南京房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

年5月29日南京房地產(chǎn)市場調(diào)研報告文檔僅供參考

南京房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

第一章南京市的區(qū)域特征和城市概況第一節(jié)自然地理概況南京市位于北緯33゜31′,東經(jīng)118゜47′,屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū),四季分明,夏熱冬冷,春秋短暫,雨量集中,歷年平均氣溫16゜C,主導(dǎo)風(fēng)向夏半年為西南風(fēng),冬半年為東北風(fēng)。

南京地處中國東西水運大動脈長江與南北陸運大動脈京滬鐵路的交匯點,素有”東南門戶,南北咽喉”之稱。南京境內(nèi)綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段,城東鐘山若長龍蟠繞,城西石頭山似猛虎雄據(jù),故有”鐘山龍蟠,石城虎踞”之說。萬里長江自西向南滾滾而來,折向東去;秦淮、金川兩河蜿蜒城中;玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間,氣勢雄渾而景色秀美。

1.1城市性質(zhì)

南京是著名古都,江蘇省省會,長江下游重要的中心城市。

南京為中國六大古都之一,是國家級歷史文化名城。南京的規(guī)劃和建設(shè)要繼承古都歷史精華,創(chuàng)造融古都風(fēng)貌與現(xiàn)代文明于一體的城市特色。

南京是江蘇省省會,也是該省的政治、文化、經(jīng)濟中心,要保證省級管理職能的順利行使,并形成省內(nèi)最發(fā)達的金融、貿(mào)易、信息中心和科教文化對外交往中心。

南京作為長江流域四大中心城市和長江三角洲西部樞紐城市,要充分發(fā)揮沿江、近海的優(yōu)勢,增強跨省域的輻射功能和吸引力。

1.2城市規(guī)模

1.2.1人口規(guī)模

全市總?cè)丝跒?80萬左右,遠景按1000萬人口預(yù)留,城鎮(zhèn)人口為520萬左右,遠景按870萬左右預(yù)留。

都市發(fā)展區(qū)總?cè)丝跒?30萬左右,遠景按800萬左右預(yù)留。都市發(fā)展區(qū)城鎮(zhèn)人口為450萬左右,遠景按740萬左右預(yù)留。

主城人口控制在300萬以內(nèi),遠景下降到260萬以內(nèi)。1.2.2用地規(guī)模

主城城市建設(shè)用地為243平方公里,人均城市建設(shè)用地為81平方米,遠景為93平方米。新市區(qū)、新城和重點鎮(zhèn)人均建設(shè)用地按100平方米左右安排。1.3主城功能布局特征

主城布局以河流、鐵路、城墻等為自然邊界。分為東、西、南、北、中五個片區(qū)。以明城墻圍合的主體中片(舊城)以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主,強調(diào)環(huán)境品質(zhì)的提升和歷史文化特色的體現(xiàn);東、西、南、北四片區(qū)要在繼續(xù)保持原區(qū)特色的同時,加強設(shè)施配套和功能完善,形成居住就業(yè)相對平衡,配套設(shè)施相對完善的綜合性片區(qū)。

西片是主城的重要新區(qū),具有以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)的中心功能;居住與新業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)的功能;以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽功能。

1.4社會經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)

依據(jù)南京市”十五”計劃綱要,將社會經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)調(diào)整為:經(jīng)過”十五”和更長的一點時間的努力,把南京建設(shè)成為科學(xué)技術(shù)先導(dǎo),古都與江濱特色鮮明,國際影響較大的現(xiàn)代化中心城市。到,基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。(一)

以”富民強市,率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化”為基本目標(biāo),以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線,以改革開放和科技進步為動力,把南京做強做大做優(yōu)做美。到,城市綜合實力、基礎(chǔ)設(shè)施、社會文明和生態(tài)環(huán)境等方面都進入全國先進行列。人民生活達到更加寬裕的小康水平,5年內(nèi),力爭實現(xiàn)郊縣國內(nèi)生產(chǎn)總值和財政收入在基礎(chǔ)上翻一翻。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)”二、三、一”型向”三、二、一”型的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。(二)

進一步加快城市化和城市現(xiàn)代化進程,基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。成為中國重要的教育基地、科技中心和創(chuàng)新基地,重要的外貿(mào)口岸和長江下游地區(qū)重要的金融、貿(mào)易、信息中心。歷史文化名城的國際性影響進一步擴大。(三)

以加入世貿(mào)組織為契機,加快南京經(jīng)濟國際化步伐,以建設(shè)國際化大都市的長遠奮斗目標(biāo),促進和加快城市建設(shè)步伐。本世紀中葉全面實現(xiàn)現(xiàn)代化,躋身世界發(fā)達城市行列。1.5城市發(fā)展目標(biāo)

未來南京城市發(fā)展目標(biāo)是:

(一)充滿經(jīng)濟活力的城市——長江下游現(xiàn)代化的中心城市

(二)富有文化特色的城市——國際影響較大的歷史文化名城

(三)人居環(huán)境優(yōu)良的城市——人與自然和諧共生的城市

1.6城市環(huán)境景觀特色

南京所處的地理位置和自然環(huán)境,悠久的歷史文化,長期的城市建設(shè),形成了南京山水城林交融、古今文化薈萃、園林環(huán)境、宜人空間尺度特色的景觀環(huán)境。

(一)山與水

南京依山傍水而建,山取”虎踞龍盤”之勢,水以江、河、湖成網(wǎng),在長江,鐘山的宏偉氣勢中,引入彎曲繞的秦淮河,以悠靜的玄武湖、莫愁湖形成了南京獨特的城市空間。

(二)城與林

都城布局與自然山水結(jié)合,以明城墻保護為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建設(shè)必將保持與強化城林的空間特色。

(三)路與樹

由于南京冬寒夏熱的特點,樹種系以落葉樹為主,夏季成蔭快,因此南京的綠不是以草坪見長,而是以”綠色隧道”(林蔭道)和”林”為特色。

第二章南京總體房地產(chǎn)市場分析南京房地產(chǎn)市場以地理位置來劃分可分為五大版塊——城北、城南、河西、江北、江寧版塊。第一節(jié)南京城北板塊發(fā)展綜述2.1.1城北板塊簡介

城北位于南京城的北部,區(qū)域東到紅山路及周邊,南臨中央門以南部分,西面、北面均被長江環(huán)繞。整個區(qū)域面積約50平方公里,常駐人口55萬,土地資源豐富,自然景觀優(yōu)越。

城北下關(guān)區(qū)內(nèi)主要包括中山橋、車站、熱河南路、建寧路、寶善橋、小市六個街道,以中山北路為主干道,四通八達,是一個生活機能較完善,市政配套較齊全的小區(qū)。而紅山片區(qū)內(nèi)以一條紅山路貫穿南北,北接和燕路,南通新莊立交橋。整個城北轄區(qū)內(nèi)有南京長江大橋、鐵路南京東站西站、南京長途汽車站以及最大的內(nèi)河港口—南京港,橫貫東西的建寧路—龍蟠路連接滬寧高速和繞城公路,可達滬寧沿線城市和安徽等地:而沿建寧路向北,過南京長江大橋能夠順利進入蘇北地區(qū),是南京乃至華東地區(qū)重要的交通樞紐,通訊、電力、供水、供熱、交通等服務(wù)設(shè)施完善。

轄區(qū)內(nèi)有南京市重點小學(xué)姜家園小學(xué)、天妃宮小學(xué)、小市小學(xué)、小市中心小學(xué)以及重點中學(xué)第十二中學(xué)、小市中學(xué)和片區(qū)中學(xué)渡江中學(xué)。而南京大學(xué)第二附屬醫(yī)院、港口醫(yī)院、邁皋橋醫(yī)院、小市醫(yī)院、長江醫(yī)院等基本的醫(yī)療設(shè)施給人們的身體健康帶來了保障。各大銀行,例如交通銀行、工商銀行、招商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等更加為居民的生活提供了方便。區(qū)域內(nèi)的超市隨處可見,金潤發(fā)、好又多、家樂福、時代超市、易初蓮花、新一佳等國內(nèi)外大型超市,還有蔬菜、水果、水產(chǎn)批發(fā)交易中心,這些都已經(jīng)成為人們生活中不可缺少的部分。

區(qū)域內(nèi)自然人文旅游資源豐富,山、水、城、林相映成趣,自然景色優(yōu)美,人文古跡眾多,具有較大的旅游開發(fā)價值。境內(nèi)有著著名獅子山風(fēng)景區(qū)、閱江樓、繡球公園、渡江勝利紀念碑、幕燕風(fēng)景區(qū),紅山森林動物園,景色優(yōu)美,富有生趣。

2.1.2城北房地產(chǎn)板塊介紹

城北的房地產(chǎn)市場開發(fā)相對較晚,樓盤多集中在下關(guān)區(qū),以熱河南路及大橋南路附近居多,由于鄰近南京西站及下關(guān)碼頭,該地區(qū)公共交通設(shè)施極為方便,有18W、16W、特1W、32W、34W、39W、53W、57W、307W、302W等多條公交線直通鬧市。同時,一些較大型的批發(fā)市場,如果菜批發(fā)商場,茶葉批發(fā)市場等也在下關(guān)區(qū)內(nèi),部分樓盤其售價已超過6000元/m2,至于鐵路線以北地區(qū)地域廣闊,但交通當(dāng)前相對不便。不過,這種情況有望得到改進,地鐵1號線直達邁皋橋。其附近的樓盤也具有一定的升值潛力。

一條鐵路線、一個城門洞之隔,城北板塊的境遇與城中、城南等熱點板塊絕然不同。當(dāng)前城北板塊的樓盤售價相對處于較低水平,每平方米約4500元,但其中也不乏售價沖高者價格超過了6000元/m2。當(dāng)前城北的購房主力仍集中在本區(qū)域居民中,板塊在整體上尚未走出地域限制。城北板塊中南區(qū)的樓盤多集中在熱河南路及大橋南路附近,周邊便利的公共交通及大型超市布列左右,對解決第一居住問題的購房者有一定的吸引力。老城環(huán)境整治擴大了城北板塊的發(fā)展?jié)摿?獅子山、繡球公園、小桃園市民廣場的重塑對樓盤的環(huán)境影響巨大。

2.1.3城北板塊區(qū)域市場分析

城北房地產(chǎn)市場主要包括:下關(guān)片區(qū)以及紅山片區(qū)在內(nèi)的兩個片區(qū)。

下關(guān)片區(qū)

