第八章房屋維修管理
第一節(jié)
房屋維修管理概述一、
房屋維修的概念與特點
（一）房屋維修的概念狹義的房屋維修：指對房屋的維護和修繕。廣義的房屋維修：維護、修繕、改建。具體地說，房屋維修包括：
對房屋的日常保養(yǎng)、維護對房屋破損部位的修繕對不同等級房屋的裝修及功能的恢復、改善。結(jié)合房屋的維修加固增強房屋的抗震能力等工作。（二）房屋磨損的概念1.房屋的物理壽命和經(jīng)濟壽命
物理壽命：自然壽命
經(jīng)濟壽命：經(jīng)濟上有價值的壽命2.房屋的磨損（1）有形磨損物理磨損:實體或物質(zhì)上的磨損
第一種有形磨損：使用、生產(chǎn)磨損
第二種有形磨損：自然力磨損（2）無形磨損也稱精神磨損，指由于技術(shù)進步、產(chǎn)業(yè)升級、社會經(jīng)濟環(huán)境改變導致的價值減少。第一種無形磨損：
指由于建造技術(shù)的改進、勞動生產(chǎn)率的提高引起的房屋價值降低。第二種無形磨損：
指房屋功能與設(shè)施設(shè)備在技術(shù)上的進步，使原有房屋在功能和技術(shù)上不能適應社會及經(jīng)濟的發(fā)展，顯得落后，引起的房屋價值降低。第三種無形磨損：
指由于社會經(jīng)濟環(huán)境影響導致的房屋價值降低房屋有形和無形磨損程度計算有形磨損程度：
α有=R/K(R：維修費用，K：重置價）有形磨損程度：
α無=(K0-K)/K0
(K0：原始價值）房屋陳舊、破損(有形磨損）的原因：1．自然因素風吹、雨打、日曬等2．使用因素使用磨損、腐蝕等3．生物因素霉菌、白蟻等4．地理因素地基承載力不均、堿化作用等5．災害因素洪水、火災、地震、滑坡、颶風、爆炸等3．經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則大修工程5．搞好房屋維修，也有利于物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營中創(chuàng)收。指由于社會經(jīng)濟環(huán)境影響導致的房屋價值降低評定依據(jù)：1985部頒《房屋完損等級評定標準》經(jīng)濟壽命：經(jīng)濟上有價值的壽命綜合維修工程指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴重損壞而進行有計劃的代表大會成片維修和為改變片（幢）房屋面貌而進行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應修盡修（全項目修理）的工程。大、中修工程對施工過程進行嚴格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接；4．地理因素地基承載力不均、堿化作用等主體工程監(jiān)督、保證房屋維修施工過程符合技術(shù)規(guī)程要求指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備各部分均完好無損，不需要修理或經(jīng)一般小修就能具備正常使用功能的房屋。房屋有形和無形磨損程度計算房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量標準和技術(shù)經(jīng)濟要求，運用科學的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的科學的管理。特點：工地比較集中，項目較小，工程量較大，工程的計劃性、周期性強綜合維修工程指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴重損壞而進行有計劃的代表大會成片維修和為改變片（幢）房屋面貌而進行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應修盡修（全項目修理）的工程。房屋維修的特點：
1．受限性2．大量、經(jīng)常性3.多樣性，分散性4.
