標(biāo)桿房地產(chǎn)假日風(fēng)景項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

xx項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2006年12月27日前言：基于項(xiàng)目目前所處的階段以及萬科的要求，本報(bào)告的重點(diǎn)不在于極具時(shí)尚創(chuàng)新意識(shí)的營銷策略和手段，而是闡述世聯(lián)基于對(duì)西部市場(chǎng)和客戶規(guī)律的把握，從而得出對(duì)于本項(xiàng)目的一些基本判斷。01本體本體項(xiàng)目自身素質(zhì)本體素質(zhì)基本屬性附屬條件屬性項(xiàng)目界定項(xiàng)目本體基本屬性一期c地塊C地塊占地面積:7.4萬平方米C地塊建筑面積:15.6萬平方米產(chǎn)品形式：多層和小高層產(chǎn)品、LOFT配套商業(yè)：0.54萬平方米一期產(chǎn)品主力戶型：128平米三室、90平米兩室loft:40-45平米，60-65平米地塊位置:豐臺(tái)區(qū)小屯村可售面積：約40萬平米（住宅面積：34萬平米、商業(yè)面積：5.6萬平米）中大型規(guī)模中低等開發(fā)強(qiáng)度自身配套充足優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品形式具較強(qiáng)競爭力的產(chǎn)品不執(zhí)行新政A/項(xiàng)目附屬條件屬性便利的交通可達(dá)性，較差的道路連通性多條城市環(huán)線、快速干道、城市干道；項(xiàng)目周邊道路未實(shí)現(xiàn)完全連通；滯后的各類生活配套醫(yī)療、郵政等服務(wù)類配套極少；餐飲、購物等生活類配套較少，檔次較低；較好的綠化環(huán)境地塊北側(cè)擁有已建成公園，綠化環(huán)境優(yōu)越。B/項(xiàng)目界定C/快速路沿線快速發(fā)展中的新興區(qū)域中大規(guī)模優(yōu)質(zhì)社區(qū)豐富產(chǎn)品線齊全配套關(guān)鍵詞：本體0102宏觀項(xiàng)目界定：快速路沿線/發(fā)展中的新興區(qū)域/中大規(guī)模優(yōu)質(zhì)社區(qū)/產(chǎn)品線豐富/配套齊全宏觀宏觀政策影響土地政策的影響90/70政策的影響2005年三大城市宏觀調(diào)控結(jié)果時(shí)間政策模式調(diào)控結(jié)果北京土地政策為主剛性需求導(dǎo)致市場(chǎng)整體價(jià)格上漲中心城區(qū)價(jià)格上漲幅度大上海金融+土地打擊投機(jī)型房地產(chǎn)需求效果顯著，成交量下降外環(huán)區(qū)域價(jià)格大幅下降，中心區(qū)仍保持增長政策平穩(wěn)后，成交量及價(jià)格迅速反彈深圳規(guī)范秩序+金融全市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲關(guān)內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度高于關(guān)外高端產(chǎn)品價(jià)格上漲幅度高于普通產(chǎn)品近兩年調(diào)控政策力度加強(qiáng),對(duì)北京市場(chǎng)漲勢(shì)影響有限05年宏觀調(diào)控政策對(duì)一線城市中心區(qū)域房價(jià)打擊失效

調(diào)控加大了對(duì)土地開發(fā)的控制，使06年北京市場(chǎng)供應(yīng)總量有所下降

政府希望通過結(jié)構(gòu)性調(diào)整平抑房價(jià)，但未達(dá)預(yù)期效果A/

繼04年“8.31”政策之后，北京房地產(chǎn)調(diào)控政策開始向土地政策傾斜2004年、2005年、2006年成交土地面積柱狀圖（不含代征）時(shí)間200420052006年增長樓面地價(jià)￥/m22316.373280463141%北京城區(qū)土地交易面積14287211309591.72260161.699北京土地交易面積35315552741306.35689304.429城區(qū)土地供應(yīng)比例40.5%47.8%39.7%2004年、2005年、2006年成交土地樓面均價(jià)2004-2006年調(diào)控政策下北京地區(qū)土地市場(chǎng)表現(xiàn)[城區(qū)統(tǒng)計(jì)范圍：東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)]04、05、06連續(xù)三年北京城區(qū)土地成交樓面地價(jià)保持高增長，年均增長率達(dá)到41%；城區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)量小于郊區(qū)，土地供應(yīng)外移；A/40.5%47.8%39.7%2004-2006年北京市城區(qū)住宅公寓供需情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍：東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)

04-06年北京城區(qū)的年供給量緩慢下降，銷售量也相應(yīng)有所減少，而年消化率則持續(xù)走高；04、05年基本上供需平衡，06年則供不應(yīng)求明顯受到土地政策的影響，北京城區(qū)住宅供應(yīng)逐年下降，供不應(yīng)求趨勢(shì)明顯供應(yīng)量逐年減少銷售量逐年減少年消化率持續(xù)走高[統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止到2006年12月15日]A/2004-2006年北京市城區(qū)西部住宅公寓供需情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍：西城區(qū)、宣武區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)供應(yīng)量逐年減少銷售量逐年減少年消化率持續(xù)走高05年西部土地供應(yīng)極少，導(dǎo)致06年北京西部城區(qū)住宅供應(yīng)不足市場(chǎng)變化趨勢(shì)與北京城區(qū)相同，幅度高于平均水平3年合計(jì)供應(yīng)量消化量消化率全北京市合計(jì)42532824.0541787828.280.98北京西部城區(qū)合計(jì)18653028.7919056190.091.02[統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止到2006年12月15日]A/本體0102宏觀項(xiàng)目界定：快速路沿線/發(fā)展中的新興區(qū)域/中大規(guī)模優(yōu)質(zhì)社區(qū)/產(chǎn)品線豐富/配套齊全宏觀宏觀政策影響90/70政策的影響土地政策的影響對(duì)西部客戶接受面積縮減的產(chǎn)品有提前教育和鋪墊作用政策后競爭格局有利于本項(xiàng)目打造差異化產(chǎn)品06年房地產(chǎn)調(diào)控政策力度加強(qiáng)2006.5.24建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》一、近期經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)9月底前公布二、90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上三、購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅四、空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物五、個(gè)人房貸首付比例不低于三成六、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型七、土地閑置2年將被收回使用權(quán)八、各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度2006.5國務(wù)院國6條政策“國六條”后政策演變歷程2006.6.07自2006年6月19日起，對(duì)于購買套型建筑面積在90平方米（不含）以上住房的，住房公積金貸款額度不得超過房屋評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H購房款（以兩者中較低額為準(zhǔn)）的70%2006.6.19北京暫停為所有登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照建設(shè)部公布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》一、明確90平方米以下住房須占城市總量總面積七成以上二、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積三、重新調(diào)整2006年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目。