綜合體項目營銷策略總綱

前海·卓越時代廣場2017年營銷策略總綱2017.01.13匯報目錄：1.宏觀政策及市場分析

宏觀經(jīng)濟環(huán)境

房地產(chǎn)政策環(huán)境

寫字樓市場分析區(qū)域宏觀經(jīng)濟美國美國失業(yè)率創(chuàng)新低，美元加息，新政府政策有利于經(jīng)濟復蘇歐洲歐元區(qū)經(jīng)濟溫和復蘇，但內(nèi)生動力不足，同時政治的不確定性及貿(mào)易環(huán)境或令經(jīng)濟復蘇承壓日本日本PMI指數(shù)長期在榮枯線上下徘徊，內(nèi)需不足，持續(xù)通縮中國GDP“L型”底部初現(xiàn)，2017年將繼續(xù)保持“減速增質(zhì)”的轉型特征進出口持續(xù)低迷，消費整體維穩(wěn)，成為經(jīng)濟增長主動力實體經(jīng)濟疲軟，民間資本投資意向低目前進入“負利率”時期，資金流動性寬裕，難尋優(yōu)質(zhì)投資標的宏觀經(jīng)濟——國際政經(jīng)環(huán)境不穩(wěn)定，經(jīng)濟復蘇壓力大，影響以投資為主要拉動的國內(nèi)經(jīng)濟；中國國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力大，處于“負利率”時期，資金流動性寬裕，但難尋優(yōu)質(zhì)投資標的2016年前三季度一線城市GDP2010-2016年深圳產(chǎn)業(yè)結構變化趨勢（%）47%46%44%43%43%41%39%53%54%56%57%57%59%61%10.00%

0.00%20.00%60.00%50.00%40.00%30.00%70.00%100.00%

90.00%

80.00%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年第三產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)深圳經(jīng)濟——經(jīng)濟領漲一線城市，經(jīng)濟結構不斷優(yōu)化

2016年前三季度，深圳GDP為12376.66億元，同比增長8.7%，GDP排名全國第四。對比一線城市GDP，深圳市

同比增長最快，增速高達8.7%。

從產(chǎn)業(yè)結構變化來看，深圳產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，2016年前三季度，深圳第三產(chǎn)業(yè)占比超過60%，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)

已經(jīng)成為深圳經(jīng)濟發(fā)展“主引擎”，前三季度，高新技術、文化、互聯(lián)網(wǎng)、新能源等七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)合計

4898.13億元，增長16.0%，占GDP比重39.6%。

5481

4751

4182

4141

4022

3638279880021933826670050001000015000200002500030000深圳福田區(qū)杭州濱江區(qū)北京朝陽區(qū)深圳寶安區(qū)上海徐匯區(qū)廣州天河區(qū)深圳龍崗區(qū)上海浦東新區(qū)北京海淀區(qū)深圳南山區(qū)深圳經(jīng)濟——實體經(jīng)濟疲軟，民間資本投資意向低

◆

《中國區(qū)域孵化能力評價研究報告2016》發(fā)布，深圳南山區(qū)以87.58分蟬聯(lián)第一，同時深圳福田區(qū)、寶安區(qū)、

龍崗區(qū)分別排在第8、第9及第13位，反映深圳整體經(jīng)濟活力足，創(chuàng)新性強。

◆

從上市公司市值排名來看，深圳南山區(qū)以26670億元排在首位，福田區(qū)及寶安區(qū)分別以5481億元及4141億元

分別位居第4及第7位；此外，南山區(qū)的上市公司國家高新技術企業(yè)數(shù)量70家，超過北京海淀區(qū)的62家和上海浦東

新區(qū)的44家，位居全國第一。

各區(qū)上市公司總市值排行（億元）

去庫存

去庫存仍為2016年

房地產(chǎn)市場調(diào)控的

主基調(diào)，直接措施

減少，從增加供給

端、盤活存量市場

等多維度發(fā)力。

1《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（2016.6.3）《土地利用總體規(guī)劃綱要》（2016.6.23）中央政治局工作會議（2016.7.26）

《政府工作報告》（2016.3.5）

各地密集出臺限購限貸政策

（2016.10-11月）

2

因城施策

各地市場在經(jīng)歷2015年的低利率及寬松的政策利好下，市場庫存逐漸下降，一線城市及強二線城市量價持續(xù)走高，因城施策成為房地產(chǎn)調(diào)

控的主旋律。

降稅減負

2016年，財政部發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅，降低交易成本；5月1日，對房地產(chǎn)等行業(yè)實行營改增政策，降

低企業(yè)稅負。

3

《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)

契稅

營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通

知

》（2016.2.17）

兩會提出全面實施“營改增”中央政治局工作會議（2016.7.26）中央經(jīng)濟工作會議（2016.12.16）保薦機構專題培訓會議（2016.7.25）

4

抑制資產(chǎn)泡沫

針對高房價及高地價，

提出了抑制資產(chǎn)泡沫，

抑制投資性需求，證監(jiān)

會也明令禁止房企通過

再融資的途徑拿地。政策環(huán)境—全國——多維度發(fā)力去庫存，以結構性調(diào)控為主，因城施策增加供應評估價

上調(diào)◆“十三五”期間，深圳計劃供應35萬套保障房，800公頃商品住房，緩解供需矛盾；◆

簡化城市更新流程，強區(qū)放權。

調(diào)控

加碼

3.25新政，10.4新政◆“3.25新政”：非深戶社保1改3，兩年內(nèi)有房貸記錄，首付3改4；◆“

10.4新政”：調(diào)控升級，認房認貸，非深戶社保3改5，有貸款記錄首付3改5，深戶單身或離異限購1套，規(guī)范市場運作。

兩度調(diào)高二手房評估價◆

4月1日，調(diào)整房地產(chǎn)評估價，調(diào)整幅度50%-110%；◆

11月8日，再度調(diào)整，調(diào)整幅度15%-25%；◆

未調(diào)整普通住房與非普通住房的標準。政策環(huán)境—深圳——供給端發(fā)力，收緊購房資格，抑制投機性需求，主要針對住宅市場

增加土地及保障房供應過去8年的房地產(chǎn)市場，有一個清晰的“三年小周期”。目前，從2015年3月開始上漲到9月，均價已達6萬元，依據(jù)市場規(guī)律，未來將處于向下調(diào)整階段，周期將持續(xù)15個月左右，預計在2017年底之前，不會有好的表現(xiàn)，市場行情并不樂觀。借鑒政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控規(guī)律來看，預計2017年政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控方向仍是整體偏緊。房地產(chǎn)政策預判——從政策調(diào)控周期來看，2017年整體政策仍偏緊，根據(jù)房地產(chǎn)市場規(guī)律，2017年將處于下行期，甚至延續(xù)到2018年，市場情況不容樂觀寫字樓市場分析——深圳寫字樓市場進入橫盤期，一手辦公供過于求、量跌價漲2016

年全市批準入市的辦公面積約為

43

萬平方米，較15年下跌了

13%,

其中，將近

7

成的供應集中于上半年，下半年累積新增批售面積

13.4

萬平方米，占全年總供應量的不足

4

成。成交均價（萬元）數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會16.7326.7833.3239.3757.431.110

04030205070602011年2012年2013年2014年2015年2016年歷年來成交寫字樓量走勢圖備案面積（萬㎡

）7.165.055.065.035.35.126.135.313.683.863.164.481054326872016年各月寫字樓成交備案均價

寫字樓市場分析

——成交量比2015年成交量下降45.81%，商務市場成交回歸正常市場水平2016

年全市一手辦公成交面積約為

31萬平方米，同比2015年下跌了

45.81%，商務市場回歸正常水平；

2016

年全市一手辦公銷售總額約151.9億元，同比2015年下降33%。寫字樓市場分析——二手辦公租金下降、售價維穩(wěn)2016年深圳市甲級、準甲級寫字樓租金分別為241元/平及201元/平，比15年分別下降了約6%及2%；

