房地產(chǎn)項(xiàng)目管理講座中建網(wǎng)樣本

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)之處，請聯(lián)系改正或者刪除。第一講房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。

一、可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化,減少或避免投資決策的失誤,提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。

可行性研究的主要內(nèi)容有:

(1)項(xiàng)目概況;

(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置;

(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定;

(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);

(5)資源供給;

(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù);

(7)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究;

(8)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃;

(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析;

(10)結(jié)論及建議。

二、可行性研究的工作階段

1、投資機(jī)會研究:該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議,即在一定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ),尋找最有利的投資機(jī)會。

投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略,主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%,研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的,就能夠進(jìn)行下一階段的工作。

2、初步可行性研究,亦稱”預(yù)可行性研究”:在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%。

3、詳細(xì)可行性研究,即一般所說的可行性研究:詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ),是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%,所需費(fèi)用,小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%,大型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0%.

項(xiàng)目的評估和決策,按照國家有關(guān)規(guī)定,對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目,必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項(xiàng)目,任何單位不準(zhǔn)審批,更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

三、可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進(jìn)行:

(1)接受委托;

(2)調(diào)查研究;

(3)方案選擇與優(yōu)化;

(4)財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià);

(5)編制可行性研究報(bào)告。第二講房地產(chǎn)項(xiàng)目管理策略中國房地產(chǎn)的品質(zhì)競爭時代,決定了誰在項(xiàng)目管理上做得更好,誰的贏面就也也大一些。

一、項(xiàng)目管理基礎(chǔ)的建設(shè)

一支隊(duì)伍和三個系統(tǒng)以金地集團(tuán)為例。金地集團(tuán)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本控制和施工質(zhì)量上達(dá)到全國一流水準(zhǔn)。金海灣的設(shè)計(jì)要拿全國甚至國際上的優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎。工程質(zhì)量上已經(jīng)獲得區(qū)全優(yōu)、市樣板、省樣板,下一步要取得全國工程質(zhì)量最高獎——魯班獎。

怎樣才能實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)呢?

靠一支隊(duì)伍和三個系統(tǒng):金地集團(tuán)已經(jīng)擁有一支高素質(zhì)的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技術(shù)隊(duì)伍,這是我們最寶貴的資本,要實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)首先要靠她們下狠工夫。在管理上,金地集團(tuán)已建立健全了三大系統(tǒng)提供保障:ISO9000質(zhì)量保證體系、網(wǎng)絡(luò)化的開發(fā)進(jìn)度控制系統(tǒng)、動態(tài)投資控制系統(tǒng),它們可確保工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制達(dá)到理想的目標(biāo),這在全國都是處于領(lǐng)先水平。

ISO9000質(zhì)量保證體系的實(shí)施,使金地集團(tuán)對質(zhì)量控制的濃度和廣度加大了很多。網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)嚴(yán)密周全,經(jīng)過一年多的運(yùn)行,保障了開發(fā)工程快捷、有序地進(jìn)行,發(fā)揮了重要作用。動態(tài)投資控制系統(tǒng)彩限額設(shè)計(jì)的方法,在開發(fā)過程中嚴(yán)格控制總指標(biāo),有效降低成本,保證取得最大利潤。

設(shè)計(jì)、管理與戰(zhàn)略伙伴的選擇

在設(shè)計(jì)上,金地集團(tuán)的設(shè)計(jì)師們精益求精,對方案不斷進(jìn)行深加工,以達(dá)到最好的效果。

在管理上,還將加強(qiáng)中間管理力量。另外,經(jīng)過幾年的地產(chǎn)開發(fā),金地集團(tuán)還在各有關(guān)專業(yè)找到了比較好的合作伙伴,這也是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的有力保障。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理階段分析

對于作業(yè)管理入員來說,大型工程是艱難的桃戰(zhàn),經(jīng)常是一次性的,風(fēng)險(xiǎn)很大,如果工程現(xiàn)劃不妥,那將使成本超過預(yù)算,浪費(fèi)巨額資金。調(diào)度不當(dāng)將導(dǎo)致不必要的延誤,而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。

那些需要幾個月或幾年完成的特殊項(xiàng)目往往在正常生產(chǎn)系統(tǒng)之外進(jìn)行開發(fā)。企業(yè)內(nèi)部設(shè)立項(xiàng)目組來處理此類工作,項(xiàng)目完成后,該組織即解散。大型項(xiàng)目的管理由三個階段組成:第一階段:項(xiàng)目規(guī)劃

該階段包括設(shè)定目標(biāo)、明確項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)組織。此階段甚至在項(xiàng)目開始之前就已完成。項(xiàng)目一般是指一流產(chǎn)出一致、相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)。成立項(xiàng)目組是為了確保整個建設(shè)項(xiàng)目成功完成的同時,能繼續(xù)順利地進(jìn)行現(xiàn)行的計(jì)劃。

項(xiàng)目組能夠有效地集中在規(guī)定時間內(nèi)完成具體項(xiàng)目所需的人力和物力。

第二階段、項(xiàng)目排程

項(xiàng)目排程指的是排出所有項(xiàng)目活動的先后次序并確定相應(yīng)的完成時間。

甘特圖是項(xiàng)目排程常見的一種方法。這種方法成本低,能幫助管理人員弄清楚(1)所有的活動都已經(jīng)過規(guī)劃。(2)生產(chǎn)次序已作說明。(3)活動時間估計(jì)已作記錄;(4)總的項(xiàng)目時間已經(jīng)形成。

