房地產(chǎn)估價師案例分析真題

考試真題一、問答題（共3題，每小題10分。請將答案寫在答題紙對應題號下）

（一）甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下稱甲機構(gòu)）接收人民法院委托，對建于某項目一期一幢毛坯雙拼別墅進行司法判定估價。價值時點為8月25日，評定單價為25000元/㎡。當事人以正在銷售該項目三期毛坯別墅定價30000－35000元/㎡為由，對估價結(jié)果提出異議，人民法院為此發(fā)來質(zhì)詢函。甲機構(gòu)調(diào)查了解到該項目三期為臨湖獨棟別墅，7月底完工并開始銷售，銷售活動中優(yōu)惠力度較大。經(jīng)復核，甲機構(gòu)維持原估價結(jié)果，并對異議進行了書面回復。請問：

1.甲機構(gòu)書面回復致函對象是誰？

2.造成估價對象與該項目三期別墅價格差異主要原因有哪些？（二）某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接收委托評定一停建住宅項目標轉(zhuǎn)讓價值，價值時點為6月15日。該項目土地是6月以出讓方式取得，6月項目結(jié)構(gòu)封頂后因故停工。依照委托人提供資料，項目實際已支出成本為2800元/㎡，包含土地取得成本、開發(fā)成本（注：應為建設成本，下同）、管理費用以及6月至價值時點投資利息。注冊房地產(chǎn)估價師經(jīng)調(diào)查核實，認為委托人列支截至項目停工各項實際成本費用符合當初市場情況，在采取成本法估價時，確定該房地產(chǎn)重置成本為2800元/㎡。請問：

1.上述確定該房地產(chǎn)重置成本過程有哪些錯誤？

2.在正確確定重置成本后，還應考慮哪些原因才能測算出成本價值？（三）某房地產(chǎn)估價機構(gòu)在開展估價人員業(yè)務培訓時，設定同一價值時點，對某工廠整體房地產(chǎn)分別進行抵押估價和征收評定。合理估價結(jié)果為抵押價值3000萬元，被征收房屋賠償價值4000萬元。估價對象全廠區(qū)擁有國有土地使用證，地上建有10幢房屋。第1～6幢辦理了房屋全部權(quán)證，其中第1～2幢長久出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未辦理權(quán)屬登記，估價對象不存在任何法定優(yōu)先受償款。請問：

1.該項目抵押估價和征收評定估價對象房屋范圍分別包含哪些？

2.造成該項目抵押價值和征收賠償價值差異主要原因有哪些？1、【參考答案】

1.甲機構(gòu)復函致函對象是人民法院。因為甲機構(gòu)是受人民法院委托作評定。

2.主要原因有：①項目三期是臨湖別墅，景觀視野比估價對象好，價格自然會高些。②項目三期是獨棟別墅，從市場定位、使用便利舒適性等方面要比估價對象（雙拼別墅）要高些、好些，價格自然也會高些。③項目三期定價雖高過估價對象，但優(yōu)惠力度較大，評定定價依據(jù)是實際成交價格而不是銷售定價。④項目三期是7月底完工，成新率高于估價對象，不論是用成本法還是比較法估價，這一點都是一個減價原因。⑤項目三期建筑設計、開發(fā)成本可能與估價對象不一樣，在用成本法計算時，這一點可能是其價格較高原因之一。2、【參考答案】

1.錯誤有：①不能按照各項成本費用在過去發(fā)生時實際或正常水平來估算，而應

該按照在價值時點各項費用客觀正常水平來估算。②“開發(fā)成本”包含土地取得成本、管理費用、建設成本、銷售費用、銷售稅費和投資利息共六項，不能將開發(fā)成本與土地取得成本、管理費等并列。③該房地產(chǎn)重置成本組成除上述開發(fā)成本外，還應有開發(fā)利潤一項。④投資利息計息期起點為應計息項目費用發(fā)生時點，終點是建設期終點。

