江蘇大型房地產(chǎn)電梯洋房社區(qū)項目營銷策劃與銷售推廣策略報告

水岸馨都營銷策劃報告※市場部分目錄※Part1區(qū)域環(huán)境分析………………part2項目屬性分析………………part3房地產(chǎn)市場分析………………part4項目發(fā)展建議………………區(qū)位—居江蘇省太倉市中部，東瀕太倉港，南鄰上?！偯娣e為132.41平方公里，建成區(qū)面積4.2平方公里，轄20個行政村，8個居委會，全鎮(zhèn)人口11.7萬人交通—沿江高速公路和蘇昆太高速公路貫穿鎮(zhèn)區(qū)，分別設(shè)有出入口；204國道和錫太一級公路穿境而過

—距上海虹橋機(jī)場46公里，浦東國際機(jī)場80公里，蘇州60公里，太倉港12公里沙溪的定位—沙溪鎮(zhèn)曾享有“東南十八鎮(zhèn)，沙溪第一鎮(zhèn)”之譽。是傳統(tǒng)的工業(yè)重鎮(zhèn)，城市定位為深厚文化底蘊與現(xiàn)代化氣息融為一體的現(xiàn)代化新型小城鎮(zhèn)沙溪區(qū)域認(rèn)知沙溪與城廂鎮(zhèn)、瀏河鎮(zhèn)是太倉三大工業(yè)重鎮(zhèn)沙溪鎮(zhèn)以化纖紡織服裝業(yè)為主導(dǎo)，同時形成電子、模具機(jī)械加工等共同發(fā)展之勢沿江港區(qū)沿滬產(chǎn)業(yè)帶中部經(jīng)濟(jì)圈沿滬產(chǎn)業(yè)帶：重點培育以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的現(xiàn)代制造業(yè)基地。大力發(fā)展與上海配套協(xié)作產(chǎn)業(yè)，抓好精密機(jī)械、汽車配件、電子信息、生物醫(yī)藥、成套設(shè)備制造等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)中部經(jīng)濟(jì)圈：圍繞保持江南水鄉(xiāng)特色，全面優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)，形成特色經(jīng)濟(jì)圈。在發(fā)展高新技術(shù)、提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，形成紡織服裝、輕工食品、模具機(jī)械加工等產(chǎn)業(yè)區(qū)沿江港區(qū)：制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分布認(rèn)知沿江高速公（A11）蘇昆太高速公路港區(qū)工業(yè)區(qū)臺灣科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園204國道沙溪城市結(jié)構(gòu)形態(tài)：—將陸渡納入到城市的建設(shè)用地范圍，形成組團(tuán)式雙中心的城市結(jié)構(gòu)形態(tài)用地規(guī)劃：—居住用地以城廂為主，同時將陸渡組團(tuán)做為主要的人居區(qū)域。城廂組團(tuán)的傳統(tǒng)制造業(yè)以及城北路以南的工業(yè)用地將逐步置換為生活用地。沙溪鎮(zhèn)規(guī)劃：—城市發(fā)展重心向南，接駁城廂鎮(zhèn)，拉近沙溪與太倉市區(qū)的距離城廂陸渡城市規(guī)劃認(rèn)知區(qū)位產(chǎn)業(yè)太倉中部，客源導(dǎo)入性差，導(dǎo)出性強(qiáng)化纖紡織電子為主，對人居有一定影響位于太倉中部，靠近市區(qū)，隔瀏河鎮(zhèn)與上海向望。在房地產(chǎn)客源的流動性上，沙溪部分客源導(dǎo)出至市區(qū)置業(yè)，上海投資客被瀏河鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目截流規(guī)劃太倉向東，沙溪向南以紡織和電子為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對環(huán)境有一定影響，因此不作為太倉的重點人居區(qū)域太倉發(fā)展方向為東部的陸渡鎮(zhèn)，城市北部以工業(yè)為主，而沙溪為了拉近與太倉距離，向南發(fā)展。本項目處于沙溪北部，非城市重點發(fā)展方向人口本地人口超過10萬，外來產(chǎn)業(yè)人口巨大，但收入較低本地人口仍以失地農(nóng)業(yè)人口為主，外來產(chǎn)業(yè)人口由于就業(yè)于勞動力密集型行業(yè)，人口數(shù)量雖龐大，但經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱區(qū)域概況啟示※市場部分目錄※Part1區(qū)域環(huán)境分析………………part2項目屬性分析………………part3房地產(chǎn)市場分析………………part4項目發(fā)展建議………………

沙南路

戚浦塘新北路姚涇路鎮(zhèn)東路白云路南園路204國道明清一條街★鎮(zhèn)政府沙溪高級中學(xué)高級中學(xué)生活區(qū)沙溪人民醫(yī)院文化廣場第二中學(xué)第一幼兒園郵電局電信局第二幼兒園蘇果超市KFC第一小學(xué)溫莎花園本項目盛洋城市花園香檳年華★新鎮(zhèn)政府荊溪苑溪景灣汽車站游泳館沿江高速方向約1.2KM約1.8KM項目區(qū)位本項目區(qū)域分析項目位于沙溪鎮(zhèn)東北方向，處于沿江高速入口；從城鎮(zhèn)發(fā)展方向來看，項目所在區(qū)域非城鎮(zhèn)主要發(fā)展方向盛洋時代廣場區(qū)位分析新老商業(yè)行政中心接駁處香檳時代區(qū)位分析新鎮(zhèn)中心核心區(qū)域區(qū)位對比結(jié)果區(qū)域明顯輸于主要競爭項目區(qū)位對比分析北東南西溫莎花園河道，但較污濁自建房馬路、自建房地塊內(nèi)部平整，現(xiàn)為農(nóng)田，內(nèi)部無可利用資源外部多為自建房，臨污濁河道，外部亦無可利用資源項目自身資源不強(qiáng)??！項目四至戶型面積單位數(shù)量百分比100.98套30545.50%90.22套13420%112.51套8412.50%134.89套8421.90%128.64套14127.21套49用于雙重水景資源，即東側(cè)自然河道與內(nèi)部景觀水系；項目以90—100的兩房及三房一衛(wèi)戶型為主力產(chǎn)品；戶型創(chuàng)新度較高，附送6—10㎡的空中花園；項目是偏離城市主要發(fā)展方向，以緊湊類房型為主的中等量體的普通住宅項目，舒適類戶型附加值高是項目產(chǎn)品主要特點?！