太原市陽(yáng)曲縣北塔地新村報(bào)告定

陽(yáng)曲縣北塔地新村（二期）營(yíng)銷方案目錄一、項(xiàng)目區(qū)位分析二、陽(yáng)曲市場(chǎng)分析三、本案產(chǎn)品分析五、本案營(yíng)銷推廣策略四、本案定位一、項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目位置本案

本案地處陽(yáng)曲縣南側(cè)108國(guó)道l路西100米處，是連接太原和陽(yáng)曲縣的紐帶，南距太原18公里，北離陽(yáng)曲縣城主城區(qū)1.5公里，交通位置較為優(yōu)越。本案與目前在售項(xiàng)目聚豐苑處于同一區(qū)位。離陽(yáng)曲縣博愛醫(yī)院直線距離200米。本項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)儆陉?yáng)曲縣南向延伸開發(fā)區(qū)域，未來發(fā)展趨勢(shì)較好。且臨近108國(guó)道與陽(yáng)曲縣未來規(guī)劃道路，交通優(yōu)勢(shì)較為明顯。項(xiàng)目總規(guī)劃規(guī)劃用地：22.5畝總建面：45000平米容積率：3.5物業(yè)類型:板式，13-15層，一梯四戶；地塊狀貌：地塊與北塔地新村屬于同一地塊，地塊平整開發(fā)使用率高；東向區(qū)域距離108國(guó)道較勁，項(xiàng)目東向緊鄰未來陽(yáng)曲縣規(guī)劃道路；北塔地新村本案規(guī)劃路項(xiàng)目配套交通：緊鄰108國(guó)道，擁有通往太原與下屬區(qū)域的城鄉(xiāng)與縣際公交系統(tǒng)；醫(yī)療：臨近陽(yáng)曲縣城1.5公里，能夠享受全部的縣級(jí)醫(yī)療服務(wù)體系，且本項(xiàng)目東向200米有一所醫(yī)院；教育：陽(yáng)曲縣內(nèi)小學(xué)，中學(xué)教育較為完善，且距離較近，本項(xiàng)目?jī)?nèi)有幼兒園；配套：原有生活配套設(shè)施及項(xiàng)目屬于城鄉(xiāng)集合地帶，本身生活配套較為完善；地塊區(qū)位總結(jié)：1、本項(xiàng)目屬于陽(yáng)曲縣住宅開發(fā)出讓土地，在局部區(qū)域內(nèi)具有產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì)；2、項(xiàng)目地塊較為平整，且有北塔地新村開發(fā)在前，已經(jīng)有一定的客群積累與項(xiàng)目認(rèn)可度，東向區(qū)域溝谷地帶，視覺美觀性較差；3、現(xiàn)階段周邊人口較少，隨著項(xiàng)目開發(fā)，日常生活需求配套需要進(jìn)一步完善；4、屬陽(yáng)曲縣城的邊緣地帶，未來認(rèn)可度較高。二、陽(yáng)曲市場(chǎng)分析區(qū)域概況

陽(yáng)曲縣屬于山西省太原市，地處忻州與晉中盆地脊梁地帶。東，西，北三面環(huán)山，南部低平。總面積2070.67平方公里，全縣總?cè)丝?4萬(wàn)人左右，其中城鎮(zhèn)人口約2萬(wàn)人。2010年全縣GDP產(chǎn)值達(dá)23.26億元?？偨Y(jié)：陽(yáng)曲縣經(jīng)濟(jì)實(shí)力在太原區(qū)域內(nèi)較弱，購(gòu)買力及其產(chǎn)值普遍較低；區(qū)域內(nèi)工農(nóng)業(yè)發(fā)展均較弱；對(duì)太原市尖草坪區(qū)與經(jīng)濟(jì)依賴性較強(qiáng)；發(fā)展規(guī)劃：南移：太原都市圈“一核一圈三群”中“一核”的重要組成部分，在太原大都市圈中處于核心地位也是我省城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的重中之重。東拓：太原市規(guī)劃提出“陽(yáng)曲要努力打造太原北部經(jīng)濟(jì)隆起帶”“休閑宜居后花園”的要求后，陽(yáng)曲縣拉大縣城框架，實(shí)現(xiàn)城區(qū)“擴(kuò)容”，啟動(dòng)“陽(yáng)東新區(qū)”建設(shè)。南移東拓備注：根據(jù)收集的相關(guān)資料分析整理陽(yáng)曲縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；太原市工業(yè)新區(qū)規(guī)劃區(qū)隸屬于陽(yáng)曲縣，西起青龍北路，東至108國(guó)道復(fù)線，北起規(guī)劃五路，南至108國(guó)道復(fù)線。本項(xiàng)目所屬區(qū)域未來是工業(yè)發(fā)展的集聚地帶，具有良好的客群優(yōu)勢(shì)及發(fā)展前景；同時(shí)也會(huì)帶來污染，人居環(huán)境可能逐步惡化；

總結(jié)：本項(xiàng)目應(yīng)盡早開發(fā)入市搶占先機(jī)，避開工業(yè)區(qū)的起步規(guī)劃。項(xiàng)目未來本區(qū)域主要是工商業(yè)打工人群為主，中低端客群比例將迅速擴(kuò)大；陽(yáng)曲縣現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析聚豐苑龍興苑美家園德和盛嘉園康城富康家苑本案城市假日—康城項(xiàng)目位置:

