泉盛置地航天基地住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告

泉盛置地集團(tuán)西安公司2013年12月西安航天基地住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告

目錄內(nèi)部資料注意保密2一、項(xiàng)目概況二、城市分析三、市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目定位五、經(jīng)濟(jì)分析六、開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目亮點(diǎn)31.區(qū)域戰(zhàn)略定位高：屬?lài)?guó)家級(jí)民用航天專(zhuān)業(yè)化經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。2.地段核心，配套優(yōu)越：地段屬區(qū)域內(nèi)行政和經(jīng)濟(jì)商業(yè)中心區(qū)的核心位置。項(xiàng)目緊臨西安交大附中附小（五大名校之一）、占地20萬(wàn)平米星河中央公園和地鐵4號(hào)線(xiàn)。3.土地資源稀缺：開(kāi)發(fā)區(qū)（一期）范圍內(nèi)基本已無(wú)住宅用地供應(yīng)，本項(xiàng)目土地資源顯得尤為稀缺。4.場(chǎng)地平整：宗地現(xiàn)狀條件良好，土地平整，無(wú)拆遷，現(xiàn)可提前入場(chǎng)進(jìn)行施工準(zhǔn)備。5.高溢價(jià)潛力：區(qū)域?yàn)槲靼哺呱凶≌l(fā)展區(qū)，借助項(xiàng)目稀缺的配套資源優(yōu)勢(shì)，可大幅提升項(xiàng)目溢價(jià)能力。6.合作方背景優(yōu)勢(shì)：合作方與省、市、區(qū)三級(jí)政府關(guān)系密切，項(xiàng)目可得到更多的政府資源支持。一、項(xiàng)目概況－基本信息項(xiàng)目名稱(chēng)西安航天基地住宅（學(xué)區(qū)房）項(xiàng)目地理區(qū)位城南國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地一期核心區(qū)。西至神舟四路、北至規(guī)劃路、東至神舟大道、南至規(guī)劃路和陜西省廣播電視臺(tái)用地。規(guī)劃用地面積296畝可建設(shè)用地面積296畝規(guī)劃用地性質(zhì)住宅用地規(guī)劃容積率≤3.24湖濱路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路神舟四路神舟大道本項(xiàng)目基地陜西省電視臺(tái)用地交大附中交大附小一、項(xiàng)目概況－宗地區(qū)位項(xiàng)目位于西安主城區(qū)東南部西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地（一期）核心區(qū)。城南是西安傳統(tǒng)的文化、科教、生態(tài)旅游區(qū)，也是西安的高尚居住區(qū)。高新區(qū)、曲江新區(qū)、航天基地等新興開(kāi)發(fā)區(qū)的迅速發(fā)展不斷拉大城市骨架，城南區(qū)域已逐漸成為西安市新的城市功能區(qū)。西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地成立于2006年，是我國(guó)唯一的國(guó)家級(jí)航天專(zhuān)業(yè)化經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)?；乇苯訃?guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)曲江、南臨常寧旅游休閑區(qū)、向西至大學(xué)城和高新區(qū)（二期），是西安中心城區(qū)發(fā)展的重要輻射地之一。宗地向北距西安市中心僅13公里，距南二環(huán)約9.5公里。車(chē)行5分鐘進(jìn)入曲江核心區(qū)，30分鐘進(jìn)入高新區(qū)，50分鐘可達(dá)西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)。軌道交通2號(hào)線(xiàn)、4號(hào)線(xiàn)（2017年建成）穿越基地。5西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地（86.65平方公里）曲江新區(qū)大學(xué)城常寧旅游休閑區(qū)高新區(qū)西咸新區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)際港務(wù)區(qū)閻良航空基地本案一期二期高新區(qū)(二期）項(xiàng)目地處西安城南傳統(tǒng)文化、教育、旅游和高尚居住區(qū)。區(qū)域定位高、起點(diǎn)高，極具發(fā)展?jié)摿?。一、?xiàng)目概況－交通條件神舟四路：宗地西邊界，二級(jí)主干道，該路為雙向4車(chē)道，向北接芙蓉西路直達(dá)曲江新區(qū)、城內(nèi)區(qū)。神舟大道：宗地東邊界，一級(jí)主干道，該路為雙向6車(chē)道，是區(qū)域南北向重要的聯(lián)系通道。東長(zhǎng)安街：一級(jí)主干道，分為兩條道路，每條道路5個(gè)車(chē)道。是區(qū)域東西向最重要的聯(lián)系通道，也是規(guī)劃區(qū)連接高速公路的唯一出口。向西直抵長(zhǎng)安城區(qū)、西部大學(xué)城、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。雁塔南路：一級(jí)主干道，區(qū)域規(guī)劃景觀軸。向北經(jīng)大唐不夜城商業(yè)區(qū)、歷史文物景點(diǎn)大雁塔等客流密集區(qū)至城內(nèi)區(qū)。繞城高速：宗地向北約4公里處，可經(jīng)包茂高速、京昆高速、滬陜高速等通達(dá)周邊區(qū)市。經(jīng)機(jī)場(chǎng)高速車(chē)行50分鐘達(dá)西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)。地鐵4號(hào)線(xiàn)：途徑本項(xiàng)目，于宗地西北側(cè)和東南側(cè)分別設(shè)立航創(chuàng)路站和神舟大道站。目前已全線(xiàn)開(kāi)工，預(yù)計(jì)于2017年開(kāi)通運(yùn)營(yíng)。地鐵4號(hào)線(xiàn)是西安地鐵骨干線(xiàn)路，先后通過(guò)雁塔區(qū)、碑林區(qū)、新城區(qū)、未央?yún)^(qū)等4個(gè)行政區(qū)，連通航天產(chǎn)業(yè)基地、曲江新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)等3個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。6宗地對(duì)內(nèi)、對(duì)外交通便捷，道路條件良好，通達(dá)性極佳。雙地鐵穿越基地，兩大站點(diǎn)途經(jīng)宗地。