袌霾糠帜夸洝鵓art1區(qū)域環(huán)境分析………………part2項目屬性分析………………part3房地產(chǎn)市場分析………………part4項目發(fā)展建議………………沙溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)模較小，房產(chǎn)項目相對集中。代表性的項目有香檳年華、盛洋城市花園、金榜世家、書香名邸、中鑫花園。盛洋城市花園香檳年華金榜世家書香名邸本案中鑫花園案名物業(yè)類型總體量（㎡）已推套數(shù)產(chǎn)品面積（㎡）主力面積（㎡）價格（元/㎡）銷售狀況存量（㎡）香檳年華多層、高層、別墅20萬17988-12488-1075700一期銷售基本結(jié)束17萬（含商業(yè)）盛洋城市花園多層、小高層、別墅16萬17495-12995-1184700一期結(jié)束，二期高層11萬（含商業(yè)）金榜世家多層、小高層4.1萬11893-129934600一期基本售罄，剩余4幢未開2.8萬書香名邸別墅、小高層0.95萬6386-141954700近期待售0.95萬中鑫花園多層1.7萬110100-1401404200（三級市場價格）售罄無產(chǎn)品以多層、小高層和別墅為主；公寓產(chǎn)品面積90—140㎡，主力面積集中于90—120㎡，在售存量約31.75萬㎡。案名戶型已推套數(shù)面積（㎡）存量套數(shù)去化套數(shù)去化率香檳年華1—2—11175011100%2—23—2—16399-10565792%3—2—221117-12351675%別墅121245606150%盛洋城市花園2—2—17399-105073100%3—2—2101117-132178483%別墅72270-300072100%金榜世家2—23—2—135117035100%3—2—23012952583%按各項目推量與去化結(jié)構(gòu)可看出，88—105㎡的兩房和99—130㎡的三房去化率較高，市場接受度較好；別墅產(chǎn)品因產(chǎn)品特殊，受眾度高。各項目的2—2—1產(chǎn)品去化率為百分之百，客戶接受度高；3—2—2產(chǎn)品去化率雖較好，但去化率終不如兩房產(chǎn)品；別墅產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型較為特殊，本地私營業(yè)主和部分政府公務(wù)員對其接受度較高。在售產(chǎn)品案名金榜世家物業(yè)位置沙溪鎮(zhèn)南院路西側(cè)物業(yè)類別多層小高層占地面積（㎡）25967.8容積率1.6總建面積（㎡）41357開盤時間2010-5-17項目規(guī)劃項目由14幢多層和小高層組成：西側(cè)的3幢樓做為返遷房返給本地居民，剩余11幢做為商品房出售；項目整體品質(zhì)感較低。項目賣點鎮(zhèn)區(qū)核心地段、學(xué)區(qū)房項目基本信息項目去化分析本案共有商品房298套，目前只開出5幢共118套，去化113套，剩余5套，整體去化率為95.8%，去化率較高；兩房產(chǎn)品去化率百分之百，三房產(chǎn)品去化92.3%。典型個案分析——金榜世家項目客群分析本案客群主要是以本地客戶為主，兼有鄰近區(qū)域和上海區(qū)域的投資客；本地客戶以改善居住環(huán)境、婚房和子女入學(xué)為主，上海區(qū)域客戶看中沙溪房價低，主要是投資養(yǎng)老。項目戶型分析典型個案分析——金榜世家B戶型123—125㎡，三房兩廳兩衛(wèi)C戶型88㎡，兩房兩廳一衛(wèi)三開間南向；套房設(shè)計；南北雙陽臺；270度觀景飄窗；戶型贈送面積較多，附加值高。戶型布局緊湊合理，南北通透；客廳連接陽臺，可利用率提高；次臥收納功能明顯；主臥270度觀景飄窗設(shè)計合理。案名盛洋城市花園物業(yè)位置太倉市沙溪鎮(zhèn)白云南路（沙南公路交界）物業(yè)類別別墅、多層、小高層占地面積（㎡）98114容積率1.6總建面積（㎡）168000開盤時間2009-11-24項目規(guī)劃項目產(chǎn)品線豐富，由沿街商業(yè)、別墅、小高層組成，可滿足不同客戶的需求。社區(qū)商業(yè)量體較大，項目整體品質(zhì)較高。項目賣點地段、商業(yè)配套、產(chǎn)品項目基本信息項目去化分析本案推出246套花園洋房、別墅和小高層產(chǎn)品，去化229套，去化率為93%，去化率較高；兩房和別墅產(chǎn)品去化率百分之百，三房產(chǎn)品去化83%。典型個案分析——盛洋城市花園在售產(chǎn)品項目客群分析本案客群主要是以本地客戶為主，其他為上海區(qū)域的投資客；本地客戶以改善居住環(huán)境、婚房和子女入學(xué)為主，上海區(qū)域客戶主要是投資養(yǎng)老。典型個案分析——盛洋城市花園項目戶型分析96㎡，兩房兩廳一衛(wèi)127㎡，三房兩廳兩衛(wèi)戶型方正合理，干濕分離；客廳南向與陽臺相連，可利用率較高；餐廚一體，可利用空間增多；戶型整體方正，舒適度較好。三開間南向，戶型舒適，動靜分區(qū)明顯，南北通透；客廳連接陽臺，可利用率提高；贈送面積較多，戶型附加值較高。案名淳大香檳年華物業(yè)位置沙溪鎮(zhèn)姚涇南路物業(yè)類別別墅、多層、高層占地面積（㎡）124408容積率1.42總建面積（㎡）225142開盤時間2010-5-5項目規(guī)劃項目產(chǎn)品線豐富，客戶選擇面較寬；項目東西兩側(cè)為多層洋房和高層組團(tuán)，中部區(qū)域為別墅組團(tuán)，私密性較好；且項目內(nèi)部水景資源較好；項目西南側(cè)待建一座五星級酒店。項目賣點地段、景觀、附加值、規(guī)模項目扒基本倚信息項目汗去化門分析本案會推出榮商品炮房30忌0套，才別墅她和花職園洋稠房，察去化22拜9套，芬去化破率為76幟%，在獨售花襖園洋鋤房產(chǎn)答品去啄化良紗好；兩房博產(chǎn)品滔去化址率百羨分之判百，擴(kuò)大部夫分別芽墅產(chǎn)羞品和榴高層慮尚未宜去化批。典型旅個案顧分析——淳大陸香檳菌年華項目特客群宋分析本案循客群巡壽主要色是以孔本地斤客戶熱為主盲，兼鍛有太玩?zhèn)}市宰區(qū)和育上海夕區(qū)域劍的投叨資客滋；本地答客戶宇以改獵善居詞住環(huán)爹境、臉婚房姿和子瘦女入儲學(xué)為鑄主，士太倉睛市區(qū)附客戶壤外溢匠至沙夜溪，信且當(dāng)濕地價雞格便聞宜，機(jī)受太會倉市滾區(qū)客券戶青魚睞；童上海手區(qū)域基客戶第看中培沙溪畢房價易低，蝦主要似是投抓資養(yǎng)潑老。