總之,不論項(xiàng)目管理人員采取何種方法,項(xiàng)目排程能夠?qū)崿F(xiàn)以下目標(biāo):

1、顯示每項(xiàng)活動這間以及活動與總體項(xiàng)目之間的聯(lián)系;

2、確定活動之間的先后次序關(guān)系;

3、鼓勵對各項(xiàng)活動進(jìn)行現(xiàn)實(shí)的排程和成本估計(jì);

4、確定項(xiàng)目中的關(guān)鍵障礙從而更好地利用人、財(cái)、物。

第三階段、項(xiàng)目控制

與任何管理系統(tǒng)的控制一樣,大型項(xiàng)目的控制指的是對資源、成本、質(zhì)量和預(yù)算進(jìn)行仔細(xì)的監(jiān)控?？刂七€指利用反饋信息循環(huán)修改項(xiàng)目計(jì)劃,以及有能力資源調(diào)配到最需要的地方。

三、掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工具

計(jì)劃評審技術(shù)(PERT)和關(guān)鍵路徑法(CPM)開發(fā)于五十年代,用以幫助管理人員大型復(fù)雜項(xiàng)目進(jìn)行排程、監(jiān)管和控制。例如:針對實(shí)施項(xiàng)目管理有關(guān)的設(shè)計(jì)、方案優(yōu)化,使項(xiàng)目各項(xiàng)工作可預(yù)見,可預(yù)控。

核心要素A:Pertandcpm的應(yīng)用

PERT和CPM很重要,因?yàn)樗鼈兡軒椭獯鹩沙汕先f個活動組成的項(xiàng)目問題。這些問題如下:

1、整個項(xiàng)目什么時候完工?

2、項(xiàng)目的關(guān)鍵活動,即那些如不能按時完成就會延誤整個項(xiàng)目的活動是什么?

3、哪些是非關(guān)鍵活動,即使不能按時完成也不會延誤整個項(xiàng)目活動?

4、項(xiàng)目在某個具體的日期前完成的概率是多少?

5、在任何一個特定的日子里,項(xiàng)目是否如期完成、落后于計(jì)劃或提前完成?

6、在任何一天,實(shí)際開支是否多于、小于或大干預(yù)算開支?

7、是否有足夠的資源以按時完成項(xiàng)目?

8、如果要在較短的肘間里完成項(xiàng)目,以最小成本完成任務(wù)的最佳方法是什么?

核心要素B:Pert和cpm的操作步驟

.Pert和cpm的結(jié)構(gòu)

1、明確項(xiàng)目及其所有重要活動成任務(wù);

2、確定活動之間的關(guān)系,決定哪些活動必須先完成,哪些活動和須隨后完成;

3、繪出連接所有活動的網(wǎng)絡(luò);

4、明確每項(xiàng)活動的時間和成本估計(jì);

5、計(jì)算網(wǎng)絡(luò)中的最長時間路徑,即關(guān)鍵路徑;

6、運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)幫助進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃、排程、監(jiān)管和控制。

核心要素C:Pert和cpm的基本要素活動、事件和網(wǎng)絡(luò)

PERT的第一步是將整個項(xiàng)目分成若干個重要的事件和活動。事件標(biāo)志著任務(wù)或活動的開始或結(jié)束?；顒邮侵竷蓚€事件之間的任務(wù)或子項(xiàng)目。上表顯示了用以表示事件和活動的符號。

任何能夠用活動和事件描述的項(xiàng)目都可用PERT網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行分析。網(wǎng)絡(luò)是指由起止事件限定的活動順序。核心要素D:項(xiàng)目管理過程中對Pert和cpm的實(shí)戰(zhàn)認(rèn)識

以下是房地產(chǎn)項(xiàng)目營理人員需要明白的Pert特征:

優(yōu)點(diǎn):

1、在項(xiàng)目營理的諸多階段極為有益,特別是對大型項(xiàng)目進(jìn)行排程和控制方面;2、要領(lǐng)明確,計(jì)算不復(fù)雜;

3、利用網(wǎng)絡(luò)的圖示幫助快速理清項(xiàng)目活動之間的關(guān)系;

4、關(guān)鍵路徑和相關(guān)制約分析幫助確定需要仔細(xì)觀察的活動;

5、Pert形成的網(wǎng)絡(luò)提供重要的項(xiàng)自文件資料,以圖表的形成指出誰應(yīng)為各項(xiàng)活動負(fù)責(zé);

6、廣泛適用于各種項(xiàng)目和行業(yè);

7、有利于監(jiān)控時程和成本。

缺點(diǎn):

1、項(xiàng)目活動必須確定,獨(dú)立不相關(guān),而且活動之間關(guān)系必須穩(wěn)定;

2、必須明確先后次序關(guān)系,必須與網(wǎng)絡(luò)相連;

3、時間估計(jì)較為主觀,如管理人員過于樂觀或者悲觀,時間估計(jì)有被歪曲的危險(xiǎn);

4、過分強(qiáng)調(diào)最長路線或關(guān)鍵路線有其潛在的危險(xiǎn),還需要對關(guān)鍵路線進(jìn)行仔細(xì)監(jiān)督第三講房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場管理房地產(chǎn)公司的老總會戴上安全帽上工地,是特定時期的現(xiàn)象,盡管發(fā)展商的定位應(yīng)該是投資而非建筑。該講強(qiáng)調(diào)運(yùn)用管理的職能(計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制)去促進(jìn)技術(shù)管理工作的開展,為項(xiàng)目整體工程安排提供高效的操作指南。