南二環(huán)路繞城高速神舟大道西部大道東長(zhǎng)安街曲江大道神舟四路長(zhǎng)安路長(zhǎng)安立交曲江立交韋曲立交大雁塔航天大道包茂高速地鐵4號(hào)線(xiàn)雁塔南路地鐵2號(hào)線(xiàn)南三環(huán)路本案地鐵站地鐵站一、項(xiàng)目概況－周邊配套項(xiàng)目緊鄰航天基地行政、經(jīng)濟(jì)商業(yè)和景觀中心，配套齊全，生態(tài)休閑，屬高尚居住聚集區(qū)。7市政配套：本項(xiàng)目基本具備“七通”條件。休閑娛樂(lè)：星河中央公園占地300余畝，位于本項(xiàng)目西北側(cè)，已于2010年6月開(kāi)工建設(shè)，2013年12月開(kāi)園。星河運(yùn)動(dòng)公園占地140畝，位于本項(xiàng)目西北側(cè)約1.5公里處，已于2010年1月開(kāi)工建設(shè)，2013年12月開(kāi)園。教育：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有航天中學(xué)、航天小學(xué)、富力城黃河國(guó)際小學(xué)等。本項(xiàng)目南側(cè)即為省重點(diǎn)西安交大附小、附中，本項(xiàng)目教育資源優(yōu)勢(shì)顯著。醫(yī)療：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有航天醫(yī)院。在建西安市人民醫(yī)院為三級(jí)甲等綜合醫(yī)院，位于本項(xiàng)目東北側(cè)約3公里處，一期建面10.23萬(wàn)方，計(jì)劃于2014年底建成投入使用。商業(yè)：未來(lái)區(qū)域商務(wù)和商業(yè)中心集中于本項(xiàng)目北側(cè)，東長(zhǎng)安街南側(cè)區(qū)域。以航天基地管委會(huì)為中心，集中建設(shè)企業(yè)總部基地、高星級(jí)酒店、大型集中商業(yè)配套等。本項(xiàng)目基地交大附小交大附中管委會(huì)住宅小區(qū)星河中央公園星河運(yùn)動(dòng)公園陜西省電視臺(tái)雁塔南路航創(chuàng)路東長(zhǎng)安街神舟大道神舟大道站管委會(huì)新址中國(guó)航天五院中國(guó)電力投資集團(tuán)神舟四路公共綠地航創(chuàng)路站商業(yè)地塊住宅地塊陜煤集團(tuán)管委會(huì)熱力公司地方電力配套酒店配套酒店一、項(xiàng)目概況－周邊重大利好規(guī)劃交大附中、小學(xué)：陜西省重點(diǎn)中小學(xué)航天基地分校，占地233畝，138個(gè)教學(xué)班8000人規(guī)模。學(xué)校擬于2014年9月啟動(dòng)招生和投入使用。因?qū)W校由本項(xiàng)目合作方投資建設(shè)和后期運(yùn)營(yíng)，本項(xiàng)目擁有獨(dú)家教育資源優(yōu)勢(shì)。地鐵4號(hào)線(xiàn)：兩個(gè)站點(diǎn)（航創(chuàng)路站、神州大道站）途徑本項(xiàng)目，向北直達(dá)市中心商業(yè)區(qū)、火車(chē)站等。計(jì)劃于2017年建成通車(chē)。尖端產(chǎn)業(yè)入駐：本項(xiàng)目周邊入?yún)^(qū)企業(yè)包括陜煤集團(tuán)總部、中電投西北分公司、中國(guó)航天五院、陜西省電視臺(tái)等多家國(guó)家級(jí)研究機(jī)構(gòu)和大型國(guó)有企業(yè)。大量尖端產(chǎn)業(yè)支撐和高素質(zhì)人群引入大幅提升本項(xiàng)目溢價(jià)能力。星河中央公園：占地300余畝，主要建設(shè)人工湖、航天體驗(yàn)館、公園景觀及配套設(shè)施等。星河運(yùn)動(dòng)公園：占地約140畝，將集中布置室內(nèi)體育會(huì)所區(qū)，高爾夫練習(xí)區(qū)，足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)和大眾休閑體育區(qū)學(xué)區(qū)房、地鐵房、公園房三大優(yōu)勢(shì)齊聚項(xiàng)目，大量尖端產(chǎn)業(yè)和人才的引入提升項(xiàng)目溢價(jià)能力。8本項(xiàng)目基地交大附小交大附中管委會(huì)住宅小區(qū)星河中央公園星河運(yùn)動(dòng)公園陜西省電視臺(tái)雁塔南路航創(chuàng)路航創(chuàng)路站東長(zhǎng)安街神舟大道神舟大道站管委會(huì)新址中國(guó)航天五院中國(guó)電力投資集團(tuán)神舟四路公共綠地商業(yè)地塊住宅地塊陜煤集團(tuán)管委會(huì)熱力公司地方電力配套酒店配套酒店一、項(xiàng)目概況－周邊配套（圖）本項(xiàng)目西側(cè)-管委會(huì)住宅小區(qū)（在建）本項(xiàng)目東側(cè)-中國(guó)航天五院（在建）星河中央公園鳥(niǎo)瞰圖（在建）陜煤集團(tuán)總部鳥(niǎo)瞰圖（在建）中國(guó)兵器第206研究所航天基地管委會(huì)9一、項(xiàng)目概況－宗地四至宗地四至：西邊界：神舟四路（二級(jí)主干道，雙向4車(chē)道）北邊界：規(guī)劃路（20m）東邊界：神舟大道（一級(jí)主干道，雙向6車(chē)道）南邊界：規(guī)劃路（20m）2.地上現(xiàn)狀：地面平整，無(wú)待拆遷建筑。宗地四周無(wú)遮擋建筑。3.宗地紅線(xiàn)外現(xiàn)無(wú)任何不利因素（高架、高壓線(xiàn)、變電站、垃圾處理廠等）。宗地周邊道路條件良好，通達(dá)性極高；地上現(xiàn)狀良好，地面平整無(wú)拆遷。10規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路神舟四路神舟大道湖濱路西邊界-神舟四路東邊界-神舟大道宗地現(xiàn)狀一、小結(jié)地處城南航天基地（一期）核心區(qū)域，屬高尚住宅區(qū)，學(xué)校、公園、地鐵、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)齊聚，極具開(kāi)發(fā)價(jià)值。區(qū)域戰(zhàn)略定位起點(diǎn)高，國(guó)家良好的扶持政策，以及大量尖端產(chǎn)業(yè)的引入，區(qū)域經(jīng)濟(jì)正高速發(fā)展。宗地現(xiàn)狀良好，地上無(wú)不利因素影響，土地目前處在價(jià)值洼地，極具稀缺性。8000在校生人數(shù)規(guī)模的省重點(diǎn)交大附中、小學(xué)毗鄰，獨(dú)家享有教育資源優(yōu)勢(shì)，大幅利好項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升。周邊道路狀況良好，通達(dá)性極佳，骨干線(xiàn)路地鐵4號(hào)線(xiàn)兩大站點(diǎn)途經(jīng)宗地，交通便捷性極高。周邊市政、生活配套完善，兩大公園圍繞、商業(yè)中心緊鄰、醫(yī)療條件完備。入?yún)^(qū)企業(yè)以國(guó)家級(jí)研究機(jī)構(gòu)和大型國(guó)企為主。大量高素質(zhì)、高收入人群的引入將大幅提升區(qū)域購(gòu)買(mǎi)能力和項(xiàng)目溢價(jià)能力。11

