房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)

第五章房地產(chǎn)投資

分析基礎(chǔ)1第五章房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)※本章要求了解房地產(chǎn)投資的概念、進行房地產(chǎn)投資分析的原因；熟悉房地產(chǎn)投資的利弊與風(fēng)險、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的評價指標(biāo)掌握房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量構(gòu)成，投資、成本、經(jīng)營收入和利潤、資金時間價值與資金等效值計算。2第五章房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)第一節(jié)房地產(chǎn)投資第二節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成第三節(jié)資金時間價值與資金等效值計算第四節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價指標(biāo)3第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資的概念和類型二、房地產(chǎn)投資的利弊三、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險4一、房地產(chǎn)投資的概念和類型房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資就是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等活動中，以期望未來獲得更大收益的投資行為。房地產(chǎn)投資與其他投資方式相比既具有投資的共性，也具有特有的個性，房地產(chǎn)投資兼具消費和投資兩種功能，房地產(chǎn)投資還具有較大的風(fēng)險。5為什么要進行房地產(chǎn)投資分析因為多種投資機會往往同時存在，其中誘人的投資機會又往往不只一個，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出慎重的選擇。這時，就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進行評估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風(fēng)險、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。6下列原因要求我們必須通過房地產(chǎn)投資分析才能做出正確決策。投資的收益需要預(yù)測收益獲得的時間不同需要校正收益的置信程度即風(fēng)險需要考慮面臨多種投資機會但資源有限7（一）房地產(chǎn)直接投資

投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程1.房地產(chǎn)開發(fā)投資2.房地產(chǎn)置業(yè)投資（二）房地產(chǎn)間接投資將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為1.購買住房抵押貸款證券2.購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票3.投資于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)房地產(chǎn)投資的類型8（一）房地產(chǎn)投資之利1.相對較高的收益水平2.能夠得到稅收方面的好處3.易于獲得金融機構(gòu)的支持4.能抵消通貨膨脹的影響5.能提高投資者的資信等級二、房地產(chǎn)投資的利弊9（二）房地產(chǎn)投資之弊1.變現(xiàn)性差2.投資數(shù)額巨大3.投資回收周期較長4.需要專門的知識和經(jīng)驗上述房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點主要是針對直接投資而言的。對于小額投資者來說，他們可以通過購買房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進行房地產(chǎn)投資。10（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指由于不確定性因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益與預(yù)期收益之間的偏離程度。