甲級寫字樓售價約為

4.48

萬/平，較去年下跌

11.5%，準甲級寫字樓售價

4.29

萬/平，與15年基本持平。其中，中心區(qū)依舊是成交租金售價最高的區(qū)域，平均租金

248

元/平，較去年下跌近

6%；售價

5.24

萬/平，較去年小幅上漲

2.5%。2106年一手辦公成交行業(yè)分布情況2106年一手辦公成交區(qū)域分布情況

福田作為中心辦公區(qū)域的強勢地位仍然無人能及

，全區(qū)成交量占比35%在全市位居第一

2016年寫字樓西進的速度不如去年快，但南山依舊是成交的主力,以超過6

萬平方米的

成交量位列全市第二。

2016年金融為主要成交行業(yè)，占比35.6%，但較去年下降一半以上

而

IT行

業(yè)受到下半年官方PMI

回升的提振成交占比21.1%,較去年上升

兩倍有余。

可售存量已經(jīng)達到82

萬平方米,若將可售存量與本年的成交面積對比,

若后市無新增項目供應,消化全部存量仍需兩年半的時間。

數(shù)據(jù)來源：深圳中原研究中心、深房網(wǎng)

寫字樓市場分析

——深圳寫字樓成交特性：金融、IT電子行業(yè)為主，福田為主要供需區(qū)域，羅湖供過于求從成交企業(yè)的屬性來看，全市仍有六成以上辦公需求被金融、IT

電子及貿(mào)易三大行業(yè)所壟斷；區(qū)域來看，福田、南山為主要成交量區(qū)域；可售存量達到

82

萬平方米，

福田和寶安成為待售存量最大的兩個區(qū)，而羅湖供求關系失衡最為嚴重2016寫字樓大單成交明細片區(qū)樓盤名稱物業(yè)類型成交面積（㎡）成交樓層成交層數(shù)（層）成交總價（億元）成交月份企業(yè)或類型大宗交易占全年交易比福田皇庭中心二級寫字樓2216019-13，36-4010221月寶能地產(chǎn)92.48%福田深業(yè)中城二級寫字樓196921-22（整棟）2211.683月深圳國際控股有限公司97%福田海岸中心二級寫字樓901437-4154.853月某金融機構87.4%二級寫字樓2900020，24-30，3216153月政府機構福田深業(yè)上城二級研發(fā)用房667001-24（整棟）24313月上海銀行與福田某公立機構89%二級研發(fā)用房(T2)11142—47.84月中國太平洋保險公司二級研發(fā)用房(T2)27000—1018.96月中國太平洋保險公司南山方大城(3#樓)二級研發(fā)用房234479-22（整棟）14—6月洪濤股份56%總計：208155㎡數(shù)據(jù)來源：中原、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺

寫字樓市場分析

——大宗交易頻發(fā)，大宗交易總成交面積占全年銷售量的66.7%，是全年寫字樓銷售業(yè)績的重要支撐◆從成交量看，據(jù)統(tǒng)計深圳2016年寫字樓大宗交易頻發(fā)，共完成8宗大宗交易，總成交面積208155

㎡

，是全年寫字樓銷售業(yè)績的重要支撐；◆從項目看，城市更新項目深業(yè)上城與方大城項目共完成4宗大宗交易，總成交面積128289

㎡

，占比2016年大宗交易面積的66.7%；◆從大宗交易較全年成交占比來看，大宗交易占比大，是各個項目去化的主要途徑。實業(yè)

2地產(chǎn)

1保險

2機構政府

2金融行業(yè)

22016年大宗交易客戶來源大宗交易

66.7%

散售33.3%2016年寫字樓成交量成交方式占比數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺

寫字樓市場分析

——深圳寫字樓成交特性：大宗交易為全年寫字樓成交去化主力，客戶主要為金融、實業(yè)等行業(yè)2016年寫字樓成交31.14萬㎡

，但是散售方式的成交量只占比全年銷售量的33.3%，實際上全年散售量并不理想；其余66.7%的銷售量是以大宗交易的形式完成的；從2016年統(tǒng)計的大宗交易客戶來源來看，客戶主要來源于金融、保險、政府機構、實業(yè)、地產(chǎn)五個行業(yè)。1、國際政經(jīng)環(huán)境不穩(wěn)定，經(jīng)濟復蘇壓力大，影響以投資為主要拉動的國內(nèi)經(jīng)濟；中國國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力大，處于“負利率”時期，資金流動性寬裕，但難尋優(yōu)質(zhì)投資標的；深圳經(jīng)濟領漲一線城市，但實體經(jīng)濟疲軟，民間投資意向低；2、從政策調(diào)控周期來看，17年整體政策仍偏緊，根據(jù)房地產(chǎn)市場規(guī)律，將處于下行期，甚至延續(xù)到18年，市場情況不容樂觀；2017年宏觀環(huán)境亦不樂觀，政策將持續(xù)偏緊，短期內(nèi)不會放松，預計市場短期內(nèi)難以回暖，為應對市場不確定性，應該盡早進行銷售。宏觀政策小結市場分析小結

1、深圳寫字樓市場進入橫盤期，一手辦公供過于求、量跌價漲；二手辦公租金下降、售價維穩(wěn)；

2、深圳一手寫字樓銷售量及銷售總額相比2015年大幅下降，回歸到正常市場水平，其中大宗交易為

全年寫字樓去化主力（占全年銷售面積66.7%），主要為金融、實業(yè)、政府機構等行業(yè)；

3、16年成交以金融、電子行業(yè)為主，福田為主要供需區(qū)域，羅湖供過于求；2016年商務市場回歸正常市場水平，其中大宗交易成為去化主力，大宗交易趨勢已顯，或也將成為17年去化主力。匯報目錄：2.競品分析2017年競爭格局分析

核心競品分析區(qū)域項目名庫存建面（約㎡）項目檔次入市時間福田卓越城二期4800甲級寫字樓持銷京基濱河時代大廈4000甲級寫字樓持銷海岸中心1200甲級寫字樓持銷新天商務中心7000甲級寫字樓持銷長富CFC9000超甲級甲級寫字樓持銷深業(yè)上城38000產(chǎn)業(yè)型寫字樓持銷南山方大城8000產(chǎn)業(yè)型寫字樓持銷龍崗榮德國際ECC20000乙級寫字樓持銷賽格ECO12000產(chǎn)業(yè)型寫字樓持銷前海前海世貿(mào)36000總部基地持銷香江金融中心3000總部基地持銷前海卓越壹號10000綜合體持銷寶安前海卓越時代廣場49000甲級寫字樓持銷SOHO藝巒22700產(chǎn)業(yè)型寫字樓持銷總計存量可售面積224700㎡福田28%南山