下關(guān)區(qū)位于南京城西北部,西臨長江黃水道,東倚明代古城墻,具有長江南京段最為開闊、直觀的一段江面和最主要的生活岸線,是”六朝古城"主城區(qū)之一,瀕臨12公里長江黃金水道,素有金陵北大門之稱。總面積約31.38平方公里,人口37萬,轄區(qū)6個街道辦事處、一個社區(qū)居委會、一個村民委員會。去年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)值6.63億元,增長13.5%;實現(xiàn)財政收入4.08億元,增長22.2%;地方財政收入1.91億元,增長16.3%;完成固定資產(chǎn)投資8.8億元,是一個南京建設(shè)融古都特色與現(xiàn)代文明于一體的現(xiàn)代化濱江城市的窗口性區(qū)域。

境內(nèi)從大橋南路高架橋到中央門立交橋近3公里的建寧路地段,已經(jīng)聚集了百貨、服裝、汽車、五金、化工、家具、裝飾等15個初具規(guī)模的專業(yè)市場,一個特色獨具的南京”第三商圈”在這里迅速崛起。同時”第三商圈”內(nèi)平均每天約32萬人次的人流量幾乎與新街口、湖南路相當(dāng)。區(qū)別于新街口的大商場和中高檔商務(wù)區(qū)、湖南路的小型精品店,”第三商圈”則形成了大眾化的經(jīng)濟實惠型市場特色,同時也為城北的房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來了無限商機。

在經(jīng)濟日益發(fā)展起來的形式之下,下關(guān)的房地產(chǎn)市場日日更新也是必然之勢。當(dāng)前下關(guān)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)量是整個城北區(qū)域內(nèi)開發(fā)量最大的一個片區(qū),從以來,很多樓盤象雨后春筍般拔地而起,四平苑、佳樂福新寓、方圓綠茵、北苑景虹、金川苑、紫云苑、綠城花園等都是耳熟能詳?shù)男^(qū),百合果園、桃源府、亞都錦園、金源·太古城、好風(fēng)如水、星河翠庭、田園美居、欣芝園、匯林綠洲等使得下關(guān)的房地產(chǎn)市場越來越熱鬧起來。而世貿(mào)集團傾巨資在寶善地塊打造的世茂濱江新城將成為下關(guān)地區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域!

紅山片區(qū)

紅山片區(qū)位于城北區(qū)域的東北向,包括紅山路、和燕路以及幕府東路、邁皋橋周邊的范圍,轄區(qū)內(nèi)總面積約20平方公里,常駐人口15萬左右。

隨著城北經(jīng)濟日新月異的發(fā)展,紅山片區(qū)也跟著創(chuàng)新的步伐,力求在城北的經(jīng)濟發(fā)展領(lǐng)域中占有一席之地。這些舉動都是人們有目共睹的,一是成立招商服務(wù)中心。二是密切與省、市各涉外部門的聯(lián)系。三是構(gòu)建完善信息系統(tǒng)。四是在市以上涉外對口部門高薪聘請有能力的人才。使得本區(qū)域的經(jīng)濟實力向著一個前所未有的前景發(fā)展下去。

經(jīng)濟上去了,人們的衣食住行也理所當(dāng)然的也上了一個新的臺階。因此區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場也跟著紅火起來,房價跟著節(jié)節(jié)攀升,已經(jīng)上漲到了5000元/m2。一座座高樓也快速立起,弘燕名居、紅山韻致居住、文錦雅苑、墨香山莊、陽光嘉園、陽光雅居、燕語華庭等數(shù)不勝數(shù),標(biāo)志著區(qū)域里房地產(chǎn)市場的一個新紀元。

2.1.4城北優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢分析

根據(jù)現(xiàn)有價格統(tǒng)計,城北當(dāng)前的房價已上升到了5000元/m2,這跟本區(qū)域的經(jīng)濟迅速增長是不可分割的。隨著南京建設(shè)城北的大舉動措施下,城北的房地產(chǎn)市場也將跟上一個新的高度。而現(xiàn)政府著力打造城北這個”第三商圈”,區(qū)域內(nèi)的房價有可能再上一個臺階。未來城北打造繁榮后,這將能夠把城北當(dāng)前的總體客戶群從本地逐漸拉伸到各個區(qū)域,使得越來越多的人走向城北。

城北當(dāng)前的物價比其它區(qū)域較為便宜,而且購物也極其方便。有家樂福、易初蓮花、時代、好又多、金潤發(fā)、新一佳等大型超市,有金橋、玉橋大市場,南京商廈大型購物商場以及蔬菜、水果、水產(chǎn)批發(fā)中心,可謂是一應(yīng)俱全。

城北的交通非常便利。由于是老城區(qū)的緣故,轄區(qū)內(nèi)交通設(shè)施較為完善。有長途汽車客運站、南京火車站、還有中山碼頭。公交線路也四通八達,31W、34W、16W、18W、39W、12W、54W、10W、21W、302W、307W、13W、42W、66W等多路公交車連接各個要道。

城北境內(nèi)有著優(yōu)美的風(fēng)景名勝。美麗的長江、獅子山、閱江樓、繡球公園、幕燕風(fēng)景區(qū)、渡江紀念碑、紅山森林動物園、小桃園等都吸引了大量的人們前來。

而城北又屬于南京市的老城區(qū)域,各項配套設(shè)施齊全,可謂是應(yīng)有盡有,為居民的生活提供了無限的方便。

劣勢分析

雖然城北現(xiàn)在各項經(jīng)濟不斷發(fā)展起來了,可是本區(qū)域依然是南京六城區(qū)中發(fā)展最為落后的區(qū)域,還有著很多不完善的地方。近年引進了家樂福、易初蓮花大型超市,才使該區(qū)的購物環(huán)境有所改進。

城北區(qū)域內(nèi)的文教明顯落后于其它區(qū)域,學(xué)區(qū)不好,只有第十二中學(xué)是較知名的學(xué)校。文化底蘊不足,不像其它區(qū)有為數(shù)眾多的大學(xué)、知名的中學(xué)和小學(xué)。致使居民的素質(zhì)不是很高,也導(dǎo)致她們的口碑不好。

城北當(dāng)前的經(jīng)濟不發(fā)達,還跟不上其它區(qū)域,因此居民的收入普遍偏低。

南京火車站以及較多的沿江碼頭、長途汽車站、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品市場的集中于此,外來人口很多,使得該區(qū)的治安狀況存在較大的隱患,給該區(qū)的綜合治理帶來一定的難度,而且導(dǎo)致衛(wèi)生狀況也較差。

城北距離南京中心區(qū)域較遠,文化娛樂等場所和設(shè)施也不多,實力強大的公司很少在此駐扎。

2.1.5城北區(qū)域前景展望

隨著世茂集團在南京的大施拳腳,城北濱江隧道的建成,該片區(qū)將打造成為未來南京的”外灘”,成為南京市一流的高尚住宅區(qū)。而我們要抓住的是兩個重點的方面,一是加快中心地區(qū)開發(fā)建設(shè),打造南京城北第三商圈;二是加快寶善地區(qū)和靜海寺、天妃官開發(fā)建設(shè),建設(shè)最佳人居環(huán)境、旅游休閑景區(qū)。由此看來城北的房地產(chǎn)發(fā)展前景是無可限量的。

從經(jīng)濟角度看打造第三商圈的意義。建設(shè)建寧路市場一條街,著力打造中央門--建寧路第三商圈,使之成為城北的CBD,有利于快速提升建寧路市場信息建設(shè)的規(guī)模、檔次和水平,提高知名度,形成品牌市場群;有利于為可持續(xù)發(fā)展提供重要保證和更加廣闊的經(jīng)濟發(fā)展空間,實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展與城市建設(shè)互動,營造城北加快發(fā)展的新優(yōu)勢,實現(xiàn)跨越式發(fā)展新動力;有利于培育新的經(jīng)濟增長點,為實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟翻番目標(biāo)提供有力支持。

從自然環(huán)境看建設(shè)最佳居住區(qū)的意義。靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)地理位置獨天得厚,依山傍水又臨江,交通便捷,自然環(huán)境十分優(yōu)越,加快靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)開發(fā)建設(shè),有利于快速改變城北中心地區(qū)城市面貌,優(yōu)化區(qū)域環(huán)境,改進人民群眾的生活居住條件;有利于提升城北建設(shè)整體水平,塑造南京濱江新形象;有利于迅速改變?nèi)藛T結(jié)構(gòu),提高城北地區(qū)人員整體素質(zhì);有利于較好整治和改變城市容貌,美化優(yōu)化城市空間,展現(xiàn)城北現(xiàn)代特色,營造商業(yè)氛圍;有利于展示古城歷史文化遺存,再現(xiàn)城廓山環(huán)水繞,桃紅柳綠梅艷,百姓安居樂業(yè)的美景。

著力推進上述地區(qū)開發(fā)建設(shè)的意義。開發(fā)建設(shè)城北CBD,推進和精心打造中央門-建寧路第三商圈;建設(shè)靜海寺-天妃宮、小桃園-姜家園、寶善小區(qū)和幕燕地區(qū),創(chuàng)造最佳旅游、休閑、居住環(huán)境,有利于吸引更多外商來城北投資建設(shè),提升城北經(jīng)濟總量,增強全區(qū)域經(jīng)濟綜合實力;有利于帶動和促進地區(qū)開發(fā)建設(shè),進而促進商貿(mào)商務(wù)區(qū)建設(shè)和沿江開發(fā)改造;有利于提高城市化現(xiàn)代化水平,提高人民群眾的生活質(zhì)量,全面推進全區(qū)域三個文明建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展;有利于擴大社會就業(yè)和維護社會穩(wěn)定。寶善地區(qū)的開發(fā)建設(shè),是塑造現(xiàn)代化濱江風(fēng)貌的點晴之筆。靜海寺-天妃宮歷史景區(qū)和小桃園歷史景區(qū)建設(shè),為推動全區(qū)旅游經(jīng)濟發(fā)展將注入新的活力。

隨著政府加大整治城北的力度,這里的治安逐漸好起來,人們的素質(zhì)也日益高起來,一股新的風(fēng)潮正慢慢刮來,城北以嶄新的面貌面對到來的人們,經(jīng)濟上來了,區(qū)域內(nèi)人們的物質(zhì)生活水平也上升了,這將為城北的房地產(chǎn)市場帶來無限商機。

城北地區(qū)的房地產(chǎn)市場前景無可限量,隨著當(dāng)前城北區(qū)域的經(jīng)濟不斷發(fā)展,各項生產(chǎn)也跟著進步,這里的房地產(chǎn)將向著一個新的高度進軍。雖然當(dāng)前本區(qū)域在南京各項排名中略顯劣勢,可是跟著發(fā)展”第三商圈”的勢頭,一切都是嶄新的開始,城北地區(qū)終將成為房地產(chǎn)市場中發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域,終將發(fā)展成為最有勢力的區(qū)域,在南京房地產(chǎn)市場中領(lǐng)導(dǎo)一個不可獲缺的地位!

