房地產(chǎn)估價(jià)師2013習(xí)題案例練習(xí)

①年折舊費(fèi)。根據(jù)《××省建筑工程計(jì)價(jià)》以及分析、比較與估價(jià)對象相同區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途1800元／平方米。根據(jù)估價(jià)對象土地使用權(quán)20446月的期限和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》"建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限折舊"390。則年折舊1.5％，則有：年維修費(fèi)=1800×1.5％=27.00元／平方米④年費(fèi)。年費(fèi)按房屋造價(jià)的2‰計(jì)算，則有：年費(fèi)=1800×2‰=3.60元/平方米年總支出=年折舊費(fèi)+年維修費(fèi)+年+年費(fèi)+年39=（256.33/6.38％）×[1-1/（1+6.38％）39]=4018元/平方米 .32 4.依規(guī)定，建設(shè)工程項(xiàng)目的用按建設(shè)成本的5％計(jì)算，則有： ×5％=550000元 買方在建工程的稅 成本法估價(jià)的計(jì)算 運(yùn)用平均法求取估價(jià)對象的價(jià)格。取假設(shè)開發(fā)法計(jì)算結(jié)果的權(quán)數(shù)為20%，成本法計(jì)算結(jié)果的80%，則： .4元13處（340分。每個(gè)錯(cuò)誤對應(yīng)一個(gè)序號，未將215km7672m2；自用生產(chǎn)3300m21050m2580m2，已出租。商業(yè)199540年，其余自用房屋的用地為2.5分。本題最多扣至）。本法評估該住宅于2008年1月10日的市場價(jià)格。計(jì)算如下：180元/170元/㎡，則構(gòu)房屋的重置單價(jià)為2600元/㎡，管理部門2007年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為2700元/㎡，管理部門2008年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格3000元/㎡。則估價(jià)對象建筑物重置總價(jià)為： 1 204層框架結(jié)構(gòu)附樓組成。主樓第一層依坡地而建為層，作設(shè)備用房使用，2～4層于1998年出租，經(jīng)營餐飲及5～20層現(xiàn)為“半拉子”工程。主樓二層（沿街首層）大堂兩側(cè)為茶藝館，室內(nèi)中檔裝修，包木墻面，拋光磚地面，內(nèi)設(shè)各式茶座、及秋千凳等。南側(cè)夜總會(huì)高檔裝修，內(nèi)設(shè)豪華KTV包廂、表演舞臺、音控室、雅座、吧臺等。第三層（沿街第二層）中檔裝修，有可容納約20036間。第四層（沿街第三層）普通裝修，主要經(jīng)營電子游戲及茶藝包廂。5～20層設(shè)計(jì)用途為帶衛(wèi)生間的寫字間，主體結(jié)構(gòu)已完工，室內(nèi)已做隔墻，外2m高墻磚，預(yù)埋上下水管道，其余未主樓于1998年停建至今尚未完工，物業(yè)差，鋁合金窗扇大部分，頂層滲水嚴(yán)重，局部梁2006108日（5～20層）70.6％，以及不同用途的特點(diǎn)，本次分別采取兩條估價(jià)2～42～4層為商業(yè)用途，具有出租收益，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。附樓為居住用途，市場實(shí)例較多，故采用市場法進(jìn)行估價(jià)。對主樓（塔樓）5～20層停建工程部分，根據(jù)估價(jià)對象房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn) 采用收益法計(jì)算估價(jià)對象現(xiàn)房主樓2～4層的市場價(jià)值（第一層依坡地而建的層作為設(shè)備用房）。采用收益法計(jì)算V=A/Y[1-1/(1+Y)n]進(jìn)行計(jì)算。383539權(quán)環(huán)綜權(quán)綜權(quán)綜52～4層是商業(yè)用途，可比實(shí)例的區(qū)位狀況影響因素較重，最后確定房地產(chǎn)狀況調(diào)整權(quán)項(xiàng)主樓第二層的未來各期與上述測算值差異不大，故確定主樓第二層為29元／㎡。1200元／㎡，則：維修費(fèi)=4575.43×1200×1％÷10000=-5.49（萬元）5.5％計(jì)算，稅為有效毛收入的12％，稅=82.15×12％=9.86（萬元）。Y確定率為采用收益法計(jì)算V=A/Y[1-1/（1+Y）n]進(jìn)行計(jì)算主樓2～4層為鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)為60年，由于維修養(yǎng)護(hù)不利，有效經(jīng)過年數(shù)判定為10年（實(shí)40年，主樓的土地使用權(quán)出讓2～440年：V=62.28/7.5％×[1-1/（1+7.5％）40]=784.38（萬元假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算為停建工程價(jià)格=續(xù)建完成后的房地價(jià)值-續(xù)建成本-用-投資利息-銷售稅費(fèi)-銷售費(fèi)用-續(xù)建投資采用成本法的計(jì)算為采用基準(zhǔn)地價(jià)修計(jì)算出土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格。