典型展個案泉分析——淳大汗香檳綿年華項目虧戶型皮分析101㎡，三房兩廳一衛(wèi)118㎡，三房兩廳兩衛(wèi)三開間南向；戶型緊湊實用；動靜分區(qū)較為明顯；附送面積較多，性價比高；入戶門與廁所門相對，室內(nèi)風(fēng)水較差。戶型緊湊實用；客廳連接陽臺，可利用率較高；雙臥南向；附送面積較多，性價比高。各項承目以兩本地找客戶桌為主鉛，臨固近鄉(xiāng)曲鎮(zhèn)、做太倉者市區(qū)貧和上考海客安戶為籍輔；本地偉客戶憑以改碗善居趟住環(huán)撲境、愛婚房嶺、子捧女入夠?qū)W購蔬房為錘主，南上海稠客戶唇以投豪資為評主。我們擁項目朗的綜搬合性修價比絡(luò)還是混不錯共的，混本地曾的改惹善客唯戶都悟比較拌認(rèn)同孕，隨兵著大鼻環(huán)境卡的不貢斷改攻變，滴沙溪招房價景上漲經(jīng)較快游，本抖地客亞戶對阻小面控積產(chǎn)么品青屢睞有向加，受婚房肌、為版子女狡入學(xué)蟲的客窩戶一裂般都粱會選趨擇我籌們項剩目，番而且陵我們僅項目為的產(chǎn)窩品線啦豐富什，可趣以滿逗足不東同的屢客戶賊需求謝；由差于開杠發(fā)商馬是上凍海的春，而擋且我持們在毫上海霞也有秩分銷抬中心鑰，所橡以上喚海的加客戶生比較弟多，紡主要揮是進(jìn)為行投餅資養(yǎng)默老，嬸大面賞積產(chǎn)合品受燦眾度桌較好兼?！銠壱m年華圖置業(yè)送顧問疾楊先聰生太倉給市的厭房價核目前趟已經(jīng)杯高出槍沙溪鄰很多湊，我殲們項紋目承餐接了膊很多兆太倉夜市區(qū)唐的剛爆需客感戶；爬本地唉的拆辮遷人退群較裝多，奮具有目一定搏的購賢買力輝，客量戶主裕要是裳改善曲居住號環(huán)境走、婚鴉房和德為子膽女入敗學(xué)購甲買?！⒀笸党鞘袚u花園蹈置業(yè)甜顧問汽譚先宜生相比頸其他解項目母，我尊們項陵目的嗓價格膛是比株較低如的，性本地斯客戶跌還是遵很認(rèn)看可我授們項藏目，續(xù)從我考們的瘦成交走客戶誤來看買，本科地客茅戶占曾多數(shù)閥，主袋要是脅為子儀女入漿學(xué)和檔改善沸居住本環(huán)境普，也叛有部聞分太坑倉市客區(qū)的擺客戶郵，隨壤著太遵倉市命區(qū)房展價高案企，肆客戶士外溢賭至沙絹溪；化上海溫的養(yǎng)也老投獄資客匙也不槍少，壘主要鬧是沙森溪房蠢價便則宜，份上海挨距離秋沙溪艷又很善近，圖來往猜方便軌，所僻以吸仿引了替部分均上海役的投掘資客搶群?！鸢裢渴兰茵W置業(yè)監(jiān)顧問獸趙小華姐物業(yè)綢類型產(chǎn)品盯面積躬及結(jié)搞構(gòu)去化客戶城群各項然目產(chǎn)濁品結(jié)究構(gòu)合臘理，谷推量費與去降化基椒本持受平；冊兩房刮產(chǎn)品崇面積嘩集中飯于88厭—1改05嘉㎡，三左房面雷積集即中于99纏—1西30惱㎡；各項玻目去顧化良幣好，域在售逢去化錄率達(dá)73全%以上臟，兩能房產(chǎn)撞品的撐去化管率為刻百分聯(lián)之百項，別塑墅產(chǎn)株品和柳三房規(guī)產(chǎn)品付次之塘?？蛻翦a來源喪區(qū)域容：本彼地、須太倉焦市區(qū)磨、上葡海。北本地萍及客索戶主胃要是夸改善悄居住掉環(huán)境寫、婚絮房和珠為子群女入兇學(xué)購滑房為制主，逆上海寸客戶納以養(yǎng)具老為抄主。沙溪屢鎮(zhèn)目浪前在落售產(chǎn)剪品類咽型豐趕富，連可滿轉(zhuǎn)足不捕同客閱戶的虧置業(yè)店需求追；區(qū)域鳳房產(chǎn)尤市場嗚小結(jié)本案窯的戶淡型面宜積配謙比合峽理科搏學(xué)，穴產(chǎn)品寺附加遭值較厚高，嚷迎合賄市場串需求呼，與歇當(dāng)?shù)匾u各項介目產(chǎn)刻品對好比具超有較舟強(qiáng)的扒競爭腐力?！袌鰸嵅糠謴R目錄※Pa凍rt用1區(qū)域羽環(huán)境壓分析……怕……顧……pa序rt召2項目注屬性國分析……鋼……特……pa紡rt嬸3房地鴨產(chǎn)市凳場分機(jī)析……號……暖……pa傘rt平4項目陰發(fā)展跨建議……去……逮……市場槐占位置分析項目拼資源所稟賦項目廢偏離久城市堅主要怕發(fā)展內(nèi)方向賴，周達(dá)邊缺迎少商亡業(yè)生隊活配鍛套設(shè)耍施；更周邊究民宅飛環(huán)繞勻，缺埋乏稀永缺資謎源，唯向高洽端化儉發(fā)展揭的難宴度較悄大市場滑環(huán)境區(qū)域涼內(nèi)房看產(chǎn)市順場處隙于發(fā)址展階飛段，正產(chǎn)品巷品質(zhì)戶逐步筋提高業(yè)，產(chǎn)督品線惑豐富互，產(chǎn)孟品創(chuàng)種新度稠較低競爭漆環(huán)境各競盈爭項剩目具仰有較您好的得地段配、景擁觀和惑規(guī)模計優(yōu)勢臟；產(chǎn)考品同框質(zhì)化棍較為思嚴(yán)重財，本品項目些產(chǎn)品睬具有之相當(dāng)爆的競春爭力結(jié)論——項目亡應(yīng)立妹足于勇在區(qū)腳內(nèi)具燦有稀桶缺度魄的產(chǎn)株品、巴客戶無對北昏部片四區(qū)較定低的捏價格割預(yù)期代，進(jìn)疑行差和異化譯競爭跨，積啄極搶洽占市筑場份賠額。以本慘地客唯戶為焦主，探上海擾及臨喝近區(qū)先域客耐戶為框輔；揮本地扎客戶塔改善們居住親環(huán)境勾和品糾質(zhì)、淋婚房假以及零為子馬女入重學(xué)，喜上海垂客戶征以養(yǎng)鋒老為擺主；敗客戶惠具有狠較好樓的購建買力曬。本地港及臨浸近區(qū)病域客押戶居后多，責(zé)少部貨分上由海和輕太倉悠市區(qū)真客戶被；本蜻地客通戶主礙要是王以改渴善居魯住環(huán)覆境和蹈婚房索為主監(jiān)；上耀海客粱戶主痕要以色投資病為主鐮。本地析客戶斬為主弄，太校倉市擊區(qū)和覺臨近旨區(qū)域料客戶賴辭次哪之，武少部航分上非海投洞資客推；以丙改善傻居住詢環(huán)境愈和投拉資為過主。香檳僵年華盛洋柳城市宗花園金榜袋世家以本站地客慚戶為距主，秀外來植客戶搶為輔駝；具速有一頓定購哭買力櫻的改沸善居兇住環(huán)壺境和掉投資東養(yǎng)老瞇型客酷戶本項拖目目嘴標(biāo)客本群目標(biāo)關(guān)客群趣定位工作雄繁忙喜和長毫期駐顏外的診人群——因工現(xiàn)作繁煮忙或壟身在臘外地給，沒喪有時才間打賓理裝百修缺少處裝修敘經(jīng)驗粘的年尤輕群蛋體——擔(dān)心考裝修膏過程抱麻煩貓，同嘆時可筆以減法輕購繞房負(fù)典擔(dān)投資米客戶——以投當(dāng)資為高目的碎，不勿在意殘裝修汁風(fēng)格郵和裝摟修品烘質(zhì)，廣需要墻完成券基礎(chǔ)據(jù)裝修捎以盡踩快出叢租123精裝襯修客降戶構(gòu)之成——與沙峽溪鎮(zhèn)遇房地圈產(chǎn)主涼要客籮群不茫匹配項目億周邊薪缺少畜商業(yè)探、教宇育配棕套，販偏離辦城市孟主要解發(fā)展肯方向左，難只以對繩鎮(zhèn)內(nèi)啞的高報端客欣群形恭成有艘效吸雞納力遞；區(qū)排域首反次置崗業(yè)和柳首次冒改善準(zhǔn)類客歲戶對匆總價控較為走敏感話，精韻裝修舟房會畏提高猾該類甘客戶震抗性項目荷缺少扮稀缺費資源貝，向歲高端塑發(fā)展娛的難斜度較支大，哀通過惱對項雨目發(fā)巧展空果間的叼分析叔，我原們認(rèn)克為項敬目的衣發(fā)展譜機(jī)會賞在于溜憑借輩獨創(chuàng)棉性的拼產(chǎn)品榨和市伏場對詞本區(qū)惜域較車低的種價格歡預(yù)期房誠，搶主占市犁場份艦額。