第二節(jié)城南板塊發(fā)展綜述2.2.1城南區(qū)域概述

城南板塊位于南京市主城區(qū)的南部,南至寧南新區(qū),北抵健康路沿線,東至大明路,西接長虹路及周邊地區(qū),本區(qū)域行政區(qū)劃主要由秦淮區(qū)和雨花區(qū)兩個區(qū)屬組成。

經(jīng)濟方面,該區(qū)域主要在近五年來,在秦淮區(qū)和雨花臺區(qū)區(qū)委、區(qū)政府帶領(lǐng)下,廣大人民群眾充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢,適時調(diào)整區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略,使經(jīng)濟和各項社會事業(yè)保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好勢頭。早在兩年前,兩區(qū)就已實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值57.63億元,完成財政收入10.19億元。

資源方面,該區(qū)域土地肥沃,物產(chǎn)豐富,環(huán)境優(yōu)美,風(fēng)景秀麗,歷史悠久,自古以來便是人文薈萃、商賈云集之地,素有”江南佳麗地”之美譽。

交通方面,該區(qū)域交通暢通,水、陸、空交通發(fā)達,多條公交線路穿境而過,新修建多條雙向八車道高等級公路通向市區(qū)各個區(qū)域,本區(qū)域距離祿口機場較近,秦淮河古河道亦環(huán)繞本地區(qū)而過。猶值一提的是新開通的地鐵一號線穿境而過,大大方便了該區(qū)域內(nèi)居民的日常出行。

政策方面,該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施健全,投資環(huán)境十分優(yōu)越。改革開放以來,特別是在近年來,該區(qū)域在經(jīng)濟、文化特別是房地產(chǎn)領(lǐng)域獲得了巨大的發(fā)展。輝煌的發(fā)展前景,吸引了眾多的國內(nèi)外客商前來投資創(chuàng)業(yè)。

收入方面,城南市民收入及人均可支配收入在南京城區(qū)屬中等偏上檔次,根據(jù)有關(guān)部門最近年調(diào)查顯示,區(qū)域家庭年收入1-3萬占被調(diào)查家庭的48%,3-5萬占37.9%,二者約占85%,高收入購房家庭年收入在10-20萬者占2.9%,20萬以上者占1.7%。高收入者管理人員占相當(dāng)比例,年齡偏年輕,且高學(xué)歷,收入上升空間比較大。

2.2.2城南房地產(chǎn)市場概況及分析

城南房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r

據(jù)不完全統(tǒng)計,截止初,共有130家房地產(chǎn)公司在這塊熱土上開發(fā)了近630萬平方米近230個樓盤。近年來,城南以住宅為重點,著力加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè);以舊城改造和新區(qū)開發(fā)為著力點,全面推進住宅建設(shè);隨著生活配套的不斷完善,交通線路逐漸增多,省市重點學(xué)區(qū)的進入。大大提高了城市建設(shè)和管理的層次與水平,全區(qū)城市面貌明顯改觀,令城南這塊古老名城煥發(fā)出勃勃生機。

從城南規(guī)劃部門了解到,政府準(zhǔn)備全力打造南京城南新天地具有獨特的環(huán)境及高檔名盤。從下半年至今,城南新區(qū)板塊在南京的統(tǒng)一規(guī)劃下開始靜悄悄地凸顯出來。她獨特的氣質(zhì)和魅力,吸引著越來越多的年輕白領(lǐng)及事業(yè)成功人士的關(guān)注。

從我們調(diào)查分析,城南板塊的生活配套設(shè)施日益完善,重點學(xué)區(qū)逐漸進入,給新城南居住環(huán)境注入了新的血液,居住人文素質(zhì)漸漸提高,吸引了眾多企業(yè)、醫(yī)療、電子界人士、教授及風(fēng)雨穿梭的商界精英人士的追寵。

城南地產(chǎn)板塊分析當(dāng)前按區(qū)域位置劃分,城南房地產(chǎn)業(yè)已形成三大主要板塊:即大明路板塊、安德門板塊及寧南板塊。

大明路板塊:大明路板塊是城南起步較早的區(qū)域。交通便利,生活配套齊全,大型生活居住區(qū)秦虹小區(qū)點綴其中,當(dāng)前該地區(qū)是發(fā)展較為成熟的生活社區(qū)。該地區(qū)當(dāng)前新項目主要有:御水灣花園、上河明苑、良城美景、同創(chuàng).九龍盛世園。大明路亦成為城南升值最快的區(qū)域之一。不可回避的一點是現(xiàn)有居民素質(zhì)在某些方面限制了該地區(qū)的進一步突破。從項目本身分析、供應(yīng)體量以中低檔項目為主。從前段時間市場調(diào)研走訪分析大明路板塊開發(fā)房地產(chǎn)較早,怡馨花園、九龍新寓、秦虹小區(qū)等現(xiàn)已入住,大大增加了人氣,省重點中學(xué)、市重點小學(xué)及幼兒院的進入,市政配套,交通線路都慢慢的日益完善,秦虹小區(qū)——大明路又是南京汽車行的一條街,綜合以上表格、樓盤均價基本掌握在4800元/平米、銷售火爆面積大都在三房兩廳兩衛(wèi)、兼有大明路的便捷交通與秦紅路的成熟配套,是城東南的又一新興居住中心。隨著政府建設(shè)力度的加大,特別是中和橋拓寬、光華路西延、寧蕪鐵路遷出城外等工程的開工,這里的城市面貌突飛猛進,區(qū)域環(huán)境大大改進,人文歷史景觀突現(xiàn),豐富多彩的現(xiàn)代化都市生活由此展開。

安德門板塊安德門板塊緊鄰安德門和中華門兩個地鐵出口,交通便捷,被稱為城南地鐵板塊。該地區(qū)當(dāng)前聚集項目有:錦虹麗都、楓情國度尚圓、四季陽光、格林美地等。從地理位置講該地區(qū)緊鄰河西,距離奧體中心約四公里路程,區(qū)域優(yōu)勢比較明顯。

寧南板塊寧南地區(qū)總面積8.9平方公里,是離市中心最遠的地區(qū)。區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美,擁有5.6萬平方米的花神湖,得天獨厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施條件。寧南新區(qū)將建設(shè)成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)為主,高檔住宅區(qū)、高級商貿(mào)區(qū)為輔的現(xiàn)代化城市新區(qū)。近年來,在”加大力度發(fā)展寧南”措施的引導(dǎo)下,該區(qū)域交通生活配套等設(shè)施逐步完善。整個園區(qū)的建設(shè)是在統(tǒng)一規(guī)劃下實施的,與安德門、大明路兩個區(qū)域相比,該板塊最大優(yōu)勢是周邊環(huán)境優(yōu)美,5.6萬平方米的”花神湖”被人們稱為”南京第二個月牙湖畔”。主要集中項目有,仁恒翠竹園、康盛花園、翠島花城、花神美境等,閱城國際等。在南京人眼里,寧南就是休閑、度假的好去處,環(huán)境優(yōu)美,5.6萬平方米的”花神湖”及大面積的草坪綠地。老人在湖邊垂釣,小孩在草地上玩耍,讓你的生活靜悄悄融入到大自然中。寧南當(dāng)前匯集了眾多樓盤?，F(xiàn)在交通線路有:19、84、60、86、101、102、802、804路等。周邊配套有:蘇果超市、農(nóng)業(yè)銀行、省重點雨花中學(xué),市重點雨花實驗小學(xué)等。隨著人們的生活不斷提高,經(jīng)濟收入漸漸增加,寧南板塊現(xiàn)已被南京人民所認可。2.2.3城南房地產(chǎn)市場板塊系統(tǒng)分析1.技術(shù)分析(1)、價格分析:從房地產(chǎn)以后的走勢看,城南板塊市政建設(shè)不斷在更新,生活配套不斷在完善,重點學(xué)區(qū)及交通線路日益的增加,以及地鐵的開通,城南板塊的升值空間較大,吸引了高等人士親睞,給新城南明天又勾勒出一篇輝煌的發(fā)展藍圖。(2)、獨特賣點分析城南新區(qū)是全市重點開發(fā)建設(shè)的五大城市新區(qū)之一,區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美,得天獨厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施條件。市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大突破。政府部門充分認識到市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對推動經(jīng)濟發(fā)展、拉動城市建設(shè)的重要作用,自始至終把市政配套,基礎(chǔ)的生活設(shè)施放在重要位置。住宅建設(shè)大規(guī)模推進。以改進居民居住條件為重點,切實加大舊城環(huán)境改造和新區(qū)開發(fā)力度。從聚集人氣。引進重點學(xué)區(qū),由:二十七中分校、夫子廟小學(xué)分校完成對路改造工程任務(wù),建設(shè)城南汽車銷售一條街發(fā)展策略。(3)、城南地產(chǎn)SWOT綜合分析

優(yōu)勢分析(S)城南是嚴格意義上遵循”先規(guī)劃、后開發(fā)”原則進行地產(chǎn)運作的板塊。政府15億巨資打造,毗鄰大型成熟社區(qū)、秦虹小區(qū)與南京汽車一條街—大明路、兼有大明路便捷的交通與秦虹路的成熟配套、隨著政府建設(shè)力度的加大,特別是中和橋拓寬,光華路向西延伸。寧蕪鐵路遷出等工程的開工這里的城市面貌突飛猛進,區(qū)域環(huán)境大改進,人文歷史景觀實現(xiàn),豐富多彩的現(xiàn)代都市生活由此開始。城南板塊的優(yōu)勢更加突出,其也將會吸引更多的購房者

劣勢分析(W)城南房地產(chǎn)區(qū)域除了大明路板塊起步比較早外,其它區(qū)域起步都比較晚。配套設(shè)施相對比較落后,公交線路少和重點學(xué)校都比較少、酒店、銀行、菜場、超市比較遠,生活不太方便,難以滿足購房者日益增長的物質(zhì)文化需求。另外由于近期城南建設(shè)力度比較大,給當(dāng)?shù)氐纳顜砹酥T多不便,比如:光華路到大明路一帶堵車嚴重,噪音灰塵大。另外,當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境也不夠好。從本次市場調(diào)研能夠看到,周邊居住人員比較復(fù)雜,外地人口比較多,給當(dāng)?shù)氐闹伟矌肀容^大的安全隱患。

機會分析(O)1、將軍路沿線居住條件已成熟,居住的南移必然帶動商業(yè)圈的跟進,城南可能會成為南京的第四商圈;2、京滬高速南站落城南,資金流、信息流、物流將在此匯集,使這里具備了”城”的含義;3、消息顯示,大校機場動遷指揮部已經(jīng)成立,困擾城南的飛機噪音問題將得以緩解;4、一個頂級的大型購物中心將落戶這里,高級菜場納入規(guī)劃,而公交總站輪廓已現(xiàn)。5、有關(guān)專家預(yù)測,今年城南板塊至少有兩個熱點值得關(guān)注,一個是大明路地區(qū),據(jù)悉這里將要建成一個居住面積達1000萬平方米的大型社區(qū)。另一個是地鐵效應(yīng)帶來的拉動,中山南路沿線至雨花路一帶今年又將有眾多樓盤推出。很多人士預(yù)測,由于眾多新盤的紛紛亮相,城南板塊將比以往更加熱鬧,也將再次給這里帶來一個新的發(fā)展契機。

