房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

第四章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃【教學目的】通過本章教學，使學生明確房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型與特點，掌握房地產(chǎn)投資方向與時機的選擇，了解房地產(chǎn)開發(fā)場地選擇，房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位?！局攸c難點】房地產(chǎn)投資的利弊、房地產(chǎn)投資的風險、區(qū)位的內(nèi)涵。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型與特點一、住宅開發(fā)項目㈠居住建筑的類型1、別墅風景區(qū)或郊區(qū)建造的供修養(yǎng)的住所。別墅是獨立房屋、低層住宅、有院落。別墅更多的是滿足社會心理意識。聯(lián)排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅：不是真正的別墅。2、獨立住宅有獨立庭院的房屋。四合院3、聯(lián)排住宅低層住宅，每單元一戶，有共同山墻。4、城鎮(zhèn)住宅townhouse城鎮(zhèn)中建造的多層或低層住宅。5、公寓apartment包含許多單元的建筑物。復式公寓、花園公寓、單間公寓6、普通住宅經(jīng)濟屬性㈡住宅開發(fā)項目的特點1、市場潛力大2、開發(fā)投資風險相對小3、多元化的市場需求4、對開發(fā)商投資能力要求低二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè)開發(fā)項目㈠寫字樓及其分類1、定義寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑。政府辦公樓一般不計算。2、分類⑴甲級寫字樓

建筑物理狀況良好，完善的物業(yè)管理服務。⑵乙級寫字樓⑶丙級寫字樓3、考慮因素區(qū)位、交通便利、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、物業(yè)管理、設備㈡零售商業(yè)物業(yè)及其分類根據(jù)吸引顧客的地領域范圍大小和主要租戶銷售商品分：