一、總說明

為強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)的約束機(jī)制,規(guī)范科學(xué)地管理好該項(xiàng)目,使公司取得應(yīng)有的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益,擬針對項(xiàng)目及現(xiàn)場情況,制定實(shí)施本方案。

為明確責(zé)任主體,提出現(xiàn)場指揮部任務(wù)要求;

防止戰(zhàn)線拖長、效益低、浪費(fèi)大,提出監(jiān)控方案;

針對實(shí)施項(xiàng)目現(xiàn)場管理有關(guān)的設(shè)計(jì)、方案優(yōu)化、資源利用,工程承包、施工管理、材料供應(yīng)、設(shè)備訂貨、資金保障予以一些規(guī)定。把項(xiàng)目現(xiàn)場管理全過程、全部目標(biāo)、全部活動都納入計(jì)劃軌道,使項(xiàng)目各項(xiàng)工作可預(yù)見、可預(yù)控。

二、現(xiàn)場指揮任務(wù)要求

運(yùn)用管理的職能(計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制)去促進(jìn)技術(shù)管理工作的開展。

(一)負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過程中有關(guān)方面的綜合協(xié)調(diào)工作,委命現(xiàn)場主持事務(wù)的責(zé)任者,有關(guān)專業(yè)(結(jié)構(gòu)、測量、材料、給排水、綠化、電氣等)的監(jiān)理人員(有專業(yè)技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)豐富、管理能力強(qiáng)、誠信主動承擔(dān)責(zé)任;有成熟而客觀的判斷能力,隨時處理可能發(fā)生的事情)應(yīng)及時組織到位。

(二)據(jù)公司決策的總進(jìn)度計(jì)劃,制定所要達(dá)到的現(xiàn)場管理的總目標(biāo)、階段目標(biāo),分解目標(biāo)對事務(wù)作安排。對資源進(jìn)行優(yōu)化配置,使各項(xiàng)工作都納入計(jì)劃軌道,可預(yù)見、可預(yù)控。

(三)規(guī)定職責(zé)范圍和協(xié)作關(guān)系。按工程進(jìn)度要求和具體實(shí)際情況,分專業(yè)編制可具體操作的業(yè)務(wù)文件,制定監(jiān)理工作運(yùn)行制度。

(四)審核并簽署工程開工、停工、復(fù)工令,督促計(jì)劃工作的實(shí)施,依據(jù)實(shí)際進(jìn)度、對工程款支付申請進(jìn)行簽證。

(五)拿出處理重大質(zhì)量事故、責(zé)任事故、安全事故的意見。

(六)處理合同履行過程中的重大爭議與糾紛,組織處理重大索賠,協(xié)助財(cái)務(wù)等部門搞好工程預(yù)算、結(jié)算。

三、工程管理規(guī)定

貫徹建筑法及有關(guān)的規(guī)定條件,依章法辦事。

(一)有關(guān)承包商資質(zhì)的規(guī)定

工程由承包商完成(按工程條件、技術(shù)規(guī)范、圖紙、工程量清單和修改書要求,承擔(dān)實(shí)施全部工程的施工建成和修復(fù)缺陷工作),承包商的資質(zhì)是一切控制的基礎(chǔ)。

1、預(yù)審所提供的資料(企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;企業(yè)簡歷;自有資金情況;全員職工數(shù);包括技術(shù)人員、技術(shù)工人數(shù)量及平均技術(shù)等級等;企業(yè)自有主要施工機(jī)械設(shè)備一覽表;近三年承建的主要工程及質(zhì)量情況;現(xiàn)有主要施工任務(wù)、包括在建和尚未開工工程一覽表)。

2、承包商經(jīng)過評標(biāo)、決標(biāo)選定。據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)制定評標(biāo)、決標(biāo)規(guī)定。本著保護(hù)競爭,維護(hù)招標(biāo)工作的公正、公平、嚴(yán)肅性公開進(jìn)行,以利提高企管水平,走捷徑拓展工作領(lǐng)域。

(1)技術(shù)標(biāo)書部分:主要對施工組織設(shè)計(jì)(含施工方案)進(jìn)行綜合評定,整個方案有一定的深度,對施工有指導(dǎo)性。

a、有滿足本工程技術(shù)文件要求的施工工藝符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),能抓住本工程的特點(diǎn)、難點(diǎn)、重點(diǎn)。

b、合理的施工程序,平面布置合理、勞動力、機(jī)具、材料組織合理,”三新”采用能結(jié)合實(shí)際、管理措施得力,確保工期、安全、質(zhì)量。

c、配備強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子,工程管理體系、質(zhì)安體系完整。

(2)商務(wù)標(biāo)書部分:主要對標(biāo)書所附合同內(nèi)容進(jìn)行評議和報(bào)價(jià)書進(jìn)行分析比較。

a、所附合同草案內(nèi)容,滿足招標(biāo)文件的各項(xiàng)要求。

b、報(bào)價(jià)書不得有漏項(xiàng)。

3、承包商義務(wù)

