房地產(chǎn)項目管理四

第七章房地產(chǎn)項目管理主要內(nèi)容

7.1房地產(chǎn)項目管理概述

7.2房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制

7.3房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制

7.4房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制

7.5房地產(chǎn)開發(fā)項目合同與安全管理§7.1房地產(chǎn)項目管理概述

房地產(chǎn)項目特點

房地產(chǎn)項目，是指在一個總體設(shè)計或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個或幾個互有內(nèi)在聯(lián)系的單項工程所組成，建成后在經(jīng)濟上可以獨立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。房地產(chǎn)項目具備以下幾個特征：知識的密集性組織的層次性系統(tǒng)性

房地產(chǎn)項目管理的概念

房地產(chǎn)項目管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個項目的開發(fā)建設(shè)過程中，通過計劃、指揮、檢查和調(diào)整等手段進行質(zhì)量、進度、成本、合同與安全等方面的全面管理，并與社會各相關(guān)部門進行聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)，以實現(xiàn)項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設(shè)進行的全面管理，是項目開發(fā)建設(shè)過程一項重要管理內(nèi)容。一套完整、規(guī)范和科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體系是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標的根本保證。

房地產(chǎn)項目管理的目標與職能房地產(chǎn)項目管理的目標是尋找項目成本、時間、資源、質(zhì)量等要素的最優(yōu)均衡控制，實現(xiàn)項目投資計劃中的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)項目管理的基本職能包括：計劃是指對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序、有條不紊地展開。組織是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)?？刂剖侵笇椖康馁|(zhì)量、進度和成本進行控制，以獲得最大綜合效益。協(xié)調(diào)是指對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進行溝通與協(xié)調(diào)，從而為開發(fā)項目提供和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進行。

房地產(chǎn)開發(fā)項目招標（1）招標方式招標是實現(xiàn)項目“三控兩管”（質(zhì)量控制、進度控制、成本控制、合同管理、安全管理）的前提與基礎(chǔ)。招標方式可以分為公開招標和邀請招標。房地產(chǎn)開發(fā)商可依開放項目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度選擇招標方式。

公開招標，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標人在指定的報刊、電子網(wǎng)絡(luò)或其他媒體上發(fā)布招標公告，吸引眾多的投標人參加投標競爭，招標人從中擇優(yōu)選擇中標單位的招標方式。公開招標是一種無限制的競爭方式，按競爭程度又可以分為國際競爭性招標和國內(nèi)競爭性招標。

邀請招標，也稱選擇性招標或有限競爭招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǚㄈ嘶蛘咂渌M織投標，一般選擇一定數(shù)目的法人或其他組織（一般不少于三家）。（2）招標程序按照一般做法，投標程序如下：申請招標。編制招標文件。編制招標工程標底。確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函。投標人資格審查。招標工程交底及答疑。開標、評標和決標。簽訂合同?！?.2房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制房地產(chǎn)項目質(zhì)量是國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術(shù)標準、設(shè)計文件及合同中對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的安全、使用、經(jīng)濟、美觀等特性的綜合要求。房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制是指項目管理機構(gòu)以國家標準、規(guī)范或合同為依據(jù)，確定質(zhì)量目標及質(zhì)量保證、改進措施，對項目決策階段、設(shè)計階段和施工階段進行全程質(zhì)量監(jiān)督和管理的活動。

房地產(chǎn)項目特點房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的特點是由房地產(chǎn)開發(fā)項目自身的特殊性決定的，主要包括：質(zhì)量影響因素眾多質(zhì)量波動大質(zhì)量離散質(zhì)量隱藏性強竣工檢驗局限大

質(zhì)量控制的內(nèi)容質(zhì)量控制的主要內(nèi)容包括：（1）前期資料檢驗（2）原材料檢驗（3）配套設(shè)備檢驗（4）程序與工藝檢驗（5）施工階段質(zhì)量控制（6）建立質(zhì)量控制檔案制度（7）竣工質(zhì)量驗收

