開(kāi)盤(pán)前風(fēng)險(xiǎn)檢查記錄表

開(kāi)盤(pán)前風(fēng)險(xiǎn)檢查記錄表,,,,,,,,,

記錄編號(hào)：,,,,,,,,,

檢查方法,專(zhuān)業(yè),類(lèi)別,檢查內(nèi)容,常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn),關(guān)注重點(diǎn),現(xiàn)存問(wèn)題,整改要求,責(zé)任人,完成時(shí)間

資料檢查,銷(xiāo)售管理,項(xiàng)目背景資料,商品房預(yù)售許可證（原件）,,是否取得并現(xiàn)場(chǎng)公示,,,,

,,,國(guó)有土地使用權(quán)證（復(fù)印件）,,,,,,

,,,建設(shè)用地規(guī)劃證可證（復(fù)印件）,,,,,,

,,,建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）,,,,,,

,,,建筑工程施工許可證（復(fù)印件）,,,,,,

,,,土地使用權(quán)出讓/轉(zhuǎn)讓合同,,是否齊備，是否與現(xiàn)場(chǎng)一致,,,,

,,,環(huán)境評(píng)估報(bào)告、立項(xiàng)報(bào)告,,,,,,

,,,預(yù)售查丈報(bào)告,,,,,,

,,,項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn),,,,,,

,,,項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù),,,,,,

,,,項(xiàng)目總規(guī)劃圖、詳規(guī)圖、各期總平圖,,,,,,

,,,紅線外場(chǎng)地和設(shè)施,,,,,,

,,,前期物業(yè)管理招投標(biāo)資料,,,,,,

,,銷(xiāo)售前期合同,銷(xiāo)售代理合同,,是否齊備，是否合理,,,,

,,,設(shè)計(jì)合同,,,,,,

,,,廣告發(fā)布合同,,,,,,

,,,整合推廣代理合同,,,,,,

,,銷(xiāo)售宣傳資料,售樓書(shū),,"發(fā)出的媒體廣告：廣告牌/報(bào)紙/電視/電臺(tái)內(nèi)容是否有錯(cuò)誤誘導(dǎo)成分；用于派發(fā)的售樓資料內(nèi)容準(zhǔn)確程度，有否不確實(shí)和夸大成分，有否敏感法律問(wèn)題，是否有做好聲明提示；廣告等宣傳資料是否有注明有效期；報(bào)刊廣告/單頁(yè)廣告、戶(hù)型手冊(cè)的提示語(yǔ)是否有、是否準(zhǔn)確、字體/位置是否醒目，如提示語(yǔ)：“本廣告為要約邀請(qǐng)，雙方權(quán)利義務(wù)以雙方簽署的買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)?！薄八袌D則僅作示意用途，以當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)審定為準(zhǔn)。相同戶(hù)型單位因樓棟、樓層、單元等差別局部結(jié)構(gòu)、面積等可能不同，以合同附圖為準(zhǔn)?！睆V告中使用非實(shí)景圖片的應(yīng)注明“效果圖”或“非實(shí)景”；注意分期與整體容積率、綠地率、停車(chē)率的各類(lèi)指標(biāo)差異，容積率不要低于規(guī)劃要點(diǎn)的規(guī)定；綠地率不要高于規(guī)劃要點(diǎn)的規(guī)定；停車(chē)率不要高于規(guī)劃要點(diǎn)的規(guī)定；商業(yè)/公共/教育配套承諾和可實(shí)現(xiàn)性是否一致、確定；現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售承諾內(nèi)容及傳播方式規(guī)定；各戶(hù)型面積數(shù)據(jù)是否完成合法的丈量手續(xù)，和銷(xiāo)售資料戶(hù)型圖是否全部一一對(duì)應(yīng)到位和清晰準(zhǔn)確；交樓標(biāo)準(zhǔn)清單與交樓標(biāo)準(zhǔn)房?jī)?nèi)容核對(duì)

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,,,宣傳冊(cè)/折頁(yè),,,,,,

,,,戶(hù)型手冊(cè),,,,,,

,,,戶(hù)外廣告/媒體廣告,,,,,,

,,,圍板,,,,,,

,,,現(xiàn)場(chǎng)包裝/展板,,,,,,

,,,其他宣傳資料,,價(jià)格條件：包括均價(jià)、起價(jià)、價(jià)格有效期、某套房屋的具體價(jià)格以及價(jià)格優(yōu)惠條件。,,,,

,,,,,設(shè)備和材料：包括電梯、潔具、櫥柜、門(mén)窗、燃?xì)鉅t、暖氣片、插頭插座、燈具，這些東西的品牌、型號(hào)、性能。,,,,

,,,,,樓盤(pán)或小區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：包括占地面積、建筑面積、容積率、總戶(hù)數(shù)等。,,,,