(1)按合同規(guī)定的完工期限、質(zhì)量要求完成合同范圍內(nèi)的各項(xiàng)工程。

(2)對現(xiàn)場的安全和照管負(fù)責(zé)。

(3)執(zhí)行監(jiān)理工程師發(fā)布的指令。

(4)對現(xiàn)場負(fù)責(zé)清理,文明施工。

(5)提供履約擔(dān)保。

(6)提交進(jìn)度計(jì)劃和現(xiàn)金流通量的估標(biāo)。

(7)保護(hù)提供的座標(biāo)點(diǎn)和水準(zhǔn)點(diǎn)等。

(8)承包商人員、設(shè)備等保險(xiǎn)。

(9)保障與工程有關(guān)的人免受人身或財(cái)產(chǎn)損害。

(10)遵守工程所在地的一切法律法規(guī)。

(二)合同轉(zhuǎn)包與分包規(guī)定

1、合同不得轉(zhuǎn)讓,禁防工程被肢解、賤價(jià)承接、掛靠,合同簽約實(shí)施有序、廉潔、高效。

2、工程專業(yè)性技術(shù)強(qiáng)的可分包,但須監(jiān)理工程師提供意見經(jīng)決策組織同意。

(三)有關(guān)施工現(xiàn)場的材料、工程設(shè)備和工藝的規(guī)定

1、監(jiān)理工程師可隨時進(jìn)入施工現(xiàn)場。

2、一切材料供應(yīng),工程設(shè)備訂貨和工藝均應(yīng)達(dá)到合同中規(guī)定的相應(yīng)口級、并符合專業(yè)監(jiān)理師批示的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求。

3、承包商應(yīng)隨時接受檢驗(yàn)。如果在商定的時間和地點(diǎn)供檢驗(yàn)的材料設(shè)備未準(zhǔn)備好,或者確定不合規(guī)定的,監(jiān)理師能夠拒用這些材料和設(shè)備。

(四)有關(guān)施工過程中質(zhì)量規(guī)定

1、承包商嚴(yán)格按合同進(jìn)行施工、竣工,并修補(bǔ)缺陷,在涉及該項(xiàng)工程的任何事項(xiàng)上無論這些在合同中是否寫明都要遵守監(jiān)理師的指示。

2、未經(jīng)監(jiān)理師批準(zhǔn)、工程任何部分均不得覆蓋或使其無法查看,應(yīng)作好檢查準(zhǔn)備,監(jiān)理師得到通知應(yīng)參加檢查,且不得拖延。對覆蓋后才發(fā)現(xiàn)問題,監(jiān)理師可隨時發(fā)出指示移去工程的任何覆蓋物或在其內(nèi)穿孔,并在檢查后恢復(fù)原狀,使之完好。

3、由于承包商違約引起的原因,或者不合理施工或工程不安全,監(jiān)理師有權(quán)指令暫停工或返工,并在停工返工期間要對工程進(jìn)行必要的保護(hù)和安全保障。

4、別墅工程不得在主體完成之前插入裝修。

(五)有關(guān)工程進(jìn)度管理的規(guī)定

1、承包商應(yīng)提交工程進(jìn)度計(jì)劃

(1)一旦合同簽訂,承包商應(yīng)再提交一個相對準(zhǔn)確,最新修訂過的進(jìn)度計(jì)劃(并附兩份清單,一份承包人設(shè)備的主要項(xiàng)目清單;一份勞務(wù)組織職員以及合同期內(nèi)各種開支預(yù)測清單)。

(2)在工程計(jì)劃的實(shí)施中承包商應(yīng)在不斷進(jìn)行實(shí)際進(jìn)度值與計(jì)劃值比較,按期對工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行修訂,并定期報(bào)告。2、進(jìn)度計(jì)劃管理規(guī)定

(1)監(jiān)理師根據(jù)現(xiàn)場具體情況與承包商所做的開工準(zhǔn)備工作選擇合適的時機(jī)發(fā)出開工通知,竣工時間從開工日期(應(yīng)有承包商簽收的回執(zhí)備案)算起。

(2)監(jiān)理工程師根據(jù)合同規(guī)定和工程實(shí)際情況審查承包商提交的工程進(jìn)度計(jì)劃的以下幾方面內(nèi)容,以便提供建設(shè)性意見。

a、按合同工期完成工程的實(shí)施程序、施工部署、任務(wù)劃分。

b、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃周密程度,確保主導(dǎo)工序按時完成的施工方法、技術(shù)手段、組織手段。

c、施工各階段的材料、機(jī)械及人工投人情況、平面布置。

d、工程費(fèi)用流動計(jì)劃

3、有關(guān)延期等工期核算規(guī)定

由于承包商以外的原因造成施工期延長,監(jiān)理師可據(jù)實(shí)批準(zhǔn)延期,依據(jù)開工令、合同工期、延期等核算竣工日期,并作為兌現(xiàn)合同、結(jié)算工程款的依據(jù)。

(六)施工安全與防火

1、貫徹執(zhí)行國務(wù)院及各部門頒發(fā)的安全規(guī)程、生產(chǎn)條例和規(guī)定。

2、必須有十分明確的各級領(lǐng)導(dǎo)和各職能部門安全生產(chǎn)的責(zé)枉,遵守本地區(qū)、本單位的安全生產(chǎn)責(zé)任制。

3、無條件做好”計(jì)劃、布置、檢查、總結(jié)、評比”安全工作,各種長鳴。

四、形成監(jiān)控方案

(一)質(zhì)量控制

落實(shí)保證質(zhì)量的各種措施,預(yù)測避免可能發(fā)生的質(zhì)量事故。

1、所在單位工程的分部、分項(xiàng)均按優(yōu)質(zhì)工程進(jìn)行驗(yàn)收、鑒定(評定),必須全部達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)(消除不合格工程及無法修復(fù)的返工工程),多創(chuàng)優(yōu)良工程。