房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下幾個方面：投入資金的安全性；期望收益的可靠性；投資項目的變現(xiàn)性；資產(chǎn)管理的復(fù)雜性。三、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險11在房地產(chǎn)投資活動中，風(fēng)險的具體表現(xiàn)形式有：高價買進的房地產(chǎn)，最終以較低的價格賣出盡管賣出價高于買入價，但是仍低于預(yù)期價格投資于房地產(chǎn)商品的貨幣資金由于某種原因遭受各種損失，使得投資資金不能按期收回，或不能收回由于財務(wù)方面的原因，在違背自己意愿的情況下拋售房地產(chǎn)12（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類房地產(chǎn)投資風(fēng)險系統(tǒng)風(fēng)險非系統(tǒng)風(fēng)險通貨膨脹風(fēng)險市場供求風(fēng)險周期風(fēng)險變現(xiàn)風(fēng)險政策性風(fēng)險利率風(fēng)險政治風(fēng)險或然損失風(fēng)險收益現(xiàn)金流風(fēng)險未來經(jīng)營費用風(fēng)險資本價值風(fēng)險比較風(fēng)險時間風(fēng)險持有期風(fēng)險圖5-1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類13第二節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成一、現(xiàn)金流量二、投資與成本三、經(jīng)營收入、利潤和稅金14一、現(xiàn)金流量房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個方面進行考查。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各個時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出與流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流入主要包括：銷售收入、出租收入、利息收入、貸款本金收入等現(xiàn)金流出主要包括：土地費用、建造費用、還本付息、經(jīng)營費用、稅金等15投資廣義投資是指人們一種有目的的經(jīng)濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。狹義的投資是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動中，為實現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的二、投資與成本16成本成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。

投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務(wù)會計中使用的成本概念不完全相同。財務(wù)會計中的成本是對生產(chǎn)經(jīng)營活動中實際發(fā)生費用的記錄；投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算17房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本開發(fā)項目總投資：開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金開發(fā)產(chǎn)品成本經(jīng)營成本期間費用：經(jīng)營費用、管理費用、財務(wù)費用18經(jīng)營收入經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入三、經(jīng)營收入、利潤和稅金19利潤企業(yè)利潤可分為4個層次：經(jīng)營利潤、利潤總額、稅后利潤和可分配利潤經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額稅后利潤=利潤總額-所得稅可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）20稅金稅金是國家匆或地方孕政府依識據(jù)法律們對有納攪稅義務(wù)牢的單位況或個人陽征收的苦財政資育金。稅收是國砍家憑邪借政絲式治權(quán)區(qū)利參警與國主民收彼入分蔬配和亡再分準配的港一種騙方式米，具蒜有強制性撐、無償啞性和固振定性的特絹點。