2006.7.062006.7.14建設(shè)部等有關(guān)部門發(fā)布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（165號(hào)文件）、《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（166號(hào)文件）和《財(cái)政部等部門要求各地從五個(gè)方面落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金》一、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，要求把套型結(jié)構(gòu)比例落實(shí)到具體項(xiàng)目二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房三、5％土地出讓金用于廉租房國土資源部下發(fā)了《中低價(jià)位、中小套型普通商品房實(shí)行限套型、限房價(jià)基礎(chǔ)上競房價(jià)、競地價(jià)的土地供應(yīng)辦法》征求意見稿.一、制定了土地出讓要競地價(jià)、競房價(jià)”的具體操作方式二、90平方米以下戶型占地面積要達(dá)到擬出讓地塊總面積九成以上2006.7北京市規(guī)劃委向建筑單位和設(shè)計(jì)單位下發(fā)的文件規(guī)定：今后層高超過4.9米，建筑面積將按原來的兩倍計(jì)算。2006.7.222006.7.24建設(shè)部、商務(wù)部等聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在國內(nèi)購房必須滿足三點(diǎn)要求：其一，必須到土地和房地產(chǎn)部門備案；第二，在中國工作或者學(xué)習(xí)超過一年；第三，購房實(shí)名制。2006.7.21北京市建委緊急通知：即日起規(guī)定港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑可在境內(nèi)購自住商品房“暫定只能購買一套住宅”。2006.9.11建設(shè)部、國家發(fā)改委和工商總局聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》。該方案指出，2006年9月至2007年9月，三部門將分四個(gè)階段整治房地產(chǎn)交易秩序，房產(chǎn)違規(guī)行為細(xì)化為六大類22種。2006年11月底以前，各地要上報(bào)查處的涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介服務(wù)等有關(guān)方面的3個(gè)典型案例。2006.8.19中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。2006.9.4北京市規(guī)委9月4日印發(fā)的1101號(hào)文件，這份題為《北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于貫徹落實(shí)宏觀調(diào)控政策加強(qiáng)住房結(jié)構(gòu)規(guī)劃管理的通知》。這份“市規(guī)發(fā)[2006]1101號(hào)”文件只是細(xì)則的一部分國家外匯管理局建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知2006.9.506年2季度末起國六條推出，90/70政策對(duì)開發(fā)商有一定影響；少數(shù)區(qū)域當(dāng)期價(jià)格有所微降，總體價(jià)格強(qiáng)勢(shì)走高，在供應(yīng)量減少的情況下，消化率快速增增長B/西部戶型慣性以大面積產(chǎn)品為主，90/70宏觀政策為客戶接納面積縮減產(chǎn)品起到教育和鋪墊作用海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)2006年銷售情況2、70/90政策后，面積在80-100平米區(qū)間的中小戶型和面積在140-160平米區(qū)間的大戶型銷售量有所增加；原區(qū)域主力產(chǎn)品（100-140）銷售持平；超大戶型銷售比率下降；面積有減小趨勢(shì)；1、西部項(xiàng)目面積區(qū)間主要集中在90-140平米的中大戶型，以小戶型為主的僅有榮豐2008、遠(yuǎn)中悅來、紫金長河等項(xiàng)目，供應(yīng)量較少；

西部區(qū)域客戶同小戶型接觸較少，大戶型有較高的認(rèn)同度

政策強(qiáng)迫教育——客戶對(duì)居住的合適面積尺度的觀念發(fā)生改變，主動(dòng)選擇或被動(dòng)接受面積較小的產(chǎn)品；

中大戶型逐漸成為稀缺產(chǎn)品06年上m2￥/m2比率06年下m2￥/m2比率合計(jì)21316347890合計(jì)1886076.8882460以下7512984744%60以下5158992403%60(含)-8015934467417%60(含)-80124075.974766%80(含)-100318465650715%80(含)-100332110.25747518%100(含)-120360762683417%100(含)-120316280.85768917%120(含)-140489706658023%120(含)-140440131.14733923%140(含)-160218925803610%140(含)-160234598.9889212%160(含)-20018412984379%160(含)-200165723.3497739%200(含)以上3251731240815%200(含)以上221567.451529512%B/19831.20元/平米17677.73元/平米9851.12元/平米10332.98元/平米“8.31”國八條國六條2004-2006年北京市城區(qū)住宅公寓價(jià)格表現(xiàn)受產(chǎn)品供應(yīng)量縮減的影響，北京城區(qū)房價(jià)走高調(diào)控政策對(duì)城中心房價(jià)控制完全失效房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)價(jià)格的控制未起到明顯作用[統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止到2006年12月15日]C/項(xiàng)目后續(xù)存量近29萬平米，不受新政影響，主流產(chǎn)品110-130平米兩居，140-170平米三居，與本項(xiàng)目交叉時(shí)間段放量少；未來土地供應(yīng)總規(guī)模近50萬平米，大部分受新政影響，產(chǎn)品受限。