2、推行樣板制、先按標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程施工達(dá)化做出結(jié)構(gòu)裝飾工程樣板(如樣板墻、樣板問、樣板結(jié)構(gòu)),經(jīng)認(rèn)定后作為操作和質(zhì)量驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn),達(dá)不到樣板標(biāo)準(zhǔn)的不予驗(yàn)收。

3、保證操作質(zhì)量,貫徹”三檢”制、推行定崗操作。主體結(jié)構(gòu)、高級裝飾設(shè)備安裝等關(guān)鍵工種的操作人員持證上崗。

4、跟蹤隱檢(施工中)、預(yù)檢(施工前)、結(jié)構(gòu)(交工、竣工)驗(yàn)收。

(1)隱檢。要對部分分項(xiàng)工程的各道工序進(jìn)行檢查,堅(jiān)持”三不放過”,做好隱蔽記錄并歸檔保存。

a、地基與基礎(chǔ)工程:對于一般基礎(chǔ),檢查槽底地質(zhì)、標(biāo)高、尺寸、基礎(chǔ)斷面尺寸;樁基礎(chǔ)檢查試樁、打樁記錄。

b、鋼筋工程:檢查鋼筋品種、位置、形狀、現(xiàn)格、數(shù)量、接頭位置、搭接長度預(yù)埋件以及除銹、代用變更情況等。

c、焊接:檢查焊條品種、焊口規(guī)格、焊焰長度,焊焰外觀和焊接質(zhì)量等。

d、防水工程:檢查屋面、地下室和水中結(jié)構(gòu)的防水材料層數(shù),做法和質(zhì)量情況、防水的質(zhì)量情況。

e、給排水管道檢查位置、標(biāo)高、坡度、試壓、閉水試驗(yàn)防銹、防聞及預(yù)埋件情況。

f、暗配電氣線路:檢查位置、現(xiàn)格、標(biāo)高、奇度、防腐接頭等,對于電纜還要進(jìn)行耐壓絕緣試驗(yàn)、對于地線、避雷針等,還要進(jìn)行電阻試驗(yàn)等。

g、施工隊(duì)現(xiàn)場所用的砂漿和混凝土都必須按規(guī)定取樣(或試配),進(jìn)行強(qiáng)度試驗(yàn)。

(2)預(yù)檢,確定下道工序的質(zhì)量而預(yù)先對本項(xiàng)目作檢查。

a、對原材料、半成品、成品、構(gòu)件等進(jìn)場前進(jìn)行試檢驗(yàn)。

b、建筑物、構(gòu)筑物的定位線及引進(jìn)標(biāo)高。

c、建筑物基礎(chǔ)放線及標(biāo)高。

d、建筑物軸線及灰線。

e、各樓層放線及皮數(shù)桿。f、模板的尺寸、標(biāo)高、支撐及預(yù)埋件等。

g、預(yù)制構(gòu)件及其安裝情況。

h、主要外管線溝道的走向,化糞池、檢查井的位置以及標(biāo)高、坡度等。

i、電氣工程的變電、配電位置、高低壓進(jìn)出品方向,電纜溝位置、標(biāo)高、尺寸、送電方向等。

j、設(shè)備基礎(chǔ)的位置、標(biāo)高、尺寸、預(yù)留孔洞、預(yù)埋件等。

(3)結(jié)構(gòu)驗(yàn)收,裝修前過行一次全面檢查和評定,免留結(jié)構(gòu)質(zhì)量隱患、排除裝修障礙,主要包括外觀檢查和內(nèi)業(yè)資料檢查。

a、外觀檢查主要檢查結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量是否符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求。磚混結(jié)構(gòu)的組砌方法、圈梁構(gòu)造柱斷面尺寸,樓梯及構(gòu)件的焊接質(zhì)量、混凝土質(zhì)量;框架結(jié)構(gòu)要重點(diǎn)檢查節(jié)點(diǎn)做法和質(zhì)量。

b、資料檢查主要包括:各種原材料試驗(yàn)記錄、土建施工試驗(yàn)記錄、構(gòu)配件出廠證明、隱檢、預(yù)檢記錄等四大項(xiàng)直接影響結(jié)構(gòu)工程的項(xiàng)目;同時對施工過程的有關(guān)記錄和如分部分項(xiàng)工程質(zhì)量評定記錄、土建施工記錄雙及設(shè)計(jì)變更招待情況等。

(4)質(zhì)檢方法、手段、技術(shù)資料、成品保護(hù)要求。

a、質(zhì)檢方法:全數(shù)與抽數(shù)相結(jié)合。

b、質(zhì)檢手段:目測(看、摸、敲、照)和實(shí)測(靠、吊、量、套)并用。

c、技術(shù)資料整理歸檔,保證準(zhǔn)確、真實(shí)、齊全。

d、成品保護(hù)要提請重視實(shí)施”護(hù)”(提前保護(hù))、”包”(包裹防污染)、”蓋”(表面覆蓋)、”封”(局部封閉、防損和污染)。

5、制度控制

a、圖紙的熟悉、審查和管理制度。

b、技術(shù)交底制度。

c、施工組織設(shè)計(jì)制度。

d、材料檢查和驗(yàn)收制度。

e、工程質(zhì)量檢查和試驗(yàn)制度。

f、工程技術(shù)檔案制度。

g、技術(shù)責(zé)任制度。

h、技術(shù)復(fù)核與審批制度。

i、建立實(shí)施質(zhì)量日記、現(xiàn)場質(zhì)量協(xié)調(diào)會、質(zhì)量匯報(bào)會等制度。

(二)工期控制

目標(biāo)明確,現(xiàn)狀清楚,對策具體,措施落實(shí),及時檢查總結(jié)。

1、完善以事先為主的工作體系,階段性地檢查實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃的判別并分析找出原因,糾正偏差。