太原市陽(yáng)曲縣108國(guó)道北側(cè)占地面積:320000平方米建筑面積:218834平方米物業(yè)類型：高層、小高層、別墅容積率:0.68配套設(shè)施：康城項(xiàng)目公園：陽(yáng)曲公園,售價(jià)：3600元/平米工期：準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)：大紅本，五證全說明：城市假日總建筑面積為30萬(wàn)平方米，陽(yáng)曲現(xiàn)售最大項(xiàng)目，一期已完美收官，康城正是城市假日二期升級(jí)之作?？偨ㄖ娣e11萬(wàn)平方米，美家園項(xiàng)目地址：陽(yáng)曲縣新陽(yáng)廣場(chǎng)2號(hào)項(xiàng)目類型：陽(yáng)曲縣舊城改造項(xiàng)目物業(yè)類型：商住項(xiàng)目，商業(yè)兩棟，住宅一棟；商業(yè)兩層，住宅17層建筑面積：21436平米售價(jià)：3480元/平米工程進(jìn)度：現(xiàn)已至17層德和彎盛嘉拘園項(xiàng)目簡(jiǎn)位置防：陽(yáng)曲傷縣新高安東壘街建筑花面積據(jù)：約6萬(wàn)平伙米物業(yè)蒼類型甘：多層亡、高稱層戶型頸面積仿：10繼9—臺(tái)16憤3（一過梯兩從戶）售價(jià)訓(xùn)：37石00元/平米工程盟進(jìn)度曠：現(xiàn)房座、準(zhǔn)礎(chǔ)現(xiàn)房龍興臺(tái)苑項(xiàng)目璃地址車：陽(yáng)曲容縣城味東北揚(yáng)街（露原鋼權(quán)木家犁具廠抵）建筑耽面積書：16菌52替2平米建筑墨性質(zhì)掩：住宅物業(yè)赤類型物：地上18層、扇地下巷一層售價(jià)味：約33邀00元/平米備注拖：本項(xiàng)喘目為翠雙龍預(yù)苑住跨宅小繪區(qū)二姓期工盟程項(xiàng)寫目，蓄一期牢建筑搭面積18顛00依0平米輝，二薪期約18繞00冶0平米期；聚豐哄苑項(xiàng)目眨地址：陽(yáng)察曲縣技城南1.畢5公里蓄處10游8國(guó)道輪路西掘（北銷塔地止新村廚項(xiàng)目楚前）跳；物業(yè)隆性質(zhì)蹦：新農(nóng)京村建秀設(shè)（雅小產(chǎn)炎權(quán)）煩；物業(yè)饅類型玩：多層守，磚限混結(jié)裹構(gòu)；售價(jià)畜：26美00元/平米麻（一卷期售牲罄）美；二期溪預(yù)計(jì)治均價(jià)27寬00斤——鋸28宋00元/平米備注領(lǐng)：聚豐爬苑項(xiàng)弄目與刃本項(xiàng)養(yǎng)目具雨有同伍一區(qū)逢位優(yōu)喇勢(shì)，秋地理紐奉位置參及市懼場(chǎng)區(qū)吹位相拍同，瞎且在等區(qū)域膨內(nèi)具糕有良敞好的耳口碑卡效應(yīng)道；競(jìng)爭(zhēng)良市場(chǎng)迷分析目前碼陽(yáng)曲奧縣城傭在售蓄樓盤原較多層，只耳有康城與德和碎盛嘉園蟻處于辨現(xiàn)房盛階段蒼，價(jià)錄格均冊(cè)較高輸，銷飯售進(jìn)旗度較怕慢，腔聚豐場(chǎng)苑與侵富康革家園肝二手擋房市封場(chǎng)較反為活渾躍。陽(yáng)曲在售樓盤項(xiàng)目名稱建筑類別產(chǎn)權(quán)均價(jià)戶型面積工程進(jìn)度

陽(yáng)曲縣在售項(xiàng)目以大產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目居多，且大多數(shù)進(jìn)入現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房市場(chǎng)，大產(chǎn)權(quán)與小產(chǎn)權(quán)售價(jià)差額約800-1000元左右，項(xiàng)目以現(xiàn)代風(fēng)格為主，多層市場(chǎng)比高層市場(chǎng)更加活躍；康城高層、小高層大產(chǎn)權(quán)360082-138㎡封頂?shù)潞褪⒓螆@多層、小高層大產(chǎn)權(quán)370098-163㎡封頂聚豐苑多層小產(chǎn)權(quán)2600120左右封頂美家園高層大產(chǎn)權(quán)348017層龍興苑高層大產(chǎn)權(quán)3300富康家園多層大產(chǎn)權(quán)3500（二手）90—140現(xiàn)房（二手）項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱主力戶型銷售率賣點(diǎn)客群定位

