西藏格桑林卡新城市廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略

提案公司：四川君鼎資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司提案時(shí)間：二00五年七月七日格桑林卡-新城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略（草案）2005-7-71格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略目錄一、前言…………………………3二、策略形成的條件……………5三、策略形成的目的……………7四、市場(chǎng)調(diào)查與結(jié)論分析………………………9五、對(duì)原項(xiàng)目名稱(chēng)、定位、價(jià)格、銷(xiāo)售方式和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的重新審視………27六、項(xiàng)目分析……………………38七、項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目定位設(shè)想及商業(yè)規(guī)劃………51八、招商策略……………………78九、商業(yè)經(jīng)營(yíng)及管理策略……………………110十、開(kāi)業(yè)策略…………………117十一、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略的建議…………………122十二、項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的塑造與推廣…………………1292005-7-72格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第一部分前言2005-7-73格桑林卡作為拉薩地區(qū)占地最大、建筑面積最多、建設(shè)品質(zhì)最好、住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格最高、項(xiàng)目品牌影響最強(qiáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)海特公司歷經(jīng)兩年多的努力運(yùn)作，已完成了整個(gè)項(xiàng)目（住宅、商業(yè)）的園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、全部住宅和部分商業(yè)的建設(shè)，并實(shí)現(xiàn)了80%以上的住宅銷(xiāo)售。這一個(gè)驕人成果的取得，使項(xiàng)目的品牌塑造與海特公司的企業(yè)品牌形象推廣、海特地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念的傳遞與項(xiàng)目運(yùn)行模式的實(shí)踐等方面獲得了成功，并使項(xiàng)目成為了拉薩乃至整個(gè)西藏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的典范，對(duì)推動(dòng)、培育、完善和發(fā)展拉薩的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了積極、深遠(yuǎn)和巨大的影響。為不負(fù)于這個(gè)典范形象，使項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)獲得的全面成功。項(xiàng)目不可分割的有機(jī)體、重頭戲、最大的利潤(rùn)區(qū)和最代表市場(chǎng)形象標(biāo)志的商業(yè)部分——新城市廣場(chǎng)。它的形象塑立、品牌塑造、商業(yè)規(guī)劃、商家引進(jìn)、后期商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理和商鋪產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售等是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)接下來(lái)亟待思考解決并認(rèn)真執(zhí)行的關(guān)鍵所在。四川君鼎資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司受開(kāi)發(fā)商委托，有幸成為項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，有責(zé)任、有義務(wù)通過(guò)市場(chǎng)的調(diào)查分析、深入的了解項(xiàng)目前期運(yùn)行狀況、借鑒自己公司及其它項(xiàng)目成功的經(jīng)驗(yàn)和案例、調(diào)動(dòng)可利用的商家資源，為項(xiàng)目的整體商業(yè)營(yíng)運(yùn)，提出一套商業(yè)營(yíng)運(yùn)策略，供開(kāi)發(fā)商的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)參考。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略2005-7-74格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第二部 策略形成的條件2005-7-75格桑林卡整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位和形象定位的分析與驗(yàn)證。格桑林卡住宅部分的銷(xiāo)售成果和前期項(xiàng)目形象推廣所樹(shù)立的影響和取得的業(yè)績(jī)。宏信物業(yè)及招商部前期的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)設(shè)置和招商執(zhí)行的大量工作實(shí)踐和資源數(shù)據(jù)的提供，以及友好的工作配合。我顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)針對(duì)性、驗(yàn)證性市場(chǎng)調(diào)查工作與分析。對(duì)原有的產(chǎn)品定位、商業(yè)定位、客戶(hù)群定位和市場(chǎng)定位的重新思考。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略2005-7-76格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第三部分策略形成的目的2005-7-77對(duì)項(xiàng)目整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)起到指導(dǎo)性的策略支持。是項(xiàng)目商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)設(shè)置、業(yè)種選擇、商家定位與引進(jìn)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等方面制定工作計(jì)劃流程，形成執(zhí)行手段和方法的方向、目標(biāo)和依據(jù)。是統(tǒng)一和協(xié)調(diào)項(xiàng)目各職能部門(mén)工作執(zhí)行的指導(dǎo)性、強(qiáng)制性文件。有助于改變目前銷(xiāo)售、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)、廣告推廣等各部門(mén)分割的現(xiàn)狀，使其步調(diào)一致、互相作用互相影響，形成一個(gè)全員招商、全員銷(xiāo)售的新格局。通過(guò)各方力量參與協(xié)同作戰(zhàn)，彌補(bǔ)招商人力資源的嚴(yán)重不足，多角度、多方位增強(qiáng)執(zhí)行力度、促進(jìn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的快速實(shí)現(xiàn)。是項(xiàng)目商業(yè)地位確立和市場(chǎng)環(huán)境形成的前提條件。是項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值提升的理論指導(dǎo)和戰(zhàn)略要素。是項(xiàng)目品牌形象和企業(yè)品牌形象推廣宣傳的依據(jù)和條件，通過(guò)形象的市場(chǎng)推廣和客戶(hù)的忠誠(chéng)，使商業(yè)與住宅這對(duì)雙子星座成為拉薩乃至全藏區(qū)典范的房地產(chǎn)品牌形象。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略2005-7-78格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略第四部分市場(chǎng)調(diào)查與結(jié)論分析2005-7-79市場(chǎng)調(diào)查的組織、設(shè)計(jì)與執(zhí)行格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略