2、尋找各階段計(jì)劃進(jìn)度控制點(diǎn),看網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中主導(dǎo)工序完成情況,對有關(guān)進(jìn)度及計(jì)量,召開進(jìn)度協(xié)調(diào)會。

3、有確保主導(dǎo)工序不突破工期的對策措施(包括組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等),階段性工期被突破后督促承包商建立新的平衡(有補(bǔ)救措施,調(diào)整其它計(jì)劃的可能)。

(三)投資控制

1、在施工過程中及時答復(fù)施工單位提出的問題及配合要求,主動協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系,預(yù)測工程風(fēng)險(xiǎn)及可能發(fā)生索賠的誘因,制定防范性對策,避免和養(yǎng)活索賠事件發(fā)生。

2、按合同規(guī)定條件和要求,監(jiān)督實(shí)施事前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,以免索賠,及時對已完成工程進(jìn)行計(jì)量驗(yàn)收,及時向?qū)Ψ街Ц哆M(jìn)度款,避免違約。

3、分析設(shè)計(jì)圖紙、施工方案,標(biāo)底價(jià),合同(工程量核算、定額取費(fèi)、材差價(jià)格構(gòu)成因素)等,明確工程費(fèi)用最容易突破的部分或環(huán)節(jié)即投資控制重點(diǎn)。

4、對工程設(shè)計(jì)變更,現(xiàn)場稚、技術(shù)措施、材料涉及到經(jīng)費(fèi)的稚要嚴(yán)格把關(guān)。

5、根據(jù)功能、檔次、貨源等合理準(zhǔn)確地反映主材、設(shè)備費(fèi)用,避免以劣充優(yōu)和結(jié)算價(jià)格難以取定而扯皮等問題。五、安全與質(zhì)量管理

一、安全生產(chǎn)管理制度

(一)項(xiàng)目經(jīng)理部建立貧富保證體系,落實(shí)安全生產(chǎn)崗位素質(zhì)制。

(二)安全員對工人進(jìn)行現(xiàn)場安全教育,分項(xiàng)工程施工前由技術(shù)員對施工員進(jìn)行安全技術(shù)交底。

(三)進(jìn)入施工現(xiàn)場必須戴安全帽,不準(zhǔn)穿拖鞋上班,高空作業(yè)必須系安全帶。

(四)遵守安全操作規(guī)程,嚴(yán)禁聲音指揮,違章作業(yè),違反勞動紀(jì)律。

(五)所有人員嚴(yán)禁乘坐貨用電梯,嚴(yán)禁在危險(xiǎn)地點(diǎn)站立、坐臥、休息。

(六)施工現(xiàn)場的安全防護(hù)設(shè)施、警示、批示樗牌未經(jīng)批準(zhǔn)不得搬動、拆除、挪做她用,妨礙施工時,由安全員負(fù)責(zé)處理。

(七)特種作業(yè)人員必須持證上崗,非操作人員不準(zhǔn)運(yùn)用機(jī)械設(shè)備。

(八)遵守安全用電規(guī)定,嚴(yán)禁非電工接線、接燈,嚴(yán)禁使用移動式磺鎢燈。

(九)項(xiàng)目經(jīng)理部每月組織一次安全大檢查、安全員做好日常監(jiān)察工作。

(十)安全隱患由主管生產(chǎn)的項(xiàng)目副經(jīng)理落實(shí)有關(guān)人員限期整改,并做好復(fù)檢工作。

二、治安消防管理制度

(一)消防設(shè)施組織設(shè)計(jì)布置,大門設(shè)專人值班。

(二)臨時用電設(shè)備接線必須符合現(xiàn)場安全用電管理規(guī)定,未經(jīng)批準(zhǔn)不得使用電熱器具

(三)現(xiàn)場用火熏經(jīng)項(xiàng)目安全員批準(zhǔn)、開具”用火證”按指定時間卅占田小衛(wèi)設(shè)專人看管。

(四)電氣焊作業(yè)場所10米內(nèi)不準(zhǔn)有易燃易爆物品,禁止電氣焊與油漆交叉作業(yè),氧氣、乙炔瓶間距不小于5米,氣瓶與焊槍距離不小于10米。氣瓶不得橫放或倒置。

(五)易燃易爆有毒物品應(yīng)專庫存放,并經(jīng)公安部門批準(zhǔn),有安全措施。

(六)木工棚內(nèi)的刨花、鋸末必須當(dāng)日清理干凈。施工現(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙。

(七)嚴(yán)禁挪用、圈占、埋壓各種消防設(shè)施,材料擺放合理,保證消防通道暢通。

(八)電焊把結(jié)、電纜、小型機(jī)具等貴重物品重點(diǎn)管理,防止被盜。

(九)嚴(yán)禁賭博,嚴(yán)禁觀看淫穢書刊、音像,嚴(yán)禁酗酒鬧事、打架斗毆。

(十)非施工及管理人員進(jìn)入現(xiàn)場需遵守門衛(wèi)管理制度,并登記。第四講房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司運(yùn)作機(jī)制的探討開發(fā)公司的項(xiàng)目管理有別于施工單位的項(xiàng)目監(jiān)理。從行業(yè)上分,施工單位屬于生產(chǎn)性行業(yè),其產(chǎn)品是其所承包施工的樓房。監(jiān)理公司屬于技術(shù)服務(wù)性行業(yè),其工作是為開發(fā)公司提供工程監(jiān)理的技術(shù)服務(wù)。而房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目的經(jīng)營管理程序十分復(fù)雜,主要過程有項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析階段、征地拆遷階段、設(shè)計(jì)報(bào)建階段、工程建設(shè)階段、推廣銷售階段。