陽(yáng)曲縣現(xiàn)有住宅設(shè)計(jì)三房戶型比例較大，三房客群同時(shí)也是陽(yáng)曲縣主流客群，客戶傾向于選擇一次性購(gòu)房到位，本項(xiàng)目可以適當(dāng)采取差異化戰(zhàn)略?？党侨浚?0%）40%（3月）大社區(qū)，園林，入戶花園全縣中高端群德和盛嘉園三房（65%）50%地段，戶型縣城及周邊為主聚豐苑三房為主二期待售地段周邊及農(nóng)村客群美家園三房（75%）70%地段，配套縣城龍興苑三房（70%）20%地段縣城競(jìng)爭(zhēng)疾產(chǎn)品緊分析總結(jié)參：本項(xiàng)貍目可榆以采翅取差漿異化無(wú)戰(zhàn)略曉，同嫂時(shí)，敗陽(yáng)曲艷市場(chǎng)濱顯示遭三房升市場(chǎng)怎認(rèn)可圍度遠(yuǎn)匹遠(yuǎn)高壇于兩膏房，醒建議檔本項(xiàng)浮目?jī)赏勘韧秊榭又鳎I適當(dāng)個(gè)注入親一定踢比例但的三翼房產(chǎn)狂品，幕保證憲回款鐵。市場(chǎng)工總結(jié)1、陽(yáng)陸曲縣岸房地仙產(chǎn)住樓宅市冒場(chǎng)整銷體較餡小，誕區(qū)域信分散取。除昌康城計(jì)外普蟲遍沒濤有園憤林優(yōu)顫勢(shì)。2、項(xiàng)梨目整鉤體品益質(zhì)大鉤同小喪異，瓣有發(fā)大展空秘間；10王0㎡慘-1帳20雀㎡的戶也型、混多層傷產(chǎn)品右市場(chǎng)高認(rèn)可艱度較釋高；現(xiàn)階杏段新只開產(chǎn)營(yíng)品均鹿為小高叮層，高畏層，瞇市場(chǎng)認(rèn)可鬧度不熟明確。3、區(qū)械域內(nèi)儀以準(zhǔn)宣現(xiàn)房前、現(xiàn)侄房市娃場(chǎng)為序主，漸期房談?wù)J可嫌度較桐低，準(zhǔn)現(xiàn)撈房（挨大紅鈴本）遵均價(jià)32夠00元左客右，在付憤款方盡式上些，大飽部分客戶槽傾向谷于按厲揭付諷款。4、陽(yáng)慶曲縣除康棚城項(xiàng)狀目采倦用戶殖外沿躁街大殘型廣秧告牌鼠宣傳之外寬，其他厲項(xiàng)目芝宣傳推廣鋪僅僅悲借助版于項(xiàng)億目自粘身售樓戲部和竭項(xiàng)目熔工地，宣館傳效壁果一悄般。5、區(qū)腹域市謙場(chǎng)處今于增攀長(zhǎng)中撓，速?gòu)蕉容^曠為緩踢慢，膀太原輛區(qū)域定分流還了陽(yáng)魂曲縣蠅大量襲的客嗓群；低區(qū)域塞客群以打舊工客消群及未下屬擊鄉(xiāng)鎮(zhèn)適客群極為主掩，改總善性叔需求刑為輔身，價(jià)格于問題筐變成察項(xiàng)目柴的關(guān)減鍵性貝問題礦；三、夢(mèng)本案尖產(chǎn)品桐分析產(chǎn)品剃現(xiàn)狀父分析鍛：物業(yè)錫類型敲：小高牌層（13流—1階5層）主力燈戶型：全部武為兩脆房，70佛--綱-9樂0平米建筑巷面積諒：約45磁00割0平米漿，戶數(shù)?。阂惶莸渌膽羟?，約45挺0套；風(fēng)格元：現(xiàn)代嗽風(fēng)格項(xiàng)目蘋體量短：中等玻，（畝康城等總建芳面11萬(wàn)，思德和縣盛總夠建面6萬(wàn)，魯本項(xiàng)拳目體饒量在但陽(yáng)曲造市場(chǎng)吹屬于倚中等打規(guī)模政）本項(xiàng)肝目現(xiàn)域階段窩已經(jīng)火出具挎效果牛圖與輝戶型嚴(yán)圖，購(gòu)產(chǎn)品燈設(shè)計(jì)各方面討已經(jīng)克出具艦基本諸模式課，現(xiàn)有總產(chǎn)品塌概況笨：本案SW猜OT分析距離縣城較近，可享有縣城的配套設(shè)施；臨近108國(guó)道，具有交通優(yōu)勢(shì)；大產(chǎn)權(quán)，有保證期房入市，客戶有一定抗性；如果戶型配比全部按兩室來走，戶型配比較為單一，導(dǎo)致客群范圍減少；縣城中心的邊緣地帶，項(xiàng)目西側(cè)地質(zhì)環(huán)境較差處于陽(yáng)曲縣新型發(fā)展區(qū)域，有市場(chǎng)潛力；郊區(qū)城鎮(zhèn)化和工業(yè)區(qū)規(guī)劃的利好政策；農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化與區(qū)域工業(yè)化，有潛在購(gòu)買力與需求；專業(yè)的營(yíng)銷策劃公司進(jìn)入，給予全方位的銷售指導(dǎo)。部分客戶前往太原置業(yè)，客戶分流；未來城區(qū)新項(xiàng)目帶來的競(jìng)爭(zhēng)威脅；距離差距產(chǎn)生的市場(chǎng)認(rèn)可度與抗性問題；本項(xiàng)目同期同地塊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)；本案SW面OT總結(jié)本項(xiàng)找目在朱陽(yáng)曲也縣市光場(chǎng)面討臨的坦問題翅與困翻境；一、戶型峰問題龍：陽(yáng)曲同市場(chǎng)吹現(xiàn)有爛產(chǎn)品糊多為屯一梯甲兩戶種多層誘住宅遣；主頭力戶寨型為90交—1栗20平米眠，兩現(xiàn)房，匠三房腸產(chǎn)品孝按照棚比例莊進(jìn)行體設(shè)計(jì)掏；二、產(chǎn)品張問題希：未來額市場(chǎng)堵前景壩小高頂層、娃高層見普遍鼓入市只銷售拌，項(xiàng)胸目產(chǎn)酷品面能臨同辰質(zhì)化倡競(jìng)爭(zhēng)珍壓力凱；三、市場(chǎng)打問題料：本項(xiàng)態(tài)目同涼一時(shí)滋期與哨同一買區(qū)域傷入市頓項(xiàng)目牙整體瓦體量岸較大仍，存跑在激政烈的撈市場(chǎng)醋競(jìng)爭(zhēng)爹；產(chǎn)品弓設(shè)置飲建議我司內(nèi)根據(jù)太多年倡經(jīng)驗(yàn)膝及陽(yáng)錯(cuò)曲市蔑場(chǎng)現(xiàn)膀狀，憑建議勞：主力制戶型：仍仆以70膏—9怨0㎡的兩硬房為薯主；衣同時(shí)坊設(shè)置11庸0—禍12致0平米叮的三觀房戶語(yǔ)型。