年東麗湖案例分享李建龍

天津偉業(yè)房地產(chǎn)投資顧問有限公司

副總經(jīng)理：李健龍新世界中心 朝陽園萬科城市花園 萬科星園富泉花園 健翔園遠(yuǎn)大中心 科技財(cái)富中心慧谷陽光 東麗湖·萬科城從業(yè)年限：10年服務(wù)公司：香港新世界地產(chǎn)香港利暉地產(chǎn)北京萬科地產(chǎn)國華能源地產(chǎn)慧聰金網(wǎng)廣告曾操作的的代表項(xiàng)目：現(xiàn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目：天津東麗湖·萬科城、萬科金色家園、泰達(dá)國際商務(wù)酒店東麗湖·萬科城營銷案例分享2006年8月提綱一、項(xiàng)目研究二、營銷策略回顧三、銷售業(yè)績回顧五、戰(zhàn)略成果六、經(jīng)驗(yàn)分享四、客戶細(xì)分1、東麗湖初體驗(yàn)2、項(xiàng)目開發(fā)理念3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念4、提案策略研發(fā)1、東麗湖項(xiàng)目營銷歷程回顧2、2005年?duì)I銷策略回顧3、2006年?duì)I銷策略回顧1、2005年銷售業(yè)績回顧2、2006年銷售業(yè)績完成情況3、2006年5月創(chuàng)造銷售神話1、市場印記3、項(xiàng)目體驗(yàn)2、市場口碑4、萬科合作1、精確制導(dǎo)營銷管理2、標(biāo)準(zhǔn)化體系建立3、客戶分級化管理4、操盤策劃要點(diǎn)5、提報(bào)的基本思路6、解決有效溝通1、萬科的十三類客戶2、別墅、洋房客戶分析一、項(xiàng)目研究1、東麗湖初體驗(yàn)2、項(xiàng)目開發(fā)理念3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念4、提案策略研發(fā)東麗湖位于天津市七個(gè)生態(tài)自然保護(hù)區(qū)和天津市十大旅游風(fēng)景區(qū)之一的東麗湖湖畔，有著優(yōu)質(zhì)的濕地生態(tài)資源。1、東麗湖初體驗(yàn)較長的開發(fā)線——10年大盤，7期開發(fā)，4095畝；萬科在中國最大的項(xiàng)目，未來十年的標(biāo)桿項(xiàng)目；遠(yuǎn)郊造城計(jì)劃，新市鎮(zhèn)理念及可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值永續(xù)；沒有經(jīng)驗(yàn)可以復(fù)制，一切從實(shí)踐中尋找目標(biāo)，在體驗(yàn)中感受產(chǎn)品的價(jià)值。與中國房地產(chǎn)開發(fā)商的領(lǐng)跑者結(jié)成合作2、項(xiàng)目開發(fā)理念項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)總建筑面積4095畝（273公頃），容積率預(yù)計(jì)將達(dá)到0.7，總建筑面積可達(dá)到180余萬平方米。規(guī)劃已確定的前三期產(chǎn)品后期中高密度經(jīng)濟(jì)型集合住宅東麗湖萬科城總體規(guī)劃圖·一期別墅產(chǎn)品占地22萬平米，總建筑面積6.4萬，容積率0.33共301套，2004年銷售，2006年7月全面入住獨(dú)體別墅：193棟199－271平米11000元聯(lián)排別墅：24套165－180平米6500元合院別墅：32套165－210平米7500元聯(lián)排公寓：52套80－150平米4300元獨(dú)棟別墅均價(jià)04年7000元/平米05年9300元/平米06年11000元/平米二期洋房產(chǎn)品占地13萬平米，總建筑面積12萬，容積率0.94－6多層，11層小高層，產(chǎn)品分為院景洋房、情景洋房、水景洋房、瞰景洋房、寬景洋房，總價(jià)36－80萬元，共計(jì)1159套，2007年8月全面入住。2005年底開盤，預(yù)計(jì)2006年全部售罄洋房均價(jià)05年12月3600元/平米150套06年3月4100元/平米30套06年5月開盤4300元/平米300套06年5月下旬4500元/平米230套06年7月5000元/平米200套瞰景洋房06年8月4700元/平米165套三期島上低密度聯(lián)排產(chǎn)品總建筑面積6.5萬，容積率0.6，聯(lián)排產(chǎn)品約300戶，160－180平米聯(lián)排產(chǎn)品，南北向4聯(lián)、8聯(lián)，預(yù)計(jì)2007年3月開盤，售價(jià)8000元/平米，總價(jià)120萬－160萬元。聯(lián)排別墅入住時(shí)間08年12月總建筑面積10萬平米，容積率2.0，11層、18層小高層，產(chǎn)品為105平米二居，105平米復(fù)式，115平米三居，預(yù)計(jì)2007年5月開盤，售價(jià)5000元/平米共計(jì)1000戶，一標(biāo)段400戶于08年12月入住二期南小高層產(chǎn)品湖景高層2008年啟動，建筑面積10萬平米，目前正與韓國SK、GS建設(shè)接洽，建造韓國村。產(chǎn)品形式為鄰湖30層高層，面積100－150平米，售價(jià)5000－5500元/平米。一期別墅產(chǎn)品二期洋房產(chǎn)品項(xiàng)目整體延?xùn)|麗湖北岸開發(fā)，計(jì)劃將分7期，沿項(xiàng)目主體交通干道由西向東開發(fā)，未來8—10年內(nèi)將建設(shè)成為一個(gè)功能齊全、科學(xué)合理的綜合性社區(qū)，集居住、工作、運(yùn)動、商業(yè)、教育、娛樂、休閑、會議度假等功能于一體的可持續(xù)性發(fā)展的新市鎮(zhèn)。

國際復(fù)合運(yùn)動生態(tài)構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的“新市鎮(zhèn)”大盤和諧3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念歐洲第一大設(shè)計(jì)公司瑞典SWECO純北歐風(fēng)格，低密度布局簡約、時(shí)尚、現(xiàn)代、科技、舒適、生態(tài)每一個(gè)組團(tuán)到每一個(gè)單體均突出了自身個(gè)性和與相鄰單位的融合和統(tǒng)一，打造全新的市鎮(zhèn)生活體驗(yàn)。建筑本身關(guān)心人的感受，崇尚自然，追求簡潔、講究細(xì)節(jié)。設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)風(fēng)格設(shè)計(jì)理念建筑理念產(chǎn)品理念4、提案策略研發(fā)路程營銷背景分析天津城市發(fā)展政策解析天津市場解讀萬科品牌解讀項(xiàng)目解讀同類項(xiàng)目解讀形成市場認(rèn)知、解讀項(xiàng)目市場印象，同比高端產(chǎn)品圈目標(biāo)人群天津高端市場客戶解讀劃定東麗湖客戶范疇客戶素描市場認(rèn)知、項(xiàng)目解讀、競品分析，客戶定位，確定了偉業(yè)營銷出發(fā)點(diǎn)，確定營銷主線將體驗(yàn)進(jìn)行到底情景體驗(yàn)未來之城體驗(yàn)生態(tài)體驗(yàn)運(yùn)動升級二、營銷策略回顧1、東麗湖項(xiàng)目營銷歷程回顧2、2005年?duì)I銷策略回顧3、2006年?duì)I銷策略回顧2005年5月21日

東麗湖萬科城/一期“Lake+”別墅面市；2005年6月4日

東麗湖萬科城/鄰里中心聯(lián)排公寓面市；2005年7月9日

東麗湖萬科城/丹麥印象聯(lián)排別墅面市；2005年7月15日

項(xiàng)目網(wǎng)站建成，增加了與業(yè)主溝通交流的平臺；2005年8月

項(xiàng)目北京推廣啟動（北京風(fēng)暴）；2005年8月15日

第

29屆世界滑水錦標(biāo)賽在東麗湖開幕，來自世界36個(gè)國家的200名滑水頂尖高手匯聚東麗湖；2005年8月16日

天津國際嘉年華在東麗湖畔盛裝開幕；2005年8月27日

東麗湖萬科城的創(chuàng)新產(chǎn)品，合院別墅開盤；

2005年9月15日

東麗湖萬科城迎來了第一批主人，首期別墅客戶入?。?005年9月23日東麗湖《客戶通訊》首刊正式刊發(fā)，加強(qiáng)了與業(yè)主的信息溝通；2005年11月6日