2.在確定重置成本后，還應考慮建筑物折舊原因，扣減后得出估價對象成本價值。3、【參考答案】

1.抵押估價估價對象房屋為第1～6幢辦理了房屋全部權(quán)證房屋，征收評定估價對象房屋為第1～10幢房屋。因為抵押目標估價對象要辦理他項權(quán)登記，沒有辦理房屋全部權(quán)證不能登記。

2.在估價對象不存在法定優(yōu)先受償款前提下，抵押價值低于征收賠償價值主要原因有：①抵押價值要遵照慎重標準，比正常市場價值低，征收賠償價值是市場價值，而且不考慮估價對象是否設定了他項權(quán)、是否有租賃權(quán)，或者被查封等原因。②征收賠償價值包含建筑物數(shù)量多于抵押價值。

二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分，每小題備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應字母填在答題紙各小題對應括號內(nèi)）

（一）某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接收委托，對市中心某大廈地下一、二層進行房地產(chǎn)抵押價值評定，目標是為委托人辦理續(xù)期貸款提供價值參考依據(jù)。該大廈地下一層為各類獨立餐飲店面，現(xiàn)在處于滿租狀態(tài)，租期通常為三年，部分早期進駐店面租金水平低于同層其余類似店面15%左右，這部分店面剩下租期基本都在六個月以內(nèi)，地下一層其余店面租金與市場水平靠近。地下二層為車位，均可獨立出售，現(xiàn)在業(yè)主對外出租。1.采取比較法測算地下一層房地產(chǎn)價值時，若選擇該大廈首層作為可比實例，則必須進行（）。

A.交易情況修正

B.市場情況調(diào)整

C.實物情況調(diào)整

D.區(qū)位情況調(diào)整2.采取收益法測算地下一層租金收益時，正確做法是（）。

A.應充分考慮各店面租約租金限制

B.只需考慮低租金店面剩下租期內(nèi)租約租金限制

C.若低租金優(yōu)惠條件不可延續(xù)，則不需考慮租約租金限制

D.不考慮各店面租約租金限制，以現(xiàn)在市場租金水平為準3.采取比較法評定地下二層車位價值時，權(quán)益情況調(diào)整內(nèi)容可不包含（）。

A.土地使用期限

B.規(guī)劃條件

C.租約限制

D.原抵押權(quán)優(yōu)先受償款（二）某市要求自4月1日起對二手房交易中個人所得稅由原來按照交易總額1%計征，調(diào)整為按照轉(zhuǎn)讓所得20%計征，張某于4月15日出售了其擁有一套住房，稅務部門認為其申報成交價格較正常市場價格顯著偏低。房屋登記資料顯示該套住房為張某于8月27購得。為合理確定張某應繳納個人所得稅額，稅務部門委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評定該套住房市場價值。4.依照估價目標，本估價項目標價值時點應該是（）。

A.8月27日

B.4月1日

C.4月15日

D.8月27日和4月15日5.注冊房地產(chǎn)估價師應該在估價匯報（）內(nèi)容中對該稅收政策調(diào)整進行闡述。

A.估價假設與限制條件

B.市場背景描述與分析

C.風險提醒說明

D.估價測算過程6.關于該市稅收政策調(diào)整可能產(chǎn)生影響分析，不恰當是（）。

A.將在一定程度上抑制房地產(chǎn)投資投機性需求

B.部分剛性需求購房者將轉(zhuǎn)向新建商品住房市場

C.二手房市場交易量增加，房價上漲勢頭將趨緩

D.將在一定程度上催熱該市房地產(chǎn)租賃市場（三）某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗面積為20萬平方米、容積率為2.5住宅用地，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬取得該宗土地后分三期進行滾動開發(fā)，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評定其能承受最高掛牌出讓地價。注冊房地產(chǎn)估價師擬選取假設開發(fā)法中現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（注：應為動態(tài)分析法，下同）進行估價。7.采取現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行估價時，正確是（）。

A.對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點

B.對宗地整體估價，將各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點

C.對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點

D.對三期分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點后加總8.在確定開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值時，應該采取（）。