賭兩者居比例油為75：25，以抓兩房幕為主至。本項(xiàng)喜目出炭于體服量規(guī)韻?？颊硲]，汪如果罰全部嗽采取襯差異頸化戰(zhàn)鍋略（撇完全州以兩皆居室辜戶型魔進(jìn)入比市場(chǎng)乎銷售旋）會(huì)塑有一申定市齊場(chǎng)風(fēng)欣險(xiǎn)；房型面積客群需求兩房70-90結(jié)婚客群/三口之家自住/首置三房110-120四口之家/三代同堂首置/改善產(chǎn)品套建議禮：?jiǎn)栴}呈現(xiàn)解決方案目的戶型產(chǎn)品適當(dāng)增加一定比例三房戶型擴(kuò)大客群比例，不至于客戶流失（比例?。┊a(chǎn)品問題增加新的時(shí)尚設(shè)計(jì)元素引入10兆以上光纖寬帶與同期入市高層小高層有差異化市場(chǎng)問題在項(xiàng)目會(huì)所設(shè)立年輕人的會(huì)所，定期進(jìn)行禮儀、知識(shí)、眼界等相關(guān)培訓(xùn)。高調(diào)宣傳，快速出貨迅速占領(lǐng)同質(zhì)化市場(chǎng)，阻截有限客群項(xiàng)目盾產(chǎn)品追與市晉場(chǎng)策渾略邊戶奇弧形笑窗設(shè)租計(jì)戶型監(jiān)平面破建議細(xì)部育設(shè)計(jì)處——斑弧形喝窗弧形凡窗設(shè)惕計(jì)使刪房屋若外立探面有飲流線滿型感辰覺，檢內(nèi)部宜設(shè)置昨顯示棗出跳村躍與藍(lán)變化為，彰淹顯個(gè)猴性與削時(shí)尚臨。飄窗飄窗沫設(shè)計(jì)話可以鋒使室怨內(nèi)空飲間卻丸有所壓擴(kuò)大玩，窗在臺(tái)可妥以小籌坐，猴可以蛋擺放瓶陳設(shè)躍，也脹可以財(cái)通過伐裝飾缺與擺趁放物近品，毒具有華很大斃的使蠶用價(jià)寶值；戶型齒細(xì)部妙建議公共濁裝修且建議電梯徑間裝權(quán)修：大堂喜裝修嚷：?jiǎn)卧s入戶怕門頭懼裝修牢：小區(qū)陽(yáng)景觀襪小品設(shè)置梯少量觀具有乎象征轎意義勸的石懼材景案觀和廊文藝再雕塑傳，即柄能夠備彰顯銹項(xiàng)目危品質(zhì)敲，又血可打串造品肢牌效企應(yīng)。園林份內(nèi)部革設(shè)置凍少量附藝術(shù)爛小品否，能么夠增滔加項(xiàng)闊目的泥生活搬氣息線，同融時(shí)還墓能提譯高項(xiàng)制目的虛市場(chǎng)層認(rèn)可撲度和蹈項(xiàng)目陽(yáng)形象嗚。小區(qū)鹽景觀片小品小區(qū)捷智能火化建鴿議居住否區(qū)智鞋能化料系統(tǒng)由安鹿全防穩(wěn)范系杠統(tǒng)、鉤信息仆通訊隔網(wǎng)絡(luò)躍系統(tǒng)取、物報(bào)業(yè)管交理與聰監(jiān)控舒系統(tǒng)滲和基攀礎(chǔ)設(shè)顏施與挪技術(shù)氣等部分組成可滿毫足安全陶性、形舒適的生聰活環(huán)膜境,快捷億的信息包通信、完牢善的物業(yè)達(dá)管理因等的需求道路蹦鋪設(shè)織豐富螞蜿蜒小區(qū)距智能脖化建笛議智能糞門禁煉可視胡對(duì)講反系統(tǒng)鹽；24小時(shí)戲安保聲服務(wù)撒，日寺常水叫、電沃、暖種，衛(wèi)境生、涂綠化央全方杠位物嘩業(yè)維板護(hù)。憂確保問業(yè)主主生活亂放心推、舒同心、傅稱心右；打避造陽(yáng)嫁曲縣守第一板標(biāo)桿慚項(xiàng)目瞇。四、乘本案鵝定位經(jīng)過鏟對(duì)周疑邊競(jìng)銅爭(zhēng)項(xiàng)口目的陽(yáng)調(diào)研移，以情及對(duì)盞陽(yáng)曲求市場(chǎng)寇近年良來的禽發(fā)展費(fèi)態(tài)勢(shì)艦的了常解，爭(zhēng)再加踐上我送們對(duì)熟本案撲地塊讀的細(xì)費(fèi)致研藥判，營(yíng)我們身上面舞提出曾了關(guān)倡于本塞案的點(diǎn)相關(guān)侍產(chǎn)品米的建席議，翼通過倦這些燒建議跌我們寺將本寶案不句僅從吼產(chǎn)品紛性質(zhì)財(cái)上與素周邊棄競(jìng)爭(zhēng)夢(mèng)樓盤季區(qū)分饑開來優(yōu)，這瞎讓讓到我們拆的項(xiàng)似目采認(rèn)用多樸種模伙式營(yíng)虹銷，習(xí)拓寬清我們腸項(xiàng)目錘的營(yíng)再銷思窄路，替達(dá)到爸既能記夠完興成利結(jié)潤(rùn)的下賺取斗，還貨能贏理得廣民大消輸費(fèi)者篩的認(rèn)味同，靈為我催們公怕司的栽后續(xù)勇開發(fā)減鋪平磚道路增。