè)經(jīng)似營(yíng)戶坦；C：?jiǎn)瀯?dòng)老步業(yè)主坑復(fù)制接渠道伶，以劈燕老帶鋪新，院給予炸一定寬推薦眠獎(jiǎng)勵(lì)醫(yī)。D：通遭過(guò)公建關(guān)活勿動(dòng)營(yíng)貨銷中被心吸披引人佛氣，拘促進(jìn)本意向水客戶繼到訪桐。戶外搞傳播奏主題【XX付XX·2期】開啟雁全城和認(rèn)籌費(fèi)！中央鎮(zhèn)園境扇，一己品人吳生?！綳X提XX·2期】開啟艷全城悅認(rèn)籌終！百聞蔥一見督，不佳如近歇賞一教生【XX溉XX·2期】開啟膜全城捷認(rèn)籌木！此前讀所享買，皆繭屬平舍常。第三燈階段灣：營(yíng)雙銷熱鋒推期&認(rèn)籌慎期一、司時(shí)間臺(tái)跨度模：從20推12年8月1日～冬預(yù)售差證取眾得日二、盯工程疤進(jìn)度論：項(xiàng)目噸即將斯達(dá)到橡預(yù)售遣條件捉。三、淚工作薄目標(biāo)瞞：本階紋段的政營(yíng)銷貫節(jié)奏淘安排睛是——騾“鎖定舞意向析較強(qiáng)呆的客器戶，舅啟動(dòng)滾認(rèn)籌肆”弱。針對(duì)臘這一太節(jié)奏比安排航，我歉?jìng)兊目毓ぷ黠溎繕?biāo)分就是王將歙餅縣所務(wù)有的俊購(gòu)房煎人群盛，潛你在顧慌客，培非顧?？腿号囿w都桐網(wǎng)羅碧到銷湯售中剪心，撈了解然XX侍XX姨二期脹產(chǎn)品謠，通梢過(guò)報(bào)腔紙廣怖告，等戶外貸廣告末，售照樓部懲展示公，展劫現(xiàn)產(chǎn)午品價(jià)議值，仿構(gòu)建戴客戶腰信心療，激纖發(fā)購(gòu)版買欲璃望。四、龜營(yíng)銷偉狀態(tài)刃：為此芬本階停段需顯要做擾如下敞四個(gè)寬方面忽的事輛項(xiàng)：⑴、伐開啟并一次右全新儀形象憐體系每樹立伙的廣扣告運(yùn)懲動(dòng)；⑵、儲(chǔ)一扎個(gè)全芬新的棍案場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境販；⑶、抄一個(gè)高有專襲業(yè)素南養(yǎng)的停銷售北隊(duì)伍冬；⑷、竄一份佳可以準(zhǔn)全面沿展示省項(xiàng)目霉二期團(tuán)整體慘與各亡功能程類型璃的宣圓傳品服；確前定的英產(chǎn)品炎標(biāo)識(shí)沉、房圾號(hào)；本階章段中躍，沒去有價(jià)聽格，役沒有屢開盤悠日期嫁，只將有以困御景董會(huì)為倉(cāng)平臺(tái)族的會(huì)亞員招吐募所偷聚集京的客討戶群俱，具轟體操滅作模驗(yàn)式詳武見附誰(shuí)錄御串景會(huì)押?jiǎn)?dòng)俯活動(dòng)復(fù)說(shuō)明,力求麥最大肚數(shù)量惡吸引類客戶姥入場(chǎng)愈。2、DM洗城DM的功壩用：以直沉觀形慚象的占精美沙冊(cè)子延專人謝派發(fā)繩到客采戶手醬中，動(dòng)使其文直觀鞭認(rèn)知提項(xiàng)目牲，感替受項(xiàng)眾目形溜象。DM的創(chuàng)跨意構(gòu)范想：1、規(guī)腦格：37吼㎝×靜26努㎝2、版勢(shì)面：8版（況與一枕期形竟式相歌同）3、內(nèi)旋容：宴新形政象體櫻系+戶型+效果違圖+總平時(shí)圖+認(rèn)籌辦信息DM派發(fā)首時(shí)間填：第一坡輪：7月15僚-8月30日第二毫輪：煌認(rèn)籌案前5-鑰7天六、咸關(guān)于據(jù)定價(jià)垃的特未別說(shuō)篩明【XX只XX9月15日全知城盛換大公疲開】此前灘所享幣，皆祝屬平阿常第四板階段死開姨盤熱艇銷期一、泥時(shí)間拉跨度匹：預(yù)松售證右取得完日-2詞01墊2年9月15日。二、餃工程甚進(jìn)度噸：達(dá)艱到預(yù)盯售條移件。三、吉工作撐目標(biāo)旁：營(yíng)造分開盤屢氛圍專、制壓定開首盤價(jià)傻格，訴公布壁開盤癥終極釋優(yōu)惠盾、收賠取大茅定金邀，進(jìn)由入開矛盤售訴房流者程。四、召營(yíng)銷飄狀態(tài)嫂：本階容段有棋了上產(chǎn)述幾鳴個(gè)階焰段的勻鋪墊晶后，活我們于已經(jīng)花可以寫明確痛：①貨我們往已經(jīng)化知道棍買家拳在哪院里；②勤我們汽已經(jīng)舌知道炊了什凡么樣泄的價(jià)淡位是旱他們益能夠背承受爆的；③城我們慌知道鉤了我亮們的瓜銷售舅速度采將會(huì)高是多因少；④祖我們嬸知道環(huán)了我壤們的耕順利夾點(diǎn)和棒阻力架點(diǎn)，樸并為巡壽此做槍好了朽準(zhǔn)備站；⑤歇我們?cè)匿N雄售隊(duì)貿(mào)伍已漿做好曬了應(yīng)訓(xùn)對(duì)的然準(zhǔn)備戲；⑥徐我們賀的工蹲程進(jìn)步度恰紫逢其熄時(shí)；因此絨，本孩階段芳的營(yíng)廁銷狀銜態(tài)就就是促那成客蹤蝶戶成有交，走全力飯簽約采，以罷完成咳開發(fā)免公司麥的銷塞售目怖標(biāo)和插回款船任務(wù)尖。五、蛛主要謙工作慎：本階彈段的筋主要視工作余事項(xiàng)垮就是川開盤碼活動(dòng)窄的執(zhí)肺行與寬客戶溪簽約頂?！羲_盤遙活動(dòng)開盤莖方式祖：從操票作成餡熟度饅及成眼效角弱度，禁建議脆二期管開盤惰方式關(guān)采用顫與一悄期相塊同方寒式，托即憑穴認(rèn)籌套單及羽收據(jù)者參與翼開盤叔當(dāng)天沿的搖餡號(hào)選鄙房，續(xù)到號(hào)絮入場(chǎng)槽選房勻并交寫納大籃定，摸簽署貝認(rèn)購(gòu)樹