講述東麗湖萬科城生態(tài)實(shí)踐的“東麗湖萬科城生態(tài)博覽館”開館；2005年12月10日

東麗湖萬科城二期“城市天籟”洋房產(chǎn)品內(nèi)部認(rèn)購，一周內(nèi)實(shí)現(xiàn)100％銷售2006年3月11日東麗湖萬科城二期“城市天籟”洋房產(chǎn)品內(nèi)部認(rèn)購，當(dāng)天內(nèi)實(shí)現(xiàn)100％銷售2006年5月2—20日東麗湖萬科城二期“城市天籟”洋房產(chǎn)品一次開盤，3次加推，530套洋房資源全部售罄。1、東麗湖項(xiàng)目營銷歷程回顧策略滅與執(zhí)野行東麗噸湖項(xiàng)教目的車成功租主要蠢在于策先才行于蠅動，首員先梳責(zé)理和飄制定結(jié)了清真晰而洋縝密咱的策爽略線論。之除后你朱會發(fā)創(chuàng)現(xiàn)每走個(gè)執(zhí)象行動摘作的寄主體奴之上緞，都瓜有它狐的靈努魂。先期倒導(dǎo)出岔單一南概念浩，可脊作為暑一個(gè)釘立足梨的標(biāo)箭簽，范如果臣有品碎牌的值依托行，就鄰算在若荒漠早之地圖，也克可以浪樹立默一種撇唯一料性的賀概念重。借助飽規(guī)劃席理念摸與建韻筑特而性,樹立屋獨(dú)特段的項(xiàng)德目概刮念，鞏培養(yǎng)米市場齊對項(xiàng)伐目的盯居住辮心理書的引鐮導(dǎo).強(qiáng)調(diào)擱一種增產(chǎn)品蟲的附茂加值誕，滿渴足客析戶的家價(jià)值標(biāo)需求覽，傳妙遞一四種人循本主區(qū)義概印念，粗重原戀生、近重綠趕化、合重智燥能、稈重科役技含霞量、衛(wèi)重產(chǎn)叨品細(xì)商節(jié)；概念義與產(chǎn)御品賣碰點(diǎn)性很的挖攏掘，飯樹立歡產(chǎn)品甩的第深一性廢，營罵銷第眼二性卵，接術(shù)下來筒的工務(wù)作就稻是一慣種營餅銷手債段的姥要素尤整合際。策略線東麗或湖萬參科城抖的目醉標(biāo)路注線圖簡單嫌概念屋切入湖是跡新故誓鄉(xiāng)產(chǎn)品支概念客導(dǎo)入北歐永墅新狗欲望事件爭帶動應(yīng)關(guān)注嘉年韻華、夏世滑欣賽營座造全城奏關(guān)注愧的大產(chǎn)盤態(tài)莖勢增加月附加壯值樹立覽標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)討技術(shù)風(fēng)應(yīng)用首個(gè)床住宅握生態(tài)亡展館試探縱市場大盤楚導(dǎo)入內(nèi)部準(zhǔn)引爆制造廉介質(zhì)傳播被“城鵲”抓的價(jià)值棄概念形象魔到“穿城”價(jià)值灰到產(chǎn)延品05歪.4犧-505狠.6嫌-705資.8附-1求005駕.1幟1-俘1205吩.1彼2-搖06年.306嗎.4覽-0醉6.麥5將階段淡產(chǎn)品埋入滿大盤肆推廣析體系睡中，廚暗合談概念港推廣兵，形掠成有機(jī)稼傳播溪策略巧系統(tǒng)項(xiàng)目線擇湖眉而居北歐末印象走近丸生態(tài)區(qū)域剛引爆價(jià)值恥驗(yàn)證大盤炊元年生態(tài)秀規(guī)劃撈結(jié)合未來峽價(jià)值譜實(shí)現(xiàn)稈項(xiàng)目旺吸引詮釋問生活丈提升把欲望側(cè)目北東麗累湖成就蓬住宅琴生態(tài)悄標(biāo)桿把控焦資源持續(xù)際關(guān)注預(yù)見造價(jià)值成就紛永續(xù)市場區(qū)域絲式價(jià)值預(yù)提升、項(xiàng)目拘可預(yù)世見成欲熟及產(chǎn)品惑品質(zhì)的認(rèn)償可，希成為嗚激發(fā)臟客戶興有效薄購買昌的關(guān)作鍵因酬素二期派產(chǎn)品溫的完罪善與徒配套遠(yuǎn)設(shè)施韻的跟猴進(jìn),突出斑“大椅社區(qū)陜”綜嚷合優(yōu)煮勢,形成較“城糾鎮(zhèn)”議概念掩的整軌體確費(fèi)立預(yù)熱業(yè)階段解熱大階段遞進(jìn)金擴(kuò)展借助怠現(xiàn)場瘡包裝\戶外考路牌\硬性減報(bào)道脂進(jìn)行敏視覺零壟斷攔沖擊,突出趙產(chǎn)品鋸的高宴端素內(nèi)質(zhì).通過拒活動\軟性籮報(bào)道嫂解讀毅城市排新欲懼望產(chǎn)胖生的脾根源唱及生鵲活表蟻象標(biāo)透準(zhǔn)升溫留階段放大震階段實(shí)踐鴉階段現(xiàn)場屢引導(dǎo)\形象陷導(dǎo)出漆，建仿立城返市新悼軸心芳概念生態(tài)禍博覽毀館開靠放活廁動突駛出核耕心技帥術(shù)引披領(lǐng)開聞發(fā)潮策流強(qiáng)勢偵的全漂方位奇的推憂廣集終合，歌對市鳳場產(chǎn)歡生一顆定的拐催化朗效果己；執(zhí)行線市場建印記思考漏三年養(yǎng)，行估動十龜年實(shí)踐啊城的吼理想湖是篩新故振鄉(xiāng)2、20君05年?duì)I該銷策沙略回知顧介入跳項(xiàng)目厲初期職情況交通勁抗性帥較大籠，區(qū)茂域居駛住概畝念模叼糊市熱場對所項(xiàng)目誼認(rèn)知拘度較愚低。市場辜印象項(xiàng)目販情況臨湖蓮而居膠的一族期別慢墅，訪現(xiàn)場捉示范疑區(qū)意賣境打腸造，西準(zhǔn)現(xiàn)修房呈罰現(xiàn)。產(chǎn)品本情況價(jià)格礙情況獨(dú)棟華別墅長為主場，其緣瑞它別麥?zhǔn)悜之a(chǎn)品退為補(bǔ)迎充，蔽一年閣內(nèi)銷元售5類產(chǎn)輕品。04年10月獨(dú)恐棟別抱墅部絲式分以70價(jià)00元/平米約入市佳，05年5月計(jì)迷劃提敘升至93汪00元/平米遠(yuǎn)郊彎區(qū)域盾板塊湖居測度假才投叢資型方產(chǎn)品高品韻質(zhì)撫價(jià)槍格標(biāo)捐桿價(jià)格傳快速抄拉升項(xiàng)目諒初期漲情況策略文總論初始領(lǐng)元素雄：周心邊市相場初矩期開槽發(fā)形仔態(tài)、訓(xùn)優(yōu)質(zhì)瘦的生珍態(tài)湖父居濕侮地資著源、略萬科員品牌遍引領(lǐng)璃下的高品竄質(zhì)別千墅社連區(qū)，柜現(xiàn)場污精細(xì)屢的意征境化極營造結(jié)；引入催區(qū)域凝事件引爆江市場躺關(guān)注湖居眉生態(tài)討情景飽化營鋼銷主乞旨結(jié)合壺產(chǎn)品景獨(dú)特典人性握化賣天點(diǎn)天然意濕地激稀缺錢資源詳生態(tài)檢技術(shù)唯應(yīng)用將體老驗(yàn)進(jìn)然行到誦底將以大盤雷營銷浮為主攜線，逐營步展扭開與廣完善品牌初形象與品牌鴿價(jià)值，貫征穿整紫個(gè)年柴度推懂廣計(jì)灘劃；價(jià)以產(chǎn)呆品營望銷為諒輔線撇，埋入始大盤患線的特糖定節(jié)灰點(diǎn)。拉動天津城市新欲望頭羊態(tài)勢唯一性賣點(diǎn)市場導(dǎo)入全城關(guān)注的趨勢型大盤營銷實(shí)質(zhì)型階段產(chǎn)品推廣核心競爭力2005，側(cè)目東麗湖品牌力量策略亡分析1）以簡單瘋概念迅速須切入掠市場剪，擺脅脫競妙爭泥沾潭，桶樹立品牌龜唯一排性；2）以事件咐營銷為主既要手糖段，衰聯(lián)動餃萬科慎品牌漲優(yōu)勢誦，營紅造全城蘇關(guān)注社的頭刻羊態(tài)冒勢；3）將階段腥產(chǎn)品埋入以大盤勿推廣炊體系賽中，糟暗合臭概念唐推廣今，形抵成有機(jī)厚傳播特系統(tǒng)產(chǎn)品吸線確定市場的核心概念2-找5月10墾-1跑2月5-計(jì)9月?lián)窈ǘ颖睔W弓印象走近再生態(tài)培養(yǎng)城市消費(fèi)新階層區(qū)域尺價(jià)值食提升討與認(rèn)堅(jiān)可，患成為仗激發(fā)初客戶神有效饑購買代的關(guān)祥鍵因丸素預(yù)熱犬階段解熱包階段遞進(jìn)敢擴(kuò)展策略侮目標(biāo)露路線吐圖獨(dú)棟聯(lián)排怎公寓聯(lián)排已別墅合院勉別墅洋房項(xiàng)目圓線情景鵲體驗(yàn)體驗(yàn)稍營銷公路線遭圖運(yùn)動水體驗(yàn)生態(tài)滑體驗(yàn)未來詠之城藍(lán)體驗(yàn)情景籠意境杠營造腫，銷密售動葵線轉(zhuǎn)帳化為庸行為域動線元，讓?？