精裝甜修可質(zhì)行性邁分析定價訴依據(jù)遵：按照導(dǎo)房地辯產(chǎn)市點場發(fā)布展的符規(guī)律狹，正鏟常的滿項目斬價格便定位瘡原理氧一般滴有：1）市向場比帖較法火；2）成剛本導(dǎo)伙向法帖；3）消維費群薪體計摧算法初等。形在這療里，怖我們黑主要歇出于杰對市栽場的殿考慮育，從怕目前鼓市場機(jī)的發(fā)陣展現(xiàn)鞠狀和根趨勢獸來初因步定濕位本笨項目乘前期慣產(chǎn)品陰的價雜格。輔故采故用市滴場比稱較法班為本肆案定比價。市場錘比較拿法定丹價說明忍：此型方法琴主要仁根據(jù)馳項目繪的主尼要競澡爭個烘案的失地段食、配慶套、哨景觀耍、產(chǎn)枝品附品加值懂等各菠因素翅的情侄況，娛與本秒案進(jìn)坐行準(zhǔn)鏈確的么對比暴。我鍋們根懶據(jù)其貍具體自情況倍，結(jié)縣合這文些個史案所仇對應(yīng)半的價鞋格，醋對項肺目自惹身的援價格閱進(jìn)行卷初步浴的評掌估。定價洪的基郊本原飯則結(jié)合禾市場鉆需求除，評氧定本吳項目煌的產(chǎn)險品價啞格要頁素如孫下：價格做建議權(quán)重/對比個案權(quán)重本案香檳年代盛洋時代廣場金榜世家地段1510131313項目品質(zhì)1514141210配套1510131313景觀資源1081087開發(fā)商品牌107976產(chǎn)品附加值15141499區(qū)域認(rèn)知度108999規(guī)模108.5109.56.5總計10079.59280.573.5Pi’=（Qx業(yè)/繪Qi）×P俊i注：Pi為按寨揭均標(biāo)價Pa’=（Qx涂/Q酸a）×P天a譽=（79匆.5秘/9坐2）×5擠70膛0=云49小25元/m2Pb’=（Qx勝/Q型b）×P否b妻=（79信.5團(tuán)/8唇0.借5）×4厘70刮0=騰46奴41元/m2Pc’=（Qx攤/Q歇c）×P拆c喝=（79勺.5山/7卵3.步5）×4渴60憶0=鍬49箭75元/m2由Px乏=∑Pi建Wi，得以出本劇案目免前的彼靜態(tài)擺價格活為：48響93元/㎡戶型泰完善恐建議焦要點稠：交通冬動線少合理候性踩（臥蹲室、取衛(wèi)生移間、挺餐廳雜）功能亮空間表的完寸善（灰玄關(guān)影、主偉臥+主衛(wèi)+衣帽霧間）室內(nèi)增風(fēng)水女問題區(qū)（既入戶冒門與胡分戶柴門/衛(wèi)生餓間門岔位置籮）采光侄、通島風(fēng)誰（餐菌廳、舅次臥貸）增加迷附加澡值：坦空中范合院抱空間庭的實取用性海、花四壇、購可拆襪除飄乞窗/落地強(qiáng)窗、窮陽臺/露臺產(chǎn)品尖完善網(wǎng)建議231戶型A建筑面積：100.98平米3房2廳1衛(wèi)臥室距離衛(wèi)生間距離太遠(yuǎn)，動線不夠簡捷，并對客廳功能造成一定的影響；書房窗戶面寬太窄，采光不足；餐廳的舒適性不足，干擾對其它功能空間動線，建議調(diào)整其位置；建議設(shè)計獨立的玄關(guān)區(qū)，保證其它功能空間的隱私性。213戶型B建筑面積：90.22平米2房2廳1衛(wèi)臥室距離衛(wèi)生間距離太遠(yuǎn)，動線不夠簡捷，并對客廳功能造成一定的影響；建議設(shè)置獨立的玄關(guān)，或調(diào)整衛(wèi)生間門的位置，以防“門沖”；餐廳的舒適性不足，干擾對其它功能空間動線，建議調(diào)整其位置；123戶型C建筑霜面積捐：11價2.引52平米3房2廳1衛(wèi)主臥顆室衛(wèi)浩生間孕舒適玩舒適去度不讀夠，索并考惰慮衣害帽間瓜位置狠；建議敵設(shè)置笨獨立瞎的玄謊關(guān)，導(dǎo)或調(diào)豆整衛(wèi)顆生間瘦門的驅(qū)位置震，以讓防“敘門沖拴”；書房智空間黎狹長絡(luò)，不總便于駁使用挑。戶型D建筑男面積賄：13酒4.偷89平米3+撕1房2廳1衛(wèi)主臥仿室衛(wèi)聞生間鏡舒適棄舒適關(guān)度不夠夠，藝并設(shè)耽置獨胡立衣轉(zhuǎn)帽間吸；客廳加開間瞎偏小礙，對昨于13呢4.惜89平米受的戶鴿型，響客廳項開間蓋不宜公低于4.倍2米。1212134臥室距離衛(wèi)生間距離太遠(yuǎn)，動線不夠簡捷，并對客廳功能造成一定的影響；空中合院空間實用性不強(qiáng)，建議其能改造成獨立功能空間；建議設(shè)置獨立的玄關(guān)，或調(diào)整衛(wèi)生間門的位置，以防“門沖”；客廳開間不宜小于4.2米；餐廳的舒適性及對其它功能空間動線的干擾，建議調(diào)整其位置；戶型E建筑面積：128.64平米3+1房2廳1衛(wèi)3124戶型F建筑面積：127.21平米3+1房2廳1衛(wèi)臥室距離衛(wèi)生間距離太遠(yuǎn)，動線不夠簡捷，并對客廳功能造成一定的影響；空中合院空間實用性不強(qiáng)，建議其能改造成獨立功能空間；客廳開間不宜小于4.2米；餐廳的舒適性及對其它功能空間動線的干擾，建議調(diào)整其位置；營銷血企劃權(quán)篇簡單療邏輯問題頭解答推案香策略價格啄策略執(zhí)行察管理思考——一切語，都欠將從妨一個回最簡塊單的塵邏輯牙開始巴。。勞。購買①客戶鳳通過某一輝渠道了解序到項華目③電話甩、或環(huán)者至售漿樓處咨詢②有能刺夠勾露起客戶肢興趣的信籮息④客戶裁進(jìn)行現(xiàn)場抓體驗感覺微很好⑤消除都客戶友疑慮使其懲等待曉項目窄開盤透過溪表象作看本揮質(zhì)，凈所有購項目盤的營注銷，櫻都是忘圍繞潤該邏興輯所義展開頓！一個執(zhí)簡單側(cè)的邏歡輯——簡單益邏輯暗引出姥的五粉大問讀題——渠道鉤、訴塊求、漠體驗鬼、等胖待、唉購買⒈問題視一、伏如何升通過丟有效優(yōu)渠道擋，使講本案辜的目跑標(biāo)客輩源認(rèn)摟知本米案？⒉問題霉二、熱如何妙通過喝有效牲訴求伸，激婚發(fā)目爐標(biāo)客股群對泰于本賓案的罪興趣帽？⒊問題免三、設(shè)如何級建立效每位敘來訪籮客戶僚對于默本案拾的美幕好的孕印象紡？⒋問題牽四、箱如何恨消除澆客戶尾的疑臂慮，需等待千項目污開盤歸，最由終購理買本怨案？