一、調(diào)研目的為本項(xiàng)目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)選擇、招商執(zhí)行提供運(yùn)營(yíng)策略和創(chuàng)意元素為本項(xiàng)目的商業(yè)形象塑造、廣告推廣策略、招商資料及說(shuō)辭的形成提供現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)支撐。二、市調(diào)內(nèi)容了解拉薩市的整體情況以及經(jīng)濟(jì)格局。了解拉薩市經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、發(fā)展思路和真實(shí)想法。了解拉薩市的主要消費(fèi)群體、消費(fèi)心理和消費(fèi)傾向。了解業(yè)主的真正需求、消費(fèi)愿景和對(duì)西區(qū)商業(yè)的見(jiàn)解。2005-7-710三、調(diào)查方式

普通性調(diào)研驗(yàn)證并借鑒項(xiàng)目的前期調(diào)查報(bào)告，參考各種數(shù)據(jù)資料，不再進(jìn)行重復(fù)調(diào)研。針對(duì)性調(diào)研1、通過(guò)走訪、觀察、深入交談、政府官員等形式，對(duì)拉薩市的整體經(jīng)濟(jì)格局及市場(chǎng)空白、發(fā)展規(guī)劃趨勢(shì)、對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生影響的各種因素等進(jìn)行調(diào)查。2、針對(duì)個(gè)人的消費(fèi)特征、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等習(xí)慣，就商業(yè)繁華區(qū)的購(gòu)物人群、經(jīng)營(yíng)戶(hù)主、已購(gòu)房的業(yè)主等群體進(jìn)行一對(duì)一的問(wèn)卷調(diào)查。驗(yàn)證性調(diào)研1、就本項(xiàng)目情況，驗(yàn)證分析消費(fèi)者的主要構(gòu)成和消費(fèi)傾向，進(jìn)而確定本項(xiàng)目的市場(chǎng)空隙。2、就本項(xiàng)目預(yù)想設(shè)立的業(yè)態(tài)定位、業(yè)種選擇、項(xiàng)目品牌嫁接的可能性；在潛在消費(fèi)群體和部分可能嫁接的經(jīng)營(yíng)商家中，進(jìn)行一對(duì)一的問(wèn)訪、洽談、摸底，從而達(dá)到驗(yàn)證初步設(shè)想的目的。3、通過(guò)相關(guān)資料數(shù)據(jù)的調(diào)研分析驗(yàn)證，為本項(xiàng)目準(zhǔn)確界定招商目標(biāo)客戶(hù)、差異化定位和營(yíng)銷(xiāo)提供客觀依據(jù)。格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略2005-7-711四、調(diào)查范圍和對(duì)象范圍：拉薩市內(nèi)的主要街道、賣(mài)場(chǎng)、社區(qū)對(duì)象：⑴當(dāng)?shù)鼐用瘛⑼獾赜慰汀⒔?jīng)營(yíng)業(yè)主⑵選擇年齡在18-60歲之間的個(gè)人五、質(zhì)量控制1、市調(diào)嚴(yán)格按項(xiàng)目運(yùn)作設(shè)計(jì)流程和各階段質(zhì)量控制規(guī)范進(jìn)行。2、市調(diào)人員的培訓(xùn)與考核：（1）確保專(zhuān)職市調(diào)員對(duì)項(xiàng)目和市調(diào)資料的熟悉掌握。（2）對(duì)訪問(wèn)員、市調(diào)員進(jìn)行項(xiàng)目交底和市調(diào)培訓(xùn)。3、作好市調(diào)的前期準(zhǔn)備工作和資料的科學(xué)設(shè)計(jì)，做到充分、準(zhǔn)確、有效和具有可操作性。4、市調(diào)人員和市調(diào)工作的監(jiān)控檢查：（1）對(duì)市調(diào)時(shí)間、路線和被訪問(wèn)對(duì)象的完整性、準(zhǔn)確性、有效性進(jìn)行跟蹤監(jiān)控。（2）對(duì)每位市調(diào)員、訪問(wèn)員的禮儀、態(tài)度和行為方式進(jìn)行抽樣檢查。（3）對(duì)每一分問(wèn)卷、數(shù)據(jù)進(jìn)行電話抽樣審核與復(fù)查。若發(fā)現(xiàn)一份問(wèn)卷出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，該問(wèn)卷作廢，并通知該訪問(wèn)員暫停訪問(wèn)，同時(shí)對(duì)該訪問(wèn)員的所有問(wèn)卷進(jìn)行全面復(fù)查，最終確保數(shù)據(jù)客觀真實(shí)。5、行走原則：逢路右拐，先內(nèi)后外拜訪禮儀：表明身份，說(shuō)明來(lái)意，協(xié)助填寫(xiě)，主動(dòng)熱情，臨走致謝。調(diào)查細(xì)節(jié)：多聽(tīng)多問(wèn)，詳細(xì)記錄，注意引導(dǎo)格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略2005-7-712格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略六、市場(chǎng)相關(guān)信息數(shù)據(jù)的搜集輔助資料：格桑林卡現(xiàn)有資料、前期市調(diào)報(bào)告調(diào)查問(wèn)卷：以定點(diǎn)抽樣、隨機(jī)抽樣方式進(jìn)行一對(duì)一問(wèn)卷調(diào)查訪問(wèn)記錄：以咨詢(xún)與問(wèn)訪形式對(duì)設(shè)定群體的記錄資料

七、調(diào)研成員專(zhuān)業(yè)人員：王勐濤（組長(zhǎng)）、甘學(xué)金、錢(qián)俊、陳風(fēng)剛配合人員：銷(xiāo)售部輪流參與10余人數(shù)據(jù)分析：甘學(xué)金、錢(qián)俊資料匯總：錢(qián)俊、陳風(fēng)剛結(jié)論分析：公司項(xiàng)目部、策劃部全體成員報(bào)告撰寫(xiě)：王勐濤、陳風(fēng)剛

2005-7-713市場(chǎng)調(diào)查及分析格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略宏觀經(jīng)濟(jì)及拉薩整體城市經(jīng)濟(jì)調(diào)查拉薩是西藏政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，對(duì)外開(kāi)放城市。1996年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值581億元?，F(xiàn)有電力、采掘、機(jī)械、食品、紡織、建材、印刷、工藝美術(shù)、家具制造加工等各類(lèi)工業(yè)企業(yè)，特別是歷史悠久的民族手工業(yè)近幾年來(lái)得到很大發(fā)展，有的產(chǎn)品已進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)。各類(lèi)企業(yè)1071戶(hù)，1996年全市鄉(xiāng)及鄉(xiāng)以上工業(yè)產(chǎn)值1.1億元。農(nóng)業(yè)耕地面積3.9萬(wàn)公頃，天然草場(chǎng)211.5萬(wàn)公頃，林地15.3萬(wàn)公頃，還有120萬(wàn)公頃土地可供農(nóng)、林、牧綜合開(kāi)發(fā)利用。1996年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值3億多元，牲畜存欄170萬(wàn)頭(只)，農(nóng)牧民人均純收入1075元。著名的青藏、川藏、中尼公路交匯于拉薩，還開(kāi)通了拉薩至成都、重慶、北京、加德滿(mǎn)都的國(guó)際、國(guó)內(nèi)航線。已形成了以拉薩為中心的聯(lián)結(jié)區(qū)內(nèi)外的郵電通訊網(wǎng)，并實(shí)現(xiàn)了交換程控化、傳輸光纜化、等位撥號(hào)，市話容量2萬(wàn)門(mén)，電話號(hào)碼由5位升至7位。長(zhǎng)途直撥用戶(hù)4649戶(hù)，移動(dòng)電話1276戶(hù)。市場(chǎng)繁榮，1996年全市社會(huì)消費(fèi)品零售額11.12億元。文化教育事業(yè)得到新的發(fā)展，全市適齡兒童入學(xué)率92.1%，在校生鞏固率97.4%。部分縣實(shí)現(xiàn)了"普六"義務(wù)教育。衛(wèi)生事業(yè)有了很大進(jìn)步，人民健康水平有了很大提高，人均壽命由50年代的36歲延長(zhǎng)到64歲。市政建設(shè)發(fā)展很快，建成了新城區(qū)，形成了"古城古，新城新"的獨(dú)特風(fēng)貌。2005-7-714格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略經(jīng)營(yíng)者調(diào)查調(diào)查對(duì)象：拉薩市的經(jīng)營(yíng)商家有效樣本：373份有效調(diào)查問(wèn)卷調(diào)查范圍：樣本遍布拉薩市的各個(gè)主要街道、商業(yè)中心和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的各行各業(yè)調(diào)查分析：拉薩市的96%以上的經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地都是租賃的，擁有自己經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地產(chǎn)權(quán)的商家只有大約3%，格桑林卡在整個(gè)商業(yè)規(guī)劃中應(yīng)該注重對(duì)已購(gòu)鋪業(yè)主的統(tǒng)一管理而不是開(kāi)發(fā)自營(yíng)者。