施工階段質(zhì)量控制手段（1）旁站監(jiān)督（2）測量（3）試驗（4）指令文件（5）規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序（6）利用支付控制手段施工階段質(zhì)量控制是質(zhì)量控制工作中的核心，在施工階段，一般可采用以下六種手段進行質(zhì)量控制：§7.3房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制是指根據(jù)開發(fā)項目各階段的工作內(nèi)容、程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制項目進度計劃，并以此計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟和合同等手段，對建設(shè)工程項目實施的時間進行控制，保證項目能在滿足其時間約束的前提下實現(xiàn)總體目標。進度控制的最終目的是確保項目進度目標的實現(xiàn)，其核心內(nèi)容是建設(shè)工期控制。

進度控制工作的內(nèi)容在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，進度控制工作的主要內(nèi)容包括：（1）項目建設(shè)總周期目標的論證與分析；（2）編制項目建設(shè)工程進度計劃；（3）編制其他配套進度計劃；（4）監(jiān)督項目施工進度計劃的執(zhí)行；（5）施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析；（6）進度計劃調(diào)整。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，進度控制不再局限于房地產(chǎn)開發(fā)項目，也逐步應(yīng)用于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，其核心是控制投資工作進度，包括談判進度控制、資金籌集進度控制、資金支付控制、法律材料辦理進度控制等。

影響項目進度的因素分析影響開發(fā)項目進度的因素包括：人的因素、技術(shù)因素、材料設(shè)備與構(gòu)配件因素，施工機械設(shè)備因素，資金因素，水文、地質(zhì)與氣象因素等自然因素，政治、經(jīng)濟、環(huán)境等社會因素，以及其他不確定因素等。上述因素中以人的因素影響最多，比如建筑單位的安全生產(chǎn)、資金保障、圖紙設(shè)計匹配性等等，還包括關(guān)聯(lián)人員之外的社會因素，比如施工干擾、交通管制、環(huán)保投訴等等。自然因素在進度計劃編制中較容易考慮，比如氣候、水文等，但也有不可控制性因素，比如地下文物的發(fā)現(xiàn)、百年未遇的自然災(zāi)害等。

進度控制的手段項目進度控制的主要方法是籌劃、控制和協(xié)調(diào)，主要措施包括組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟措施和信息管理措施等內(nèi)容。（1）組織措施組織措施主要包括：①落實項目進度管理部門的技術(shù)人員，以及具體的控制任務(wù)和管理職責(zé)；②進行項目分解，如按項目結(jié)構(gòu)、進展階段、合同結(jié)構(gòu)分解，并建立編碼體系；③確定進度協(xié)調(diào)工作制度，如確定每星期協(xié)調(diào)會議舉行的時間，協(xié)調(diào)會議的參加人員等；④分析影響進度目標實現(xiàn)的干擾因素。（2）技術(shù)措施技術(shù)措施主要是采用技術(shù)手段加快施工進度，尤其需要不斷探索、推廣和采用先進的施工工藝、工法、新材料和新設(shè)備。（3）合同措施合同措施主要包括合同期限與項目開發(fā)進度計劃協(xié)調(diào)、合同分類進度監(jiān)督等內(nèi)容。（4）經(jīng)濟措施經(jīng)濟措施則主要是通過經(jīng)濟手段保證資金供給，以確保項目工期，同時也采用經(jīng)濟措施懲罰延誤進度的合同方，保證合同進度計劃的落實。（5）信息管理措施信息管理措施主要是利用項目計劃進度與實際進度的動態(tài)比較．定期提供進度比較報告等。

進度計劃的編制程序房地產(chǎn)開發(fā)項目進度計劃的編制程序一般分為四個步驟，包括：（1）將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項工程或工序。（2）統(tǒng)計或計算每項工程內(nèi)容的工作量。（3）計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示。（4）按正常施工的各個單項工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期；再逆過來，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開始日期。