蛻舾踩炭刁w驗(yàn)米感知糞項(xiàng)目至建筑湊與生饅活結(jié)薦合而涌出的超人文閑意境倡導(dǎo)古人文糠健康剃生態(tài)烘的生登活主沙張，杯并引朋爆區(qū)疊域熱佛度，責(zé)嘉年伯華、趴世滑擱賽引賭發(fā)全自城關(guān)默注，紙?zhí)嵘珔^(qū)域鍋認(rèn)知訴度；生態(tài)線的實(shí)稈踐性言體驗(yàn)浪，應(yīng)埋用生晃態(tài)技首術(shù)與持生態(tài)拍稀缺思環(huán)境扁，中漁國第甘一個(gè)子社區(qū)旁生態(tài)裳博覽錯(cuò)館啟醬動，賄生態(tài)執(zhí)印記宜深入效人心結(jié)合擋項(xiàng)目唐設(shè)計(jì)殖特點(diǎn)要，所丑倡導(dǎo)缺開放寺、融攻合的鏡生態(tài)什方式涉，北水歐市批鎮(zhèn)體調(diào)驗(yàn)活灶動，陰新年雨期間蓬北歐嫩五國根游。營銷裂推廣鴉執(zhí)行匹回顧項(xiàng)目灑區(qū)域艘準(zhǔn)入20批05年，狀項(xiàng)目螞基礎(chǔ)遞推廣代平臺疲雛形蛙初步喇形成區(qū)域刷價(jià)值項(xiàng)目瞎吸引客戶攝維護(hù)分眾勁傳播互動尚推廣潛力右滲透報(bào)紙料與雜混志事件憐營銷血－－項(xiàng)區(qū)域師引爆嚴(yán)價(jià)值臥拉升東麗雀湖萬慣科城范舉行陡世界奔級滑侍水錦爛標(biāo)賽醉，引猶發(fā)全腸城關(guān)胸注，戰(zhàn)區(qū)域括價(jià)值配上升驅(qū)；國笑際嘉脹年華葉全城必參與眠擴(kuò)大抗并改匯變區(qū)睬域認(rèn)鮮知，廢形成店區(qū)域行地塊鐘熱度砍升溫玩。戶外意形象2）緊崖扣資脆源、戀規(guī)劃通優(yōu)勢奶，鮮濁明項(xiàng)野目個(gè)毒性：獨(dú)有提的東鈴麗湖爆資源傭，區(qū)念隔競咬爭形政象；（4月份端，“礦湖是蠟新故患鄉(xiāng)”冰主題除的推冶出）吻合撈規(guī)劃省與建待筑思硬想，幸樹立饞“獨(dú)痰特概需念”寨；（5月份維，從暴湖家米到“營北歐槽墅”胸的轉(zhuǎn)秀變，演以及恢后期貨的丹燈麥洋竊房）突出狡“核嫩心技成術(shù)”柿引領(lǐng)拘開發(fā)菌潮流（11月份化生態(tài)主博覽萌館的騾開放央）湖居變系列北歐舟系列生態(tài)腰系列3）構(gòu)迎建交鎮(zhèn)互式蜻平臺厚，信科息即犁時(shí)、達(dá)即效叢：擴(kuò)建蛙傳播肺渠道拜，豐牲富溝創(chuàng)通方敏式；（7月份提，項(xiàng)溉目網(wǎng)揀站的萍開通茂）（10月份耗，《客戶輩通訊》的刊跡發(fā)）（6－10月份勝，焦氧點(diǎn)網(wǎng)魯、新是浪、接搜房望項(xiàng)目傲信息遲的發(fā)糞布）4）精穴準(zhǔn)客姿戶區(qū)埋間，營聚焦喚分眾型傳播繡：“北竄京風(fēng)掀暴”暖行業(yè)壺媒體付的有梢效傳纖播，桑迅速掏擴(kuò)散披京城踢及業(yè)活內(nèi)（20翅05年6月－7月新逝地產(chǎn)課、中佛國之泊翼、緣瑞時(shí)尚嘉置業(yè)鑼、樓坦市、它好家仁、新徐浪等楊）開辟例細(xì)分叮媒體椒渠道戒，貼圈進(jìn)目宗標(biāo)客銅戶獲僚知半谷徑；（3月份扔－12月份膨，在衣津不棄同人循群類蠅型定冒位的摧雜志訴的廣街告發(fā)對布－改新商彎界、攀主流勵、上陣層、謹(jǐn)津雜炊志以扶及銀丹行對掃帳單吼的運(yùn)覺用）聯(lián)動刷商會代資源封，挖次掘有翼效購芝買；（10月份好，11月份矩，開澤發(fā)區(qū)旦商會岔的活機(jī)動開泥展以甩及天偵大研紫究生娛到訪俱參觀版）5）嘗懷試多叛樣推激介手主段，身保持團(tuán)持續(xù)類區(qū)域框滲透霉：利用哄數(shù)據(jù)傷庫資霜源，趙做地繡毯式掙篩選鍵；（9月份棟－11月份疑，甄粱選特圾定區(qū)揪域，舌做項(xiàng)秀目DM直投斜）關(guān)注砍潛在甚購買同，行煮銷行激動；（7月份煤，北疫京公蚊司老敏社區(qū)些的DM覆蓋遼）（10月份杏，參蠢加濱厚海房旅展會養(yǎng)）（6、10月份活，旅叔游局芒、開分發(fā)區(qū)嫂管委揉會食威堂、倆鐵三煉院小季型專邪場推蹦介）（以較及持橫續(xù)的畝老社紛區(qū)DM覆蓋盛）6）充辨分調(diào)疾動已壺購資興源，串維系鮮客戶恢關(guān)系最：舉辦播各種扮主題痕活動館，拉償進(jìn)銷避售關(guān)萄系；（7月份告，“遲左鄰梨右里帽”活未動）（9月份助，一沖標(biāo)段曲入住質(zhì)活動事，提涂升了稱整體訂項(xiàng)目街的成章熟度護(hù)）；（10月份腿，開煤展了煙系列蘇的情鴨景營痕銷體注驗(yàn)活目動）犬，（12月份皺，圣登誕回廉饋活輔動）20剝05年?duì)I鎖銷綜嘆述區(qū)域既價(jià)值羊：20董05年萬貢科東紡麗湖拋?zhàn)鳛樗^(qū)域抵領(lǐng)軍矛項(xiàng)目家，發(fā)植揮項(xiàng)軌目自兼身資哈源優(yōu)盡勢，絲式并整之合外雪部資使源，名“嘉霸年華戒””卸世滑墳賽”匙全城嫂關(guān)注暢，為疤提升愚了整拳體區(qū)雞域板白塊價(jià)鑼值與范成熟援度發(fā)煌揮了倘決定頌性作置用；市場促影響克力：20視05年市昏場認(rèn)誦知度且提升酬與影苦響力緒強(qiáng)化估的一勸年，戶幾大容事件醬對項(xiàng)斜目推南廣與蕩區(qū)域界預(yù)熱補(bǔ)，起折到了單有力薄的推揚(yáng)動作摘用，拐同時(shí)走項(xiàng)目圓獲得生業(yè)界攤廣泛肝認(rèn)可炊，知蹲名度問得到桐跨越稀式的喇提升親；3、20寇06年?duì)I圍銷策母略回浙顧項(xiàng)目騰價(jià)值臟改變區(qū)域侵納入并濱海竭新區(qū)配套驕引入睡逐步愿成熟復(fù)合御大盤雛形搬初現(xiàn)空客嘴落戶價(jià)值魄提升在20有05年的納推廣預(yù)體系本基礎(chǔ)廈上升罰級，捐項(xiàng)目逆產(chǎn)品忘體系鴉變化壓，推扁廣中視以“東鼻麗湖撓畔，詳萬科映在造為一座循城”停的大原盤形路象為覺主線，逐欄步以品牌策形象與產(chǎn)品孝價(jià)值傳遞針，暗借合在大盤窗線推豪廣的特哈定節(jié)柜點(diǎn)?？崭塾摇C(jī)嘉場開無發(fā)西暫區(qū)啟動裁龍騰灑計(jì)劃宏觀茄：從熱國家旺看“弓濱海蓄新區(qū)遭”發(fā)滋展中觀梯：從表政府慌看東凈麗區(qū)蒜區(qū)域異發(fā)展總現(xiàn)狀微觀戶：從津市場較看“歇東麗慮湖·萬科最城”20欣06年是膊實(shí)施"十一催五"規(guī)劃吸的開徐局之君年，途東麗漠湖·萬科岔城被桿非常撲完整幣地劃涂分在持濱海茶新區(qū)灑范圍島內(nèi)。天時(shí)核：濱時(shí)海新糠區(qū)的狡歷史送機(jī)遇區(qū)域居價(jià)值太動力員－龍惰騰計(jì)舉劃地利引：空逗港、業(yè)機(jī)場蛋、開閑發(fā)區(qū)租西區(qū)遺、交兄通空港而物流農(nóng)加工疫區(qū)和漁開發(fā)倡區(qū)西塑區(qū)的詢建設(shè)漢、濱掃海國墾際機(jī)鐵場的歐擴(kuò)建鄰，都熟將成芬為東率麗湖予地區(qū)倡產(chǎn)業(yè)揉鏈條蔬的重綠要構(gòu)盾成；條輕軌翁、快坑速路角、高總速路舅等諸湖多交娛通設(shè)符施的棋修建遷完善蟲，也帆必將肅拉近棄東麗枕湖與騾北京繩、天敘津市藥區(qū)、伏天津襖濱海信新區(qū)宵等地張的時(shí)供間距沖離和唯空間妖距離您。濱海摩國際欣機(jī)場址的擴(kuò)儲建工因程啟目動地鐵付二號紫線08年的抗建成衣使用京津潛塘高凈速二六號線20凍08年通翻車公交66糕3線路顏的4月1日開此通空客A3披20總裝約線落趣戶空盆港物雹流加所工區(qū)空客A3催20落戶渠天津薯空港漢，區(qū)躁域價(jià)涼值起誼飛空客奪落戶途天津帶濱海臂新區(qū)茂空港耀，將澡帶動初周邊棋產(chǎn)業(yè)己的飛箱速發(fā)紅展，贏從外遵資地養(yǎng)引入買，產(chǎn)蝦業(yè)地澆帶動選，同六時(shí)將涼進(jìn)一劍步加腔快周殺邊土繭地價(jià)虜值地芒攀升份，東疤麗湖?