,,,,,綠化指標(biāo)：包括綠地率、綠化率、綠地面積（總綠地面積、人均/戶(hù)均綠地面積）、水面面積等數(shù)據(jù)。,,,,

,,,,,小區(qū)配套娛樂(lè)設(shè)施：主要是會(huì)所、游泳池、各類(lèi)體育健身設(shè)施，這些設(shè)施的名稱(chēng)、面積或數(shù)量、是否收費(fèi)、是否業(yè)主專(zhuān)用等。,,,,

,,,,,小區(qū)配套教育設(shè)施：主要指學(xué)校、幼兒園、托兒所，有沒(méi)有、有多大、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、怎么收費(fèi)、入學(xué)資格、何時(shí)交付等。,,,,

,,,,,小區(qū)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施：主要有商場(chǎng)、醫(yī)院、郵局、洗衣店、美容美發(fā)屋等。,,,,

,,,,,小區(qū)配套醫(yī)療服務(wù)：主要指社康中心的位置、面積等。,,,,

,,,,,停車(chē)場(chǎng)：車(chē)位的數(shù)量、車(chē)位配置比例、租售價(jià)格等。,,,,

,,銷(xiāo)售說(shuō)辭,銷(xiāo)售手冊(cè),,商業(yè)/公共/教育配套承諾和可實(shí)現(xiàn)性是否一致、確定；關(guān)注在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套教育、交通等條件變化后的版本更新。注意是否存在夸大成分，相關(guān)配套信息是否注明出處。,,,,

,,現(xiàn)場(chǎng)公示銷(xiāo)售文件/提示語(yǔ),認(rèn)購(gòu)須知,,"合同內(nèi)容是否欠缺關(guān)于雙方權(quán)利義務(wù)的主要條款，是否就合同正文的不合理內(nèi)容制定補(bǔ)充條款；是否就主合同未約定事項(xiàng)制作附件，附件是否明確；是否就房產(chǎn)證辦證期限有明確約定；管理用房、老人活動(dòng)中心等配套設(shè)施的面積是否一致；

是否存在片面保護(hù)我方利益、顯失公平的“霸王條款”；

語(yǔ)言表達(dá)是否存在歧義，可能得出對(duì)我方不利的結(jié)論；

重要提示是否準(zhǔn)確、完備。",,,,

,,,按揭須知,,,,,,

,,,繳款指南,,,,,,

,,,認(rèn)購(gòu)書(shū),,,,,,

,,,商品買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充合同,,,,,,

,,,合同附件,,,,,,

,,,裝修標(biāo)準(zhǔn),,,,,,

,,,收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),,,,,,

,,,重要提示（紅線外不利因素）,,,,,,

,,,車(chē)位分布圖,,,,,,

,,銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)其他公示文件,項(xiàng)目節(jié)能指標(biāo)公示,,節(jié)能指標(biāo)是否符合國(guó)家及廣州當(dāng)?shù)氐淖畹鸵?,,,

,,其他銷(xiāo)售資料（合同附圖）,房屋平面圖（一戶(hù)一圖）,,"重點(diǎn)復(fù)核如下戶(hù)型平面：1、首層2、頂層、3、轉(zhuǎn)交單元4、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層5、設(shè)備轉(zhuǎn)換層6、建筑立面與標(biāo)準(zhǔn)層有變化層的平面7、平立面有變更的戶(hù)型。

合同附圖是否齊全，附圖是否與實(shí)際交付不符

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,,,項(xiàng)目用地紅線圖,,,,,,

,,,銷(xiāo)售示意圖,,,,,,

,,現(xiàn)場(chǎng)組織及流程,現(xiàn)場(chǎng)流線圖,,現(xiàn)場(chǎng)流程是否符合政府法律法規(guī)，是否合理，是否體現(xiàn)人性關(guān)懷,,,,

,,,客戶(hù)接待流程安排計(jì)劃,,,,,,

,,,認(rèn)購(gòu)流程/認(rèn)購(gòu)規(guī)則,,,,,,

,,,銷(xiāo)售價(jià)格表,,,,,,

,,,開(kāi)盤(pán)應(yīng)急預(yù)案,,,,,,

,物業(yè)管理,物業(yè)公司的選聘,選聘方式及過(guò)程合法,,"物業(yè)公司資質(zhì)是否符合要求；

是否實(shí)行招投標(biāo)；

是否在預(yù)售前進(jìn)行；

選聘過(guò)程資料的保留及備案、選聘程序是否符合法規(guī)及主管部門(mén)要求。",,,,

,,前期物業(yè)服務(wù)合同,合法性/管理費(fèi)定價(jià)符合地方指導(dǎo)價(jià),,"招標(biāo)書(shū)內(nèi)容與合同內(nèi)容是否相符；簽訂時(shí)間、合同期限、合同雙方的權(quán)利義務(wù)是否存在風(fēng)險(xiǎn)