從90年代起,隨著境外房地產(chǎn)公司大量涌入境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),一種新的項(xiàng)目管理模式隨之產(chǎn)生,這就是項(xiàng)目公司管理。項(xiàng)目公司是為某一特點(diǎn)的項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司,負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的開發(fā)和銷售,當(dāng)該項(xiàng)目全部開發(fā)銷售完成后,項(xiàng)目公司能夠依法注銷或轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司。如項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營不善而資不抵債,項(xiàng)目公司能夠依法宣布破產(chǎn)清算。因而許多大型房地產(chǎn)公司會根據(jù)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目成立各自的項(xiàng)目子公司,以降低開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目公司是獨(dú)立的房產(chǎn)開發(fā)公司,其工作職能及工作方法主要有:

一、前期策劃

前期策劃工作一般包括:機(jī)會研究、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃、可行性研究及投資策劃。可行性研究是對項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案的可行性進(jìn)行的全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,是對項(xiàng)目的構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃工作的進(jìn)一步細(xì)化與具體化。而投資策劃是在經(jīng)濟(jì)分析基礎(chǔ)上對項(xiàng)目的資金使用、回收及相應(yīng)措施進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃和控制。投資策劃是今后項(xiàng)目管理運(yùn)作的工作指南,是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的成敗關(guān)鍵。投資策劃的主要內(nèi)容有:

1、對項(xiàng)目的投資成本進(jìn)行分析,提供各方面成本的控制指標(biāo):工程項(xiàng)目的成本主要有土地開發(fā)成本、工程建設(shè)成本、銷售成本等。同時根據(jù)規(guī)劃要求確定建筑物的容積率、配套設(shè)施面積等,從而計(jì)算可銷售的面積和成本單價(jià)指標(biāo),為各階段的投資控制提供依據(jù)。

2、對項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行分析,確定項(xiàng)目總目標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃:目標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃包括征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、資金籌措進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和銷售進(jìn)度計(jì)劃等?？傔M(jìn)度計(jì)劃是各階段進(jìn)度的控制依據(jù),各階段進(jìn)度是相互銜接不可分割的,必須依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)及資金運(yùn)作的要求進(jìn)行編制。

3、對項(xiàng)目的資金籌集進(jìn)行詳細(xì)策劃,確定融資渠道,并結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)度研究融資計(jì)劃,最大限度降低財(cái)務(wù)成本。

4、對項(xiàng)目資金流量進(jìn)行預(yù)測和合理計(jì)劃,確定啟動資金的數(shù)額,制定資金的投入計(jì)劃與資金回籠計(jì)劃。

5、在項(xiàng)目實(shí)施過程中對項(xiàng)目的資金流量進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控,根據(jù)計(jì)劃控制項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用的收支,及時發(fā)現(xiàn)實(shí)際的收支與計(jì)劃的差異,以便采取適當(dāng)措施及時糾偏。比如當(dāng)資金回籠較計(jì)劃慢時,應(yīng)及時分析原因,指出對策,采取有效的促銷策略,同時調(diào)整工程進(jìn)度及開工面部署等措施,加快資金回籠。資金流量監(jiān)控的最有效辦法是利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行管理,各部門經(jīng)過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)將資金、進(jìn)度及質(zhì)量等各方面信息進(jìn)行匯總,使項(xiàng)目經(jīng)理能直接掌握計(jì)劃與實(shí)際的差異,調(diào)整經(jīng)營策略。利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行工程項(xiàng)目管理是時代發(fā)展的必然趨勢。

二、項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工到驗(yàn)收的監(jiān)控

監(jiān)控的工作主要有幾方面:

1、建立項(xiàng)目品質(zhì)監(jiān)控體系項(xiàng)目品質(zhì)主要包括設(shè)計(jì)品質(zhì)和工程質(zhì)量。工程質(zhì)量的控制能夠經(jīng)過招標(biāo)挑選有實(shí)力的施工單位,同時委托監(jiān)理公司、質(zhì)量監(jiān)察站進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控。項(xiàng)目公司不應(yīng)把主要的人力、物力用在對施工質(zhì)量的監(jiān)控上,其主要工作應(yīng)放在做好對設(shè)計(jì)品質(zhì)控制。對設(shè)計(jì)的監(jiān)控是項(xiàng)目管理中的難點(diǎn),也是重點(diǎn),工作中應(yīng)采取以下方式完善設(shè)計(jì)監(jiān)控體系:

(1)進(jìn)行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標(biāo),從中選擇最佳方案,由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)。這樣利用競爭機(jī)制,使設(shè)計(jì)單位在競爭中提高設(shè)計(jì)水平,項(xiàng)目公司從中選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些項(xiàng)目公司往往利用設(shè)計(jì)招標(biāo)選擇好的方案,再委托另外的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì),這種方式不可取。因?yàn)橐皇菗p害中標(biāo)單位的積極性,不利于知識產(chǎn)權(quán)的保護(hù);二是局部設(shè)計(jì)需要和整體設(shè)計(jì)吻合,不同的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)會影響整體效果。