市場(chǎng)峰需求蔬分析（1）二人吐世界——結(jié)婚切居住麥需求（2）三洪口之?dāng)U家——首次渾置業(yè)柿，日擋常生舌活居管住需論求兩房汽，空習(xí)間有杠限，翻三口填之家槽屬于豪適用上型客蛾群；歉使用蠟率較芝高；兩房罵能滿吧足首撓置型擾需求價(jià)，能軋滿足步客群兔短期槽性需稈求；客群兆描述客群六分類——主力灘客群（1）縣新城中晌小學(xué)逝教師爸；（2）政烘府公扭務(wù)員盈、事君業(yè)單做位職仗員；（3）個(gè)伸體私侵營(yíng)業(yè)沾主，驕投資紋客群癥；客群型分類——次主梳力客眉群（1）周址邊服至務(wù)業(yè)勺打工礙客群萄；（2）周筆邊工拼礦業(yè)某年輕宮客群象；（3）適例齡結(jié)憂婚客薪群；陽(yáng)曲友縣房腥地產(chǎn)預(yù)產(chǎn)品金設(shè)計(jì)礦在近僑年來嘴已經(jīng)崇有了塵一定雹的發(fā)撒展，課例如范；富親康家于園的暢落地刃窗設(shè)障計(jì)，牌康城懂的入蹄戶花獅園設(shè)變計(jì)，芳聚豐李苑的嫩屋頂鄰露臺(tái)次設(shè)計(jì)昌，眾靠多項(xiàng)冬目在谷產(chǎn)品焰質(zhì)量辯、價(jià)表格及忠附加梢值等嫁方面胸均有片所突逗破。迷本項(xiàng)臺(tái)目要唉在未旅來市執(zhí)場(chǎng)競(jìng)煮爭(zhēng)中死取得姓良好農(nóng)的業(yè)招績(jī)，捏必須獅在產(chǎn)伸品設(shè)水計(jì)方瘋面滿促足目巷標(biāo)客嗎群的放需求讓，且暑有市暢場(chǎng)前閉瞻性搜：客群視需求李分析目標(biāo)朋客群根需求斤：第一吵，客批群年蝦輕化攪，對(duì)歸產(chǎn)品綁戶型再要求亡較高數(shù)，格泰局方勿面追竟求最胳大程貝度適般用性爪與現(xiàn)辭代型慌；第二棍，目佩標(biāo)客電群對(duì)時(shí)飄窗纖、落下地窗繭等建川筑時(shí)原尚元采素的劇追求怪較為清明顯犯；第三綱，項(xiàng)棒目消而費(fèi)者瞎屬于仆首置學(xué)人口衛(wèi)，未咸來可犯能轉(zhuǎn)棋化為丘二次怒置業(yè)往需求繡客群誤。對(duì)腫產(chǎn)品阿的增膛值保斗值有吐需求劉；第四喘，年慌輕購(gòu)?fù)Ψ咳旱w，闖注重匆網(wǎng)絡(luò)童信息??；客群尼定位本項(xiàng)付目目妻標(biāo)客禾群定帆位剛需性首置型年頂輕客丟群本案璃形象周定位選擇憂房子扶是關(guān)遞鍵，改其實(shí)泊更是掌對(duì)一抵種生帖活方渴式的仍選擇牧。本之案不囑僅僅寺只是負(fù)一個(gè)摧提供享住所禾的小眼區(qū)，寧更是齡契合你了購(gòu)亂房者詠對(duì)居圓住的忍物質(zhì)歲和精忌神需化求。約更重往要的柄是為阿陽(yáng)曲冊(cè)的青鹿年一謊代提珍供具顧有人盾文氛顧圍的原精神漁家園覺，它殼吸引扶的是銹各行認(rèn)業(yè)年辭輕人鋼中的傾翹楚幟，他逐們互擦相成汁為對(duì)曲方的歷榜樣霉，在宋共同梅的精閃神領(lǐng)羞域，井尋找者共同腦的期朗待。撇正因唯為此獻(xiàn)我們貪才能衫凝聚界了這遺樣的橋一群遼年輕貿(mào)人，芒使得停本案瓦成為肉區(qū)域喇內(nèi)最嗚具活徹力的策榜樣屈社區(qū)竄。本案族形象拌定位很多宏年輕盼人經(jīng)倒過努橫力奮毀斗，墨在事秧業(yè)上辟已經(jīng)細(xì)小有售成就喂，隨謊著事橫業(yè)的灘發(fā)展撇，社鉛交圈壺子逐之漸變培廣，附他們除渴望移擁有賤一個(gè)隆屬于那自己糾的獨(dú)北立空同間，蛛再也涉不用懷受父叫母的無(wú)束縛捧，自朵由地吐享受腥完全剛屬于暴自己慢的生釣活。垂他們驅(qū)可以啊按照包自己跨的個(gè)部性喜剝好來低裝修叼房子均，隨激意選姑擇現(xiàn)臨代、肺后現(xiàn)換代的瞧裝修墓風(fēng)格屠而不喜用遷鋸就父皆母；讓他們?cè)峥梢越K把東第西隨毫處亂免扔，毫而不越必忍第受誰(shuí)姑誰(shuí)誰(shuí)孔的絮混絮叨漆叨。汗在這沿個(gè)空罩間里害，他拔們可啞以做淺自己稠喜歡笛做的貫事情忍，開Pa罪rt唯y、聽營(yíng)音樂容、看暴影碟……甚至掏只是蘿美美蠶地睡亞上一普覺，咳亦安阿靜不旱受打鋪擾，獎(jiǎng)享受代完完抱全全裝的獨(dú)難立。本案緊形象塊定位壞：陽(yáng)曲語(yǔ)核心酸首席凳時(shí)尚脆青年如社區(qū)五、殺營(yíng)銷魔推廣貪策略價(jià)格區(qū)建議本項(xiàng)踢目地算處縣修城南綠側(cè)區(qū)晃域，曉屬于價(jià)開發(fā)祖區(qū)域械，市鏡場(chǎng)認(rèn)韻可度柄較高蕉。與鼻縣城丑諸多深競(jìng)爭(zhēng)同項(xiàng)目招比較鐮，區(qū)矩域位經(jīng)置仍愁存在餃劣勢(shì)陪，因已此，尸在預(yù)豆期競(jìng)愧爭(zhēng)市福場(chǎng)中難，價(jià)格招成為惕項(xiàng)目塊能否昆成交的的關(guān)市鍵因素尚。面污對(duì)陽(yáng)聽曲市染場(chǎng)現(xiàn)痛階段而的激京烈競(jìng)俊爭(zhēng)，岔建議禽本案哪前期諒以低價(jià)著策略軟引爆曉市場(chǎng)，待童客戶肆認(rèn)可必后,低開班高走康。根略據(jù)市均場(chǎng)做汗適當(dāng)為調(diào)整亡。所以陜本案磨前期輸價(jià)格曲以微迅利原找則為婆主，蠶迅速漏積累從人氣欲、炒傻熱區(qū)中域、張引爆應(yīng)市場(chǎng)駝，最揉終促愉成銷炸售，蛛同時(shí)誘為項(xiàng)很目后務(wù)期奠泉定客嫂戶基董礎(chǔ)。綜上姜分析屯，建估議項(xiàng)慣目入骨市期袍均價(jià)命約為29訴00純-3場(chǎng)00嘗0元/平方孔米，撒以1.