經(jīng)測算，估價(jià)對象3596.5㎡ 6％，則：按××市規(guī)定，按開發(fā)成本的2％計(jì)取：主樓=1675.38×2％=33.51（萬元）利率按國家一年期利率5.31％，據(jù)，社會(huì)建造此類建筑的平均建設(shè)期為1.5年，建至估價(jià)1年時(shí)間，故建設(shè)期按一年計(jì)，則主樓：（1675.38+33.51）×[（1+5.31％）05-1]=44.78（萬元）（萬元1040年，附樓土地使用權(quán)年限地使用權(quán)出讓合同約定不可續(xù)期，主樓的經(jīng)濟(jì)取50年（等于建筑物有效經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限），附樓的經(jīng)濟(jì)取60年。經(jīng)過現(xiàn)場實(shí)際觀察，由于主樓停工時(shí)間較長，物業(yè)差，部分樓層露筋、滲水，直觀判定主樓的成新度為8.5成新，根據(jù)直線折舊法，可算出主樓的成新率，與直觀判定的成新度各取50％8成新，同理可求出附樓的綜合成新率=0.8665。1015％計(jì)，則：元元附樓市場價(jià)值總額=20.93+（120.07+Y×1％）-（49.41+0.028Y）萬元，則附樓市場價(jià)值總0.40.6，最終確 <1>13處（340分。每個(gè)錯(cuò)誤對應(yīng)一個(gè)序11.“估價(jià)方”【答疑編 2【正確答案】【答疑編 3【正確答案】08年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對象建筑物重置總價(jià)為：建筑物【答疑編 1<1>1、結(jié)果報(bào)告中委托方缺少委托方的法定代表人和單位地址7、第一條技術(shù)路線計(jì)算主樓2～4層的市場法中可比實(shí)例C房地產(chǎn)狀況調(diào)整計(jì)算錯(cuò)誤，分子【答疑編 】第二章不同類型房地產(chǎn)估131514000m2500m2綠地，并拆除一幢面積為900m2，的住宅樓。擬按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。請2.5分。本題最多扣至。請?jiān)诖痤}紙上做答，不得在試卷上改錯(cuò)）對某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料（4-8），并用收 年 年年用=年有效毛收入×用率+管理用房損 ×5.55%=725274 3、張某擬李某擁有的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時(shí)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為房，乙廠廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房。現(xiàn)請某估價(jià)機(jī)<1>、針對以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵ǎ?lt;2>、委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為（）。<3>、對乙廠區(qū)的土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是（）280萬元、300350350萬元作<1>、這樣的做法有哪些錯(cuò)誤<2>、若估價(jià)對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對象的年凈收益?<1>、業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是（）。<2>、如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運(yùn)用收益法評估該賓館的價(jià)值時(shí)（）。D<3>、若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（）B、無論借貸還是自有都應(yīng)計(jì)算利息<4>、假如以投?；馂?zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評估該賓館的價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為3500萬元，則（）B、3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值C、3500萬元是事故發(fā)生后的損失價(jià)值D、投保時(shí)，金額過3500萬元4、委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行得價(jià)款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行，買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費(fèi)。<1>、估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么<2>、拍賣保留價(jià)應(yīng)由誰確定?如何確定<3>、乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢競買價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價(jià)1【正確答案】(1)應(yīng)對占用的小區(qū)500m2綠地進(jìn)行賠償。依據(jù)《中民物權(quán)法》第14幢住宅樓業(yè)主帶來的噪聲(2)《中民共和囝物權(quán)怯》第四十二條規(guī)定“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遼補(bǔ)償，破征收人的合法權(quán)益，征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障破征收人的居住條件。”