機(jī)會(huì)：政策為較小面積產(chǎn)品作了鋪墊，使項(xiàng)目前階段進(jìn)入市場(chǎng)阻力降低；面對(duì)政策后的競爭格局，本項(xiàng)目產(chǎn)品存在明顯差異化，支持項(xiàng)目平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展與價(jià)格提升。區(qū)域后續(xù)項(xiàng)目存量、土地供應(yīng)與本項(xiàng)目競爭關(guān)系2007年1月2月3月2008年4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月杏石口路西郊機(jī)場(chǎng)海淀西苑廣安門305#西府二期永定路田村路交匯處第七街區(qū)美麗經(jīng)典園熙湖遠(yuǎn)洋山水珠江峰景本項(xiàng)目一期萬科紫臺(tái)五棵松文體中心住宅面積15萬平米住宅面積3.5萬平米，120-130平米兩居，150-160平米三居住宅面積15萬平米，80-100平米一居，140平米左右三居住宅面積3萬平米105-110平米兩居，127-140平米3居住宅面積5萬平米，165-170平米三居一期住宅面積存量2.3萬平米，160-170平米三居三期住宅面積4萬平米，130-150平米三居項(xiàng)目存量規(guī)劃住宅面積6萬平米土地供應(yīng)住宅面積11.5萬平米（7.5萬回遷）總規(guī)模21.7萬平米總規(guī)模13萬平米，包括住宅與商業(yè)物業(yè)規(guī)劃住宅面積14.5萬平米規(guī)劃公寓面積2.3萬平米不受90/70政策影響受90/70政策影響玉泉新城二期住宅面積12萬平米A西部認(rèn)知過程西部認(rèn)知過程0103市場(chǎng)本體02宏觀土地政策的影響第一階段——基于客戶準(zhǔn)確定位第二階段——客戶源頭單一第三階段——客戶多元化對(duì)未來趨勢(shì)判斷項(xiàng)目界定：快速路沿線/發(fā)展中的新興區(qū)域/中大規(guī)模優(yōu)質(zhì)社區(qū)/產(chǎn)品線豐富/配套齊全90/70政策的影響世聯(lián)對(duì)西部發(fā)展認(rèn)知的第一階段：對(duì)西府蘭庭前期的準(zhǔn)確定位概述：世聯(lián)代理項(xiàng)目，建筑規(guī)模74945㎡，總套數(shù)272套，戶型以三居為主，其中兩居18.75%，三居半42.28%，三居33.82%?？蛻舳ㄎ唬何鞑啃姓丝谥械膶?shí)力派客戶；年齡40-50歲；居住觀念傳統(tǒng)；注重家庭成員實(shí)際的生活需求；向往更優(yōu)越（類似于大戶人家）的生活形態(tài)；置業(yè)目的：居住升級(jí)的同時(shí)，充分考慮家庭結(jié)構(gòu)變化引起的居住需要。產(chǎn)品買點(diǎn)：三面向陽，3米層高，大面寬短進(jìn)深；三層雙中空斷橋鋁合金窗；戶式中央空調(diào)；精裝修。銷售結(jié)果：開盤價(jià)格：7400元/平米；開盤認(rèn)購數(shù)量：123套；三個(gè)月銷售周期內(nèi)銷售率91%；住宅實(shí)收均價(jià)約7686元/平米?；诋?dāng)時(shí)條件下，對(duì)項(xiàng)目客戶的準(zhǔn)確定位使項(xiàng)目取得不俗銷售成績，同時(shí)也加深了世聯(lián)對(duì)西部客戶購買力和消費(fèi)行為的理解，積累了大量西部客戶資源。A/世聯(lián)對(duì)西部發(fā)展認(rèn)知的第二階段：紫金長安成功銷售啟示——區(qū)域高檔產(chǎn)品供應(yīng)不足，但需求旺盛位置：

以南緊鄰西長安街，以西緊鄰四環(huán)，位置優(yōu)越建筑形式：純板周邊配套：

緊鄰五棵松文化體育中心戶型面積：一居：70平米8%兩居：85-120平米10%三居：140-176平米39%四居：180-250平米43%基本配套：

商業(yè)、會(huì)所（三期）2004年5月—2005年5月，銷售均價(jià)從7000元/平米上漲至9000元/平米；項(xiàng)目一期出現(xiàn)熱銷，3個(gè)月消化900套；整盤銷售速度穩(wěn)定在月均銷售102套?？蛻魳?gòu)成：以項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位的管理層為主，二期外地客戶增加，如山西客戶?？蛻糍徺I行為：喜歡群居，老客戶介紹成交多，有些甚至未看房就由朋友代定；客戶重復(fù)購買較多，一、二期連續(xù)購買，一個(gè)客戶買三、四套的情況很常見。長安街沿線

沒有同檔次樓盤B/世聯(lián)暫對(duì)西驕部發(fā)盤展認(rèn)續(xù)知的敗第二揭階段妄：樂楊府江景南客節(jié)戶構(gòu)夸成啟挽示—橋—西艙北部緞客戶舟居住漆需求貴有沿螞西環(huán)停路南誘下的慰趨勢(shì)中關(guān)撤村閱客戶客戶店延四恨環(huán)路疏南下中關(guān)掛村客凳戶誼傳統(tǒng)叔購房辦區(qū)叼域供李應(yīng)量不足中關(guān)杰村末10棗-1抽5%樂府連江南書客戶羨群體30精2醫(yī)徑院周邊高軍爐隊(duì)大維院武警鮮總隊(duì)慌二遲院……南下蜘中關(guān)雕村客積戶地緣決性主著流客岔戶其他周客戶樂府庭江南銷售濤結(jié)果：銷售牲速度眾快——股月均10侵0套，劉高峰30討0套左沾右；價(jià)格薄提升她速度選快——武12冶個(gè)月下提升27框%。B/世聯(lián)紗對(duì)西絲式部發(fā)瞞展認(rèn)帽知的律第三響階段府：萬附科紫摩臺(tái)項(xiàng)鏡目前脊期定枕位—理—西權(quán)北部杜客戶調(diào)居住幼需求猾有沿扶交通斬干道顏線性迅釋放和的趨甩勢(shì)紫臺(tái)萬科紫臺(tái)西四環(huán)路；長安街；梅市口路；永定息路（造青塔起西路鑄延長戀線）盜；蓮扎花池梯西路發(fā)展?fàn)幘€索梳：以醋路為絮綱，病沿路癥快速貌發(fā)展西南坡部是債目前雹西部招發(fā)展或重心交通槐線成稿為本干區(qū)域?qū)侔l(fā)展殃的線掌索北部棍客戶不出現(xiàn)帶向南滅遷移背的現(xiàn)輩象目前威四環(huán)憐內(nèi)可討開發(fā)拼用地睛很少西北亞部客旁戶居塔住需澤求有銀沿交棗通干盲道線筍性釋深放的張趨勢(shì)C/世聯(lián)備對(duì)西穴部發(fā)星展認(rèn)金知的烏第三光階段喬：萬乞科紫嚴(yán)臺(tái)項(xiàng)慚目前事期定密位—拘—萬麥科紫早臺(tái)項(xiàng)炎目銷進(jìn)售成抖功，揚(yáng)占領(lǐng)出西部牧市場(chǎng)覽領(lǐng)袖曾地位以10筍20萄0元/倡平米判高價(jià)輩入市知，開深盤3個(gè)月牙銷售18瞧0套，兩單價(jià)袋上漲16哨.8戚%；實(shí)現(xiàn)奇均價(jià)怕為區(qū)制域內(nèi)價(jià)格饅標(biāo)竿；項(xiàng)目展示到位伏，戶型設(shè)計(jì)抹和精裝隸修品質(zhì)次均體敬現(xiàn)了者萬科沫產(chǎn)品漠力打嶄造的敘一貫抗優(yōu)勢(shì)獻(xiàn)，得駕到客啊戶和失業(yè)內(nèi)久的認(rèn)貝可，奮在成屈為區(qū)己域高端虜形象的代撲表。C/世聯(lián)倦對(duì)西蛛部發(fā)暢展認(rèn)胃知的融第三兆階段累：萬憑科紫系臺(tái)項(xiàng)南目客疲戶啟斃示—按—西屢部客切戶居瓜住需柔求線撇性釋牌放的駁源頭舞呈現(xiàn)斬多元亂化客戶迎構(gòu)成祝：除傳達(dá)統(tǒng)地番緣性虛客戶腫外，很出現(xiàn)窯大量外來溪客戶；以來暢自金融旅街區(qū)域歷的客摧戶為匆主，政少量超來自中關(guān)追村區(qū)域配和田村區(qū)域怒；同時(shí)金出現(xiàn)動(dòng)一定倍量的蒼區(qū)域換房鍋升遷準(zhǔn)客戶，如策：世笑紀(jì)城蕉和紫泡金長總安；區(qū)域薪地緣滔性金融寧街區(qū)域田村區(qū)域中關(guān)啞村區(qū)域紫金補(bǔ)長安世紀(jì)粗城C/世聯(lián)管對(duì)西話部發(fā)椒展認(rèn)小知的大第三刷階段痛：萬都科紫任臺(tái)項(xiàng)令目成小功的意學(xué)義為小辭屯區(qū)禽域植入欠大量樂中高白端客李群，優(yōu)截化區(qū)到域內(nèi)旨居住翻人群存素質(zhì)士，改懸善其擁人文扎環(huán)境廁；為更勺多高吹端客槳群進(jìn)振入小膨屯區(qū)璃域消除瀉心理淡障礙，拓禍展了托區(qū)域頁客戶符層面許；在西蘿部相蝴對(duì)陌有生的趴區(qū)域宗內(nèi)，柳樹立測(cè)萬科蓮形象撿，為厭持續(xù)但開發(fā)奠定濁品牌湊認(rèn)知鞋基礎(chǔ)。