⒌問題錘五、設(shè)如何賺使得方已購椒客戶瓣成為盆本案恥的宣懼傳者盞，形油成良杯性循兇環(huán)？營銷那企劃侄篇簡單肯邏輯問題峽解答推案豪策略價格宣策略執(zhí)行商管理破題：問夫題一如何始通過港有效拖渠道旱，使酷本案繳的目革標(biāo)客越源認(rèn)窯知本候案？答：首先冤我們顯要鎖越定并旱分析器本案粘的目挎標(biāo)客夏群；其次春，根屑據(jù)其脹生活懇軌跡負(fù)，設(shè)酬定廣甲告發(fā)莊布通菌路。目標(biāo)姻客群躬解碼——區(qū)域轉(zhuǎn)客源匆：年齡汗：30面-5語0歲之樹間。職業(yè)總：鄉(xiāng)漁鎮(zhèn)原段住民龜，有超穩(wěn)定盾的工鴉作及痕收入攤。購買帖動機(jī)乏：自模用比長例大犯。家庭湖結(jié)構(gòu)泥：三中青訴年三穴口之據(jù)家為漏主，億下一添代處連讀書棍階段通，家變里的宿老人掠剛退倍休，列需要攤贍養(yǎng)屬?；蜃游鹋押鄢赡陜敚枵鏈?zhǔn)備邪婚房針。社交蹤蝶：社交航相對橫固定汗，主乎要和肚同事找、同昌學(xué)以刊及事剃業(yè)上過的伙瞞伴來嘉往較奪多。消費宏傾向童：喜至好與抹其身為份對揭等的玻物品幸，相隙對理觸性和饅保守給；信息融獲取評：戶段外、串報紙定、電猴視、腐朋友丸交流鳳。目標(biāo)劍客群插解碼——外部會客源盼：鄰近艱鄉(xiāng)鎮(zhèn)島、太牛倉、德上海年齡刷：25芽-5銳0歲之潑間。職業(yè)緒：企隔業(yè)員酒工、土商烈人購買婆動機(jī)破：自跪住、雨投資頭。家庭坡結(jié)構(gòu)：新冠婚、喂或三靈口之稀家社交介：社交羅相對妖固定排，主岡要和肅同事扇、同映學(xué)以歉及工客作上濃的伙馳伴來浮往較即多。消費冬傾向糕：不愿倉因高咱房價義影響哥生活遙品質(zhì)精，在澤距離嘆與價脅值之屬間作艷衡量適，追梯求有并房有謝車的排品質(zhì)娘生活券。信息囑獲取卷：網(wǎng)絡(luò)輔、戶器外、戰(zhàn)報紙蛛、電洗視、滑朋友送、同扯事、請同學(xué)撓間交果流。事業(yè)術(shù)的壓電力——處于涌事業(yè)佩發(fā)展張階段扔，有亦了一軍定的朽資金級積累熟，希姨望得濁到社瓶會的吹回報尼和關(guān)持愛，問希望撇得到撥與其兔社會腥貢獻(xiàn)燦相匹棋配的亞認(rèn)同紀(jì)和社告會地韻位。家庭盤的責(zé)茄任——關(guān)心話自身課的穩(wěn)志定發(fā)富展，屆家庭譽是其殼生活薄的重野心，肝尤其治是孩賊子的秩教育候和家伏人的眨健康秀。自我農(nóng)的認(rèn)澇同——社會爸財富坦的主壞要創(chuàng)脹造者貼，追何求生委活的凈品質(zhì)橡，在同馳類群袖體中傲有一點定的繩優(yōu)越盯感。目標(biāo)枝客群慰解碼——共同休特征教：推廣課渠道——大眾多媒體腸：1、戶矮外——看板豈、高糾炮、到道旗遷、交辮通指殖示牌堪。（慚鎮(zhèn)東才路、比白云畏路、漠姚涇路、調(diào)新北紫路、句沙南浙路、國南環(huán)死路）2、現(xiàn)增場導(dǎo)語視——圍墻慣、精市神堡態(tài)壘、克視覺濱系統(tǒng)疤。分眾深媒體余：1、短電信——沙溪帽鎮(zhèn)公膝務(wù)員羅、待私家萬車主濕、重躲點企絹業(yè)員燒工。2、定蠻點投神放——定點謹(jǐn)投放碧，以尚休閑異、購沖物場謹(jǐn)所為喊主。3、路祥演、灰派單——肯德鉆基、擔(dān)萬寶胃商場援、聯(lián)獻(xiàn)華超鮮市、梯明清哈一條溝街。4、SP活動——有效減、快殼速傳踩揪項賭目信佛息，描直達(dá)際目標(biāo)漏客群質(zhì)。破題——問題野二如何嶼通過南有效戒訴求屯，激炸發(fā)目及標(biāo)客歇群對湊于本度案的憲興趣登？答：分析獻(xiàn)本案絕可以德運用育的資霞源，信進(jìn)行稍梳理柜、整搞合，傻最終架提煉出本其案的摧核心起優(yōu)勢墊，并私向目錢標(biāo)客朱群傳笑達(dá)。資源秒整合——賣點需梳理純多俗層電倉梯洋鴿房社堤區(qū)歐式亡風(fēng)格嶼，濱夠河水辰景超高翅性價歷比超高劉附送判率主臥脊套房儲物甩空間戶戶井全明亦，南倆北通狂透純多護(hù)層洋江房，剝電梯急入戶屑，舒適澡的同吵時更帳加便括捷。精心雀打造繞的駁輪岸景錯觀，完美粉演繹眠歐洲潮風(fēng)情添?？罩蓄}花園+南北萌雙陽轉(zhuǎn)臺，均贈宮送一禮半面躍積。步入掘式更渠衣室聾是女照主人的最悲愛，育全套崇房設(shè)驗計，尊貴角盡顯羞。精心枯設(shè)計初儲物殼空間促，讓家棚居生饞活更背井井有條沸。濱河類水景高附圈送率主臥攪套房儲物鬧空間電梯刻洋房賣點夢發(fā)散資源收整合——3+咱1房，辰買三次房得榨四房陡，同樣周的付吃出不顛同的與享受鴨。高性岡價比核心廈提煉資源罪整合——主臥孩套房尊貴致盡顯儲物協(xié)空間完美看收納電梯沫洋房舒適大便捷超高貝附送空中丈花園高性絨價比買3得4濱河陰水景歐式患風(fēng)情核貪心賣擺點如何掛建立縣每位爬來訪會客戶屠對于監(jiān)本案乘的美撤好的源印象才？答：硬件序方面翼，我淚們以赴產(chǎn)品爛品質(zhì)澆及細(xì)叼節(jié)取我勝，貌通過餡樣板營區(qū)、丙樣板督房、祝售樓修處布妖置來夏達(dá)成喉。軟再件方添面，云將通光過客坐戶現(xiàn)手場體筑驗及塔銷售悶人員球的完忠美服踏務(wù)達(dá)宴成。破題——問題彎三印象潛構(gòu)成——解析美印好印剩象對售席樓處環(huán)境泉的印鄙象對銷攝售人范員服務(wù)恐的印吉象對產(chǎn)堵品品質(zhì)強(qiáng)的印諷象對銷淚售物輕料質(zhì)感小的印屠象印象稿構(gòu)成——之一對售勝樓處混環(huán)境姓的印亡象包裝拖建議挎：室外刺：劃僚定停釋車位定、構(gòu)胡造景灘觀小財品、歇設(shè)立歷項目傅形象謀廣告拘、精賺神堡存壘保安斯引導(dǎo)篇。室內(nèi)洽：歐哲式裝你修風(fēng)最格，咱設(shè)置退景觀君小品響，舒貴緩音欣樂、超形象校墻等腹。工地乎：注顛重工檔地形艇象，耳如工庭棚分芹布有層序，校建材攤整齊受的堆敬放在閉指定眨地點罩，設(shè)鈔立看愁房通刃道，仔著力悅營造匹整潔滴、有域序的朝施工憂現(xiàn)場欠。對銷堆售人范員的散印象印象遙構(gòu)成——之二人員猶要求人員葡形象洪：統(tǒng)住一服英裝、浩良好浸的精歐神面胃貌、如優(yōu)雅股的談浩吐，畝端正盞的態(tài)攏度、電禮貌狡用語滅，建盞立客儲戶的姑形象盾印象而。人員煉技能例：通粉過系桂統(tǒng)化部的培妻訓(xùn)，軍熟練紡掌握蟻專業(yè)謙技能赴、溝畫通技朽能、續(xù)等專末業(yè)素洪養(yǎng)。標(biāo)準(zhǔn)君流程奏：從固客戶辜進(jìn)門吸到客適戶離竭開，計每個掀環(huán)節(jié)語都設(shè)剪立標(biāo)劍準(zhǔn)的課流程匪與相之應(yīng)的石要求康。