目錄內(nèi)部資料注意保密12一、項(xiàng)目概況二、城市分析三、市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目定位五、經(jīng)濟(jì)分析六、開(kāi)發(fā)計(jì)劃二、城市分析－經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)地理區(qū)位地處關(guān)中平原中部，總面積10108平方公里城市定位國(guó)際現(xiàn)代化大都市行政區(qū)劃9個(gè)市轄區(qū)：新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋、閻良、臨潼、長(zhǎng)安。4個(gè)縣：周至、藍(lán)田、戶(hù)縣、高陵。常住人口至2011年末為851.34萬(wàn)人。過(guò)去5年年均常住人口流入約為5.67萬(wàn)人。年度2005200620072008200920102011復(fù)合增長(zhǎng)率12年上半年同比增長(zhǎng)GDP總量（億元）127014501737219027193241386420.4%183311.2%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）962810,90512,66215,20718,96322,24425,98119.4%14,71314.6%社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）666776922115413811611193518.0%104815.4%固定資產(chǎn)投資（億元）83510671435190625003251335226.1%172426.9%13二、城市分析－主城區(qū)規(guī)劃及發(fā)展方向總體規(guī)劃“加快推進(jìn)西咸一體化建設(shè)，著力打造西安國(guó)際化大都市”。一軸大都市南北主軸帶：由南向北串接曲江國(guó)際會(huì)展中心、曲江國(guó)際文化藝術(shù)中心、皇城商貿(mào)旅游中心、大明宮國(guó)家遺址公園、西安行政中心、金融商務(wù)中心、體育中心七大中心區(qū)。一河大都市渭河濱水核心區(qū)帶：由西至東串接澇渭生態(tài)濕地、咸陽(yáng)湖生態(tài)水景公園、灃渭生態(tài)濕地、CBD核心水景區(qū)、灞河入渭國(guó)家級(jí)濕地公園、涇渭生態(tài)濕地。兩帶秦嶺生態(tài)風(fēng)光帶渭北帝陵風(fēng)光帶西安市主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)圖14渭北帝陵風(fēng)光帶秦嶺生態(tài)風(fēng)光帶大都市渭河濱水核心區(qū)帶大都市南北主軸帶本案大城市南北主軸帶二、城市分析－西安城市戰(zhàn)略構(gòu)架15“五區(qū)一港兩基地”五區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子信息、先進(jìn)制造、生物醫(yī)藥和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以商用汽車(chē)、電力電子、食品飲料、新材料產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。浐灞生態(tài)區(qū)國(guó)家生態(tài)區(qū)，區(qū)域性金融、商務(wù)、會(huì)展、商貿(mào)中心。曲江新區(qū)以文化旅游、會(huì)展創(chuàng)意、影視演藝、出版?zhèn)髅降犬a(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的文化產(chǎn)業(yè)。西咸新區(qū)西咸都市圈主城功能新區(qū)一港西安國(guó)際港務(wù)區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)物流。兩基地國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地以民用航天技術(shù)應(yīng)用為主，同時(shí)發(fā)展新能源、新材料、信息技術(shù)、裝備制造等。閻良國(guó)家航空產(chǎn)業(yè)基地航空產(chǎn)業(yè)，即整機(jī)制造、零部件加工、航空新材料、維修改裝培訓(xùn)等。皇城發(fā)展區(qū)開(kāi)發(fā)新區(qū)布局圖西咸新區(qū)“五區(qū)一港兩基地”的城市戰(zhàn)略架構(gòu)，拉動(dòng)和輻射西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促使西安城市規(guī)模迅速擴(kuò)張。二、窗城市狀分析商－國(guó)舅家民襪用航致天產(chǎn)慘業(yè)基漏地區(qū)位&面積西安城區(qū)東南部，規(guī)劃總面積86.65平方公里，其中一期規(guī)劃23.04平方公里。功能定位以航天民用產(chǎn)業(yè)為主、軍民結(jié)合的航天科技產(chǎn)業(yè)基地和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)(a)以衛(wèi)星及衛(wèi)星應(yīng)用、航天特種技術(shù)應(yīng)用、航天電子信息為主導(dǎo)的民用航天產(chǎn)業(yè)。(b)以太陽(yáng)能光伏和半導(dǎo)體照明為主導(dǎo)的新能源、新材料產(chǎn)業(yè)。(c)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)。一期規(guī)劃區(qū)研發(fā)區(qū)雁塔南路兩側(cè)和東長(zhǎng)安街南側(cè)，為航天科技創(chuàng)新和航天科技產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化構(gòu)件了一流的研發(fā)平臺(tái)。工業(yè)區(qū)東長(zhǎng)安街北側(cè)和東南區(qū)域，為衛(wèi)星及衛(wèi)星應(yīng)用、太陽(yáng)能光伏和半導(dǎo)體照明等產(chǎn)業(yè)搭建最具成長(zhǎng)性的產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展平臺(tái)。核心區(qū)東長(zhǎng)安街南側(cè)，航天基地的運(yùn)營(yíng)中樞，打造高效便捷，與國(guó)際接軌的現(xiàn)代服務(wù)區(qū)和總部企業(yè)聚集區(qū)。公園區(qū)區(qū)域核心位置，主要分布三個(gè)以航天科普教育和休閑娛樂(lè)為主題的公園，彰顯航天特色。居住區(qū)北部和西南部，主要建設(shè)和諧的鄰里社區(qū)，打造高品質(zhì)基礎(chǔ)教育體系，打造公立高端醫(yī)療保障體系。16西安衫國(guó)家刪民用胸航天膠產(chǎn)業(yè)廊基地烈于20扶06年11月成立露。20拾10年6月，茂基地美被國(guó)粱務(wù)院撇正式廟批復(fù)炊為國(guó)炭家級(jí)遞陜西率航天蝕經(jīng)濟(jì)頭技術(shù)榮開(kāi)發(fā)場(chǎng)區(qū)，爹成為我國(guó)及唯一見(jiàn)的國(guó)摘家級(jí)疫航天艘專(zhuān)業(yè)月化經(jīng)拆濟(jì)技襖術(shù)開(kāi)偵發(fā)區(qū)值。中小學(xué)本案核心區(qū)航天飲基地貌一期歸規(guī)劃啦圖17二、尊城市追分析較－國(guó)掀家民炮用航墳天產(chǎn)醒業(yè)基花地航天基地一期入?yún)^(qū)企業(yè)西安航天基地主要入?yún)^(qū)企業(yè)衛(wèi)星及衛(wèi)星應(yīng)用產(chǎn)業(yè)航天五院西安分院、中國(guó)衛(wèi)星通信集團(tuán)公司、中國(guó)東方紅衛(wèi)星股份有限公司、總參測(cè)繪研究所、中國(guó)科學(xué)院國(guó)家授時(shí)中心、北京航天航空大學(xué)科技園、中煤地質(zhì)航測(cè)遙感局等10余家單位。航天特種技術(shù)應(yīng)用產(chǎn)業(yè)中國(guó)兵器北方雷達(dá)電子科技集團(tuán)、長(zhǎng)遠(yuǎn)電子、雷通科技、陜西省核工業(yè)地質(zhì)局、陜西紅旗民爆集團(tuán)等10余家單位。新能源和新光源產(chǎn)業(yè)中國(guó)電力投資集團(tuán)公司、西安陽(yáng)光新能源公司、陜西神光新能源公司、西安南亞半導(dǎo)體照明有限公司等20余家規(guī)模企業(yè)。本案二、閑城市付分析槽－國(guó)墻家民瘡用航綠天產(chǎn)薪業(yè)基滔地18航天返基地刑二期憐規(guī)劃省圖二期擠規(guī)劃嫌區(qū)規(guī)劃臨面積63翻.6瓜1平方莫公里閑，主概要延揚(yáng)伸一障期規(guī)猜劃產(chǎn)褲業(yè)承凝載功釣?zāi)?，廟規(guī)劃慨包括物：航天作特種烘產(chǎn)業(yè)悅應(yīng)用忌產(chǎn)業(yè)載園；衛(wèi)星削測(cè)控聚產(chǎn)業(yè)巖園；新能獸源及周新材跡料產(chǎn)凳業(yè)園形；航天題空間牌信息塑產(chǎn)業(yè)厘園等破。由左班圖可眼見(jiàn)，防航天饞基地蛾二期膽規(guī)劃必區(qū)以稱(chēng)工業(yè)澇、科芝研和滋倉(cāng)儲(chǔ)服用地暑為主瘡，配君套少欄量住傅宅、謠商業(yè)穩(wěn)、教鍛育和貓其他梢性質(zhì)喉用地確。目錄內(nèi)部擋資料在注渴意保朽密19一、窗項(xiàng)目樂(lè)概況二、椅城市栗分析三、田市場(chǎng)營(yíng)分析四、暑項(xiàng)目似定位五、段經(jīng)濟(jì)柏分析六、確開(kāi)發(fā)奇計(jì)劃三、質(zhì)市場(chǎng)規(guī)分析腸－市托場(chǎng)總剛體規(guī)部模西安庫(kù)住宅舟市場(chǎng)單近二噴年維伏持在恒年度11減00萬(wàn)方碧左右勢(shì)成交興水平毅；近二鈴年供姥應(yīng)量夏在28固00萬(wàn)方濕左右肯，供租需兩酬旺，店但嚴(yán)礎(chǔ)重供稍大于便求。20數(shù)據(jù)伐來(lái)源謀：中廈國(guó)房剪產(chǎn)信件息集霸團(tuán)（CR寄IC刃)數(shù)據(jù)等來(lái)源門(mén)：西并安市寶統(tǒng)計(jì)真局、續(xù)中國(guó)灑房產(chǎn)拳信息招集團(tuán)董（CR蹦IC杜)西安芹住宅葉市場(chǎng)潤(rùn)近一枝年供姓求數(shù)步據(jù)顯劃示——基本茄上呈目現(xiàn)供芝大于把求格刪局單位（萬(wàn)㎡）2012年累計(jì)20131月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2013年累計(jì)新上市量1496126.369.763.04120.189910683.394.81197.2164.7205.51329.73成交量1000104.948.5120.74117.6711299.6109.7105.593.1984.4117.321113.5供需比1：0.671：0.831：0.701：1.921：0.981：1.131：0.941：1.321：1.111：0.471：0.511:0.571：0.84均價(jià)6799692768746939697869146832683768527007701768946916根據(jù)裙宗地?cái)r區(qū)位鉆、產(chǎn)非品類(lèi)粗型、胳潛在巡壽客戶(hù)眉來(lái)源會(huì)，鎖古定主竟要競(jìng)?cè)轄?zhēng)板座塊為墾：航天累基地接板塊講和曲鴿江二豬期板肢塊三、串住宅偏市場(chǎng)德分析仔－競(jìng)怕?tīng)?zhēng)板仁塊劃前定21宗地神州四路東長(zhǎng)安街航天大道航天基地板塊雁塔南路區(qū)域角色：崛起中的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)主力產(chǎn)品：高層主力均價(jià)：6000-7000元/m2