萬科忠城作次為毗既鄰空盼港的坑“新傅市鎮(zhèn)露”大表盤項(xiàng)詳目，擴(kuò)項(xiàng)目速的未腰來價(jià)占值將唱再一踏次得伍到升杜級。運(yùn)動繡公園實(shí)驗(yàn)真學(xué)校二期保示范輔區(qū)鄰里娘中心66驗(yàn)3公交罷站隨著搭東麗假湖·萬科斗城二瓣期配嘴套的冠不斷累完善遇，包雞括公電交站惡、運(yùn)像動公謊園、葬鄰里蟻中心雹、實(shí)擱驗(yàn)學(xué)頁校和型二期宵示范鏡區(qū)的面建成證和投賺入使華用，丙“龍候騰計(jì)厭劃”廳開始隊(duì)初現(xiàn)短端倪溉，為06年的眠銷售丹提供處了大偉量的益賣點(diǎn)鉆，而椒突出箱配套均優(yōu)勢脂和區(qū)讓域優(yōu)略勢，質(zhì)持續(xù)鹽吸引愚客戶錢關(guān)注雄是推祝廣計(jì)透劃的綠重中痛之重膠。一期扯鄰里間中心遵生活根配套人和洲：居擁住和浴就業(yè)東麗網(wǎng)湖·萬科磨城的僵開發(fā)劇目標(biāo)營是“巧有活超力的纏新市薯鎮(zhèn)”嚴(yán)。在東監(jiān)麗湖時(shí)所在跡的濱你海新餓區(qū)，耽產(chǎn)業(yè)蝴的發(fā)寒展一廊方面厘將為僵區(qū)域顏生活馳模式寒的完災(zāi)善提狼供保騾障，倚另一錢方面癢也將悅擴(kuò)大慶就業(yè)枝規(guī)模箭，同烤時(shí)也疊必將典擴(kuò)大曠居住終規(guī)?；?。這處既是械東麗豆湖·萬科籌城的寸“人晃和”原基礎(chǔ)檢。1、品抱牌：雅強(qiáng)化蹦萬科瞧品牌諸，線犯上強(qiáng)濾勢推螞廣；2、現(xiàn)搭場：殃整合牛現(xiàn)場勝資源鄰，升譽(yù)級客賄戶感駛受；3、事院件：20揮06年項(xiàng)姻目自混身事猴件活炒動，瓣聯(lián)動海一期訂二期展業(yè)主谷共同秒?yún)⑴c酒，體崗驗(yàn)成速熟價(jià)荷值；4、客遍戶：騾客戶壁需求種與產(chǎn)嘩品價(jià)溝值互斑動；5、渠研道：水大客裙戶開輔發(fā)，鼻渠道喊拓展士，數(shù)此據(jù)營刊銷；6、形氧象：伙鞏固愉項(xiàng)目焦形象挑，放陜大價(jià)茅值，道聚集略購買姿力。關(guān)鍵廳動作價(jià)值拒支撐：品牌夠價(jià)值/成熟垂社區(qū)/市場工口碑/生態(tài)鴿環(huán)境/忠誠怠客戶/多渠裝道通變路二期販集合竿性產(chǎn)羞品，孫從一遮期高杜端別媽墅產(chǎn)驚品轉(zhuǎn)烘化為陵主流勸的洋潔房產(chǎn)云品寬景驕洋房萬科融情景查專利燥洋房瞰景略小高晚層產(chǎn)妙品產(chǎn)品貪轉(zhuǎn)變ABCDA區(qū)域長：滑齒水會如所B區(qū)域值：別辦墅示飼范區(qū)C區(qū)域?。哼\(yùn)早動主窯題公萌園D區(qū)域嚷：二焰期示勻范區(qū)A：國拿家地貧理圖堪片展嘗，黃艦金周山對外召開放座展示元。生蜘態(tài)博怎覽館B：一功期鄰蓮里中店心商盯業(yè)（寶便利魯?shù)?、煎銀行投、花型店、每酒樓獲），鄭一期抬別墅念示范書區(qū)。C：運(yùn)堪動主針題公館園部宋分開迅放--帖--楚-3西00尤0平米沸草坪攝，籃接球場幣，滑觀板運(yùn)俊動區(qū)狠、乒立乓球頂區(qū)。D：二刻期運(yùn)習(xí)動主仙題公扔園--伙--淡--銷售呈中心傲，樣顯板區(qū)識、兩乞個(gè)組涂團(tuán)圍素合實(shí)亡景樣吹板區(qū)肺域。銷售癢動線推行朱以“產(chǎn)品修與客杯戶互說動”為厚核心夾內(nèi)容攝的客唯戶定服位模將式，把配合芝產(chǎn)品輪推廣脆和類哄型，星整體館塑造施可持斥續(xù)性川發(fā)展?jié)摰目推髴艋ド觿印Ｆ放拼虛碜o(hù)協(xié)者非地旁緣客燦戶投資晝型中耐高端謎人群潛在辣品牌擁嗎護(hù)者對生誰活高么追求粱者泛區(qū)腔域客鈔戶近端希區(qū)域碌客戶新價(jià)偷值取屢向的余高端陵人群理性剛消費(fèi)胸的社把會中字堅(jiān)階近層湖居群多層旁住宅高層杠情景剛公寓情景欺花園罵洋房客戶絨層產(chǎn)品胡層客戶扮定位卻分析區(qū)域像分散茶，客撲戶認(rèn)臺同萬傷科、內(nèi)萬科閥產(chǎn)品直體驗(yàn)竊者和癢感染突者較參強(qiáng)投訓(xùn)資實(shí)乘力，集需求躬目的趟多元作化。了解衛(wèi)萬科菊，認(rèn)廚同萬騾科產(chǎn)陷品品作質(zhì)，為受口費(fèi)碑與巨傳播押影響惱，非樹首次捧置業(yè)巨，投襯資、鑰養(yǎng)老融、度州假型程的置反業(yè)目徐的有一槍定經(jīng)蒸濟(jì)基按礎(chǔ)，衡看好鍋區(qū)域耽未來肥價(jià)值材與回識報(bào)空那間，蒼未來蓄的升旁級和夸改善禁型需踩求者數(shù)，成黎熟的垂置業(yè)脫心態(tài)乖，注崖重項(xiàng)事目價(jià)油值感兵受。20硬06年?duì)I辨銷推肚廣以泛社區(qū)氏配套粱為主仔線，聾結(jié)合廉各事暢件節(jié)蹲點(diǎn)組洗織主幻玉題活嚷動，懼聯(lián)動顯目標(biāo)漠客群酷，增命強(qiáng)現(xiàn)吊場體拉驗(yàn)。別墅連與公率寓形辜成有板效互浴動，兵進(jìn)行次價(jià)值覺分享未。組合帥媒體葉，立壓體傳湖播，顛放大圣“事休件”令價(jià)值醒。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3-恩5月6-弄7月8-灰12月滲透未、蓄利勢、懼爆發(fā)溝通彈、體檢驗(yàn)、洲成熟持續(xù)毅、超它越3月學(xué)校擠奠基4月公榮交66易3開通5月二濕期示栽范區(qū)訪開放6月運(yùn)意動主狡題公問園開吩放一期沿二標(biāo)訊段入構(gòu)伙18＃樓嫩開盤商業(yè)速街開姜街活獄動二期拜強(qiáng)勢昌開盤體驗(yàn)粘主線利用榆年初括的萬面科“組全城話效應(yīng)夜”的親品牌北化宣貧傳，圾結(jié)合教項(xiàng)目恐區(qū)域癥逐步桃成熟稠價(jià)值爬的階昏段性惰注入籠，以訴層層梳遞進(jìn)梳的方冶式，呈實(shí)現(xiàn)違市場栗對“名項(xiàng)目煎進(jìn)化診”帥強(qiáng)勢趣關(guān)注霜；市場抹資源仿積累犬形成進(jìn)對項(xiàng)更目廣江泛關(guān)主注與粥認(rèn)同念，利按用資授源效牽應(yīng)為堪后期婦產(chǎn)品袍去化上制造累“催務(wù)化劑擔(dān)”；復(fù)合俘型產(chǎn)誘品引置入，嚷項(xiàng)目類“城姿”的軋概念有，夾“城澇的價(jià)成值改木變”嶺傳遞善市場弄。住在告天津模，選虹擇萬茅科策略寶分析區(qū)域?yàn)E價(jià)值餐傳遞大盤鐵線概龍念傳胖播口牽徑，鑄向市董場傳乘遞“薪萬科扶城”另形象裹認(rèn)知斧。階段玻性釋漁放產(chǎn)全品信塵息，壞直接臂產(chǎn)品恢品質(zhì)豬訴求鏟。戶菌外信催息傳穩(wěn)播引餓導(dǎo)。傳播她項(xiàng)目疏改變耳價(jià)值以專帝利產(chǎn)械品及哀價(jià)格罵優(yōu)勢織引爆盟市場價(jià)值后引領(lǐng)沒，全紐奉城效漲應(yīng)策略尺線執(zhí)行會線龍騰騙計(jì)劃裝軟道文炒乖作恐網(wǎng)絡(luò)踩論壇紛報(bào)揮紙推摘廣戶外嚼路牌\硬性兄報(bào)道得進(jìn)行誕視覺左壟斷喉沖擊,突出胳產(chǎn)品物的高環(huán)端素杰質(zhì).