優(yōu)異舉保障況：新曉鴻嘉丹完善充的規(guī)融章制隊度，爐合理劃的人明員架閥構(gòu)以碌及人矛員激仆勵制洞度是拼優(yōu)秀迷執(zhí)行召力的價絕對擴(kuò)保障良。對項府目產(chǎn)許品的行印象印象紋構(gòu)成——之三眼見備為實檔：服務(wù)搭體驗房誠：除摸了良陜好的顛硬件曾展示罵和軟曾件服蔽務(wù)之粥外，吩源自父于“視、跳聽、擋嗅、仇觸、診味”五感如攻略黑是必穩(wěn)不可粥少的俱重頭祝戲。樣板鞏房樣芳板區(qū)值：劃定撈社區(qū)蛛內(nèi)最女能體役現(xiàn)景獸觀優(yōu)車勢的艇區(qū)域竿作為崇樣板稱區(qū)，去同時馬兼顧掙面積碑、位丈置、監(jiān)戶型揚等因孝素，滲選擇惹與項亮目風(fēng)蠻格相狗匹配業(yè)的樣壺板房駁，同爐時廣壘泛使雹用指窗示牌亡、說膝明書蠢，布身置在仇走道膀、通已道、累門口虎兩側(cè)董、轉(zhuǎn)爐角處鐵、欄陰桿上縱、說訂明方遠(yuǎn)向、旬用途挽、材尺料、旦面積值以及讓注意河事項歪等，柱處處蓋體現(xiàn)泳產(chǎn)品慢優(yōu)勢探與細(xì)駝節(jié)。該位束置臨賺近主忌干道例，展示傳面大晨，昭射示性昆好。A、B戶型樣板昂段景悟觀樣板醫(yī)房及妨樣板撈段建星議印象伍構(gòu)成——之三樣板裝房位悉置售樓頃處位哨置樣板歸段位還置對銷送售物鼓料的捉印象印象翼構(gòu)成——之四銷售沒物料魂建議滋：以歐姿式風(fēng)靜格為夠基礎(chǔ)陰，融精入現(xiàn)沉代元測素，煤以優(yōu)巧秀的峽質(zhì)感更，良騾好的費品質(zhì)俘贏得秘客戶婦好感電，如態(tài)：海報展板樓書移動萍售房飽車體驗它營銷——看房擁之五免感完伐全體爬驗，件留給拋客戶聽完美債的印敘象視覺如體驗售樓墨員精午神面傲貌、劫建筑毫、環(huán)峽境、弦景觀悶、樣煎板房商等聽覺屆體驗現(xiàn)場緩優(yōu)雅康的音違樂、渠銷售訴人員夢與演繭員客強(qiáng)戶的贏說辭觸覺沫體驗銷售窯物料蒼、建壓筑質(zhì)睬感、倆售樓宿處用雪品嗅覺乏體驗味覺亡體驗供應(yīng)閘各式變飲料售樓遲處彌玻漫著呼讓人胳心情樓愉悅館的淡疫淡咖曉啡香印象揪構(gòu)成——匯總也許魔不一陳定全浙部是A+，但，答如果花把所機(jī)有科扣目做錫到A，那也鴨能上脂清華滅北大江！也給能成板為一晃流，甚至替，最克強(qiáng)者晚！如何府消除研客戶祝心中隨的疑拔慮，辨等待蠟項目毅開盤歪，并蠅最終霧使其猛購買虎本項子目？答：疑慮郵消除——提前罰思考宮，有妨效預(yù)澡防；泳及時斷發(fā)現(xiàn)炕，立吵刻引沉導(dǎo)；客戶貍維系——積極傾跟蹤覽、定轎時維醒系，附利益強(qiáng)驅(qū)動盼。銷售葡促進(jìn)——策略玻促進(jìn)睛，限停時促陳銷。破題——問題掙四疑慮尚消除——有效即預(yù)防商：提尺前考尖慮客步戶可偵能會事提出嗓的，廣關(guān)于評項目灘的尖星銳問異題及越阻止拘其購雄買的痛原因爐，編寫烤成現(xiàn)筐場標(biāo)判準(zhǔn)答泰客問頑與說眉辭思碎考。及時貝發(fā)現(xiàn)雅、立溜刻引亡導(dǎo)：絡(luò)在與元客戶調(diào)溝通乞交流游的過葵程中薄，敏堪感且及時念的發(fā)擾現(xiàn)客陸戶的哥疑慮，并蔥在疑鼻慮出貍現(xiàn)后偉馬上運用購標(biāo)準(zhǔn)盾說辭恭進(jìn)行客說服。積極鳴跟蹤菌、定青時維儉系：趕銷售但人員餓會將惹每位斥客戶磁進(jìn)行討分級帳，并篩根據(jù)摸級別沙高低語進(jìn)行裕不同駁頻率掠的跟遺蹤，披確保固抓取稼重點贊客戶覺。另蛙，定期述舉辦SP活動凈，與現(xiàn)客戶終保持錦互動。利益腹驅(qū)動榮：在浸開盤騰預(yù)約媽期可即運用“日震進(jìn)斗摧金”鞏、“亭定金奏沖抵葬”等方屈法，磨將客芹戶牢燙牢地耕抓在賢手中塌。客戶粥維系——策略驕促進(jìn)含，限精時促恭銷：俘每次肯開盤聰采取銷控光策略井、集蘿中逼棄定等銷萌售技湊巧，封并通懼過有睜時間限制的優(yōu)惠活動豬，促握進(jìn)意只向客屆戶下喜單。銷售惕促進(jìn)——SP活動旅建議——活動1主題妻：炊快樂世主婦皺（11幸.8月）形式拋：與貼本鎮(zhèn)簽主力除超市叢聯(lián)合既策劃肢，一執(zhí)等獎5分鐘習(xí)內(nèi)全徑場暢包購，禿所有圾物品燙免單通，針危對本像鎮(zhèn)居楊民主擾婦，短時蛙間內(nèi)根形成越話題翅熱議仇，達(dá)線到全振民熱洪議，口全民元皆知眼的境邀界。主題親：盟全民桃抽獎老活動旁（11柜.8月）形式絮：準(zhǔn)紀(jì)備一域輛新PO鼓LO一等疫獎，董二三夜等獎電分別冶為不棄同金峽額的道加油漫卡（雄僅限璃本鎮(zhèn)滅加油枕站使咽用）盆，針穩(wěn)對人齊群為漢所有舍本鎮(zhèn)門有車輸一族校，短裳時間溉內(nèi)形線成話礦題熱廢議，閉達(dá)到組全民猛參與歡，全精民皆屬知的犁境界異。SP活動瓣建議——活動閘２(二選隸一）主題波：“蕩樣板倘區(qū)璀部璨開扎啟”墊（11泊.1止0月）內(nèi)容孝：以斷酒會刪的形痛式，昌邀請漁客戶互、媒烤體及顛一同侵參與瓣，全蹈方位勢展示割優(yōu)越范生活困的場折景，玻以實竿景打竊動消帥費者垂，為駛預(yù)約撥及開裳盤助熱力。SP活動紀(jì)建議——活動巾３主題藥：“姐水岸剝馨都屑業(yè)主慈嘉年啊華”斃。（12察.3月）形式會：邀靠請已德購業(yè)蓬主攜畏帶朋綱友或巾家屬憲一同甘前來禍參加煎，業(yè)主羨介紹級新客負(fù)戶戶有修禮（羊購房歡優(yōu)惠屋券、較超狗市購董物卡涉）,并可刷參加款抽獎朝活動溜。SP活動棒建議——活動潛４破題——問題蝕五如何剪使得版已購違客戶氣成為捧本案乘的宣境傳者挪，形戚成良跑性循潮環(huán)？答：將客味戶維生系工讓作系廁統(tǒng)化土，建墊立項亂目良暗好的語口碑蜂?？蛻舯S系——建立府客戶臥回訪環(huán)體系放：每周房誠對來驚訪客軍戶針和對服務(wù)巡壽態(tài)度窗、專勤業(yè)水趕平、機(jī)接待赴禮儀掀、項奔目介肚紹、獵回訪自次數(shù)裙、售消樓處慘環(huán)境六個奮方面筐進(jìn)行隆意見投征詢脆，提菌升案蔥場銷維售服爺務(wù)工吃作質(zhì)夫量，犬總結(jié)叛銷售攜服務(wù)腸環(huán)節(jié)逼工作繩問題戚及未勢成交供原因哨，通月過解胃答客堆戶問煌題，哭消除盯客戶擴(kuò)心中洞疑慮功。并河將未界成交伏原因及時躬反饋輔給現(xiàn)煉場專才案進(jìn)約行整目改，積總極促廣成客蚊戶的舉成交儲。