主力客群：本區(qū)域客戶(hù)、曲江外溢客戶(hù)；剛需、首改成交面積：約30萬(wàn)m2(2013年)代表項(xiàng)目：富力城曲江南區(qū)板塊區(qū)域角色：全市高端產(chǎn)品密集區(qū)邊緣區(qū)主力產(chǎn)品：高層主力均價(jià)：6500～8000元/m2主力客群：城南客戶(hù)、航天城客戶(hù)及全市對(duì)區(qū)域認(rèn)可客戶(hù)成交面積：約45萬(wàn)m2(2013年)代表項(xiàng)目：中海城、金輝世界城、曲江香都22三、翠住宅笨市場(chǎng)踩分析葬－競(jìng)傭品樓錯(cuò)盤(pán)分羞布三、挺住宅鍵市場(chǎng)燃分析累－競(jìng)殃品樓糧盤(pán)產(chǎn)彩品推部量一忌覽表23項(xiàng)目名稱(chēng)主推產(chǎn)品現(xiàn)價(jià)格元/平米2013銷(xiāo)售量萬(wàn)平米2014推盤(pán)量萬(wàn)平米曲江二期板塊中海城高層8300（含1500精裝修）1516名流印象高層

10天地源曲江香都高層、小高、洋房900078金地藝華年高層7500

48金輝世界城小高、高層

85001010保利春天里高層

6680-785047航天基地板塊富力城高層、別墅高層7200（含1200精裝修）別墅12000-17000（含3000精裝）83卡布奇諾高層620054航天城高層4800510千林郡高層720056智慧谷高層580044觀山悅高層11000（含2000精裝修）78龍湖航天項(xiàng)目洋房、小高、高層預(yù)計(jì)洋房9000萬(wàn)科城高層8500（含1500精裝修）1815雅居樂(lè)高層80001515總計(jì)

107124三、應(yīng)區(qū)域危板塊/產(chǎn)品天競(jìng)爭(zhēng)姑分類(lèi)帝比較重表區(qū)域劃分項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型面積區(qū)間主力戶(hù)型月去化套數(shù)總價(jià)段曲江二期金輝世界城小高層、高層96-145㎡96-129三室45套86-160萬(wàn)中海城高層70-137㎡75-78兩房107-126三房65套56-110萬(wàn)保利?曲江春天里高層79-153㎡80兩房，97-102三房，125四房30套60-125萬(wàn)金地藝華年高層75-130㎡75兩房，95-115三房，135四房30套65-110萬(wàn)天地源曲江香都高層、洋房80-140㎡84兩房，105-120三房28套75-150萬(wàn)長(zhǎng)安板塊雅居樂(lè)?鉑瑯峯高層、小高層85-144㎡85-90三房，94四房85套68-120萬(wàn)萬(wàn)科城洋房、別墅、高層81-143㎡83-85兩房，89-106三房110套70-160萬(wàn)航天城板塊富力城別墅、高層88-260㎡83-88兩房，125-147三房35套60-450萬(wàn)龍湖航天城項(xiàng)目洋房、小高層、高層30-280㎡因項(xiàng)目完全參照香醍系，則85-90兩房，120三房，170平層，210-245躍層——30-260萬(wàn)產(chǎn)品糞競(jìng)爭(zhēng)除：區(qū)弦域產(chǎn)養(yǎng)品競(jìng)檔爭(zhēng)物妙業(yè)類(lèi)寬型組塊合豐哪富，捐以剛哄需、掛首改攏和再明改為疲主，鍋從規(guī)命劃上跡來(lái)看億，航立天城獲板塊窩在打引造改固善型復(fù)產(chǎn)品沖上，脆有著槳明顯棋的潛彩力空燒間三、捧區(qū)域葉板塊/面積泄分析區(qū)域劃分項(xiàng)目名稱(chēng)70以下70-9090-110110-130130-144144-180180-220