政府應(yīng)對被拆除的900m2住宅樓的業(yè)主(或人)依法進(jìn)行補(bǔ)償。理論上的補(bǔ)償內(nèi)容包含被拆除住宅樓的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)(含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝飾裝修的補(bǔ)償費(fèi))、搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)(或臨時(shí)安置費(fèi))，安置費(fèi)(針對住房的低收入家庭或者提供廉租住房保障)等?！敬鹨删?2【正確答案】（一）1.有效毛收入的計(jì)算不應(yīng)包括物業(yè)費(fèi)： 年用=年有效毛收入 （取整【答疑編 3【正確答案】1.應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的與市場平均相對比較，若現(xiàn)有高于市場平均，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價(jià)；若現(xiàn)有低于市場平均，則現(xiàn)有租約將會(huì)使【答疑編 4【答疑編 5【答疑編 6 頻繁 【答疑編 1<1>【答疑編 <2>【答疑編 <3>【答疑編 2<1>不宜作可比實(shí)例（2分）；350萬元作為估價(jià)對象的年凈收益（或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對象的年凈收益）（2分）?！敬鹨删?<2>化法確定（2分）?！敬鹨删?3<1>【答疑編 <2>【答疑編 <3>【答疑編 <4>【答疑編 4<1>【正確答案】估價(jià)機(jī)構(gòu)沒有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)（1分）；估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將評估結(jié)果提交分）【答疑編 <2>【正確答案】拍賣保留價(jià)由確定（1分），應(yīng)以評估價(jià)格為基礎(chǔ)確定（2分）【答疑編 <3>【答疑編 1900m21800m2，80％，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場資料，20015月650元/m21400元/m2，其中土地使用權(quán)11元/m2450元/m2。2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場價(jià)格平均4250元/m21500元/m2。如果工廠將其廠房改造裝200159日，其合理的評估價(jià)值約為（）D、價(jià)，價(jià)值為1200萬元，后因故未能立即。2010年8月商場投資100萬元建成了一座自動(dòng)場進(jìn)行估價(jià)，則評估價(jià)值為（）。D、P加上商場應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1、房地產(chǎn)的范圍是什么？房地產(chǎn)市場價(jià)格變化和房屋自然損耗屬不屬于房地產(chǎn)合同？房地產(chǎn)估價(jià)可分為哪兩類？2.5分。本題最多扣至。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）用市場法計(jì)算某套住宅的價(jià)格，選取一個(gè)可比實(shí)例甲，可比實(shí)例甲的價(jià)格為2000元/㎡，2008123120101231日。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)價(jià)格水平的變動(dòng)情況為：200920035％，2010年年20094％。3％。（5）可比實(shí)例（6）40％、35％、1、需對以下兩宗地塊進(jìn)行估價(jià)：180m50m4000m2的矩形土地，2140m40m1600m2，形取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)的可行性研究分析，認(rèn)為將l號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的最高最佳利用?，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估，1號地塊9000元／m2，28000元／m23號地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，311000元／m2。(2004年試題)<1>、下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是（）A312B3l23號地塊的總價(jià)即為增值總額分D、12<2>、在甲、乙兩單位之間分配增值收益，不可采用的方法是（）<3>、假定甲單位乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，合并費(fèi)用忽 D、1【答案解析】1500×80％×1800= 【答疑編 2【答案解析】目的的估價(jià)是指建筑物的價(jià)格，不應(yīng)包含土地價(jià)格，P是商場房地產(chǎn)價(jià)格，故C?！敬鹨删?1【正確答案】房地產(chǎn)投保時(shí)的價(jià)值評估，應(yīng)評估有可能因自然或意外事故而損失的【答疑編 2【正確答案】確定評估價(jià)值時(shí)的主要因素主要指根據(jù)不同估價(jià)目的、針對不同估價(jià)對象、采用不【答疑編 3【正確答案】在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗(yàn)收的工程項(xiàng)目，在建工程【答疑編 1【答疑編 1<1>A選項(xiàng)“3號地塊的總價(jià)扣除l號地塊的