4%龍崗14%前海22%寶安32%2017在售項目存量市場——全市寫字樓可售存量約22萬㎡

，其中寶安占比最大，其次為福田、前海

◆

2017年全市共有13個寫字樓持銷，年底寫字樓的可售存量面積約為224700㎡；

◆

2017年福田有6個項目持銷，存量面積約為64000㎡

，占比全市存量面積的30%；寶安有2個項目持銷，存量面積約為71700㎡

，占比全市存量面積的32%；前海有2個持銷項目，存量面積約為49000㎡

，占比全市存量面積的22%；龍崗有2個持銷項目，占

比全市存量面積的14%；南山有1個持銷項目，占比全市存量面積的4%。

各區(qū)可售存量面積占比數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺區(qū)域項目名總建面（萬㎡）寫字樓建面（㎡）可售面積（㎡）項目檔次物業(yè)類型入市時間羅湖大中華CEPA1431602900029000甲級寫字樓綜合體2017年中旬南山漢京金融中心21349014314142942甲級寫字樓/商業(yè)甲級寫字樓/商業(yè)2017年下半年中電長城大廈1863551700090000甲級寫字樓/商業(yè)甲級寫字樓/商業(yè)2017年三季度眾冠時代廣場2200373769837698乙級寫字樓綜合體2017年中旬方大城（4號樓）265002650026500產(chǎn)業(yè)型寫字樓綜合體2017年一季度太子灣（一期）1363007000070000甲級總部辦公綜合體2017年二季度前海信利康大廈540005300016167總部辦公總部基地2017年二季度前海卓越金融中心（一期）——5748157481-主要甲級寫字樓綜合體2017年7月華潤前海中心502000339450169725甲級寫字樓綜合體2017年3-4月前海金融中心（T2）29000014000055000甲級寫字樓總部基地2017年二季度寶安中糧天悅壹號1146723300033000乙級寫字樓綜合體2017年8月勤誠達前海世界445004700047000乙級寫字樓綜合體2017年三季度龍崗康利物聯(lián)谷大廈2900910411052055乙級寫字樓產(chǎn)業(yè)園2017年二季度天安云谷800000170000112200乙級寫字樓產(chǎn)業(yè)園2017年6月海源城156000100000100000乙級寫字樓綜合體2017年龍華匯隆商務中心1400009400094000甲級寫字樓甲級寫字樓/商業(yè)2017年總計可售面積103.2萬㎡數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺2017年銷售市場——全市寫字樓預計新增入市可售面積約103.2萬㎡

，主要集中在大前海區(qū)域，入市產(chǎn)品品質(zhì)較好，品牌開發(fā)商云集

◆

2017年全市預計共有19個寫字樓銷售項目入市，供應面積預計有103.2萬㎡

，其中南山、前海、寶安預計有10個項目入市，

供應面積約有64.5萬㎡

，占比62.5%；◆2017年預計入市16項目中以綜合體為主，產(chǎn)品打造品質(zhì)較好，品牌開發(fā)商云集。區(qū)域項目名總建面（㎡）寫字樓建面（㎡）租賃建面（㎡）項目檔次物業(yè)類型入市時間福田京地大廈448384483844838甲級寫字樓單體寫字樓2017年鼎和大廈106670100000100000總部辦公總部基地2017年中國移動信息大廈103575103575103575總部辦公總部基地2017年招商證券大廈10584510584555000總部辦公總部基地2017年CBD國信證券大廈800008000068000總部辦公總部基地2017年華安保險總部大廈55202.955202.935000總部辦公總部基地2017年◆南山◆豪方天際花園二期372825.217427574275甲級寫字樓綜合體2017年中科納能研發(fā)中心200002000020000甲級寫字樓甲級寫字樓2017年大成基金大廈480004800023590總部辦公總部基地2017年海信南方大廈638006380016702總部辦公總部基地2017年2017年全市鵬潤達商業(yè)廣場預計共有23個寫字樓租賃項目入56199市，供應面積56199預計約126萬56199㎡，其中福田總部辦公、南山、寶安、總部基地前海預212017個年舜遠金融大廈有萬㎡36500比；3650036500總部辦公總部基地2017年項目入市，供天虹總部大廈應面積約5600091.26%560004800總部辦公總部基地2017年喜之郎大廈362003620010860總部辦公總部基地2017年2017年預新計百入市麗鞋業(yè)23總部個大廈租賃項目中以總部28300基地為主，總部基地有2830014個，其10500次為產(chǎn)業(yè)園與總部綜辦合體公?？偛炕?017年僑城坊plex（一期）500005000050000產(chǎn)業(yè)型寫字樓產(chǎn)業(yè)用房2017年前海前海時代企業(yè)會館（9號地）585005850058500總部辦公總部基地2017年前海自貿(mào)大廈799407994054140甲級寫字樓總部基地2017年寶安寶能金利通167860152760152760甲級寫字樓甲級寫字樓/商業(yè)2017年海納百川716046550065500乙級寫字樓寫字樓2017年壹方中心寫字樓880000115000115000甲級寫字樓綜合體2017年龍崗康利物聯(lián)谷大廈2900910411052055乙級寫字樓產(chǎn)業(yè)園2017年天安云谷80000017000057800乙級寫字樓產(chǎn)業(yè)園2017年總計可租面積1265594㎡2017年市場競爭格局（租賃）

——17年全市寫字樓預計新增入市可租賃面積約126萬㎡

，主要集中在福田、大前海區(qū)域，其中大前海

區(qū)域的租賃項目會對本案即將交樓的A座產(chǎn)品形成競爭數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺2017年市場競爭格局

——2017年大前海區(qū)域商辦項目集中爆發(fā)，整個大前海片區(qū)成為商辦物業(yè)熱區(qū)，屆時本項目將面臨激烈

的競爭招商太子灣前海金融中心漢京金融中心信利康大廈SOHO藝巒本項目

壹方中心

寶能金利通金融中心

華潤前海大廈?漢京金融中心?占地：11016.94㎡?可售建面：50084㎡?預計入市時間：2017年年底?預計交樓時間：2018年?香江金融中心?占地：4223.5㎡?可售建面：24000㎡?入市時間：2015年12月?交樓時間：2017年底?勤誠達前海世界?占地：56000㎡?可售建面：44500㎡?預計入市時間：2017年下旬?預計交樓時間：2017年底?前海金融中心?占地：53900㎡?可售建面：303310㎡?預計入市時間：2017年上半年?預計交樓時間：2018年?世茂前海中心?占地：12746㎡?可售建面：35904㎡?預計入市時間：2017年年中?預計交樓時間：2019年?華潤前海大廈?占地：54000㎡?可售建面：170000㎡?預計入市時間：2017年5月?預計交樓時間：2019年?信利康大廈?占地：5278㎡?可售建面：16000㎡?預計入市時間：2017年初?預計交樓時間：2017年11月?前海嘉里建設項目?占地：22190㎡?可售建面：120000㎡?預計入市時間：2017年上半年?預計交樓時間：2019年9月?招商太子灣?占地：27000㎡?建面：611500㎡?預計入市時間：2017年初?預計交樓時間：2017年底

中糧天悅壹號勤誠達前海世界?中糧天悅壹號?占地：19225.43㎡?可售建面：27000㎡?預計入市時間：2017年下半年?預計交樓時間：待定卓越前海壹號前海楓葉大廈方大城前海嘉里建設項目香江金融中心世茂前海中心2017年市場競爭格局

——2017年上半年福田、寶安、南山重點區(qū)域已知約有6.6萬平在售供應，此外上半年還有約34.36萬

平待售產(chǎn)品集中入市；下半年約41.54萬平產(chǎn)品集中入市項目入市時間已入市項目2017年上半年2017年年中2017年下半年

方大城京基濱河時代

長富CFC2016年1月2014年1月2014年9月可售剩余量約26616.29㎡

，

產(chǎn)品約103-298-2282㎡

可售剩余量約4000㎡

，產(chǎn)品約120-360-2600㎡

可售剩余量約10000㎡

，產(chǎn)品約360-2000㎡SOHO藝巒2016年3月可售剩余量約22700㎡，產(chǎn)品約94-286-715-1040㎡

香江金融中心

信利康大廈

招商太子灣

前海金融中心

華潤前海中心寶能金利通金融中心

壹方中心

世貿(mào)前海中心

勤誠達前海世界

中糧天悅壹號

前海嘉里建設項目

漢京金融中心

2015年12月

2017年4月

2017年5月2017年上半年

2017年5月

2017年年中

2017年年中

2017年9月2017年下半年2017年下半年2017年下半年2017年下半年可售剩余量約3000㎡

，產(chǎn)品約89-247-2200㎡

可售約1.6萬㎡

，產(chǎn)品約150-200-1800㎡

可售約7萬㎡

，整層起售，暫未分割

可售約5.5萬㎡

，產(chǎn)品約80-350-1544㎡

可售約16.9萬㎡

，產(chǎn)品約135-276-2200㎡

租賃

租賃

可售約3.6萬㎡

，產(chǎn)品約140-300-2000㎡

可售約4.45萬㎡

，產(chǎn)品約59-191-1600㎡

可售約3.3萬㎡

，產(chǎn)品約58-230-1800㎡

公寓建面約6萬㎡

，產(chǎn)品——

可售約4.3萬㎡

，標準層約1120-1950㎡競爭分析-市場競品梳理

——2017年與項目直接形成競爭關系的項目共14個，主要集中在前海、寶安及南山片區(qū)，預計在第二

季度集中入市，屆時會對項目產(chǎn)生巨大的競爭2017年上半年2017年下半年香江金融中心約0.3萬㎡SOHO藝巒

約2.3萬㎡寶中片區(qū)前海片區(qū)西鄉(xiāng)、新安片區(qū)壹方中心主樓

（租賃）約11.5萬㎡南山片區(qū)

