第講經(jīng)營環(huán)境

第四章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析制作人張奎丁剛學習目標了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的含義及特點重點掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的內(nèi)容運用適當?shù)沫h(huán)境分析方法對一定的房地產(chǎn)項目進行環(huán)境分析熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營機會選擇的內(nèi)容，并結合環(huán)境分析的結果對一定的房地產(chǎn)項目進行機會選擇了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風險分析的內(nèi)容制作人張奎丁剛本章綱要第一節(jié)概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的原則、內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機會選擇與風險分析制作人張奎丁剛第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的含義房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境，就是影響開發(fā)與經(jīng)營活功整個過程的外部因素和條件的總合。制作人張奎丁剛二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的構成宏觀環(huán)境中觀環(huán)境微觀環(huán)境第一節(jié)概述制作人張奎丁剛第一節(jié)概述三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的特點1．關聯(lián)性2．可變性3．相對性4．層次性BACK制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的原則1．客觀性原則2．全面性原則3．比較性原則4．預測性原則制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的基本內(nèi)容（一）宏觀環(huán)境1．政策環(huán)境（1）財政政策（2）貨幣政策（3）產(chǎn)業(yè)政策（4）土地政策（5）住房政策制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容2．經(jīng)濟環(huán)境（1）宏觀經(jīng)濟條件（2）居民經(jīng)濟收入和購買力制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容3．人口環(huán)境（1）人口總量（2）人口的年齡結構（3）人口的地理分布（4）家庭結構4．自然環(huán)境5．技術環(huán)境制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容（二）中觀環(huán)境1．我國房地產(chǎn)市場的法制體系房地產(chǎn)法律國務院頒布的房地產(chǎn)條例國務院相關部委頒布的行政規(guī)與房地產(chǎn)企業(yè)營銷有關的其他法律制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容2．房地產(chǎn)市場態(tài)勢（1）房地產(chǎn)市場周期市場整理階段市場穩(wěn)定階段項目開發(fā)階段過度建設階段（2）房地產(chǎn)市場特點3．房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容（三）微觀環(huán)境1．區(qū)域地理位置特點（1）區(qū)域自然環(huán)境特點（2）區(qū)域的經(jīng)濟地位（3）區(qū)域的社會地位（4）區(qū)域的交通便捷程度制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容2．區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃（1）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（2）區(qū)域規(guī)劃3．區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展特點（1）區(qū)域居民及分布特點（2）區(qū)域居民收入與購買力（3）區(qū)域居民的消費特點與習慣（4）區(qū)域競爭項目分布及相關影響因素BACK制作人張奎丁剛第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法（一）多因素加權分析法多因素加權分析法是美國一家商業(yè)風險服務公司編制經(jīng)營環(huán)境風險指數(shù)所采用的一種方法。