被調(diào)查經(jīng)營(yíng)者當(dāng)中，對(duì)本項(xiàng)目的準(zhǔn)確認(rèn)知（高檔別墅、商業(yè)步行街）超過(guò)了一半，但是根本不知曉的仍然有28%，這說(shuō)明項(xiàng)目的前期宣傳中針對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者仍然存在很多盲點(diǎn)。有31%的經(jīng)營(yíng)者正在或者準(zhǔn)備考察在西區(qū)發(fā)展。相當(dāng)一部分這些經(jīng)營(yíng)者的進(jìn)貨來(lái)源主要是成都和拉薩當(dāng)?shù)亍?0%以上商家都滿(mǎn)足于自己的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀（一般、比較滿(mǎn)意、滿(mǎn)意）。拉薩市商業(yè)（賓館除外）的主要消費(fèi)者是由拉薩的常住非藏族人口構(gòu)成，游客占到了整個(gè)商業(yè)消費(fèi)群體的五分之一強(qiáng)。經(jīng)營(yíng)商家對(duì)于格桑林卡前期定位的幾種業(yè)態(tài)的趨附態(tài)度基本持平，對(duì)于在西區(qū)發(fā)展比較關(guān)心的是周邊的人口以及輻射范圍（68%）。在項(xiàng)目的后期宣傳推廣中，如果能夠針對(duì)這些要點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)展，對(duì)于吸引商家入駐是有很大幫助的。2005-7-715格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略投資者調(diào)查調(diào)查對(duì)象：購(gòu)房投資者有效樣本：47份調(diào)查范圍：格桑林卡排號(hào)者調(diào)查分析：投資者的年齡段主要集中在25-50歲，投資者的職業(yè)主要是國(guó)營(yíng)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、金融業(yè)和公務(wù)員等企事業(yè)單位，投資者的地域來(lái)源主要是拉薩，那曲有微弱的份額，其他地區(qū)很少，可能是由于宣傳得不到位抑或其他原因。投資總額集中在10-60萬(wàn)之間，對(duì)于投資鋪面單價(jià)的心理承受力普遍在6000-13000元/平米。首先現(xiàn)有的建筑無(wú)法改變，投資者對(duì)面積、進(jìn)深、開(kāi)間等需求可以不予考慮，再者他們的想法并不能準(zhǔn)確代表市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，應(yīng)該是以經(jīng)營(yíng)的商家意見(jiàn)為主導(dǎo)。2005-7-716格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略消費(fèi)者調(diào)查調(diào)查對(duì)象：各個(gè)階層的消費(fèi)者有效樣本：814份有效調(diào)查問(wèn)卷調(diào)查范圍：在拉薩市的中心區(qū)域通過(guò)對(duì)消費(fèi)者隨機(jī)的問(wèn)卷調(diào)查取得了，被調(diào)查者的年齡、職業(yè)、性別基本涵蓋均衡。因?yàn)橄喈?dāng)多的藏族人不認(rèn)識(shí)漢字，在被調(diào)查者的民族比例上嚴(yán)重偏差，藏族人群所占比例只達(dá)到了11%。調(diào)查分析：在被調(diào)查者的日用品消費(fèi)習(xí)慣上，在超級(jí)市場(chǎng)購(gòu)物占到了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)（62%），大型商場(chǎng)和綜合市場(chǎng)是其次選擇。這說(shuō)明比較好的購(gòu)物環(huán)境和消費(fèi)信譽(yù)對(duì)消費(fèi)者有著直接的影響。被調(diào)查者每周購(gòu)物在兩次以?xún)?nèi)的居民占到了近一半48%，每周購(gòu)物超過(guò)4次的僅僅有16%，而且單次購(gòu)物的平均額在50-200元之間的占有58%。這至少說(shuō)明當(dāng)?shù)刭?gòu)物還缺乏一定的便利性，通過(guò)在實(shí)地走訪中也發(fā)現(xiàn)拉薩市的超市業(yè)態(tài)并不是很飽和，尤其小型社區(qū)超市的缺乏給居民的購(gòu)物帶來(lái)了不便。相關(guān)業(yè)種的布局和發(fā)展仍然有相當(dāng)?shù)目臻g。2005-7-717格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略針對(duì)消費(fèi)者的休閑娛樂(lè)傾向調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，人們的休閑娛樂(lè)時(shí)間在一周之內(nèi)相對(duì)均衡，平均每周娛樂(lè)3次左右，休閑時(shí)間選擇在家里呆著和逛商場(chǎng)購(gòu)物的占到了總體樣本的74%，休閑方式主要是看電視、泡吧、唱歌、上網(wǎng)，一般情況下都是選擇和朋友、家人一起，人均消費(fèi)集中在30-150元之間。說(shuō)明在現(xiàn)階段的拉薩比較缺乏豐富多樣的休閑娛樂(lè)方式，但是人們非常需要借用這種方式同朋友進(jìn)行溝通，而拉薩當(dāng)?shù)氐男蓍e娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)有著相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，但是需要形式的變化和豐富。在餐飲方面，人們外出就餐主要是和朋友在一起，其次才是和家人，這說(shuō)明當(dāng)?shù)厝巳簩⒕筒彤?dāng)作一個(gè)重要的社交方式。在地點(diǎn)的選擇上以中檔餐廳和普通飯店占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，人均的消費(fèi)集中在20-100元之間。在拉薩當(dāng)?shù)氐牟惋嬓袠I(yè)比較發(fā)達(dá)，競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，而且酒水消費(fèi)直接關(guān)系到餐飲的消費(fèi)金額。在被調(diào)查的消費(fèi)者當(dāng)中，對(duì)于西區(qū)的印象好或者較好的占到了總體的57%，但是對(duì)于格桑林卡項(xiàng)目很熟悉的只占到了16%，絕大多數(shù)71%僅僅停留在“聽(tīng)說(shuō)過(guò)”的層次上。對(duì)格桑林卡有負(fù)面印象的僅僅有3%，比心理預(yù)期的小很多，可以忽略不計(jì)。說(shuō)明在格桑林卡對(duì)外的整體形象中仍然是正面反響占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)。2005-7-718格桑林卡-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略商圈調(diào)查拉薩市現(xiàn)在主要的商圈構(gòu)成如下：百貨商圈主要集中在以拉百為中心的北京路、宇拓路一帶，也是整個(gè)拉薩市經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域，其間匯集了拉薩絕大多數(shù)的日用百貨、大型超市、購(gòu)物中心、品牌服裝等等中高端商品，在整個(gè)拉薩商業(yè)中是占了絕大份額，引領(lǐng)了整個(gè)藏區(qū)的消費(fèi)潮流。旅游用品商圈集中在以大昭寺為中心的八廓街一帶，主要經(jīng)營(yíng)民族飾品、旅游紀(jì)念品和藝術(shù)品，由于歷史的淵源和旅游景點(diǎn)的分布,具有不可動(dòng)搖地經(jīng)濟(jì)地位。餐飲娛樂(lè)商圈主要分布在兩個(gè)地方，其一是自發(fā)形成德吉路沿線，其次是太陽(yáng)島。在拉薩市是比較成熟的行業(yè)，在拉薩有限的人口中顯得競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。另外小家電集中在宇拓路和太陽(yáng)島，電腦IT主要集中在江蘇路和金珠東路，通訊行業(yè)主要集中在北京中路。2005-7-719格桑骨林卡度-新襪城市踏廣場(chǎng)女項(xiàng)目弓商業(yè)斗運(yùn)營(yíng)筍總體眾策略專(zhuān)業(yè)橋市場(chǎng)曬調(diào)查——揀窗簾始布藝壟和床男上用境品在對(duì)備林廓床北路豎新聞女公寓宵一帶很的窗津簾布密藝商急家訪緊談中郊了解搖到在攏拉薩旱還沒(méi)排有與隔之相匯關(guān)的摟專(zhuān)業(yè)叢市場(chǎng)餡，大惜多數(shù)允商家次還是鄭愿意竊將相萄關(guān)產(chǎn)繩品集爸中在眼一起處，尤半其是智同床壯上用彩品，郵因?yàn)榫彝ジ暨x擇波是會(huì)授考慮獸到顏迫色和初風(fēng)格方的搭墨配。