220-240240以上航天板塊龍湖航天城項(xiàng)目曲江二期金輝世界城————31.3%15%25.9%27.8%——————中海城——53%37%5%5%————————保利?曲江春天里————33%67%——————————金地藝華年——45%30%15%10%————————天地源曲江香都——19%38%27%6%10%——————長(zhǎng)安板塊雅居樂(lè)?鉑瑯峯18.2%63.9%————3%9.1%3%2.1%0.7%萬(wàn)科城5%35%——35%8%5%5%5%2%面積普分析石：項(xiàng)稻目區(qū)音域成毛交主還力面泰積段妹以?xún)啥攴?8瘋-8孩4㎡、三城房90何-1雹02墳㎡、四懷房12擋0-潮13幸5㎡為主,多為庫(kù)剛需特或首油改的壇產(chǎn)品機(jī)，再偶次改茅善及拋終極僚改善求為市增場(chǎng)空感白點(diǎn)市場(chǎng)賞暢銷(xiāo)血兩房78守-8迫4㎡、名暢銷(xiāo)肥三房90載-1反02㎡、指暢銷(xiāo)賴(lài)四房12嘩0-塘13呆5㎡三、凝區(qū)域閑板塊/案例勝分析龍湖航天城項(xiàng)目以洋致房為販主的竭區(qū)域壘總建劍面10謹(jǐn)6萬(wàn)㎡禍中等屆密度郵生活擦住區(qū)廢，其中商業(yè)億總建叔面12斃.9萬(wàn)㎡紡，辦親公總香建面12題.2萬(wàn)㎡森，住沾宅總邊建面42汁.3萬(wàn)㎡蝴，公魔建1.酒1萬(wàn)㎡C地塊三期A地塊一期B地塊二期商業(yè)及SOHO辦公，SOHO辦公，面積30㎡左右住宅31-33F，面積75-120㎡左右洋房8+1F，面積140-280㎡左右龍湖叮航天規(guī)城項(xiàng)徒目分掃為A/惠B/省C三個(gè)辛地塊如，目誓前將武開(kāi)發(fā)A地塊很（一攪期）搏，以境洋房+高層技為主憂(yōu)，預(yù)晃計(jì)二博期產(chǎn)堪品與君一期默產(chǎn)品壤相似謀，社編區(qū)主串推洋尖房產(chǎn)蛛品，涂預(yù)計(jì)番洋房孫入市斗價(jià)格90盈00元/㎡競(jìng)爭(zhēng)筍點(diǎn)：絮綜合本配套莫，洋遵房專(zhuān)頂家及拐物業(yè)臉品牌繩價(jià)值艱；拆突破驗(yàn)點(diǎn)：照產(chǎn)品鐮差異賀，低旱密品胞質(zhì)項(xiàng)目基本信息容積率3.8占地面積及建面占地180378㎡，規(guī)劃總建面106萬(wàn)㎡，地上68.5萬(wàn)㎡主力產(chǎn)品戶(hù)型區(qū)間SOHO辦公以30-40㎡為主，高層產(chǎn)品以70-120㎡為主，洋房產(chǎn)品以140-280㎡為主產(chǎn)品特征一、二期產(chǎn)品以洋房和高層為主，三期產(chǎn)品以商業(yè)及SOHO辦公為主產(chǎn)品體量商業(yè)12.9萬(wàn)㎡，辦公12.2萬(wàn)㎡，住宅約42.3萬(wàn)㎡，公建1.1萬(wàn)㎡三、連區(qū)域竄板塊/案例鬼分析龍湖趙航天借城產(chǎn)便品：盆復(fù)制忠西安秧浐灞秋龍湖敵香醍搶國(guó)際肢社區(qū)領(lǐng)的產(chǎn)眾品系秒，客螺戶(hù)對(duì)城于龍番湖的益品牌立、產(chǎn)臟品力熊、物遭業(yè)服雕務(wù)和移景觀里方面纖認(rèn)可沒(méi)度較醉高三、鏈區(qū)域郵板塊/案例跨分析客戶(hù)頭對(duì)龍竊湖的些洋房斜產(chǎn)品遙認(rèn)可踐度較潤(rùn)高，稱(chēng)洋房駕產(chǎn)品既的主套流面朽積段洪在14討0-襲28般0㎡之蜘間，滅以市燦場(chǎng)上雨較為爪舒適莖的主軌流面標(biāo)積段閃，高苦于高版層舒壓居產(chǎn)吉品的斃建筑常形式幸，吸演引對(duì)仰低密擱生活烏向往物，但乒總價(jià)朋受限鐘的首姐改或謹(jǐn)再改沉客戶(hù)龍湖咸香堤恐國(guó)際午社區(qū)餐戶(hù)型刻展示——高層貝戶(hù)型二室兼二廳鍋一衛(wèi)85平米三室鄙二廳干二衛(wèi)12潮0平米龍湖差香堤趨國(guó)際屯社區(qū)騾戶(hù)型煌展示——洋房光戶(hù)型花園芽洋房景底躍A2戶(hù)型24勺5平米龍湖極香堤甲國(guó)際鄰社區(qū)糠戶(hù)型繭展示——洋房舟戶(hù)型花園黎洋房趙頂躍A5戶(hù)型23兇0平米龍湖碗香堤碰國(guó)際活社區(qū)頌戶(hù)型罩展示——洋房嚷戶(hù)型花園組洋房朗平層A4戶(hù)型17總0平米產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品細(xì)分面積段（㎡）主力去化總價(jià)段（萬(wàn)）305070100130150180220260300洋房頂?shù)总S200-280平層140-160高層T3/T489-126公寓34-43龍湖革總價(jià)拒段在30巾0-勝24斑0萬(wàn)之飛間，忙可選饑擇主零力面緊積在20圈0-驢28垂0㎡的吳洋房壺頂?shù)讚踯S產(chǎn)減品；渾總價(jià)貪段在12痰0萬(wàn)-1挪36萬(wàn)之蕉間，很可選慣擇面河積在14駕0-艘16育0㎡的伶洋房肢平層錘產(chǎn)品遭；總刮價(jià)段澤在56萬(wàn)-8沾5萬(wàn)之同間，叫可選串擇面彼積在89使-1粘26㎡的劣高層運(yùn)產(chǎn)品毒；總暖價(jià)段35萬(wàn)以盤(pán)內(nèi)，霜可選雜擇34畏-4匯3㎡的初公寓賄產(chǎn)品龍湖異航天堵城項(xiàng)鋒目總月價(jià)段號(hào)與產(chǎn)屋品對(duì)堡應(yīng)的脊客群婆目標(biāo)梁明確珠，涵圓蓋投鏟資客估、地悲緣剛向需客族以及虹區(qū)域極內(nèi)外渡的首嶄改型歪客戶(hù)母為主三、癢區(qū)域耕板塊/案例帝分析三、惠住宅鐵市場(chǎng)朵分析育－競(jìng)是品樓皇盤(pán)客策戶(hù)特西征34說(shuō)明：本粱節(jié)數(shù)希據(jù)來(lái)林源于市場(chǎng)囑調(diào)研通。區(qū)域代表項(xiàng)目客戶(hù)來(lái)源一覽表項(xiàng)目客戶(hù)來(lái)源及特征航天城項(xiàng)目客戶(hù)主要來(lái)源為曲江區(qū)域、航天城、南郊及部分高新區(qū)客戶(hù)。高層、小高層客戶(hù)航天城企業(yè)員工、地緣性客戶(hù)較多，主要為剛需及養(yǎng)老型客戶(hù)，他們多為暫不具備購(gòu)買(mǎi)公司福利房的員工，多作為婚房需要。洋房產(chǎn)品客戶(hù)多為全市私企老板、高級(jí)白領(lǐng)，部分為航天城企業(yè)中高管，職工分房不能滿(mǎn)足他們對(duì)生活品質(zhì)的需求，他們需要更高端的產(chǎn)品，更舒適的戶(hù)型，更精致的社區(qū)環(huán)境。聯(lián)排產(chǎn)品客戶(hù)特征，對(duì)曲江或城南區(qū)域認(rèn)可，但受購(gòu)買(mǎi)力制約，尋求曲江邊緣區(qū)域，愿意通過(guò)距離換環(huán)境提升生活品質(zhì)的客戶(hù)，多為實(shí)力稍弱型私企老板及政界人士，少量航天城企業(yè)高管和管委會(huì)政府人士。曲江新區(qū)代表項(xiàng)目主要為城南、高新區(qū)私企老板、高級(jí)白領(lǐng)及政界人士，輔助為陜北煤、油、氣老板及周邊縣市實(shí)力型私企老板；他們對(duì)曲江環(huán)境較為認(rèn)可，購(gòu)買(mǎi)曲江項(xiàng)目成為身份的標(biāo)簽。西安爪市場(chǎng)具面基炕本平浮穩(wěn)，遺航天倘基地個(gè)作為浪快速弱發(fā)展券的新陡區(qū)，抖區(qū)域鑒地產(chǎn)喪發(fā)展齡潛力蹦巨大閘；中籃高檔柿商品臣房區(qū)飾域空蒜白，嚇未來(lái)俘開(kāi)發(fā)暖機(jī)遇群向好拍。西安圣住宅鍬市場(chǎng)釀近三窗年來(lái)和維持富在千風(fēng)萬(wàn)平惡方成俘交水閱平，純近三事年供師需兩捉旺，雷相對(duì)足一線(xiàn)靈城市隨受調(diào)驚控影接響較潑?。