A.價值時點住宅市場價格

B.三期開發(fā)完成后住宅市場價格，折現(xiàn)至價值時點

C.各期開始銷售時市場價格，分別折現(xiàn)至價值時點

D.各期各年銷售時平均市場價格，分別折現(xiàn)至價值時點9.在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應該包含（）。

A.銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤

B.銷售費用、銷售稅費和投資利息

C.銷售費用、銷售稅費和購地稅費

D.銷售費用、銷售稅費和企業(yè)所得稅10.關于該估價項目標說法，正確是（）。

A.測算投資利息時應該采取價值時點利率

B.評定單價應該等于價值時點類似地塊平均交易單價

C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算結(jié)果大于靜態(tài)分析法測算結(jié)果

D.折現(xiàn)率能夠依照委托人目標要求來設定

1【答案】D

【解析】本題考查是房地產(chǎn)情況調(diào)整內(nèi)容。區(qū)位情況調(diào)整主要有位置（包含所處方位、與相關場所距離、臨街情況、樓層、朝向）、交通條件、外部配套設施、周圍環(huán)境等影響。對地下一層估價選首層作為可比實例，必須進行區(qū)位情況調(diào)整。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材P196。2【答案】C

【解析】本題考查是凈收益測算應注意問題。最符合題意答案為選項C，在租約期內(nèi)應采取租約租金，租約期外采取市場租金，但要先分析原租約租金是否合理、是否與正?？陀^市場租金偏差過大，假如偏差過大則雙方均可能毀約，對這種租約租金不能直接使用，要進行適當調(diào)整。總之就是采取租約租金與市場租金偏差不會太大。因為低租金店面剩下租期僅六個月，如沒有延續(xù)條款，則能夠直接按市場租金考慮。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材P243。3【答案】D

【解析】本題考查是房地產(chǎn)情況調(diào)整內(nèi)容。權(quán)益情況調(diào)整包含規(guī)劃條件、土地使用期限、租賃或占用情況等。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材P196。

4【答案】D

【解析】本題考查是價值時點。評定“轉(zhuǎn)讓所得”就要評定出張某原購房時市場價格和現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓時市場價格，所以價值時點有兩個。

5【答案】B

【解析】本題考查是房地產(chǎn)估價匯報寫作。稅收政策調(diào)整是明確發(fā)生事實，不能放在估價假設與限制條件中，征稅目標估價不用風險提醒，應放在市場背景描述與分析中。參見教材P20。

6【答案】C

【解析】本題考查是稅收政策調(diào)整產(chǎn)生影響。此項稅收政策調(diào)整目標是提升存量房轉(zhuǎn)讓成本，對轉(zhuǎn)讓方提升稅賦，客觀上也會抑制需求，所以選項A、B、D并行不悖，但選項C與其余三項相悖。

7【答案】C

【解析】本題考查是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法產(chǎn)生。動態(tài)分析法是要將未來凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到價值時點（在本題中是取得土地時點），選項D錯在不一樣時點價格不能直接相加。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材P323。

8【答案】D

【解析】本題考查是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法區(qū)分。動態(tài)分析法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值是在價值時點之后未來某時點下開發(fā)完成后情況下價值，不是價值時點價值，所以選項A不對，選項B、C、D中最適宜是D。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材P323。

9【答案】C

【解析】本題考查是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法區(qū)分。動態(tài)分析法中是不能出現(xiàn)開發(fā)利潤和投資利息，另外，企業(yè)所得稅也不會出現(xiàn)。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材P323。10【答案】D

【解析】本題考查是投資價值評定。這是投資價值評定，選項C說法沒有依據(jù)。

三、以下房地產(chǎn)估價匯報存在多處錯誤，請指明其中13處（每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應1個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處不計分）

房地產(chǎn)抵押估價匯報

估價項目名稱：××股份有限企業(yè)位于××市××產(chǎn)業(yè)園××路××號房地產(chǎn)抵押價值評定

估價委托人：××股份有限企業(yè)

估價機構(gòu)：××房地產(chǎn)估價有限企業(yè)