\網(wǎng)絡(luò)我強(qiáng)推硬廣多、戶幕外、蛛網(wǎng)絡(luò)汗產(chǎn)品勻價(jià)值宴全線笛滲透泳、渠電道媒城體短卻信、宇直投著配合二期嗽產(chǎn)品炒現(xiàn)場鄭完善\硬性萌與軟培性推縱廣結(jié)德合,突出敞“大努社區(qū)就”綜旺合優(yōu)夜勢,直接幸產(chǎn)品緊價(jià)格互訴求綱，大扁眾、刊小眾滑互動啄傳播3-示4月5-菠6月策略修執(zhí)行籃回顧營銷雁武器報(bào)廣+網(wǎng)絡(luò)+戶外+活動+廣播萬科鞏品牌+專利夢產(chǎn)品+龍騰唉計(jì)劃線上線下DM奇+短信+渠道+房展駱會+商會麻沙龍+業(yè)主魯直投逐步鄉(xiāng)豐遞進(jìn)幫的成遼熟價(jià)沙值+現(xiàn)場牧為王以品照牌的便強(qiáng)勢礦背景克及萬博科領(lǐng)樓軍產(chǎn)同品理閉念，只線上屯線下耀雙項(xiàng)因推廣嚷互動邪，現(xiàn)稠場結(jié)球合意箏境化暢的生票活詮啊釋，余引發(fā)保市場王全線礦關(guān)注糠。區(qū)域跌利好售性信雜息及量時(shí)做光出實(shí)槽效性增反應(yīng)五；迎合治“濱飄海新丟區(qū)”什內(nèi)的如價(jià)值沸定位悉，啟帽動“墾龍騰董計(jì)劃”；傳播漂項(xiàng)目蹤蝶成熟厲價(jià)值咽，營魔造事團(tuán)件與疊活動器效應(yīng)汁；面向燥市場雄傳遞府專利識產(chǎn)品航價(jià)值昂，引堂發(fā)客薦群共敲鳴；憑借齊空港繡、空腐客落識戶建退設(shè)熱識點(diǎn)之扁勢，歌確立米“新晚城”關(guān)價(jià)值蠅定位弊。1）軟尖宣炒橋作：神提升臥區(qū)域長與產(chǎn)姨品價(jià)定值，叼擴(kuò)大夠項(xiàng)目探影響2）遞香進(jìn)傳室導(dǎo)，拋逐級愚深化續(xù)產(chǎn)品淋價(jià)值劉：遞進(jìn)賴傳播技，向謎市場辜導(dǎo)入復(fù)“改僻變”裹信息民；以“丟萬科個(gè)城”看的整圈體的研詮釋謹(jǐn)口徑皆，向破市場嗎傳播尚“萬請科城小”的箭理念堆與產(chǎn)鍛品價(jià)站值優(yōu)貌勢。直接窗的產(chǎn)鍛品與制價(jià)格究市場用滲透逃行為五，帶殼動目予標(biāo)人苦群，睜產(chǎn)生保客群占的關(guān)令注效搜應(yīng)。報(bào)紙暑與雜違志3）戶逐外：煩旗幟驚鮮明染，以猴果斷黃直接攻的訴葡求方詠式引宋爆市憲場結(jié)合塑未來加規(guī)劃量思想染，樹犧立“腿大盤伶”旗爸幟；產(chǎn)品就線價(jià)陷值重降合于君大盤述線的撤線上家訴求抱，引咱發(fā)市畜場強(qiáng)嫁勢關(guān)燈注。4）活翼動：足體驗(yàn)躺價(jià)值謝成熟丹，保旦養(yǎng)已裹購資逃源，澆維護(hù)簽客戶冷關(guān)系活動沸結(jié)合言項(xiàng)目堆逐步頑成熟互價(jià)值熔，向村市場步與客言群及槍時(shí)傳直遞；舉辦燭各種華主題愛活動雷，拉眉進(jìn)客噴戶與艙項(xiàng)目衣關(guān)系,提升隊(duì)客戶煩感受府；實(shí)現(xiàn)束目標(biāo)而市場暖對項(xiàng)譜目配搬套及搞未來順價(jià)值恥的逐思級體覆驗(yàn)。事件范營銷樹活動杠，制架造城遠(yuǎn)市話席題，稿滲透獲區(qū)域布成熟浮價(jià)值4.寇1新人垮、新癢車、溫新路尖程4.攏22二期汗“城屯市天達(dá)籟”拍推介歲會3.供11學(xué)校鬼啟動庸儀式4.導(dǎo)166括3公交齊首發(fā)熄儀式5.情3奧運(yùn)災(zāi)倒計(jì)顛時(shí)鐘5）網(wǎng)遙絡(luò)、牢廣播味及渠漸道推欄廣利用肅疊加豎式推奧介手?jǐn)扯?，喬保持頭目標(biāo)藥市場系滲透利：網(wǎng)絡(luò)逆輻射舌，硬辨廣、曠論壇母渠道賄，及趙時(shí)有殖效的壇與市丙場溝球通；利用判數(shù)據(jù)姨庫資變源，算短信執(zhí)、直系投做壇地毯偽式市苗場鋪廊墊；廣播摔傳遞聯(lián)價(jià)值時(shí)，延劣展與劑市場底接觸瓶層面員。1、20踩06年項(xiàng)駐目隸士屬濱盈海新楊區(qū)的帳定位匙，空笛港產(chǎn)萬業(yè)發(fā)凍展、宵空客涼落戶塊，使艘項(xiàng)目湊區(qū)域效價(jià)值提得到溝進(jìn)一臥步提篇升；2、06年上耽半年抓以大戀盤形饞象為戰(zhàn)推廣俘主線懶，年律初的填品牌讀化宣濟(jì)傳及更持續(xù)滑的“盜演變羨”與尸“成刻熟”的價(jià)眨值訴盯求，鹽使東織麗湖·萬科貌城的昌市場盯影響萍力更螞加深脅遠(yuǎn)；3、東粉麗湖·萬科續(xù)城上羊半年霧，成鴿功完抱成從濁高端奧別墅址產(chǎn)品惡向主傲流洋爭房產(chǎn)驕品市功場的服過渡礦，復(fù)松合型俊大盤溜價(jià)值跨逐步票引入留市場濤；4、06年上丹半年深的幾事次集錯(cuò)中大奸開盤魄，為贊后續(xù)棚的銷沫售積摧累了綁寶貴哈的操歉作經(jīng)云驗(yàn)，邁總結(jié)付了一曲套完糾整、惰系統(tǒng)末的標(biāo)躬準(zhǔn)化芬開盤遷簽約鳥流程肥。5、上蛙半年厭成交洪客戶場中，水老業(yè)匆主與暢品牌絹客戶茄介紹建成交晌比例皂較高姿，證拿明項(xiàng)隱目市席場“仗口碑尤”資目源基善礎(chǔ)建扮立；6、多肆類型都、多瞧層面齡的客拳戶資賴源，常為后抽期不藥同產(chǎn)燦品的韻客戶孔研究滿奠定除樣本寶和數(shù)暖據(jù)基債礎(chǔ)。20永06年上鍋半年部營銷演總結(jié)策略線東麗剃湖萬粥科城稠的目餐標(biāo)路箱線圖簡單勇概念公切入湖是有新故繼鄉(xiāng)產(chǎn)品霸概念幟導(dǎo)入北歐予墅新促欲望事件坐帶動始關(guān)注嘉年殊華、擋世滑邊賽營六造全城罩關(guān)注箏的大移盤態(tài)漆勢增加隆附加們，樹立慣標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)則技術(shù)修應(yīng)用首個(gè)摩住宅休生態(tài)仇展館試探唐市場大盤襲導(dǎo)入內(nèi)部筒引爆制造但介質(zhì)傳播蠢“城量”墊的價(jià)值坊概念形象彼到“姻城”價(jià)值帽到產(chǎn)絞品05借.4蝕-505辨.6旗-705彈.8續(xù)-1岡005賴.1平1-嚼1205涂.1列2-綢06窯.306脅.4途-0殼6.毒5將階段萍產(chǎn)品埋入雀大盤插推廣柴體系里中，痕暗合械概念琴推廣娘，形談成有機(jī)夕傳播截策略州系統(tǒng)項(xiàng)目線擇湖橡而居北歐現(xiàn)印象走近磨生態(tài)區(qū)域滴引爆價(jià)值感驗(yàn)證大盤吹元年生態(tài)詳規(guī)劃鐘結(jié)合未來群價(jià)值商實(shí)現(xiàn)朱項(xiàng)目帳吸引詮釋陡生活俗提升格欲望側(cè)目睛東麗斷湖成就左住宅相生態(tài)羊標(biāo)桿把控嗽資源持續(xù)宏關(guān)注預(yù)見夕價(jià)值成就這永續(xù)市場區(qū)域滲價(jià)值椒提升、項(xiàng)目繳可預(yù)營見成艱熟及產(chǎn)品倆品質(zhì)的認(rèn)犧可，陜成為絹激發(fā)麻客戶艙有效胞購買沸的關(guān)塘鍵因蔽素二期外產(chǎn)品任的完未善與宋公建盛設(shè)施唉的跟由進(jìn),突出和”大掏社區(qū)遺”綜煤合優(yōu)遠(yuǎn)勢,形成另”城葵鎮(zhèn)”劃概念棚的整分體確青立預(yù)熱寄階段解熱美階段遞進(jìn)孟擴(kuò)展借助頁現(xiàn)場直包裝\戶外挺路牌\硬性痕報(bào)道冊進(jìn)行版視覺況壟斷嘗沖擊,突出炸產(chǎn)品替的高票端素洞質(zhì).通過特活動\軟性證報(bào)道潮解讀盲城市愉新欲蔥望產(chǎn)傾生的耕根源閘及生巖活表雄象標(biāo)卷準(zhǔn)升溫桶階段放大告階段實(shí)踐猛階段現(xiàn)場彎引導(dǎo)\形象害導(dǎo)出松，建付立城套市新盜軸心榨概念生態(tài)紋博覽附館開閘放活渠動突骨出核箏心技扒術(shù)引剩領(lǐng)開杯發(fā)潮茂流強(qiáng)勢消的全巡壽方位鴉的推仁廣集險(xiǎn)合，軟對市互場產(chǎn)掘生一疏定的吧催化蘭效果敞；執(zhí)行線三、庸銷售挎業(yè)績副回顧1、20墻05年銷痰售業(yè)趣績回高顧2、20副06年銷翼售業(yè)旗績完冷成情橋況3、20互06年5月創(chuàng)理造銷竭售神烤話1、20籃05年銷宇售業(yè)么績回聞顧：銷售伍周期哨：20牛05年5—怒12月一期煮：獨(dú)丙棟煤：70套1.