(2)組織設(shè)計(jì)人員踏勘現(xiàn)場,提高對現(xiàn)場的感性認(rèn)識,同時避免設(shè)計(jì)圖紙脫離實(shí)際,與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調(diào)。

(3)實(shí)行定量限額設(shè)計(jì),使工程預(yù)算數(shù)額不超出投資計(jì)劃。設(shè)計(jì)招標(biāo)時能夠把方案的造價(jià)作為評標(biāo)的一項(xiàng)內(nèi)容,促使設(shè)計(jì)單位改變設(shè)計(jì)方法,由以往的單純設(shè)計(jì)變?yōu)樵O(shè)計(jì)與預(yù)算同時進(jìn)行,根據(jù)預(yù)算調(diào)整設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段控制投資是最有效的,利用優(yōu)化設(shè)計(jì)能夠大大節(jié)省項(xiàng)目的造價(jià)。

(4)組織設(shè)計(jì)評審小組對各個專業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審核,評審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)階段。評審小組由項(xiàng)目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負(fù)責(zé)人及各專業(yè)的專家組成,對設(shè)計(jì)提出全面的意見。對設(shè)計(jì)的評審許多開發(fā)公司往往依據(jù)個人的意見,由領(lǐng)導(dǎo)拍板,這樣缺乏科學(xué)性。

(5)安排合理的設(shè)計(jì)進(jìn)度,使出圖的時間與招標(biāo)、施工計(jì)劃吻合。

(6)經(jīng)過合同明確規(guī)定設(shè)計(jì)的職責(zé),規(guī)定設(shè)計(jì)質(zhì)量獎懲方法。并要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須在工程進(jìn)展過程中親臨現(xiàn)場對施工進(jìn)行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。設(shè)計(jì)中往往會因?yàn)樵O(shè)計(jì)人員的疏忽造成業(yè)主的經(jīng)濟(jì)損失。

2、建立完善的進(jìn)度計(jì)劃及監(jiān)控體系按項(xiàng)目的進(jìn)展過程可將進(jìn)度計(jì)劃分為:設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃、施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃、施工進(jìn)度計(jì)劃、配套設(shè)施工程進(jìn)度計(jì)劃、交樓后保修計(jì)劃等。同時與項(xiàng)當(dāng)前期策劃工作進(jìn)度計(jì)劃、征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、銷售進(jìn)度計(jì)劃等各分項(xiàng)計(jì)劃要相互銜接,進(jìn)度計(jì)劃一經(jīng)確定,應(yīng)作為工作安排依據(jù)和工作考核標(biāo)準(zhǔn)。如由于人為的因素使進(jìn)度拖延,必須分析原因,追究單位或個人的責(zé)任。下面介紹各階段計(jì)劃的主要內(nèi)容:

(1)設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃:主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體方案設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、市政園林設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度;

(2)施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃:主要內(nèi)容包括工程招投標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃、材料設(shè)備招投標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃、分項(xiàng)工程招標(biāo)計(jì)劃、施工臨時水電安裝進(jìn)度計(jì)劃、施工臨時設(shè)施進(jìn)度計(jì)劃、辦理施工前手續(xù)計(jì)劃;

(3)施工進(jìn)度計(jì)劃:主要包括土建施工進(jìn)度計(jì)劃、水電設(shè)備安裝進(jìn)度計(jì)劃、材料定板定貨計(jì)劃、鋁合金門窗工程進(jìn)度計(jì)劃、木門及防火門工程進(jìn)度計(jì)劃等;

(4)配套設(shè)施工程進(jìn)度計(jì)劃:主要包括永久供水供電報(bào)裝及施工進(jìn)度計(jì)劃、電信工程進(jìn)度計(jì)劃、防盜系統(tǒng)工程進(jìn)度計(jì)劃、有線電視工程進(jìn)度計(jì)劃、煤氣工程進(jìn)度計(jì)劃、市政工程進(jìn)度計(jì)劃、綠化園林工程進(jìn)度計(jì)劃等。

3、建立完善的項(xiàng)目投資監(jiān)控體制項(xiàng)目的總成本主要由以下幾部分組成:

(1)建設(shè)用地成本:包括土地有償使用費(fèi)、征地拆遷費(fèi)等;

(2)工程建設(shè)成本:包括土建費(fèi)、水電設(shè)備安裝費(fèi)、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費(fèi)、設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、檔案保證金、勞動保險(xiǎn)金等;

(3)銷售費(fèi)用:主要包括銷售營業(yè)稅、所得稅、售樓中介費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等;

(4)財(cái)務(wù)費(fèi)用:主要包括貸款利息、資金運(yùn)作利息等。首先根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)編制投資計(jì)劃及各項(xiàng)成本控制指標(biāo)。在各項(xiàng)費(fèi)用中,一類是由政府有關(guān)部門收取的,如地價(jià)、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、營業(yè)稅、所得稅等,這些費(fèi)用可根據(jù)有關(guān)規(guī)定計(jì)算出來;另一類是支付給各施工單位、服務(wù)單位的工程費(fèi)及服務(wù)費(fèi),這些費(fèi)用準(zhǔn)確測算起來比較困難,需要根據(jù)概算指標(biāo)、市場情況等因素進(jìn)行測算。將各項(xiàng)費(fèi)用支出計(jì)劃、合同價(jià)款及實(shí)際支付情況及時進(jìn)行對照,對部分超支費(fèi)用進(jìn)