中糧天悅

約3.3萬㎡

勤城達前海世界

約4.7萬㎡太子灣（一期）

約7萬㎡

漢京金融中心

約4.3萬㎡

前海世茂主樓

華潤前海中心

約16.97萬㎡

前海金融中心

約5.5萬㎡

信利康

約1.6萬㎡前海嘉里中心

約6萬㎡

卓越前海金融中心

寶能金利通（租賃）

約15.27萬㎡

約3.6萬㎡約8萬㎡競爭格局2017年前?！ぷ吭綍r代廣場一級競爭搶奪客戶華潤前海中心（寫字樓）、卓越前海壹號（寫字樓）、前海金融中心（寫字樓）、太子灣商務中心（一期）、信利康大廈、前海世茂大廈二級競爭分流客戶漢京金融大廈、前海嘉里中心（公寓）三級競爭影響客戶香江金融中心、中電長城大廈、勤誠達前海世界、中糧天悅壹號、SOHO藝巒、方大城、壹方中心（租）、寶能金利通（租）競爭分析-競品層面分析

——項目現(xiàn)處于持銷期，華潤前海中心、卓越前海壹號、前海金融中心、太子灣商務中心、信利康大廈

、前海世茂會對本項目造成直接競爭，分流客戶，對項目影響最大，二級競爭會分流部分投資客◆一級競爭：區(qū)域相近，產(chǎn)品相當，直接競爭，搶奪客戶◆二級競爭：區(qū)域外項目為主，產(chǎn)品品質(zhì)相近，對投資客戶有一定分流◆三級競爭：在一定程度上影響客戶選擇判斷的項目項目基本信息項目位置桂灣片區(qū)二單元02街坊占地面積61800㎡建筑面積地上503000㎡525800㎡100%地下22800㎡各物業(yè)占比辦公可售部分169725㎡32.2%自用部分169725㎡32.2%公寓公寓55950㎡10.6%商業(yè)商業(yè)52760㎡，其中地下22800㎡14.9%酒店酒店50000㎡10%市政配套市政配套4840㎡1%土地性質(zhì)商業(yè)性辦公用地容積率≤9.33使用年限40年工期要求36個月完成50%，48個月100%投入使用T2棟寫字樓

2/3可售

T4棟公寓

整棟可售預計2016年

10月發(fā)售T3棟原定為酒店，目前由于政策原因尚未確定使用方向華潤前海中心項目T1棟寫字樓

全部自持T5棟寫字樓

整棟可售

競品項目分析：華潤前海中心，50萬平商務綜合體，5萬平升級版萬象城商業(yè)寫字樓一半自持、一半可售，需簽訂世界500強金融企業(yè)進駐。預計2017年5月推出寫字樓，推售T2、T5棟寫字樓，推售面積16.9萬㎡

，標準層面積為2200㎡

，劃分為12套單位，產(chǎn)品面積段136-288㎡

。競品項目分析：華潤前海中心，預計5月舉行整體項目發(fā)布會，推出T2、T5棟寫字樓，以拓展大客戶為主2017年1月新老客戶維系，申請預售證2017年5月舉行發(fā)布會，預計推出T2、T5棟寫字樓寫字樓產(chǎn)品，推售面為16.9萬㎡重要節(jié)點：2016年10月樣板放開華潤前海中心目前以維系新老客戶為主，預計在5月份舉行項目整體的產(chǎn)品發(fā)布會，并推出T2、T5棟寫字樓，推售面積為16.9萬㎡

。拓客方式預計會以拓展大客戶為主，拓展大客戶的主要途徑是利用開發(fā)商資源進行大客戶拓展。2016年11月舉行”officeasy”的發(fā)布會項目基本信息項目名稱前海金融中心區(qū)域前海桂灣臨海大道占地面積23942㎡建筑面積約29萬㎡（辦公約14.8萬㎡，商業(yè)約2.2萬㎡，地下商業(yè)約8000㎡，公寓約3萬㎡）產(chǎn)權年限40年樓棟狀況1棟公寓，2棟寫字樓寫字樓樓體高T1棟54層高268米/T2棟37層高180米/T3棟32層高136米寫字樓層高4.5米，凈高3.3米寫字樓標準層TI棟1661-2240㎡，T2棟1544㎡大堂T1棟高20米，T2棟高16米使用率T2約75%車位數(shù)共1141個電梯奧的斯，T1棟共25部，T2棟共13部，梯速7m/s空調(diào)T1VAV，T2風機盤管，集中供冷幕墻雙銀超白LOW-E（12+12+10）出售價格——定位國際金融中心物業(yè)CBRE預計落成年份2017年T2寫字樓T3公寓

競品項目分析：前海金融中心，29萬平商務綜合體，桂灣金融區(qū)頭排項目目前規(guī)劃兩棟寫字樓一棟公寓，主要用于引進國際金融機構?？墒蹖懽謽敲娣e約14.8萬，預計17年5月將會推出T2棟寫字樓產(chǎn)品,

推售面積約5.5萬㎡

，標準層面積約為1550㎡

，產(chǎn)品面積段為100-250㎡

。

T1

寫字樓競品項目分析：前海金融中心，預計5月入市，推出T2棟寫字樓，優(yōu)先整層、半層銷售2017年1月展示中心目前已對外開放，可接待客戶2017年5月預計將會推出T2棟180米高的寫字樓產(chǎn)品，推售面積為5.5萬㎡重要節(jié)點：2016年12月全球發(fā)布會2017年前海金融中心宣傳策略延續(xù)“前海封面，首排資產(chǎn)”宣傳主題，會主要依據(jù)時間節(jié)點進行相應宣傳并舉行相應活動，預計會進行營銷中心開放、開盤、高端論壇等活動。銷售策略主要針對大客戶，優(yōu)先整層、半層銷售。預計會通過兩家開發(fā)商內(nèi)部資源及代理商自有客戶進行拓客。高峰論壇前海封面，首排資

宣傳產(chǎn)開盤活動地址蛇口港灣南，地鐵2、5、12號線穿過開發(fā)商招商局置地物業(yè)組成6棟寫字樓，底層商業(yè)，有連廊貫穿樓層數(shù)12-16層總建筑面積13.63萬㎡占地面積2.78萬㎡辦公面積約7萬㎡（ABCD約5.8萬㎡E、F盒子約1.2萬㎡）商業(yè)面積約1萬㎡標準層1000㎡分成6個單位，其中四角的四個單位有入戶陽臺標準層高4.5m凈高3.15m大堂雙大堂，-1停車場有一個停車場精裝修，會所感外立面造價1800-2000元每平，超白玻雙銀LOW-E玻璃幕墻，內(nèi)置燈，節(jié)能低碳車位比90：1綠化率40%建筑節(jié)點2016年底封頂，2017年9-12月交樓推售策略先推A、B座，報價10萬，C、D有客戶在談D座C座A座E座F座B座

競品項目分析：太子灣商務廣場，170萬平方米大型綜合體，招商局開發(fā)運營太子灣片區(qū)規(guī)劃總占地69萬平方米，總建筑面積約170萬平方米，以22萬噸級郵輪母港為依托，同時涵蓋商業(yè)、辦公、商務公寓、住宅、酒店多元業(yè)態(tài)，三條地鐵同時穿過，交通便利。太子灣商務廣場（一期）預計2017年4-5月入市，入市寫字樓面積約7萬㎡