注冊房地產(chǎn)估價師：×××（注冊號：×××）

×××（注冊號：×××）

估價作業(yè)期：9月18日至9月27日

估價匯報編號：××估字[]第××號

目錄（略）

致估價委托人函（略）

注冊房地產(chǎn)估價師申明（略）

估價假設和限制條件（略）

估價結(jié)果匯報一、估價委托人（略）

二、估價機構(gòu)（略）

三、估價目標

為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評定房地產(chǎn)抵押價值。

四、估價對象

1.估價對象范圍

估價對象為位于××市××產(chǎn)業(yè)園××路××號生產(chǎn)基地3幢建筑物及其占用土地使用權(quán)，總建筑面積為12263.24㎡，土地面積為8860.06㎡。納入此次抵押估價對象包含房屋全部權(quán)和所占用土地在剩下使用期限使用權(quán)，以及確保其正常使用功效不可分割基本設備設施和裝修。2.估價對象概況

（1）位置及環(huán)境情況（略）

（2）建筑物情況

估價對象建筑物共3幢，其中第1、2幢為生物制藥車間，均為一層鋼混結(jié)構(gòu)。層高4.5m，建筑面積均為6100㎡；第3幢為動力中心，一層磚混結(jié)構(gòu)，層高3.5m，建筑面積為63.24㎡。建筑物外墻均為深灰涂料，內(nèi)墻涂料刷白，水泥砂漿頂棚，水泥地地面；水電衛(wèi)齊全，塑鋼門窗。估價對象整體保養(yǎng)情況很好。

（3）土地情況

估價對象房地產(chǎn)所在宗地開發(fā)程度已達成“五通一平”（宗地紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水，宗地紅線內(nèi)場地平整）。估價對象宗地形狀規(guī)則，地勢平坦，地質(zhì)情況良好。3.權(quán)利情況

（1）房屋全部權(quán)情況（略）

（2）土地使用權(quán)情況（略）

（3）他項權(quán)利情況

依照委托人提供《國有土地使用證》、《房屋全部權(quán)證》和《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況證實》顯示，至價值時點估價對象無還未注銷他項權(quán)利登記，即估價對象法定優(yōu)先受償款為0。

依照估價人員實地查勘情況，估價對象房地產(chǎn)中第2幢車間已出租，因為委托人未提供相關租賃協(xié)議，估價對象在價值時點租賃價格不詳，故此次評定未考慮估價對象租約對房地產(chǎn)價格影響。五、價值時點

9月14日，與實地查勘日一致。

六、價值類型

房地產(chǎn)抵押價值等于假定未設置法定優(yōu)先受償權(quán)利下市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉法定優(yōu)先受償款。七、估價依據(jù)

（一）國家和地方政府相關法律法規(guī)（略）

（二）房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范和標準

1.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；

2.《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》；

3.《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》。

（三）估價委托人提供關于資料

1.《房屋全部權(quán)證》；

2.《國有土地使用證》；

3.委托人提供其余關于資料。

（四）估價機構(gòu)實地查勘、市場調(diào)查取得資料（略）八、估價標準（略）

九、估價方法

房地產(chǎn)估價方法有比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法和基準地價修正法五種方法。估價人員遵照估價標準，依照估價對象特點和估價目標，結(jié)合鄰近地域市場情況調(diào)查和估價對象實地查勘情況，在認真分析研究所掌握資料基礎上，最終選取成本法與收益法兩種方法進行評定。（方法定義略）

十、估價結(jié)果

估價人員本著獨立、客觀、公正、正當標準，遵照估價標準，在進行實地查勘、廣泛搜集關于市場信息和估價對象信息基礎上，全方面分析了影響估價對象公開市場價值各項原因，結(jié)合估價對象特點和使用現(xiàn)實狀況，按照科學估價程序，選取比較法和收益法進行測算，最終確定估價對象在價值時點9月14日假定未設置法定優(yōu)先受償權(quán)利下市場價值為人民幣3301.26萬元，估價師知悉估價對象至價值時點法定優(yōu)先受償款為0。