路5萬平看米1.館48踐7個(gè)億聯(lián)擊排藝：23套38煮25平米22杜86萬合院叛別墅蔑：22套37和96平米26煌42萬公射寓致：36套39蠢39平米17梯27萬2.艷7萬平魂米2.效14個(gè)億二期鼠洋房秤：05年12月31日，快共成暈交14駝9套，監(jiān)銷售禽面積12盯84窮7.容06平米罪，合論同金闊額46樸53萬元摘，認(rèn)垃購率佛達(dá)到98抗%。一期向別墅濾在上尿半年腎度完睜成66領(lǐng)45平米夢，任復(fù)務(wù)完堅(jiān)成率83趙%，獨(dú)劍棟計(jì)之售均帶價(jià)10取54京4元/平米遺；全年功一期窯獨(dú)體型別墅言任務(wù)80間00平米維，均橡價(jià)11砌00螞0元/平米在別羅墅典容藏資藥源價(jià)燒值與治品牌簽客戶跳拉動跌下，鄭整體否銷售歇情況陸平穩(wěn)興。時(shí)間認(rèn)購計(jì)售套數(shù)面積均價(jià)總價(jià)套數(shù)面積均價(jià)總價(jià)回款獨(dú)棟30664511,59677,057,50227607710,54464,078,88867,759,127聯(lián)排23436,2992,160,52923436,2992,160,5293,050,529合院1017447,56713,196,8671119097,53114,378,45016,368,450上半年合計(jì)42873210,58492,414,8984083299,67980,617,86787,178,1062、20咐06年上名半年兼銷售激業(yè)績艘指標(biāo)繳完成準(zhǔn)情況1）一饑期別艱墅銷周售業(yè)徐績二期扮洋房睛全年檢任務(wù)65伐00猴0平米望，上騎半年黑已完敵成60撕32站8平米屯，全糕年任萌務(wù)完耐成率血為93％。時(shí)間認(rèn)購計(jì)售套數(shù)面積均價(jià)總價(jià)套數(shù)面積均價(jià)總價(jià)回款1月-3-2515,175-1,298,1781211283,5524,007,7403,662,1742月-4-3423,830-1,309,90287463,4532,576,6665,682,1213月4034754,08014,176,2734236684,05414,871,66113,987,3664月000000006,480,0005月520544524,407239,956,332388403404,333174,789,095131,526,0176月910465,4575,709,018131139934,57063,942,21661,729,6807月77244,5793,314,38744534,8902,215,0157,087,000合計(jì)5695910427,528260,547,9305856032824,853262,402,393230,154,3582）二猛期“禽城市磁天籟”銷售洽業(yè)績3、20憤06年5月創(chuàng)扎造銷酸售神誤話一個(gè)習(xí)月的爭營銷檢推廣田、客解戶儲有備期任，時(shí)白間短潤任務(wù)噴重51逃5個(gè)誠箱意金院，日芽均17個(gè)，憶目標(biāo)怒計(jì)劃家管理6個(gè)銷釀售人劑員，鉤新的餐銷售鑄團(tuán)隊(duì)5天47易6套43替00腸0平米鐮的銷腔售神劃話80炮%的成苗交轉(zhuǎn)債化率義，印伏證了輕良好若的客跌戶管挽理小眾泊媒體墓進(jìn)行碎針對陶性客躍戶區(qū)湊分，某以短噴信、DM直投互、老購業(yè)主完覆蓋雄、小跟眾雜雀志時(shí)間測：4月1日前：謙二期王意向鞏金儲侮備74組。時(shí)間惕：4月15日事件艦：客霉戶聯(lián)冶誼產(chǎn)毒品推透介會靠、商衫會、膚沙龍拋。儲備棉客戶23壺7組時(shí)間摧：4月30日事件傘：開植始面罪向意逃向客歇戶傳增遞開蝦盤認(rèn)輛購細(xì)坦則，遞客戶瓜儲備44撇5組。時(shí)間武：5月2日事件奔：43冬0號之畏前客閱戶參穴加開手盤認(rèn)爛購48棚1組時(shí)間通：5月3日事件授：十碗三冶舒團(tuán)購胸。客戶顧儲備49我1組時(shí)間飾：5月6日事件短：43腔1號之絞后客伸戶加埋推認(rèn)欲購客戶偏儲備51座5組意向崇金客夜戶儲通備歷污程5月6日之利前意貪向金而客戶序儲備51岸5組4月5月推廣譯線形象省概念她傳播每引發(fā)遣目標(biāo)議人群甩關(guān)注大盤蘆線概界念傳砍播口東徑，棕向市喉場傳笨遞“童萬科販城”交形象軌認(rèn)知甲。線上線下釋放用產(chǎn)品灰信息撿，直適接產(chǎn)指品機(jī)冶制訴緊求。擺戶外叢信息全傳播滿引導(dǎo)欲。以專廟利產(chǎn)岔品及勝價(jià)格男優(yōu)勢胖引爆喇目標(biāo)挺客群導(dǎo)關(guān)注撞，增蘆加儲共客量聰級。開盤愿信息檔引爆5月4月儲客憶線第一堪階段第二奧階段第三背階段第四蘿階段第五愚階段12檢3籠4艇5宏6件7麻8縫9惡1行0始11榴12鴉13溉14箏15泰16風(fēng)17飽18閱19摸20嗚2疲1射2尋2尸2金3瘡2香4秧2叫5委2透6濟(jì)2讓7滔2癢8繡2散9鑄3案01排2俗3寬4傳5額612泥3渾4塌5撒6毀7宗8懂9紡10碌11袋12絹13型1居4貓15際16蘿17蝴18策19漁20病21姻22謠23纏24白25銷26層27岡28助29污30三順鑼位客喉戶引引導(dǎo)歷國程時(shí)間甚：4月1日集中尺推廣懷開始杯，前期味客戶74組釋放被總價(jià)區(qū)夫間添寫澤意向政需求葡單時(shí)間悟：4月15日開始據(jù)面向竿客戶為集中壩推介粗，公凱布價(jià)形格，材填寫傻資源癥需求霞單時(shí)間危：5月2日43撿0之前少客戶街參加斧開盤叮選房時(shí)間亮：5月6日43朗1號之剪后客輕戶參明加加且推認(rèn)飯購時(shí)間產(chǎn)：4月20日，窗繼續(xù)駕意向柳客裝喪戶，據(jù)針對3#岡8#愁12委#進(jìn)行會客戶征引導(dǎo)煉，均矮價(jià)44腹39元。時(shí)間網(wǎng)：4月25日，趙前25套0號裝剛戶，蝕針對15#16#19#20#進(jìn)行帥客戶鏈引導(dǎo)模，均渾價(jià)46醉39元。時(shí)間郊：4月17日，宴開始躲意向沈客裝寄戶，兩針對2#刑7#教11其#進(jìn)行刮客戶置引導(dǎo)聾，均認(rèn)價(jià)43躲57元。上調(diào)82元/平米上調(diào)200元/平米4月2#7#11蠢#3#8#12絲式#15省#16常#17務(wù)#5月4#19脈#20亦#21年#時(shí)間昌：5月6加推磁，針圾對4#畏17悼#2符1#進(jìn)行衰客戶話引導(dǎo)剖，均洪價(jià)48除72元上調(diào)64元/平米時(shí)間節(jié)點(diǎn)開放資源樓號開放資源套數(shù)開放資源面積實(shí)際認(rèn)購套數(shù)實(shí)際認(rèn)購面積面積去化率%認(rèn)購均價(jià)認(rèn)購總價(jià)5月2日2#3#7#8#11#12#15#16#19#20#25026,144.5024125,026.7996%4,286.71107,282,4865月3日9#13#576,154.59495,290.1186%4,320.7922,857,4505月6日鄰水苑加推3棟：4#17#21#868,728.83717,148.3682%4,431.2931,676,4285月6日憑瀾苑加推3棟：2#3#6#808,387.73535,431.1665%4,352.5723,639,5025月8日十三冶購憑瀾4#3392.403392.40100%5,358.142,102,536合計(jì)數(shù)據(jù)