制作人張奎丁剛第三尖節(jié)茶房您地產(chǎn)唯開發(fā)排與經(jīng)悉營環(huán)故境分糖析方踐法包括15個方僑面的孔經(jīng)營改環(huán)境訊因素害，且礙依據(jù)忙重要情性，裹確定緞具體儉權數(shù)圣最高漏權數(shù)借是3，表銹示最萍為重鍵要。強每一浸項最汁高分跑值是4，該計項條去件被稱認為鈔最佳賞可得4分。驅各項旅的總峽權數(shù)怪是25，最洲高值遞則為10婆0。數(shù)饅值越潑高則桐表示她環(huán)境病條件魂越好班。制作姑人桑張奎介丁稍剛（二棕）道皂氏評蠅估法投資正風險雄分為劃兩類競爭養(yǎng)風險環(huán)境蜂風險道氏的評估歲法分慎四個啄步驟第一嗽步，衫評估彈影響嘴企業(yè)覆業(yè)務沫條件缺的各鄉(xiāng)豐個因疑素；第二樣步，否評估悶引起宴變化慨的各叉?zhèn)€主痰要壓珍力因諷素；第三夫步，妻在前僻述兩乘步的膛基礎近上，衰進行元有利棒因素烘和假營設條衣件的舟匯總島，從戶中指滋出8—美10個能曲獲得據(jù)成功鋪的關慮鍵因舟素；第四喝步，油在確哥定各厚關鍵店因素鄭及其膛假設氧條件塞后，眠提出4套項占目預崇測方夫案。第三法節(jié)喂房夠地產(chǎn)中開發(fā)罪與經(jīng)粗營環(huán)聾境分帆析方野法制作集人刊張奎閉丁申剛第三藥節(jié)愉房初地產(chǎn)堤開發(fā)濾與經(jīng)淘營環(huán)孔境分另析方撫法（三虜）SW衰OT分析瓣法SW形OT分析撐法思舟路如鋤圖宏觀環(huán)境中觀環(huán)境微觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析SWOT綜合分析開發(fā)與經(jīng)營決策制作鋪人懸張奎湯丁涉剛SW紅OT分析灑法四個羞點:1．企牙業(yè)優(yōu)愈勢與老環(huán)境尋有利硬條件所結合篇，即S＋O＝機秘會點2．企嬌業(yè)優(yōu)桶勢與辮環(huán)境新不利搖條件者結合萄，即S＋T＝可塔規(guī)避噴風險胡點3．企鼻業(yè)劣薯勢與染環(huán)境憶有利血條件陣結合羅，即W＋O＝可局借力量機會住點4．企紗業(yè)劣腦勢與瓶環(huán)境爭不利擋條件殼結合喘，即W＋T＝風襯險點諒（威剛脅點失）第三休節(jié)移房而地產(chǎn)溪開發(fā)占與經(jīng)杜營環(huán)愁境分等析方虛法BA鑒CK制作圣人枯張奎資丁鏟剛第四流節(jié)弓房趣地產(chǎn)趟開發(fā)皇經(jīng)營冠機門會選仇擇與紙風險耕分析一、終房地桿產(chǎn)開減發(fā)經(jīng)銷營機曠會選曲擇（一豆）時燈機的挪選擇1．房權地產(chǎn)福周期倡不同蔬階段匹的時務機選遞擇2．政梯策研橋究與棗時機映選擇制作橋人漠張奎雕丁掩剛第四彼節(jié)紡房士地產(chǎn)蔽開發(fā)我經(jīng)營慘機踏會選碰擇與嘩風險硬分析（二我）區(qū)飯位地少段的裁選擇1．國且家的虹選擇2．城俊市的滋選擇3．區(qū)懲域的系選擇制作符人理張奎湖丁酷剛第四承節(jié)遙房坦地產(chǎn)將開發(fā)疑經(jīng)營芹機出會選床擇與償風險就分析（三恩）投達資類回型的車選擇1．土達地投逼資2．住茅宅投利資3．商鬧業(yè)設弱施4．寫這字樓（四抖）質奔量的野選擇制作蛇人讓張奎蹤蝶丁華剛第四室節(jié)涼房胞地產(chǎn)忠開發(fā)攻經(jīng)營玩機抖會選芹擇與修風險脖分析二、享房地擠產(chǎn)開叨發(fā)與巧經(jīng)營炎風險閉分析（一吐）政園治風聯(lián)險1．政商治風船險的弊含義指由羽于未紗能預勵期政展治事機件的互發(fā)生虧或政幼策發(fā)鼓生變喘化，鵝導致毫國家傳投資賀環(huán)境條的變輔動，泉進而著給房撓地產(chǎn)濁開發(fā)建經(jīng)營擁活動躍帶來晚損失升的可猾能性2．政沙治風陸險的趴應對所措施制作鳥人攻張奎也丁棋剛第四陪節(jié)堤房猶地產(chǎn)林開發(fā)醬經(jīng)營卷機蹄會選察擇與姐風險衛(wèi)分析2．政爐治風繳險的亦應對弓措施（1）投芝資前脖的管線理（2）投挎資后濾的管帝理（3）風均險發(fā)即生后診的補端救措剛施制作撓人腿張奎扮丁命剛第四是節(jié)商房蝕地產(chǎn)愈開發(fā)宋經(jīng)營猜機亦會選保擇與治風險退分析（二屢）經(jīng)子濟風蠅險1．經(jīng)刮濟風蠟險的根含義2．經(jīng)怪濟風拘險的憤應對監(jiān)措施（1）投竊資前回的管稱理（2）投晴資過粒程中蕩的管提理（3）風鼠險發(fā)鎖生后拉的補鐮救措食施制作炕人描張奎貿(mào)丁稍剛第四染節(jié)儉房遇地產(chǎn)潛開發(fā)完經(jīng)營訊機沸會選慈擇與逐風險縱分析（三佳）金侍融風凝險1．金徐融風壞險的榴含義金融漂風險夏是指商由于困金融渣業(yè)各嗓種經(jīng)糧濟杠帖桿發(fā)止生變庫動給飯房地由產(chǎn)企礦業(yè)帶著來損面失的固可能蘇，主狀要包纏括利逃率風任險和故外匯竊風險膨。2．金首融風歐險的常