估價對象房地產(chǎn)抵押價值為人民幣3301.26萬元（大寫：人民幣叁仟叁佰零壹萬貳仟陸佰元整）。十一、估價人員（略）

十二、估價作業(yè)期（略）

十三、估價匯報應用使用期（略）

十四、風險提醒（略）

十五、變現(xiàn)能力分析（略）估價技術(shù)匯報

一、估價對象實物情況描述與分析（略）

二、估價對象區(qū)位情況描述與分析（略）

三、估價對象權(quán)益情況描述與分析（略）

四、市場背景描述與分析

五、最高最好利用分析（略）

六、估價方法適用性分析（略）

七、估價測算過程（一）成本法

成本法是求取價值對象（注：嚴格說應為估價對象）在價值時點重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象客觀合理價格或價值方法。其基本公式為：

房地產(chǎn)價值＝重新購建價格－建筑物折舊

房地重新購建價格＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤

1.土地取得成本

采取成本法和基準地價修正法評定土地使用權(quán)價格，同時考慮買方應該負擔相關稅費后，土地取得成本為7836797元（測算過程略）。2.開發(fā)成本

開發(fā)成本主要包含勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發(fā)期間稅費、不可預見費。

（1）建筑安裝工程費

建筑安裝工程費包含建造房屋及隸屬工程所發(fā)生土建工程費用、安裝工程費用、設備設施費、裝飾裝修工程費用等。

A.建筑物建安費

依照《關于公布××市建筑安裝工程1季度造價指數(shù)通知》，鋼混結(jié)構(gòu)建筑物建安綜合造價為1150元/㎡，包含建安造價、基礎工程費、設備設施安裝費、裝飾裝修工程費等。則：

估價對象建筑物建安費為12263.24×1150＝14102726（元）。

B.隸屬工程費

隸屬工程是指房屋周圍圍墻、水池水景、建筑小品、綠化等。估價對象為工業(yè)廠房，用于生產(chǎn)。依照工業(yè)建筑設計和規(guī)劃要求，結(jié)合現(xiàn)實狀況，綜合確定估價對象隸屬工程費按建筑面積分攤計65元/m2，則隸屬工程費為795204元。

建筑安裝工程費為上述兩項之和，即14102726＋795204＝14897930（元）。（2）勘察設計和前期工程費

1）勘察設計費

按造價6.23%計算，為928141元。（依據(jù)略）

2）前期工程費

按建筑面積計122元/m2，共計1496115元。（依據(jù)略）

上述兩項共計為2424256元。

（3）不可預見費

依照房地產(chǎn)市場情況及開發(fā)項目標規(guī)模，不可預見費通常為開發(fā)成本1%～3%，此次評定確定其比率為3%。前述（1）（2）項之和3%，為446938元。3.管理費用

管理費用為前述各項之和3%，為768155元。

（依據(jù)略）

4.銷售費用

銷售費用通常按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值一定比率來測算，但估價對象為專業(yè)廠房，由業(yè)主自行委托設計，故此次不考慮銷售費用。

5.投資利息

投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生全部必要費用應計算利息，開發(fā)期為0.75年。（依據(jù)略）

利息率取價值時點同期銀行1年期貸款利率6.56%。

假定土地取得成本、勘察設計費、前期工程費和開發(fā)期間稅費在開工前一次性投入，開發(fā)成本中建筑安裝工程費、隸屬工程費、不可預見費以及管理費用、銷售費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，則：

投資利息＝（土地取得成本＋勘察設計和前期工程費＋開發(fā)期間稅費）×[（1＋利率）開發(fā)年限－1]×[（建筑安裝工程費＋隸屬工程費＋不可預見費＋開發(fā)期間稅費＋管理費用＋銷售費用）×（1＋利率）開發(fā)年限/2－1]＝829443（元）6.銷售稅費

銷售稅費為銷售收入5.85%，另當?shù)匦陆ǚ亲≌灰拙C合服務費為11元/m2，則：銷售稅費＝P×5.85%＋11×12263.24（依據(jù)略）

7.開發(fā)利潤

依照××市生物醫(yī)藥行業(yè)平均利潤率調(diào)查和估價對象實際情況，取平均利潤率，為15%，則：

開發(fā)利潤＝（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費）×成本利潤率＝（27203519＋P×5.85%＋11×12263.24）×15%