21第三意節(jié)午資金蚊時間辰價值膚與資帳金等綁效值花計算一、資甘金時間齒價值的捧概念二、利擋息與利極率三、虛單利價計息偉與復(fù)轉(zhuǎn)利計騾息四、名假義利率匠與實際闖利率五、誕資金盆等效膽值與評現(xiàn)金訪流量巾圖六、復(fù)姿利計算孫公式22一、貸資金留時間修價值癥的概兄念從投資翁者的角至度來說底，資金證的運動和伴隨著節(jié)生產(chǎn)與罷交換的因進行。遵生產(chǎn)與翅交換活袋動會給兇投資者貢帶來利智潤，表溪現(xiàn)為資戚金的增半值。從消兄費者耀的角秤度來諒看，罵資金沿的時激間價惹值體除現(xiàn)為泳放棄碌即期希消費摔的損旗失所引應(yīng)作曬的必既要補勇償。銀行龍利息走也是狼一種屆資金翠時間筒價值誘的表怒現(xiàn)方鞋式23二、利侄息與利節(jié)率利息是占未用資怖金所冬付出淋的代蔽價或冶放棄己資金突使用拉權(quán)所丙得到侮的補表償利率是在舌單位偽時間(一個計捏息周期)內(nèi)所證得的昏利息僻額與回借貸態(tài)金額(即本蹈金)之比24影響辣利率泉的因件素社會平深均利潤先率資本端供求悶狀況通貨膨模脹率水久平政策性接因素國際控經(jīng)濟牛環(huán)境閉等25（一蘆）單絡(luò)利計衛(wèi)息單利蹈計息余是僅竹按本默金計血算利毒息，利息不租再生息我國個要人儲蓄吸存款和臂國庫券芹的利息熄是以單墓利計算謝，計息妹周期為形“年”形。三、單沃利計息何與復(fù)利摩計息26（二麥）復(fù)凡利計東息復(fù)利停計息賽方式柳對于版某一自計息帽周期帽來說澡，是旋按本方金加布上先罪前計醉息周壇期所訪累計都的利摟息進邁行計偉息，昌即“利息再睛生利息”。我國塑房地筍產(chǎn)開么發(fā)貸匙款和已住房忌抵押賠貸款爹等都撓是按贈復(fù)利槳計息并的27復(fù)利攔計息足還有間斷復(fù)謝利和連續(xù)復(fù)箱利之分如果計截息周期鍛為一定攻的時間默區(qū)間(如年幟、季膝、月盟等)，并按崗復(fù)利計旬息，稱舟為間斷復(fù)敵利；如果計樣息周期抄無限期繳縮短，汁稱為連續(xù)濟復(fù)利。從理灑論上戒講，垃資金鴿在不齊停地褲運動技，每漫時每脂刻都腰在通助過生少產(chǎn)和受流通覆領(lǐng)域都增值億，因金而應(yīng)穩(wěn)該采盲用連清續(xù)復(fù)見利計失息，券但是鐘在實膛際使陣用中閥都采等用較嶄為簡熟便的抵間斷獵復(fù)利忠計息肢方式桑計算答。28當(dāng)利億率標(biāo)迫明的齡時間垂單位委與計遍息周銳期不住一致外時，州就出汁現(xiàn)了田名義敢利率世和實臨際利小率的澡區(qū)別洽。例如，內(nèi)年利率菠為12％，俘存款紹額為1抽00勻0元，趙期限峽為1年，分恐別以1年1次復(fù)利劇計息、1年4次按季優(yōu)利率計遙息、1年12次按叛月利撞率計府息(P1勾53)12%是名義千利率1年計始息1次癢實蠅際利率=1置2%1年計頃息4次松實際栽利率=(1地+3%店)4-1嫁=1桿2.遷55花%1年計姿息12次游實際利返率=(倚1+州1%揚)12-1=顆12.湖68%四、肅名義瓦利率顆與實緣瑞際利賓率29名義專利率是指1年內(nèi)步多次師復(fù)利掏時給牢出的由年利油率實際利諸率是指1年內(nèi)多慢次復(fù)利賭時年實屑際增長窮率二者哲關(guān)系：實際利狡率比名稻義利率何更能反頂映資金蜘的時間左價值名義蠅利率摘越大廊，計傍息周幻玉期越腰短，叼實際賤利率妹與名壇義利獅率的險差異脈越大每年乏計息閣周期侵數(shù)m＝1時，冰名義初利率圾等于括實際完利率當(dāng)每年謙計息周遵期數(shù)m>1時，實鏟際利率繩大于名懼義利率當(dāng)每年廚計息周糾期數(shù)m時，30資金等斗值是指則在考攻慮時斃間因須素的膽情況熊下，渠不同徹時點贈發(fā)生毛的絕聚對值首不等襖的資艦金可紙能具投有相它同的宣價值在資金池等效值仔計算的歐過程中清，人們尤把資金邀運動起點拉時的金額暮稱為現(xiàn)值，把神資金庭運動結(jié)束鮮時與現(xiàn)值渡等值的裳金額稱橋為終值五、資怖金等效不值與現(xiàn)算金流量合圖31現(xiàn)金流收量圖是用錢以反注映投毯資項瓣目在襯一定匆時期減內(nèi)資蠶金運窩動狀但態(tài)的取簡化鏟圖，尊即把宜經(jīng)濟曉系統(tǒng)固的現(xiàn)即金流孕量繪宜入一登個時疫間坐迎標(biāo)圖然中，唇表示糟出各徐現(xiàn)金堆流入林、流蟻出與冒相應(yīng)邁時間光的對師應(yīng)關(guān)刻系。32現(xiàn)金辨流量嗽圖畫福圖規(guī)層則以橫代軸為碧時間什軸，鄙從“0”點開始燒。“0”點表示統(tǒng)當(dāng)前時皮點，初皺投資一逗般在“0”點發(fā)撈生“1”時點具表示簽第1個計捏息周罩期的嫂期末民，也罪表示榨第2個計去息周途期的社開始鹿，以挽此類瘡?fù)?。正現(xiàn)金違流量通桿常表示欲收入，至負現(xiàn)金襪流量通遮常表示撫支出。錄箭頭的蜓長短表稱示現(xiàn)金敲流量絕糕對值的另大小。如果現(xiàn)底金流出振或流入柴不是發(fā)靜生在計橋息周期喬的期初變或期末查，而是甲發(fā)生在柔計息周柄期的期勁間，公印認的習(xí)市慣方法歡是將其護代數(shù)和儲看成是該在計算亡周期末李發(fā)生，英稱為期末慣驕例法。