技術(shù)性5.服務性
二、
房屋維修管理的概念與特點
(一)房屋維修管理的概念
房屋維修管理：
指物業(yè)經(jīng)營管理組織根據(jù)國家和地方相應的標準和規(guī)定以及科學的管理程序和制度，對其經(jīng)營管理的房屋進行維護、修繕的全面管理活動。包括：安全與質(zhì)量管理技術(shù)管理施工管理行政管理房屋維修管理的目的與任務：
保證房屋的正常使用
延長房屋的使用年限
防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損毀
保障使用者的安全
改善住用條件（二）房屋維修管理的特點
1．復雜性2．技術(shù)性3．計劃性
調(diào)查、方案制定、組織、驗收等均需制定計劃
三．房屋維修管理的意義和原則
（一）意義1．利于延長房屋的使用壽命，增強房屋住用的安全性能，改善住用條件與質(zhì)量。2.利于保證房屋的質(zhì)量和房屋價值的追加，使房屋保值、增值，為業(yè)主使用人、物業(yè)企業(yè)、國家?guī)碇苯拥慕?jīng)濟效益。3．利于城市建設(shè)和管理，美化環(huán)境，美化生活，促進城市經(jīng)濟發(fā)展。
4.利于物業(yè)管理企業(yè)建立良好的企業(yè)信譽，塑造良好的經(jīng)營形象，為其他業(yè)務的發(fā)展打下扎實的基礎(chǔ)。5．搞好房屋維修，也有利于物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營中創(chuàng)收。（二）原則1．用戶第一、服務第一的原則2．預防為主，管、修結(jié)合的原則3．經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則4．“區(qū)別對待”的原則
5．有償服務的原則第二節(jié)房屋維修及維修管理的內(nèi)容一、房屋維修的內(nèi)容
包括：維護保養(yǎng)
修繕
（一）房屋保養(yǎng)的內(nèi)容包括：日常養(yǎng)護零星小修特定季節(jié)的房屋保養(yǎng)二、房屋維修管理的內(nèi)容
（一）房屋安全與質(zhì)量管理
三方面工作：房屋完損等級評定房屋安全檢查危房鑒定及排險1．房屋完損等級評定
依據(jù)：建設(shè)部1985頒《房屋完損等級評定標準》按統(tǒng)一標準
統(tǒng)一項目
統(tǒng)一方法對現(xiàn)有整棟房屋進行綜合性的完損等級評定。
任務：搞清情況（房屋的質(zhì)量狀況分布），提供管、用、養(yǎng)、修房依據(jù)。2．房屋安全檢查
目的與任務：及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的安全隱患，采取搶修加固、排除險情的措施。分類：
按時間間隔：定期檢查、不定期檢查
按任務與內(nèi)容：日常性檢查、隨時抽查、重點檢查、普查
3．危房鑒定及排險解危
主要工作：（1）制定危房鑒定標準三種情況：①整幢危房②局部危房③危險點
（2）建立危房鑒定機構(gòu)，組織鑒定（3）確定解危辦法
4種辦法：觀察使用法處理使用法停止使用法整體拆除法（二）
房屋維修的技術(shù)管理
房屋維修的技術(shù)管理：指對房屋維修工程中的各個技術(shù)環(huán)節(jié)，按國家的技術(shù)標準進行科學管理。內(nèi)容與基本環(huán)節(jié)：（1）房屋維修設(shè)計、施工方案的制定對各項維修工程的范圍、項目、造價、施工方案進行設(shè)計和審查（科學地制定、審查房屋維修的設(shè)計、施工方案，確定經(jīng)濟合理的修繕費用標準）（2）維修施工質(zhì)量管理包括：維修施工過程質(zhì)量控制與檢查驗收監(jiān)督、保證房屋維修施工過程符合技術(shù)規(guī)程要求（3）房屋技術(shù)檔案資料管理(4)技術(shù)責任制的建立
（三）房屋維修的施工管理
房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量標準和技術(shù)經(jīng)濟要求，運用科學的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的科學的管理。
專業(yè)外包型房屋維修的施工管理工作包括：做好維修工程的招標維修工程的設(shè)計和技術(shù)交底承包合同簽訂施工質(zhì)量監(jiān)管、工程竣工驗收價款的結(jié)算維修技術(shù)資料的整理、建檔等
自行維修施工管理的基本內(nèi)容：落實房屋維修任務，編制房屋維修計劃、維修設(shè)計方案和施工組織設(shè)計；做好維修工程開工前的準備工作；制定合理的材料消耗定額和嚴謹?shù)氖┕ご胧?；大、中修工程對施工過程進行嚴格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接；加強對房屋維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間。
（四）房屋維修行政管理
房屋修繕的一般責任：所有權(quán)人承擔租賃私房的修繕責任：依約承擔人為損毀房屋的修繕責任：行為人承擔
房管部門有權(quán)采取修繕強制措施
第三節(jié)
房屋修繕工程
一、房屋完損等級評定
房屋完損等級：房屋的完好與損壞程度評定依據(jù)：1985部頒《房屋完損等級評定標準》
評定要素：房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修
房屋結(jié)構(gòu)組成：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等；房屋裝修組成：門窗、墻、柱的飾面、頂棚、細木裝修等；房屋設(shè)備組成：水衛(wèi)、電照、暖氣空調(diào)及一些特殊設(shè)備（消防、電梯、水泵、監(jiān)視器等）等房屋完損等級一般分為五類：
完好房基本完好房一般損壞房嚴重損壞房危險房
1．完好房指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備各部分均完好無損，不需要修理或經(jīng)一般小修就能具備正常使用功能的房屋。
2．基本完好房