如果籠有專(zhuān)士業(yè)的護(hù)居家足生活癥用品砍市場(chǎng)她，大庭多商縫家會(huì)問(wèn)選擇感進(jìn)入恒。對(duì)于禍格桑侄林卡非項(xiàng)目頁(yè)，都違知道季是住謎宅區(qū)性，已腔經(jīng)有燦格桑法林卡靠的業(yè)胸主在協(xié)他們口那里覆定做飄了窗幟簾。夏但是已對(duì)于抱商業(yè)鑄部分慢卻很粥少有騰人知販曉，怎對(duì)選虹擇在畫(huà)格桑銜林卡席經(jīng)營(yíng)匯只是布關(guān)心攏顧客采購(gòu)物西不方貧便、跑房屋漁租金霉、市掃場(chǎng)炒僅作，努對(duì)于選客源滲和競(jìng)刮爭(zhēng)等崗并不也是很辨擔(dān)心碌。東區(qū)值的招帶商可懶以從爐中選擇廉部分抹商家劉補(bǔ)充。對(duì)浙于西斤區(qū)形多成專(zhuān)約業(yè)的變居家壇生活農(nóng)廣場(chǎng)駝，僅維僅窗瀉簾布蜓藝不澡足以笨支撐蟻其龐富大的肌體量諒，必末須擴(kuò)垂展成懶為一弊個(gè)“婚居家催生活反廣場(chǎng)飄”吸舞納包濟(jì)括廚樂(lè)衛(wèi)用耽品、究家居溉服、努家庭竹裝飾迫品、慣家用陷電器怠、部羽分家服具等飽等業(yè)車(chē)態(tài)，卸形成蠟一個(gè)并家庭叢裝修枝后期磚的一吵站式寇的居語(yǔ)家生遙活用戴品購(gòu)凳物中環(huán)心。掀唯一腥的擔(dān)遷心是同大敏型商奪場(chǎng)百蹈貨的益競(jìng)爭(zhēng)，因叢為他賢們的加經(jīng)營(yíng)雨范圍款中也敢包括頭一部衡分居語(yǔ)家生兔活用罵品，赴地段鑄、信術(shù)譽(yù)和男環(huán)境揀都要歌比我蘋(píng)項(xiàng)目衣占盡等優(yōu)勢(shì)爸。20婦05躲-7逐-720格桑肝林卡黨-新鳴城市賠廣場(chǎng)匙項(xiàng)目偷商業(yè)逼運(yùn)營(yíng)俘總體殃策略專(zhuān)業(yè)孝市場(chǎng)悄調(diào)查——傻建筑離裝飾閣材料建材文產(chǎn)品屑主要倆集中燦在民尾族北劣路的天海浙建材慕市場(chǎng)衣以及彩周邊臨街挑門(mén)面嫩，總音共不膏會(huì)低語(yǔ)于30移0家，倡也是削拉薩酸市比典較成運(yùn)熟的講一個(gè)足商業(yè)綠區(qū)域犬。建誦材行興業(yè)的姑相關(guān)餅產(chǎn)品麻配套呀比較怪齊全涂，不行僅家窯庭裝洗修選惡擇這雁里，幕包括籮很多梁工程靠項(xiàng)目降也在勢(shì)此處義采購(gòu)緣瑞。針對(duì)盡于本鄭項(xiàng)目背講，渾形成糖大型勉專(zhuān)業(yè)狀建材黃市場(chǎng)仙存在拔很大克的難薪度，應(yīng)不僅攝僅是殿同現(xiàn)吳有成蛙熟區(qū)濕域的稅直接殖競(jìng)爭(zhēng)科，還政存在夫地理壺位置金偏遠(yuǎn)個(gè)、房立產(chǎn)結(jié)姻構(gòu)不蜻適合鳳等等裂劣勢(shì)雞。因遲此基章本上言不予野考慮劣建材選市場(chǎng)除的定腿位。隱但是此由于親格桑娘林卡舍高檔狀別墅貼社區(qū)可以及褲周邊遮住宅遭區(qū)的霜開(kāi)發(fā)育，存慈在大暮量對(duì)窯建筑徑裝飾愈材料傳采購(gòu)薪的客泡戶(hù)，假對(duì)個(gè)別警產(chǎn)品糖的廠型商選陽(yáng)擇在望格桑侮林卡莫開(kāi)設(shè)恒分店扒還是喬有一閥定吸立引力駕的（僅席限于1-霉3年的倍短期校經(jīng)營(yíng)痕）。厘在具和體招莫商過(guò)憂程中著，建趕議對(duì)其個(gè)別遵產(chǎn)品膚比如墓：地堤板、初潔具仿衛(wèi)浴明、太市陽(yáng)能識(shí)、五企金、簡(jiǎn)浴霸主、炊貧具等家等作難單獨(dú)憂的針相對(duì)性唉訪談猛招商近，極谷有可甲能會(huì)餐補(bǔ)充那某些鋪鋪面蒜，此蚊種業(yè)績(jī)態(tài)只甘會(huì)在論一樓救經(jīng)營(yíng)撒。20穗05去-7亡-721格桑傾林卡娃-新洗城市柿廣場(chǎng)腥項(xiàng)目潛商業(yè)繼運(yùn)營(yíng)葡總體切策略專(zhuān)業(yè)駝市場(chǎng)揚(yáng)調(diào)查——孟家具拉薩秧市的甚家具某用品叉主要記集中敏在娘熱桐北路薪一帶，包恨括家傷具市迫場(chǎng)和個(gè)散布恢在路場(chǎng)邊的賊店面愛(ài)總計(jì)戶(hù)有20黑0多家盼，已樣經(jīng)形粒成了凈非常齊成熟眉的特階色區(qū)頃域。懷包括老正在欠擴(kuò)建孫的天新海家名具市牌場(chǎng)，鮮剛開(kāi)拘業(yè)的幼三鼎咬家具迅市場(chǎng)伯等等濫，生掉意都拜很興庸隆。家具繳市場(chǎng)課已經(jīng)航非常驗(yàn)成熟揭，雖茅然還節(jié)有一慰定的浴擴(kuò)展貫空間瘋，由該于娘要熱路赴的成徐熟區(qū)淚域、甘距離發(fā)市中航心比慚金珠瞎西路淋又近落很多株，在何我項(xiàng)懲目確定仍家具肅專(zhuān)業(yè)增市場(chǎng)綠風(fēng)險(xiǎn)杏過(guò)大。但處是由溜于西申區(qū)住因宅區(qū)播的大奴量開(kāi)對(duì)發(fā)以妥及單株位較裂多，可以猴嘗試爐適當(dāng)壟的作尊為補(bǔ)膨充業(yè)車(chē)態(tài)，招釣商效嘴果可境能很旋不好插。同樣博作為珍家庭圓裝修績(jī)后期李的一悔個(gè)產(chǎn)余品系昆列，添家具構(gòu)能夠精有如任此大煉的市設(shè)場(chǎng)消漫費(fèi)量輛，證藏明其養(yǎng)它同糾類(lèi)的計(jì)產(chǎn)品比如死家紡晌、家膏庭裝差飾品取等也踏會(huì)有扛相當(dāng)沖的市撲場(chǎng)容搬量。20致05昆-7貸-722格桑忌林卡朋-新州城市狀廣場(chǎng)劃項(xiàng)目獎(jiǎng)商業(yè)媽運(yùn)營(yíng)叔總體病策略專(zhuān)業(yè)賤市場(chǎng)協(xié)調(diào)查——久汽車(chē)征配件由于傻拉薩栗市地悲處高筑原，監(jiān)鐵路慌沒(méi)有橡開(kāi)通陷、飛笨機(jī)運(yùn)抗輸成散本過(guò)喜高，懶汽車(chē)野一直存是最巡壽主要學(xué)的交祖通工將具，翁惡劣識(shí)的地盯理?xiàng)l鮮件造奏成了麥對(duì)汽車(chē)烘配件燙的大典量需鐵求。目徑前的圾汽配具商家筍主要摸集中劈燕在金脂珠西金路、撕羅布裁林卡軌路以造及北書(shū)京西交路一號(hào)帶，蘋(píng)比較秩分散挪。形成嚼汽配堂專(zhuān)業(yè)睜市場(chǎng)帽的條呢件是婚成熟逮的，嶺由于沫我項(xiàng)恥目的輔體量堤不夠墓大、降房產(chǎn)鍬結(jié)構(gòu)駁不適彎合、乒停車(chē)五位不傍夠、購(gòu)位于臣迎賓禾大道辜貨車(chē)均無(wú)法屯通行鬼路邊湊不準(zhǔn)什停車(chē)備等等貍原因默，定位輔于汽尚配商馳城存窮在很想多困健難，瞞不是文最佳蘿選擇。因?yàn)樘罱鹬榭菸髀犯侗緛?lái)欄就是監(jiān)成熟劃的汽筑配商括圈，可以兆考慮群針對(duì)乎個(gè)別抽商家罵進(jìn)行彈招商靠作為革汽車(chē)碰展場(chǎng)螺、汽吳車(chē)美對(duì)容等英等，竟將部咐分鋪塌面出堤租。汽金配或填維修攀業(yè)態(tài)止可能就會(huì)對(duì)排格桑偏林卡西高尚虧社區(qū)另的形蒼象產(chǎn)幸生一駐定的堆負(fù)面蜜影響竭。20百05掌-7憑-723格桑乖林卡梅-新綁城市工廣場(chǎng)驢項(xiàng)目遵商業(yè)全運(yùn)營(yíng)笨總體淚策略專(zhuān)業(yè)擇市場(chǎng)婦調(diào)查——碌廚具毒櫥柜決產(chǎn)品拉薩匆市的只廚具株經(jīng)營(yíng)望者不中超過(guò)30家，志散布斥于各曠個(gè)街華道，廣林廓方北路湯、娘徑熱路搬、多杏森格吃路這扮個(gè)范撇圍內(nèi)咳相對(duì)鬧集中鼠，80刷%的廚慶具、織油煙潑機(jī)的扁經(jīng)營(yíng)斃者都肯有或弦遠(yuǎn)或抖近的線血緣臣關(guān)系刑，產(chǎn)忌品主要卵從“滾萬(wàn)豐趕廚具傭”進(jìn)武貨。大被多經(jīng)斥營(yíng)者穿沒(méi)有疼什么限經(jīng)營(yíng)站理念共，文怖化層裂次較涌低。整體綱櫥柜捎在拉觀薩市逗出現(xiàn)督不久欄，消躁費(fèi)觀填念尚沸未培扮育形璃成，嗎產(chǎn)品矩經(jīng)營(yíng)敬者只哭有寥汁寥數(shù)廁家。朝經(jīng)營(yíng)村狀況陰僅屬賢一般辦，普遍從有向糟往專(zhuān)哈業(yè)市槍場(chǎng)的萬(wàn)想法。針對(duì)法于本率項(xiàng)目口，此爺類(lèi)產(chǎn)失品肯雖定會(huì)漠有進(jìn)閱駐的些商家秤，其肯體量攏不易堵形成商大型榜賣(mài)場(chǎng)雄，除村非和其貼他產(chǎn)落品配謝套作辮為補(bǔ)枝充和訊完善。隨蒼著房扛地產(chǎn)受開(kāi)發(fā)挨的火結(jié)熱和矛消費(fèi)哄觀念罩的進(jìn)基步，刻此類(lèi)痕產(chǎn)品煤會(huì)有鏈一定酒的發(fā)宰展空肉間，莖但始?jí)窘K不星是本淘項(xiàng)目保的主齊導(dǎo)。20念05挺-7族-724格桑循林卡懷-新鉤城市賀廣場(chǎng)泥項(xiàng)目慣商業(yè)紙運(yùn)營(yíng)礎(chǔ)總體贏策略商業(yè)繁市場(chǎng)比空白哀及新龜市場(chǎng)項(xiàng)形成辜調(diào)查近幾軋年整婚個(gè)拉下薩市塘的商陽(yáng)業(yè)得潑到了巨飛速落的發(fā)道展，廳但是筍各個(gè)費(fèi)行業(yè)稠的發(fā)拘展極繞不均顯衡，刻除了歇餐飲切娛樂(lè)雕等方形面，餅在很效多業(yè)懂態(tài)仍場(chǎng)然存收在市析場(chǎng)空社白或襯者發(fā)眨展和拘落后能。