C/世聯(lián)培對(duì)西考部發(fā)傅展認(rèn)艙知的罰第四虧階段粥：對(duì)艙未來顫發(fā)展迫趨勢(shì)坡的最新葉研究已成果二、認(rèn)金融忌街成裕為西擔(dān)部發(fā)擇展的授強(qiáng)力席引擎民，領(lǐng)對(duì)先客熟戶來灑源區(qū)一、鑒擠壓襯效應(yīng)暗、線坑性釋服放客曠戶所陽呈現(xiàn)祖的多坊元化輩兩大潑趨勢(shì)僻持續(xù)欠發(fā)展三、居保持糟市中者心強(qiáng)說大的先模式完下，駕價(jià)格儉標(biāo)桿攪的梯拴度縮間減模毫型D/一、代兩大田趨勢(shì)迷持續(xù)棕發(fā)展A.評(píng)擠壓污效應(yīng)B.睡線性炭釋放檔客戶鞋所呈耐現(xiàn)的岔多元稠化世聯(lián)諸對(duì)西這部發(fā)薦展認(rèn)寶知的途第四慨階段薪：對(duì)擴(kuò)未來血發(fā)展貍趨勢(shì)途的最新冷研究察成果D/土地饒稀缺皮、外舒來人巾口注訓(xùn)入導(dǎo)鞠致擠腹壓效粥應(yīng)1、誼北京塘西部阿土地快供應(yīng)返稀缺瓜、地冊(cè)價(jià)高湯漲：從2攔00嫂4年鋼、2供00額5年孩、2老00谷6年雕土地干成交廣狀況乓分析伶，北型京西樸部土配地供柔應(yīng)較瓜少，躁西部直五環(huán)劫內(nèi)土單地成評(píng)交樓鄰面價(jià)醫(yī)年平梨均增咱長率28秀%。2、妨西部春成熟酬板塊罷房價(jià)診持續(xù)紋走高2、鳳高支聰付能飼力外呢來人虛口涌攪入：中關(guān)慌村、凳海淀以高知匪人群男，金騰融街美高資螺人群湊，向毀往首冤都置襪業(yè)的沖全國攜財(cái)富屠客。1、引西部碌成熟偵板塊額住宅舅供不唱應(yīng)求擠壓膝效應(yīng)誼持續(xù)特的外汽在動(dòng)猜因：擠壓擇效應(yīng)廚持續(xù)格的內(nèi)震在因陜素：3、伏地域贈(zèng)條件憶限制座：外擴(kuò)隆方向食向西瞎發(fā)展竄受到舍西山籠的阻州擋，化向北滾有頤喘和園味等北恥部皇擾家園贈(zèng)林的礎(chǔ)阻礙刪，因迎此只槍能向泄其它必條件演適宜選的方撒向拓卵展。世聯(lián)排對(duì)西萌部發(fā)芽展認(rèn)霸知的成第四占階段瞎：對(duì)擠未來詳發(fā)展厚趨勢(shì)在的最新育研究宵成果D/20互04棕年、永20黨05完年、扁20照06刑年成債交土披地面萄積柱旋狀圖館（不腫含代階征）1.漆北京素西部薦土地捷供應(yīng)鄭稀缺20汁04擋年、妖20溝05逗年、蜜20御06吹年成跳交土笨地規(guī)逮劃建功設(shè)面扇積柱告狀圖北京療西部蓬土地率供應(yīng)蓮稀缺枕：從20裂04年、20將05年、20臂06年土寫地成漏交狀匯況分硬析，控北京講西部沒土地編供應(yīng)湊較少筍。20劑06年四貧環(huán)內(nèi)臣西部成土地品僅占怖整體床成交堵的2%；20摩05年西幻玉部土臥地供活應(yīng)跌丙到最秋低谷翅，20促06年西仿部土候地成謝交回承升，孫占整紹體市熊場(chǎng)的50仔%，但盲新增欣量多貼集中延在四潛環(huán)外屑，四匯環(huán)內(nèi)新西部嫁土地睬僅占渠整體脂成交寨的2%；20默04年西拾部五潛環(huán)內(nèi)欺樓面驕地價(jià)木約為29犬00元/平米送，20絹05年約期為33本00元/平米微，20松06年約稠為47栗00元/平米蹤蝶。年挨平均格增長不率28裹%。20夏04永年、均20遇05渡年、保20濁06組年成佛交土緩地面餐積表踢（不馬含代傲征）20膜04循年、奏20厭05喪年、遺20繭06豈年成潔交土朝地規(guī)褲劃建斗設(shè)面往積表察（不雕含代咱征）擠壓變效應(yīng)后持續(xù)頓的外故在動(dòng)撕因：海淀逼區(qū)、迎西城附區(qū)、誓宣武牽區(qū)客可戶統(tǒng)昌計(jì)：手外地仁單位梨、外撤省個(gè)慘人、推外國災(zāi)單位延、外冶國個(gè)歉人、樓港澳深臺(tái)客樣戶占茂總體匙市場(chǎng)哈的比如例2.討高支娛付能指力外靈來人捐口涌煩入城8皇區(qū)客敵戶統(tǒng)沸計(jì)：示外地五單位袋、外州省個(gè)泄人、程外國柴單位婚、外跟國個(gè)推人、避港澳恐臺(tái)客掠戶占叫總體也市場(chǎng)色的比妖例從20莖04年、20蘇05年、20休06年客氣戶構(gòu)凝成分瘋析，踢海淀朱區(qū)、端西城朽區(qū)、陡宣武監(jiān)區(qū)非著本地跌客戶維購買嗎均價(jià)摩與市慈場(chǎng)整扭體均圓價(jià)比善值逐轎年上府升，練支付獨(dú)能力失相對(duì)啊較高起；海淀碧區(qū)、深西城欣區(qū)、紫宣武停區(qū)非做本地暮客戶濕購買局量與降市場(chǎng)艱整體貿(mào)消化眾量基啊本穩(wěn)也定在28善-3嗎0%比例闊之間論。外擴(kuò)簡方向旋向西現(xiàn)發(fā)展池受到染西山報(bào)的阻感擋，治向北攝有頤笛和園動(dòng)等北沈部皇忙家園假林的般阻礙看，因梢此只世能向河其它誕條件誼適宜宵的方楚向拓寫展。3.運(yùn)地域拜條件疼限制擠壓敞下的殃需求閣如何洲釋放掀?可能拓展方向可能拓展方向西山圓明裙園內(nèi)城頤和辦園選擇20旬04年、20頓05年、20商06年海悄淀區(qū)少、西攝城區(qū)南、宣亮武區(qū)獲三個(gè)乓西部姻成熟交核心熊區(qū)域茄作為鮮分析繪對(duì)象職；圖表遇中20臟04年、20光05年、20口06年海獵淀區(qū)擇、西詢城區(qū)較、宣限武區(qū)柴連續(xù)盯三年消化狐量大而于上滑市量河。圖表盤中20回04年、20痰05年、20歸06年海揀淀區(qū)堆、西叉城區(qū)每、宣息武區(qū)亦連續(xù)普三年駛銷售價(jià)格魂平均賣增長紡率約權(quán)為23覆%，遠(yuǎn)朗遠(yuǎn)高晶于北拌京市哲城8區(qū)連追續(xù)三評(píng)年銷輕售價(jià)輔格平詞均增田長率雞約為14竟.5象%。2、箭西部俘成熟呆板塊谷房價(jià)漲持續(xù)殺走高1、屬西部筍成熟珍板塊墾住宅際供不爪應(yīng)求擠壓埋效應(yīng)夏持續(xù)蘇的外啞在動(dòng)聲因：海淀耗區(qū)、很西城蓄區(qū)、免宣武胞區(qū)市勾場(chǎng)統(tǒng)緩計(jì)北京卻市城域8區(qū)凱市場(chǎng)遇統(tǒng)計(jì)一、侄兩大貌趨勢(shì)住持續(xù)蝴發(fā)展A.席擠壓配效應(yīng)B.絕線性瞇釋放峽客戶消所呈眼現(xiàn)的飛多元拉化1、恐釋放兆源的墨多元鏡性1、浩擠壓籍效應(yīng)記持續(xù)敏的內(nèi)評(píng)在因穴素：攪土地橋稀缺佳、高殼支付站能力朵外來丟客戶涂注入幸、地鋼域限嘴制2、肉擠壓雞效應(yīng)尤持續(xù)昆的外騎在動(dòng)脂因：賞供不次應(yīng)求壇、價(jià)食格持脾續(xù)走糾高2、恰城市吹化進(jìn)猶程下畜汽車穗時(shí)代劈燕到來3、躁道路冰系統(tǒng)辜的不腳斷完廉善世聯(lián)內(nèi)對(duì)西羽部發(fā)桿展認(rèn)漂知的慕第四每階段鍵：對(duì)技未來稠發(fā)展叼趨勢(shì)翻的最新頑研究牧成果D/區(qū)域輸?shù)鼐壝嫘詤^(qū)域穩(wěn)地緣垮性客油戶：豐臺(tái)糞、海氣淀區(qū)任小屯傘、太擦平路廢、五拉棵松層等區(qū)瀉域地只緣性倆客戶然；田村胖區(qū)域叔客戶鼻：航天組部二秤院、則二炮祝等軍默隊(duì)大失院，豈政府茶機(jī)關(guān)遍背景緣瑞客戶冤；蓮花租池區(qū)棉域客南戶：蓮花趣池及促西三惰環(huán)外蜓項(xiàng)目掘升級(jí)洞換代遵客戶韻；產(chǎn)業(yè)棕園區(qū)蓬域客撞戶：總部縫基地羅產(chǎn)業(yè)闖園區(qū)像的產(chǎn)汪業(yè)客缺戶；中關(guān)棒村區(qū)長域客溪戶：中關(guān)僻村IT產(chǎn)業(yè)臟客戶遞，區(qū)葛域擠疫壓作蔽用南脖移；金融押街區(qū)足域客義戶：高支江付能善力，猶內(nèi)城夫供給呈不足井，向舊西部津需求傲釋放棍；宣武暮區(qū)客勒戶：傳統(tǒng)藝內(nèi)城勿客戶仰，需緒求無士法滿鋒足，際受道東路驅(qū)自動(dòng)，籃向西與部擴(kuò)譽(yù)散。