街區(qū)購物中心

社區(qū)購物中心

區(qū)域性購物中心

超區(qū)域性購物中心㈢寫道字樓繳與零捎售商厚業(yè)物梁業(yè)開四發(fā)項厚目的捷特點1、寫殼字樓滲物業(yè)樓開發(fā)鼻項目背的特夸點⑴開茅發(fā)商親的長灘期投茶資能火力⑵寫節(jié)字樓餐的設的計發(fā)裝展趨面勢⑶寫學字樓伏的選主址2、零昏售商達業(yè)物躺業(yè)開役發(fā)項敵目的看特點⑴零董售商衰業(yè)物吳業(yè)的內(nèi)市場目范圍島主錯要區(qū)盞域、絕次要規(guī)區(qū)域疑、市染場邊音界⑵長信期投假資能蘇力⑶招而商能繼力根據(jù)娛客戶浮，特壇別是脫主要耳客戶蟻（主董力店盼）的圓要求銳分割奏空間⑷物店業(yè)管呆理水生平⑸交誘通狀波況律客流⑹復貢合開怒發(fā)脾零售況商業(yè)片、寫撈字樓靠、酒拘店三、飼其他襯類型旺的開續(xù)發(fā)項漂目㈠旅跳游度序假村杯開發(fā)滴項目1、分白類⑴按違地域余分昨海濱巴型、界湖泊小型、扔山地質(zhì)型、瓦溫泉夫型、構鄉(xiāng)村乖型、喇城市蘆型夫承德可避暑厚山莊建、戴辯維營逆古喉羅馬攻、古究希臘⑵按鐮功能嘴分康體藝型、娛樂訊型、會議擋型、賭博刑型2、旅著游度扎假村猜與酒塊店差磁異⑴服烈務對擱象不眾同體⑵地阿理位淺置不胞同饅⑶服淡務內(nèi)孫容不摧同流⑷建蚊筑、置裝修侄風格練不同㈡工置業(yè)物撲業(yè)開糊發(fā)項到目1、分撕類重工洽業(yè)廠限房秩輕工綠業(yè)廠答房桐高新貸技術猾產(chǎn)業(yè)餓廠房擠研凝究發(fā)銅展用遠房（蜂寫字法樓）2、開熟發(fā)區(qū)憐位工業(yè)科園區(qū)3、使際用對諷象招商誓定芝制㈢土減地一賓級開貿(mào)發(fā)第二槽節(jié)魂房地面產(chǎn)投蛾資方蓬向與孔時機拍的選般擇一、針房地貍產(chǎn)投采資類罰型㈠房統(tǒng)地產(chǎn)宅直接傭投資1、房貞地產(chǎn)兄開發(fā)默投資致通連過購酷買土足地、討規(guī)劃灑設計承、施摘工建述造過乞程，夠建成考可滿飾足某健種需愉要的消房屋勾及其再附屬薄建筑貝物。晝一洲般是誘短期臣。2、房湖地產(chǎn)涼置業(yè)交投資踏購蔬買他顛人的敏房屋澡。㈡房皆地產(chǎn)僵間接優(yōu)投資1、購羊買房棟地產(chǎn)洞企業(yè)經(jīng)股票址、債礙券2、投認資房雁地產(chǎn)辛投資折信托慨基金3、購縱買抵煩押貸牧款證滿券二、林房地俊產(chǎn)投秤資的塌利弊㈠房制地產(chǎn)六投資數(shù)的利估益1、高狹收益2、稅腦務處嘴理3、金身融貸劑款4、保臉值：暗抵消勿通貨倒膨脹物的影跌響5、提賺高投答資者餡信用消。㈡房脆地產(chǎn)逆投資易的弊決端1、變親現(xiàn)性盞差2、投佩資額哄大3、投面資周且期長4、管粉理問喂題：星專業(yè)顯知識浮、經(jīng)騾驗三、秘房地棄產(chǎn)投桃資的鎖風險㈠房灑地產(chǎn)椅投資秤風險資金皮的安克全性片收朗益的算可靠春性勞變現(xiàn)子性涉管理斷的復片雜性㈡風魯險分懂類1、系堅統(tǒng)風具險通貨及膨脹肉市疑場供貢求摧市場涼周期忙變是現(xiàn)真利率扒政笨策拆政治棉或取然損殖失2、個倘別風找險收益棟現(xiàn)金嗽流風錫險：啦收益娘的穩(wěn)敲定性癥經(jīng)他營費鋤用風期險勿資本埋價值澡風險蝕機服會成鹽本風障險應時間截風險訓持蓬有期搖風險四、大風險鄰對房商地產(chǎn)舉投資瞧的影斜響1、根英據(jù)項蒙目風爹險確躬定投版資收賓益水拐平年物業(yè)革類型2、根她據(jù)風杠險管謀理能飾力選葛擇投呈資方變向?qū)⒁?guī)避歡、控歡制、掘轉(zhuǎn)移將風險系：投旱資組冤合3、根旦據(jù)風釀險周沫期變業(yè)化特色點把源握投績機時條機吩景咐氣循們環(huán)第三黃節(jié)留房話地產(chǎn)畏開發(fā)巨場地僻選擇一、粉區(qū)位饑的內(nèi)哭涵㈠定擔義1、狹皇義：潛地理倆位置2、廣景義：爺社會索、經(jīng)腳濟、盞自然體環(huán)境㈡區(qū)支位的服重要但性：1、競社爭：拐現(xiàn)在起，進獸行時2、發(fā)昂展：伶從現(xiàn)窄在到連未來械，未委來二、錄影響甘房地基產(chǎn)開丑發(fā)場剖地選報擇的荷要素榴分析㈠區(qū)濾位分崇析崗成熟勉地段左新扒開發(fā)僵區(qū)域㈡場何地分矮析地塊取大小泡、形伍狀、鵲地質(zhì)培與地規(guī)形條磨件、就臨街裂狀況企、基盟礎設捉施水憶平、魔利用嚼現(xiàn)狀配、分父區(qū)管者制㈢開勉發(fā)潛絞力分掛析1、技竹術2、規(guī)疊劃挽規(guī)劃畏創(chuàng)造森價值3、資糖金㈣土化地使賤用權裕的獲間取難易㈤影盡響場范地選跨擇的鈴因素褲匯總1、城永市規(guī)片劃2、自裹然特窩性3、基今礎設桑施4、交慕通條撞件5、停手車條恒件6、環(huán)禍境7、公絞共服斃務設記施8、當捉前土牽地使帶用者溝態(tài)度9、土潤地價妹格10、供頁求關言系三、百不同斧類型多房地筐產(chǎn)項掠目對語位置眼的特彩殊要識求㈠居僚住項煙目1、階泰層豪華啞、普通途、低收映入2、因耳素⑴基課礎設鳴施與合公共怠配套猴設施⑵交招通公共拍交通私人御交通⑶自秩然環(huán)捏境⑷人濾文素暗質(zhì)㈡辦怒公樓1、周姻圍商張業(yè)設毛施2、易子接近冰性3、周臨圍土攝地利忠用㈢零產(chǎn)售商靈業(yè)1、交圍通便符捷程晃度2、大和型商蹤蝶業(yè)零肥售項反目所壘在項提目的建區(qū)域擦購買丈力3、商詳業(yè)聚怕集程披度與沃競爭苦程度㈣工妖業(yè)項匹目（略偽）第四喝節(jié)電房瞞地產(chǎn)座產(chǎn)品律功能盯定位一、糾房地知產(chǎn)產(chǎn)恰品功畏能的批特點㈠功奇能定奧義產(chǎn)品槽的效軍用。㈡房陸地產(chǎn)安產(chǎn)品豬功能唐分類1、按粗性質(zhì)禿分⑴使沖用功退能⑵美掙學功抗能2、按嗎重要局程度賞分⑴基米本功鴨能——居住痛、辦班公乓⑵輔說助功逃能——生活監(jiān)、辦癢公配以套迷⑶社微會功魔能——身份猾地位㈢房喜地產(chǎn)龜產(chǎn)品印功能逃特點基本參功能羊與輔蟻助功游能重飯要性即對比嫌變遷殖，反映抱社會藥變遷功能倆調(diào)整薄難度忙大二、豎房地且產(chǎn)產(chǎn)膚品功嘩能定粘位的貫含義蔬及重裙要性㈠房倆地產(chǎn)圓產(chǎn)品僻功能嚷定位嗽的含稈義在目飯標市神場選惜擇和追市場選定位尿基礎贊上，宏根據(jù)拔潛在欲的目宏標消嘆費者皺使用顧需求隆的特鄉(xiāng)豐征，音對擬曠提供痛的房瞧地產(chǎn)強產(chǎn)品糟應具蛙備的旦基本盆功能娛和輔調(diào)助功甚能做取出具更體規(guī)享定的鋒過程㈡重伏要性1、是宅否被娘市場欄接受渠海差南十紙八怪目，民睬工住鋼在別