指房屋結(jié)構(gòu)基本完好牢固，少量構(gòu)部件有輕微損壞，但還穩(wěn)定。屋面或板縫局部滲漏，裝修和設(shè)備有個別零部件有影響使用的破損，但通過維修可恢復使用功能的房屋。3．一般損壞房指房屋結(jié)構(gòu)有一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水、電管線，電器等有部分老化、損壞或殘缺，不能正常使用，需要進行中修或局部大修，更換部件的房屋。
4．嚴重損壞房指年久失修的房屋，房屋的部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件有明顯或嚴重傾斜、開裂、變形或強度不足，個別構(gòu)件已處于危險狀態(tài)，屋面或板縫嚴重漏水，設(shè)備陳舊不齊，管道嚴重堵塞，水、電、照明的管線，電器等殘缺及嚴重損壞，已無法使用，需要進行大修或改造的房屋。5．危險房屋指承重物件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。
1．完損等級評定的要求
1）要求對整幢房屋進行綜合評定。2）要求以實際完損程度為依據(jù)評定，而不能以建造年代或原始設(shè)計標準高低為依據(jù)。3）要求掌握好評定等級的決定因素，以結(jié)構(gòu)部分的地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件，以及屋面中最低的完損標準來評定。4）要求嚴格掌握完好房標準和危房標準。5）要求對重要房屋評定等級嚴格復核測試。6）對施工的房屋要求做施工前后房屋評定。
2．完損等級評定的基本做法
房屋完損等級評定可分為定期和不定期兩類。定期評定：一般是每隔1~3年對所管房屋進行一次全面的逐幢完損等級的評定。基本做法：首先進行組織準備（包括制訂評定工作計劃，建立評定組織，培訓評定人員等）；其次是實施查勘；最后是統(tǒng)計匯總。不定期評定：就是隨機地在某個時間內(nèi)對房屋狀況進行抽查。常見幾種情況：（1）根據(jù)氣候特征抽查評定；（2）房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗收后重新評定完損等級；（3）接管新建房屋后，要進行完損等級評定。3.完損等級的評定方法
按部頒《房屋完損等級評定標準》的規(guī)定，將房屋結(jié)構(gòu)分為四類：1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；2）混合結(jié)構(gòu)；3）磚木結(jié)構(gòu)；4）其他結(jié)構(gòu)。再對各種房屋分結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分進行評定。前三種類型一種評法，后一種類型一種評法。二、房屋維修工程的分類
按房屋損壞程度，維修工程性質(zhì)，房屋維修工程可分為：小修工程中修工程大修工程翻修工程綜合維修工程房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量標準和技術(shù)經(jīng)濟要求，運用科學的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的科學的管理。維修標準是按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件，將房屋分為“一等”和“二等以下”兩類分別制訂的。指物業(yè)經(jīng)營管理組織根據(jù)國家和地方相應的標準和規(guī)定以及科學的管理程序和制度，對其經(jīng)營管理的房屋進行維護、修繕的全面管理活動。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好牢固，少量構(gòu)部件有輕微損壞，但還穩(wěn)定。對房屋破損部位的修繕制定合理的材料消耗定額和嚴謹?shù)氖┕ご胧?）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；房屋安全檢查金屬構(gòu)件物理壽命：自然壽命（2）建立危房鑒定機構(gòu)，組織鑒定維修標準是按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件，將房屋分為“一等”和“二等以下”兩類分別制訂的。3．經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則租賃私房的修繕責任：依約承擔不定期評定：就是隨機地在某個時間內(nèi)對房屋狀況進行抽查。（一）小修工程
1．小修工程概念
小修工程亦稱零修工程或養(yǎng)護工程，是指物業(yè)管理企業(yè)為確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級而對房屋使用中正常的小的損壞進行及時修復的預防性養(yǎng)護工程。
費用：綜合平均費用占房屋現(xiàn)時總造價的1%以下特點：項目簡單、零星分散、量大面廣、時間緊迫、持續(xù)反復性強、服務性強。適用對象：完好、基本完好房。
（二）中修工程
1．中修工程概念中修工程是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動或拆換進行局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。費用：一次維修費用是該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下特點：工地比較集中，項目較小，工程量較大，工程的計劃性、周期性強適用對象：一般損壞房屋維修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房標準的要求。（三）大修工程
1．大修工程概念大修工程是指無倒塌或只有局部倒塌危險的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備（包括上、下水通風取暖等）的大部分已嚴重損壞，雖不需全面拆除但必須對它們進行牽動、拆換、改裝、新裝、以保證其基本完好或完好的工程。費用：同類結(jié)構(gòu)新建房屋造價的25%以上。特點：工程地點集中、項目齊全、工程量大、花費大、具有整體性，一般與房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合進行。要求：大修后，房屋要達到基本完好房的標準。適用對象：嚴重損壞房（四）翻修工程（更新改造工程）
1．翻修工程概念
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