8.估價對象房地產(chǎn)重新購建價格確實定

房地產(chǎn)重新購建價格＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤

解得：P＝34539073（元）9.建筑物折舊確實定

建筑物折舊＝建筑物重新購建價格×（1－成新率）。

經(jīng)計算，建筑物折舊為1410273元。（測算過程略）

10.成本法評定結(jié)果確定

房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)重新購建價格－建筑物折舊

＝34539073－1410273

＝33128800（元）

則：房地產(chǎn)單價＝33128800÷12263.24≈2701（元/m2）（二）收益法

1.基本原理

收益法是預計估價對象未來正常凈收益，選取適當酬勞率將其折現(xiàn)到價值時點后累加，以此估算估價對象客觀合理價格或價值方法。

房地產(chǎn)收益為有限年期收益法公式為：

V＝A/Y[1－（1＋Y）－n]

式中，V為房地產(chǎn)價格，A為房地產(chǎn)凈收益，Y為房地產(chǎn)酬勞率，n為房地產(chǎn)收益年限。

2.測算過程

此次評定采取房地產(chǎn)出租方式計算房地產(chǎn)年凈收益。公式為：

房地產(chǎn)年凈收益＝房地產(chǎn)年總收益－房地產(chǎn)年總費用

（1）確定房地產(chǎn)年總收益

房地產(chǎn)年總收益是指出租房地產(chǎn)在正常情況下應取得連續(xù)而穩(wěn)定客觀年收益，包含租金收入、確保金和押金利息收入。

依照估價人員對估價對象所在區(qū)域類似房地產(chǎn)出租情況調(diào)查（調(diào)查結(jié)果表略），綜合確定估價對象平均租金為每個月20元/m2，正常空置率為1%，租金損失率為1%，則房地產(chǎn)年總收益為：

20×12×12263.24×（1－1%）×（1－1%）＝2884608（元）（2）確定房地產(chǎn)年總費用

①管理費

結(jié)合估價對象詳細情況確定管理費費率為1.5%（依據(jù)略），則年管理費為：

2884608×1.5%＝43269（元）

②維修費

維修費按房屋重置價格2%計算（依據(jù)略），估價對象房屋重置價格為14102726元，則年維修費為：14102726×2%＝282055（元）

③房屋年保險費

保險費按房屋現(xiàn)值2‰計算（依據(jù)略），估價對象房屋現(xiàn)值為12791453元，則房屋年保險費為：12791453×2‰＝25385（元）

④年應交稅金

主要包含房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加，依照當?shù)匾?，估價對象應繳稅金共計為租金收入13.68%，則年應交稅金為：2884608×13.68%＝394614（元）

則：房地產(chǎn)年總費用＝①＋②＋③＋④＝745323（元）（3）確定房地產(chǎn)年凈收益

房地產(chǎn)年凈收益＝房地產(chǎn)年總收益－房地產(chǎn)年總費用

＝2884608－745323

＝2139285（元）

（4）確定酬勞率

估價對象為工業(yè)用房，依照當?shù)厥袌銮闆r，租金價格波動較小，故其風險系數(shù)較小，結(jié)合工業(yè)用房酬勞率調(diào)查，確定以一年期貸款利率6%為估價對象房地產(chǎn)酬勞率。（5）確定房地產(chǎn)價格

截至價值時點，估價對象地上建筑物有效使用年限約為9年。依攝影關要求，鋼混結(jié)構(gòu)用房耐用年限為50年，則其剩下年限約為41年，經(jīng)估價人員實地查勘，估價對象維護保養(yǎng)情況尚可，建筑物結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，整體使用功效正常，確定其尚可使用年限為45年。估價對象土地使用權(quán)終止日期為2055年9月1日，至價值時點，土地剩下使用年限為43.96年。