這宜其中田包括電玩窄娛樂(lè)踐、數(shù)傘碼電絕影城通、居廳家生速活用爛品的添專(zhuān)業(yè)酒賣(mài)場(chǎng)返、專(zhuān)簽業(yè)的隊(duì)大型指汽配蔬市場(chǎng)等等袖。西區(qū)畜商業(yè)便中心關(guān)的驗(yàn)遲證性憶調(diào)查在以東格桑泛林卡駕為中盟心的弟周邊令地區(qū)暢聚集晚了第削二醫(yī)洋院、煮空軍稿指揮嶺部、換十五寺團(tuán)、借十六勝團(tuán)、投地?zé)岣?、地?quán)勘、孝空軍略物資評(píng)總隊(duì)步等等羽相當(dāng)玩多的誓常住尤人口車(chē)。但藏是在墨整個(gè)帽西區(qū)搜卻沒(méi)棍有一專(zhuān)個(gè)綜湯合性赤的商倍業(yè)中煌心為形他們票提供練服務(wù)丸，造堤成了傾當(dāng)?shù)販I居民燥的購(gòu)磁物難緞、買(mǎi)遇菜難將、娛膛樂(lè)更半難的織局面葉。西區(qū)興非常歲需要擠一個(gè)尸配套桂齊全谷、品絮種豐鑒富、新環(huán)境族優(yōu)美憑的商漂業(yè)中變心。20殼05雞-7貿(mào)-725格桑兩林卡紋-新獨(dú)城市柱廣場(chǎng)群項(xiàng)目么商業(yè)摔運(yùn)營(yíng)雹總體對(duì)策略通過(guò)楚一系堪列的恢調(diào)查狀發(fā)現(xiàn)林，無(wú)檢論是或拉薩貨當(dāng)?shù)刈蟮南谫M(fèi)者由還是頑經(jīng)營(yíng)殺者對(duì)訊格桑傍林卡夾的項(xiàng)蠟?zāi)棵Q(chēng)切認(rèn)知拍率超態(tài)過(guò)了跡60叔%，但是首其中煎的絕擔(dān)大部豆分并遲不清淋楚格葵桑林網(wǎng)卡的淹具體尺業(yè)態(tài)犁和定驕位，略尤其哭是針對(duì)新非城市鏡商業(yè)夸廣場(chǎng)才項(xiàng)目尼的認(rèn)孝知度圓非常劍低。對(duì)項(xiàng)秋目比蓄較了悶解的網(wǎng)被調(diào)鳴查者途對(duì)項(xiàng)帖目普哀遍有箱較好猶的印畢象，挽個(gè)別狗（3偏%）某負(fù)面左反映棚主要男是因軌為格恒桑林頌卡鬧則鬼的痛事情敘，但擁是在紗總樣雨本中直所占側(cè)比例巴很小右。新接城市店商業(yè)父廣場(chǎng)預(yù)項(xiàng)目棚針對(duì)杯經(jīng)營(yíng)噸者的誦推廣勸力度插和美倒譽(yù)度軌方面樂(lè)尚有廚欠缺獨(dú)。格桑鴿林卡她項(xiàng)目睜的總鎖體形驚象居茂于正層面，予有一習(xí)定的飽影響搖力，方但是招針對(duì)奶目標(biāo)太客戶(hù)誘的推岸廣力示度還患有待疊加強(qiáng)。項(xiàng)目葵形象均、影陡響力歪、推驗(yàn)廣力洋度的牛調(diào)查20漲05遵-7殊-726格桑倡林卡蛇-新蕩城市若廣場(chǎng)踢項(xiàng)目睡商業(yè)漠運(yùn)營(yíng)專(zhuān)總體墊策略第五比部分彈對(duì)房誠(chéng)原項(xiàng)統(tǒng)目名莫稱(chēng)、丟定位網(wǎng)、價(jià)新格、銷(xiāo)售同方式脫和商涂業(yè)運(yùn)謝營(yíng)的俗重新庸審視20青05或-7豪-727格桑狗林卡聚-新滲城市際廣場(chǎng)驅(qū)項(xiàng)目索商業(yè)麥運(yùn)營(yíng)胞總體隆策略名稱(chēng)避：新醫(yī)城市余廣場(chǎng)該名趕稱(chēng)所測(cè)顯示擠和傳喇達(dá)的杯信息紗在于“新虎城市峰”和“廣寺場(chǎng)”兩個(gè)臭層面陶的涵夠義。糟作為幻玉綜合蘭性商冤業(yè)地兩產(chǎn)項(xiàng)澆目名度稱(chēng)來(lái)掛講，影原本鬧沒(méi)有榨對(duì)錯(cuò)暫之分換，只瓣是在舊拉薩蜂這個(gè)駝獨(dú)特勇的地扶域文幸化、聲特殊害的市型場(chǎng)環(huán)胡境中掙，尤宿其是良格桑犧林卡嫩住宅莊部分這取得夠很大鮮的銷(xiāo)科售成間績(jī)和細(xì)市場(chǎng)孩影響廁的條上件下殊，它牽就存烈在著臟以下制幾點(diǎn)葉遺憾抬：1、有雷叨同之跑嫌，魯不具遙備獨(dú)求特性劑、唯睡一性況，容用易被嬸取代寒和混孤淆?！琛靶滦醭鞘信畯V場(chǎng)許”在妄全國(guó)命一二幣級(jí)城哥市的載商業(yè)贊項(xiàng)目洲中，池隨處奇都可老以找脫到相雄同的柳名稱(chēng)僻。——嫁在拉提薩除灑了以閥布達(dá)慌拉宮姻廣場(chǎng)冒為中方心的禮老城縫區(qū)外昏，北旬、東請(qǐng)、西乞以及她跨河卵的柳荒梧新輩區(qū)的乘城市股擴(kuò)展闊都可值以稱(chēng)開(kāi)作“絨新城惕”，不具宏備唯梁一性薄，容揪易被蝕取代。在梯特定膚的訴渴求群進(jìn)體里狂還容冰易造喬成“剛避起步砍、待唉發(fā)展識(shí)、不拴成熟絮”的袖錯(cuò)覺(jué)。20窄05舊-7慚-728格桑拘林卡刃-新省城市荒廣場(chǎng)竄項(xiàng)目追商業(yè)悄運(yùn)營(yíng)聰總體岔策略2、洞沒(méi)有駝突現(xiàn)臘項(xiàng)目序的交朵通地溉位、溜城市觀功能滅定位倘、形演象塑亭造不汁具備茄個(gè)性金特征惱?！?xiàng)目征所處涂的金孤珠西掌路是截拉薩懂城市店迎賓紋大道抱、商飼貿(mào)大塊道和匯物流軍大道任，名桃稱(chēng)的幕表述批中沒(méi)道有體轎現(xiàn)出殘其獨(dú)特雨的地趴位優(yōu)捐勢(shì)和個(gè)交通約優(yōu)勢(shì)，應(yīng)芬當(dāng)從沾金珠狠路這化個(gè)黃止金走途廊上妹找到遍一些前機(jī)會(huì)霞。——項(xiàng)目裝無(wú)論陶是體遍量、膽業(yè)態(tài)襲規(guī)劃祥和業(yè)蔽種的留設(shè)置分等都專(zhuān)是目稼前拉晴薩市掙最大螞、最尋具代劑表性耐的商器業(yè)環(huán)鞭境，趟它在攀項(xiàng)目周邊鳥(niǎo)、西慎區(qū)以巴及城天市商冰業(yè)中都占園有不小可替興代的斯功能條作用盈，名搭稱(chēng)中咱應(yīng)當(dāng)淋從中懷找到觀機(jī)會(huì)仙?！捎诘匚粶p和個(gè)嘴性的突降顯不調(diào)夠，仿故項(xiàng)境目名螺稱(chēng)的逆特征浴就無(wú)即法從沒(méi)品牌腔形象衛(wèi)和產(chǎn)飛品形風(fēng)象推胖廣中銷(xiāo)，讓蒜受眾予對(duì)象筋產(chǎn)生輛最強(qiáng)陜烈、科最深呆刻的傾記憶士力和衛(wèi)忠誠(chéng)沙度。3、沒(méi)辣有體緩現(xiàn)出盯拉薩設(shè)的地域偶文化的特稱(chēng)征，槐親和消力和嘆感召耕力減僚弱，中在形始象塑刻造上營(yíng)缺少事了一魚(yú)個(gè)重棚要的目背景岸支撐焰的環(huán)卻節(jié)。4、名忠稱(chēng)中提因缺瓣少了虧這些當(dāng)要素的，故梁它的記憶嶼性、釣傳達(dá)快性、衰唯一術(shù)性、轉(zhuǎn)沖擊薯力等功讀能作相用就躲會(huì)顯鏟得較約弱了盛。20育05忽-7營(yíng)-729定位毒的審煌視和情思考格桑戲林卡豪-新匠城市痕廣場(chǎng)遞項(xiàng)目東商業(yè)歌運(yùn)營(yíng)促總體繳策略房地仆產(chǎn)開(kāi)脹發(fā)過(guò)辛程中艦，其俊項(xiàng)目到的產(chǎn)苦品定繁位（址功能奪定位物）、熄形象電定位跡、市券場(chǎng)定替位、魔客戶(hù)笨群定蠶位、策運(yùn)營(yíng)悼模式萍定位禾、銷(xiāo)膽售和勝招商煤定位建、推慚廣與摧宣傳頁(yè)定位教等的辯準(zhǔn)確凍性、炭實(shí)效路性以奶及升堂華和都提升哪是項(xiàng)箱目成非功的博關(guān)鍵紡所在爪，其膜作用樓不言柏而喻認(rèn)。1、墓產(chǎn)品膛定位亂：拉陽(yáng)薩市星首席偽產(chǎn)權(quán)泰式商竄業(yè)廣控場(chǎng)這個(gè)播定位門(mén)的表籮述只題說(shuō)明茶了項(xiàng)違目的倦物業(yè)椅出售艷方式綁，換減句話澡講就笛是告臨訴受管眾對(duì)巾象：炭“這冊(cè)是拉撞薩第估一個(gè)辟可以忍獲得困商業(yè)取經(jīng)營(yíng)瀉場(chǎng)所帆產(chǎn)權(quán)義的項(xiàng)育目”捐。只筋關(guān)心帽的是投資夸的訴緣瑞求，而頸忽視若了經(jīng)營(yíng)草者和舊消費(fèi)緣瑞者對(duì)項(xiàng)囑目的喇支持偽和依闊賴(lài)，氣定位鬼的涵吹蓋力祥不夠少。這個(gè)照定位牛沒(méi)有嘆突現(xiàn)掙項(xiàng)目勁的商季業(yè)地羨位、董商業(yè)僵價(jià)值會(huì)和未包來(lái)商肢場(chǎng)經(jīng)丸營(yíng)的容前景德，沒(méi)伯有把復(fù)合爛性、耀多業(yè)竹態(tài)共該存、伍體量榴最大肚、最起時(shí)尚消費(fèi)者的概賢念傳樹(shù)達(dá)和揀體現(xiàn)商出來(lái)斑。用詞股花哨莊無(wú)實(shí)宏效，催忽視貪受眾揉的理輔解和府接受薦?！盁o(wú)首席破、產(chǎn)坑權(quán)式賢”這運(yùn)是房旅地產(chǎn)夢(mèng)發(fā)達(dá)蘭地方該、房朱地產(chǎn)黎專(zhuān)業(yè)鎖人士補(bǔ)為迎化接殘茂酷競(jìng)宋爭(zhēng)吸歐引受惹眾關(guān)口注而憲引用紋的較封多的啊詞匯為。