建立吳客戶真關(guān)懷書體系屋：通過盒便捷典的短贊信溝賓通，按蘭時發(fā)協(xié)送各討節(jié)點拔短信雨（如轎節(jié)日敏問候萌、生鞋日祝穗賀、繞項目禾活動麻、簽搶約提刺醒、笑天氣萬變化備提醒熱、工茫程進(jìn)久度告度知等把），并實搭行投貫訴限門時處甩理制，加衫強(qiáng)與熄簽約惜后客議戶間夸的溝衣通，授實現(xiàn)尼對短描信客均戶關(guān)含懷的褲標(biāo)準(zhǔn)獸化、搏規(guī)范調(diào)化操武作，理同時算提升濱客戶界對開聰發(fā)商帽的整宇體滿拌意度洪。戰(zhàn)略高戰(zhàn)術(shù)蠅已然擱有了畜答案逗，接晃下來斬我們貍要做次的是滔，推案陸策略的擬蜓定以內(nèi)及時間爹節(jié)點的精葛準(zhǔn)把裙控！營銷兄企劃市篇簡單獵邏輯問題示解答推案昨策略價格劇策略執(zhí)行種管理入市鞠時機(jī)市場環(huán)境區(qū)域競爭預(yù)售證照開售時間2011年9月推廣時間樣板區(qū)（房）產(chǎn)品完善保證栗充分吃的產(chǎn)險品規(guī)戴劃設(shè)坊計時是間，興保障巾社區(qū)嘩品質(zhì)溜。保證溪施工賄進(jìn)度尿與預(yù)率售證拘取得捕。預(yù)留彩項目衫蓄客填時間悅以及森品牌鄰?fù)茝V煎時間咽。樣板撫房與烤樣板象區(qū)完昨工，苗可投偏入使匆用。保證卻年度勉銷售俘計劃輪及回陳款目帆標(biāo)完癢成。產(chǎn)品光結(jié)構(gòu)推案律策略產(chǎn)品戶型面積戶數(shù)比面積比戶數(shù)比例面積比例住宅A100.9830546%3079943%B90.2213420%1208917%C112.518413%945113%D134.898413%1133116%E128.64142%18013%F127.21497%62339%小計

670

71704

商業(yè)////4177.92/合計////75882/預(yù)售膛制度“商品纖住房身項目倘已達(dá)即到預(yù)琴售標(biāo)旨準(zhǔn)的巧部分諸，原片則上提應(yīng)當(dāng)召全部束申請懇預(yù)售經(jīng)和網(wǎng)拒上認(rèn)誘證；憤超過3萬平次方米鉆，確擱需分富批預(yù)虹售的起，每次婦申請庫預(yù)售慢面積社不得授少于3萬平弟方米，并損應(yīng)制勒定分篇批上仁市計距劃，雨并同液時規(guī)定定，不得標(biāo)在3個月料內(nèi)漲火價?！痹谀颗迩暗恼纛A(yù)售為制度矛之下動，本鞠項目疾將如桑何申喉請預(yù)俗售面藏積？推案辜策略預(yù)售循批次推案攏策略第一批第二批第一格批申級領(lǐng)預(yù)霜售（綱樓棟湯明細(xì)頭）推案申策略批次樓棟層數(shù)戶型戶數(shù)總面積占比NO.117FA424241.1655%27FA/B423939.8837FA/B423939.8847F/5FA525250.9667FA/F424608.3877FC/D283463.687FC/D283463.697F/5FA/B383557.48107F/5FA/B383557.48157F/5FA/B383557.48小計///39039579.9第一炮批預(yù)宮售建型議住宅鍛類產(chǎn)扣品，總津計39顫57摔9.魚9㎡（55傍%）預(yù)售容證申針領(lǐng)——第二適批申杯領(lǐng)推案帥策略第二賞批預(yù)乓售建崗議剩余嬌住宅宅類產(chǎn)獎品及鋒商業(yè)道街一則起拿傷預(yù)售，總鋸計36連28其2.襲23扔㎡（55陵%）產(chǎn)品嘉形態(tài)尊為住宅末類小碰高層產(chǎn)品32傾10充4.蛋2㎡（88宗%）與商業(yè)41醫(yī)77鞭.9辨2㎡（12芽%)批次樓棟層數(shù)戶型戶數(shù)總面積占比NO.257FA/F283011.0545%117FA/F283011.05127FA/F283011.05137FC/D283463.6147FC/D283463.6167FC/D283463.6177FC/D283463.6187FA/F283194.66197FA/F283011.05207FA/F283011.05小計///28032104.3商業(yè)////4177.92合計////36282.2

政策批規(guī)避理論充上，爸取得鑰預(yù)售鹿條件旗的面繳積及嘗產(chǎn)品汗均需打一次宜性推徒向市閱場，湖并三營個月事內(nèi)不得詳漲價令，這輪會造堤成項心目銷逗售失啦控以掛及對界項目敏利潤冒的獲焰得產(chǎn)亮生不播利影覺響；先前竭采用其銷售扎控制桂的手季法來杜避免穩(wěn)上述橋問題廉的產(chǎn)鐘生，巧并促稍使利番潤最籍大化論；本項嗚目將爬用什猛么方籌法來厭規(guī)避陵政策宋對與雜我們?yōu)I的影某響？推案劈燕策略政策叼規(guī)避理論存上，芒取得匠預(yù)售乖條件原的面羞積及奮產(chǎn)品揭均需楚一次舅性推脆向市節(jié)場，裹并三脂個月蓋內(nèi)不得赴漲價襪，這則會造印成項邪目銷枯售失咳控以竟及對矛項目酒利潤根的獲萌得產(chǎn)過生不慎利影鉛響；先前課采用乘銷售別控制鑒的手礦法來居避免劈燕上述你問題裁的產(chǎn)湖生，舍并促溫使利遼潤最川大化為；本項臥目將材用什醫(yī)么方劉法來輝規(guī)避咽政策訊對與萌我們秒的影染響？推案讀策略政策打規(guī)避響應(yīng)辟政策衡，價四格銷彎控！一方倚面，貍我們對響應(yīng)滋政策菊的號衡召，戀將每茅期取粒得預(yù)張售的附產(chǎn)品冬推向藥市場聯(lián)公開跌銷售靈；另一問方面身，我雙們同綁時將捎可售夠面積蹤蝶劃分劃為若撞干期棗進(jìn)行害銷售浪，用熊價格德來左捆右消直費者捐的購充買導(dǎo)等向。即，駛階段散意向泊出售柱的產(chǎn)華品以鄭合理掀的價凳格上緒報、懷推出關(guān)；而，發(fā)階段押意欲竭保留爹的產(chǎn)燒品則涉以遠(yuǎn)鋒超市懶場當(dāng)碗期的泡價格將上報緣瑞面市秋，同訂時可泡以折隊扣來螞靈活旨控制纏銷售悶價格克！推案挎策略推案暮原則推案哪策略依次除完成留產(chǎn)品筒形象存導(dǎo)入屆，資取金鏈長建立序，利倆潤創(chuàng)墳造及失價值饅彰顯靈四步狐曲。①精致漫樣板左房親和喘為先舒適驗體驗②空間蟲升華層次拒提升資金陪回攏尊品及呈現(xiàn)利潤侮創(chuàng)造③至尊擺全景④商業(yè)發(fā)街生活吵百態(tài)豐盛魚商業(yè)預(yù)售傷政策鄉(xiāng)豐：響從應(yīng)預(yù)陵售制潛度，例每批培次不舊低于3萬方展。產(chǎn)品釘組合嬌：滿悲足需室求廣本度，引達(dá)成降客源販利用安最大像化。推售亮節(jié)奏浩：維滔持市維場熱堪度，公有的拌放矢求，始撤終熱曉銷。銷售各周期寄：控沉制銷可售速摟度，屑平衡醫(yī)資金冬回籠鼓與利嘗潤獲脾取。推售孟考量推案謙策略兼顧竊政策未、需食求、稻熱度節(jié)與速風(fēng)度的雖四度梨核心珠。推案謹(jǐn)匯總推案震策略批案批次樓棟層數(shù)戶型戶數(shù)總面積比例NO.13、4、8、15//16016211.9223%NO.21、10//807798.6411%NO.32、6、7、9//15015569.3422%NO.413、17、18、19、20//14016143.9623%NO.55、11、12、14、16//14015960.3522%商業(yè)////4177.92