33P——現(xiàn)值懶；F—浙—終值(未來值)；A——連續(xù)堂出現(xiàn)挨在各崗計息腸周期期末的等壯額支妥付金蔥額，胖簡稱洪年值薪；N——計息周老期數(shù)；i——每個計導(dǎo)息周期殖的利率炸。六、托復(fù)利威計算租公式34一次部支付遍的終該值系青數(shù)一次蒙支付績的現(xiàn)電值系注數(shù)35等額序仍列支付班的現(xiàn)值各系數(shù)等額寧序列盞支付裂的資勺金回拼收系繼數(shù)36等額謊序列竟支付護的終喘值系張數(shù)等額表序列拼支付黨的儲衡存基咸金系晉數(shù)37例某家密庭預(yù)稼計今肺后20年內(nèi)迷的月原收入腳為80性00元，如歪月收入追的30％可以持用于支疊付住房哨抵押貸您款的月炊還款額木，在年勇貸款利況率為6％的情衣況下，打該家庭歸有償還盞能力的屯最大抵攝押貸款襯額是多犬少？如貢市場平甩均房價刻為500況0元／m2，住房輸首期30％自家己支直付，勿問該許家庭繳有償晶付能蒙力的嬸住房疾面積迫為多科少？解：饅①月還款冬額80封00×3俘0％＝24肢00元②貸款丙月利侮率6％÷12＝0.片5％③貸款計黃息周期尖數(shù)20理×1失2＝24障038④有償璃還能隊力的蘋最大校抵押孝貸款山額P＝A［（1＋i）n－1］／［i（1＋i）n］＝24售00盤×［（1＋0.炊5％）240－1］／[0.5％（1＋0.5％）24堪0]＝339騾029枯.93元⑤考慮自北己支付遍的30悼%首付青款,該家摸庭籌紛備的桐購房擁款為33勇90羞29纖.9盒3／(1－30％)＝484咬328魂.47元⑥有購干買能與力的壯住房貨面積派＝48樣43繡28吉.4售7÷50巧00＝96預(yù).8薦7吃m239第四節(jié)較房地炭產(chǎn)投資命經(jīng)濟效仿果評價觀指標(biāo)一、胳房地包產(chǎn)投杠資經(jīng)紐奉濟效常果的污表現(xiàn)礦形式二、經(jīng)冊濟評價斬指標(biāo)體譯系三、絹盈利贊能力藍指標(biāo)粒的計邪算方彼法四、沾清償荒能力咬指標(biāo)估的計故算方懇法40對于頁置業(yè)沿投資杜來說麥，房猶地產(chǎn)叛投資迫的經(jīng)峽濟效教果主啄要表徒現(xiàn)在租金雙、物虧業(yè)增賣值、杰減少喜稅收嚴、股儀權(quán)增共加等4個方品面。對于開塊發(fā)投資喂來說，宿房地產(chǎn)降投資的栽經(jīng)濟效同果主要葬表現(xiàn)為銷售充收入。一、綠房地股產(chǎn)投亭資經(jīng)躁濟效健果的有表現(xiàn)辰形式41二、挽經(jīng)濟梅評價誼指標(biāo)筑體系經(jīng)濟評價指標(biāo)體系盈利能力清償能力動態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期資本金凈利潤率投資利潤率資本金利潤率動態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值借款償還期資產(chǎn)負債率流動比率速動比率42（一悼）動所態(tài)指扮標(biāo)財務(wù)維凈現(xiàn)演值（NPV）指項目藏按行業(yè)捆的基準亮收益率刃或設(shè)定毛的目標(biāo)盾收益率ic，將壁項目稠計算拍期內(nèi)糕各年琴的凈疑現(xiàn)金吧流量歉折算僑到開上發(fā)活尤動起傅始點乳的現(xiàn)值騎之和。如果NPV大于等晌于0，說明衡項目在羨財務(wù)上啊可行。三、右盈利撕能力任指標(biāo)宰的計悔算方津法43財務(wù)內(nèi)趣部收益踩率（IR展R）指項營目在獸整個虛計算圓期內(nèi)欣，各年流的凈樹現(xiàn)金俯流量現(xiàn)值擁累計施等于糕零時脹的折脂現(xiàn)率。如果IRR大于怕等于叉行業(yè)喉基準導(dǎo)收益祝率或兔目標(biāo)蛇收益告率ic，說述明項屋目在武財務(wù)粱上是厭可行攔的。44財務(wù)內(nèi)撕部收益闊率（IR厭R）凈現(xiàn)值店與折現(xiàn)胡率的關(guān)襯系IRRNPV1NPV2i1i2NPVi45動態(tài)譯投資農(nóng)回收脂期（Pb）是指當(dāng)讓考慮現(xiàn)桿金流折幣現(xiàn)時，揀項目以鞭凈收益烏抵償全露部投資后所需的參時間，貓即累計誕凈現(xiàn)值演等于零成或出現(xiàn)摘正值的懷年份。如果Pb小于等適于基準吧投資回趙收期Pc，則項息目可行46（二）罰靜態(tài)指拿標(biāo)投資利專潤率指項混目經(jīng)沫營期似內(nèi)一睬個正御常年穩(wěn)份的究年利贏潤總倉額或嫌年平毛均利躁潤總哭額與糊項目油總投貪資的扭比率當(dāng)投資財利潤率鞠大于同齡行業(yè)平盜均利潤若率時，抄項目可雜行47資本金揪利潤率指項些目經(jīng)胡營期超內(nèi)一遺個正答常年祥份的淋年利沈潤總這額或調(diào)年平毫