。競品項目分析：太子灣商務廣場，整棟出售，目前在拓展大客戶，談到大客戶再拿預售證2016年12月2日在蛇口南海希爾頓酒店舉行太子灣全球發(fā)布會2016年7月營銷中心開放2017年一期拓展大客戶，整棟出售，談到大客戶再拿預售證2017年太子灣商務廣場宣傳策略主要依托于“油輪都會綜合體”、“深圳未來海上門戶”、“智慧城市”等來開展；太子灣商務廣場銷售策略將以大客戶拓展為主，項目產(chǎn)品將整棟出售，主要是通過高端論壇、游艇會、招商自有資源、代理公司客戶等渠道來拓展大客戶。重要節(jié)點：高端游艇會招商自有資源高峰論壇項目基本信息項目名稱前海信利康大廈區(qū)域前海媽灣占地面積5277.75㎡建筑面積54000㎡產(chǎn)權年限40年容積率10.23樓棟狀況地面1-6層為商業(yè)裙樓，7-34層為寫字樓寫字樓樓體高175m寫字樓層高4.5m大堂殿堂級挑高大堂，甄選意大利雪花白大理石等進口用材樓層劃分共計34層，避難層12、24樓，架空層4樓寫字樓標準層1910平寫字樓產(chǎn)品面積段170平-270平每層8個產(chǎn)權面積電梯13部高速電梯+1部VIP電梯空調(diào)大金VRVX系列空調(diào)可售樓層可售樓層是3-14層共計16000平（除架空層和避難層外，14層僅DE兩個單位銷售）定位“平臺+基地”智慧供應鏈生態(tài)圈區(qū)域配套地鐵5號線怡海站上蓋物業(yè)，共享19單元03街坊，三級連廊等優(yōu)勢認證LEED金級認證、5A國際標準商業(yè)

1~2F10,000㎡

競品項目分析：信利康大廈，打造“平臺+基地”智慧供應鏈生態(tài)圈信利康電商大廈占地面積5277.75平方米，規(guī)劃建筑面積54000平方米，70%自持，僅30%可售（3-14F，可售面積約1.6萬㎡

）。目前蓄客中，正在申請預售許可證，預計2017年4-5月進行推售

，標準層1800㎡

，產(chǎn)品面積段為170-270㎡

，價格預計9.5萬元/平。項目將打造“平臺+基地”智慧供應鏈生態(tài)圈，打造供應鏈總部集群服務基地。

寫字樓

3~34F

約5.4萬㎡競品項目分析：信利康大廈，預計3月開放展示中心與樣板房，4-5月開盤，可售面積約1.6萬㎡

，常規(guī)推售，沒有大動作

2017年3月樣板房開放

2017年4-5預計推售，推售面積1.6萬㎡

，產(chǎn)品面積段為

170-270㎡重要節(jié)點：

2017年3月展示中心開放目前信利康大廈在前海周大福購物中心的外展點接待客戶，預計2017年3月份展示中心與樣板房開放，2017年4-5月進行推售，推售面積為1.6萬㎡

，產(chǎn)品面積段為170-270㎡

，標準層1800㎡

。信利康大廈的宣傳策略主要圍繞“打造供應鏈總部集群服務基地”展開，預計17年依舊會延續(xù)16年宣傳策略。信利康大廈的目前沒有制定特殊的銷售策略，正常推售。

2017年1月前海周大福購物中心的外展點接待客戶項目基本信息總建筑面積15.3萬㎡建筑高度330米地塊面積12746.3㎡寫字樓面積12萬㎡（30%可售）商業(yè)面積地上3萬㎡，地下1萬㎡項目容積率11.77項目覆蓋率65%停車位640限制條件70%辦公物業(yè)10年內(nèi)不允許轉讓商業(yè)限整體轉讓或整層銷售項目總建筑面積為15.3萬，由六棟商業(yè)與一棟寫字樓組成，目前商業(yè)已整體出售，寫字樓共計12萬㎡

，70%自持或出租，可售寫字樓面積3.6萬㎡

，預計銷售高層寫字樓產(chǎn)品，但項目規(guī)劃調(diào)整，預計9月份取得預售證。競品項目分析：前海世貿(mào)，15.3萬平商務綜合體，項目規(guī)劃調(diào)整，預計9月入市項目基本信息位置前海深港現(xiàn)代服務業(yè)七單元一街坊建設用地面積3.25萬㎡建筑面積19.5萬㎡100%各物業(yè)占比辦公120000㎡61.54%公寓60000㎡30.77%商業(yè)14515㎡7.44%物業(yè)用房405㎡0.21%市政配套80㎡0.04%

競品項目分析：前海嘉里中心，嘉里開發(fā)運營，片區(qū)公寓物業(yè)稀缺前海嘉里中心建筑用地面積3.25萬㎡

，建筑面積19.5萬㎡

，其中辦公面積為12萬㎡

，公寓面積為6萬㎡

。公寓預計2017年5月入市，現(xiàn)已開放展示中心，寫字樓入市時間待定，預計2018年推售。本項目項目地址深南大道與科技中二路交匯處占地面積(㎡)11016.94總建筑面積(㎡)165455.46計容面積(㎡)110169建筑高度(m)320建筑容積率10樓層分布停車場：-5F—-1F商業(yè)：-1F—4F辦公樓層：8-61（其中5F、19F、34F、49F、為避難層，6-7層為創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用房）辦公面積(㎡)100169園林面積(㎡)3000商業(yè)面積(㎡)9780辦公標準層面積(㎡)6-18（低區(qū)）：約200020-33（中區(qū)）：約1700—195035-48（中高區(qū)）：約1350—170050-61（高區(qū)）：約1120—1350車位數(shù)量（個）總數(shù)：881競品項目分析：漢京金融中心，品質(zhì)優(yōu)越，配套成熟占據(jù)深南大道一線，地處南山科技園核心，周邊配套完善，靠近各大商業(yè)圈。因創(chuàng)新外立面、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)及配套齊全，很大程度吸引了部分企業(yè)設立總部辦公。預計2017年下半年入市，可售面積約4.3萬㎡

。指標項目華潤前海中心前海金融中心世貿(mào)前海中心前海信利康大廈前海卓越時代廣場對比外部條件區(qū)位桂灣片區(qū)桂灣片區(qū)前灣片區(qū)前灣片區(qū)寶安中心區(qū)較弱交通緊鄰鯉魚門地鐵站、距離樞紐站距離750米，夢海大道旁緊鄰前海灣樞紐站緊鄰臨海大道、興海大道、距離高速口1公里緊鄰臨海大道、興海大道、距離高速口1公里距臨海地鐵站400米、寶華站350米、距離樞紐站距離2公里持平景觀一線海景資源一線海景資源，橫看整個海灣向東看，月亮灣公園、南山公園向東看，興海公園、月亮灣公園、南山公園一線海景資源持平交樓時間交樓時間2018年下半年未定商業(yè)2018年交付寫字樓2019年交付2017年11月C座：2017年11月占優(yōu)內(nèi)部條件層數(shù)T5共53層，T2共49層37層67層34層35層較弱樓層分區(qū)T2：低區(qū)6-21F，中區(qū)23-37F，高區(qū)層39-49FT5:低區(qū)6-19F，中區(qū)21-33F，中高區(qū)層35-45F，高區(qū)47-53FT2:低區(qū)5-16F，中區(qū)18-27F，高區(qū)層29-37F低區(qū)5-10F,中區(qū)50-60F,高區(qū)61-65F,頂層66-67F低區(qū)11F以下,中區(qū)13-23F,高區(qū)25-34FC棟：低區(qū)3-12F，中區(qū)15-22F，高區(qū)23、25-32F－層高4.1m4.5m4.2m－4.2m中低凈高2.8m3.3m3m－2.9m中低標準層面積2200㎡1544㎡2000㎡18002400㎡占優(yōu)大堂高度T5約12.8m，T2約12.4m16m16.2m－13.5m中等大堂面積1060㎡————－C座：830㎡－網(wǎng)絡地板150mm120mm120mm－120mm中等幕墻2.4M低輻射LOW-E雙層中空玻璃雙銀超白Low-E玻璃雙銀LOW-E中空鋼化玻璃三層雙銀LOW-E玻璃幕墻單元式結構low-E雙銀中空鋼化玻璃中上電梯數(shù)量T5共24部，T2共22部T2:13部16部14部C座:16部中上電梯品牌通力奧的斯未定日立日立占優(yōu)電梯速度6米/秒7米/秒6米/秒－4米/秒較弱空調(diào)系統(tǒng)風機盤管+區(qū)域中央供冷風機盤管+區(qū)域中央供冷VAV中央空調(diào)大金VRVX系列空調(diào)冰蓄冷中央空調(diào)系統(tǒng)占優(yōu)電力系統(tǒng)兩路獨立市政電源，并配有一臺1,200kw柴油發(fā)電機市政電源，1部后備發(fā)電機組市政供電市政供電雙回路供電系統(tǒng)及備用發(fā)電機占優(yōu)停車位178/1T2:78/1251/1310/1，并設置充電樁175/1中等物業(yè)費25元/㎡/每月未定未定未定20元/㎡/每月占優(yōu)競爭分析-競品對比分析——本案的明顯競爭點在于交樓時間早，現(xiàn)樓優(yōu)勢明顯；產(chǎn)品品質(zhì)上部分打造略占優(yōu)勢；競品集中在年中入市，本案具有先發(fā)優(yōu)勢，同時具有商務品牌優(yōu)勢整棟推售，可散賣半層起售30%可散賣，推售樓層預計為5-10F，50-67F信利康總部將遷入，少量可散賣，推售樓層待定整棟推售競爭分析-競品對比分析