合計(不含商業(yè))///670戶71684.21100%總計

75862.13

推案繡解析——位置都示意推案鬼策略第一勿批次1234567891011121314151617181920推案斑解析推案膛策略第二災(zāi)批次漆：20戚11蛛-1圾0（1#、3#、4#、8#）1、推容出全構(gòu)景大頌平層蹤蝶產(chǎn)品拌，進(jìn)謹(jǐn)一步銹拉高令項目康調(diào)性戴。2、小東戶型畫產(chǎn)品拖聚攏坡人氣油，保浴證銷冠售率糊。批案批次樓棟層數(shù)戶型戶數(shù)總面積NO.137FA/B423939.8847F/5FA525250.9687FC/D283463.6157F/5FA/B383557.48小計4//16016211.92第一炕批次推案哀解析——位置膨示意推案丈策略：本批次推售：已售產(chǎn)品第二稠批次1234567891011121314151617181920第二弱批次推案母解析推案飯策略第二枯批次煩：20袋11鴉-1握0（1#、3#、4#、8#）1、推拋出全咳景大桌平層恐產(chǎn)品辭，進(jìn)渴一步染拉高壟項目購調(diào)性捐。2、小坐戶型存產(chǎn)品幟聚攏忍人氣斗，保條證銷削售率蹦。第二旬批次推案批次樓棟層數(shù)戶型戶數(shù)總面積NO.217FA424241.16107F/5FA/B383557.48小計2//807798.64推案甩解析推案笨策略：本批次推售：已售產(chǎn)品第三新批次第二旬批次1234567891011121314151617181920推案炸解析推案哪策略第一綢批次忠：20反11捧-9（2#、5#、7#、10撒#）1、11墨0㎡小戶綱快速寨熱銷械。14忘0㎡大戶號，樹豬立項額目形塊象。2、首伍次開踏盤，孫蓄客尺期較唐長，南推售饒量體熔適當(dāng)繡放大生，利途于資舒金回嘴籠。推案批次樓棟層數(shù)戶型戶數(shù)總面積NO.327FA/B423939.8867FA/F424608.3877FC/D283463.697F/5FA/B383557.48小計4//15015569.34第三亡批次推案竿解析推案補策略：本批次推售：已售產(chǎn)品第四雙批次第二長批次1234567891011121314151617181920推案莖解析推案銅策略第一雁批次暖：20添11陰-9（2#、5#、7#、10陡#）1、11牽0㎡小戶鞠快速獸熱銷編。14葛0㎡大戶照，樹材立項樂目形玩象。2、首缺次開廳盤，迫蓄客膠期較釣長，驢推售頃量體螺適當(dāng)飄放大馳，利斜于資喚金回踢籠。第四本批次推案批次樓棟層數(shù)戶型戶數(shù)總面積NO.4137FC/D283463.6177FC/D283463.6187FA/F283194.66197FA/F283011.05207FA/F283011.05小計5//14016143.96推案喝解析推案暈策略：本批次推售：已售產(chǎn)品第五惱批次第二延批次1234567891011121314151617181920推案沃解析推案略策略第一存批次書：20泊11吼-9（2#、5#、7#、10虎#）1、11學(xué)0㎡小戶便快速花熱銷獲。14壩0㎡大戶吧，樹愧立項需目形浴象。2、首辮次開棋盤，煙蓄客液期較移長，角推售進(jìn)量體防適當(dāng)鈴放大剖，利扎于資駛金回艦籠。第五邁批次推案批次樓棟層數(shù)戶型戶數(shù)總面積NO.557FA/F283011.05117FA/F283011.05127FA/F283011.05147FC/D283463.6167FC/D283463.6小計5//14015960.35商業(yè)////4177.92合計////20138.27本案漆優(yōu)勢世不夠槽突出丟，需襯要先丘靠價幕格撬暖動需沒求，垮續(xù)而蹄提高妄價格霉，獲撕取利稼潤。故，跑應(yīng)從開入市障之初垮即確澤定本向案為釋中高攤端類求產(chǎn)品壓的調(diào)葡性，同時置以較沫為親莫民的瞞價格鞏入市斷，達(dá)欄到首都期熱霞銷的門態(tài)勢躁。我司愚建議刑：本泥案推滿售價冷格宜掀低開錯高走買。價格濾策略定價旺策略價格次走勢價格福策略按照遷“（45燙00蠻*第一巖批次敘推售積房源擦量+4密70才0*第二竭批次戴推售球房源論量+…奮…）/總住府宅面老積的耗公式掀計算載，整脆體均妖價為：51眾00元/㎡。受產(chǎn)奴品稀姥缺度巡壽和區(qū)佩域商神品房替復(fù)合匙增長未率影獎響，約預(yù)計20獵12年10月商烈業(yè)均起價可趨達(dá)：12置00障0元/㎡。項根目整范體均訊價55意00元/㎡。資金爸回籠銷售督進(jìn)度11年12月前扁：30貌%本項闖目整漸體銷夜售周呈期約1年半墊。12年5月前壁：51稱%12年10月前楚：75棕%12年12月前禾：10嘩0%資金圖回籠回款繞進(jìn)度(考慮此銀行巧放款耕因素,回款哨率為80對%)本項奸目整斜體銷莖售總春額約4.倉1億元！11年12月前0.公8億12年5月前情：1.碑5億12年10月前昂：2.蜂2億12年12月前銷：2.給.9億商虛鋪終產(chǎn)跳品案名慌建議【錢柜茂財富慎街】SL員OG不AN家族洲的財罰富世代叢的錢剪柜LO餅GO秀稿廣告扒預(yù)算備注麥：以盡上費異用不臥包含仆售樓望處裝廚修、恒樣板愧房費雷用。媒體種類數(shù)量費用(萬元)比例總計印刷品印刷品銷售海報6000012344.65%按總銷的0.62%，共計258萬樓書7000114.26%戶型冊700051.94%名片、手提袋、展板等/62.33%主力媒體戶外高炮、看板、交通指示牌、道旗/10014538.76%現(xiàn)場導(dǎo)視圍墻、精神堡壘、視覺系統(tǒng)/3011.63%短信/200萬條155.81%輔助媒體移動售樓處//15755.81%路演//103.88%SP活動//5019.38%雜支類售樓處雜支//240.78%企劃雜支//20.78%客源購策略銷售亦策略客源策略客源驅(qū)動類客源保養(yǎng)類限時優(yōu)惠集中逼