但陷這里膏講的冰是“眾發(fā)達(dá)艱地區(qū)果”，糟即房鉗產(chǎn)商物、專(zhuān)翻業(yè)機(jī)甜構(gòu)和救受眾發(fā)群體靠，都毒是一膽定的匙熟悉叮、了府解和五認(rèn)知府的程邊度上乎才明灰白的黎東西緊，而氣用在嚼拉薩夢(mèng)這個(gè)文化擋沖突舞較突拼出的收地方，顯債然有簡(jiǎn)些嘩欠眾取杏寵、遣一頭瀉霧水宰之嫌松。20萍05腥-7杠-730格桑常林卡俯-新哄城市抓廣場(chǎng)邊項(xiàng)目墓商業(yè)糕運(yùn)營(yíng)此總體禁策略2、鼠形象盈定位蠻：歡聾樂(lè)購(gòu)冤物、暖財(cái)富仔之都——華而搬不實(shí)傾、用探在任稅何一待個(gè)商滋業(yè)項(xiàng)乎目都株可以岡，準(zhǔn)引確性漆、時(shí)陶效性窗不夠悔?！?dú)g樂(lè)暈購(gòu)物掌把項(xiàng)北目鎖盞定在伙了購(gòu)故物上速，而籮商業(yè)規(guī)劃苗中的鐮餐飲幫、娛察樂(lè)、捐商貿(mào)焰、商籌務(wù)甚負(fù)至體饒內(nèi)的為核心淘都沒(méi)蟻有彰抱顯，歡壇樂(lè)購(gòu)已物能譯與八龜廓街喝、拉離百、艦北京翅路以俯及服輛裝一謀條街營(yíng)的青隊(duì)年路渾相比染嗎？——其實(shí)秋，項(xiàng)喂目的觸形象堆定位并可以巾是產(chǎn)品鄭定位種濃縮潛的表附述，也只可以恩是品牌們形象須的廣王告語(yǔ)展示脂，亦起或是詠這兩碎者并想舉的退產(chǎn)物碎。但揀如何掉彰顯民項(xiàng)目耕的亮茫點(diǎn)或焦優(yōu)勢(shì)顛，如債何鮮狠亮的討讓人涉產(chǎn)生是信賴(lài)沫和記秩憶，醬是項(xiàng)咐目形炊象定耐位的燦關(guān)鍵飲。——商業(yè)貫項(xiàng)目漢的形鄰象定或位，榨要么果突出堅(jiān)含金森量，今要么始突出跨口岸澤位置只，要挨么突終出業(yè)虎態(tài)的急繁榮局狀況軌，選擇森其一叮、重鞭拳出貸擊，會(huì)受喘到意激外的鏡效果綿。同狡時(shí)，去形象刊定位預(yù)也可液以傳忠遞出王開(kāi)發(fā)竭理念責(zé)和企叢業(yè)文維化。為此設(shè)就項(xiàng)莖目的亡形象牛定位偏，有薪待大給家進(jìn)爸一步鴉思考顫，它黑的準(zhǔn)宋確和晶閃亮杰會(huì)給畝營(yíng)銷(xiāo)哀、推汪廣、散招商罷等工討作帶敗來(lái)巨枯大的饑形象迎支撐尸。20久05餐-7妙-731格桑珠林卡努-新取城市尸廣場(chǎng)乞項(xiàng)目茄商業(yè)汁運(yùn)營(yíng)般總體嶺策略3、姓缺少立產(chǎn)品雙功能帶的分吸定位宵和形荒象分灰定位本項(xiàng)沒(méi)目是共一個(gè)雷復(fù)合楚型商藍(lán)業(yè)項(xiàng)賞目、革業(yè)態(tài)園組合獸、業(yè)娘種配美置復(fù)張雜，乞在推幸廣和斑宣傳棗中應(yīng)鼻該在腦總定健位下捉有分組定位狼的支悲撐，許以便煙不同主的客甜戶(hù)群棕、經(jīng)誦營(yíng)者戶(hù)各取尚所需包。——總的裳產(chǎn)品漠定位騎和形投象定搜位是弱一個(gè)草高度纏濃縮偶的表幫述，眠它不約可能觀完全慎的展辦示出霜項(xiàng)目戀的商醬業(yè)規(guī)駱劃和饒業(yè)態(tài)廢設(shè)計(jì)褲，這波就需至要項(xiàng)匹目在棵推廣母某一撤部分勇時(shí)，眨該部狡分的毛定位把就充傭當(dāng)起謎了功玩能和耀形象蓄定位愈的作專(zhuān)用。辰這樣性無(wú)論眼是銷(xiāo)灘售說(shuō)眠辭、你招商區(qū)方法搏、廣桌告推源廣訴島求的執(zhí)核心犧內(nèi)容歌都會(huì)娛找到旦一個(gè)缸統(tǒng)一臭又個(gè)講性特蹈征鮮架明的鬼主題賢，讓吵推者蠅清晰絡(luò)、受辯眾明寨了?！@就核需要販策劃注部、指廣告慎部門(mén)錢(qián)的人貓員認(rèn)豆真地籮熟悉識(shí)項(xiàng)目刻、深刃度地于挖掘市項(xiàng)目替內(nèi)在伯的聯(lián)藥系，蓮分析竭和總繞結(jié)出鹿個(gè)分兼部的鞋核心虎價(jià)值徹并提惹升出夕核心要賣(mài)點(diǎn)麻，形叮成在拘總定攝位下姐，能煎支撐瞞整體驕形象猶的分只部定緊位，蜂為銷(xiāo)滴售、抵招商都、推帶廣服層務(wù)。20寇05宴-7釘-732商鋪臣定價(jià)辦和銷(xiāo)擱售方臨式格桑遣林卡間-新奧城市幫廣場(chǎng)肉項(xiàng)目材商業(yè)壇運(yùn)營(yíng)廊總體越策略1、瞇定價(jià)傅策略定價(jià)耗是房麻產(chǎn)開(kāi)剪發(fā)的準(zhǔn)關(guān)鍵卻因素衛(wèi)。它裁的準(zhǔn)疊確性姥和策熟略體絨系的淋完整惱性，烏是直西接影漲響項(xiàng)景目獲療利的大前提留保證畫(huà)，它須是營(yíng)榜銷(xiāo)策村略的王核心講內(nèi)容冬。通過(guò)澆拉薩仁市場(chǎng)伍的調(diào)經(jīng)查，侵以及煌對(duì)曾揀經(jīng)排亦號(hào)又蔬退房稿的顧栗客群舅調(diào)查暢，我具們發(fā)功現(xiàn)項(xiàng)利目的烤定價(jià)設(shè)體系剝不完懼善，喝定價(jià)冊(cè)的市滲場(chǎng)針階對(duì)性艘不強(qiáng)墾，只叢是做嚼了市潮場(chǎng)對(duì)杏比、間或依貸據(jù)產(chǎn)古品品常質(zhì)來(lái)倡作出稍的價(jià)傍格結(jié)漆論的倆。針對(duì)銀性只佛停留政在投聽(tīng)資物當(dāng)業(yè)者芽，而燈忽視帝了經(jīng)墓?fàn)I者豎、消穿費(fèi)者得對(duì)物略業(yè)價(jià)括值、私商業(yè)恒價(jià)值閥的認(rèn)疼可和咽憧憬。雖堅(jiān)然我丟們的建目的亡是銷(xiāo)略售，酬但商蹲業(yè)物以業(yè)和碗住宅辣物業(yè)襯最大窯的區(qū)解別，小就在初于商吐業(yè)物漂業(yè)購(gòu)煌買(mǎi)的輸影響綿因素哈中，胖經(jīng)營(yíng)萬(wàn)者、妖消費(fèi)脊群以播及本蛛項(xiàng)目尿的商繼業(yè)環(huán)篇境、方氛圍居和繁頸榮前曠景是刃左右蹦投資授者下許單的倚關(guān)鍵挪。投綿資是擔(dān)講回乎報(bào)，哭我們干在這擔(dān)方面晃做的革不足嫩不細(xì)襲。由章于房煉產(chǎn)最驗(yàn)忌、慰最怕叢的是餡降價(jià)嶼，故圣無(wú)論依采用頸什么打手段夢(mèng)來(lái)變金相降謹(jǐn)價(jià)，錘都沒(méi)瓣有重警新調(diào)燭整銷(xiāo)螺售策際略、欄完善婆價(jià)格棄體系屈、培露育商似業(yè)環(huán)宗境更炊加有附助于拖商業(yè)斬物業(yè)賢的銷(xiāo)昌售。為此綢，我貧們認(rèn)畝為營(yíng)餡銷(xiāo)部詠門(mén)應(yīng)協(xié)該針各對(duì)目凝前的和狀況戲制定菊出一悠套完頂整的襖營(yíng)銷(xiāo)盟策略凳、定厭價(jià)體灑系以肢及銷(xiāo)妄售手故段等條方案敬，多音角度罪的來(lái)岡解決吵目前戚的困姓難。20缺05姑-7慢-733格桑江林卡敏-新虛城市波廣場(chǎng)乏項(xiàng)目忌商業(yè)索運(yùn)營(yíng)膚總體圣策略2、鍬銷(xiāo)售壞方式應(yīng)該捉講格頌桑林界卡的窩銷(xiāo)售槳是比經(jīng)較成點(diǎn)功的沖，表滋現(xiàn)在耐住宅族銷(xiāo)售某完成冊(cè)了80猛%以上寇，銷(xiāo)息售部恰門(mén)在壯這方丘面作液了很四大的赴努力抗。但夸是目恢前的侍任務(wù)裳是商系業(yè)物亮業(yè)的姐銷(xiāo)售汁，它璃與住南宅又江有了越很多裹的不省同和才挑戰(zhàn)但，就宋客戶(hù)開(kāi)群來(lái)巾講，震背景瞞、心交態(tài)、約目的觀都相對(duì)披住宅構(gòu)客戶(hù)區(qū)要復(fù)燃雜得頁(yè)多，我紅們是戀否應(yīng)脆當(dāng)制粗定出挽相應(yīng)艘的對(duì)鵲策呢期？還由饒于退威房的約客戶(hù)百增多鑒、鬧沒(méi)鬼的鴨影響非、交浴通的厭阻礙染等原姐因，顛我們是否月有做叛了針佳對(duì)性刊的策很略調(diào)浮整和旁銷(xiāo)售童方式滋的改誤變呢？從目鋼前的溜狀況蚊看來(lái)嶼，特相別是稅我們榜親自貸到銷(xiāo)鄉(xiāng)豐售現(xiàn)撓場(chǎng)的圖踩盤(pán)誦，答鄉(xiāng)豐案是秋還沒(méi)霉有新榴的策嶼略和頑方式墨的改棋變。惡銷(xiāo)售押人員泡對(duì)商楊業(yè)物抹業(yè)銷(xiāo)送售、棚商業(yè)鉗規(guī)劃明、業(yè)摔態(tài)設(shè)菊置、假市場(chǎng)招定位驕都沒(méi)有總清楚停系統(tǒng)練的說(shuō)缺辭，很洲難讓赤投資堅(jiān)者從忙他們漁的介獄紹中醫(yī)獲得輩下單淺的沖懼動(dòng)，夕也不罷能從魄他們臣介紹贊中分俘析出投資橫必然潛得到迷的豐褲厚回勾報(bào)！這判就是擠亟待箱解決路的問(wèn)饞題。我們泛能否盲改變鞭坐銷(xiāo)緩為行飾銷(xiāo)？濟(jì)能否視變守眨株待姻兔為蹤蝶主動(dòng)挽出擊捐呢？君能否拾針對(duì)拿社團(tuán)計(jì)、商疤團(tuán)甚徑至組勞合捆交綁設(shè)輸計(jì)對(duì)抱象來(lái)戴采取顆措施拘呢？徐能否柜講招萬(wàn)商與液銷(xiāo)售圖統(tǒng)一赤起來(lái)納呢？肌能否惠帶動(dòng)簽投資嬸者準(zhǔn)窮確從較各個(gè)趕層面碼、多泳角度跳的核龍算投不資回犬報(bào)而播取得再他們態(tài)的信或賴(lài)呢借？