威脅分析(T)

1、當(dāng)前困擾城南地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提升的一個原因應(yīng)歸結(jié)于相關(guān)部門政策不明確,這給城南板塊的進一步發(fā)展帶來了阻力。業(yè)內(nèi)人士表示在當(dāng)前土地存量日益稀缺的趨勢下,城南的各大開發(fā)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮團隊精神,由相關(guān)部門牽頭組織,開發(fā)商之間整體協(xié)調(diào)起來,形成城南板塊自己的特色。2、經(jīng)過近幾年的發(fā)展建設(shè),城南已不但僅局限于人們印象中的老式名宅舊屋,現(xiàn)在所指的城南板塊已被賦予新的含義,高闊緯七路、夫子廟、門東等城南地區(qū)的改造逐步讓這里舊貌換新顏。尷尬的是,城南的拓寬和改變似乎并沒有為這里贏得更多的掌聲。一個很明顯的例子,提到南京的房地產(chǎn)開發(fā),恐怕連普通老百姓對河西、江寧、城東等板塊都耳熟能詳,可是,相對開發(fā)起步較早,當(dāng)前發(fā)展比較成熟的城南地區(qū)卻鮮有人問津,在各板塊中竟無一席之地!據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計資料表明,在包括城南在內(nèi)的南京六大板塊調(diào)查中,消費者選擇城南的比例僅名列倒數(shù)第二,略高于江北地區(qū),早在二年前,就有人提出這樣的擔(dān)憂,坐擁南京一隅的城南為什么始終處于一種市場狀態(tài),我們認為:城南板塊當(dāng)前處于溫吞水狀況,一方面是消費者意識的缺乏,最主要的還有深層次的原因。2.2.4城南房地產(chǎn)市場展望城南的環(huán)境優(yōu)勢是不言而喻的。隨著人民生活水平的日益提高,天人合一,返樸歸真的居住理念將不斷深入人心,為廣大人民群眾特別是成功人士所接受。能夠說,對自然環(huán)境的要求將會空前絕后地排在舉足輕重的第一位。城南的這一環(huán)境優(yōu)勢剛好能夠滿足這種需求。只要揚長避短,城南房地產(chǎn)一定能夠在南京樓市里爭取一個更大的市場份額。而且,只要政府合理規(guī)劃,開發(fā)商通力合作,一定能夠樹立城南品牌效應(yīng),打造城南地產(chǎn)新形象。在今后5-乃至更長的時間里獨領(lǐng)風(fēng)騷,城南將保持一個比較旺盛的勢頭,成為購房者的居住樂園。

第三節(jié)河西板塊發(fā)展綜述河西,顧名思義即秦淮河以西地區(qū)。習(xí)慣上將該地區(qū)分為北、中、南三個部分。北部為龍江板塊,中部為以奧體為中心的奧體板塊,南部為緯九路以南部分。以下為以奧體為中心地區(qū)即河西新城區(qū)的內(nèi)容綜述。2.3.1自然狀況概述

行政區(qū)劃

河西新城區(qū)位于南京市的西南面,城市主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)向?？傉嫉丶s56平方公里,其中:下關(guān)區(qū)1.5平方公里,鼓樓區(qū)約6平方公里,建鄴區(qū)48.5平方公里。西臨長江,東部北段至外秦淮河,南段至鳳臺南路,南到秦淮新河,基本上為江河所圍。地勢南低北高,地面標(biāo)高5.5-7.5米,水塘較多,屬長江漫灘地貌單元。河西新城區(qū)分為北部、中部、南部三個部分:(1)、北部為緯七路以北、外秦淮河以西,長江以東地區(qū),占地面積20平方公里;(2)、中部為緯七路以南、馬東廣場以北地區(qū),占地面積約21平方公里;(3)、南部為馬東廣場以南、新秦淮河以北地區(qū),占地面積約15平方公里;(4)、長江南京段第二大島一一江心洲總面積約15．3平方公里,為河西新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展儲備用地。2.3.2自然生態(tài)環(huán)境(1)、土質(zhì)環(huán)境土層分布(自上而下)大致分為四層:1.雜填土、素填土。2.淤泥、淤泥質(zhì)亞粘土、粘土等。呈軟塑-流塑狀態(tài),屬高壓縮圖,承載力低。該土層分布較厚,且不均勻,由北向南逐漸加厚。3.粉(細)砂等,呈稍密-中密,中密-密實狀態(tài),承載力尚可。4.巖石,從北向南埋深逐漸加深,承載力很好。(2)、水環(huán)境河西地區(qū)西側(cè)的長江江段屬于夾江飲用水水源地范圍,內(nèi)有城南水廠、北河口水廠等水廠的取水口和油脂化工廠、二鋼等企業(yè)水廠取水口,水質(zhì)能夠達到飲用水源地II類要求。主要湖泊為莫愁湖。(3)、大氣環(huán)境河西地區(qū)SO2、TSP、NOX濃度基本上能夠達到居住區(qū)二級標(biāo)準(zhǔn)要求。

(4)、噪聲

河西地區(qū)聲環(huán)境現(xiàn)狀質(zhì)量較好,基本能夠滿足相應(yīng)功能區(qū)劃要求。

2.3.3土地利用現(xiàn)狀

南部地區(qū)土地權(quán)屬為國有土地、集體土地和部分撤村建居土地。當(dāng)前用地仍以農(nóng)業(yè)用地為主,雨花經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于其中。該地區(qū)以工業(yè)、三產(chǎn)為主,種植蔬菜、養(yǎng)魚為副。

北部地區(qū)經(jīng)過近20年開發(fā)建設(shè)已初具規(guī)模,城市職能以居住為主。河西北部當(dāng)前居住人口近30萬。新城區(qū)建設(shè)規(guī)劃:河西新城區(qū)旨在經(jīng)過5-的開發(fā)建設(shè),將該地區(qū)建成可容納56萬人口的現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)。

三大功能的定位:一是以文化、體育、商務(wù)等功能為主的新城市中心;二是以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地;三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。

新城區(qū)規(guī)劃居住人口56萬人左右。根據(jù)河西地理和現(xiàn)狀的特點,規(guī)劃形成三大類型的居住區(qū)域。一是北部中檔住宅區(qū);二是中部中高檔住宅區(qū);三是南部高檔住宅區(qū)。

規(guī)劃新城區(qū)與外秦淮河(南河)以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有23個:快速路通道3個,主干道通道6個,次干道通道6個,支路通道9個。地鐵線3條:1號線、2號線和4號線。

規(guī)劃安排了兩處工業(yè)用地:北部為鼓樓科技園區(qū),東南部為都市工業(yè)園區(qū)。

規(guī)劃利用該區(qū)濱臨長江和秦淮河的地理優(yōu)勢,建成濱江大道、新秦淮河大道及道路兩側(cè)的綠化帶,形成濱江景觀帶和濱江旅游基地,展現(xiàn)城市濱江特色。

新城區(qū)當(dāng)前建設(shè)目標(biāo)是:在全國十運會召開之前,河西南部建成區(qū)達到3-5平方公里,同時還將建成緯八路西延、青石埂路、緯九路、江東路、上新河路、濱江大道等六條景觀大道。體育中心周邊將以便捷的城市交通,完善的配套設(shè)施和怡人的環(huán)境迎接十運會。當(dāng)前以上目標(biāo)都已基本實現(xiàn)。

規(guī)劃引導(dǎo):老城范圍內(nèi)嚴格控制見縫插針項目,全市住宅建設(shè)實行總量控制,中高檔住宅盡可能布置在河西新城區(qū)。

土地運作:新城區(qū)范圍內(nèi)的土地,由河西指揮部實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理;土地出讓采取公開拍賣、掛牌交易、協(xié)議出讓等形式。

規(guī)費政策:新城區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓價格按樓面地價計算,包含土地征地拆遷補償費、土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等所有市屬權(quán)限內(nèi)的規(guī)費。

招商引資:土地的推出將采用出讓的方式。居住地塊面積:每幅出讓土地20-50公頃,可開發(fā)建設(shè)中高檔、高檔住宅;商業(yè)、辦公地塊面積:150公頃,可分塊出讓。

出讓地塊位于新城區(qū)的中心地帶,交通便捷,地鐵可直達市中心。舉辦全國十運會,該地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施將十分完善,人氣興旺;400米寬濱江景觀帶的建設(shè),將使該地區(qū)環(huán)境優(yōu)美,空氣清新,具有怡人性和可適居性。

2.3.4河西地區(qū)房地產(chǎn)概述

河西房地產(chǎn)宏觀概況河西新城規(guī)劃的55.7平方公里范圍內(nèi),主要分為北、中、南三段。北段主要職能依然以居住為主,經(jīng)過整合已建區(qū)域,完善服務(wù)配套,形成2個地區(qū)中心及3個鄰里中心;中段結(jié)合近期即將啟動的體育中心,建設(shè)城市副中心,并帶動片區(qū)的整體建設(shè),南段主要安排高檔住宅用地,是河西地區(qū)未來發(fā)展的主要方向。

河西新城區(qū)的建設(shè),將按照”一體兩翼”的工作思路,以中部地區(qū)開發(fā)建設(shè)為重點,以北部地區(qū)環(huán)境綜合整治和南部地區(qū)分區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ),全面實施新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)。理想的話,未來的新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)將建成花園式商務(wù)社區(qū)。寬45米、長1.6公里的中心綠軸,大面積的公共綠地,四季繁茂的花草和成陰的綠樹將營造出舒適的生態(tài)環(huán)境;16幢高層建筑氣勢雄偉、各具特色、錯落有致。中心商務(wù)區(qū)的開工,將迅速帶動河西新城區(qū)5平方公里核心區(qū)的建設(shè)。

在南京市委市政府”一疏散、三集中”和”一城三區(qū)”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下。以第十屆運動會為契機,河西新區(qū)已成為未來5－主城建設(shè)的重點地區(qū)。河西新城區(qū)位于南京主城的西部,面臨長江,與江心洲隔江相望,北依秦淮河,定位為以商務(wù)、體育、文化等為主的新城區(qū)中心;居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū);以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地。河西新城區(qū)作為南京老城的延伸,未來將成為南京政治、教育、文化的中心。因此帶給樓盤的契機也是不可多得的。據(jù)最新市場調(diào)查顯示,當(dāng)前購房者對奧體板塊能承受的心理價位已突破5000元。

中部地區(qū)”五大板塊”建設(shè)目標(biāo)