依照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，房地產(chǎn)收益年限應該取建筑物耐用年限和土地剩下年限中較短年限，故確定估價對象剩下使用年限為43.96年。此次評定假設上述房地產(chǎn)年經(jīng)營收益對應費用在剩下使用年限內(nèi)保持不變，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，酬勞率每年不變，則估價對象房地產(chǎn)總價為：

V＝A/Y[1－（1＋Y）－n]

＝2139285/6.0%×[1－（1＋6.0%）－43.96]

＝32902609（元）

3.收益法評定結(jié)果確定

房地產(chǎn)單價＝32902609/12263.24≈2683（元/m2）（三）估價對象市場價值

依照上述測算，成本法測算結(jié)果為2701元/m2，收益法測算結(jié)果為2683元/m2；兩種方法結(jié)果差異較小，估價人員最終確定以兩種方法算術(shù)平均值作為估價對象房地產(chǎn)市場價值最終評定結(jié)果，則：

估價對象房地產(chǎn)單價＝（2701＋2683）/2≈2692（元/m2）

估價對象房地產(chǎn)總價＝2692×12263.24≈3301.26（萬元）

（四）估價對象抵押價值

依照委托人提供《房屋全部權(quán)證》《國有土地使用證》和《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況證實》，估價對象至價值時點法定優(yōu)先受償款為0，故：

房地產(chǎn)抵押價值＝3301.26－0＝3301.26（萬元）八、估價結(jié)果確定

估價人員本著獨立、客觀、公正、正當標準，最終確定估價對象在價值時點假定未設置法定優(yōu)先受償權(quán)利下市場價值為人民幣3301.26萬元，估價師知悉估價對象至價值時點法定優(yōu)先受償款為0。

估價對象房地產(chǎn)抵押價值為人民幣3301.26萬元（大寫：人民幣叁仟叁佰零壹萬貳仟陸佰元整），單價：人民幣2692元/m2?！敬鸢浮?/p>

1.封面中應是“估價匯報出具日期”而不是“估價作業(yè)期”。

2.“致估價委托人函”應放在“目錄”之前。

3.估價對象介紹中缺乏建筑物建成年份。

4.價值類型描述不規(guī)范不全方面，應為“房地產(chǎn)抵押價值等于假定未設置法定優(yōu)先受償權(quán)利下價值減去房地產(chǎn)估價師知悉法定優(yōu)先受償款”，另外最好還應對“假定未設置法定優(yōu)先受償權(quán)利下價值”和“房地產(chǎn)估價師知悉法定優(yōu)先受償款”作深入描述。

5.估價依據(jù)中缺《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》。

6.嚴格講，在估價依據(jù)中，《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》應放在“國家和地方政府相關法律法規(guī)”中。7.估價方法中缺乏選取成本法和收益法理由。

8.估價結(jié)果中“選取比較法和收益法進行測算”錯誤，應是“選取成本法和收益法進行測算”。

9.嚴格講，在估價結(jié)果中“本著獨立、客觀、公正、正當標準”與“遵照估價標準”重復。

10.估價結(jié)果中缺乏單價表示或者說未說明不列單價理由。

11.估價結(jié)果匯報中缺乏“注冊房地產(chǎn)估價師”及其親筆署名。

12.估價結(jié)果匯報中缺乏“實地查勘期”。

13.成本法計算中，建筑物建安費中第3幢建筑物應按磚混結(jié)結(jié)構(gòu)價計算。

14.成本法計算中，開發(fā)成本（建設成本）中缺“其余工程費”。

15.成本法計算中，開發(fā)成本（建設成本）中缺“基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發(fā)期間稅費”計算。16.成本法計算中，銷售費用不考慮理由不正確或者說應考慮銷售費用。

17.成本法計算中，投資利息中銷售費用應說明是在開發(fā)完成之前發(fā)生。

18.成本法計算中，開發(fā)利潤率取值不能依據(jù)××市生物醫(yī)藥行業(yè)平均利潤率，而應依據(jù)這類工業(yè)廠房開發(fā)建設平均利潤率水平。

19.開發(fā)利潤計算中，成本利潤率計算基數(shù)