47649,808.0541743,288.8287%4,332.72187,558,402認(rèn)購躍開盤完分期渣銷售組數(shù)據(jù)四、介客戶崗細(xì)分分析牢說明–鬼13類細(xì)蘆分人堪群的渡定義青年絹家庭–社會拔新銳青年送之家1：年胃齡25懷-4勾4歲的譽(yù)青年還或青宅年伴孔侶（妖無孩遍子、扛無父奶母）青年叼之家2：年真齡25墊-4藥4歲的戴青年辛或青抓年伴杰侶（枝無孩深子、抖無父善母）雅，歪老人甜為子齒女購怒房，駱且不燒和子丘女居乎住，筐稱為印為青非年之蛋家2青年蟲持家汁：年攪齡25錄-3可4歲或島者已淹經(jīng)結(jié)利婚的換青年+父母孩子允家庭–望子穩(wěn)成龍小太族陽：0-把11歲小希孩+父母后小讀太陽動：12棍-1肆7歲小鹿孩+父母孩子掩三代棵：老謊人+中青桶年夫堡婦+1切8歲以繞下孩揀子老人萌家庭–健康毅養(yǎng)老老人扁一代宿：（努準(zhǔn)）電空巢慚中年牧或老踢年老人蜻兩代棕：老碗人+中年謹(jǐn)夫妻老人口三代腔：老刃人+中年您夫妻+1拿8歲以墨上孩壓子富裕江家庭–富貴砌投資富貴巖之家核：收誼入（遷包括抱教育吐、職掏務(wù)等弦資源真）遠(yuǎn)騾高于已其他次家庭忌的家投資逢：把皂買來器的房立子用夸來出辯租或懸再次雀出售務(wù)實(shí)造家庭務(wù)實(shí)浸之家1：收鳥入（倡包括血教育云、職漿務(wù)等限資源興）遠(yuǎn)柜低于控其他喚家庭么的家養(yǎng)庭務(wù)實(shí)么之家2-中年騙務(wù)實(shí)畢：資宗源相蒙對較益少，迅需求灰特征咬不明網(wǎng)顯的調(diào)家庭賣（中戲年夫品婦+虛18制-2屑4歲的丸孩子奔），肢因此扒特征艱與務(wù)載實(shí)之黎家更脫靠近悠，因漲此歸診入務(wù)拐實(shí)之翠家2說明耳：由于按老人專一代教、二離代、嬌三代多樣本漁量過杜小而健不足演分析堡，因此嫩這三辦類家驅(qū)庭合喘為老露人一青二三熟代家敞庭多元把化客績戶構(gòu)驚成1、客下戶所饞在區(qū)值域。歲本次棕受訪腹客戶半中，刊居住職區(qū)域技以河粱西、葉南開乞居多排，各期占19％、16％，伍其次脂是河做東、德和平插，各扭占10％；終工作割區(qū)域饑以河線西、穩(wěn)南開于、開歪發(fā)區(qū)費(fèi)居多逮，各殿占28％、12％、12％；事由此劇可見始，一荒期已院成交運(yùn)的別趟墅客遮戶，飼工作剪及居什住區(qū)碎域相節(jié)對一葉致，陡主要助集中把于中攏心城躺區(qū)。2、工社作性唐質(zhì)。昌別墅毫成交滅客戶顆中，孝單位鑰性質(zhì)評以私扶營企澇業(yè)為織主，制占總枕量的81％；特事業(yè)趁單位偵、國須企、營公務(wù)停員等應(yīng)所占亭比例宇較小甘。說丸明目阻前獨(dú)骨棟別族墅的代主要投客群合仍是拐私營站企業(yè)特主及軋此類車企業(yè)番中的割高層妻管理鈴人員占，年久齡在30岔-5盡0歲之鎮(zhèn)間。3、客假戶滿僅意度犧。本難次調(diào)惰查顯彩示，家客戶陣對東逢麗湖防工作撐人員豈滿意意的占傲到97％，殃說明楊大多探數(shù)客竄戶對猛工作騾人員藏的服專務(wù)比廉較認(rèn)涌可，甚但另姻外3％的辜客戶救也應(yīng)域引起形我們羞的重府視，造繼續(xù)念提升但服務(wù)鄭質(zhì)量歡。4、價(jià)銀值客翅戶。盛已成勁交客爐戶中稠，朋姑友及妥同事鋤會繼夜續(xù)關(guān)顯注東惠麗湖磁產(chǎn)品寬的占奴總量狹的46％，雹此類鼻客戶辱也是揪我們罪作為偉客戶亦維系伏的重糞點(diǎn)對片象。5、區(qū)而域及霉項(xiàng)目蹦認(rèn)知撲度。鼻在對怕成交雅客戶換的調(diào)困查中粉，對拼區(qū)域清有一雅定了掃解的階占總窄量的68％；響在對書項(xiàng)目秒的了鑒解上課，以堂認(rèn)可及生態(tài)功環(huán)境納好的昌客戶樣居多惕，占可總量覆的33％；寇認(rèn)為航有較蝴大升帖值潛影力及圓相信真萬科巨品牌琴的客格戶占30％。6、客妹戶建驚議。岸受訪滿客戶乘提及股最多攀的是任加快葵社區(qū)縮慧的配憑建設(shè)仇，占豎總量飼的42％；扁其次頁是保龜證良旨好的紫物業(yè)兩服務(wù)崗，占22％。教據(jù)此峽可推姐斷，底隨著帝東麗飯湖配釘套的六逐步泡完善嫌將會罩吸引依更多蘇的目申標(biāo)客浙群。1、一周期別公墅成磚交客脆戶分英析：2、二逐期成碼交客驕戶分頸析：1、區(qū)叔域價(jià)胳值。之濱海俗新區(qū)鍛區(qū)域托價(jià)值品提升勁作用藍(lán)日益喂顯現(xiàn)郊，已洽成交水客戶辮中居均住、幼工作納在濱坑海區(qū)缺域所鴿占比慈例分君別為37唉%、45璃%。說爆明關(guān)沈注區(qū)供域價(jià)紙值的鉤客戶城大多中為居和住、倆工作低地與塊該區(qū)重域相司關(guān)聯(lián)奏客戶瘦，其響中企考事業(yè)醒單位鉗客戶愧占到鞠總量寨的55旋%，此調(diào)類目妙標(biāo)客鈔戶群悼將作扣為未我來渠予道拓拳展重滑點(diǎn)方掏向。2、項(xiàng)桑目成鼻熟度臂。隨蝴著項(xiàng)燙目開變發(fā)進(jìn)陜度進(jìn)纏一步壩加快揪以及大配套鄭日益循完善肥，良怎好的湯居住夜環(huán)境列，令澡已成崇交客課戶中主自住梅比例棗大幅塑提升赤，純草投資牲客戶航所占術(shù)比重發(fā)僅為19己%，其癥中環(huán)論境成淘熟后蒜自住她占20杯%，說尋明隨扶著社決區(qū)及企社區(qū)鞏內(nèi)各去項(xiàng)配滴套的縫日益遲完善閑，將眨對人螞氣提擊升起籮到至羨關(guān)重佩要的巷作用筆。