——華潤前海中心在戶型劃分、散賣銷售與本項目產(chǎn)品最為相似

標準層1544

㎡

10分戶80—350㎡

37層

。。

23層

22層

21層

20層

19層

18層

17層

16層

15層

14層

13層

12層

11層

10層

9層

8層

7層

6層

5層

4層

3層

2層

1層前海金融中心T2標準層2000㎡10分戶140-300㎡

67層

。。

55層

54層

53層

52層

51層

50層

49層

48層

47層

46層

。。

14層

13層

12層

11層

10層

9層

8層

7層

6層

5層

4層

3層

2層

1層

世貿(mào)前海中心

標準層2400㎡

11分戶160-440

㎡

32層

。。。。

22層

21層

20層

19層

18層

17層

16層

15層

14層

13層

12層

11層

10層

9層

8層

7層

6層

5層

4層

3層

2層

1層前海卓越時代廣場

推售

未確定持有/出租

商業(yè)標準層1800㎡8分戶170㎡

起

34層

。。

23層

22層

21層

20層

19層

18層

17層

16層

15層

14層

13層

12層

11層

10層

9層

8層

7層

6層

5層

4層

3層

2層

1層前海信立康大廈標準層2200

㎡12分戶130-274㎡

53層

。。

24層

23層

22層

21層

20層

19層

18層

17層

16層

15層

14層

13層

12層

11層

10層

9層

8層

7層

6層

5層

4層

3層

2層

1層

華潤前海中心T52017年大前海區(qū)域多個品牌開發(fā)商開發(fā)項目集中在二季度入市，整個大前海區(qū)域成為商務熱區(qū)，屆時本項目將面臨的十分激烈競爭，但本案具備先發(fā)優(yōu)勢，可搶占上半年市場窗口期；同核心競爭對手相比較，本項目在卓越商務品牌、現(xiàn)樓、價格等方面具有優(yōu)勢，但硬件沒有絕對優(yōu)勢，本案應增強軟實力。競爭市場小結?

2017年預計19個可售項目入市，新增面積103.2萬㎡

，但多在中下旬入市；上半年存量市場較少，是項目的先發(fā)窗口期，本案應在上半年大量銷售；?

2017年全市新增租賃面積大，但與本案形成直接競爭的競品集中在大前海區(qū)域；?

從區(qū)域地段，入市和交樓時間、產(chǎn)品硬件等方面考慮，華潤前海中心、卓越前海壹號、前海金融中

心、太子灣商務中心

、信利康大廈、前海世茂是項目最大的競爭對手，將嚴重分流本案的客流；?

競品現(xiàn)有銷售策略多為大客戶拓展為主，也將是本案零散單位銷售窗口期；?

基于核心競爭對手，本案的核心競爭點在：卓越商務品牌優(yōu)勢、現(xiàn)樓、價格優(yōu)勢；匯報目錄：3.客戶分析

上門/進線客戶分析

成交客戶分析?

數(shù)據(jù)來源：項目上門客戶、進線客戶以及成交客戶?

樣本時間：2016年1月1日-12月25日?

有效上門客戶1741批，有效進線客戶497批，成交113手35876.51平（以認購時間為準）數(shù)據(jù)說明2016年度客戶分析寶中702西鄉(xiāng)109新安65福田315南山261龍華36羅湖41

其他30深圳其他區(qū)域71寶安其他區(qū)域49福永29?寶安上門客戶主要來自項目樓體字，其次是轉介和call客等，后期應強化樓體字，同時兼顧戶外T牌、LED效果，內(nèi)容上應符合寶安客戶習性；?南山進線主要來自東濱路與后海大道交匯處戶外T牌；建議增加南山片區(qū)推廣幅度，保證南山客戶進線量；?福田進線主要來自卓越自有資源、戶外T牌；建議在項目重大節(jié)點期間，增加卓越自有資源投放。寶安中心區(qū)186西鄉(xiāng)35新安29福田50南山83龍華9羅湖8

其他：4深圳其他區(qū)域7寶安其他區(qū)域25福永17進線客戶來源區(qū)域進線上門客戶區(qū)域分布：寶安客戶是項目進線、上門主力，主要是項目推廣集中在周邊鋪開，且效果明顯，外區(qū)域以南山、福田客戶為主上門客戶來源區(qū)域朋友介紹CA

L

L

客卓越自有資源卓越時代樓體卓越老業(yè)主雜志報紙電視廣告電臺網(wǎng)絡led后海樓體字戶外友介其他轉介后海樓體字項目樓體字LED網(wǎng)絡報紙卓越自有資源電臺進線轉上門老客戶戶外138

0

49

4

1

22

55

1

4

364

66

1

47

6

9

3277

0

23

5

43

0

1

1

21477

2

1

5

8

0

111171355

1

6

4

1

0?推廣渠道除樓體字之外，call及戶外T牌效果最佳，call客資料中，寶安區(qū)、福田區(qū)的豪宅以及寫字樓效果最佳；?友介的上門率較高，項目的口碑已經(jīng)樹立；轉介客戶的主要來源是（二級、三級、內(nèi)部員工、關鍵人轉介）等；?網(wǎng)絡覆蓋面較廣，分布范圍較散，擴大項目在全市范圍的發(fā)聲；卓越自有資源上門客戶的辦公區(qū)域主要是福田，后期可繼續(xù)投放以挖掘關內(nèi)客戶189

12

49

16153

1

40000002710755920181173030

222

32

24

26125301312231291191各區(qū)域客戶上門認知途徑寶安中心區(qū)西鄉(xiāng)新安福永寶安其他區(qū)域南山福田龍華羅湖深圳其他區(qū)域其他11

0513000

30

1

701123320102

0

4

001001282

3

12

0

3

01914187各區(qū)域客戶進線認知途徑寶安中心區(qū)西鄉(xiāng)新安福永寶安其他區(qū)域南山福田龍華羅湖深圳其他區(qū)域其他進線上門客戶認知途徑：除樓體字外，戶外廣告、網(wǎng)絡進線效果最好，應持續(xù)投入，項目進線轉上門率為9.84％房地產(chǎn)工程金融教育實業(yè)電子科技文化傳媒醫(yī)療咨詢服務貿(mào)易設計投資物流房地產(chǎn)工程設計金融文化傳媒咨詢服務投資教育醫(yī)療物流貿(mào)易其他實業(yè)電子科技其他60