奧體中心板塊。配合省奧體場館的建設(shè),完善周邊環(huán)境和設(shè)施,保證總建筑面積40萬平方米的十運會主場館如期建成運行。

商務(wù)中心板塊。十運會之前十大標(biāo)志性建筑基本建成,超高層建筑豎起塔樓,100米左右的建筑力爭完成外立面裝修,少數(shù)商業(yè)設(shè)施實現(xiàn)營運。

居住區(qū)板塊。重點建設(shè)緯七路以南包括奧體新城、金馬酈城、世紀星園等現(xiàn)代化中高檔居住區(qū),一方面為十運會提供服務(wù),另也可實現(xiàn)部分老城人口向新區(qū)轉(zhuǎn)移。

公共配套板塊。中部地區(qū)建成約100公里的道路;完成6個泵站的改擴建及12條河道的整治;重點建設(shè)金陵中學(xué)河西分校、奧體新城中小學(xué)等學(xué)校;建設(shè)2所區(qū)級醫(yī)院和1所大型老年公寓、4個社區(qū)鄰里中心;建成奧體新城郵政中心支局;基本建成藝蘭齋美術(shù)館等場館。

濱江風(fēng)貌區(qū)板塊。高標(biāo)準(zhǔn)建成緯七路至馬東廣場約5公里濱江大道示范段及1平方公里濱江公園建設(shè),完成商務(wù)中心綠軸及道路兩側(cè)綠化建設(shè),集中展現(xiàn)濱江景觀特色。

河西大發(fā)展的有利因素

一是有高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃藍圖,根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃,未來的南京市是由主城——仙西、江北、江寧三個新市區(qū)——若干個外圍新城組成的都市發(fā)展地區(qū)。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個規(guī)劃單元組成。在此框架下,南京市委常委會已經(jīng)正式經(jīng)過了河西新城區(qū)建設(shè)計劃,將用5到時間,把新秦淮河以北、外秦淮河和鳳臺南路以西、長江以東的55.7平方公里范圍,建成一個現(xiàn)代文明和濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)。河西新城區(qū)不但是以文化、體育、商務(wù)功能為主的城市副中心,還是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū),以濱江風(fēng)貌為特色的城市休閑游覽區(qū)。

二是有十運會的強力促進:召開的第十屆全國運動會在南京舉行,河西作為十運會的主要場館,江蘇省及南京市投巨資在河西建設(shè)現(xiàn)代化的體育場館。體育盛會的舉辦與運動場館建設(shè)對河西房地產(chǎn)有著不可估量的影響。單就政府大量的基礎(chǔ)設(shè)施及場館建設(shè)就使河西房地產(chǎn)升值有了充分的理由。能夠說十運會使河西的規(guī)劃遠景有了階段保障,促進河西規(guī)劃藍圖提前實現(xiàn)。

三是有優(yōu)越的位置交通優(yōu)勢:與亞東、江寧相比,河西距離以新街口為中心的老城區(qū)距離近了不少,而且有多條公路交通干線連接,從今年5月開始還將陸續(xù)有三條地鐵線進入。離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢和將來便捷的交通優(yōu)勢使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能,成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)域。

第四節(jié)江北板塊發(fā)展綜述2.4.1

江北房地產(chǎn)市場狀況江北板塊從距離城市中心的直線距離上看,與江寧相差無幾,但大江南北房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮景象卻差別很大,江南下關(guān)地區(qū)的商品房銷售均價在5000元/平方米左右,河西地區(qū)的商品房的銷售均價達到5500元/平方米以上,江寧地區(qū)的商品房的銷售均價也超過3000元/平方米。而江北片區(qū)的平均房價卻依然沒有突破3000元,由此可見,江北房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?。隨著江浦撤縣建區(qū)成立新的浦口區(qū),南京市政府確定浦口區(qū)為南京新市區(qū),江北房產(chǎn)開始悄然啟動。當(dāng)前江北片區(qū)已經(jīng)銷售完畢或正在銷售的樓盤眾多,新理想佳園、萬江共和新城、華僑城二期、紅太陽旭日華庭、浦東花園、金泉·泰來苑,以及蘇寧地產(chǎn)在江北的幾個大盤等都紛紛熱銷,且項目規(guī)模都在10萬平方米以上,因此江北地區(qū)當(dāng)前的供應(yīng)量還是比較大。2.4.2

板塊分布及重點板塊介紹當(dāng)前,江北房地產(chǎn)能夠大致分為橋北泰山板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦口區(qū)老城板塊以及六合板塊。江北房產(chǎn)商品房開發(fā)項目分布較零散?？腿阂员緟^(qū)域內(nèi)居民為主,一部分是區(qū)域內(nèi)拆遷戶,一部分是有改進住房條件要求的居民,市區(qū)特別是城北居民在江北置業(yè)比例也在不斷增加,江北商品房的價格對主城區(qū)中低收入有購房需要的人群特別是老城北(下關(guān))地區(qū)的居民有很強的吸引力。

橋北泰山板塊:本區(qū)域離市區(qū)交通最為方便,也是江北潛在供應(yīng)量最大、競爭最為激烈的板塊。威尼斯水城、明發(fā)濱江新城、旭日華庭、華僑城(二期)等數(shù)個重量級項目日前正在運作。

橋北泰山板塊分析:●橋北由于受南京市區(qū)輻射較強,距離南京市區(qū)最近,價格比區(qū)域內(nèi)其它板塊高,華僑城一期2200元/㎡的均價創(chuàng)下了江北房價當(dāng)時的最高點,但項目品質(zhì)一般。今年年初開盤的樓盤銷售均價都已經(jīng)突破2500元/平米?！駨氖袌龃嬖陧椖縼砜?江北項目品質(zhì)普遍不高,居民對樓盤的品質(zhì)和景觀沒有太高要求,她們更看重的是房子的價格、面積和功能。主力房型為三房兩廳,面積在110㎡—130㎡之間?！窠煌ū憷?公交線路有149路、鹽浦線、159路、鼓揚線、614路、鹽葛線等。●客群以江北地區(qū)拆遷戶、老城北(下關(guān))地區(qū)拆遷戶、大廠企業(yè)職工為主。

珠江鎮(zhèn)板塊:浦口區(qū)擁有江北最為優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境—老山風(fēng)景區(qū),長江三橋、過江隧道都將在本區(qū)經(jīng)過,正在建設(shè)的老山大道,則把大學(xué)城、高新區(qū)及化學(xué)工業(yè)園連在了一起。當(dāng)前的房產(chǎn)開發(fā)以當(dāng)?shù)鼐用裣M為主,隨著交通、房產(chǎn)環(huán)境的改進,該板塊迎來大開發(fā)的時機已經(jīng)為時不遠。珠江鎮(zhèn)樓盤主要分布在象山路和珠泉路。去年10月底11月初開盤的樓盤有新理想佳園,碧云山莊(二期)、江城人家、萬江共和新城。

珠江鎮(zhèn)板塊分析:●從珠江鎮(zhèn)整體市場看,當(dāng)前樓盤均價在2100元/㎡,到年底市場均價可能達到3000元/㎡,二房總價在25萬左右,三房總價在30萬左右?！駱潜P以中低端物業(yè)為主,房型以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主,面積集中在80-100㎡的兩房,95-120㎡的三房?！窨腿阂援?dāng)?shù)睾痛髲S居民為主,收入水平較底?！窬用褚愿倪M居住環(huán)境為主要購買目的?！裰榻?zhèn)樓盤供應(yīng)量不大,各樓盤銷售、預(yù)訂火爆。2.4.3市場分析

江北購房片區(qū)分析:●浦口、高新開發(fā)區(qū)、江浦是消費者比較青睞的片區(qū)。其中,浦口片區(qū)最受購房者的歡迎,江北住房需求者將會選擇在這一片區(qū)購買住房,市場前景最好?！裣M者對高新區(qū)的偏好情況則緊隨浦口片區(qū)之后,另外,江浦也吸引了部分消費者的目光,而大廠、六合吸引的消費者數(shù)量較少?！裾傮w規(guī)劃,”以長江為主軸”將是未來城市格局調(diào)整的大趨勢

總價承受能力分析:●購房總價,消費者能夠承受的一般在20－28萬元/套,而總價在16－20萬元/套的住房最受歡迎?！窨們r在26－35萬元/套、46－60萬元/套的住房也有少量的消費者有意向購買但銷售難度較大。●聚類分析說明,絕大多數(shù)消費者總價承受能力在25萬元/套以下,因此,總價控制在25萬元/套以下對江北住房的銷售較為有利。

單價承受能力分析:●當(dāng)前,橋北—泰山板塊由于受南京市區(qū)輻射較強,距離南京市區(qū)最近,價格也較珠江鎮(zhèn)高。●消費者能夠承受的單價水平多在2500元／㎡以下,其中－2500元／㎡的單價接受者最多,也有一定數(shù)量的消費者能夠承受2500－3000元／㎡的單價,單價超過3000元／㎡,只有極少的消費者能夠承受?！褚虼?江北住房的單價最好控制在2500元／㎡以內(nèi),低收入水平與承受能力,使得消費者對單價特別敏感。

產(chǎn)品特征:●江北樓盤檔次不高,江北項目戶型面積普遍偏小,市場中以二房、三房為主,面積在80-120㎡的標(biāo)準(zhǔn)戶型?！窠笔袌鲰椖恳远鄬庸橹?缺乏特色。●居民購房目的以經(jīng)濟實用為主,屬低層次需求?！翊髴粜驮诮笔袌鲋腥セ俣嚷?江北普通住宅市場還不具備開發(fā)高端物業(yè)的條件?！駝e墅類高端物業(yè)已在江北地區(qū)出現(xiàn)。珍珠泉、老山風(fēng)景區(qū)因環(huán)境優(yōu)美、空氣清新是開發(fā)建造別墅的主要區(qū)域。林語別墅北靠老山余脈,西至珍珠泉景區(qū),地理條件得天獨厚,但由于發(fā)展商原因,當(dāng)前該項目暫時擱淺。昭富高爾夫球場,東接小丘陵,環(huán)境優(yōu)美。碧云山莊、金泉·泰來苑等樓盤的規(guī)劃都有別墅類物業(yè)。

客群特征:●橋北樓盤吸引客群主要是以南京城區(qū)居民,城北拆遷戶為主,購房居民以養(yǎng)老為主,部分市區(qū)居民以投資為目的?！裰榻?zhèn)、泰山鎮(zhèn)市場以當(dāng)?shù)睾痛髲S居民為主?！癞?dāng)前,由于交通、環(huán)境、生活配套問題的存在,江北市場還未吸引大量的市區(qū)居民。