怀悄线_(dá)住宅誘成交09年以相來(lái)一汗直量續(xù)價(jià)位卷居西姿安第撇二，泰曲江辨、航藝天基倉(cāng)地是候全市潮熱點(diǎn)肯區(qū)域紙；通羽過(guò)20求06年入閣駐航滿(mǎn)天基寒地、狼當(dāng)時(shí)貼全市輩唯一天精裝惱項(xiàng)目善富力后城6-箏7年成償功銷(xiāo)同售，辜區(qū)域綱在全帥市影歉響力尤大增挎；該區(qū)熔域產(chǎn)饞業(yè)順冤勢(shì)借洪航天斗基地紗規(guī)劃碼發(fā)展銀機(jī)會(huì)幼及對(duì)扎應(yīng)扶隆持政侍策，祥相關(guān)堪產(chǎn)業(yè)醬踴躍邀相繼呈遷入珠，區(qū)捏域產(chǎn)柱業(yè)鏈鋒和企泡業(yè)規(guī)膚模迅宇速擴(kuò)販大；區(qū)域爛房地挺產(chǎn)產(chǎn)嘩業(yè)則會(huì)剛剛奔起步博，區(qū)束域洋占房、業(yè)別墅兆競(jìng)爭(zhēng)身弱，沃利于治本項(xiàng)爹目建椅立產(chǎn)倚品標(biāo)莖準(zhǔn)和西售價(jià)撕標(biāo)準(zhǔn)駝，進(jìn)骨而建比立區(qū)穗域話(huà)坦語(yǔ)權(quán)憤，從而侮強(qiáng)勢(shì)藥吸納偽區(qū)域取產(chǎn)業(yè)志中高休管和租管委言會(huì)等墓政府特部門(mén)謙相關(guān)政人士炒；同刃時(shí)利臺(tái)用總著價(jià)優(yōu)礎(chǔ)勢(shì)，升吸納仙曲江站外溢連客戶(hù)貓和全隱市其嶄他區(qū)黨域客嫩戶(hù)；該區(qū)菌域主營(yíng)要競(jìng)頁(yè)爭(zhēng)集抗中在驕高層鬧產(chǎn)品則上，辟目前溜區(qū)域藝高層劉大致?tīng)敺譃楹鋈?lèi)砍，一是搖管委鐘會(huì)旗畝下產(chǎn)雞品主育要內(nèi)戲部家刻屬樓艦和低偵價(jià)團(tuán)推購(gòu)，標(biāo)如陜假西地靠方電酒力開(kāi)襲發(fā)的崗曲江蟻觀山嬌悅內(nèi)泉部職膀工房出和航鍋天城昂項(xiàng)目原；二純是尾囑盤(pán)銷(xiāo)擔(dān)售，養(yǎng)售價(jià)詳平穩(wěn)艷跑量貪為主嬸，主竿要以耽富力派城為籃主；翼三是懶新興粗力量情，以鄭龍湖客項(xiàng)目宴為主濤，以益洋房漢及高局層產(chǎn)唇品，冰帶動(dòng)雖整個(gè)概區(qū)域躺市場(chǎng)維上一慘個(gè)新雖臺(tái)階勿；從具炭體區(qū)閑域情逢況來(lái)照看，醉本項(xiàng)貿(mào)目和饒龍湖籌項(xiàng)目萬(wàn)一路勞之隔評(píng)，外昌部環(huán)蹦境基撥本一著致，利占地廉面積售相當(dāng)苦，如腸何能霞?jí)蚺c施其形興成競(jìng)桐爭(zhēng)優(yōu)承勢(shì)，頑在規(guī)宇劃、瘋產(chǎn)品累、配嚷套、滅景觀獸、成削本、禿營(yíng)銷(xiāo)飼上，準(zhǔn)必須慨深入熱研究返市場(chǎng)攤，打準(zhǔn)造核耳心競(jìng)折爭(zhēng)力掉，方鐵能立去于不深敗之戰(zhàn)地。三、現(xiàn)住宅付市場(chǎng)納分析贊－小登結(jié)35目錄內(nèi)部共資料晉注班意保濱密36一、塵項(xiàng)目保概況二、也城市臂分析三、訓(xùn)市場(chǎng)陡分析四、暴項(xiàng)目圍定位五、請(qǐng)經(jīng)濟(jì)釘分析六、綁開(kāi)發(fā)味計(jì)劃四、污項(xiàng)目踐定位蓬－客歡戶(hù)初棒步判吧斷目標(biāo)省客戶(hù)汗初判棵：根據(jù)輕土地核特性茂及市眨場(chǎng)環(huán)罵境，搬項(xiàng)目膏的客圍戶(hù)群兔體是嫂對(duì)區(qū)吹域前催景認(rèn)什可，勞追求仙居住術(shù)品質(zhì)解快速錯(cuò)提高占的客乓戶(hù)群勿體。1.客戶(hù)旱主要透來(lái)源勤：曲江碰新區(qū)淹、高岡新區(qū)駱等城孟市核敗心區(qū)股高房竿價(jià)下攏的外蘋(píng)溢客躬戶(hù)；城南慣范圍誓內(nèi)需偏求客讀戶(hù)；區(qū)域松內(nèi)居愛(ài)住品律質(zhì)改垮善客距戶(hù)，刺距離揉換產(chǎn)襲品升夕級(jí)替陡代；良好悄的發(fā)退展前喜景輻其射外淺圍區(qū)留縣。2.客戶(hù)蟲(chóng)特征纖描述碑：他們遠(yuǎn)是望左子成猴龍的字家長(zhǎng)慌，他率們對(duì)粘學(xué)區(qū)廟房有下強(qiáng)烈頁(yè)的目晌的需殃求；職工腸分房抱不能帝滿(mǎn)足殲他們躬對(duì)生狂活品娘質(zhì)的爐需求鍋，他槐們需民要更俱高端醒的產(chǎn)晝品，辨更舒沃適的度戶(hù)型鋼，更浴精致拼的社診區(qū)環(huán)池境；他們?nèi)f大多旺是中央年中烏產(chǎn)階債層，麗對(duì)居盞住品垃質(zhì)有然更高續(xù)的要城求，月洋房后躍層覽和聯(lián)伍排別責(zé)墅可運(yùn)以滿(mǎn)斷足他免們對(duì)肉生活晚的孜在孜追找求;對(duì)居持住環(huán)展境和符生活像配套鮮有較獲高的裹期望宿和要垃求;追求督產(chǎn)品價(jià)品質(zhì)捉，理犯性消群費(fèi);區(qū)域董集中死的產(chǎn)涂業(yè)特雜點(diǎn)，靠使得知客戶(hù)爺更喜六歡群側(cè)居，攤?cè)ψ又敌?yīng)浩明顯控。3.購(gòu)買(mǎi)糊本項(xiàng)呼目理腐由：高品質(zhì)升級(jí)襯替代陸產(chǎn)品牲，用糊距離沿?fù)Q更市舒適況的產(chǎn)饞品類(lèi)嶺型，肆性?xún)r(jià)牢比高遞；為了直孩子產(chǎn)的上局學(xué)名蛛額投嘉資小伍戶(hù)型叼，為界了孩貸子的坑上學(xué)死方便春進(jìn)行冠新置啄業(yè)；良好墾的產(chǎn)鉆業(yè)規(guī)扛劃支援撐和溉完備敗的生劑活配芽套，內(nèi)醫(yī)療莫商業(yè)旁公園蘭學(xué)校棉一應(yīng)描俱全紛，升配值潛導(dǎo)力不效言而疫喻。項(xiàng)目便臨雙初地鐵躬出口深，區(qū)金域新墓建道賴(lài)路路堅(jiān)況優(yōu)趨良，舉未來(lái)習(xí)交通蟻四通叨八達(dá)反。37項(xiàng)目扔定位淺：航天麗產(chǎn)業(yè)禽基地膛核心豪區(qū)域觸的中確高端微項(xiàng)目頓，配餐套完鹿備的范宜居齡社區(qū)刪。市場(chǎng)段客戶(hù)析構(gòu)成程：區(qū)吹域客驗(yàn)戶(hù)面扶向務(wù)直實(shí)剛球需、耕品質(zhì)框剛需屯、品掌質(zhì)改汗善三件類(lèi)客客戶(hù)朗背景——區(qū)域懸客戶(hù)客戶(hù)類(lèi)型客戶(hù)特征年均收入置業(yè)區(qū)域典型項(xiàng)目置業(yè)關(guān)注點(diǎn)產(chǎn)品需求置業(yè)類(lèi)型企業(yè)中層管理者高新區(qū)的國(guó)內(nèi)及國(guó)際一流企業(yè)的中層管理者，以及政府、國(guó)企的中層領(lǐng)導(dǎo)等，準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí)40-60萬(wàn)高新區(qū)、曲江、浐灞高端高層：融僑城、萊安逸琿；低密產(chǎn)品：西西安小鎮(zhèn)、綠地國(guó)際生態(tài)城；品牌、總價(jià)及升值潛力高性?xún)r(jià)比別墅、躍層洋房別墅夢(mèng)想型、休閑度假型、投資型中端產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)項(xiàng)目中期大量導(dǎo)入的地緣性產(chǎn)業(yè)客戶(hù)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)各企業(yè)中端白領(lǐng)階層15-40萬(wàn)航天城周邊、秦嶺智慧谷、富力城、山水悅庭產(chǎn)品形式；社區(qū)環(huán)境；性?xún)r(jià)比升值潛力；高層產(chǎn)品升級(jí)型；剛需置業(yè)型；高新區(qū)高級(jí)白領(lǐng)高新區(qū)的小私營(yíng)業(yè)主，大型企業(yè)中等經(jīng)理等；銀行、通訊、公務(wù)員、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)等泛中產(chǎn)階級(jí)；15-30萬(wàn)高新、曲江、航天城；西咸新區(qū)高層產(chǎn)品：萬(wàn)科城、萬(wàn)科金域曲江；低密產(chǎn)品：西西安小鎮(zhèn)、林隱天下總價(jià)、品質(zhì)、園林、贈(zèng)送經(jīng)濟(jì)型別墅、洋房、高品質(zhì)高層產(chǎn)品升級(jí)型、休閑度假型高新區(qū)普通白領(lǐng)比亞迪、法士特、中興、華為等企業(yè)的研究人員和技術(shù)類(lèi)工程師；年齡在25-35歲；10-15萬(wàn)地緣性置業(yè)，高新產(chǎn)業(yè)園周邊萬(wàn)科城、雅居樂(lè)、金地西灃公元、富力城環(huán)境、價(jià)格、配套低總價(jià)洋房、高品質(zhì)高層剛需置業(yè)型、投資型大學(xué)城周邊高知人群大學(xué)城大學(xué)工作的教師，研究所工作的研究人員；年齡在30-50歲之間，收入穩(wěn)定，追求一定品質(zhì)生活10-15萬(wàn)元地緣性置業(yè)，大學(xué)城周邊萬(wàn)科城、雅居樂(lè)人文環(huán)境、生活配套、性?xún)r(jià)比普通高層、小高層剛需置業(yè)型、投資型電子城周邊普通收入階層電子城商圈生意人，周邊機(jī)關(guān)單位工作人員，追求性?xún)r(jià)比；5-10萬(wàn)地緣性置業(yè)，電子城附近萬(wàn)科城、雅居樂(lè)、風(fēng)憬天下、悅美國(guó)際、時(shí)豐姜溪花都性?xún)r(jià)比、生活配套普通高層、小高層剛需或剛改型產(chǎn)業(yè)園周邊普通白領(lǐng)在高新產(chǎn)業(yè)園工作的以中興、華為、三星等企業(yè)員工為代表的普通白領(lǐng)，處在事業(yè)的起步期，追求性?xún)r(jià)比和實(shí)惠，年齡在22-32歲之間5-15萬(wàn)產(chǎn)業(yè)園地緣型置業(yè)萬(wàn)科城、雅居樂(lè)、金地西灃公元、悅美國(guó)際生活配套、低總價(jià)普通高層、小高層剛需型首次置業(yè)長(zhǎng)安區(qū)原住居民在長(zhǎng)安老城區(qū)居住的有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)想改變居住條件的居民4-8萬(wàn)元地緣性置業(yè)，長(zhǎng)安老城區(qū)附近風(fēng)憬天下、悅美國(guó)際低總價(jià)的低總價(jià)高層、小高層剛改型、投資型、產(chǎn)品升級(jí)型品質(zhì)弱改善顏類(lèi)客引戶(hù)品質(zhì)雪剛需從類(lèi)客幻玉戶(hù)務(wù)實(shí)院剛需導(dǎo)類(lèi)客毀戶(hù)A、區(qū)喇域周風(fēng)邊低煙端項(xiàng)膊目低嘉價(jià)形苗成產(chǎn)誕品沖尖擊；B、區(qū)回域內(nèi)怖未來(lái)若將直治面龍撥湖、盾綠地襖的強(qiáng)踢勢(shì)圍輔攻，脾如何醒與品象牌開(kāi)曬發(fā)商舅形成偏差異瘡化競(jìng)僅爭(zhēng)是腐本案輸?shù)臒岷射N(xiāo)關(guān)膊鍵A、一電城三倘區(qū)的避利好忽規(guī)劃迅及區(qū)侍域配低套完食善，湖促進(jìn)見(jiàn)項(xiàng)目查價(jià)值產(chǎn)提升哭；B、區(qū)美域產(chǎn)傭品均零無(wú)明雹確的羞教育由配套吼資源絞，項(xiàng)稼目獨(dú)匯有的擾教育駝資源胳優(yōu)勢(shì)儀將會(huì)雨極大榮提升篩產(chǎn)品漲價(jià)值籠；A、處餓于航頸天基曉地新呆興開(kāi)言發(fā)區(qū)倦域，份客戶(hù)肌認(rèn)知四度有鹽待提循升B、距獅離主欣城區(qū)炭較遠(yuǎn)夾，地援段比狡較偏逃僻；C、項(xiàng)眨目周歸邊居北住環(huán)趁境及休生活游配套久尚不瓜成熟外。A、處配在航臟天基緞地中忌心位艇置，澆區(qū)域溜無(wú)污混染，賣(mài)生態(tài)魚(yú)景觀腰環(huán)境披良好荒；B、旁陽(yáng)邊星檢河中鈔央公山園、銳航天販城交費(fèi)大附亡中附求小、胖地鐵屠四號(hào)晨線(xiàn)等定，推硬高區(qū)抵域價(jià)雨值。C、東罩長(zhǎng)安撤街、揉神舟被四路療、神躬舟大均道和海地鐵墻四號(hào)值線(xiàn)等動(dòng)提供腔便利候的交壩通網(wǎng)握絡(luò)；SW結(jié)OT優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目SW泉OT分析劣勢(shì)威脅機(jī)會(huì)細(xì)分判產(chǎn)品道，在括區(qū)域材未來(lái)絞的強(qiáng)虹勢(shì)競(jìng)戲爭(zhēng)中濤尋找倆創(chuàng)新詞突破剩，做取到適治度的普市場(chǎng)駐領(lǐng)先綱性，自尋找升高端年住宅封市場(chǎng)瘡的空倍白點(diǎn)漂，在暑兩極漏化分受化嚴(yán)竿重的故差異鐮化競(jìng)畝爭(zhēng)中宏，以好“精句致型顯”產(chǎn)井品尋具求市交場(chǎng)突民破點(diǎn)根據(jù)符指標(biāo)飲特質(zhì)限及土依地發(fā)固展周威期，灑地塊傍產(chǎn)品倦開(kāi)發(fā)援為：公寓拔產(chǎn)品+小高求層產(chǎn)筆品+高層舍產(chǎn)品產(chǎn)品唱定位桐基準(zhǔn)匹方向區(qū)位激特質(zhì)景觀圓優(yōu)勢(shì)丙突出珍，中蹤蝶遠(yuǎn)期兼將由紙環(huán)外金陌生元區(qū)域確轉(zhuǎn)為肺泛曲坐江二吳期核蠶心區(qū)余。地塊糾特質(zhì)地塊想相對(duì)掌整齊瘋，有30米高擦差緩吊坡，斷南高貴北低塌。指標(biāo)票特質(zhì)項(xiàng)目侍總面甲積29權(quán)6畝，涂中等播規(guī)模驚。容禮積率3.乞2以下里，受焦北側(cè)奶龍湖聚項(xiàng)目那規(guī)劃停限制配，北熊側(cè)建孤筑物手高度模有一雹定影抱響。市場(chǎng)溫特質(zhì)項(xiàng)目扇目前臭處于答航天窄城泛翅曲江凳二期織區(qū)域父，目剃前以向中高炮檔產(chǎn)盡品為候主，鉛未來(lái)貼供應(yīng)堆量較室大，普多品酸牌開(kāi)臂發(fā)商深進(jìn)駐而。項(xiàng)目筐定位漲戰(zhàn)略洞背景研分析以區(qū)殊域稀跑缺標(biāo)猾桿產(chǎn)婆品，便建立諒市場(chǎng)哄的領(lǐng)絡(luò)先性文，以格總價(jià)午段和榴市場(chǎng)舌同類(lèi)倍產(chǎn)品廟的錯(cuò)犯位競(jìng)理爭(zhēng)，尿突出李項(xiàng)目朋優(yōu)勢(shì)避開(kāi)店龍湖拌洋房棒產(chǎn)品保，市陸場(chǎng)產(chǎn)偶品差稼異化重，以伍錯(cuò)位靈競(jìng)爭(zhēng)漢戰(zhàn)略悼爭(zhēng)奪予剛需南、首驚改、支再改陡客群產(chǎn)品景及價(jià)走格戰(zhàn)勵(lì)略市場(chǎng)冠戰(zhàn)略結(jié)合鹿項(xiàng)目仁條件廈以及海市場(chǎng)賓環(huán)境錯(cuò)位撥競(jìng)爭(zhēng)鏈：與龍槍湖產(chǎn)臺(tái)品形融成錯(cuò)院位競(jìng)賭爭(zhēng)，曲以70災(zāi)-8蹤蝶0平米狠兩房押產(chǎn)品逝、90血-1蕉20三房春產(chǎn)品翁、13探0-標(biāo)14鎖0四房勁產(chǎn)品典、16穴0-傍18繞0平米含大平幸層產(chǎn)構(gòu)品，膝形成桶產(chǎn)品歪梯隊(duì)井，和青龍湖小洋房壁產(chǎn)品屢及高牌層產(chǎn)省品形明成競(jìng)混爭(zhēng)優(yōu)舊勢(shì)。與同區(qū)區(qū)域環(huán)高層湖產(chǎn)品何，主打課學(xué)區(qū)驢房概階念、蔬突出犯地鐵喂、公朽園優(yōu)更勢(shì)，營(yíng)造與高端競(jìng)品質(zhì)初大盤(pán)機(jī)，以礙大贈(zèng)黑送空扮間、壯景觀男視野衰、未南來(lái)成瀉長(zhǎng)性漏等吸伴引客禍戶(hù)，椅與其術(shù)他項(xiàng)喇目拉次開(kāi)差怎距。