51

30

39201

21712148

6?三大行業(yè)中投資客比例較高，后期可能會影響入伙率；實業(yè)企業(yè)主自用占比較高，此類企業(yè)為改善型辦公類客戶，部分大單位成交作為企業(yè)總部，部分為提升企業(yè)形象。?貿(mào)易、電子科技、房地產(chǎn)客戶主要考慮投資；其他行業(yè)置業(yè)目的較分散5261449672

41441421301001

8

410234117

41619796各行業(yè)進線客戶置業(yè)目的投資兼自用自用投資142362001312371135

6435188153357629122207814321213531

915

8164

40

29101各行業(yè)上門客戶置業(yè)目的投資兼自用自用投資進線上門客戶認知途徑：客戶主要從事實業(yè)、投資、金融三大行業(yè)，屬寶安支柱型產(chǎn)業(yè)?截至2016年12月25日共成交113手，寶安區(qū)域59手，南山區(qū)域21手，福田區(qū)域17手。后期要繼續(xù)維持項目周邊的形象樹立與宣傳，深入拓展熙龍灣、深業(yè)新岸線等寶安豪宅區(qū)；?外區(qū)域客戶主要居住在香蜜湖、華僑城、后海的豪宅之內(nèi)，購買實力強，后期需持續(xù)挖掘。59寶安

21南山

17福田

4龍華

2龍崗

1羅湖

1光明

3東莞

2北京

1廣東

1湖南

1武漢成交客戶區(qū)域

辦公地址

寶安區(qū)僑創(chuàng)公司寶安區(qū)深圳嘉禾盛科技有限公司

寶安區(qū)宏發(fā)中心大廈

寶安區(qū)龍光世紀大廈

寶安區(qū)金置豐廣場批數(shù)

1

1

1

1

1

寶安區(qū)鑫永盛大廈寶安區(qū)中糧地產(chǎn)集團中心

寶安區(qū)名優(yōu)A座

南山區(qū)海運中心主塔樓

南山區(qū)興華工業(yè)大廈

南山區(qū)迪雅大廈

福田區(qū)免稅商務大廈福田區(qū)新天世紀商務中心11111111

福田區(qū)卓越城

福田區(qū)大慶大廈

龍華新區(qū)粵商中心

龍崗區(qū)集銀皮革廣場

龍崗區(qū)新夏工業(yè)城

羅湖區(qū)逸翠大廈

光明新區(qū)漢海達科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園

東莞市杞立洲科技園陸豐市海豐縣金園工業(yè)區(qū)美達化工涂料有限公司

武漢市武漢天地

北京市萬達廣場

北京霍營紫金新干線111111111111

居住地址

寶安區(qū)熙龍灣寶安區(qū)深業(yè)新岸線

寶安區(qū)君逸世家

寶安區(qū)天御豪庭

寶安區(qū)桃源居

寶安區(qū)匯一城

寶安區(qū)尚都花園

寶安區(qū)雅豪軒批數(shù)

8

6

3

3

3

2

2

2

南山區(qū)華僑城純水岸

南山區(qū)卓越淺水灣

南山區(qū)十五峯

寶安區(qū)幸福海岸

寶安區(qū)海欣花園

寶安區(qū)海語西灣

寶安區(qū)東江豪苑

寶安區(qū)高發(fā)西岸花園

寶安區(qū)金港華庭

寶安區(qū)國際新城

寶安區(qū)西岸觀邸寶安區(qū)招商華僑城曦城222111111111

寶安區(qū)金泓凱旋城寶安區(qū)冠城世家蟠龍軒

寶安區(qū)鴻榮源禧園

寶安區(qū)懷德社區(qū)

寶安區(qū)樂群村

寶安區(qū)凱旋城

寶安區(qū)風臨洲花園

寶安區(qū)尚都花園

寶安區(qū)泰華陽光海

寶安區(qū)華盛薈

寶安區(qū)御龍居

寶安區(qū)新錦安雅園

南山區(qū)諾德3棟

南山區(qū)蘭溪谷

南山區(qū)悠園天地家園

南山區(qū)海月三期

南山區(qū)賽嘉公寓

南山區(qū)寶能太古城111111111111111111

南山區(qū)深圳灣1號

南山區(qū)卓越維港

南山區(qū)潤府南山區(qū)方鼎華庭鼎盛閣

南山區(qū)高山花園

福田區(qū)香荔花園

福田區(qū)香榭茗園

福田區(qū)頤林雅苑

福田區(qū)益田花園福田區(qū)黃埔雅苑駿悠園

福田區(qū)水榭花都

福田區(qū)金地海景花園

福田區(qū)東海國際公寓

福田區(qū)碧海云天

龍華新區(qū)中航天逸

龍華新區(qū)金地梅隴鎮(zhèn)龍華新區(qū)合正中央原著

東莞市大運城邦

湖南婁底市金益紫檀1111111111111111111全年成交客戶區(qū)域分布：成交客戶主要集中在豪宅區(qū)域內(nèi)；后期應針對這部分豪宅客戶持續(xù)拓展、滲透

成交客戶辦公地址及居住地址認知途徑成交數(shù)量上門總數(shù)成單率老帶新163151.61%老業(yè)主再購83324.24%員工內(nèi)部轉介114723.40%進線轉上門64513.33%外部關鍵人轉介自然上門121822412.50%9.38%拓客11010.00%call客111955.64%轉介315615.53%朋友介紹2832.41%戶外1601.67%樓體44430.90%151414443421211114145125121投資兼自用自用投資?除轉介外，自然上門成交量最高，說明區(qū)域炒作和項目價值傳遞得到客戶認可；call客成交量次之，后期應注重有效利用兼職call客團隊、加強對銷售call客的管理；?從成單率看，老帶新、老業(yè)主再購、員工轉介最高，后期需加強業(yè)主和老客戶活動創(chuàng)新，持續(xù)維護老業(yè)主，挖掘老客戶全年成交客戶認知途徑：自然上門、老帶新是項目主要成交途徑；啟動轉介后，市場客戶攪動效果明顯，項目市場口碑建立前提下，客戶維護質(zhì)量及效果好

成交客戶的認知途徑

14

13成交客戶購買房號組合面積段房號及組合170平及以下C棟：02/03/04/05/06/08/09/10/11260~340平A棟：03C棟：01/02/08、03+04、04+05、05+06、09+10430-500平C棟：07、04+05+06、03+04+05、01+11、06+07、08+09620-940平C棟：04+05+06+07、05+06+07、07+08、08+09+101000平以上C棟：03+04+05+06+07、06+07+08+09+10、08+09+1011

1??170平以下客戶數(shù)量較多，但整體成交面積較小，且這部分客戶投資客較多，多為初級投資客；投資客成交面積較小，自用客及投資兼自用客戶承受面積更大，后期需注重產(chǎn)品自用優(yōu)勢的包裝，引導自用屬性認知，實現(xiàn)單首成交面積拔升；1711301588852.649422.246286.135013.316302.1902000400060001000080000102030406050

9170平及以下

6260-340平

4

2430-500平

4

2620-940平

21000平以上投資兼自用自用投資去化面積全年成交客戶購買面積：項目620平以上成交面積占比32％，大客戶支撐整體去化量，后期需重視大客戶的拓展與維護

成交客戶購買面積12

881311

1

3房地產(chǎn)

6金融

4

2貿(mào)易

3實業(yè)

1

2

3投資

1

1

3制造業(yè)

7

2

1電子

4

1物流

2文化傳媒

2律師

3

1

1工程

1家庭主婦

1家具

2互聯(lián)網(wǎng)