3、家姨庭結(jié)胸構(gòu)。屈已結(jié)趣婚不債同父虛母居維住和羽有小珠孩家價(jià)庭所蓋占比遇重較魯大。揭按客項(xiàng)戶細(xì)堅(jiān)分結(jié)網(wǎng)論，蠶望子貌成龍證及社梯會新視銳所窮占比縣例較策高，夫分別籍為45較%、44喜%。未模來重庭點(diǎn)關(guān)歐注目凍標(biāo)客勾群。4、認(rèn)籮知途宿徑。洲從成糊交客火戶來收看，菌通過晴朋友州介紹違及老皂業(yè)主稱分別嗚占37綠%、14課%，說鹿明應(yīng)業(yè)把控符客戶淺資源亞，提顛高其河繁殖痕及介擠質(zhì)作流用。喬推廣抄手段倍中，疏通過望報(bào)廣俗成交李的客機(jī)戶居葉多，貪占17聞%；其叼余成鏡交客巧戶的槐認(rèn)知鳴途徑懲較分瀉散，礎(chǔ)占32常%，說顧明推科廣中懼應(yīng)多鹽種渠鋼道綜蕩合運(yùn)敞用。5、配賤套需縣求。險(xiǎn)配套鼓需求縱方面竭交通嚼、商劉業(yè)、器醫(yī)療腳三類本需求竄明顯咬。通霉過客闖戶訪狹談來玩看，花交通基方面脖，客蠢戶覺拌得一核條公純交線速路不單能滿公足需聞要，膏比較合關(guān)心乓地鐵礦、輕通軌及性后續(xù)浸交通指方式州。商交業(yè)方暮面，貍客戶油對大迷型超農(nóng)市需狹求明遮顯。北醫(yī)療航方面盼，客像戶認(rèn)烏為一龜家醫(yī)宇療機(jī)柄構(gòu)應(yīng)勿為未爸來所任必需浸。五、蛛戰(zhàn)略蔬成果1、市鉤場印煌記2、市刺場口境碑3、項(xiàng)榜目體苗驗(yàn)4、萬餃科合淺作遠(yuǎn)郊猴高端么別墅貓項(xiàng)目區(qū)域釀價(jià)值撫引爆滲透允引發(fā)砌市場乖關(guān)注復(fù)合形型產(chǎn)姿品引飄入?yún)^(qū)域只價(jià)值粱傳遞成熟寫價(jià)值煎遞進(jìn)城的累價(jià)值癢永續(xù)區(qū)域桑引導(dǎo)迫性認(rèn)烏知，巴復(fù)合成型產(chǎn)藥品導(dǎo)尚入，袍多元烤價(jià)值盜滲透府，大猜盤主償線體收系1、市雙場推嚼廣訴美求歷修程1、市裳場印貼記擇湖鳥而居2、05卡—0升6年推秒廣形娛象歷痰程北歐竭印象區(qū)域瞧引爆走進(jìn)是生態(tài)二期既引爆大盤伐價(jià)值看導(dǎo)入品質(zhì)薯驗(yàn)證成熟蘿價(jià)值偉體驗(yàn)大盤嫩概念涼延展形為乞天津市高端凍別墅坑的代盼言，醒建立員了天盒津別節(jié)墅的拘新標(biāo)選準(zhǔn)；“城呼”的草概念漏，從05年的筐高端聞市場設(shè)印象頑訴求輩集中僑轉(zhuǎn)化起為06年復(fù)稿合型葬“新查城”紅概念畫，依儲托濱通海新剛區(qū)有類利政熟策引石導(dǎo)，頑啟動亂“龍倚騰計(jì)任劃”，建組立項(xiàng)粗目可蠶持續(xù)我發(fā)展己的價(jià)套值平云臺與坐市場技印象吃，所擔(dān)以“園城的患轉(zhuǎn)變久”脫放繭而卡出。大盤盤導(dǎo)入價(jià)值跌樹立市場打放大價(jià)值贈永續(xù)2、市失場口愚碑1、高妖端產(chǎn)怠品穩(wěn)甜定消暈化，澤在樹陶立項(xiàng)飲目品笨質(zhì)標(biāo)膏桿的煮基礎(chǔ)匪上，乒也為仔遠(yuǎn)郊廳大盤滿項(xiàng)目以提供潔了成錯(cuò)功的觀操作宿模式佛；2、一酷期不放同產(chǎn)肢品消寬化狀擁態(tài)（弦獨(dú)體圈、聯(lián)田排、正公寓狠、洋肝房）酒一定獻(xiàn)程度錦上測則試了父產(chǎn)品詢需求雹空間娘，提袋供了浙有效慢的客技戶樣倆本，繪為后吧期產(chǎn)統(tǒng)品開虧發(fā)提芒供了筐一定箏的借喚鑒啟艱示。３、恒市場駁影響筍力顯從著加天強(qiáng)：在公掌司的老整體伍策劃徑下，煌東麗棍湖20捏05年成誓功舉困辦了誼“世叫滑賽作”、誰“嘉擔(dān)年華減”兩聚次大顆型事花件活綠動，舍有效膊的提第升了伶項(xiàng)目眼的影鼻響力惱和知熔名度晚，同咱時(shí)拉漫升了沿區(qū)域湊價(jià)值頌；市革場影懼響力牧的加徒強(qiáng)，路成為他項(xiàng)目繞后期拳成功殃的基澇石。４、患融合意型的森合作別銷售淘模式管的嘗旗試：東麗項(xiàng)湖項(xiàng)慈目20你05年4月偉未業(yè)代舅理進(jìn)筐場，焦為天涂津萬桐科公珍司最訓(xùn)早引態(tài)進(jìn)代旺理銷您售的尚項(xiàng)目典，經(jīng)著過05年的鉗互相駁磨合龍，基耗本完否善了培部門恥分工填職責(zé)碧，理先順了憂管理英流程浪，為衡其它笑項(xiàng)目席提供幻玉一定山的經(jīng)言驗(yàn)積鹽累，遇奠定賤了天頂津萬破科的仁戰(zhàn)略奸合作勻基礎(chǔ)鉛。5、06年在略大盤鴿操作召與標(biāo)姥準(zhǔn)化副流程展管理泄方面堵，積效累了鼠寶貴于經(jīng)驗(yàn)袖，雖撈然在落過程憂中存梢在很聰多不謠足的悔地方卷，但流東麗布湖偉固業(yè)團(tuán)雷隊(duì)得殊到了痛進(jìn)一遍步的所磨練容與提懂升。3、項(xiàng)浩目體亂驗(yàn)0客戶流失永續(xù)進(jìn)行360°全程客戶滿意度