偶2萬(wàn)平員米為偶節(jié)點(diǎn)霞進(jìn)行身價(jià)格浮調(diào)整堵：0-1.2萬(wàn)平米3000元/平米均價(jià)1.2-2.4萬(wàn)平米3200元/平米均價(jià)2.4-3.6萬(wàn)平米3500元/平米均價(jià)3.6-4.5萬(wàn)平米3800元/平米均價(jià)基本商目標(biāo)項(xiàng)目欲背景1、開春盤初改期，蜘通過免高調(diào)茅開盤水與前嶼期鋪獨(dú)墊，返一次握性實(shí)帶現(xiàn)1/說5銷售殖量；2、開將盤6個(gè)月需內(nèi)實(shí)典現(xiàn)40撈%銷售毅額；濁從蓄溜客到膊清盤慨限制15個(gè)月礙內(nèi)；本項(xiàng)缺目同獸期入尚市項(xiàng)頸目較吊多，膝除縣田城項(xiàng)勒目外早，還運(yùn)有本似項(xiàng)目楊相鄰汗的多足層與揪小高扣層項(xiàng)侵目參昆與直還接競(jìng)粱爭(zhēng)，壺市場(chǎng)權(quán)競(jìng)爭(zhēng)廣非常妥激烈狂，早竭期快墊速出曲貨成菜為項(xiàng)而目成白敗的要關(guān)鍵負(fù)；銷售跪目標(biāo)問題1：如何在遵同期慚的大票量競(jìng)洋爭(zhēng)項(xiàng)隙目中輛脫穎嗚而出統(tǒng)，快輝速銷系售？問題2：如何在處同區(qū)怨域大液量的瓶項(xiàng)目腸中成壯為熱傾銷樓趨盤？關(guān)鍵觸問題源的思踢考問題３：本項(xiàng)蹲目4萬(wàn)平等米的排中等念體量掙，如抹何保贊持持舅銷階質(zhì)段的系長(zhǎng)盛宴不衰星？營(yíng)銷舊策略密與執(zhí)趴行產(chǎn)品輩設(shè)計(jì)律與主科力型且目標(biāo)鴨客群鎖定位抄與同磁區(qū)域躲項(xiàng)目塔尋求巴差異雙，并厭成為義助推狹賣點(diǎn)直，避鮮免“泥撞車貫”；解決思路1：全方紋位營(yíng)耗銷，別高調(diào)有位推汽廣，煌突出隆主賣剖點(diǎn)，會(huì)在同笨期市潛場(chǎng)享厘有一六定的撫知名汪度，鼻達(dá)到婚信息房誠(chéng)直接搭傳播韻與認(rèn)細(xì)知；解決思路2：后期蠻持續(xù)咐性活量動(dòng)推攔廣與鋒不斷女的新糖老客撈戶挖貞掘模辭式，卻促使須項(xiàng)目樸能夠旬保持載熱銷恒；解決思路3：營(yíng)銷練策略蠅與執(zhí)勝行關(guān)鍵戴問題雞的解橡決思煙路營(yíng)銷捎推廣始綱要推廣靈宣傳餅：銷售摔策略辛：蓄客于期：而高調(diào)距宣傳秋，迅帆速擴(kuò)借大項(xiàng)花目的艷知名潮度；持銷舒期：能營(yíng)銷擾活動(dòng)劫為主寶，“安老帶漂新”奧挖掘斧新客寺戶；強(qiáng)銷較期：世媒體簡(jiǎn)營(yíng)銷卸與事忘件營(yíng)炕銷結(jié)鼠合；價(jià)格弄策略邁：低顏位入察市，南長(zhǎng)期擊持平淚，后秒期增緩值；推盤傳策略女：一扣次性外開盤價(jià)，多恭批次僵銷售描，持叔續(xù)旺責(zé)銷；銷售肉模式稈：團(tuán)蹤蝶購(gòu)散貓戶并停行，別散戶昨坐銷獵，團(tuán)后購(gòu)行文銷；推廣種市場(chǎng)漠分析現(xiàn)有寫推廣須模式1、康持城模蓋式：城市羅假日2康城城選用隱甲乙峽丙丁參做全百案廣魚告策挑劃推扶廣；綿結(jié)合倘項(xiàng)目話體量員現(xiàn)階仆段最毒大，羞因此眼以戶經(jīng)外廣賢告為員主要現(xiàn)宣傳位模式暈，重積在樹命立陽(yáng)芳曲縣男房地爭(zhēng)產(chǎn)“家大哥愈”形脾象；殖現(xiàn)階孕段已舉經(jīng)占亞據(jù)了魔陽(yáng)曲糖縣沿10雷8國(guó)道兼區(qū)域峰幾乎飾所有滴的戶桂外廣任告位渣；優(yōu)勢(shì)望：樹立動(dòng)形象套與品宗牌，削易于牢實(shí)現(xiàn)把高價(jià)撇位，趨可以范延續(xù)療多期羨開發(fā)啟；劣勢(shì)罵：甲乙矩丙丁奶以單束純媒溫體推喊廣為改主，愧營(yíng)銷涂面較鏈窄，覆深度連感不假足；2、德寨和盛櫻模式懲：以德處和盛佩為代脖表性盆的聚吸豐苑投、美村佳園底、龍菜興苑削等，美由于毫項(xiàng)目旨較小盼，且英未有信長(zhǎng)期沿發(fā)展籃開發(fā)丑的戰(zhàn)侍略構(gòu)乓思，槽因此注，延癢續(xù)一役貫的短以售版樓部澤、條浮幅、蹦輔以旨一定片數(shù)量爆的單糟頁(yè)短叫信為市主要綢宣傳拉模式監(jiān)；優(yōu)勢(shì)晴：營(yíng)銷如成本館低，狹難以逝實(shí)現(xiàn)謹(jǐn)高價(jià)敲位，嘩快速殘戰(zhàn)略盯明顯沙；劣勢(shì)某：客群府熟知半范圍尿有限貧，難珠以實(shí)梅現(xiàn)較很高價(jià)犧位，龜適合雅小體托量一襲次性怖開發(fā)填；本項(xiàng)窮目推臟廣模嘩式定慮位：項(xiàng)目冷自身洞條件1、期房課入市態(tài)；——樹立彩項(xiàng)目抖形象啊與客濃群認(rèn)愁可（觸信任篇）度垃；——宣傳震，售姐樓部2、區(qū)位四劣勢(shì)吵；——強(qiáng)化叢產(chǎn)品鼓優(yōu)勢(shì)紡性彌這補(bǔ)（頸掩蓋息）劣看勢(shì)；——沙盤妖、物港料3、競(jìng)爭(zhēng)昨激烈探；——在眾茶多樓成盤中棕需要蹄獨(dú)特叛性且測(cè)脫穎怒而出降；——多樣僵化推凝廣4、體量天中等號(hào)；——市場(chǎng)蟻熱度靈需要柴具有類持續(xù)工性，出延續(xù)且市場(chǎng)待口碑戀；——長(zhǎng)期晴戰(zhàn)略總結(jié)蠻：本項(xiàng)右目推屋廣要事在康數(shù)城模升式基碎礎(chǔ)上扁有突罷破，程需要?jiǎng)傇黾诱顒?dòng)膨推廣判與各邁種軟辰性推統(tǒng)廣模躍式，肌一次層性引挨爆市握?qǐng)?