滿(mǎn)足糖城市霞精英業(yè)階層陶高品位質(zhì)居映住需脅要的公園/地鐵/名校/城南繡首席按國(guó)際鳥(niǎo)教育率社區(qū)項(xiàng)目桿定位——思路膏一區(qū)域勸定位災(zāi)：泛曲鄰江二骨期板瓣塊，置航天巡壽城核咽心區(qū)市場(chǎng)械競(jìng)爭(zhēng)伏：城南演首席冶學(xué)區(qū)繼房客戶(hù)溜需求垮：以城妄南為都主，抬放眼錄高新?lián)?、曲賊江、邁城東地塊風(fēng)特征執(zhí)：公園睡、地妙鐵、荒學(xué)校聯(lián)、未吉來(lái)成量長(zhǎng)性經(jīng)濟(jì)裹指標(biāo)勞：總畫(huà)規(guī)劃神用地29勿6畝，遮合19鬼74唯32平米加，容材積率3.第2，總帖建筑質(zhì)面積63定17癢82平米陜。產(chǎn)品訊類(lèi)型仇及配景比建容議：以高色層和壘小高史層為憑主流背產(chǎn)品鋼，中遼小戶(hù)惜型為歉主，梨輔助霜部分廟大平惰層產(chǎn)衫品。四、癢項(xiàng)目都定位紋－產(chǎn)眉品配惹比客戶(hù)客戶(hù)A客戶(hù)B客戶(hù)屬性剛需型改善型家庭生命周期二代居住二至三代同堂客戶(hù)特征城南、長(zhǎng)安、航天基地航天產(chǎn)業(yè)區(qū)、曲江、高新區(qū)、雁塔區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)產(chǎn)品產(chǎn)品A產(chǎn)品B戶(hù)型高層小高層面積70-110㎡120-180㎡單價(jià)7000-8000元/㎡8000-9000元/㎡總價(jià)49-88萬(wàn)元96-162萬(wàn)元配比建議70-110平米左右主力戶(hù)型占55%120-180平米左右主力戶(hù)型占40%戶(hù)型建筑面積套數(shù)比例產(chǎn)品功能配置說(shuō)明兩房二廳一衛(wèi)70～80㎡35%必配功能：臥室（不要求主臥套）、客廳、餐廳、分離式衛(wèi)生間、廚房、玄關(guān)、二個(gè)陽(yáng)臺(tái)可選擇功能：儲(chǔ)藏間、贈(zèng)送空間如露臺(tái)等面向年輕剛性需求人群，主要為T(mén)4板點(diǎn)結(jié)構(gòu)的南向房源。突出空間功能性，利用贈(zèng)送面積，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。三房?jī)蓮d一衛(wèi)90～110㎡20%針對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善型或品質(zhì)剛需居住需求，突出空間功能性，利用贈(zèng)送面積，吸引客戶(hù)。三房?jī)蓮d二衛(wèi)120～130㎡20%必配功能：主臥室（帶衛(wèi)生間、衣帽間）、兩個(gè)臥室、客廳、餐廳、分離式衛(wèi)生間、廚房、玄關(guān)可選擇功能：儲(chǔ)藏間、贈(zèng)送空間如露臺(tái)、空中花園、保姆間等針對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善型或品質(zhì)剛需居住需求，突出空間功能性，利用贈(zèng)送面積，吸引客戶(hù)。舒適型四房?jī)蓮d二衛(wèi)130～140㎡10%針對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的改善型居住需求，突出空間的舒適性，利用贈(zèng)送面積，吸引客戶(hù)。豪華型四房二廳二衛(wèi)160～180㎡10%針對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的改善型居住需求，突出空間的奢華性和舒適性，滿(mǎn)足高端客戶(hù)需求。躍層戶(hù)型180～280㎡5%補(bǔ)充性戶(hù)型產(chǎn)品，針對(duì)實(shí)力雄厚，追求品位生活的人群。四、朗項(xiàng)目努定位慚－產(chǎn)轎品配浙比表產(chǎn)品憲規(guī)劃脊：以小揮高層憲、高葵層，蠶二房傍、三暖房、載四房抓為主戴力戶(hù)辨型。建筑抄形式工：小高擾層以乘一梯趙二戶(hù)全結(jié)構(gòu)錫為主街，高躺層以予二梯吼四戶(hù)柱板點(diǎn)仔結(jié)合童產(chǎn)品洪為主礦。設(shè)計(jì)照概念赴：高層掉、小悅高層勺以現(xiàn)樂(lè)代簡(jiǎn)填約的豬風(fēng)格沉為主衛(wèi)，體呀現(xiàn)出愧時(shí)尚乒現(xiàn)代那青春噴元素奶，戶(hù)型夾設(shè)計(jì)廈全明頓布局巡壽，突晚出贈(zèng)縣送空如間，歌提升陳產(chǎn)品甲價(jià)值苦。戶(hù)型木及產(chǎn)姜品建翁議——兩房皺產(chǎn)品中海奪城涉二見(jiàn)室二染廳一每衛(wèi)77平米菊贈(zèng)送14平米曲江欠香都蜘二室攏二廳榴一衛(wèi)84平米你贈(zèng)板送11平米金地占翔悅潛天下編二疾室二粗廳一運(yùn)衛(wèi)76平米活贈(zèng)牙送8平米金地管西灃莖公元頂二擁室二痕廳一止衛(wèi)75平米遼贈(zèng)己送12平米戶(hù)型抱及產(chǎn)濤品建票議——兩房辯產(chǎn)品保利氏春天憤里隊(duì)二室瞎二廳停一衛(wèi)80平米厭贈(zèng)防送8平米戶(hù)型班及產(chǎn)增品建唐議——兩房嗚產(chǎn)品雅居你樂(lè)記三室躬二廳態(tài)一衛(wèi)85平米青贈(zèng)肆送26平米戶(hù)型些及產(chǎn)外品建現(xiàn)議——三房看產(chǎn)品中海差城靈三室鑒二廳乏二衛(wèi)10紫7平米燃贈(zèng)泛送21平米曲江浸香都市三室保二廳傻二衛(wèi)10叮5平米忍贈(zèng)愧送11平米戶(hù)型畢及產(chǎn)蹄品建順議——三房累產(chǎn)品金輝橋世界息城匙三室響二廳問(wèn)一衛(wèi)96平米喘贈(zèng)短送16平米金地悅翔悅譽(yù)天下幻玉三膀室二險(xiǎn)廳一聯(lián)衛(wèi)99平米劍贈(zèng)甜送8平米戶(hù)型刻及產(chǎn)網(wǎng)品建忍議——三房宇產(chǎn)品金地喉西灃把公元探三姑室二渠廳一慢衛(wèi)89平米便贈(zèng)童送23平米保利必春天蛇里磚三室絮二廳屯一衛(wèi)98平米晌贈(zèng)可送11平米戶(hù)型泡及產(chǎn)樓品建扯議——三房長(zhǎng)產(chǎn)品萬(wàn)科漸城幸爽福系狡三鳳室二抵廳一蛙衛(wèi)89平米沒(méi)贈(zèng)豬送9平米萬(wàn)科寨城幸憶福系針三育室二秋廳一陸衛(wèi)88平米容贈(zèng)診送6平米戶(hù)型滾及產(chǎn)蜓品建漁議——三房通產(chǎn)品中海幼城海四室脖二廳櫻二衛(wèi)12庸6平米眠贈(zèng)頃送23平米金地霜翔悅候天下銷(xiāo)四炮室二卸廳二萍衛(wèi)13發(fā)8平米如贈(zèng)資送14平米戶(hù)型痰及產(chǎn)勢(shì)品建確議——四房埋產(chǎn)品雅居例樂(lè)感四室符二廳火二衛(wèi)92平米頑贈(zèng)披送28平米戶(hù)型幕及產(chǎn)族品建肚議——四房至產(chǎn)品金地衛(wèi)西灃球公元豆四例室二念廳二嫌衛(wèi)12腹8平米駝贈(zèng)筒送23平米金地旁西灃欄公元泉四貸室二堡廳二企衛(wèi)14收6平米呼贈(zèng)枝送16平米戶(hù)型鑒及產(chǎn)番品建嬌議——四房含產(chǎn)品保利雀曲江節(jié)春天玩里欺四室癥二廳色二衛(wèi)12帥5平米滔贈(zèng)穴送12平米戶(hù)型輕及產(chǎn)霞品建帽議——四房死產(chǎn)品一、動(dòng)項(xiàng)目求概況二、求城市靠分析三、迷市場(chǎng)畜分析四、于項(xiàng)目仿定位五、遲經(jīng)濟(jì)斯分析六、版開(kāi)發(fā)班計(jì)劃評(píng)估項(xiàng)

權(quán)重分配

A雅居樂(lè)鉑瑯峯B萬(wàn)科城C富力城D金輝世界城E中海城本案分值

得分

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得分

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得分

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得分

地段位置20%0.60.120.80.160.90.1810.21