……產(chǎn)業(yè)蚊園區(qū)域蓮花咽池區(qū)域金融丸街區(qū)域田村區(qū)域中關(guān)鄙村區(qū)域宣武區(qū)域1.督釋放紀(jì)源的液多元撞性根據(jù)答北京好市發(fā)唱改委寨公布態(tài)的數(shù)源據(jù)：贊九十斤年代劑以來柜，全歐市小董客車川以平銅均每屠年28寺.6％的遷速度習(xí)遞增胞。私定人小姨客車排的年拜增長胸率更聽高，繳達(dá)到48黃.3％。根據(jù)刪對(duì)日駁本的餐研究亡數(shù)據(jù)盆表明職進(jìn)入波汽車六時(shí)代柴的標(biāo)笛志是平每百宜人擁夫有轎綠車22輛。按照使預(yù)測(cè)午北京20屆10年全悄市小創(chuàng)客車墨保有搬量為40跑2萬輛雖。全跡市常義住人離口12貼98萬人串，每豆百人怎擁有炮轎車31輛。2.落城市賣化進(jìn)趨程下你汽車矛時(shí)代星到來3.概道路揀系統(tǒng)擔(dān)的不唇斷完重善小屯姐路、碑蓮石依路、皮永定劇路、宏玉泉除路、乳魯谷姐路等謊多條以縱向昌、橫莖向道拉路的服改造蔽和修藝筑，草不斷懇完善臭本區(qū)斃域的姨道路穴系統(tǒng)葬。其中監(jiān)蓮石吧路工多程西傅起西船五環(huán)偷，東授至西連四環(huán)魂，道滔路全源長38院00米，腥建成震后可盼從西咬便門均立交斯橋直糖達(dá)西捎五環(huán)嬌。B.有金融掉街成啞為西賣部領(lǐng)煩先客根戶來瞇源區(qū)二、磁金融壟街成肌為西甚部發(fā)適展的諸強(qiáng)力屠引擎當(dāng)，領(lǐng)嫌先客竹戶來敞源區(qū)A.獸金融撤街與閑CB險(xiǎn)D形耀成雙蟻核，邪超越址中關(guān)霧村成記為西講部發(fā)糕展的純強(qiáng)力洪引擎世聯(lián)爛對(duì)西振部發(fā)航展認(rèn)鋼知的格第四用階段店：對(duì)逢未來速發(fā)展指趨勢(shì)花的最新品研究傷成果D/A.腦金融溜街與取CB舟D形絡(luò)成雙假核，絲式超越思中關(guān)警村成軟為西劈燕部發(fā)受展的淘強(qiáng)力塌引擎金融街CBD長安街本項(xiàng)目北京屬“雙核紫戰(zhàn)略”布揭局：CB撇D—國際恥商務(wù)女中心編，金幸融街—國際膀金融金中心搖。金融暗街規(guī)壩劃涵梁蓋了夏商業(yè)交、住紫宅、狡零售肌、酒掀店和辯文化晶會(huì)議籠中心踏等高避檔綜吵合性屈功能吧，越憐來越才有活獨(dú)力、繭越來概越穩(wěn)講定。代表國際筍金融滿的銀秋行入住淚：高勒盛、玩美洲們銀行盯、摩菊根大棒通、弊加拿側(cè)大皇音家銀磨行以暖及瑞舟士銀穴行５桑家國森際金趕融巨坊頭入迎駐金法融街絕，逐盆漸成糟為真平正的親國際笛金融柳中心埋。麗茲品卡爾暴頓、杰洲際粉酒店濾、威僚斯汀世界憐一流粒酒店進(jìn)駐笑。金融僵街規(guī)劃筑擴(kuò)容暢區(qū)方蠟案已經(jīng)泄確定薦。金融冷街從姑規(guī)劃刻到實(shí)辭現(xiàn)，傳已經(jīng)超越民中關(guān)梢村成為暗西部經(jīng)發(fā)展街的強(qiáng)包力引絮擎。B.設(shè)金融章街成稠為西展部領(lǐng)信先客喊戶來匆源區(qū)交——痰誰在泊引領(lǐng)俯西部留市場(chǎng)領(lǐng)先櫻客戶領(lǐng)先坐客戶——許多缸激進(jìn)起的創(chuàng)嬌新都擾不是限由制偏造者鞠發(fā)明層的，寶而是亂由領(lǐng)的先用挽戶發(fā)爬明的定。他們永的需暗求可屯能比細(xì)典型舞客戶番更為么極端太。本項(xiàng)射目的爐領(lǐng)先盒客戶——金融控街為暖代表可的內(nèi)廟城客芽戶。做他們倆最先手嗅覺雷到區(qū)薄域的蘇增值流潛力慈；他制們具論備較燃高的霞支付團(tuán)能力陳；他該們具沒備國梯際視山野；枯他們干對(duì)其跨他客紀(jì)戶選伍擇物扎業(yè)的名影響太力顯伍而易良見。其他鴨客戶麗：周盞邊區(qū)繼域換僑房客莊戶，傲中關(guān)臂村、濃豐臺(tái)休科技巾園等畏未被送分流章的客自戶。該曲負(fù)線呈梯現(xiàn)了輪市場(chǎng)胃趨勢(shì)恢的基漆本走桌勢(shì)領(lǐng)先融用戶遠(yuǎn)的需虹求遠(yuǎn)布遠(yuǎn)超設(shè)前于龜市場(chǎng)逗趨勢(shì)隨著桌時(shí)間結(jié)的推島移，驢越來志越多燦的人芳感覺稼到有縫這種灶同樣戶的需貨求Commercialproductavailable可獲得的商業(yè)產(chǎn)品LeadUsersCreateSolutions領(lǐng)先用戶創(chuàng)建解決方案市場(chǎng)趨勢(shì)Markettrend常規(guī)用戶早期采納者領(lǐng)先就客戶罪曲線Ti貌me會(huì)時(shí)間新產(chǎn)重品需幣求者“保您持市將中心革強(qiáng)大知的模美式”框，是預(yù)在城路市規(guī)踐劃、北建設(shè)猴和管血理中腔采取慘各種犬措施邀增強(qiáng)芒市中存心的雄吸引鎮(zhèn)力，和使就鑒業(yè)、史金融精、商赤業(yè)、市文娛吵等高犯度集劑中于矩市中霞心。實(shí)施雁該戰(zhàn)縫略的濤城市絹一般涌具有慶如下糾特點(diǎn)六：(1杜)人脹口、跨工作府崗位戴數(shù)量猾和各勁種活欄動(dòng)都顫集中美于市劃中心璃；(2默)市姐中心雄建筑堅(jiān)密度浸、容局積率照相對(duì)培較高地；(3余)城青市交蜜通網(wǎng)勝主要需由強(qiáng)匹大的撲放射睡形交竹通網(wǎng)罩組成業(yè)。三、餅保持融市中捉心強(qiáng)特大的版模式閉下，屈價(jià)格獵標(biāo)桿喜的梯跑度縮懂減模庫型本區(qū)奇域價(jià)絕格標(biāo)善桿金融杜街將類強(qiáng)者遇恒強(qiáng)捏，不挎斷外虛擴(kuò)，替對(duì)周畢邊次列核心體區(qū)產(chǎn)盼生膨塔脹擠洞壓，睡不斷仔擴(kuò)大煮中心孕化范物圍；次核獎(jiǎng)心區(qū)任價(jià)格苦上漲害，原鋤先較敲為分舊明的融價(jià)格吵梯度耗逐步林趨同繩于核蛛心區(qū)從價(jià)格遲，最鼓終使渠得價(jià)態(tài)格梯頃度縮肥減；本項(xiàng)謝目所湖在區(qū)且域價(jià)格疑標(biāo)桿齡參照最系為塔金融炒街代壓表的麻核心撈區(qū)。核心騙區(qū)次核道心區(qū)外圍戒區(qū)中間左區(qū)價(jià)格及梯度世聯(lián)箏對(duì)西濟(jì)部發(fā)爹展認(rèn)據(jù)知的穩(wěn)第四飽階段引：對(duì)向未來折發(fā)展荷趨勢(shì)班的最新鞏研究凝成果D/結(jié)論匪二、渴金融棗街成化為西桃部發(fā)僵展的蠻強(qiáng)力讀引擎話，領(lǐng)先存客戶巖來源柴區(qū)結(jié)論選一、醉擠壓鵝效應(yīng)透、線雹性釋脫放客央戶所裝呈現(xiàn)才的多鑰元化銀兩大紙趨勢(shì)持續(xù)傘發(fā)展結(jié)論風(fēng)三、活本項(xiàng)顧目所稅在區(qū)挪域價(jià)格盾標(biāo)桿參照代系為金融蜓街為址代表想內(nèi)城況核心逃區(qū)世聯(lián)皇對(duì)西預(yù)部發(fā)瞞展認(rèn)桶知的勵(lì)第四尤階段慌：對(duì)餃未來墊發(fā)展績趨勢(shì)緞的最新羅研究冤成果D/A餓西部心認(rèn)知納過程典型添項(xiàng)目產(chǎn)客戶0103市場(chǎng)本技體02宏個(gè)觀區(qū)域棕客戶枯細(xì)分釋放覽的客許戶特駝?wù)鞯湫突仨?xiàng)目尤客戶項(xiàng)目線界定：快類速路科沿線娃/發(fā)充展中擇的新各興區(qū)陳域/繡中大激規(guī)模優(yōu)質(zhì)腰社區(qū)喉/產(chǎn)宵品線繼豐富獄/配徹套齊冠全土地椒政策雜的影羊響90帽/7微0政黨策的水影響擠壓盞效應(yīng)纖下線跨性釋胞放的其客戶束特征針對(duì)暖核心季區(qū)的奴項(xiàng)目支付螞能力功不足，選擇創(chuàng)高品獸質(zhì)物奶業(yè)吃灰力，鐮因此沈逃離長核心圣區(qū)。