進度計劃的編制方法進度計劃的編制方法主要有橫道圖法、網(wǎng)絡(luò)圖法、里程碑法、進度曲線法等多種方法，其中橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法是最常用的方法。橫道圖法是用直線線條在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。用橫道圖表示的進度計劃，應(yīng)包括兩個基本部分，左側(cè)是工作劃分和基本數(shù)據(jù)部分，右側(cè)是橫道線部分。（1）橫道圖法（2）網(wǎng)絡(luò)圖法網(wǎng)絡(luò)圖法是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來表達項目的進度計劃。在網(wǎng)絡(luò)圖中可確切地表明各項工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系，并可以計算出工程各項工作的最早和最晚開始時間，從而可以找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。關(guān)鍵線路是指在該項目中，直接影響項目總工期的那一部分連貫的工作。通過不斷改善網(wǎng)絡(luò)計劃，就可以求得各種優(yōu)化方案。例如工期最短；各種資源最均衡；在某種有限制的資源條件下，編出最優(yōu)的網(wǎng)絡(luò)計劃；在各種不同工期下，選擇工程成本最低的網(wǎng)絡(luò)計劃等。（3）里程碑法

里程碑法又稱可交付成果法，該方法是在橫道圖或者網(wǎng)絡(luò)圖上標示出一些關(guān)鍵事項，這些事項能夠被明顯地確認，反映進度計劃執(zhí)行中各個階段的目標，一般是處于關(guān)鍵線路上的一些關(guān)鍵項目，這些事項對項目進度計劃能否順利實現(xiàn)具有重大的影響。通過這些關(guān)鍵事項在一定時間內(nèi)的完成情況可反映項目進度計劃的進展情況，這些關(guān)鍵事項被稱為“里程碑”。（4）進度曲線法該方法以時間為橫軸，以完成的累計工程量（該工作量的具體衡量內(nèi)容可以是投資額、實物工程量的完成情況、人工工時消耗、形象工程等）為縱軸，按計劃時間累計完成任務(wù)量的曲線作為預(yù)定的進度計劃。從整個項目的實施進度來看，由于項目后期收尾工程的實際工程完成量比較小，因此，該進度曲線一般是S形的?！?.槳4房地產(chǎn)皂開發(fā)項楊目成本張控制房地產(chǎn)端開發(fā)項洪目成本宿控制是指房咬地產(chǎn)開住發(fā)企業(yè)肢在保證租房地產(chǎn)葉開發(fā)項挖目進度種與質(zhì)量路的前提榨下，依宮據(jù)投資督預(yù)算，齒對項目情實施全呀過程的慮資金支聯(lián)出進行赴合理確猶定和有厘效控制騰的管理栽活動。在房建地產(chǎn)遣投資漏活動延中，左投資巧者為霸了保料證資劇金盈甚利安合全和衰得到鉗預(yù)定露盈利墻目標兵，嚴拉格進斤行投湯資預(yù)榴算、怠資金緩財務(wù)即成本迅控制啦、交刻易成局本控拆制、棉交易炊額談慌判結(jié)移果控投制等跑。房地沫產(chǎn)開兆發(fā)項獻目成假本構(gòu)偏成及窮其估召算方屬法（1）房地獅產(chǎn)開發(fā)霸項目成誘本構(gòu)成房房地度產(chǎn)開唱發(fā)項擊目成找本由開發(fā)拋成本和銷售屢成本兩部分影組成。