江北地區(qū)總體銷售狀況:●江北地區(qū)有現(xiàn)房的樓盤基本上都已銷售完?！裆形凑介_盤銷售的樓盤,接受預(yù)定的情況也較好,很多樓盤積累了大量的意向客戶?！窠钡貐^(qū)和主城區(qū)大規(guī)模的拆遷,大量的拆遷戶是江北樓盤的主要客群?！窠衲昴瓿醮罅啃聵潜P的面世,很多樓盤二、三期的推出,使得江北房產(chǎn)供量放大,江北房地產(chǎn)市場銷售將面臨供量放量的考驗。

第五節(jié)江寧板塊發(fā)展綜述2.5.1江寧房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境分析

江寧概述:江寧處于南京市的東南部,距南京城約７公里,是南京都市圈南部吸納中心。江寧總?cè)丝诩s為76萬人,總面積約為1500平方公里。江寧經(jīng)濟實力雄厚,區(qū)內(nèi)有國家級、省級開發(fā)區(qū)７個,鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)１０個,工業(yè)經(jīng)濟形成建材、汽車、電子、民用輕工等四大支柱產(chǎn)業(yè)。江寧交通發(fā)達,有著相對完善的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。新建的華東地區(qū)最大機場——祿口國際機場坐落境內(nèi);滬寧高速公路穿境而過,滬寧、寧蕪鐵路,寧杭國道、１０４國道、寧蕪公路、寧馬公路等縱橫交錯,公路密度居全國之首。從南京市區(qū)到江寧有新東線、新東區(qū)間車、南金線、武白線,101-106等車次,車程約為30-40分鐘。江寧自然資源豐富,擁有５９萬畝山林、１２萬畝水面。經(jīng)國務(wù)院和省政府正式批復(fù)同意,江寧縣撤縣設(shè)區(qū)。具體方案為:撤銷江寧縣,以原江寧縣的行政區(qū)域為新設(shè)立的江寧區(qū)行政區(qū)域,新設(shè)定的江寧區(qū)繼續(xù)享受原有的縣級經(jīng)濟管理權(quán)限。江寧成為南京的新區(qū),南從而使南京市區(qū)的總面積達到2500多平方公里。江寧撤縣設(shè)區(qū)后,提升了江寧的整體形象,正逐漸擺脫南京人心目中的農(nóng)村形象。以上所述江寧的種種優(yōu)越條件,對近年以及今后江寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也極為有利。

南京市對江寧的規(guī)劃:南京市對江寧新區(qū)的期望很高。根據(jù)南京城市遠景規(guī)劃,住宅建設(shè)以新區(qū)開發(fā)為重點,鼓勵投資以提高新區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量和設(shè)施配套水平。南京市將江寧作為未來發(fā)展的大型居住區(qū)以及南京的衛(wèi)星市。南京市也將江寧作為南京高科技開發(fā)區(qū),發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),在政策和各項投入上都有所傾斜。在交通配套上,秦淮河大橋的建成,從中山南路經(jīng)雨花臺到江寧的時間能夠大大縮短;從光華門到岔路口的道路也已發(fā)揮其有效功能,這就緩解了中華門的交通壓力。最重要的是,地鐵一號線延伸段將在三年內(nèi)建成,從小行車站開始建輕軌環(huán)繞江寧,未來江寧的交通將會非常便利,同時也縮短了南京市區(qū)居民的心理距離。

江寧區(qū)政府的規(guī)劃:這幾年,江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求,堅持新區(qū)建設(shè)與舊城改造同步,形成多元化、多格局城建運作體系。近年來,江寧區(qū)將按照"南京新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)"這三大定位,快速實施"西進南拓"戰(zhàn)略,建成有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐,有與主城配套完善的功能,有更加適宜人類生活居住的生態(tài)環(huán)境新城區(qū)。在城市化建設(shè)中,將突出加快東山地區(qū)的建設(shè)。以高科技產(chǎn)業(yè)為依托,形成吸引高層次人才居住、人文薈萃的社區(qū)環(huán)境;以樞紐型基礎(chǔ)設(shè)施體系為依托,形成以軌道交通網(wǎng)、水上交通網(wǎng)、航空樞紐網(wǎng)、高速公路網(wǎng)為重點,區(qū)內(nèi)交通與對外交通順暢銜接,進而成為南京都市圈大交通主干線的節(jié)點;以高校和科研單位為依托,形成江蘇科研、教育的重要基地。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積70平方公里,以江寧開發(fā)區(qū)為龍頭,東起方山腳下,西至牛首山麓,南至南京二環(huán)路,計劃用時間投入50億元,建成以信息、生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點的產(chǎn)業(yè)帶。同時,以東大科技園、開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)中心、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園和一批大學(xué)、公司的發(fā)展中心為依托,以牛首山為城市的后花園,加快堆山、造林、挖河、建橋等環(huán)境建設(shè),讓高科技企業(yè)掩映在青山綠水之中。都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)將突出經(jīng)濟、城市服務(wù)和生態(tài)調(diào)節(jié)功能的有機結(jié)合。東山地區(qū)將重點發(fā)展工廠化農(nóng)業(yè),建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)產(chǎn)品交易市場和現(xiàn)代化高科技農(nóng)業(yè)園。

江寧區(qū)建設(shè)局曾組織上海同濟大學(xué)、南京大學(xué)、市規(guī)劃設(shè)計院等單位的專家進行新一輪東山城市總體規(guī)劃編修。將城市規(guī)劃區(qū)域面積由41。2平方公里擴張到110平方公里,城市結(jié)構(gòu)將形成”一軸兩片”。一軸即以秦淮河為軸,”兩片”即以秦淮河為界劃成東區(qū)(老城區(qū))、西區(qū)(新城區(qū)),組成若干組團;將城市交通網(wǎng)絡(luò)進一步完善,道路等級和路網(wǎng)密度、通行條件明顯改進,對外呈”兩橫三縱”、對內(nèi)為”經(jīng)六緯七”。同時江寧區(qū)政府也在大力實施舊城改造,建設(shè)市場特色街。2.5.2江寧整體優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢:A、南京市政府大力建設(shè)新區(qū),對江寧實行政策傾斜;B、江寧區(qū)政府對房地產(chǎn)業(yè)極其關(guān)注,在各方面對開發(fā)商進行扶持,提出多項優(yōu)惠措施;C、有山有水的自然風(fēng)光是江寧的優(yōu)勢之一,房地產(chǎn)開發(fā)能夠山水為本,宣揚人與自然的完美結(jié)合;D、江寧屬于新區(qū),可塑性強,如果搞好規(guī)劃,那么其實現(xiàn)區(qū)域發(fā)展會非?？?E、江寧的樓盤都是近幾年開發(fā)的。特別是近期開發(fā)的樓盤有著較好的規(guī)劃和相互之間的協(xié)調(diào),使得住在江寧的人們不會感到城市里的擁擠和不暢,也不會感到鄉(xiāng)村里的空曠;F、江寧離南京城區(qū)不是太遠,已經(jīng)有相當(dāng)多的南京人認同江寧;G、隨著交通條件的改進,江寧樓盤的增值潛力很大。

劣勢:A、江寧當(dāng)前交通依然不太方便,主要是距離較遠;B、江寧屬于新區(qū),除東山外,配套設(shè)施特別是娛樂、商業(yè)、公共設(shè)施尚不完善;C、江寧在南京市區(qū)居民的心目中仍存在著鄉(xiāng)下的印象,特別中等收入階層,寧愿在市區(qū)多花錢買房;D、隨著江寧大規(guī)模開發(fā)的展開,入住人口的增多,近幾年的交通壓力將會很大,中華門、雨花臺、光華門將會成為通往江寧的交通瓶頸;E、隨著江寧人口密度的上升,醫(yī)療、教育等資源將嚴重缺乏。2.5.3江寧各區(qū)域比較江寧按地理位置和開發(fā)程度能夠劃分為四個區(qū):岔路口、東山鎮(zhèn)、百家湖、將軍路、科學(xué)園板塊等。2.5.3.1岔路口:岔路口離南京城區(qū)較近,現(xiàn)在是江寧和南京城區(qū)的必經(jīng)之地。岔路口地區(qū)的樓盤主要有:紫薇花園、經(jīng)緯城市花園、南方花園、碧水灣、天地新城、瀛洲灣、鑫泰.國際廣場、南方楓彩園、水月秦淮、盈家春天、名佳嘉園、武夷商城、天地新城、明月港灣等項目。區(qū)域優(yōu)劣勢分析:(1)優(yōu)勢:A、一個四通八達的交通要道。相對江寧其它幾片區(qū)域交通便利,隨著繞城公路的建設(shè)完善,寧溧公路的現(xiàn)代化改造成功,從中華門乘車到岔路口只需10多分鐘,新東線及新東區(qū)間車、南金線、武白線及各類中巴等車輛很多,地鐵雙龍站建成,這里交通將不成為問題;B、地勢平坦,視野開闊,利于大規(guī)模的開發(fā)建設(shè);C、商業(yè)日趨繁榮;D、已開發(fā)的樓盤量很大,各種生活配套設(shè)施會隨即跟上。(2)劣勢:A、整體規(guī)劃不是太好,稍顯雜亂;B、處于交通要道口,道路太寬,不利于居民日常行動,同時沿街噪音較大;C、風(fēng)景一般,沒有山水能夠憑借;D、周邊環(huán)境還不成熟,施工場所太多,當(dāng)前還有一種大工地的感覺;E、購房者以城南、門東地區(qū)居民為主,素質(zhì)一般。2.5.3.2東山鎮(zhèn):東山鎮(zhèn)是江寧的舊城區(qū),同時也是江寧區(qū)政府所在地。東山鎮(zhèn)的樓盤主要有:21世紀假日花園、明月花園、東山美食休閑步行街、武夷花園、萬欣花園、天印花園、玉靖花園、文靖花園、康馨花園、東城風(fēng)景、秦淮綠洲、金王府、東山陽光新城、溫州商業(yè)街、匯景新苑、如月.康城、中國女人街、西苑新寓、東城家園、靖雅局、廣都苑、芙蓉園、同曦鳴城、名月花園。