如寺何改遠(yuǎn)變推敞廣方雅式、瀉改變僵被損憐壞的古形象總，重趁新樹(shù)媽立新性的品悉牌形安象、剪市場(chǎng)谷形象炕來(lái)挽狡回已怠失去礙的客維戶(hù)呢蜘？……我們櫻應(yīng)當(dāng)青認(rèn)真構(gòu)的重狗新審血視和嗚思考都。20凳05螞-7程-734格桑梯林卡醫(yī)-新乏城市承廣場(chǎng)禁項(xiàng)目摸商業(yè)玩運(yùn)營(yíng)脫總體拘策略商業(yè)椒運(yùn)營(yíng)1、役招商從運(yùn)翠營(yíng)公草司招頭商部捉組建掃以來(lái)艘，進(jìn)肢行了跟大量碎細(xì)致哀和扎份實(shí)的牢前期煉工作殺，對(duì)蛛于整輪個(gè)新午城市艷商業(yè)砍廣場(chǎng)溜的后殲期開(kāi)惱展有踢很大畜幫助給。但貌在整脊個(gè)招飼商執(zhí)坊行過(guò)搞程中哨還是犧有一米定的授遺憾倚。格桑廢林卡舍前期哪住宅飯銷(xiāo)售細(xì)取得捎了很蓄好的懶市場(chǎng)距反響釋?zhuān)鄢都藟匾徊克し滞毒举Y客牙戶(hù)，斃也樹(shù)挪立了餃一定追的品免牌形娃象。尺但是眼在新罷城市服商業(yè)筒廣場(chǎng)瓦的招卷商過(guò)禾程中義沒(méi)有晴連貫往原有停的優(yōu)歌勢(shì)，稱(chēng)又單筑獨(dú)的褲樹(shù)立做了不芬相關(guān)垮的新方的形撈象和育定位王，并槍沒(méi)有朱很好允的延咱續(xù)和駁借用熊格桑尸林卡險(xiǎn)已有養(yǎng)的品鬼牌形瞧象，事沒(méi)有娛很好遣的“簡(jiǎn)借勢(shì)笑”。因?yàn)榕撊狈ν嬲w橡的策菠略指搭導(dǎo)，漂租金蘿定價(jià)芬體系魔、招蔬商政銀策體邀系、京后期旗運(yùn)營(yíng)膊構(gòu)想夏等不歲夠系昆統(tǒng)和決完善懼，導(dǎo)嘉致各劫個(gè)招愿商人久員在巡壽執(zhí)行音過(guò)程家中沒(méi)露有統(tǒng)政一的已招商河說(shuō)辭股和對(duì)配外政譯策，悄每個(gè)職招商獵人員訴在談裕判過(guò)圈程中爺根據(jù)緒個(gè)人和自身蛛的理糕解進(jìn)銹行工樣作。爽在整匠個(gè)部災(zāi)門(mén)的僚工作駛配合敏中又蜘缺乏別整體閘協(xié)調(diào)備，個(gè)察人工鉤作撞噸車(chē)現(xiàn)庫(kù)象時(shí)蘿有發(fā)棕生。壁針對(duì)襖新城披市廣脅場(chǎng)近5萬(wàn)平梨米的五龐大暖體量第，依泛靠現(xiàn)幼有的涉工作槍人員牲進(jìn)行掏一對(duì)嚼一的檢招商挎，其卷難度播和時(shí)呼間可屯以想小象，赤我們步是否賺應(yīng)該軋考慮泊更好恨的形發(fā)式或感者方欺法？20鉆05創(chuàng)-7嬸-735格桑頂林卡另-新讀城市際廣場(chǎng)楚項(xiàng)目盤(pán)商業(yè)麥運(yùn)營(yíng)換總體澇策略銷(xiāo)售結(jié)部以堂及其顛他部疏門(mén)同眼招商堂部的腳工作顛配合吩銜接駛不夠彩緊密即，對(duì)辯于已旨經(jīng)銷(xiāo)盤(pán)售的死商鋪宵沒(méi)有及時(shí)妨簽訂躲統(tǒng)一尸的委居托招造租協(xié)免議，給議后期劣的招貴商和號(hào)經(jīng)營(yíng)群管理眠帶來(lái)凳了一鳥(niǎo)定的紛困難稀。銷(xiāo)鈴售代太表對(duì)送于招編商政柏策和央后期以運(yùn)營(yíng)蔽策略潤(rùn)的生尊疏，趁客觀戴上也絨阻礙映了經(jīng)營(yíng)斥者與暈投資掃者的檔資源才互動(dòng)，對(duì)四于銷(xiāo)酸售部懶首先趴接觸哀到的圖經(jīng)營(yíng)續(xù)者沒(méi)墊有進(jìn)推行很市好的江引導(dǎo)認(rèn)，對(duì)撥于關(guān)透注后朵期營(yíng)控運(yùn)的突投資秋者又們?nèi)狈η赶到y(tǒng)通性的資支持醉和說(shuō)冬服。前期矮的普料調(diào)，斜同項(xiàng)臉目的堪針對(duì)碼性欠飾缺緊躍密，挑調(diào)查植內(nèi)容喚仍然佳不夠備完善品，對(duì)伸后期屠的招咳商和鉆運(yùn)營(yíng)瘋工作戲帶來(lái)是了一忘定的西困難貿(mào)。即黨便現(xiàn)瓜有的栽市調(diào)腔數(shù)據(jù)焦在招汽商談址判過(guò)網(wǎng)程中跌，也筐沒(méi)有抱很好座的給么予利蛾用和耗支撐筑。20售05考-7跑-736格桑婦林卡乎-新伯城市增廣場(chǎng)簽項(xiàng)目謠商業(yè)鋒運(yùn)營(yíng)尚總體已策略2、區(qū)商管無(wú)論號(hào)招商弱人員研還是兄銷(xiāo)售耳人員蝕，對(duì)利新城堆市廣視場(chǎng)的鞠后期蠢運(yùn)營(yíng)駐和商替業(yè)管制理方擠案沒(méi)競(jìng)有系蔑統(tǒng)地震認(rèn)識(shí)滔和清查晰的哭脈絡(luò)眉，在蓋同客泡戶(hù)的排溝通聞之中妖也無(wú)明法展矮示項(xiàng)師目繁篩榮、攔增值直的未旋來(lái)，驚加之蹄商業(yè)偉運(yùn)營(yíng)撤的組鋤織和練構(gòu)架犯沒(méi)形功成。乏造成經(jīng)營(yíng)半者對(duì)說(shuō)商業(yè)紀(jì)口岸護(hù)的形奸成和谷繁榮堤沒(méi)有圖信心果而遲汽遲不膠肯簽趕約，罪投資遞者因兼為擔(dān)塑心投躁資回您報(bào)的毫安全廳保障脖而徘陵徊不它前，開(kāi)發(fā)挺商因殃還沒(méi)頁(yè)有專(zhuān)妖業(yè)精貢干的刃商業(yè)膝運(yùn)營(yíng)渾管理型團(tuán)隊(duì)龍的亮慶相而茶推廣返不足。因從暖各個(gè)看部門(mén)捆的工傷作來(lái)憑講，弱亟需普一套浙完整模的后召期商薯業(yè)運(yùn)猶營(yíng)管灘理方姑案來(lái)棒向投頃資者黎和經(jīng)柴營(yíng)者洋展示伸美好蟲(chóng)的商垮業(yè)前恭景、動(dòng)利潤(rùn)崗空間凝和回松報(bào)保駁障。20含05蓄-7若-737格桑壺林卡郵-新世城市毒廣場(chǎng)趁項(xiàng)目隱商業(yè)啊運(yùn)營(yíng)奧總體各策略第六肺部分椅項(xiàng)目削分析20袖05捧-7爛-738格桑見(jiàn)林卡雀-新鞭城市迅廣場(chǎng)拾項(xiàng)目脊商業(yè)項(xiàng)運(yùn)營(yíng)傘總體勻策略宏觀概環(huán)境駁分析近幾遮年的誕國(guó)家績(jī)經(jīng)濟(jì)輪發(fā)展賊一直張以高艇增長(zhǎng)銷(xiāo)率快夫速發(fā)佛展，府未來(lái)牛一段丙時(shí)間寄仍然居會(huì)保未持較尿高的拳增長(zhǎng)剩速度年，人請(qǐng)們的捐收入墓和支捧出水博平仍程將持辱續(xù)的懲增加罵，整壤個(gè)國(guó)限家的選宏觀息經(jīng)濟(jì)灘環(huán)境采對(duì)于爬項(xiàng)目拒的發(fā)計(jì)展將著是非號(hào)常良覽好的殺。作為撕西藏委自治戰(zhàn)區(qū)的寒首府堡，拉遠(yuǎn)薩擁術(shù)有非侮常重佳要的鐘政治屢地位豈和經(jīng)沸濟(jì)地蠻位。踩人均廊可支蜻配收腦入排渠列在佩全國(guó)偶名列瘋前茅雕，再節(jié)加上疏國(guó)家推對(duì)西同藏的市特殊戒政策排，西非藏未扭來(lái)的停發(fā)展搭將被靠眾多呼的投貢資者潤(rùn)看好撇。內(nèi)賊地的席各行呼業(yè)競(jìng)譽(yù)爭(zhēng)逐郵漸激嘆烈，其而西鮮藏的榆商貿(mào)屢起步嘗較晚繪，拉狐薩仍卡然是謎眾多屠經(jīng)營(yíng)姑者向備往的刻圣地翻。因?yàn)椴炖_頓的特右殊地災(zāi)理位郊置和躬藏傳音佛教倡文化牽，成汪為了口世界棕旅游童的熱沉點(diǎn)城擾市，撞旅游積經(jīng)濟(jì)售也成純?yōu)榱肃嵗_宅的重底要經(jīng)綿濟(jì)來(lái)橡源。餃隨著酒鐵路膀的開(kāi)霞通還毒會(huì)有涂更多窄的人倚涌進(jìn)足拉薩據(jù)，支脫持整棗個(gè)高凳原城寧市的宗經(jīng)濟(jì)午發(fā)展醬。20腔05招-7誼-739格桑浙林卡稅-新你城市齊廣場(chǎng)損項(xiàng)目乎商業(yè)監(jiān)運(yùn)營(yíng)雷總體欣策略政府蟲(chóng)政策軍分析國(guó)家茄政策若對(duì)西弱藏一地直是遞非常襯傾斜菜和優(yōu)舟厚的橫，相彎對(duì)于盆內(nèi)地演有很骨多便緞利的引條件曾和優(yōu)疏惠。在拉董薩市析的市寇政規(guī)予劃中絨，城零西也殃是一徑個(gè)重慶要的分發(fā)展萌對(duì)象倍，是頭全市政的輕置工業(yè)微發(fā)展丹基地華，規(guī)圍劃區(qū)去域人我口超爹過(guò)8碧萬(wàn)人闖。在尋政府插“東希擴(kuò)西綢進(jìn)”彩的指蝴引下塞，城溉西的逢發(fā)展杜將會(huì)民迎來(lái)柏一個(gè)嘩繁榮舉的嶄檢新的挨局面逢。20碧05屑-7嫁-740格桑探林卡朽-新優(yōu)城市匙廣場(chǎng)隙項(xiàng)目異商業(yè)術(shù)運(yùn)營(yíng)肢總體使策略城市唐環(huán)境球分析由于抱地理冊(cè)環(huán)境辱影響街，拉裁薩市濟(jì)的整鵝個(gè)布邊局是怒東西盆走向尿的帶雅狀分擔(dān)布，貼向北掃有山輛脈阻風(fēng)擋，艱向南懸有拉烘薩河承攔截介。整狡個(gè)拉離薩城法東西虛延綿替達(dá)到高35忽公里錫，人芹員流器動(dòng)和吵商貿(mào)奏經(jīng)營(yíng)非都受哪到了盈很大拌的制碎約。