開發(fā)仁成本主要包隆括土地萍置購費隙、前期需工程款鴿、基礎(chǔ)款設(shè)施建脅設(shè)費、腰建安工閣程費、否配套公激建建設(shè)禽費、間室接費以倆及上述男費用產(chǎn)小生的財詳務(wù)費用鐘。銷售眉成本主要泥包括防廣告煌費、齡銷售助代理絹費、壯營銷寇部門據(jù)管理寫費以磁及人炒員工申資。（2）房地禽產(chǎn)開發(fā)蠅項目成地本估算項目成筍本估算因的主要練依據(jù)包括喇項目撥工作茶分解怎結(jié)構(gòu)渡、資聞源需級求計高劃、酒資源梢價格宰、工琴作的扶延續(xù)庭時間控、歷窗史資秀料等擋。成里本估裂算的遣方法攔很多再，比臥較常辛用的京有經(jīng)驗?zāi)坦浪銐?、參?shù)模替型法、自下掏而上貨估算凡法。經(jīng)驗甜估算積法又稱感類比滲估算繁法、喊自上誤而下市估算命法，崇是指進利用飯以前貼類似列項目該的實墊際成射本作瞇為估謊算當陽前項拖目成嗽本的面基本惜數(shù)據(jù)屑。這嚴種方羽法可侵以在儀較短界的時犬間內(nèi)哈獲得待大致遵的成宵本數(shù)馬據(jù)，林但誤仰差較疲大。參數(shù)模青型法是一種背比較科躺學(xué)的方范法，它凈立足于毅過去對曲成本產(chǎn)陰生影響痰的各種心因素在巨現(xiàn)在和刮將來仍頁然起作默用的這剛一前提窮，以過俱去建設(shè)看同類項劣目的資導(dǎo)料為基甘礎(chǔ)，運溉用一定禾的數(shù)學(xué)歌方法進斥行加工料處理和量推理，室借以估價算項目某成本。醬主要分貨為指數(shù)忙估算法爸和系數(shù)霉估算法僑。自下而圣上估算全法就是蝦先算暑出各傲個單啟位的感獨立堂成本改，然僅后將訪各個膨工作丹的估懲算自善下而皆上地越匯總靜，從央而估醫(yī)算出伏項目史總成供本。這種方踩法估算渡結(jié)果比篇較精確劍，但耗艱用時間錄長，費籮用支出廟大。成本乏控制詞的原綁則設(shè)置檔科學(xué)歪的投勝資成課本管府理目涉標設(shè)計疤階段庫成本憂控制忘是重垃點變被動艘控制為閑主動控冶制經(jīng)濟與末技術(shù)結(jié)并合是成拋本管理腫最有效厲的手段成本怕控制紫的主恐要工番作內(nèi)磁容編制成織本計劃豬，確定胳成本控耕制的目質(zhì)標成本目計劃筋可分哀解為扛五個簡方面：①材料眉設(shè)備川成本疊計劃位；②飼施工毀機械棒費用蔽計劃乘；③添人工相費成終本計女劃；現(xiàn)④臨給時工疾程成板本計違劃；架⑤管淋理費刃成本聽計劃天。審查陸施工霞組織襖計劃顏和施境工方趙案控制工隨程款的澡動態(tài)結(jié)夏算建筑專安裝舅工程糞款的蘆支付姿方式迎，包搏括按月語結(jié)算、竣工后糠一次結(jié)揉算、分段匙結(jié)算和其他渾雙方聚約定吊的結(jié)貨算方受式等。控制工勒程變更工程清變更若引起蝦的工帝程量挎變化篇和承類包商膝索賠計，都贊有可液能使頭項目開建設(shè)所成本午支出窮超出遮原來魂的預(yù)贏算成淚本。成本控率制的主戶要措施在房地將產(chǎn)開發(fā)沿全程中亭，成本組控制的堡主要措筒施包括鳥以下四睛個方面腥：強化成筍本意識呀，加強恭全免管澇理(最基本帆做法)確定哈成本愛控制玩的對搞象(成本恥控制貍的主敞要對餡象是木主要螺費用炎中的瘋變動萬費用)完善富成本具控制共制度(編制一段系列標渠準的報墳表，明傻確成本輕控制人拐員與現(xiàn)搏場管理曲人員的剖合作關(guān)掙系和具欄體權(quán)責(zé)洗劃分)制定有如效的獎聞勵措施(物質(zhì)獎暖勵，精誕神獎勵線，提供信專業(yè)進玻修、職餐業(yè)晉升土和國內(nèi)私外考察由機會)§7.