由于多在核膊心區(qū)分長期潤工作么生活輝的經(jīng)艘歷，趣這群灑人需要箏標(biāo)簽，必陸須尋梅找一啞種替堤代標(biāo)焦簽，典取代鐮區(qū)域樹價(jià)值為帶來煌的標(biāo)碌簽感牌?？蛻襞炙季S賄方式影與成完熟核緊心區(qū)字客戶綱類似占，是譽(yù)被提前喝教育的客董戶，傍對(duì)產(chǎn)持品認(rèn)脊知度照高。麻會(huì)將桿成熟拐核心饅區(qū)的創(chuàng)產(chǎn)品解認(rèn)知告作為堤選擇歌標(biāo)準(zhǔn)離。替代先標(biāo)簽：項(xiàng)蓮目價(jià)庭值絕仰對(duì)領(lǐng)竄先。對(duì)快話速干童道的殲依賴漏大于料對(duì)捷慚運(yùn)的馳依賴尾。對(duì)產(chǎn)品蒼品質(zhì)的追吳求通裹常成趨為最影終決憲定購賓買的怎重要雜動(dòng)因篇。對(duì)配辯套的北態(tài)度歇：仍撇然依端賴核江心區(qū)厚配套拐（工兼作生錘活圈午），求對(duì)于破居住朱區(qū)域烘配套湯的態(tài)幫度是恨寧缺廈勿濫將。A/區(qū)域矩典型園項(xiàng)目飛客戶捷特征碗描述B/萬科子紫臺(tái)竄客戶朽特征候描述梳：年齡線層次孫主要涂集中牢在36或-4推2歲，成扎熟家印庭；金融熊街區(qū)刃域客戶名占相辣當(dāng)比努例，委其余幟主要幕以區(qū)司域地緣廟性客乓戶、外巡壽區(qū)域升級(jí)源換代持客戶（如沿世紀(jì)碗城2、3期，肅紫金支長安蜜）為超主，繭中關(guān)陣村區(qū)駱域客萬戶比椒例較彼少；答外地循區(qū)域梅客戶蕉比例早占到25饑%左右禽，主歲要以希北方蒜省市禍為主判，如救山西防、河勒北，掉也有墊少數(shù)餡南方礦客戶議追隨海萬科根品牌占而來哄，如撐上海捕；擁有較強(qiáng)寄支付粥能力，30萬以激內(nèi)的島總價(jià)吳浮動(dòng)藍(lán)對(duì)其杏決策鑼影響潮?。慌c傳余統(tǒng)西偉部穩(wěn)帶重、腔內(nèi)斂尋型客澤戶相總比略帶化張揚(yáng)，有乏炫耀邀心理京，需說求身份咳標(biāo)簽（認(rèn)現(xiàn)可紫作臺(tái)園涂林風(fēng)兄格、萄主題吊）；充分與認(rèn)可洋萬科品牌超價(jià)值。熙湖穩(wěn)客戶貸特征動(dòng)描述臨：年齡記層次踩主要旋集中臺(tái)在40瞎-5泛0歲；項(xiàng)目美客戶先主要失以西傅部國室有企呈事業(yè)烤單位忍與軍匆隊(duì)機(jī)氏關(guān)大郵院客果戶為掛主，肯少量個(gè)中關(guān)拋村區(qū)趴域客耐戶；緒國有殊企業(yè)尾客戶介集中尼在高級(jí)蓋檢察迅院、轟法院，如概高級(jí)撫檢察靜院在敢本項(xiàng)喪目團(tuán)擋購2棟樓析；軍放隊(duì)機(jī)社關(guān)客諒戶以大附近軍區(qū)致、二柴炮、燈總后婆及鄰臣近省召市軍謠區(qū)為主暖；關(guān)注產(chǎn)品鵲實(shí)用堂度，如稻功能激空間傲數(shù)；經(jīng)濟(jì)挨實(shí)力肅雄厚咬，但有財(cái)型不外垂露，依擺然希痕望得紡到實(shí)臂惠（照折扣倉），朗一次冠性付語款比栽例較乓高；為人把穩(wěn)重純、內(nèi)斂，私閉家車品中等虜檔次糠，不臭希望質(zhì)建筑開外觀土張揚(yáng)黨，但務(wù)注重絮內(nèi)部雀產(chǎn)品眠細(xì)節(jié)餡。區(qū)域權(quán)典型碧項(xiàng)目寇客戶洞特征護(hù)描述B/西府島蘭亭催客戶放特征涂描述質(zhì)：年齡惰層次青主要壘集中秤在36越-5潑5歲，家角庭中疾擁有11歲以且下兒陸童和伐家長博年齡聾在35歲以挖上的三口諸之家成為奪主流處客戶趁；客戶心群體急體現(xiàn)明顯戴地緣媽性，現(xiàn)免有的猜基本棗生活倡、工值作區(qū)督域，末集中往于海閑淀區(qū)鉤、豐礦臺(tái)區(qū)拉，周茂邊國企蹈事業(yè)甩單位客戶靠；少壯煌派客已戶，服擁有膝強(qiáng)大銀的潛在蘇購買險(xiǎn)實(shí)力，一曾次性愛付款且比例躍高；首次竊置業(yè)，以調(diào)改變鉤目前閃居住案現(xiàn)狀舞為主喘，對(duì)逮居所舒適輕度的追僻求高膊于對(duì)鼻功能筍性的井要求責(zé)；關(guān)注稅戶型涌設(shè)計(jì)毯、層汪高等公設(shè)置萌對(duì)未級(jí)來居斗住空汪間的艘影響呢；對(duì)資樣板建間能慌夠認(rèn)猾可，仰并以拆此建女立快焦速?zèng)Q權(quán)策的護(hù)信心蒙；關(guān)購注細(xì)塊節(jié)設(shè)膝計(jì)，藍(lán)對(duì)生印活品練質(zhì)有館強(qiáng)烈肯追求搏。珠江燥峰景爪客戶異特征佩描述運(yùn)：年齡辨層次洪主要丸集中棕在30漲-5王0歲；客戶磨地緣估性明合顯，府主要庭以西溝部國有左企事昌業(yè)單倆位與軍付隊(duì)機(jī)確關(guān)大茫院客償戶為央主，胞也有清部分私營命業(yè)主與中關(guān)罵村區(qū)域螞客戶師；有一終定經(jīng)少濟(jì)實(shí)塵力，護(hù)但尚總未達(dá)敲到高吹端客速戶層小次；總價(jià)遠(yuǎn)敏感本區(qū)間在15缺0萬左拆右；關(guān)注榨戶型傘功能豪空間網(wǎng)數(shù)量山，布瘦局設(shè)睜計(jì)的亂合理忍性，材重視舒適挑度與拾實(shí)用儲(chǔ)性；性格萌穩(wěn)重學(xué)但不拘陷于傳路統(tǒng)，要梯求身構(gòu)份感饅的滿陰足，哄渴望早得到進(jìn)標(biāo)簽嘩。區(qū)域哀典型添項(xiàng)目胞客戶競特征堵描述B/遠(yuǎn)洋妙山水終客戶俗特征犯描述窩：年齡禾層次巾主要誘集中貞在25尊-3臟5歲，年輕只家庭為主突；多為首次蘭置業(yè)，或皮父母調(diào)為子貞女購換買物焦業(yè)；客戶無明搖顯區(qū)杏域共血性特態(tài)征，主搶要依母靠快速醬捷運(yùn)薦系統(tǒng)，外臥來區(qū)境域客鏡戶比悠例明根顯高施于區(qū)仆域內(nèi)脫其它束項(xiàng)目糾；相礦比之污下，伐海淀辰區(qū)、組石景撲山區(qū)勢(shì)、西厚城區(qū)練客戶蜘比例械相對(duì)泰較高絲式；經(jīng)濟(jì)揉實(shí)力量相對(duì)趨處于申區(qū)域員中低鎖檔水蜘平，對(duì)恭總價(jià)副敏感唇，主桌要需烈求兩鉗居或恩小三侵居產(chǎn)坦品；突出添關(guān)注據(jù)產(chǎn)品實(shí)用州度，有兇一定窩的舒相適度躬要求恩；看重等項(xiàng)目肅的附加派值體系超，如振鄰近揚(yáng)地鐵1號(hào)線倍、北棕部公適園的污景觀屬資源謙、學(xué)扔校等蠟教育哥配套搜的便灣利。天鴻誤美域?？蛻酏斕卣鲾r描述登：年齡伍層次憂主要攀集中航在25石-4鐘0歲，吐年輕沈家庭為主坑；客戶匠群體棕現(xiàn)出題典型腔的西莊部特香征：假以西器部企佳事業(yè)策單位帝為主傅，部嶄分軍拾隊(duì)機(jī)曲關(guān)大野院客共戶，另如航逼天二來院、其二炮溪；有傲團(tuán)購深行為肝發(fā)生鍋；對(duì)產(chǎn)村品實(shí)還用度蜻要求晌高，廚追求烈一定蘭的舒槐適度逼；支付逝能力輪中等服，希共望得寺到實(shí)贊惠，槐關(guān)注笨項(xiàng)目勵(lì)性價(jià)尿比；擁有頃強(qiáng)烈貍的西膛部情調(diào)節(jié)，布性格內(nèi)斂、傳換統(tǒng)，視且略索帶保量守。B吳積壓蠟效應(yīng)盟下的染客戶0103市場(chǎng)本童體02宏貧觀區(qū)域薦客戶盈細(xì)分客戶努細(xì)分陵前提客戶擾細(xì)分循研究本項(xiàng)銅目客特戶需縣求典型慎項(xiàng)目醋客戶項(xiàng)目診界定：快病速路教沿線侄/發(fā)息展中隙的新模興區(qū)森域/旁中大侍規(guī)模優(yōu)質(zhì)且社區(qū)膜/產(chǎn)指品線議豐富干/配舞套齊汽全土地劫政策術(shù)的影悉響90綢/7包0政路策的催影響A/客戶褲細(xì)分校研究鑄——弓前提在擠勁壓效燒應(yīng)及橋需求派的線釋性釋喘放趨皺勢(shì)長燒期持見續(xù)的懸背景啄下，舒研究缸區(qū)域內(nèi)典東型項(xiàng)斜目的銹客戶王特征棋?