區(qū)域優(yōu)劣勢分析(1)優(yōu)勢:A、由于東山是江寧的舊城區(qū),因此該地段相對基礎(chǔ)設(shè)施較好,醫(yī)療、教育、商業(yè)設(shè)施完善,為居住者提供比較方便的生活條件。B、江寧區(qū)政府所在地,是改造的重點。江寧區(qū)政府投入了巨大的人力物力進行改造;C、該地區(qū)背靠東山,有一定的風(fēng)景資源優(yōu)勢;D、區(qū)內(nèi)交通便利,中巴線眾多;E、區(qū)內(nèi)樓盤檔次不一,可選擇性強。F、根據(jù)消費者調(diào)研,東山鎮(zhèn)最被購房者所認同,高達47%的被訪者愿意在東山購房。(2)劣勢:A、開發(fā)商水平不一,樓盤開發(fā)質(zhì)量不一。特別是前兩年開發(fā)的,水平較低。區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃一般。B、居住人群以江寧本地人居多,素質(zhì)不高。2.5.3.3百家湖:百家湖地區(qū)是江寧房地產(chǎn)開發(fā)最早的區(qū)域,江寧的房地產(chǎn)熱點就是由百家湖地區(qū)帶起來的。百家湖地區(qū)的樓盤主要有:百家湖花園、湖濱世紀花園、湖濱公寓、金輪第一城、勝泰新寓、百家湖花園.印象威尼斯、文化名苑、高爾夫國際花園、鳳凰港、湖畔水竹苑、天琪雅居、21世紀現(xiàn)代城、歐陸經(jīng)典花園、佳湖綠島、中國人家、同曦鳴城.勝太華府、藝術(shù)家園、楓情國度.佳園、百家湖花園.西花園、仲景公寓等。(1)百家湖地區(qū)的優(yōu)勢:A、開發(fā)較早,開發(fā)規(guī)模大;B、擁有江寧最大的水面——百家湖,親水性好,景觀優(yōu)勢非常明顯;C、百家湖是南京最后一個零污染的天然湖,有一千余畝,是江寧開發(fā)區(qū)的一塊天然”綠肺”,空氣質(zhì)量高于市區(qū)5倍。D、開發(fā)區(qū)政府在環(huán)境、配套設(shè)施上進行了大量投資。(2)劣勢:A、當(dāng)前可開發(fā)地塊不多,發(fā)展?jié)摿σ话?B、江寧開發(fā)的熱點將轉(zhuǎn)移至將軍路沿線,相對來說,政府對此處的投資會減少;C、由于開發(fā)早,景觀優(yōu)勢大,因此房價也居高不下;D、配套設(shè)施不全,缺乏教育、醫(yī)療、生活方面設(shè)施,入住率較低,人氣不旺。2.5.3.4將軍路:將軍路與百家湖都屬于江寧開發(fā)區(qū)。但將軍路的位置稍偏,因此開發(fā)較晚。當(dāng)前將軍路沿線已成為開發(fā)熱土。首先,江寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積70平方公里,占今后五年南京新區(qū)110平方公里區(qū)域的64%,是重點中的重點。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)的重點南京江寧IT園區(qū)位于將軍路的最南端,北接河海分校,為地區(qū)建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)留下了巨大的想像空間,一方面,市政府和區(qū)政府將投入巨資,加快推山、造林、挖河、建橋等的環(huán)境建設(shè),為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營造優(yōu)良的小區(qū)外環(huán)境,外部效應(yīng)明顯;另一方面,IT園區(qū)工作人員也將成為將軍路沿線樓盤的一個重要的顧客群。以生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點的產(chǎn)業(yè)帶,不但使高新技術(shù)區(qū)成為科研基地,也成為生產(chǎn)基地,提供了非常多的工作崗位。這些崗位的工作人員都有在工作地附近購房的愿望。由于此類工作和IT工作均屬于朝陽產(chǎn)業(yè),高薪、穩(wěn)定是其一大特征,因此,未來創(chuàng)造的購買力會非常巨大。其次,東大、南航、河海、正德學(xué)院、英華學(xué)校等入駐將軍路沿線,為將軍路創(chuàng)造了極好的人文環(huán)境,極大地提升了將軍路地塊的價值。第三,江南文樞苑、中國人家等項目的強勢推出,已經(jīng)吸引了相當(dāng)多的南京市民的關(guān)注,不但帶動了自身樓盤的銷售,而且也炒熱了將軍路,為今后房地產(chǎn)開發(fā)做了很好的鋪墊。第四,雨花臺至將軍路道路的開通,大大縮短了與南京城區(qū)的距離。按某項目開發(fā)商的觀點,將軍路的定位應(yīng)是中山南路的延伸。交通始終是購房者關(guān)注的中心問題之一,解決了這個問題也就消除了購房的最大障礙之一,越來越多的南京人將把將軍路房產(chǎn)作為第一居所來購買。第五,將軍路沿線有山有水,景觀資源極為豐富。房地產(chǎn)開發(fā)商能夠充分發(fā)揮自己的想像力、創(chuàng)造力對項目進行雕琢。當(dāng)前該區(qū)域樓盤有:翠屏灣花園城、愛濤漪水園、翰海翠庭、山水華門、白鷺洲山莊、瑪斯蘭德(二期)、托樂嘉街區(qū)、江南青年城、翠屏清華、水韻別墅、復(fù)地朗香別墅、立信.瑞景文華、運盛美之國、翠屏國際城、左岸名苑等。

第三章．南京寫字樓市場分析第一節(jié)、南京市寫字宏觀市場分析3.1.1南京市寫字市場的歷史背景80年代至今,中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)歷了三個周期。南京的房地產(chǎn)市場起步相對較晚,真正意義上市場化的房地產(chǎn)開發(fā)始于92年,受中國第一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的影響,南京這一輪房地產(chǎn)熱主要集中在商務(wù)樓開發(fā)上,從92年開始,商務(wù)樓投資在房地產(chǎn)投資中所占的比例逐漸上升,93年為44%,97年已經(jīng)上升到58%。這與房地產(chǎn)市場的不規(guī)范、舊的住房制度等因素的存在有關(guān)。因為投資主要進入商務(wù)樓市場,因此商務(wù)樓市場在短短幾年時間內(nèi)就已出現(xiàn)供給相對過剩的趨勢。隨著政府加快住房制度改革,98年以后,住宅投資的比重逐步上升。99年底舊的住房制度正式結(jié)束,住宅市場開始全面啟動。,南京商務(wù)樓投資已經(jīng)下降到24%。98年到底,南京的商務(wù)樓開發(fā)處于相對沉寂狀態(tài)。3.1.2宏觀政策對南京市寫字市場的影響近期,隨著國家一系列調(diào)控政策的出臺,及最新八大政策的公布,二手房市場成交量萎縮,部分區(qū)域開始出現(xiàn)住宅商品房價格下調(diào)的局面。大量住宅房拋向租賃市場,使原本租賃水平就低的住宅租賃市場一再走低?？v觀此番調(diào)控,國家打擊的目標(biāo)就是住宅商品房的投機行為,特別是針對高檔住宅房,不但取消了以往的優(yōu)惠政策,而且增設(shè)了二手房短期交易的營業(yè)稅,一下子大大拉近了主城區(qū)住宅和寫字樓之間的差距,寫字樓投資的空間一下子豁然開朗了許多。但從總體上說寫字樓市場仍表現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢,一方面,包括東宇大廈、陽光大廈等占據(jù)核心位置的寫字樓,仍舊冷風(fēng)颼颼。而以長發(fā)中心、德基大廈為代表的新生代寫字樓,銷售和租賃業(yè)績讓人刮目相看。此前,南京寫字樓價格大多賣不過住宅,業(yè)內(nèi)人士稱此為”價格倒掛”,而業(yè)界幾乎把所有的原因都歸咎為城市的經(jīng)濟地位欠缺。迫于銷售壓力,包括”東方名苑”、”天安國際”等在內(nèi)的樓盤甚至把寫字樓改成住宅來賣。而近期位于長江路上的”德基大廈”、新街口的”商茂世紀廣場”和鼓樓的”匯杰廣場”等新生代純寫字樓,始終保持著90%以上的入住率,企業(yè)提前打招呼要求入住的現(xiàn)象也時有發(fā)生。然而,南京寫字樓的復(fù)蘇并不能惠及到一些陳舊的所謂商住兩用樓,新街口石鼓路上的陽光大廈占據(jù)著第一核心位置,二手市場賣家出價只在5500元/平方米左右,且還有常年空關(guān)房。在東宇大廈、森葆大廈等樓盤,二手交易及租賃市場萎靡的現(xiàn)象依舊。從統(tǒng)計部門最新的數(shù)據(jù)表明,去年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持強勁的勢頭,同比增長了59.3%,其中,辦公用房的開發(fā)投資額同比增長了40.11%。根據(jù)土地儲備中心公示的近期上市量來看,商務(wù)辦公房預(yù)計新上市面積可達95萬平方米,相當(dāng)于去年43萬平方米的兩倍多。這個數(shù)據(jù)表明,隨著市場行情的變化,住宅市場在不斷走冷,眾多開發(fā)商已將重心轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?。第二?jié)、南京市寫字樓市場分析南京的寫字樓基本形成了以新街口--洪武路、鼓樓--山西路、珠江路、大行宮--長江路地區(qū)為中心向其周邊輻射的四大商務(wù)圈以及未來發(fā)展?jié)摿^大的第五大商務(wù)圈—河西區(qū)域,各個商務(wù)圈的分布也呈現(xiàn)出了較為明顯的行業(yè)劃分,如珠江路及洪武路商圈便出現(xiàn)了以其區(qū)域特色行業(yè)(IT行業(yè)和金融行業(yè))為主流的商務(wù)氛圍。3.2.1新街口--洪武路商務(wù)圈3.2.1.1地理分布狀況及特點南京的CBD商圈集中在新街口中心地帶及其與中山南路、洪武路相圍合的區(qū)域,該區(qū)域是南京市商務(wù)最為集中的地區(qū),也是南京交通及人流壓力最大的區(qū)域,其周邊,大型賣場、餐飲、休閑及商業(yè)銀行等配套設(shè)施齊全。該區(qū)域?qū)懽謽蔷哂信渲煤廊A、功能完備等特點,因此它成為大型企業(yè)的首選。同時,該區(qū)域建筑密集、交通擁擠,這些問題又與快速高效的現(xiàn)代企業(yè)文化相違背。另外,停車位的緊張及城市中心地帶綠化的缺乏嚴重的影響了這里的辦公環(huán)境。但地鐵的竣工,地下停車場的建成,交通線路的調(diào)整等有效共給都將從根本上改變新街口面貌,新街口的辦公條件將會有較大的改進。

新街口-洪武路商務(wù)圈寫字樓商住樓具體分布中山南路商貿(mào)廣場、建江、金鑾、諾亞、杰源、新澳、蘇豪大廈、投資大廈。洪武路華泰、隆盛、新地陽光、天豐、東宇、太平洋、金寶、匯鴻、長安國際中心、洪武大廈、福鑫國際大廈漢中路金鷹、世貿(mào)、青華、華新、國藥中山東路天時、南京國貿(mào)、新浦大廈、云峰大廈、長發(fā)CFC中山北路華榮大廈、華廈大廈、中南國際。石鼓路華威大廈、陽光大廈、體仁大廈、東方名苑

新街口-洪武路商務(wù)圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案名完工時間均價元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點開發(fā)商金輪大廈底5800商住2527000M2漢中路金輪地產(chǎn)天安國際底7500商住4410M2石鼓路天都實業(yè)福鑫國際大廈.6月7000綜合408.8萬M2洪武路南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司隆盛大廈初7150辦公315.6萬M2洪武路鐵路實業(yè)金鷹199913000(現(xiàn)價)綜合6014.8萬㎡漢中路南京金鷹國際國際貴都.77200辦公2512萬㎡中山南路泛亞集團投資大廈底7400辦公283.7萬㎡中山南路南京三盟實業(yè)商貿(mào)中心.38500綜合5611萬㎡中山南路南京盛貿(mào)