估5房地柔產(chǎn)開幻玉發(fā)項況目合閑同與壓安全鞏管理合同管騎理概述合同蜓管理是指房倡地產(chǎn)投留資主體朽或房地庸產(chǎn)開發(fā)敞商依據(jù)微國家法華律、法惡規(guī)的規(guī)環(huán)定，對倆項目全究程進行鞏合同規(guī)昂劃、分罵析、簽羞訂、解隔釋，并稈對合同雙實施過攪程進行私控制的就管理工石作。合同管系理是房洪地產(chǎn)開說發(fā)項目“三控兩拳管”中至晚關(guān)重閘要的美一環(huán)決。合同駁管理首在房甲地產(chǎn)都開發(fā)丙項目獨中具悶有很默強的尊必要您性，買主要傳表現(xiàn)據(jù)在以脅下幾慈個方敲面：建立現(xiàn)紀代企業(yè)忌制度的竹需要規(guī)范市更場交易榆行為手乖段規(guī)范練市場忌主體邁的行汁為規(guī)范察開發(fā)談市場饒的價攤格合同林履行沫的保印證通過合涉同約定琴，強化描彼此的恭權(quán)利與幅義務(wù)關(guān)犧系，加搞強雙方鈔的相互監(jiān)督，吸明確違胸約責(zé)任坊。開拓貴國際榜市場役的需未要房地產(chǎn)準開發(fā)項擇目主要秀合同關(guān)跟系合同籍關(guān)系是當事蘿人通過久合同所傳產(chǎn)生的挺一系列頓法律關(guān)荒系，合慨同關(guān)系唇由主體勺、內(nèi)容江和客體押三個要喉素構(gòu)成淺。房地鹿產(chǎn)開捏發(fā)項違目的坊主要做合同倉關(guān)系雜包括準：開發(fā)察商為觀了順堂利地問組織鈴實施身其所晨承擔(dān)頭的開捉發(fā)項蓋目，詳需要沃在開哈發(fā)過酬程中勞與政濱府、欄設(shè)計障單位囑、銀盈行等迷其他盈主體糾簽署封一系痰列合磨同。這些乒合同夜通常戰(zhàn)包括：土地慶使用權(quán)柜出讓或沿轉(zhuǎn)讓合困同、勘禁察設(shè)計工合同、余融資合下同、咨抄詢合同偶、工程摘施工合厭同、采杯購合同兔、銷售婚合同、買聯(lián)合開殺發(fā)或者溜房地產(chǎn)蝴轉(zhuǎn)讓合脫同。（1）以開抄發(fā)商為促主體的轉(zhuǎn)合同關(guān)呈系承包商則是工程載施工的貍具體實辮施者，彎是工程幅承包（初或施工剃）合同訴的執(zhí)行馳者。由站于承包穴商不可工能、也軍不需要材必備履勢行工程從承包合娃同的所殺有能力閣，因此涌其通常穩(wěn)將許多紀專業(yè)工奇作委托媽出去，嶄從而形瘋成了以稱承包商毀為核心唱的復(fù)雜喪合同關(guān)叮系。承包商刮的主要丘合同關(guān)助系包括：工程消承包合旅同、分格包合同透、供應(yīng)均（采購糧）合同泥、運輸使合同、世加工合防同、租額賃合同夢、勞務(wù)蝴供應(yīng)合侍同、保課險合同順、融資蚊合同、爪聯(lián)合承臉包合同涂。（2）以承劇包商為肢主體的涂合同關(guān)前系合同管位理的主辱要內(nèi)容合同索管理是房地恰產(chǎn)開發(fā)鴉項目各帖項管理體措施的躍基本工至作點，臘合同管孟理直接燥關(guān)系到鈴開發(fā)項泥目能否最順利、隨高效的夫完成。合同番管理黨的主燈要內(nèi)刪容包菜括以絲式下七葵個方族面：建立健糠全合同貌管理制禮度合同艙范本松庫的刷建立洗與管站理建立輛合同宇交底娛制度合同擬春定、談蔬判與簽席約合同分農(nóng)析合同實躁施控制合同解號釋安全盡管理安全兄