；诔烈陨蠚q兩點(diǎn)半，選遍擇財(cái)噴富層碌面、群家庭宗生命善周期必、西鑰部情諷結(jié)三肯個(gè)因素進(jìn)除行區(qū)顛域的罩客戶么細(xì)分網(wǎng)。反跨映客敢戶精洋神、駁價(jià)值旬取向表（產(chǎn)終品）每兩個(gè)竿層面世的需螞求。西部口情結(jié)強(qiáng)（激傳統(tǒng)怖西部農(nóng)地緣笨客戶沫）中（揀第二喬帶西質(zhì)部客礦戶）弱（倒外來犁區(qū)域紡客戶倉）財(cái)富填層面高中低沉穩(wěn)琴、有衡修養(yǎng)關(guān)、有看內(nèi)涵射，官虎氣明煤顯，姐區(qū)域副內(nèi)置后業(yè)，臭對(duì)產(chǎn)惜品舒鋼適度底與尊漠貴感術(shù)要求端高，供但不想暖張揚(yáng)劃，有辱財(cái)不刪外露事業(yè)繭小有宇成就斯，擁點(diǎn)有較譽(yù)強(qiáng)支也付能速力，鴨精明店強(qiáng)干耕，商粉氣濃秩郁，有炫謀耀心淺理，性額格略執(zhí)帶張工揚(yáng)，劇要求貨身份領(lǐng)標(biāo)簽勞與產(chǎn)飛品舒瞞適度事業(yè)旅有成拘，高丸支付旦力，愧區(qū)域志選擇者廣泛蠟，行敢為理狐智，懷比較醬過程衫經(jīng)過深思廣熟慮，在隆舒適銷和高銳品質(zhì)雪的生奶活基扯礎(chǔ)上盛，追沈求人文擾環(huán)境戰(zhàn)與氛愉圍思想答懷舊且，性天格內(nèi)星斂，敗西部求區(qū)域土感強(qiáng)則烈且逐形成唯依賴傘，關(guān)膠注細(xì)役節(jié)，尋找諸與其師身份競相符婦合的改產(chǎn)品傳統(tǒng)不西部鉗情結(jié)躁根深絞蒂固堪，思屢想守癢舊、扔頑固揭，關(guān)注掙生活喪在西夫部區(qū)假域所副帶來毅的強(qiáng)猴烈心性理標(biāo)菜簽，對(duì)鋸價(jià)格棟敏感對(duì)于渠區(qū)域揚(yáng)標(biāo)簽見有一包定的熊依賴前性，治思想訊相對(duì)炸開放已，表筐達(dá)方游式直墻接，漁有一眾定財(cái)拆富積向累，狹要求博體現(xiàn)芽身份味感，尋找部區(qū)域深標(biāo)簽生活俊經(jīng)歷席依然綢圍繞緞西部牧為中帖心，首選猾西部死區(qū)域，但太亦能確接受罰一些美條件侍理想上的替啄代區(qū)滴域，稱處于危財(cái)富奶積累劍階段布初期廣，價(jià)蜘格敏釀感有一地定支長付能郵力，牧無明畝顯區(qū)寇域抗揚(yáng)性，摔工作仇生活賢重心抖與西更部聯(lián)底系，虹重視秀生活罪的舒令適性戚和品喪質(zhì)，債關(guān)注饅細(xì)節(jié)夜，被種迫向耗西擠吳壓的角同時(shí)追求捷自身共尊貴萬感的已體現(xiàn)無明腎顯西丙部區(qū)腥域情船結(jié)，劉區(qū)域圓選擇春替代跟性強(qiáng)緊，生活納圈集昆中在炎西部，懂箏得享在受生溉活，舒關(guān)注須時(shí)尚疤流行趕元素軌，對(duì)絮價(jià)格凝有一坡定的礙敏感客戶灣細(xì)分躲研究慘——楚精神嶺層面B/西部賓情結(jié)強(qiáng)（綢傳統(tǒng)悲西部餓地緣談客戶珠）中（鐵第二纏帶西渠部客興戶）弱（干外來懸區(qū)域第客戶闊）財(cái)富歇層面高中低沉穩(wěn)繡、有白修養(yǎng)現(xiàn)、有惜內(nèi)涵懇，官倘氣明坡顯，部區(qū)域省內(nèi)置嫂業(yè)，廢對(duì)產(chǎn)袖品舒零適度抓與尊鍬貴感希要求虧高，顆但不想巴張揚(yáng)穗，有盜財(cái)不椒外露事業(yè)泊小有休成就晨，擁跪有較須強(qiáng)支索付能析力，燥精明殖強(qiáng)干膏，商塊氣濃伴郁，有炫斜耀心俗理，性姥格略鄭帶張券揚(yáng)，賞要求忘身份袖標(biāo)簽眠與產(chǎn)錄品舒深適度事業(yè)僅有成宵，高壇支付末力，跡區(qū)域耀選擇皆廣泛窮，行胃為理騰智，競比較繁過程吵經(jīng)過深思繩熟慮，在藝舒適赴和高勸品質(zhì)層的生威活基暗礎(chǔ)上尸，追歲求人文準(zhǔn)環(huán)境頓與氛居圍思想灰懷舊鉛，性植格內(nèi)踩斂，銳西部思區(qū)域愁感強(qiáng)忘烈且床形成韻依賴輛，關(guān)次注細(xì)針節(jié)，尋找狗與其榮身份線相符麻合的榴產(chǎn)品傳統(tǒng)澇西部佛情結(jié)膀根深的蒂固束，思倆想守摸舊、恩頑固恥，關(guān)注貢生活座在西洞部區(qū)竿域所議帶來暈的強(qiáng)幻玉烈心膽理標(biāo)橡簽，對(duì)攻價(jià)格風(fēng)敏感對(duì)于虛區(qū)域虧標(biāo)簽混有一工定的哀依賴合性，帆思想還相對(duì)他開放統(tǒng)，表悶達(dá)方緞式直燒接，翁有一依定財(cái)盤富積若累，揪要求懇體現(xiàn)咐身份輩感，尋找沖區(qū)域春標(biāo)簽生活耍經(jīng)歷山依然瓜圍繞親西部倡為中景心，首選蝴西部久區(qū)域，但殘亦能服接受兔一些議條件堵理想選的替獸代區(qū)豬域，龜處于襲財(cái)富餅積累恩階段礙初期記，價(jià)驢格敏胳感有一希定支襪付能槽力，剝無明唇顯區(qū)他域抗濫性，喚工作煤生活鋼重心波與西蕉部聯(lián)況系，努重視乳生活排的舒頌適性蔑和品央質(zhì)，陵關(guān)注糠細(xì)節(jié)址，被莖迫向育西擠越壓的誘同時(shí)追求險(xiǎn)自身粱尊貴斤感的悠體現(xiàn)無明敢顯西寒部區(qū)頓域情鑼結(jié)，狹區(qū)域薯選擇超替代汗性強(qiáng)猾，生活姐圈集贈(zèng)中在抹西部，懂咳得享態(tài)受生柱活，繭關(guān)注僅時(shí)尚饅流行飯?jiān)嘏?，?duì)尿價(jià)格巷有一散定的逝敏感客戶諸細(xì)分隆研究咱——僅精神逢層面萬科注紫臺(tái)珠江查峰景天鴻星美域遠(yuǎn)洋帥山水熙湖本項(xiàng)緩目B/家庭棟生命仰周期兩口索之家小太殼陽家艱庭成熟講家庭財(cái)富脾層面高中低房間佳數(shù)量佩：2-拜3室戶型逮設(shè)計(jì)幅關(guān)注舒適走性、躬空間河布局射、高線檔次痰精裝臣修關(guān)注找社區(qū)人文心環(huán)境漸與氛越圍、產(chǎn)夢(mèng)品細(xì)節(jié)賣打造、公共空間吩、高掘檔次刑配套榆、優(yōu)更質(zhì)物業(yè)掩管理可承米受高單組價(jià)、娘高總尺價(jià)房間頃數(shù)量鑼：3-篩4室戶型租設(shè)計(jì)躍關(guān)注舒適菊性、孟空間餃布局勵(lì)、功床能空知間齊活全、跌使用卷人性遣化、判高檔耽次精拳裝修關(guān)注忽社區(qū)人文墊環(huán)境悟與氛歌圍、園抗林可子參與管性、由產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造寫、公話共空突間、穴優(yōu)質(zhì)教育航配套、優(yōu)考質(zhì)物業(yè)惜管理可承凈受高單季價(jià)、籌高總涂價(jià)房間傳數(shù)量遮：4-劈燕5室戶型挺設(shè)計(jì)狡關(guān)注舒適凱性、烤空間汪布局蹦、功議能空荒間齊面全、滴使用芬人性繁化、恥高檔膨次精夜裝修關(guān)注勢(shì)社區(qū)人文俱環(huán)境臟與氛學(xué)圍、園攏林可背參與關(guān)性、地產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造旺、公助共空昂間、迅優(yōu)質(zhì)教育陵配套、醫(yī)療白配套、家埋人共統(tǒng)享空賓間、側(cè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)花管理可承掏受高單棒價(jià)、吹高總寸價(jià)房間旅數(shù)量付：2室戶型垂設(shè)計(jì)裝關(guān)注舒適參性、冤實(shí)用惠性關(guān)注純社區(qū)襯環(huán)境爬、綠辰化面表積、園林設(shè)計(jì)筋、社嫌區(qū)自身配套嫩、較昨好產(chǎn)品品質(zhì)可承制受高單皂價(jià)非高液總價(jià)房間搬數(shù)量睬：1-夜2室戶型嘴設(shè)計(jì)睬關(guān)注往滿足朱基本功能戚需求基本生活花配套即可可承版受總坐價(jià)限癢制較穩(wěn)高房間蓄數(shù)量過：3室戶型寇設(shè)計(jì)污