3.2.1.2價格分布3.2.2鼓樓--山西路商務(wù)圈3.2.2.1地理分布狀況及特點鼓樓是南京市的城市中心,該區(qū)域交通便利,中山北路、中央路、北京路及中山路交匯于鼓樓廣場,鼓樓地下隧道也有效的緩解了該區(qū)域的交通壓力,南京地鐵1號線的建成通車又將為該商圈提供一項交通配套設(shè)施,因此使得其相對于新街口商圈而言更具交通優(yōu)勢。另外其北可遠眺紫金山,西望鼓樓,東看雞鳴寺,自然條件很好。同時,區(qū)域內(nèi)坐落的如南京大學(xué)、東南大學(xué)等名牌高校,也為其營造了濃郁的文化氛圍。但相對于新街口商圈而言,鼓樓商圈依然缺少綜合的配套設(shè)施,如商業(yè)配套、餐飲娛樂設(shè)施等。山西路作為南京新興城市中心,山西路板塊一直是南京商務(wù)樓市場中最具潛力的板塊,山西路湖南路作為南京的第二商圈——山西路湖南路地區(qū),地理位置絕佳,交通狀況良好,交通路徑四通八達,毗鄰紫金山,近觀玄武湖,金融街商業(yè)街坐落其中,商業(yè)氣息極其濃厚,加之民國公館區(qū)相距不遠,又為區(qū)域營造了濃郁的人文氛圍,山西路CBD的商務(wù)樓開發(fā)時間雖然不長,但商務(wù)樓的檔次卻普遍較高,如推崇綠色商務(wù)的宏圖大廈,主推其”商務(wù)航母”地位的世貿(mào)中心大廈,未來的南京”地標(biāo)”南京國際商城以及主打文化牌的天鶴文云商務(wù)大廈等等。鼓樓--山西路商務(wù)圈的快速崛起,為南京寫字樓市場注入了新的活力,隨著鼓樓--山西路區(qū)域的外在配套逐步完善,這一區(qū)域必然成為南京商務(wù)、寫字樓市場的中心發(fā)展區(qū)域。代表樓盤有宏圖大廈、新晨國際大廈、天鶴文云、天環(huán)大廈、建達大廈、銀河國際大廈、世界貿(mào)易中心、中信大廈、金源大廈、金山大廈、益來國際廣場等。3.2.2.2價格分布

鼓樓--山西路商務(wù)圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案名完工時間均價元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點開發(fā)商宏圖大廈底7200辦公23,地下3層28726M2山西路24號宏圖高科房地產(chǎn)新晨國際大廈余少量6700綜合28層,地下2層4.6萬M2中山北路26號南京金源房地產(chǎn)開發(fā)天鶴文云現(xiàn)房6000辦公132.1萬M2云南路38號南京廣廈置業(yè)天環(huán)大廈現(xiàn)房7400綜合27層1～5層商場6萬㎡中山北路88號南京天環(huán)世界貿(mào)易中心.126500商住5層商業(yè)裙樓23層27－28別墅10萬㎡山西路67號鼓樓城鎮(zhèn)開發(fā)集團金源大廈

未公開發(fā)售辦公26層地下2層1－3裙樓2.8萬㎡虎距北路181號南京金源灘涂置業(yè)金山大廈現(xiàn)房8600辦公A樓32,B樓288.9萬㎡山西路南京泰古城房地產(chǎn)

3.2.3珠江路商務(wù)圈3.2.3.1地理分布狀況及特點珠江路位于南京兩大商務(wù)中心之間,緊鄰洪武北路、中山路、龍蟠路等主要干道。建設(shè)中的地鐵珠江路站緊鄰商圈,為其以后整體區(qū)域發(fā)展打下了很好的交通基礎(chǔ),該地段相對于其它商務(wù)圈而言,具有特定的商務(wù)發(fā)展氛圍,該區(qū)域的商務(wù)樓的消費群體獨特、有針對性——IT行業(yè)。以前該地段辦公地點主要是沿街店面為主,檔次不高,中高檔商務(wù)樓比較少。同時,珠江路區(qū)域在餐飲、娛樂等配套方面比較滯后,這也較制約了該區(qū)域出現(xiàn)能溝代表企業(yè)形象的甲級寫字樓及相關(guān)配套設(shè)施,起,南京市政府對珠江路進行重點的拆遷改造,大規(guī)模的拆遷工作已經(jīng)全面啟動,相對應(yīng)的一些中高檔商務(wù)樓在開發(fā)建設(shè)中。該區(qū)域的代表物業(yè)有:長發(fā)科技大廈、新世界中心、谷陽世紀大廈、長發(fā)數(shù)碼港、匯杰廣場等。這些高檔寫字樓的建成,無疑是珠江路區(qū)域發(fā)展的強大動力來源,改造完成的珠江路必然會令人耳目一新,成為南京城區(qū)內(nèi)又一處商務(wù)辦公中心。廣州路是珠江路向河西的延伸,廣州路現(xiàn)階段雖然有較高檔次的商務(wù)樓——蘇寧環(huán)球大廈、君臨國際、豐匯大廈、易發(fā)科技等,但從整體上來看,廣州路的規(guī)模不夠,無法單獨建立起商務(wù)氛圍,只有依托珠江路,與珠江路產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng),借助珠江路商務(wù)圈的外延輻射達到自身區(qū)域的快速發(fā)展。

珠江路商務(wù)圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案名完工時間均價元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點開發(fā)商新世界中心.126200綜合A:37層B:44層22萬M2珠江路88號華威房地產(chǎn)谷陽世紀大廈.36200綜合22層3.3萬M2珠江路600號南京谷陽房地產(chǎn)開發(fā)匯杰廣場.127900辦公266.3萬M2中山路268號二橋房地產(chǎn)開發(fā)公司蘇寧環(huán)球現(xiàn)房8200綜合287.6萬㎡廣州路188號南京蘇寧房地產(chǎn)豐匯大廈.96400商住303.03萬㎡五臺山1號豐匯房產(chǎn)

3.2.3.2價格分布3.2.4大行宮--長江路商務(wù)圈3.2.4.1地理分布狀況及特點大行宮區(qū)域的區(qū)域優(yōu)勢非常明顯,中山東路、太平南路、長江路等主干道是南京的金融街、珠寶街、文化街,以來,大行宮區(qū)域利好頻傳,大行宮市民休閑廣場啟動,江蘇省最大的地下停車場開始興建,太平南路即將變?yōu)殡p向行駛,南京地鐵二號線設(shè)立大行宮車站,也為其區(qū)域發(fā)展提供了交通保障。南京市政府也加大了對大行宮區(qū)域的政策支持,如建設(shè)以長江路為主體的歷史文化景觀帶,中國近現(xiàn)代歷史遺址博物館的建設(shè),亮化漢府街美食廣場,建設(shè)曹雪芹故居紀念館,云錦藝術(shù)博物館和紅樓夢文學(xué)館,規(guī)劃建設(shè)鄧府巷商貿(mào)城等。大行宮商務(wù)圈的特點是補充經(jīng)濟,新街口作為南京的”CBD”地區(qū),用地十分緊張,大行宮區(qū)域能夠彌補新街口的商務(wù)空白;珠江路距離大行宮也很近,相對低廉的價格及良好的環(huán)境會吸引珠江路上IT行業(yè)來大行宮區(qū)域辦公。大行宮--長江路商務(wù)圈是珠江路--廣州路商務(wù)圈和新街口--洪武路商務(wù)圈兩大商圈的有利補充,是聯(lián)系兩者的紐帶,大行宮區(qū)域改造完成以后,大行宮--長江路商務(wù)圈、珠江路--廣州路商務(wù)圈、新街口--洪武路商務(wù)圈就會在南京市中心區(qū)域就會形成一個大的聯(lián)動發(fā)展區(qū)域,三個區(qū)域在經(jīng)濟發(fā)展商各有側(cè)重,但又相互補充,以聯(lián)動效應(yīng)帶來南京新一輪的經(jīng)濟發(fā)展。

大行宮--長江路商務(wù)圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案名完工時間均價元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點開發(fā)商日月大廈.45600商住1－4裙樓4－28商住3.2萬M2太平南路和中山東路交界處西南中南置業(yè)慶盛地產(chǎn)國際貴都.810000(寫字樓)綜合5裙樓2座塔樓為46層25層10萬M2太平南路與中山北路交匯處泛亞集團新鋪發(fā)展華泰證券大廈現(xiàn)房8900辦公28層,地下2層5.8萬M2中山東路90號新地房地產(chǎn)長安國際.96700商住304.4萬㎡中山東路南京奧勃爾

3.2.4.2價格分布3.2.5河西商務(wù)區(qū)3.2.5.1地理分布狀況及特點河西新城區(qū)中央商務(wù)區(qū)是河西新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的核心,位于江東南路以東,經(jīng)四東路以西,北起振興路,南至緯九路,占地1平方公里,建筑總面積160萬平方米,其整體規(guī)劃已經(jīng)經(jīng)過權(quán)威專家組的論證評審,根據(jù)規(guī)劃,南京市政府決心在5－將河西打造成為居家、就業(yè)、運動、商務(wù)、休閑、旅游一體化的南京市副中心。河西商務(wù)中心短期內(nèi)還未形成氣候,但從長遠區(qū)域發(fā)展來看,河西商務(wù)中心區(qū)的發(fā)展前景相當(dāng)可觀,代表物業(yè)為金鷹漢中新城、創(chuàng)新濱江廣場、文薈大廈等。

河西商務(wù)區(qū)樓盤基本數(shù)據(jù)表案名完工時間均價元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點開發(fā)商創(chuàng)新濱江廣場.45200辦公5層濱江廣場2幢28層商務(wù)樓10.4萬M2草場門大街和江東路交匯處南京建鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江蘇新端華房地產(chǎn)實業(yè)有限公司

文薈大廈現(xiàn)房5000辦公18層2.8萬M2草場門大街101號江河房產(chǎn)

第四章．南京商業(yè)市場分析第一節(jié)．當(dāng)前商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展趨勢南京市全年零售總額大幅拉升,增長速度再創(chuàng)近年新高,居民消費升級特征明顯,住房、汽車、通訊、教育和健康成為消費的主要熱點;六大商貿(mào)集團(蘇寧、蘇果、新百、中央、五星、朗馳)加快向全國及周邊地區(qū)擴張、輻射,龍頭企業(yè)發(fā)展勢頭迅猛,;連鎖經(jīng)營形成了由市中心依次向居民小區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、郊縣和市外的放射性拓展之勢,