由于串受到哪地勢(shì)術(shù)的影塑響和錢(qián)原有纏規(guī)劃噴布局憑的限竟制，壓城市花交通覺(jué)雖然良有了橫很大哨的改稠善，木但是銀在近圍段時(shí)倦間仍帶然無(wú)皂法滿(mǎn)金足城頁(yè)市的新發(fā)展穩(wěn)需要?jiǎng)Α８裆Ｏ戳挚╉?xiàng)目牽地處阿西藏疑自治流區(qū)首買(mǎi)府拉集薩市間金珠色西路線13搖8號(hào)住，是徹進(jìn)出寨拉薩抄的必渠經(jīng)之陽(yáng)地。誘但是步由于會(huì)位于估拉薩使市的瓜西郊筒，從疏人口驢數(shù)量詞及配西套設(shè)著施來(lái)勤看，波商業(yè)艇氣氛愉仍然殃無(wú)法儉同市藥中區(qū)疏相比喊。從市扛政府悄的未講來(lái)規(guī)膜劃看號(hào)，項(xiàng)鳴目所甜處的靠區(qū)域盆主要賢是工老業(yè)發(fā)撥展基坑地、潔物流童中心愿、部袋分行稼政機(jī)呢關(guān)單叨位和秧住宅照區(qū)域訂。項(xiàng)捷目所寒在地疫是連勵(lì)接開(kāi)卸發(fā)區(qū)懼、物堤流中這心、勸工業(yè)賽基地耐等同蔽市中綢心的鈴紐帶急地段驗(yàn)，也津是整掀個(gè)城判西區(qū)者域的摟中心哄地段券。隨著跪鐵路它的開(kāi)雪通，固人流擾和物伙流將君會(huì)形催成爆敵發(fā)性據(jù)的增抵長(zhǎng)，靈作為煩拉薩能市門(mén)賊戶(hù)和律口岸臣的項(xiàng)貧目所連在地考也將毫迎來(lái)極蓬勃蜜的發(fā)謹(jǐn)展機(jī)批遇。20明05笛-7獸-741格桑食林卡尖-新嶺城市聽(tīng)廣場(chǎng)劫項(xiàng)目換商業(yè)崇運(yùn)營(yíng)娘總體寄策略消費(fèi)刷者分含析由于斑拉薩勒市特薄殊的議旅游柄資源瞞，是霞著名亮的旅煮游勝筒地，扭外地菠游客童成為氣了該介城市貸重要愧的消憂費(fèi)者油構(gòu)成耍。主墓要消脈費(fèi)物勢(shì)品是覽當(dāng)?shù)丶喌慕慌R通、戰(zhàn)酒店調(diào)、景扯點(diǎn)、眼旅游降紀(jì)念虧品和禾一部份分餐驕飲休餅閑娛謎樂(lè)物翁品。摩另一環(huán)部分際重要赴的消飯費(fèi)者再是當(dāng)炕地的遲常住釘人口希，包濫括外續(xù)來(lái)工蹦作人吳員和骨當(dāng)?shù)貍虻牟馗F民，私主要牧消費(fèi)盾物品跌是住蹈宅、鐘教育擔(dān)、醫(yī)阻療、功日用兔品和護(hù)餐飲賊娛樂(lè)誰(shuí)休閑蟻等生爛活用粘品。以本燦項(xiàng)目填為中活心的三大場(chǎng)消費(fèi)酸群體破6大瓣細(xì)分偷類(lèi)別為基帽本分腿析目注標(biāo)：游客——銹本項(xiàng)爐目距汽離市釘區(qū)和佛拉薩絡(luò)主要去景點(diǎn)談?shì)^遠(yuǎn)序，周蒙邊沒(méi)駛有旅原游景騰點(diǎn)、槐酒店燃住宿您等吸荷引點(diǎn)獻(xiàn)和相憶關(guān)配擋套設(shè)放施，冰游客顧到此舒消費(fèi)蛙很不吐方便舊、距社離遙丙遠(yuǎn)、液交通迷費(fèi)用像較高告、夜桃間治助安環(huán)閘境擔(dān)錢(qián)憂等偉等。泊雖然棋是進(jìn)功出拉認(rèn)薩的面必經(jīng)列之地?cái)?，但抬是很哀難留洋客。榆游客甲的主然要消岡費(fèi)物思品都足已經(jīng)曉有了逢相當(dāng)智成熟砍的區(qū)榮域，吉本項(xiàng)罰目所煮處位曬置又活不具析備文憲化底枕蘊(yùn)和純商業(yè)倦氛圍惡，與邊之競(jìng)陜爭(zhēng)困標(biāo)難較猶多。貨所以碼應(yīng)該圈舍棄柳“游叮客”哄這一頌消費(fèi)宮群體細(xì)。格桑寄林卡技社區(qū)虧居民——染隨著盒格桑搞林卡巨住宅惰的陸俗續(xù)交薪房，轉(zhuǎn)70暢0多除套近竊40但00報(bào)業(yè)主斜相繼氣入住隱，其谷日常抖生活廳非常尖需要殃各種完配套晉服務(wù)恢，而棍格桑繡林卡仇所在秧周邊賓社區(qū)板配套屑功能瓣較差基，作陷為項(xiàng)濃目的破開(kāi)發(fā)槍商應(yīng)險(xiǎn)該首兵先解終決業(yè)題主的屢消費(fèi)連需求提，也技可以槽進(jìn)一欺步提益升格晉桑林刮卡高提尚社圍區(qū)的陷品牌剝形象昂。這圍部分早對(duì)象押是新圍城市價(jià)廣場(chǎng)柱東區(qū)固商業(yè)教的基礎(chǔ)港消費(fèi)裳者。20纏05免-7提-742格桑賽林卡附-新鞠城市女廣場(chǎng)浴項(xiàng)目晶商業(yè)錯(cuò)運(yùn)營(yíng)爬總體獄策略西城葡區(qū)常窗住居欲民——列政府斧規(guī)劃情西城挽區(qū)為配5萬(wàn)究人口鍬，這務(wù)部分臥人群濫的日嬸常消祥費(fèi)和兩生活業(yè)配套振也是級(jí)非常爬可觀果的開(kāi)辦支，多但是驗(yàn)因?yàn)槭盼鞒巧^(qū)發(fā)鮮展起胃步較僵晚，郵各種肯配套斯設(shè)施銷(xiāo)不夠態(tài)完善哭，尚劍且沒(méi)料有大夠型的旺零售切賣(mài)場(chǎng)刊和配崖套服挖務(wù)?？鳛樯挝鞒侵聟^(qū)最尚先起馬步的色大型牲商業(yè)漁樓盤(pán)泰，解串決本春地區(qū)繳的消距費(fèi)需號(hào)求不咳僅是給搶占唉本區(qū)牌域商主業(yè)制般高點(diǎn)從和領(lǐng)撿航地勢(shì)位的測(cè)捷徑賀，也伍是對(duì)仿本區(qū)栗域居斬民的赤服務(wù)旬和責(zé)抹任。部這部秧分消飾費(fèi)對(duì)歸象是磨支撐孤新城嘉市廣改場(chǎng)東區(qū)袍商業(yè)孩的主搬要力獨(dú)量。西城鍵區(qū)周姻邊及茅東嘎鉤區(qū)人醫(yī)口——?jiǎng)澑裆ｎ澚挚ń底鳛樗牢鞒驱攨^(qū)的鵝中心艙地段擦的商臨業(yè)項(xiàng)逝目，延在東逆嘎區(qū)癢物流溝中心海、開(kāi)姜發(fā)區(qū)泄等同便市區(qū)拜的溝綁通和景互動(dòng)久中應(yīng)詳該起漫到承神前啟援后的急作用陷。不蜂僅僅陰為中津心區(qū)迎的商慢業(yè)經(jīng)眼營(yíng)分衣流壓刃力，暈也對(duì)青東嘎淹區(qū)人閑口的何購(gòu)物載消費(fèi)樓提供截了更帥多的魚(yú)空間順便利礙、時(shí)余間便秋利和分價(jià)格休優(yōu)惠蓄。格搬桑林役卡-權(quán)新城逝市商鈔業(yè)廣夏場(chǎng)不修僅僅靈是本蔬社區(qū)討和西狂城區(qū)手的商辭業(yè)中根心和友社區(qū)議配套衰，也嗽應(yīng)該他是東驚嘎區(qū)形的西遲城區(qū)勞以西團(tuán)的所盆有居蒸民購(gòu)乒物消言費(fèi)的拳主要泡商業(yè)脹中心肉和配金套設(shè)性施。叫這部政分次烏級(jí)商拴圈客對(duì)戶(hù)是盤(pán)支撐項(xiàng)目污的補(bǔ)臥充力斗量。拉薩檢市的崇常住倦居民——小根據(jù)匹拉薩鐘市的蓮人均孤收入隙水平責(zé)和當(dāng)賄地的朋消費(fèi)小指數(shù)六，拉果薩市蛾民將落是當(dāng)督地商碌業(yè)賣(mài)勢(shì)場(chǎng)的嚴(yán)主要冰消費(fèi)總對(duì)象暖。而慢且隨銜著火材車(chē)開(kāi)冒通、袋當(dāng)?shù)劂U房地蘭產(chǎn)的浴起步棍和旅逢游事跟業(yè)的忘更加誓繁榮潔，當(dāng)交地的揚(yáng)常住螺人口換數(shù)量攀會(huì)逐兩步增鮮加、倍人均勢(shì)收入旁也會(huì)典逐步獸增長(zhǎng)諸。但席是由孩于項(xiàng)拋目并讓不處帥在市猾中區(qū)豈，有打一定忍的空禿間距寫(xiě)離帶野來(lái)的堅(jiān)不方批便和櫻購(gòu)物暈成本側(cè)增高爭(zhēng)（時(shí)石間、膝交通吧費(fèi)、菊運(yùn)輸渠等等板）。涉如項(xiàng)問(wèn)目定災(zāi)位得嫩當(dāng)，拍這部鬧分客哥戶(hù)將臺(tái)成為默新城熊市廣殃場(chǎng)西汁區(qū)項(xiàng)蠶目最重點(diǎn)要的營(yíng)消費(fèi)瓶者。當(dāng)?shù)鼐眈v扎掛的部涌隊(duì)——熱這個(gè)逢群體撥是當(dāng)?shù)氐钠鞒Ｗ∑侨丝谒?，又肝有相估?duì)固感定的犬流動(dòng)俗性，狂因?yàn)榕萏厥庑嗟男卸Y業(yè)，類(lèi)只能霸單獨(dú)辟分析賴(lài)。從脾經(jīng)濟(jì)安收入犯上有側(cè)很大屯的差見(jiàn)異，英但是棕共同廁的有無(wú)一種尊軍旅見(jiàn)情節(jié)系和思慢鄉(xiāng)的估情感掀，男夫性居府多。江在對(duì)夢(mèng)這部枝分群西體的禮爭(zhēng)取服上，僑如有熔特殊朋的方福法，可以尺成為謊整個(gè)啄項(xiàng)目押的一爆部分榜消費(fèi)鑰者。20笑05往-7套-743格桑昨林卡怕-新忌城市諸廣場(chǎng)虎項(xiàng)目使商業(yè)拖運(yùn)營(yíng)仍總體乎策略經(jīng)營(yíng)蠶者分條析由于欺服務(wù)傘對(duì)象你的區(qū)建別，盡經(jīng)營(yíng)編者也用大致袍分成弊兩大武類(lèi)：旅游輔用品倉(cāng)經(jīng)營(yíng)買(mǎi)者、磁居住茂生活紫用品社經(jīng)營(yíng)旱者。旅游靈用品且經(jīng)營(yíng)委者主以要包抽括酒招店、峽旅行笛社、加旅游秋紀(jì)念喉品等腰的經(jīng)漁營(yíng)商破家。親居住唯生活音用品擁經(jīng)營(yíng)條者主騎要包廟括房沾地產(chǎn)爸、農(nóng)轉(zhuǎn)貿(mào)市闊場(chǎng)、位家居賤生活絨用品育、生鄙產(chǎn)資頌料、機(jī)服裝頓鞋帽尊等等切的經(jīng)梨營(yíng)者鍬。另充外還蛙有一遺些業(yè)采態(tài)介膠于兩寬者之跟間，倘比如萍餐飲姜、交側(cè)通、賊娛樂(lè)春休閑誓