，鋸快速蘆出貨眾；宣傳危推廣穗模式包裝脅推廣：售認(rèn)樓部蝕，工底地圍創(chuàng)欄迅速津引爆共；消筍除期印房認(rèn)溜知隱閥患；媒體橋推廣獸：電舅視飛播濾，單淹頁(yè)，值戶外磨，短辨信；活動(dòng)旋推廣壟：贈(zèng)送抵小禮擾品，挽地方團(tuán)文化揪活動(dòng)烈推廣包；戶外刺樹形占象，傘單頁(yè)仁、短框信定嚼點(diǎn)營(yíng)朗銷；加強(qiáng)愛人際驗(yàn)二次血傳播患，提信高項(xiàng)蠶目口恒碑；降提高競(jìng)客戶戒認(rèn)可蛋度；項(xiàng)目蘿推廣河展示本案皆主要沾推廣蔑客群孩集中費(fèi)在縣緩城及復(fù)周邊窮區(qū)域,項(xiàng)目務(wù)售樓盾部設(shè)鬧置位嫌于10貪8國(guó)道堵西向50米左選右，典未能驚臨近翼大街腹，缺暮少形聰象展規(guī)示功將能；項(xiàng)目雙臨近10滅8國(guó)道旅，且燒國(guó)道茅交通頃線客啄流、屆人流煉量較好多，去因此平建議惱在項(xiàng)屬目就溫近10呼8國(guó)道圈沿線嬌設(shè)置貸戶外蒙廣告奮位與揮路標(biāo)叮導(dǎo)視茄牌；紅色魄區(qū)域麻代表產(chǎn)可供督選擇坡路標(biāo)鹽導(dǎo)視寸牌區(qū)教域；售樓部廣告位及路標(biāo)售樓策部期房濾入市研，售嘗樓部紫必須挪體現(xiàn)百項(xiàng)目深的真津?qū)嵭杂遗c可遇靠性窗；沙盤寨模式傳務(wù)必蛛體現(xiàn)諷本項(xiàng)嫩目所嫁有的惱社區(qū)及景觀層及規(guī)樂?；粌?yōu)勢(shì)極；陽(yáng)曲暗縣現(xiàn)低有項(xiàng)曠目除攜康城豈有網(wǎng)抖絡(luò)推翼廣模牙式外旁，其怠余項(xiàng)覺目均泊無(wú)，紡本項(xiàng)壯目年蔑輕客餐群作偏為主犬力客費(fèi)群，饞網(wǎng)絡(luò)媽推廣殺必不遇可少聰；網(wǎng)絡(luò)初推廣戚能夠哀一次涌性發(fā)門布詳哈盡項(xiàng)抬目信攝息，豎同時(shí)法突破蜘地域闊時(shí)間面限制安，達(dá)嚇到信咸息量金最大看化；網(wǎng)絡(luò)獵推廣媒體亮推廣戶外星攔截?道旗?戶外奸廣告蹦牌戶外闖廣告灘，道疫旗示受意媒體業(yè)推廣項(xiàng)目題樓書內(nèi)容嶄：項(xiàng)目們賣點(diǎn)括、項(xiàng)公目動(dòng)妖態(tài)、雷人文踐生活判方式差、業(yè)烘主生定活信旗息、形式串：作為然禮品思免費(fèi)揉分發(fā)攝，放飾置于謙售樓驚中心片，派它送給竟業(yè)主近等。海報(bào)控、單刪頁(yè)、寬短信內(nèi)容蹄：1、項(xiàng)紐奉目賣和點(diǎn)2、項(xiàng)歷目動(dòng)裂態(tài)3、開咱發(fā)商沾宣傳4、活刷動(dòng)信河息單頁(yè)豬，樓考書示約意周末瀉或者睜節(jié)假顫日，萬(wàn)在售肚樓中區(qū)心或嬸陽(yáng)組愉織客趴戶答餅謝，腫同時(shí)膛運(yùn)用驕“老各帶新農(nóng)”等獅活動(dòng)學(xué)或者魚贈(zèng)送零禮品綱活動(dòng)燒進(jìn)行呆二次姿傳播央。節(jié)日墻、開績(jī)盤冷練餐會(huì)時(shí)尚鼓派對(duì)針對(duì)孔本項(xiàng)駐目主蚊力客缸群及栗其項(xiàng)另目定治位為灶新婚雙客群民，與寧相關(guān)絡(luò)單位良聯(lián)合話組織艦婚戀投交友強(qiáng)時(shí)尚阻派對(duì)套，擴(kuò)蓄大與承鎖定命項(xiàng)目底的目留標(biāo)客釀群；裝修影講座組織桑一系戴列房譽(yù)地產(chǎn)僵相關(guān)鑼的裝趕修講校座與惠裝飾緒家居濤與生宜活小蹲知識(shí)含能夠撇進(jìn)一蒼步摸芒清與漿鎖定鼓購(gòu)房?jī)|客群墓，同旗時(shí)推屈出項(xiàng)砍目賣偉點(diǎn)，說挖掘如其他廣項(xiàng)目重的客板源；兒童宋書畫狀活動(dòng)采取傾冠名停或者賞贊助矛方式賄，主舍要吸千引本云項(xiàng)目漲三口爐之家赴客群這，同出時(shí)擴(kuò)色大項(xiàng)竭目的客社會(huì)效知名警度與回影響拿力，灰樹立謎良好煮的社吼會(huì)口畢碑與壤形象糞；銷售慈市場(chǎng)高分析1、市桂場(chǎng)競(jìng)衣爭(zhēng)激紫烈，粒準(zhǔn)現(xiàn)屢房為染主；命小高腰層認(rèn)奮可度悠低；2、與摩聚豐拼苑及貓臨近休項(xiàng)目雁存在腐直接鏡性競(jìng)筍爭(zhēng)；3、客交群分仿散，奶項(xiàng)目陣體量金中等候偏高東；期房顏入市溪，低朗價(jià)位羽策略誰(shuí)；突出粗產(chǎn)品房誠(chéng)優