服務(wù)承諾是否可行；

管理費(fèi)價(jià)格在前期服務(wù)合同中的明確；是否存在價(jià)格倒掛的安排。",,,,

,,《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》（或買(mǎi)賣(mài)合同附件－-物業(yè)管理部份）,合法且無(wú)“霸王條款”,,內(nèi)容的法律風(fēng)險(xiǎn)、是否侵犯買(mǎi)受人的合法權(quán)益,,,,

,,業(yè)主公約,合法/及符合公序良俗,,內(nèi)容的法律風(fēng)險(xiǎn)、是否侵犯買(mǎi)受人的合法權(quán)益,,,,

,,銷(xiāo)售承諾,服務(wù)承諾,,物業(yè)管理承諾是否存在夸大、虛假、無(wú)法兌現(xiàn)的情況,,,,

現(xiàn)場(chǎng)檢查,銷(xiāo)售管理,現(xiàn)場(chǎng)公示銷(xiāo)售文件/提示語(yǔ),沙盤(pán)/模型提示及提示說(shuō)明,,"若有比例尺，比例尺是否準(zhǔn)確；建筑物的朝向、間距、綠地、景觀、后期規(guī)劃用地、周邊道路、環(huán)境、配套等標(biāo)識(shí)是否準(zhǔn)確；變配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、煤氣/天燃調(diào)壓站/房位置，市政規(guī)則道路、市政規(guī)劃設(shè)施等位置是否在沙盤(pán)/模型中有明確標(biāo)識(shí)、標(biāo)識(shí)是否存在誤導(dǎo)；

提示說(shuō)明內(nèi)容：1.本沙盤(pán)/模型僅作效果參考，因制作比例和材質(zhì)所限，與實(shí)景存在一定差異2.本模型/沙盤(pán)以規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的總體規(guī)劃為依據(jù)繪制，只作總體效果參考。房屋及其環(huán)境的細(xì)節(jié)以買(mǎi)賣(mài)合同附圖為準(zhǔn)。每一期的具體規(guī)劃，以當(dāng)期報(bào)批的規(guī)劃方案為準(zhǔn)，不排除局部調(diào)整的可能性。敬請(qǐng)留意最新資料。

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,,,總平面圖及提示說(shuō)明,,內(nèi)容：本小區(qū)總平面示意圖以規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的總體規(guī)劃為依據(jù)繪制，只作總體效果參考。房屋及其環(huán)境的細(xì)節(jié)以買(mǎi)賣(mài)合同附圖為準(zhǔn)。每一期的具體規(guī)劃，以當(dāng)期報(bào)批的規(guī)劃方案為準(zhǔn)，不排除局部調(diào)整的可能性。敬請(qǐng)留意最新資料,,,,

,,,效果圖提示說(shuō)明,,應(yīng)注明為“效果圖”,,,,

,,,項(xiàng)目用地紅線圖,,是否準(zhǔn)確,,,,

,,,組團(tuán)及戶(hù)型位置的示意,,是否準(zhǔn)確,,,,

,,,銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)提示語(yǔ),,"提示語(yǔ)是否有、是否準(zhǔn)確、字體/位置是否醒目。

提示內(nèi)容：本公司要求工作人員熱情、詳盡地向客戶(hù)介紹樓盤(pán)信息，但由于口頭傳遞信息的不確定性，最終以本公司提供的正式文字資料為準(zhǔn)。

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,,,戶(hù)型圖的提示說(shuō)明,,內(nèi)容：本戶(hù)型圖所標(biāo)尺寸僅供參考，交房尺寸以買(mǎi)賣(mài)合同約定為準(zhǔn)。相同戶(hù)型單位因樓棟、樓層、單元等差別，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能不同，以合同附圖為準(zhǔn)。,,,,

,,,現(xiàn)場(chǎng)展示的設(shè)備、設(shè)施、材料說(shuō)明,,是否準(zhǔn)確,,,,

,,,交樓標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明,,是否與銷(xiāo)售說(shuō)辭和合同一致,,,,

,,銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)其他公示文件,商品房銷(xiāo)售管理辦法,,是否按要求懸掛,,,,