關(guān)注舒適預(yù)性、穿實(shí)用番性、層功能挖性關(guān)注時(shí)社區(qū)揉環(huán)境些、園林設(shè)計(jì)愿、良好教育法配套跌、社區(qū)解及周驅(qū)邊配套腎、較溫好產(chǎn)品品質(zhì)可承筋受高單午價(jià)非高溪總價(jià)房間規(guī)數(shù)量黃：2室戶型春設(shè)計(jì)縫關(guān)注揚(yáng)滿足熟基本功能擔(dān)需求基本奪生活洪配套、教偏育配奸套可承購受總更價(jià)限宗制較櫻高房間宰數(shù)量碑：3室戶型臺(tái)設(shè)計(jì)披關(guān)注舒適集性、青實(shí)用庭性、怨功能紫性關(guān)注早社區(qū)狼環(huán)境陶、園林設(shè)計(jì)杯、良好教育覆配套綁、醫(yī)輝療配套鼓、社區(qū)絨及周吸邊配套心、較布好產(chǎn)品品質(zhì)可承萍受高單堂價(jià)，總嘴價(jià)限億制一御般房間明數(shù)量茄：2-漸3室戶型批設(shè)計(jì)雙關(guān)注岔滿足枝基本功能湖需求基本沈生活護(hù)配套、教要育配浸套、初醫(yī)療未配套可承宴受總俘價(jià)限顏制較親高B/客戶醒細(xì)分吊研究痰——陜價(jià)值丹取向討（產(chǎn)射品）遙層面家庭趁生命覺周期兩口捧之家小太平陽家籠庭成熟懲家庭財(cái)富抄層面高中低房間叫數(shù)量帖：2-綿3室戶型偏設(shè)計(jì)曠關(guān)注舒適照性、帆空間光布局辣、高牢檔次作精裝檔修關(guān)注屆社區(qū)人文扮環(huán)境故與氛辦圍、產(chǎn)媽品細(xì)節(jié)盾打造、公共空間武、高切檔次喉配套默、優(yōu)捧質(zhì)物業(yè)盲管理可承爺受高單疏價(jià)、舒高總氏價(jià)房間憑數(shù)量啟：3-南4室戶型砍設(shè)計(jì)諷關(guān)注舒適拒性、陸空間艘布局廳、功廊能空職間齊抗全、化使用述人性遣化、怕高檔訓(xùn)次精獵裝修關(guān)注肉社區(qū)人文念環(huán)境惰與氛膝圍、園蒜林可私參與瘡性、餐產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造焦、公死共空達(dá)間、你優(yōu)質(zhì)教育裂配套、優(yōu)雀質(zhì)物業(yè)嗽管理可承浸受高單著價(jià)、膽高總饞價(jià)房間竊數(shù)量盞：4-業(yè)5室戶型布設(shè)計(jì)漫關(guān)注舒適紹性、礎(chǔ)空間生布局光、功準(zhǔn)能空襪間齊模全、們使用慌人性汽化、畫高檔笛次精鐘裝修關(guān)注貼社區(qū)人文凍環(huán)境宣與氛姨圍、園脫林可懷參與霧性、戀產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造背、公嘗共空脈間、吐優(yōu)質(zhì)教育憶配套、醫(yī)療腳配套、家企人共合享空偶間、秧優(yōu)質(zhì)物業(yè)揪管理可承笨受高單管價(jià)、鞠高總需價(jià)房間鈔數(shù)量收：2室戶型設(shè)設(shè)計(jì)賽關(guān)注舒適廚性、摧實(shí)用麻性關(guān)注怠社區(qū)惕環(huán)境闊、綠緊化面瓶積、園林設(shè)計(jì)盯、社膠區(qū)自身配套搜、較網(wǎng)好產(chǎn)品品質(zhì)可承鏟受高單忠價(jià)非高者總價(jià)房間淘數(shù)量膚：1-襯2室戶型獸設(shè)計(jì)突關(guān)注筆滿足投基本功能齊需求基本生活穴配套即可可承舒受總支價(jià)限透制較套高房間戰(zhàn)數(shù)量永：3室戶型齡設(shè)計(jì)宮關(guān)注舒適欣性、常實(shí)用錄性、削功能普性關(guān)注書社區(qū)將環(huán)境評(píng)、園林設(shè)計(jì)亭、良好教育姜配套財(cái)、社區(qū)捉及周銹邊配套瘋、較妥好產(chǎn)品品質(zhì)可承絮受高單寒價(jià)非高脫總價(jià)房間熱數(shù)量包：2室戶型裁設(shè)計(jì)截關(guān)注行滿足換基本功能箭需求基本弱生活咱配套、教而育配卷套可承攤受總檢價(jià)限漿制較磚高房間稱數(shù)量仿：3室戶型偵設(shè)計(jì)絮關(guān)注舒適充性、餅實(shí)用處性、鍛功能黨性關(guān)注右社區(qū)按環(huán)境染、園林設(shè)計(jì)剪、良好教育族配套團(tuán)、醫(yī)加療配套堂、社區(qū)優(yōu)及周悼邊配套蛾、較帆好產(chǎn)品品質(zhì)可承喇受高單藏價(jià)，總徹價(jià)限叛制一荒般房間云數(shù)量紡：2-匠3室戶型剝?cè)O(shè)計(jì)動(dòng)關(guān)注坦?jié)M足訪基本功能訂需求基本縫生活鍛配套、教擇育配作套、譽(yù)醫(yī)療警配套可承條受總到價(jià)限所制較庭高B/客戶愁細(xì)分濁研究明——冶價(jià)值阿取向南（產(chǎn)船品）摔層面天鴻剃美域萬科匆紫臺(tái)珠江度峰景遠(yuǎn)洋各天地熙湖本項(xiàng)痰目內(nèi)斂煉且有家內(nèi)涵起的人隨文氣份質(zhì)；身份福感、售尊貴蔽感的享體現(xiàn)塔；可炫目耀的粗精神繼標(biāo)簽鞋；與原秧區(qū)域坐的價(jià)幅值聯(lián)菜系。本項(xiàng)霧目客窯戶的蒼精神喜需求C/關(guān)注謹(jǐn)舒適項(xiàng)度關(guān)注屋空間絹布局關(guān)注融功能汗空間喬設(shè)計(jì)關(guān)注歇使用氏的人種性化關(guān)注勸高檔須次精釀裝修戶型淋設(shè)計(jì)貿(mào)層面項(xiàng)目流附加蜜值層占面關(guān)注前社區(qū)旋人文禿環(huán)境湯與氛進(jìn)圍關(guān)注沿園林惑設(shè)計(jì)紫及可幣參與并性關(guān)注稱產(chǎn)品久品質(zhì)嶺及細(xì)集節(jié)打批造關(guān)注石公共蕩空間獨(dú)打造關(guān)注憲配套誼檔次父、齊潛全性獲，需透求優(yōu)印質(zhì)教飄育配性套、淺醫(yī)療滿配套關(guān)注的家人擠共享涂空間關(guān)注在優(yōu)質(zhì)衡物業(yè)圖管理客戶鄙可支元付層并面均可口承受行高單杠價(jià)本項(xiàng)渣目客勤戶的降價(jià)值練取向頭（產(chǎn)界品）摘層面C/項(xiàng)目葉判斷基于再市場(chǎng)偽、本捏體分浙析項(xiàng)目準(zhǔn)判斷基于學(xué)客戶臨需求裂，對(duì)畫本項(xiàng)室目一善期的撒產(chǎn)品褲建議本項(xiàng)而目整景體銷潛售考反慮本項(xiàng)調(diào)目推償售階蛙段分清析本項(xiàng)泊目定比價(jià)理邀由0104判斷本金體02宏肌觀03市告場(chǎng)擠壓罩效應(yīng)匙下的情客戶西部茫認(rèn)知級(jí)過程項(xiàng)目肉界定：快饒速路波沿線盼/發(fā)拜展中手的新泊興區(qū)晃域/慨中大右規(guī)模優(yōu)質(zhì)沉社區(qū)罷/產(chǎn)恨品線遲豐富艷/配魄套齊榮全土地慰政策欺的影慶響90悄/7績0政吹策的題影響基于好客戶擁需求捕，對(duì)差本項(xiàng)肥目一矩期的惡產(chǎn)品護(hù)建議A/1.加項(xiàng)目境一期躺產(chǎn)品瘋已定免，面狂積以課中小癢戶型會(huì)為主多層赴（東聰西向啄）、層小高故層、簽高層垮產(chǎn)品翅，其小中第劉一期臭只開狂發(fā)多唉層和貌小高王層產(chǎn)源品，保主力唐戶型蜻為1免28件平米若的3再室2串廳，睜與9回0平圖米的角2室辯2廳閘產(chǎn)品平。2.鎮(zhèn)一期美主要似客戶薯定位來自房誠金融冶街等標(biāo)核心危區(qū)的辱領(lǐng)先如客戶蓬：認(rèn)可浮萬科卸品牌董和產(chǎn)她品打匯造力餃，看蒙重項(xiàng)塊目及序區(qū)域鄙未來映升值前前景索，具龜備較趙高單本價(jià)的摟支付秒能力頸，對(duì)委區(qū)域拌抗性附較小洋，需役要標(biāo)鮮簽和多符號(hào)腸。生踢命周摸期處胸于單市身、猜丁克賺、青煉年持駁家。區(qū)域沃周邊亭首次休購買鉗商品飼房客扶戶：之前錢住在膜面積確較小直公房反或者黨單位年福利該房；尤與父脖母同更住的猶第二潑代、境