(yōu)勢(shì)纖，目灣標(biāo)客粉群精勤準(zhǔn)把燦握；規(guī)模陶化推勉廣，制定位已精準(zhǔn)穗營(yíng)銷管；銷售后策略高調(diào)序宣傳遍，低診價(jià)入成市；聞口碑拘優(yōu)先誦；快冬速消躁化；賣點(diǎn)悄分析一、時(shí)尚攝元素像，準(zhǔn)唯入價(jià)亮格；——舍—市場(chǎng)矩基準(zhǔn)黎價(jià)位挽入市瘦，銷茅售主怨推優(yōu)簡(jiǎn)質(zhì)戶腰型；二、地段花優(yōu)勢(shì)定，區(qū)煌域潛泰力；——勤—強(qiáng)化敲區(qū)域考未來傭規(guī)劃暴，凸未顯地嫌段優(yōu)腸勢(shì)；三、新式估設(shè)計(jì)添，優(yōu)帆勢(shì)戶瀉型；——龍—飄窗寶、精澤裝大蘋堂，嫂優(yōu)勢(shì)債戶型咽及其寧設(shè)計(jì)墳理念燙；四、多樣貼配套辭，人攀居物悄業(yè)；——俱—幼兒釣園、減會(huì)所湊，物窮業(yè)服臉務(wù)環(huán)招境；產(chǎn)品介價(jià)值途點(diǎn)分捕析項(xiàng)目名稱產(chǎn)品賣點(diǎn)售價(jià)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)性價(jià)比康城園林，入戶花園，全通透戶型3600飄窗，落地窗，戶型設(shè)計(jì)持平德和盛嘉園地段、配套，全通透戶型3700預(yù)期市場(chǎng)發(fā)展持平美家園地段，3480物業(yè)，售價(jià)，規(guī)?；啐埮d苑地段3300物業(yè)、售價(jià)，規(guī)?；呔圬S苑地段、全通透2600規(guī)模、社區(qū)、物業(yè)高13年9月強(qiáng)銷糾期準(zhǔn)備亮相帥認(rèn)籌航（3個(gè)月屆）開盤鼓強(qiáng)銷僵（3個(gè)月輛）持銷饞期4月15日6月1日11月30日人員道具資料動(dòng)工排號(hào)宣傳團(tuán)購(gòu)開盤活動(dòng)將、小買禮品牛跟進(jìn)·主題夾活動(dòng)·促銷搞活動(dòng)團(tuán)購(gòu)遭、持瓜續(xù)挖抱掘潛廁在客系戶快速孫消化挖掘因、積繭累客固戶9月1日·清盤形象待導(dǎo)入綠期蓄客鑰期尾盤13年6月銷售秩周期鹽預(yù)估銷售——銷售符周期緞節(jié)點(diǎn)階段蝴劃分形象金導(dǎo)入創(chuàng)期20時(shí)12未.4診.1閘5-背20翻12寬.0吳5.瞇31概念搭出街榜、品轎牌鋪蟲墊;蓄客哨期20嘗12驗(yàn).0偷6.切1-繞20剃12響.0睡8.隙31形象唱建立活、聲收名遠(yuǎn)再播;開盤鋪強(qiáng)銷凳期20促12嶺.0鬧9.會(huì)1-企20動(dòng)12由.1潤(rùn)1.乒30開盤容旺銷個(gè)、美違譽(yù)積始淀;持銷輩期20出12商.1伏2.靠02黃-訪20洞13眠.5準(zhǔn).3范0口碑輛持續(xù)嗎，持境續(xù)旺鞏銷；尾盤現(xiàn)期20椅12笛.1兵3.穿6-數(shù)20菜13智.0交9尾盤痕銷售阻、重脂點(diǎn)出濤擊。營(yíng)銷腎階段風(fēng)策略形象野導(dǎo)入劃期后（20緒12記.4潑.1南5-址20引12鄉(xiāng)豐.0陰5.哥31）目標(biāo)宋人群：大林眾化艘客群國(guó)認(rèn)知躲，潛寸在目團(tuán)標(biāo)客登戶群戲鎖定啊。預(yù)期魔目標(biāo)：一浮次性五引起悄市場(chǎng)泉關(guān)注推廣替主題：陽(yáng)恒曲核肝心首祥席青編年社摧區(qū)銷售質(zhì)形式：本斤階段抖主要臨為積急聚購(gòu)洞買動(dòng)涌能，智而不宇開展篇認(rèn)購(gòu)傍登記宵。媒介翼配合：戶抓外、糊電視膏廣告跨表達(dá)群：記進(jìn)行趟客群爽阻隔野，達(dá)合到“摘未見瞇其盤俗，先愛聞其信名”聾的效揮果；推廣犧目的：引協(xié)起目唉標(biāo)客妖群關(guān)狀注，蜓引發(fā)卸客群丘的廣稿泛期診待和礎(chǔ)關(guān)注針；蓄客姿期（20互12餐.0扣6.鑼1-移20權(quán)12畏.0耳8.償31）目標(biāo)懇人群：主趕力目決標(biāo)消套費(fèi)群磨為主擁；預(yù)期潮目標(biāo)：客績(jī)戶認(rèn)召可，信對(duì)項(xiàng)粥目問雕題進(jìn)尤行預(yù)裙測(cè)；推廣洞主題：精掛彩生班活，碧尚品飛住宅推廣冷思路：發(fā)備布形撈象廣低告，糊主推師產(chǎn)品滾差異伐化賣慨點(diǎn)，齒對(duì)有削信息瓦反饋券的客址戶進(jìn)瘋行深瞧度接修觸，描尋求溪意向夕與矛全盾點(diǎn)禍；媒介刊配合：戶夜外、DM、短鉗信、組電視銷售幕形式：開纏始認(rèn)在購(gòu)登攜記，相積累未客戶卻意見歷與建窗議，早進(jìn)行巖調(diào)整等總結(jié)干；推廣禁目的：竊樹立江客戶舌口碑禽，在戲消費(fèi)綱者心龜目中養(yǎng)形成旅品牌臘形象燃，營(yíng)磁造客扁戶購(gòu)再買的厘心理燒優(yōu)勢(shì)綁；開盤字強(qiáng)銷情期（20膛12呼.0濱9.玩1-鄙20原12攔.1嶄1.叮30）目標(biāo)稿人群：主笨力目黎標(biāo)客害群；