1公務員

1健康

2珠寶投資兼自用自用投資?成交客戶從事行業(yè)較分散，但金融、實業(yè)、貿(mào)易、電子行業(yè)仍為主要行業(yè)；其中金融、實業(yè)、貿(mào)易、電子客戶以投資客為主，其中，實業(yè)、金融類仍也有較多考慮自用；其他行業(yè)客戶從事行業(yè)較分散，購置物業(yè)多用來投資；?受政策帶動影響，實業(yè)類、貿(mào)易類客戶比例有所增加，后期可針實業(yè)類客戶進行針對拓展全年成交客戶從事行業(yè)：實業(yè)、金融、貿(mào)易、電子科技仍為主要成交行業(yè)，后期可重點拓展實業(yè)、金融類客戶

成交客戶從事行業(yè)1211111111629.253195.291251.761506.24

11925.541807.24050010001500200035003000250000.511.52.5

2實業(yè)投資金融物流電子科技貿(mào)易投資兼自用自用投資去化面積??600平以上客戶行業(yè)較為平均，集中在實業(yè)、投資、金融、電子、物流行業(yè)客戶為主，其次是貿(mào)易；投資、實業(yè)、金融類客戶投資兼自用占比較高；而物流、電子類客戶主要考慮純自用需求；600平以上客戶行業(yè)和置業(yè)目的：600平以上客戶行業(yè)以實業(yè)、資深投資客、金融等幾大主要行業(yè)為主，整體投資及投資兼自用屬性較為顯著。

600平以上客戶置業(yè)目的113111111688.541973.31625.88771.691807.24734.73940.711221.981299.66500015001000200025000.5

01

21.52.533.501~0301~0908~1005~0701~0707+0804~0706~1003~07?項目整體成單率10.3%，600平以上客戶成單率31.9%；大客戶誠意度更高，對價格、區(qū)域、戶型等因素抗性更少；后期應重點拓展大客戶，以支撐項目整體價格及客戶質(zhì)量；600平以上客戶房號選擇：成交11批600平以上客戶，所有客戶均選擇07、08海景單位，這部分客戶對價格抗性低，仍為項目C座目標客戶群

600平以上客戶戶型選擇212112114280.98688.541973.312975.1652.88771.6905001000200015002500400035003000450000.51

21.52.5

43.5

34.5員工內(nèi)部轉介朋友介紹自然上門轉介老業(yè)主再購老帶新625~9401000平以上去化面積?625-940平客戶共7批5040.31平，1000平以上客戶4批6302.19平；?1000平以上客戶主要認知途徑為自然上門和員工轉介；后期應持續(xù)進行銷售資源利用，加強項目價值輸出的頻率和范圍，強化項目形象，引導客戶自然上門；?625－940平客戶主要認知途徑為老業(yè)主資源（老帶新、再購）、員工轉介，后期應加強對老業(yè)主維護，同時進行卓越、代理公司內(nèi)部資源利用600平以上客戶認知途徑：員工內(nèi)部轉介、外圍轉介上門為大客戶認知項目的主要途徑，其中自然上門、老業(yè)主渠道也體現(xiàn)了項目客戶維護質(zhì)量高，推廣效果好。

各認知途徑的客戶去化面積11%62.26%

38.57%37.46%

31.85%

23.10%

19.17%17.24%11.34%27.40%

18.48%

12.41%10.00%

0.00%30.00%20.00%70.00%60.00%50.00%40.00%寶中南山福田外區(qū)域成交客戶情況：寶中客戶為項目成交主力，但隨著時間推移，寶中成交客戶比例逐漸下降，而南山與福田成交比例不斷擴大；區(qū)域內(nèi)客戶消化，應加強外區(qū)域客戶拓展。

主要區(qū)域成交數(shù)量季度變化第一季度第二季度第三季度第四季度?福田區(qū)客戶總上門客戶306批，其中成交客戶17批，成單率為5.6％；主要是部分福田客戶對區(qū)域認可度低，非前海區(qū)域，對項目區(qū)域、價格存在較大抗性；?成交客戶以440平以下的投資客為主，主要通過轉介、老帶新、老業(yè)主渠道購買，由于卓越品牌在福田認可度高，客戶積累基數(shù)大6

4

1165平及以下

3

1

1260-440平

11000平以上各置業(yè)目的客戶需求面積投資自用投資兼自用7

1

1

1老業(yè)主再購

1

1自然上門

2老帶新

1定向邀約

1樓體

1轉介成交客戶認知途徑投資自用投資兼自用外區(qū)域成交客戶福田客戶：主要需求在440平以下，其中有1批1800平大客，主要是以投資需求客戶為主，部分客戶對價格及非前海區(qū)域有較大抗性。?南山區(qū)客戶總上門客戶275批，其中成交客戶21批，成單率為7.6％；主要是部分客戶對項目區(qū)域、地段的認可度較低，非前海地段，價格預期較低；?南山成交客戶以440平以下的投資客為主，但相比福田，南山440平以上自用客戶有5批，證明臨近片區(qū)客戶對于項目的接受度較高，自用需求放及以下260-440平600-800平1000平以上各置業(yè)目的客戶需求面積

3投資自用投資兼自用1511121

113

1成交客戶認知途徑

3投資自用投資兼自用外區(qū)域成交客戶南山客戶：南山成交客戶中有7批400平以上自用客戶，項目自用屬性接受度高，主要是南山片區(qū)較多為產(chǎn)業(yè)園，銷售型寫字樓較少，客戶有購置使用需求

姓名

行業(yè)認知途徑購買面積購買房號

x先生

實業(yè)

轉介

約1300平C2503-2507購置物業(yè)：深圳灣1號購買原因：客戶在湖北有很多產(chǎn)業(yè)（礦產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)，酒店等），剛購置深圳灣一號，約1個億，實力雄厚；現(xiàn)場體驗后，對于項目產(chǎn)品品質(zhì)非常認可，項目所在區(qū)域價值也非常打動客戶。成交細節(jié)：客戶本來是想購買商鋪，看到中介公司車上有項目宣傳單頁，非常感興趣就上門來看，經(jīng)過三番五次談判價格，最終內(nèi)外配合拿下交定。關注點：卓越商務品質(zhì)、項目地段成交客戶個案解讀：實業(yè)類大客

從事實業(yè)并經(jīng)營多產(chǎn)業(yè)的實力大客，非常認可項目的產(chǎn)品品質(zhì)，看中區(qū)域升值潛力

客戶白描

購買時間：12月19日

居住區(qū)域：南山

辦公區(qū)域：湖北

選取物業(yè)的置業(yè)目的：投資兼自用

上門次數(shù)：3次

姓名

行業(yè)認知途徑購買面積購買房號

吳先生

律師

員工轉介

約1222平C1006-C1010購買原因：客戶主要從事律師行業(yè)，涉及到舊改業(yè)務，因此與政府部門關系較密切，熟悉片區(qū)規(guī)劃，認可未來升值潛力。成交細節(jié)：客戶與幾個投資伙伴合買，對樓層內(nèi)部意見不統(tǒng)一，銷售多次配合協(xié)調(diào)之后最終以公司名義購買。關注點：未來升值潛力、片區(qū)規(guī)劃

成交客戶個案解讀：政商界投資大客從事律師行業(yè)，有政商界圈層的實力大客，非常熟悉片區(qū)規(guī)劃，未來升值潛力。

客戶白描

購買時間：12月11日

居住區(qū)域：寶安

辦公區(qū)域：寶安

選取物業(yè)的置業(yè)目的：投資兼自用

上門次數(shù)：5次

姓名

行業(yè)認知途徑購買面積購買房號

劉先生

實業(yè)

轉介、重購

約500平C1809-C1811購買原因：客戶主要從事實業(yè)，且居住和辦公都在寶中，需求本區(qū)域內(nèi)只用辦公物業(yè)，方便自己辦公，作為企業(yè)總部。成交細節(jié)：客戶于11月25日買了兩套共330平單位；后期覺得辦公面積小了，又追加一套164㎡

單位。住在寶安中心區(qū)，熟悉區(qū)域規(guī)劃，看好寶中升值前景。關注點：卓越商務品牌、區(qū)域規(guī)劃