,,,城市商品房預(yù)售管理辦法,,,,,,

,,,白蟻防治工程合同及驗(yàn)收證明,,,,,,

,,,項(xiàng)目節(jié)能指標(biāo)公示,,,,,,

,,,（銷(xiāo)售代理）授權(quán)委托書(shū),,,,,,

,,樣板房展示,戶(hù)型圖的提示說(shuō)明,,提示語(yǔ)內(nèi)容：本戶(hù)型圖所標(biāo)尺寸僅供參考，交房尺寸以買(mǎi)賣(mài)合同約定為準(zhǔn)。相同戶(hù)型單位因樓棟、樓層、單元等差別，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能不同。,,,,

,,,樣板房的提示及提示說(shuō)明,,樣板房單位是否清晰/準(zhǔn)確，改動(dòng)后是否有做好提示，參觀區(qū)敏感區(qū)域提示標(biāo)牌設(shè)置是否到位，內(nèi)容是否準(zhǔn)確；提示語(yǔ)如：本單位為裝修示范，非交樓標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)陳設(shè)除注明外均非贈(zèng)品。,,,,

,,,交樓標(biāo)準(zhǔn)提示說(shuō)明,,,,,,

,,,現(xiàn)場(chǎng)展示的設(shè)備、設(shè)施、材料說(shuō)明,,,,,,

,,,合同附圖提示說(shuō)明,,,,,,

,規(guī)劃設(shè)計(jì),小區(qū)規(guī)劃,降噪隔音措施,,小區(qū)臨高架路、高速公路、城市干道、鐵路等噪音源側(cè)的外窗是否考慮了降噪隔音措施,,,,

,,,,,變配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、煤氣/天燃?xì)庹{(diào)壓房等配套設(shè)施是否對(duì)住戶(hù)存在噪音影響，是否進(jìn)行了相應(yīng)的考慮,,,,

,,設(shè)計(jì)變更,規(guī)劃變更,設(shè)計(jì)變更圖,是否存在小區(qū)公共設(shè)施、活動(dòng)場(chǎng)所的調(diào)整與前期宣傳不一致,,,,

,,,,,"重點(diǎn)復(fù)核規(guī)劃變更調(diào)整是否通過(guò)政府變更許可。

新的規(guī)劃是否與銷(xiāo)售總圖、模型、廣告以及合同附圖矛盾？

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,,,,,"通過(guò)政府審批的規(guī)劃有無(wú)未滿(mǎn)足控規(guī)要點(diǎn)的設(shè)計(jì)？

（備注：有的項(xiàng)目規(guī)劃方案雖然通過(guò)了政府方案報(bào)建，但是個(gè)別樓間距、日照等未滿(mǎn)足政府控規(guī)要點(diǎn)的要求；日后有業(yè)主投訴的隱患）

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,,規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃要點(diǎn),,變配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等配套設(shè)施的位置、可能的影響在銷(xiāo)售時(shí)是否明示,,,,

,,設(shè)計(jì)變更,做法變更等是否與銷(xiāo)售陳述一致,,做法變更等是否與銷(xiāo)售陳述一致,,,,

,,,規(guī)劃變更調(diào)整是否通過(guò)政府變更許可,,規(guī)劃變更調(diào)整是否通過(guò)政府變更許可,,,,

,工程管理,預(yù)售條件,是否達(dá)到國(guó)家與地方法律法規(guī)商品房的預(yù)售條件,,"1.施工許可證范圍是否與預(yù)售范圍一致；

質(zhì)監(jiān)安監(jiān)手續(xù)是否健全；

2.工程形象進(jìn)度是否達(dá)到要求（按各地規(guī)定形象進(jìn)度要求）；

3.施工進(jìn)度安排及竣工交付時(shí)間是否確定",,,,

,,工程變更,材料、部品、施工做法變更是否與銷(xiāo)售陳述一致；,材料、部品、施工做法變更是否與銷(xiāo)售陳述一致；,材料、部品、施工做法變更是否與銷(xiāo)售陳述一致；,,,,

,,現(xiàn)場(chǎng),銷(xiāo)售展示區(qū)與施工區(qū)之間的安全圍護(hù),,"1.銷(xiāo)售展示區(qū)與施工區(qū)之間的封隔是否封閉到位；

2.銷(xiāo)售通道安全防護(hù)措施是否到位

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,,,重點(diǎn)復(fù)核工程做法與設(shè)計(jì)、國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文符合性（工法樣板間）,,"1.防護(hù)欄桿的高度/欄桿間距/安裝位置/固定方式；

2.安全玻璃的設(shè)置、凈高等是否符合強(qiáng)條及設(shè)計(jì)要求；

3.交樓樣板間的戶(hù)內(nèi)分隔、施工做法是否與設(shè)計(jì)相符；

4.材料、部品、設(shè)備、工程做法是否與銷(xiāo)售陳述相符。

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,,防滲漏措施,樣板工程的屋頂、廚衛(wèi)、露臺(tái)、外墻,,防水措施是否到位，樣板工程的實(shí)際效果